4A_257/2015 - 2016-01-11 - Droit des contrats - logement de luxe (art. 253b al. 2 CO)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 257/2015

Arrêt du 11 janvier 2016

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente,
Klett, Kolly, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
1. A.X.________,
2. B.X.________,
tous les deux représentés par
Me Antoine Kohler, avocat,
recourants,

contre

1. C.Y.________,
2. D.Y.________,
tous les deux représentés par
Me Marc Oederlin, avocat,
intimés.

Objet
Logement de luxe (art. 253b al. 2 CO);

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 30 mars 2015.

Faits :

A.

A.a. Afin de trouver un logement correspondant à leurs attentes, C.Y.________ et D.Y.________ ont mandaté l'agence de relations E.________ SA, spécialisée dans la recherche d'habitations de standing supérieur. Selon la directrice de l'agence, ils cherchaient une belle maison, formulant des exigences très précises, pour un loyer compris entre 18'000 et 19'000 fr. et ont eu un coup de coeur pour la villa appartenant à A.X.________ et B.X.________, à U.________.
Par deux contrats du 16 juin 2008, l'un fixant le loyer en francs suisses et l'autre en euros, les époux A.X.________ et B.X.________ leur ont loué la villa, qu'ils avaient habitée jusqu'ici, pour un loyer mensuel de 9'000 fr. et de 3'500 euros, soit au total 14'645 fr. par mois, charges non comprises. L'entretien du jardin, à raison de deux fois par an, ainsi que l'ouverture et la fermeture de la piscine par un spécialiste au début et à la fin de la saison restaient à la charge des bailleurs. Le bail était conclu pour la durée initiale du 23 juillet 2008 au 31 juillet 2011 (36 mois et 9 jours) et était renouvelable d'année en année, sauf résiliation par l'une des parties trois mois au moins avant l'échéance.
Aucune formule officielle d'avis de fixation du loyer initial n'a été remise aux locataires.

A.b. La villa, construite en 1988 sur une parcelle de 1'026 m 2, sise au chemin xxx à U.________, avait été achetée en 2000 par les bailleurs pour le prix de 1'250'000 fr., un prix, selon eux, faible en raison de la faillite du précédent propriétaire.
Elle comprend 7,5 pièces, cuisine non comprise, soit notamment un salon avec cheminée, deux toilettes, trois salles de bains, un jacuzzi, une piscine munie d'une couverture chauffante, un abri " pool house ", un portail, des stores électriques et une alarme.
La conception de la maison en demi-niveaux confère un sentiment d'espace et donne du volume. La demeure est entourée d'un jardin agréablement arborisé dans lequel se trouvent la piscine de 12 m sur 6 m et la " pool house ". Elle se situe dans un quartier tranquille, proche des rives du lac Léman, densifié, mais très recherché.
La propriété a été estimée en avril 2007 à 2'930'000 fr., une mise en vente pour 3'100'000 fr. étant proposée en raison de la bonne conjoncture et de la situation idyllique de la propriété. La société privée de gérance estimait que le prix de location pourrait être compris entre 16'000 et 18'000 fr. par mois.
L'agence de location des locataires a recommandé et cautionné un loyer de l'ordre de 14'000 francs.
Selon la directrice de cette agence, les bailleurs ont mandaté une entreprise générale pour procéder aux travaux et aux contrôles techniques nécessaires avant la venue des locataires, afin que les lieux soient impeccables, dont le coût s'est élevé à environ 40'000 fr.; la villa était en parfait état, sous réserve de travaux électriques qui n'avaient pas pu être terminés et n'ont pu l'être en raison du comportement des locataires.
Un état des lieux d'entrée a été dressé le 22 juillet 2008. Il en ressort que la villa se trouve dans un bon état général, mais présente quelques altérations.

