4A_386/2014 - 2014-11-11 - Vertragsrecht - coopérative d'habitation; résiliation du bail

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_386/2014

Arrêt du 11 novembre 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales Klett, Présidente, Hohl et Kiss.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Philippe Girod,
recourant,

contre

Coopérative B.________, représentée par Me Marcel Bersier,
intimée.

Objet
coopérative d'habitation; résiliation du bail,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 19 mai 2014.

Faits :

A.

A.a. Par contrat de travail du 4 mai 2006, A.________ a été engagé par C.________ en qualité d'agent de ..., avec effet au 1er juin 2006; puis, par un nouveau contrat du 21 juin 2011, il est devenu agent commercial à compter du 1er juillet 2011.
Il a déposé sa candidature auprès de la Coopérative B.________ (ci-après: la Coopérative) en sa qualité de salarié de C.________ et a été admis comme membre de la Coopérative en raison de cette qualité, conformément à l'ordre de priorité prévu par l'art. 5 al. 1 des Statuts de la Coopérative. Il a acquis le sociétariat dans le seul but de pouvoir obtenir l'usage d'un appartement.
Par contrat du 1er mai 2009, la Coopérative lui a remis à bail un appartement de trois pièces situé dans un immeuble, à X.________. Puis, par contrat du 1er juillet 2012, elle lui a loué un appartement plus grand, de cinq pièces, dans son immeuble à X.________, pour une durée initiale de six mois (du 1er juillet 2012 au 31 décembre 2012), renouvelable tacitement, dont le loyer annuel actuel, charges comprises, est de 13'356 fr. Au moment de la signature du bail, le locataire était conscient que l'appartement lui était attribué du fait qu'il était employé de C.________.

A.b. L'art. 6 des Statuts de la Coopérative, sous le titre " Perte de la qualité de membre ", prévoit en son al. 1 let. c:

" La qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO). Les agents qui, sans qu'il y ait faute, ni volonté de leur part, ne remplissent plus les conditions requises pour être membre, peuvent néanmoins le rester jusqu'à nouvel avis ".
L'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail prévoit, sous le titre " Résiliation par la bailleresse pour extinction de la qualité de membre ou pour exclusion de la Coopérative ":

" Le bail est résilié par le bailleur pour le plus prochain terme lorsque le locataire perd la qualité de membre, conformément aux statuts. Le locataire annoncera spontanément à l'administration de la Coopérative sa démission des services ..., etc.

La Coopérative est en droit d'exiger des dommages et intérêts en cas de violation de cette obligation de renseignement. "

A.c. A la suite de l'enquête disciplinaire qui avait été ouverte contre lui en été 2012, au cours de laquelle l'employé a été auditionné par son employeur et a reconnu les faits qui lui étaient reprochés, C.________ l'ont informé le 3 août 2012 qu'ils entendaient résilier ses rapports de travail pour de justes motifs avec effet immédiat, en raison de ces faits, et lui ont fixé un délai pour s'exprimer par écrit sur l'enquête. Par lettre du 7 août 2012, A.________ a démissionné avec effet immédiat, ce dont C.________ ont pris acte, confirmant la fin des rapports de travail pour le jour même.

A.d. Le 27 août 2012, confirmant la rencontre du 23 août qu'elle a eu avec A.________, la Coopérative a précisé par écrit que sa démission de C.________ entraînait la perte automatique de la qualité de membre de la coopérative et que celle-ci impliquait automatiquement la notification de la résiliation du contrat de bail pour la prochaine échéance du 31 décembre 2012.
Parallèlement, par avis sur formule officielle du 27 août 2012, notifiés séparément au locataire et à son épouse, la Coopérative a résilié le bail de l'appartement avec effet au 31 décembre 2012, indiquant comme motif " la perte du statut de membre de la société Coopérative B.________ ".

A.e. Par la suite, l'employé démissionnaire a fait part à C.________ qu'il considérait que sa démission était viciée, qu'il avait été sanctionné par la Caisse de chômage et qu'il entendait également contester la résiliation du bail. Le 2 août 2013, il a déposé auprès du Département fédéral des finances une action en responsabilité contre la Confédération suisse, concluant au paiement de 81'396 fr. à titre d'indemnité de salaire, sous déduction des montants d'ores et déjà perçus, et 20'000 fr. à titre d'indemnité pour tort moral.

