4A_263/2023 - 2023-09-11 - Vertragsrecht - Miete; vereinfachtes Verfahren; Zuständigkeit des Handelsgerichts,

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz

Art. 8 Direkte Klage beim oberen Gericht

In vermögensrechtlichen Streitigkeiten kann die klagende Partei mit Zustimmung der beklagten Partei direkt an das obere Gericht gelangen, sofern der Streitwert mindestens 100 000 Franken beträgt.

Dieses Gericht entscheidet als einzige kantonale Instanz. Es ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit zuständig. [1]

[1] Zweiter Satz eingefügt durch Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697).

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 263/2023

Urteil vom 11. September 2023

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Bundesrichter Rüedi, Kölz,
Gerichtsschreiber Stähle.

Verfahrensbeteiligte
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Jürg P. Müller und Dr. Urban Hulliger,
Beschwerdeführerin,

gegen

A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Urs Feller und Dr. Gion Christian Casanova,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Miete; vereinfachtes Verfahren, Zuständigkeit des Handelsgerichts,

Beschwerde gegen den Beschluss des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 16. März 2023 (HG220227-O).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die B.________ AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin) und die A.________ AG (Mieterin, Beschwerdegegnerin) führen seit längerem mehrere Gerichtsverfahren zu Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung der Miete von Ladenflächen an der X.________strasse 75/77/79 in Zürich per 31. Januar 2014 respektive deren Verlängerung/Fortsetzung über diesen Zeitpunkt hinaus.

A.b. Am 14. März 2012 klagte die Mieterin vor dem Mietgericht Zürich gestützt auf Ziffer 5 des Nachtrags I zum Mietvertrag vom 5. November 2001, es sei "der für die Verlängerung des Vertragsverhältnisses vertraglich vereinbarte massgebliche Mietzins für die gemieteten Räumlichkeiten (Liegenschaft X.________strasse 75/77/79, 8001 Zürich) gerichtlich festzulegen", und die Vermieterin sei zu verpflichten, eine Offerte abzugeben, wonach der gerichtlich festgelegte Mietzins "für das Mietverhältnis ab 1. Februar 2014 für eine Dauer von mindestens fünf Jahren zur Anwendung gelangt". Was dieses Verfahren angeht, kann im Einzelnen auf das Urteil 4A 653/2018 und 4A 657/2018 vom 14. November 2019 verwiesen werden. Darin hob das Bundesgericht die bei ihm angefochtene Verurteilung der Vermieterin auf, "für die Liegenschaften X.________strasse 75 und 79 eine verbindliche auf 30 Tage befristete Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten". Stattdessen stellte es fest, dass die Vermieterin "ihrer Pflicht nicht nachgekommen ist, der Mieterin für die Liegenschaften X.________strasse 75 und 79 eine
verbindliche Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten" (Dispositiv-Ziffer 2).

A.c. Parallel dazu klagte die Mieterin am 1. September 2014 beim Mietgericht Zürich auf Erstreckung des Mietverhältnisses (Verfahren MB140015). Mit Beschluss vom 26. Januar 2017 trat das Mietgericht auf das Erstreckungsbegehren mit der Begründung nicht ein, die Mieterin verfüge nach wie vor über einen vertraglichen Anspruch "auf Realerfüllung bezüglich der bislang nicht in vertragskonformer Weise unterbreiteten Fortsetzungsofferte und als Ausfluss desselben über einen Benützungsanspruch für das Mietobjekt". Die Vermieterin focht diesen Entscheid mit Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Beschluss vom 1. September 2020 schrieb das Obergericht das Erstreckungsverfahren ab, nachdem die Mieterin die Mietobjekte im Februar 2020 verlassen hatte.

