4A_386/2014 - 2014-11-11 - Droit des contrats - coopérative d'habitation; résiliation du bail

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 386/2014

Arrêt du 11 novembre 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales Klett, Présidente, Hohl et Kiss.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Philippe Girod,
recourant,

contre

Coopérative B.________, représentée par Me Marcel Bersier,
intimée.

Objet
coopérative d'habitation; résiliation du bail,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 19 mai 2014.

Faits :

A.

A.a. Par contrat de travail du 4 mai 2006, A.________ a été engagé par C.________ en qualité d'agent de ..., avec effet au 1er juin 2006; puis, par un nouveau contrat du 21 juin 2011, il est devenu agent commercial à compter du 1er juillet 2011.
Il a déposé sa candidature auprès de la Coopérative B.________ (ci-après: la Coopérative) en sa qualité de salarié de C.________ et a été admis comme membre de la Coopérative en raison de cette qualité, conformément à l'ordre de priorité prévu par l'art. 5 al. 1 des Statuts de la Coopérative. Il a acquis le sociétariat dans le seul but de pouvoir obtenir l'usage d'un appartement.
Par contrat du 1er mai 2009, la Coopérative lui a remis à bail un appartement de trois pièces situé dans un immeuble, à X.________. Puis, par contrat du 1er juillet 2012, elle lui a loué un appartement plus grand, de cinq pièces, dans son immeuble à X.________, pour une durée initiale de six mois (du 1er juillet 2012 au 31 décembre 2012), renouvelable tacitement, dont le loyer annuel actuel, charges comprises, est de 13'356 fr. Au moment de la signature du bail, le locataire était conscient que l'appartement lui était attribué du fait qu'il était employé de C.________.

A.b. L'art. 6 des Statuts de la Coopérative, sous le titre " Perte de la qualité de membre ", prévoit en son al. 1 let. c:

" La qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO). Les agents qui, sans qu'il y ait faute, ni volonté de leur part, ne remplissent plus les conditions requises pour être membre, peuvent néanmoins le rester jusqu'à nouvel avis ".
L'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail prévoit, sous le titre " Résiliation par la bailleresse pour extinction de la qualité de membre ou pour exclusion de la Coopérative ":

" Le bail est résilié par le bailleur pour le plus prochain terme lorsque le locataire perd la qualité de membre, conformément aux statuts. Le locataire annoncera spontanément à l'administration de la Coopérative sa démission des services ..., etc.

La Coopérative est en droit d'exiger des dommages et intérêts en cas de violation de cette obligation de renseignement. "

A.c. A la suite de l'enquête disciplinaire qui avait été ouverte contre lui en été 2012, au cours de laquelle l'employé a été auditionné par son employeur et a reconnu les faits qui lui étaient reprochés, C.________ l'ont informé le 3 août 2012 qu'ils entendaient résilier ses rapports de travail pour de justes motifs avec effet immédiat, en raison de ces faits, et lui ont fixé un délai pour s'exprimer par écrit sur l'enquête. Par lettre du 7 août 2012, A.________ a démissionné avec effet immédiat, ce dont C.________ ont pris acte, confirmant la fin des rapports de travail pour le jour même.

A.d. Le 27 août 2012, confirmant la rencontre du 23 août qu'elle a eu avec A.________, la Coopérative a précisé par écrit que sa démission de C.________ entraînait la perte automatique de la qualité de membre de la coopérative et que celle-ci impliquait automatiquement la notification de la résiliation du contrat de bail pour la prochaine échéance du 31 décembre 2012.
Parallèlement, par avis sur formule officielle du 27 août 2012, notifiés séparément au locataire et à son épouse, la Coopérative a résilié le bail de l'appartement avec effet au 31 décembre 2012, indiquant comme motif " la perte du statut de membre de la société Coopérative B.________ ".

A.e. Par la suite, l'employé démissionnaire a fait part à C.________ qu'il considérait que sa démission était viciée, qu'il avait été sanctionné par la Caisse de chômage et qu'il entendait également contester la résiliation du bail. Le 2 août 2013, il a déposé auprès du Département fédéral des finances une action en responsabilité contre la Confédération suisse, concluant au paiement de 81'396 fr. à titre d'indemnité de salaire, sous déduction des montants d'ores et déjà perçus, et 20'000 fr. à titre d'indemnité pour tort moral.