B.
Le 26 septembre 2012, A.________ a ouvert action devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, concluant principalement à la constatation de la nullité du congé en raison du défaut de notification à son épouse, subsidiairement à l'annulation du congé au motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi et, plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans.
La conciliation ayant échoué, le locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève par demande du 21 décembre 2012, concluant principalement à l'annulation du congé au motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi et, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans.
Par jugement du 1er octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé. Il a considéré qu'aucun des deux rapports juridiques - rapport coopératif et rapport de bail - ne prévoient que la fin des rapports de travail auprès de C.________ entraîne la perte de la qualité de membre de la coopérative et/ou la résiliation du contrat de bail, de sorte que le congé ne repose sur aucun motif de résiliation convenu entre les parties et est donc annulable.
Statuant le 19 mai 2014, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a admis l'appel de la Coopérative, jugé que le congé signifié au locataire est valable, conformément à l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts en relation avec l'art. 3 des conditions particulières du contrat de bail, et a accordé à celui-ci une unique prolongation du bail de deux ans, soit jusqu'au 31 décembre 2014.

C.
Contre cet arrêt, A.________ a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2014, concluant principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à une première prolongation du bail de deux ans, la possibilité de solliciter une seconde prolongation de deux ans étant réservée. Il invoque la violation de l'art. 848 CO en relation avec l'art. 18 CO, des art. 272 et 272b CO en lien avec l'art. 29 al. 2 Cst. et de l'art. 9 Cst. dans l'appréciation des faits et des preuves en relation avec l'art. 317 CPC.
Le recourant sollicite l'octroi de l'assistance judiciaire, ayant à sa charge une épouse qui ne travaille pas et deux enfants en bas âge et exposant ne réaliser qu'un salaire de 5'400 fr. brut par mois comme assistant de sécurité publique.
Par ordonnance du 21 août 2014, la requête d'effet suspensif présentée par le recourant a été rejetée, aucun motif la justifiant n'ayant été invoqué.
L'intimée a conclu au rejet du recours en ce qui concerne la résiliation du bail et à l'irrecevabilité de la conclusion tendant à la possibilité de demander une seconde prolongation du bail.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) par le demandeur qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise sur recours par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF) dans une contestation du contrat de bail dont la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 72 al. 1 et 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal. Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
La cour cantonale a considéré que le congé signifié au locataire est valable, conformément à l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts en relation avec l'art. 3 des conditions particulières du contrat de bail. Le locataire recourant le conteste, estimant essentiellement que la qualité de sociétaire n'est pas liée à celle d'employé de C.________, que la qualité de membre de la Coopérative ne dépend pas exclusivement d'un emploi de C.________, d'autres catégories de personnes pouvant en être membres en vertu des art. 4 et 5 des statuts.

3.1. Dans le système de la coopérative d'habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse.
Ces deux rapports juridiques, fondés l'un et l'autre sur un accord des volontés des parties, génèrent certaines interférences, essentiellement en ce qui concerne la résiliation, du fait que celui qui adhère à une coopérative d'habitation agit pour obtenir l'usage d'un logement, la société coopérative ayant elle-même pour but de procurer des logements à ses membres, et que, par le contrat de bail, la société coopérative cède l'usage d'un logement, moyennant l'engagement du locataire de payer le loyer. Compte tenu de l'interférence de ces deux rapports de droit, la résiliation du bail ne peut intervenir, sous réserve de dispositions particulières du contrat de bail, que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative (ATF 136 III 65 consid. 2.2 et 2.3 et les arrêts cités).

La relation entre la perte de la qualité de coopérateur et la résiliation du bail dépend du lien que les parties ont voulu créer entre les deux rapports juridiques qui les lient. Les parties peuvent ainsi prévoir que leurs contrats sont couplés, de telle manière que l'extinction de l'un entraîne celle de l'autre (ATF 136 III 65 consid. 2.4.1), ou non couplés, chacun d'eux pouvant prendre fin indépendamment de l'autre (ATF 136 III 65 consid. 2.4.2).

3.2.