B.
Am 15. September 2021 klagte die Vermieterin vor dem Handelsgericht des Kantons Zürich gegen die Mieterin mit dem Begehren, letztere sei zu verpflichten, ihr Fr. 44'805'529.-- zuzüglich Zins zu bezahlen. Damit verlangt sie für den Zeitraum bis 20. Februar 2020 (Auszug aus dem Mietobjekt) die Bezahlung der Differenz zwischen dem ab 1. Februar 2014 marktüblichen Entgelt für die Verkaufsfläche und dem von der Mieterin bisher geleisteten Entgelt (in der Höhe des bis 31. Januar 2014 geschuldeten Mietzinses zuzüglich Nebenkosten).
Die Mieterin stellte den Antrag, auf die Klage sei nicht einzutreten, da einerseits das Handelsgericht für die Beurteilung der Klage sachlich nicht zuständig sei und andererseits eine abgeurteilte Sache vorliege. Die Vermieterin habe nämlich bereits im Erstreckungsverfahren MB140015 vor dem Mietgericht die Anpassung des Mietzinses für die Liegenschaften X.________strasse 75/77/79 ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe der Mietobjekte verlangt. Sie habe damit für dieselben Objekte und dieselbe Periode einen ähnlichen bzw. leicht modifizierten zusätzlichen Mietzins geltend gemacht. Diesen Anspruch habe sie im Erstreckungsverfahren nach Eintritt der Fortführungslast vorbehaltlos zurückgezogen, womit die Erhebung des nun eingeklagten Anspruchs im vorliegenden Verfahren ausgeschlossen sei.
Mit Verfügung vom 2. Dezember 2021 beschränkte das Handelsgericht das Verfahren einstweilen auf die Frage seiner sachlichen Zuständigkeit und auf die Frage, ob eine abgeurteilte Sache vorliegt. Mit Beschluss vom 22. März 2022 trat es auf die Klage nicht ein, da eine abgeurteilte Sache vorliege und es daher an den Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO fehle.
Dagegen gelangte die Vermieterin an das Bundesgericht, welches ihre Beschwerde in Zivilsachen mit Urteil 4A 197/2022 vom 25. November 2022 guthiess, den Beschluss aufhob und die Sache zur weiteren Behandlung an das Handelsgericht zurückwies. Das Handelsgericht - so das Bundesgericht in Erwägung 3 der Urteilsbegründung - werde über seine Zuständigkeit zu entscheiden haben, wobei insbesondere die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO zu berücksichtigen sein werde. Zur Begründung erwog es, die Ansicht der Vorinstanz, dass der heute zu beurteilende Streitgegenstand mit demjenigen des Erstreckungsverfahrens MB140015 identisch und die Klage daher nach Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO unzulässig sei, halte vor Bundesrecht nicht stand (E. 2.6). Auch könne der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie der Vermieterin ein schutzwürdiges Interesse im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO an ihrer Klage abspreche, da die Vorfrage betreffend Erhöhung des geschuldeten Mietzinses aufgrund der Bindungswirkung negativ zu beantworten sei. Im vorliegenden Stadium könne - so das Bundesgericht - nicht beurteilt werden, ob der im Erstverfahren erfolgte Rückzug des Begehrens der Vermieterin um Anpassung des Mietzinses im Zweitverfahren
Präjudizialitäts- bzw. Bindungswirkung entfalte (E. 2.7).
Mit Beschluss vom 16. März 2023 trat das Handelsgericht auf die Klage erneut nicht ein, dieses Mal "mangels sachlicher Zuständigkeit".

C.
Die Vermieterin begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Beschluss des Handelsgerichts sei aufzuheben und das Verfahren sei zur materiellen Prüfung der Klage an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Mieterin beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Das Handelsgericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Beschluss des Handelsgerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer einzigen kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 2 lit. b BGG. Dagegen steht die Beschwerde in Zivilsachen offen.

2.