A.c. Ayant appris, en mars 2009, après avoir consulté l'Asloca à la suite du refus des bailleurs de transférer, sur un compte spécifique, la garantie de loyer de 36'000 fr. qu'ils avaient fournie en espèces, qu'ils avaient la possibilité d'invoquer la nullité du loyer initial, les locataires ont informé de ce fait les bailleurs et de ce qu'ils estimaient que le loyer devait se situer entre 3'000 et 4'000 fr. par mois, n'étant pas opposés à une discussion à l'amiable. Les bailleurs ont refusé d'entrer en matière.
Le 9 septembre 2009, D.Y.________ a acquis un bien immobilier à V.________ pour le prix de 3'000'000 francs.

A.d. Les parties divergent sur la question de savoir si la villa louée est un objet de luxe ou non et, partant, si le bail est soumis ou non aux dispositions sur la protection contre les loyers abusifs des art. 269 ss CO (art. 253b al. 2 CO).

B.

B.a. Le 2 juillet 2009, les locataires ont ouvert action en fixation du loyer initial, par requête adressée à l'autorité de conciliation, puis, le 6 mai 2010, après l'échec de la conciliation, ils ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, concluant notamment à ce que leur loyer annuel soit fixé à 50'000 fr., charges comprises, dès le 23 juin 2008 et à ce que les bailleurs soient condamnés à leur restituer le trop-perçu. Ils ont invoqué la nullité du loyer initial en raison de l'absence de remise de la formule officielle de fixation du loyer initial et ont demandé qu'un calcul de rendement soit effectué.
Parallèlement, dès le mois de novembre 2009, ils ont réduit unilatéralement leurs versements dus au titre de loyers à 4'000 fr. par mois.
Au début 2011, les bailleurs ont fait procéder à la vérification des installations électriques et les défauts, qualifiés de problèmes fréquents, ont été éliminés.
Les bailleurs ont conclu au rejet de la demande et à la condamnation des locataires à leur payer " le trop peu " de loyer versé. Ils ont soutenu que la villa était un objet luxueux au sens de l'art. 253b al. 2 CO, ce qui les dispensait de fournir un avis de fixation du loyer initial sur formule officielle; subsidiairement, ils ont invoqué l'abus de droit des locataires.

B.b. Dans un premier arrêt incident du 14 mars 2011, la Cour de justice a annulé le premier jugement du tribunal des baux du 14 octobre 2010, lequel avait considéré que la villa était exclue du champ d'application du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (ci-après: RPHLC) et qu'il n'y avait donc pas à examiner si elle constituait un objet de luxe, ni s'il y avait abus de droit de la part des locataires. Elle lui a renvoyé la cause pour qu'il examine si la villa constituait un objet de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, ce qui exclurait la protection contre les loyers abusifs, respectivement si les locataires abusaient de leur droit en invoquant l'absence de notification de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO).
Le tribunal des baux a procédé à une inspection des lieux le 23 septembre 2011.
Les locataires ont produit un constat des lieux établi à leur demande par un architecte le 3 octobre 2011. Dans leurs conclusions finales, les locataires ont conclu à la fixation du loyer au montant de 4'479 fr. 65 par mois, charges non comprises, dès le 23 juin 2008.
Par jugement du 27 août 2012, le tribunal des baux a admis le caractère luxueux de la villa.

B.c. Dans son second arrêt incident du 27 mai 2013, la Cour de justice a considéré que la villa de 7,5 pièces, cuisine non comprise, ne présentait pas un caractère luxueux et que les locataires ne commettaient pas d'abus de droit à agir en fixation du loyer initial. Elle a donc annulé le jugement du 27 août 2012 et renvoyé la cause au tribunal pour qu'il procède aux mesures d'instruction nécessaires à la fixation du loyer initial et rende une nouvelle décision.

B.d. Dans l'intervalle, les locataires ont quitté la villa, le 30 septembre 2011, et les époux X.________ ont vendu leur propriété le 5 juillet 2012 pour le prix de 3'580'000 francs.

B.e. Le 8 mai 2014, le tribunal des baux a fixé le loyer initial de la villa à 7'000 fr. par mois, charges non comprises, du 23 juillet 2008 au 30 septembre 2011 et a condamné les bailleurs à rembourser aux locataires le trop-perçu de loyer en découlant.
Statuant sur appel des bailleurs le 30 mars 2015, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève n'a modifié le jugement du 8 mai 2014 qu'en ce qui concerne la durée pour laquelle le loyer a été fixé et l'a réformé en ce sens que le loyer initial est fixé à 7'000 fr. par mois, charges non comprises, dès le 23 juillet 2008; il a confirmé le jugement attaqué pour le surplus.