3.2.1. En l'espèce, selon l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts, " la qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) " et, en vertu de l'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail, " le bail est résilié par le bailleur pour le plus prochain terme lorsque le locataire perd la qualité de membre, conformément aux statuts; le locataire annoncera spontanément à l'administration de la Coopérative sa démission des services ..., etc. ".
Il ressort clairement de ces deux dispositions que, selon la volonté des parties, les deux rapports de droit sont couplés en ce sens que la perte de la qualité de membre de la coopérative a pour conséquence que le bail doit être résilié pour le plus prochain terme. C'est donc à tort que le recourant soutient que les parties n'ont pas voulu lier l'appartenance à la coopérative et la conclusion du bail de telle manière que l'un des deux rapports ne puisse survivre à l'autre.
La seule question à examiner est donc celle de savoir si le coopérateur a perdu sa qualité de membre du fait qu'il ne remplit plus les conditions de son admission au sens de l'art. 6 al. 1 let. c, disposition qu'il y a lieu d'interpréter en relation avec l'art. 848 CO puisqu'elle y renvoie expressément.

3.2.2. La réponse à cette question dépend du sens à donner aux termes " le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) ". Visent-ils les conditions qui ont justifié l'admission du recourant en particulier, comme l'a retenu la cour cantonale, ou les conditions d'admission d'un membre en général, comme le soutient le recourant en se référant aux art. 4 et 5 des Statuts?
L'utilisation du pronom " son " pour désigner l'admission du membre impose une interprétation concrète en ce sens que sont déterminantes les raisons pour lesquelles le recourant lui-même a été admis, la question étant de savoir si elles sont toujours remplies.
L'indication entre parenthèses de l'art. 848 CO corrobore cette interprétation. En effet, aux termes de cette disposition, " lorsque la qualité d'associé est attachée à une fonction ou à un emploi..., elle s'éteint par la perte de la fonction ou de l'emploi, à moins que les statuts n'en disposent autrement ". La perte de la qualité de membre au sens de l'art. 6 al. 1 let. c des statuts est ainsi rattachée très précisément à la qualité de salarié de C.________.
Enfin, l'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail, qui pose comme condition la perte de la qualité de membre, prévoit expressément que le locataire doit annoncer sa démission des services ....
Il résulte donc de l'interprétation objective de l'art. 6 al. 1 let. c des statuts que l'employé qui a obtenu sa qualité de membre de la Coopérative en raison de sa qualité d'employé de C.________ perd sa qualité de membre de la société lorsqu'il perd son emploi. Tel est ce qui est arrivé au recourant.

3.3. C'est ainsi à tort que le recourant soutient que la Cour de justice n'aurait pas interprété l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts conformément au principe de la confiance, n'ayant examiné que la volonté de la coopérative à l'exclusion de la sienne, puisqu'il ne voulait pas que sa démission entraîne la résiliation de son bail, en violation de l'art. 18 CO.
C'est également à tort que le recourant reproche aux juges cantonaux une violation de l'art. 848 CO. Il relève que la qualité d'employé n'est pas liée à celle de sociétaire-locataire car si les statuts de la coopérative prévoient en priorité la possibilité d'acquérir la qualité de membre pour les salariés de C.________, la qualité de membre n'est pas liée exclusivement à un emploi, d'autres catégories de personnes pouvant être membres de la Coopérative (retraités de C.________, anciens collaborateurs de C.________, collaborateurs de D.________, de E.________, de l'administration ... et toute autre personne physique ou morale, en vertu des art. 4 et 5 des Statuts). Toutefois, comme on l'a vu, l'art. 848 CO rattache la perte de la qualité de coopérateur à la perte de l'emploi. Le fait que d'autres catégories de membres peuvent être admis, ne serait-ce que pour ne pas laisser des logements inoccupés pour le cas où suffisamment d'employés ne s'y intéresseraient pas, n'est pas déterminant. L'art. 6 al. 1 let. c des statuts prévoit un cas de perte de la qualité de coopérateur lorsqu'il y a perte de l'emploi auprès de C.________.
En tant que le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir retenu plusieurs faits allégués pour la première fois en appel (" le loyer prélevé du salaire versé par C.________ " ou " le fait qu'en 2012, l'attribution des logements à des non-salariés de C.________ était exclue ") en violation de l'art. 317 CPC, son grief est sans objet, ces faits n'étant pas déterminants pour le sort de la question litigieuse.
Enfin, le fait que la Coopérative n'est pas partie au rapport de travail avec C.________, qu'il s'agit d'un troisième rapport juridique, est sans pertinence: l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts prévoit uniquement que la qualité d'employé est une condition de la qualité de membre de la Coopérative.