B.
Le 26 septembre 2012, A.________ a ouvert action devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, concluant principalement à la constatation de la nullité du congé en raison du défaut de notification à son épouse, subsidiairement à l'annulation du congé au motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi et, plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans.
La conciliation ayant échoué, le locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève par demande du 21 décembre 2012, concluant principalement à l'annulation du congé au motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi et, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans.
Par jugement du 1er octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé. Il a considéré qu'aucun des deux rapports juridiques - rapport coopératif et rapport de bail - ne prévoient que la fin des rapports de travail auprès de C.________ entraîne la perte de la qualité de membre de la coopérative et/ou la résiliation du contrat de bail, de sorte que le congé ne repose sur aucun motif de résiliation convenu entre les parties et est donc annulable.
Statuant le 19 mai 2014, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a admis l'appel de la Coopérative, jugé que le congé signifié au locataire est valable, conformément à l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts en relation avec l'art. 3 des conditions particulières du contrat de bail, et a accordé à celui-ci une unique prolongation du bail de deux ans, soit jusqu'au 31 décembre 2014.

C.
Contre cet arrêt, A.________ a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2014, concluant principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à une première prolongation du bail de deux ans, la possibilité de solliciter une seconde prolongation de deux ans étant réservée. Il invoque la violation de l'art. 848 CO en relation avec l'art. 18 CO, des art. 272 et 272b CO en lien avec l'art. 29 al. 2 Cst. et de l'art. 9 Cst. dans l'appréciation des faits et des preuves en relation avec l'art. 317 CPC.
Le recourant sollicite l'octroi de l'assistance judiciaire, ayant à sa charge une épouse qui ne travaille pas et deux enfants en bas âge et exposant ne réaliser qu'un salaire de 5'400 fr. brut par mois comme assistant de sécurité publique.
Par ordonnance du 21 août 2014, la requête d'effet suspensif présentée par le recourant a été rejetée, aucun motif la justifiant n'ayant été invoqué.
L'intimée a conclu au rejet du recours en ce qui concerne la résiliation du bail et à l'irrecevabilité de la conclusion tendant à la possibilité de demander une seconde prolongation du bail.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) par le demandeur qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise sur recours par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF) dans une contestation du contrat de bail dont la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 72 al. 1 et 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal. Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
La cour cantonale a considéré que le congé signifié au locataire est valable, conformément à l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts en relation avec l'art. 3 des conditions particulières du contrat de bail. Le locataire recourant le conteste, estimant essentiellement que la qualité de sociétaire n'est pas liée à celle d'employé de C.________, que la qualité de membre de la Coopérative ne dépend pas exclusivement d'un emploi de C.________, d'autres catégories de personnes pouvant en être membres en vertu des art. 4 et 5 des statuts.

3.1. Dans le système de la coopérative d'habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse.
Ces deux rapports juridiques, fondés l'un et l'autre sur un accord des volontés des parties, génèrent certaines interférences, essentiellement en ce qui concerne la résiliation, du fait que celui qui adhère à une coopérative d'habitation agit pour obtenir l'usage d'un logement, la société coopérative ayant elle-même pour but de procurer des logements à ses membres, et que, par le contrat de bail, la société coopérative cède l'usage d'un logement, moyennant l'engagement du locataire de payer le loyer. Compte tenu de l'interférence de ces deux rapports de droit, la résiliation du bail ne peut intervenir, sous réserve de dispositions particulières du contrat de bail, que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative (ATF 136 III 65 consid. 2.2 et 2.3 et les arrêts cités).

La relation entre la perte de la qualité de coopérateur et la résiliation du bail dépend du lien que les parties ont voulu créer entre les deux rapports juridiques qui les lient. Les parties peuvent ainsi prévoir que leurs contrats sont couplés, de telle manière que l'extinction de l'un entraîne celle de l'autre (ATF 136 III 65 consid. 2.4.1), ou non couplés, chacun d'eux pouvant prendre fin indépendamment de l'autre (ATF 136 III 65 consid. 2.4.2).

3.2.