2.1. Gemäss Art. 6 Abs. 1 ZPO können die Kantone ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsgerichtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht). Nach Abs. 2 desselben Artikels gilt eine Streitigkeit als handelsrechtlich, wenn: a. die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist; b. gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offensteht; und c. die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind. Dass diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, steht ausser Frage, zumal auch der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften und damit grundsätzlich auch Streitigkeiten aus solchen Verträgen unter den Begriff "geschäftliche Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO fallen (BGE 139 III 457 E. 3.2).
Zu beachten ist indessen Art. 243 ZPO. Gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung gilt das vereinfachte Verfahren für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30'000 Franken. Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei den in Abs. 2 der Bestimmung genannten Streitigkeiten, so insbesondere bei solchen aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist (lit. c). Nach Abs. 3 findet es keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Art. 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Art. 6 ZPO. Nach der Rechtsprechung geht die Regelung der Verfahrensart jener über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor, weshalb das Handelsgericht für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nach dem vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind, nicht zuständig ist (BGE 139 III 457 E. 4).

2.2. Das Bundesgericht hat sich seit dem Inkrafttreten der ZPO wiederholt mit der Tragweite von deren Art. 243 Abs. 2 lit. c auseinandergesetzt.
In BGE 142 III 402 erwog es gestützt auf eine eingehende Auseinandersetzung mit der Gesetzgebungsgeschichte und dem Meinungsstand in der Literatur, dass der Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne dieser Norm weit auszulegen sei und auch Streitigkeiten betreffend die Ausweisung eines Mieters darunter fielen, welche die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand hätten, ohne dass sich Fragen des Kündigungsschutzes im engeren Sinne (Anfechtbarkeit der Kündigung oder Erstreckung des Mietverhältnisses) stellten. Da das vereinfachte Verfahren und die soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) den Mieter im Bereich der Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses schützen sollten, rechtfertige es sich nicht, den Rechtsstreit über die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung anders zu behandeln als den Rechtsstreit über die Aufhebung der Kündigung (E. 2). In BGE 142 III 690 entschied es sodann, eine Streitigkeit betreffend den "Kündigungsschutz" liege vor, wenn das Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse ("dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail"), sei es aufgrund einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung, sei es aufgrund des Nichtbestehens eines
Vertragsverhältnisses oder des Ablaufs eines befristeten Mietvertrags; unerheblich sei dabei, ob das Gericht vom Mieter mit Haupt- und/oder Eventualanträgen auf Unwirksamkeit, Ungültigkeit, Nichtigkeit oder Aufhebung (der Kündigung) bzw. auf Verlängerung des Mietverhältnisses befasst worden sei oder vom Vermieter mit Haupt- oder Widerklageanträgen auf Ausweisung oder Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Blick auf das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel des Mieterschutzes - so das Bundesgericht weiter - sei eine abweichende verfahrensrechtliche Behandlung der Beendigung befristeter Mietverhältnisse, besonders mit Bezug auf die Anwendung der sozialen Untersuchungsmaxime, nicht gerechtfertigt (E. 3.1). Dementsprechend gelangte das Bundesgericht zum Ergebnis, dass auch die damals zu beurteilende Klage auf "requalification du contrat de bail de durée déterminée en contrat de durée indéterminée" unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" falle (E. 3.2).
Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither mehrmals bestätigt (siehe etwa 4A 547/2016 vom 5. Dezember 2016 E. 2 und 3; 4A 300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2). Im Urteil 4A 340/2017 vom 24. Juli 2017 ordnete es eine Klage unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" ein, mit der festgestellt werden sollte, dass sich das zwischen den Parteien abgeschlossene Mietverhältnis aufgrund einer Optionsausübung durch die Mieterin und damalige Beschwerdeführerin für eine weitere feste Mietdauer von fünf Jahren verlängert habe und frühestens am 31. Januar 2023 ende (E. 2.3). Im - bereits die Parteien des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffenden - Urteil 4A 359/2017 vom 16. Mai 2018 entschied das Bundesgericht, das (damals verfahrensgegenständliche) Rechtsbegehren der Mieterin um gerichtliche Festlegung des für die Verlängerung des Mietvertrages massgebenden Mietzinses und die Verpflichtung der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte für die Verlängerung des Mietverhältnisses falle ebenfalls unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Gemäss einem jüngst als BGE 148 III 415 publizierten Urteil gilt dies des Weiteren auch für Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und
Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b OR (in Verbindung mit Art. 959 ZGB).
Unter Bezugnahme auf dieses Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" hat das Bundesgericht ferner auch den Begriff der "Hinterlegung von Mietzinsen" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit ausgelegt. Dieser - so ein publizierter Entscheid - umfasse alle Mängelrechte nach Art. 259a Abs. 1 OR, welche der Mieter im Rahmen des Hinterlegungsverfahrens durchsetzen wolle und für die ihm die Hinterlegung als Druckmittel diene (BGE 146 III 63 E. 4.4). Was schliesslich den "Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen" angeht, hat das Bundesgericht entschieden, darunter falle auch eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung (Urteil 4A 1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3).