3.4. En conclusion, le recourant a perdu, par sa démission de C.________, la qualité de membre de la coopérative au sens de l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts et la résiliation de son bail que la Coopérative lui a signifiée pour le 31 décembre 2014 est valable.

4.
Il reste à examiner la question de la prolongation du bail. La cour cantonale n'a accordé au locataire qu'une prolongation unique de deux ans (à compter de la date pour laquelle le congé a été donné par la bailleresse) jusqu'au 31 décembre 2014. Le recourant conclut à ce qu'une première prolongation du contrat de deux ans lui soit accordée et que lui soit réservée la possibilité de solliciter une seconde prolongation du contrat pour une durée de deux ans. Il invoque d'une part une violation de son droit d'être entendu, la cour d'appel n'ayant pas instruit la question, et fait valoir d'autre part qu'elle ne saurait lui reprocher de n'avoir pas entrepris de démarches alors que le congé avait été annulé par les premiers juges. L'intimée considère que le chef de conclusions relatif à la deuxième prolongation du bail est nouveau et, partant, irrecevable, car devant l'autorité de conciliation en matière de baux, le locataire n'a requis qu'une prolongation du bail de deux ans.

4.1. Il ressort des constatations de fait de l'arrêt attaqué que, dans sa requête à la Commission de conciliation du 26 septembre 2012, le locataire a conclu, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation de deux ans et qu'il en a fait de même dans sa demande du 21 décembre 2012 adressée au Tribunal des baux et loyers. Il avait également conclu dans ce sens dans sa réponse à l'appel du 9 décembre 2013. Contrairement à ce que soutient l'intimée, la conclusion du recourant n'est donc pas nouvelle. D'ailleurs, conformément à l'art. 273 al. 5 CO, lorsque le tribunal supérieur annule le congé et admet la validité de la résiliation, il lui incombe d'examiner d'office si le bail peut être prolongé (arrêts 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 4 et l'arrêt cité); il s'agit-là d'une exception du droit civil au principe de disposition qui prévaut normalement en matière de bail (art. 58 al. 1 CPC; CHRISTOPH HURNI, in Berner Kommentar ZPO, no 82 ad art. 58 CPC); le juge d'appel n'est donc de toute façon pas lié par les conclusions des parties sur ce point.
Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la question de la prolongation du bail.

4.2. Dans sa demande, le locataire avait pris une conclusion en prolongation, mais n'avait rien allégué à ce sujet (ni dans ses plaidoiries finales). Dans sa réponse (et dans ses plaidoiries finales), la Coopérative avait thématisé la question. L'audience n'a pas porté spécialement sur la prolongation, le locataire ayant été toutefois interrogé sur sa situation personnelle et ses démarches pour trouver un autre logement. Comme il a annulé la résiliation du bail, le Tribunal des baux n'a pas examiné dans son jugement la question de la prolongation du bail. Ni la Coopérative, dans son appel, ni le locataire dans sa réponse à l'appel ne se sont prononcés sur celle-ci.
On ne saurait dans ces circonstances, contrairement à ce que soutient le recourant, reprocher à la cour cantonale d'avoir violé le droit d'être entendu de celui-ci (art. 29 al. 2 Cst.) en n'instruisant pas en appel la question des démarches entreprises par lui en vue de trouver un autre logement.

4.3.

4.3.1. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Ce choix doit lui permettre de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêt 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil fédéral). Le juge peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt 4A_105/2009 précité consid. 3.2).
Le fait que le juge dispose ainsi d'un pouvoir d'appréciation ne signifie pas qu'il peut décider à sa guise; il doit motiver son choix et exposer dans son jugement les motifs qui ont emporté sa conviction. Les exigences de motivation des décisions en équité sont élevées. Si le Tribunal fédéral ne revoit en principe qu'avec réserve la décision d'équité motivée prise en dernière instance cantonale, il n'en va pas de même lorsque cette décision n'est pas motivée (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2 et les arrêts cités).