3.2.1. En l'espèce, selon l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts, " la qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) " et, en vertu de l'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail, " le bail est résilié par le bailleur pour le plus prochain terme lorsque le locataire perd la qualité de membre, conformément aux statuts; le locataire annoncera spontanément à l'administration de la Coopérative sa démission des services ..., etc. ".
Il ressort clairement de ces deux dispositions que, selon la volonté des parties, les deux rapports de droit sont couplés en ce sens que la perte de la qualité de membre de la coopérative a pour conséquence que le bail doit être résilié pour le plus prochain terme. C'est donc à tort que le recourant soutient que les parties n'ont pas voulu lier l'appartenance à la coopérative et la conclusion du bail de telle manière que l'un des deux rapports ne puisse survivre à l'autre.
La seule question à examiner est donc celle de savoir si le coopérateur a perdu sa qualité de membre du fait qu'il ne remplit plus les conditions de son admission au sens de l'art. 6 al. 1 let. c , disposition qu'il y a lieu d'interpréter en relation avec l'art. 848 CO puisqu'elle y renvoie expressément.

3.2.2. La réponse à cette question dépend du sens à donner aux termes " le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) ". Visent-ils les conditions qui ont justifié l'admission du recourant en particulier, comme l'a retenu la cour cantonale, ou les conditions d'admission d'un membre en général, comme le soutient le recourant en se référant aux art. 4 et 5 des Statuts?
L'utilisation du pronom " son " pour désigner l'admission du membre impose une interprétation concrète en ce sens que sont déterminantes les raisons pour lesquelles le recourant lui-même a été admis, la question étant de savoir si elles sont toujours remplies.
L'indication entre parenthèses de l'art. 848 CO corrobore cette interprétation. En effet, aux termes de cette disposition, " lorsque la qualité d'associé est attachée à une fonction ou à un emploi..., elle s'éteint par la perte de la fonction ou de l'emploi, à moins que les statuts n'en disposent autrement ". La perte de la qualité de membre au sens de l'art. 6 al. 1 let. c des statuts est ainsi rattachée très précisément à la qualité de salarié de C.________.
Enfin, l'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail, qui pose comme condition la perte de la qualité de membre, prévoit expressément que le locataire doit annoncer sa démission des services ....
Il résulte donc de l'interprétation objective de l'art. 6 al. 1 let. c des statuts que l'employé qui a obtenu sa qualité de membre de la Coopérative en raison de sa qualité d'employé de C.________ perd sa qualité de membre de la société lorsqu'il perd son emploi. Tel est ce qui est arrivé au recourant.

3.3. C'est ainsi à tort que le recourant soutient que la Cour de justice n'aurait pas interprété l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts conformément au principe de la confiance, n'ayant examiné que la volonté de la coopérative à l'exclusion de la sienne, puisqu'il ne voulait pas que sa démission entraîne la résiliation de son bail, en violation de l'art. 18 CO.
C'est également à tort que le recourant reproche aux juges cantonaux une violation de l'art. 848 CO. Il relève que la qualité d'employé n'est pas liée à celle de sociétaire-locataire car si les statuts de la coopérative prévoient en priorité la possibilité d'acquérir la qualité de membre pour les salariés de C.________, la qualité de membre n'est pas liée exclusivement à un emploi, d'autres catégories de personnes pouvant être membres de la Coopérative (retraités de C.________, anciens collaborateurs de C.________, collaborateurs de D.________, de E.________, de l'administration ... et toute autre personne physique ou morale, en vertu des art. 4 et 5 des Statuts). Toutefois, comme on l'a vu, l'art. 848 CO rattache la perte de la qualité de coopérateur à la perte de l'emploi. Le fait que d'autres catégories de membres peuvent être admis, ne serait-ce que pour ne pas laisser des logements inoccupés pour le cas où suffisamment d'employés ne s'y intéresseraient pas, n'est pas déterminant. L'art. 6 al. 1 let. c des statuts prévoit un cas de perte de la qualité de coopérateur lorsqu'il y a perte de l'emploi auprès de C.________.
En tant que le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir retenu plusieurs faits allégués pour la première fois en appel (" le loyer prélevé du salaire versé par C.________ " ou " le fait qu'en 2012, l'attribution des logements à des non-salariés de C.________ était exclue ") en violation de l'art. 317 CPC, son grief est sans objet, ces faits n'étant pas déterminants pour le sort de la question litigieuse.
Enfin, le fait que la Coopérative n'est pas partie au rapport de travail avec C.________, qu'il s'agit d'un troisième rapport juridique, est sans pertinence: l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts prévoit uniquement que la qualité d'employé est une condition de la qualité de membre de la Coopérative.