2.3. Die weite Auslegung des Begriffs "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO wurde von der Lehre teilweise ausdrücklich begrüsst (so insbesondere KOLLER/STRIK, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2016, ZBJV 2018 S. 264-267; siehe auch ENGLER, Das vereinfachte Verfahren im Zivilprozess, ZZZ 2016 S. 221-223). Indessen wurde im Schrifttum auch kritisch angemerkt, indem das Bundesgericht die Begriffsauslegung von der entsprechenden Gesetzessystematik (Dritter Abschnitt des Achten Titels des Obligationenrechts) entkoppelt habe, habe es neue Abgrenzungsschwierigkeiten geschaffen (BOHNET, Bail et procédure simplifiée. Où prend fin le domaine de la protection contre les congés? Plaidoyer pour une révision législative, in: Mélanges à la mémoire de Bernard Corboz, 2019, S. 312-314; siehe auch DERSELBE, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire Pratique, 2. Aufl. 2017, N. 7 f. zu Art. 243 -247 ZPO).
In der Tat ist es gerade bei Bestimmungen zur Zuständigkeit und zur Verfahrensart essentiell, dass sie möglichst eindeutig sind, so dass die klagende Partei zweifelsfrei weiss, vor welchem Gericht und nach welchen Vorschriften sie die Klage einzuleiten hat (vgl. bereits BGE 142 III 402 E. 2.5.4 in fine). Was den hier zur Diskussion stehenden Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO angeht, entfällt die Abgrenzungsproblematik mit dem Inkrafttreten der Änderung der Zivilprozessordnung vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung) (BBl 2023 786) zwar hinsichtlich der Handelsgerichtsbarkeit, indem Art. 6 Abs. 2 lit. d ZPO Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen oder aus landwirtschaftlicher Pacht neu generell von dieser ausnimmt; bezüglich der Verfahrensart bleibt die Abgrenzung jedoch von Bedeutung (siehe KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2022, ZBJV 2023 S. 240).