C.
Contre l'arrêt du 30 mars 2015 et contre les arrêts incidents des 14 mars 2011 et 27 mai 2013 qui l'ont précédé, les bailleurs ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 11 mai 2015, concluant à sa réforme en ce sens que la demande est rejetée et que les locataires soient condamnés à leur payer " le trop peu versé du loyer "; subsidiairement, ils concluent à son annulation et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils invoquent la violation de l'art. 253b al. 2 CO et l'appréciation arbitraire des faits, la violation de l'art. 2 CC, l'application arbitraire de l'art. 1 RPHLC, ainsi que l'appréciation arbitraire des preuves dans le cadre de la fixation du loyer ex aequo et bono.
Les locataires intimés concluent au rejet du recours. Les bailleurs ont encore déposé de brèves observations.

Considérant en droit :

1.

1.1. Interjeté par les bailleurs défendeurs qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 LTF) tendant au rejet de l'action en fixation judiciaire du loyer initial déposée par les locataires demandeurs (art. 72 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
Conformément à l'art. 93 al. 3 LTF, les recourants s'en prennent aussi à l'arrêt incident du 27 mai 2013, lequel influe sur le contenu de l'arrêt final du 30 mars 2015, puisqu'il a tranché définitivement en instance cantonale la question du caractère luxueux de la villa louée et renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers uniquement pour qu'il procède aux mesures d'instruction nécessaires à la fixation du loyer initial.
Dès lors que, dans leur appel précédent du 12 juin 2014 contre le jugement du Tribunal des baux et loyers du 8 mai 2014, les recourants ont remis en cause les points nouvellement tranchés sur renvoi par ledit tribunal, le présent recours interjeté contre l'arrêt 30 mars 2015 a été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. a LTF; cf. arrêt 4A 542/2014 du 17 février 2015 consid. 1.1).

1.2. En tant que les recourants bailleurs concluaient, dans leur réponse à l'appel des locataires contre le jugement du Tribunal des baux et loyers du 27 août 2012, à la confirmation de ce jugement, lequel avait rejeté la demande des locataires en fixation judiciaire du loyer et avait débouté les parties de toutes autres conclusions, leurs conclusions en condamnation des locataires à leur payer le " trop-peu " perçu sont irrecevables parce que nouvelles (art. 99 al. 2 LTF); au demeurant, elles sont aussi irrecevables parce que non chiffrées.

1.3. Dans la mesure où, comme ils le précisent, les recourants ne font que rappeler les faits aux fins de faciliter la tâche du Tribunal fédéral, il n'y a pas lieu d'y voir une quelconque critique de l'état de fait de l'arrêt attaqué.

2.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

3.
Dans son arrêt incident du 27 mai 2013, la Cour de justice a considéré que la villa de 7,5 pièces (cuisine non comprise) que les recourants bailleurs ont louée à leurs locataires ne présentait pas un caractère luxueux et que ceux-ci ne commettaient pas d'abus de droit à agir en fixation du loyer initial. Les bailleurs soutiennent au contraire que leur villa est un logement de luxe et invoquent la violation de l'art. 253b al. 2 CO.