3.4. En conclusion, le recourant a perdu, par sa démission de C.________, la qualité de membre de la coopérative au sens de l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts et la résiliation de son bail que la Coopérative lui a signifiée pour le 31 décembre 2014 est valable.

4.
Il reste à examiner la question de la prolongation du bail. La cour cantonale n'a accordé au locataire qu'une prolongation unique de deux ans (à compter de la date pour laquelle le congé a été donné par la bailleresse) jusqu'au 31 décembre 2014. Le recourant conclut à ce qu'une première prolongation du contrat de deux ans lui soit accordée et que lui soit réservée la possibilité de solliciter une seconde prolongation du contrat pour une durée de deux ans. Il invoque d'une part une violation de son droit d'être entendu, la cour d'appel n'ayant pas instruit la question, et fait valoir d'autre part qu'elle ne saurait lui reprocher de n'avoir pas entrepris de démarches alors que le congé avait été annulé par les premiers juges. L'intimée considère que le chef de conclusions relatif à la deuxième prolongation du bail est nouveau et, partant, irrecevable, car devant l'autorité de conciliation en matière de baux, le locataire n'a requis qu'une prolongation du bail de deux ans.

4.1. Il ressort des constatations de fait de l'arrêt attaqué que, dans sa requête à la Commission de conciliation du 26 septembre 2012, le locataire a conclu, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation de deux ans et qu'il en a fait de même dans sa demande du 21 décembre 2012 adressée au Tribunal des baux et loyers. Il avait également conclu dans ce sens dans sa réponse à l'appel du 9 décembre 2013. Contrairement à ce que soutient l'intimée, la conclusion du recourant n'est donc pas nouvelle. D'ailleurs, conformément à l'art. 273 al. 5 CO, lorsque le tribunal supérieur annule le congé et admet la validité de la résiliation, il lui incombe d'examiner d'office si le bail peut être prolongé (arrêts 4A 414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 4 et l'arrêt cité); il s'agit-là d'une exception du droit civil au principe de disposition qui prévaut normalement en matière de bail (art. 58 al. 1 CPC; CHRISTOPH HURNI, in Berner Kommentar ZPO, no 82 ad art. 58 CPC); le juge d'appel n'est donc de toute façon pas lié par les conclusions des parties sur ce point.
Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la question de la prolongation du bail.

4.2. Dans sa demande, le locataire avait pris une conclusion en prolongation, mais n'avait rien allégué à ce sujet (ni dans ses plaidoiries finales). Dans sa réponse (et dans ses plaidoiries finales), la Coopérative avait thématisé la question. L'audience n'a pas porté spécialement sur la prolongation, le locataire ayant été toutefois interrogé sur sa situation personnelle et ses démarches pour trouver un autre logement. Comme il a annulé la résiliation du bail, le Tribunal des baux n'a pas examiné dans son jugement la question de la prolongation du bail. Ni la Coopérative, dans son appel, ni le locataire dans sa réponse à l'appel ne se sont prononcés sur celle-ci.
On ne saurait dans ces circonstances, contrairement à ce que soutient le recourant, reprocher à la cour cantonale d'avoir violé le droit d'être entendu de celui-ci (art. 29 al. 2 Cst.) en n'instruisant pas en appel la question des démarches entreprises par lui en vue de trouver un autre logement.

4.3.

4.3.1. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Ce choix doit lui permettre de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêt 4A 105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil fédéral). Le juge peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt 4A 105/2009 précité consid. 3.2).
Le fait que le juge dispose ainsi d'un pouvoir d'appréciation ne signifie pas qu'il peut décider à sa guise; il doit motiver son choix et exposer dans son jugement les motifs qui ont emporté sa conviction. Les exigences de motivation des décisions en équité sont élevées. Si le Tribunal fédéral ne revoit en principe qu'avec réserve la décision d'équité motivée prise en dernière instance cantonale, il n'en va pas de même lorsque cette décision n'est pas motivée (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2 et les arrêts cités).