2.4. Die Vorinstanz geht von der Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens und demzufolge von ihrer eigenen Unzuständigkeit aus. Sie erwägt, während des gesamten "vorliegend betroffenen Zeitraums (1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020) " sei (zunächst vor Mietgericht und danach vor Obergericht) zwischen den Parteien ein Erstreckungsverfahren rechtshängig gewesen. Der "vorliegend eingeklagte Zeitraum" decke sich sodann - mit Ausnahme der letzten paar Tage im Februar 2020 - auch mit dem Zeitraum, für welchen die Mieterin in jenen Verfahren eine sechsjährige Erstreckung verlangt habe. Welche Mietzinse während der Dauer einer Erstreckung geschuldet seien, werde in Art. 272c OR - und damit in einer der Bestimmungen unter der Überschrift "Erstreckung" (Art. 272 -272d OR) - geregelt, der festhalte, dass ohne anderslautende Regelung im Erstreckungsentscheid grundsätzlich weiterhin der bisherige Mietzins geschuldet sei. Zwar weise die Vermieterin zutreffend darauf hin, dass es vorliegend nie zu einem Erstreckungsentscheid gekommen sei. Das Erstreckungsverfahren sei aufgrund des Zeitablaufs und des Auszugs der Mieterin gegenstandslos geworden. Es habe aber immerhin eine "kalte" Erstreckung vorgelegen, da die Mieterin während der
Rechtshängigkeit des Erstreckungsverfahrens (sowie der weiteren Verfahren zwischen den Parteien) im Mietobjekt verblieben sei. Ob der Grundsatz von Art. 272c OR auch während des Erstreckungsverfahrens bzw. der "kalten" Erstreckung gelte, scheine nicht abschliessend geklärt und brauche im Rahmen des vorliegenden Prozessentscheids auch nicht beantwortet zu werden, sondern wäre im Sachurteil näher zu untersuchen. Es liege aber jedenfalls "ein enger Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Streitgegenstand und dem Erstreckungsverfahren" vor. Dieser enge Zusammenhang zeige sich nicht zuletzt darin, dass das Obergericht die Gegenstandslosigkeit des Erstreckungsverfahrens unter anderem damit begründet habe, dass nach dem Rückzug des Begehrens um Anpassung des Mietzinses durch die Vermieterin während der Dauer des Erstreckungsverfahrens die Regelungen des Mietvertrags weitergegolten hätten und auch deshalb kein Rechtsschutzinteresse am Erstreckungsverfahren mehr bestehe. Nachdem die Vermieterin im vorliegenden Verfahren nun doch wieder eine Anpassung des Mietzinses für die Dauer der "kalten" Erstreckung verlange und gestützt darauf Forderungen geltend mache, werde allenfalls als Vorfrage nochmals eingehend zu prüfen sein, ob die Mieterin
Anspruch auf Erstreckung gehabt hätte und ob Art. 272c OR direkt oder analog zur Anwendung komme. Ebenso werde im Sachurteil zu prüfen sein, ob der Rückzug des Anpassungsbegehrens durch die Vermieterin im Erstreckungsverfahren Präjudizialitäts- bzw. Bindungswirkung für die vorliegende Rechtsstreitigkeit entfalte. All diese Punkte - so die Vorinstanz weiter - zeigten auf, dass es im vorliegenden Verfahren "im Kern um eine Streitigkeit betreffend die Erstreckung eines Geschäftsraummietverhältnisses" gehe. Der Begriff der "Erstreckung" in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO sei wie jener des "Kündigungsschutzes" sowie der "Hinterlegung von Mietzinsen" weit zu verstehen, damit die Norm ihre angestrebte Schutzfunktion erfüllen könne und es nicht zu unnötigen sowie impraktikablen Aufspaltungen von Verfahren und Verfahrensgrundsätzen komme. Der blosse Umstand, dass die Vermieterin ihre Forderung nicht im Erstreckungsverfahren geltend gemacht habe, sondern nun nachgelagert in einem separaten Forderungsprozess, könne nicht dazu führen, dass eine andere Verfahrensart anzuwenden sei. Die Frage, welche finanziellen Konsequenzen eine Erstreckung für die Mietparteien habe, sei sodann eine zentrale Frage des Erstreckungsrechts und damit des sozialen
Mieterschutzes, ohne die das Institut der Erstreckung seines Sinns und Zwecks entleert würde. Auch Verfahren betreffend die finanziellen Folgen einer Erstreckung bzw. einer "kalten" Erstreckung während eines hängigen Erstreckungsprozesses seien deshalb als Verfahren betreffend Erstreckung im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO zu qualifizieren und fielen somit ohne Rücksicht auf den Streitwert ins vereinfachte Verfahren. Daran ändere auch der Hinweis der Vermieterin nichts, dass es sich bei der Mieterin um ein Detailhandelsunternehmen mit Milliardenumsatz handle, das keines Sozialschutzes bedürfe. Die Zuweisung der Materie ins vereinfachte Verfahren gelte allgemein und unabhängig von den im konkreten Einzelfall betroffenen Parteien und deren wirtschaftlichem Hintergrund.