4.3.2. En l'espèce, alors que le Tribunal des baux avait annulé le congé par jugement du 1er octobre 2013, la cour cantonale a admis la validité de la résiliation par arrêt du 14 mai 2014. Tenant compte de la brève durée du bail (3 ans et 8 mois), du délai de congé accordé par la Coopérative, du motif du congé, du fait que le bailleur n'a pas un urgent besoin de l'appartement, mais aussi de la situation particulière du locataire, de ses difficultés suite à sa démission de C.________, la cour cantonale a accordé au locataire une unique prolongation de deux ans, échéant le 31 décembre 2014.
Ce faisant, en dépit du fait qu'elle ne pouvait reprocher au locataire de n'avoir pas entrepris de démarches en vue de se reloger après le jugement d'annulation du congé prononcé par le Tribunal des baux jusqu'à son arrêt du 14 mai 2014, la cour cantonale n'a pas motivé pourquoi elle déniait au locataire la possibilité de demander une seconde prolongation, n'admettant qu'une prolongation unique jusqu'au 31 décembre 2014. Dans le cas particulier, alors qu'il ne restait au locataire qu'environ 7 mois pour trouver, avec une capacité économique limitée, un nouvel appartement pour sa famille, dans un canton où sévit notoirement une pénurie de logements et que, de son côté, la bailleresse ne pouvait pas faire valoir un besoin d'utilisation personnel, la cour cantonale ne pouvait décider, sans motivation aucune, d'exclure la possibilité d'une seconde prolongation.
L'arrêt attaqué sera donc annulé sur ce point et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

5.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être partiellement admis, l'arrêt attaqué annulé en ce qui concerne la prolongation du bail et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision. La situation financière du recourant et le sort du recours justifient que l'assistance judiciaire lui soit accordée (art. 64 al. 1 LTF). Les parties succombant chacune sur une des questions litigieuses, les frais de la procédure seront répartis par moitié entre elles (art. 66 al. 1 LTF), la part du recourant étant provisoirement assumée par la Caisse du tribunal fédéral. Les dépens sont compensés (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé en ce qui concerne la prolongation du bail et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

2.
La requête d'assistance judiciaire du recourant est admise et Me Philippe Girod lui est désigné comme avocat d'office pour la procédure fédérale.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des parties par moitié, la part à la charge du recourant étant provisoirement supportée par la Caisse du Tribunal fédéral.

4.
Les dépens sont compensés.

5.
La Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Philippe Girod une indemnité de 2'000 fr. à titre d'honoraires d'avocat d'office.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 11 novembre 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Klett

Le Greffier : Piaget

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272^b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
¹	Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
²	Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
^a	ohne Verzug vorgebracht werden; und
^b	trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
²	Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
^a	die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
^b	sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 45 Ende - 1 Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag.
¹	Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag.
²	Massgebend ist das Recht des Kantons, in dem die Partei oder ihr Vertreter beziehungsweise ihre Vertreterin den Wohnsitz oder den Sitz hat.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 4 - 1 Wird der Antrag ohne Bestimmung einer Frist an einen Anwesenden gestellt und nicht sogleich angenommen, so ist der Antragsteller nicht weiter gebunden.
¹	Wird der Antrag ohne Bestimmung einer Frist an einen Anwesenden gestellt und nicht sogleich angenommen, so ist der Antragsteller nicht weiter gebunden.
²	Wenn die Vertragschliessenden oder ihre Bevollmächtigten sich persönlich des Telefons bedienen, so gilt der Vertrag als unter Anwesenden abgeschlossen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 5 - 1 Wird der Antrag ohne Bestimmung einer Frist an einen Abwesenden gestellt, so bleibt der Antragsteller bis zu dem Zeitpunkte gebunden, wo er den Eingang der Antwort bei ihrer ordnungsmässigen und rechtzeitigen Absendung erwarten darf.
¹	Wird der Antrag ohne Bestimmung einer Frist an einen Abwesenden gestellt, so bleibt der Antragsteller bis zu dem Zeitpunkte gebunden, wo er den Eingang der Antwort bei ihrer ordnungsmässigen und rechtzeitigen Absendung erwarten darf.
²	Er darf dabei voraussetzen, dass sein Antrag rechtzeitig angekommen sei.
³	Trifft die rechtzeitig abgesandte Annahmeerklärung erst nach jenem Zeitpunkte bei dem Antragsteller ein, so ist dieser, wenn er nicht gebunden sein will, verpflichtet, ohne Verzug hievon Anzeige zu machen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.