4.3.2. En l'espèce, alors que le Tribunal des baux avait annulé le congé par jugement du 1er octobre 2013, la cour cantonale a admis la validité de la résiliation par arrêt du 14 mai 2014. Tenant compte de la brève durée du bail (3 ans et 8 mois), du délai de congé accordé par la Coopérative, du motif du congé, du fait que le bailleur n'a pas un urgent besoin de l'appartement, mais aussi de la situation particulière du locataire, de ses difficultés suite à sa démission de C.________, la cour cantonale a accordé au locataire une unique prolongation de deux ans, échéant le 31 décembre 2014.
Ce faisant, en dépit du fait qu'elle ne pouvait reprocher au locataire de n'avoir pas entrepris de démarches en vue de se reloger après le jugement d'annulation du congé prononcé par le Tribunal des baux jusqu'à son arrêt du 14 mai 2014, la cour cantonale n'a pas motivé pourquoi elle déniait au locataire la possibilité de demander une seconde prolongation, n'admettant qu'une prolongation unique jusqu'au 31 décembre 2014. Dans le cas particulier, alors qu'il ne restait au locataire qu'environ 7 mois pour trouver, avec une capacité économique limitée, un nouvel appartement pour sa famille, dans un canton où sévit notoirement une pénurie de logements et que, de son côté, la bailleresse ne pouvait pas faire valoir un besoin d'utilisation personnel, la cour cantonale ne pouvait décider, sans motivation aucune, d'exclure la possibilité d'une seconde prolongation.
L'arrêt attaqué sera donc annulé sur ce point et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

5.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être partiellement admis, l'arrêt attaqué annulé en ce qui concerne la prolongation du bail et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision. La situation financière du recourant et le sort du recours justifient que l'assistance judiciaire lui soit accordée (art. 64 al. 1 LTF). Les parties succombant chacune sur une des questions litigieuses, les frais de la procédure seront répartis par moitié entre elles (art. 66 al. 1 LTF), la part du recourant étant provisoirement assumée par la Caisse du tribunal fédéral. Les dépens sont compensés (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé en ce qui concerne la prolongation du bail et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

2.
La requête d'assistance judiciaire du recourant est admise et Me Philippe Girod lui est désigné comme avocat d'office pour la procédure fédérale.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des parties par moitié, la part à la charge du recourant étant provisoirement supportée par la Caisse du Tribunal fédéral.

4.
Les dépens sont compensés.

5.
La Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Philippe Girod une indemnité de 2'000 fr. à titre d'honoraires d'avocat d'office.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 11 novembre 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Klett

Le Greffier : Piaget

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
^1bis	Lorsqu'elle doit examiner les faits d'office, l'instance d'appel admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations.262
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 4 - 1 Lorsque l'offre a été faite à une personne présente, sans fixation d'un délai pour l'accepter, l'auteur de l'offre est délié si l'acceptation n'a pas lieu immédiatement.
¹	Lorsque l'offre a été faite à une personne présente, sans fixation d'un délai pour l'accepter, l'auteur de l'offre est délié si l'acceptation n'a pas lieu immédiatement.
²	Les contrats conclus par téléphone sont censés faits entre présents, si les parties ou leurs mandataires ont été personnellement en communication.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 5 - 1 Lorsque l'offre a été faite sans fixation de délai à une personne non présente, l'auteur de l'offre reste lié jusqu'au moment où il peut s'attendre à l'arrivée d'une réponse expédiée à temps et régulièrement.
¹	Lorsque l'offre a été faite sans fixation de délai à une personne non présente, l'auteur de l'offre reste lié jusqu'au moment où il peut s'attendre à l'arrivée d'une réponse expédiée à temps et régulièrement.
²	Il a le droit d'admettre que l'offre a été reçue à temps.
³	Si l'acceptation expédiée à temps parvient tardivement à l'auteur de l'offre, et que celui-ci entende ne pas être lié, il doit en informer immédiatement l'acceptant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 58 Principe de disposition et maxime d'office - 1 Le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
¹	Le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
²	Les dispositions prévoyant que le tribunal n'est pas lié par les conclusions des parties sont réservées.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.