2.5. Die Vermieterin kritisiert diese Beurteilung der Vorinstanz mit Recht:
Zwar trifft es wie gesehen zu, dass der Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit zu verstehen ist (Erwägung 2.2), weshalb im Übrigen auch der Begriff der "Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses" nicht sinnvoll davon abgegrenzt werden kann. Allerdings wurden bisher ausnahmslos Fälle darunter subsumiert, in denen die Klagebegehren - direkt oder indirekt - auf die Frage abzielten, ob und gegebenenfalls bis wann ein bestehendes Mietverhältnis gilt bzw. wann es frühestens endet, in denen mithin über den (in der Zukunft liegenden) Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zu befinden war.
Hier ist demgegenüber nicht mehr zu entscheiden, bis wann die Mieterin gestützt auf den Mietvertrag der Parteien in der Liegenschaft respektive den Liegenschaften an der X.________strasse 75/77/79 verbleiben kann. Im Gegenteil hat die Mieterin diese unbestrittenermassen längst verlassen. Erst mehr als ein Jahr nach der Rückgabe der Mietsachen im Februar 2020 hat die Vermieterin am 15. September 2021 vor der Vorinstanz eine Klage gegen die Mieterin eingereicht, mit der sie wie gesehen eine finanzielle Forderung für den Zeitraum zwischen dem 1. Februar 2014 und dem Zeitpunkt der Rückgabe geltend macht.
Dieser Anspruch betrifft nicht den Kündigungsschutz bzw. die Erstreckung im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gemäss der dargestellten Rechtsprechung. Sind ausschliesslich finanzielle Ansprüche aus einem schon beendeten Mietverhältnis zu beurteilen, fehlt es nämlich regelmässig an dem für den Bereich des Kündigungsschutzes typischen Machtgefälle zwischen den Vertragsparteien und an der zeitlichen Dringlichkeit der richterlichen Beurteilung, welche die (streitwertunabhängige) Anwendbarkeit des - raschen und laienfreundlichen (siehe BGE 146 III 297 E. 2.4 und 2.5 mit Hinweisen) - vereinfachten Verfahrens erforderlich machen. Die Rechtsauffassung, wonach es darauf ankommen soll, in welchem Verhältnis diese Forderungen zur Beendigung des Mietverhältnisses stehen, wäre ausserdem unpraktikabel, weil sie - wie dieser Fall geradezu exemplarisch zeigt - zur Folge hätte, dass bereits im Rahmen der Bestimmung der Zuständigkeit und der Verfahrensart über Fragen zu befinden wäre, die kaum von der Beurteilung in der Sache getrennt werden können. Das manifestiert sich konkret in der Erwägung der Vorinstanz, dass es sich "um eine Streitigkeit über die finanziellen Konsequenzen einer Erstreckung" handle und dass jedenfalls "ein enger
Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Streitgegenstand und dem Erstreckungsverfahren" bestehe. Ob dies zutrifft - was die Vermieterin in ihrer Beschwerde vehement bestreitet -, ist nicht auf der Zuständigkeitsebene (respektive bei der Prüfung der anwendbaren Verfahrensart) zu beurteilen, sondern - soweit erforderlich - im Rahmen der materiellen Anspruchsprüfung, und ebenso, ob auf den streitgegenständlichen Anspruch Art. 272c OR zur Anwendung gelangt und ob der Rückzug im Erstreckungsverfahren MB140015 Bindungswirkung zeitigt. Entsprechendes gilt ferner für die Frage, welche Bedeutung in diesem Zusammenhang der vom Bundesgericht festgestellten Pflichtverletzung der Vermieterin zukommt, "der Mieterin für die Liegenschaften X.________strasse 75 und 79 eine verbindliche Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten". Dass das Handelsgericht solche mietrechtlichen Fragen zu beurteilen hat, entspricht der geltenden gesetzlichen Zuständigkeitsordnung (siehe Erwägungen 2.1 und 2.3).

2.6. Nach dem Gesagten ist das vereinfachte Verfahren nicht gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO streitwertunabhängig auf Klagen anwendbar, mit denen nach Beendigung des Mietverhältnisses und ausserhalb eines Verfahrens um Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, Anfechtung der Kündigung oder Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses finanzielle Forderungen geltend gemacht werden. Dies gilt ungeachtet davon, ob im Rahmen der Behandlung der Klagebegehren vorfrageweise zu beurteilen ist, wann und in welcher Form das Mietverhältnis geendet hat. Indem die Vorinstanz gestützt auf eine abweichende Rechtsauffassung ihre sachliche Zuständigkeit verneint und auf die Klage nicht eintritt, verstösst sie gegen Bundesrecht.

3.
Die Beschwerde ist gutzuheissen und der angefochtene Beschluss der Vorinstanz aufzuheben. Die Sache ist zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 16. März 2023 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 60'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 115'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. September 2023

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Jametti

Der Gerichtsschreiber: Stähle

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 59 Grundsatz
	1.	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
	2.	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
		a.	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
		b.	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
		c.	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
		d.	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
		e.	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
		f.	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 243 Geltungsbereich
	1.	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
	2.	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten: [1]
		a.	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995 [2];
		b. [3]	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB [4] oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
		c.	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
		d. [5]	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG [6];
		e.	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993 [7];
		f.	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994 [8] über die Krankenversicherung.
	3.	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

[1] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 14. Dez. 2018 über die Verbesserung des Schutzes gewaltbetroffener Personen, in Kraft seit 1. Juli 2020 (AS 2019 2273; BBl 2017 7307). [2] SR 151.1 [3] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 14. Dez. 2018 über die Verbesserung des Schutzes gewaltbetroffener Personen, in Kraft seit 1. Juli 2020 (AS 2019 2273; BBl 2017 7307). [4] SR 210 [5] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 24 des Datenschutzgesetzes vom 25. Sept. 2020, in Kraft seit 1. Sept. 2023 (AS 2022 491; BBl 2017 6941). [6] SR 235.1 [7] SR 822.14 [8] SR 832.10

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 59 Grundsatz
	1.	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
	2.	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
		a.	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
		b.	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
		c.	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
		d.	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
		e.	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
		f.	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 59 Grundsatz
	1.	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
	2.	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
		a.	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
		b.	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
		c.	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
		d.	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
		e.	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
		f.	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 75 Vorinstanzen
	1.	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. [1]
	2.	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
		a. [2]	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		b.	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
		c. [3]	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455). [2] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [3] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 6 Handelsgericht
	1.	Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
	2.	Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
		a.	die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
		b. [1]	der Streitwert mehr als 30 000 Franken beträgt oder es sich um eine nicht vermögensrechtliche Streitigkeit handelt;
		c. [2]	die Parteien als Rechtseinheiten im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind; und
		d. [3]	es sich nicht um eine Streitigkeit aus dem Arbeitsverhältnis, nach dem Arbeitsvermittlungsgesetz vom 6. Oktober 1989 [4], nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995 [5], aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen oder aus landwirtschaftlicher Pacht handelt.
	3.	Ist nur die beklagte Partei als Rechtseinheit im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Voraussetzungen erfüllt, so kann die klagende Partei zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht wählen. [6]
	4.	Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
		a.	Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
		b.	Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossenschaften;
		c. [7]	Streitigkeiten, bei denen die folgenden Bedingungen erfüllt sind:Die Streitigkeit betrifft die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei.Der Streitwert beträgt mindestens 100 000 Franken.Die Parteien stimmen der Zuständigkeit des Handelsgerichts zu.Im Zeitpunkt dieser Zustimmung hat mindestens eine Partei ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort oder ihren Sitz im Ausland.
			1.	Die Streitigkeit betrifft die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei.
			2.	Der Streitwert beträgt mindestens 100 000 Franken.
			3.	Die Parteien stimmen der Zuständigkeit des Handelsgerichts zu.
			4.	Im Zeitpunkt dieser Zustimmung hat mindestens eine Partei ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort oder ihren Sitz im Ausland.
	5.	Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
	6.	Betreffen Klagen Streitgenossen, die nicht alle als Rechtseinheiten im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind, so ist das Handelsgericht nur zuständig, wenn alle Klagen in seine Zuständigkeit fallen. [8]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [3] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [4] SR 823.11 [5] SR 151.1 [6] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [7] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [8] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697).

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 5 Einzige kantonale Instanz
	1.	Das kantonale Recht bezeichnet das Gericht, welches als einzige kantonale Instanz zuständig ist für:
		a.	Streitigkeiten im Zusammenhang mit geistigem Eigentum einschliesslich der Streitigkeiten betreffend Nichtigkeit, Inhaberschaft, Lizenzierung, Übertragung und Verletzung solcher Rechte;
		b.	kartellrechtliche Streitigkeiten;
		c.	Streitigkeiten über den Gebrauch einer Firma;
		d.	Streitigkeiten nach dem Bundesgesetz vom 19. Dezember 1986 [1] gegen den unlauteren Wettbewerb, sofern der Streitwert mehr als 30 000 Franken beträgt oder sofern der Bund sein Klagerecht ausübt;
		e. [2]	Streitigkeiten nach dem Kernenergiehaftpflichtgesetz vom 13. Juni 2008 [3];
		f. [4]	Klagen gegen den Bund, sofern der Streitwert mehr als 30 000 Franken beträgt;
		g. [5]	Streitigkeiten über die Einleitung und Durchführung einer Sonderuntersuchung nach den Artikeln 697c-697hbis des Obligationenrechts (OR) [6];
		h. [7]	Streitigkeiten nach dem Kollektivanlagengesetz vom 23. Juni 2006 [8], nach dem Finanzmarktinfrastrukturgesetz vom 19. Juni 2015 [9] und nach dem Finanzinstitutsgesetz vom 15. Juni 2018 [10];
		i. [11]	Streitigkeiten nach dem Wappenschutzgesetz vom 21. Juni 2013 [12], dem Bundesgesetz vom 25. März 1954 [13] betreffend den Schutz des Zeichens und des Namens des Roten Kreuzes und dem Bundesgesetz vom 15. Dezember 1961 [14] zum Schutz von Namen und Zeichen der Organisation der Vereinten Nationen und anderer zwischenstaatlicher Organisationen.
	2.	Diese Instanz ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.

[1] SR 241 [2] Fassung gemäss Anhang 2 Ziff. 1, in Kraft seit 1. Jan. 2022 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221; AS 2022 43; BBl 2007 5397). [3] SR 732.44 [4] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [5] Fassung gemäss Anhang Ziff. 3 des BG vom 19. Juni 2020 (Aktienrecht), in Kraft seit 1. Jan. 2023 (AS 2020 4005; 2022 109; BBl 2017 399). [6] SR 220 [7] Fassung gemäss Anhang Ziff. II 4 des Finanzinstitutsgesetzes vom 15. Juni 2018, in Kraft seit 1. Jan. 2020 (AS 2018 5247, 2019 4631; BBl 2015 8901). [8] SR 951.31 [9] SR 958.1 [10] SR 954.1 [11] Eingefügt durch Anhang 3 Ziff. II 3 des Wappenschutzgesetzes vom 21. Juni 2013, in Kraft seit 1. Jan. 2017 (AS 2015 3679; BBl 2009 8533). [12] SR 232.21 [13] SR 232.22 [14] SR 232.23

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
	1.	Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
	2.	Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
		a.	in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
		b.	bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
			1.	in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
			2.	in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 261b
	1.	Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird.
	2.	Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 959
	1.	Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
	2.	Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 259a
	1.	Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter:
		a.	den Mangel beseitigt;
		b.	den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;
		c.	Schadenersatz leistet;
		d.	den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.
	2.	Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 272c
	1.	Jede Partei kann verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungsentscheid veränderten Verhältnissen angepasst wird.
	2.	Ist der Vertrag im Erstreckungsentscheid nicht geändert worden, so gilt er während der Erstreckung unverändert weiter; vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 272
	1.	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
	2.	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
		a.	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
		b.	die Dauer des Mietverhältnisses;
		c.	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
		d.	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
		e.	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
	3.	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.