3.1. Aux termes de l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du marché (arrêt 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1, publié in SJ 2004 I 385 avec références à DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, no 5 ad art. 253b CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, no 7 ad art. 253a /253b CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, no 66 ad art. 253a -253b CO; arrêt 4C.35/1997 du 7 juillet 1997 consid. 3, non publié aux ATF 123 III 317).
La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2; 4C.35/1997 déjà cité consid. 3, non publié à l'ATF 123 III 317; cf. aussi LACHAT, op. cit., no 5 ad art. 253b CO; WEBER, op. cit., no 7 ad art. 253a /253b CO; HIGI, op. cit., no 75 ad art. 253a -253b CO). Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2 avec références à LACHAT, Le bail à loyer, p. 80 n. 4.2.6; HIGI, op. cit., no 76 ad art. 253a -253b CO).
La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés (cf. art. 258 al. 3 CO pour les défauts originels et art. 259a ss CO pour les défauts subséquents).
La notion de luxe peut toutefois évoluer avec le temps; un objet luxueux à l'origine peut perdre cette qualité avec les années et, inversément, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2).
Pour décider si un logement est de luxe, le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l'examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément doit être apprécié (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Le juge du fait dispose à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision d'équité prise par l'autorité cantonale; il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou à l'inverse, lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; il sanctionne en outre les décisions rendues en vertu du pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 138 III 669 consid. 3.1 p. 671; 136 III 278 consid. 2.2.1 p. 279 et les arrêts cités).

3.2. En l'espèce, il n'est pas contesté que la villa louée par les bailleurs défendeurs comprenait 7,5 pièces, cuisine non comprise. Seul le caractère luxueux de la villa est donc litigieux. Dès lors que le loyer initial est remis en cause, il s'agit de se demander si, lors de la conclusion des contrats le 16 juin 2008, la villa louée pouvait être considérée comme un objet de luxe.

3.2.1. Alors que le tribunal avait estimé que la villa était un objet luxueux, son état étant globalement bon malgré certaines finitions approximatives, la cour cantonale a considéré que, bien que la villa comprenne de nombreux éléments caractéristiques des logements de luxe (un salon avec cheminée, deux toilettes, trois salles de bains, un jacuzzi, une piscine munie d'une couverture chauffante, un abri " pool house ", un portail, des stores électriques et une alarme), la qualité d'objet de luxe devait lui être déniée dès lors qu'elle n'était pas parfaitement entretenue. Se fondant sur les photographies, l'état des lieux d'entrée, les constatations des premiers juges lors de l'inspection du 23 septembre 2011 et le constat de l'architecte F.________ du 3 octobre 2011, elle a admis que la villa présentait certes un bon état d'entretien, comme l'ont constaté les juges précédents, mais aussi plusieurs défauts, tels que des fissures dans les carrelages et des finitions approximatives (installations électriques et boiseries).

3.2.2. C'est à raison que les bailleurs recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 253b al. 2 CO. La cour cantonale a méconnu que, selon la jurisprudence, pour décider si l'on est en présence d'un logement de luxe, il faut déterminer si, sur la base du critère décisif de l'impression d'ensemble qui se dégage du logement, la mesure habituelle du confort est clairement dépassée. Au vu des nombreux éléments caractéristiques du luxe (un salon avec cheminée, deux toilettes, trois salles de bains, un jacuzzi, une piscine munie d'une couverture chauffante, un abri " pool house ", un portail, des stores électriques et une alarme) et le bon état d'entretien général de la propriété, la villa litigieuse doit être qualifiée de maison de luxe. Les quelques défauts constatés ne lui font pas perdre son caractère luxueux, au vu de son bon état d'entretien général; ces défauts ne peuvent justifier que des prétentions en réparation des locataires (art. 258 al. 3 CO pour des défauts originels et art. 259a ss CO pour les défauts subséquents).

4.
Il s'ensuit qu'il est superflu d'examiner le grief d'appréciation arbitraire des faits (art. 9 Cst.), au motif que la cour cantonale a statué " sans même avoir procédé à un transport sur place ". Quant aux griefs relatifs à l'inapplicabilité de la formule officielle de notification du loyer initial (art. 1 RPHLC), l'abus de droit des locataires à se prévaloir de ce vice de forme et l'appréciation arbitraire des preuves dans la fixation du loyer, ils sont devenus sans objet.

5.
Le recours des bailleurs doit donc être admis et l'arrêt attaqué réformé en ce sens que l'action des locataires en fixation judiciaire du loyer initial est rejetée. Les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des locataires (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu de renvoyer la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens dès lors que le droit genevois prévoit qu'il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens devant la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC en relation avec l'art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2.1 p. 185 s.).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que l'action en fixation du loyer initial intentée par C.Y.________ et D.Y.________ est rejetée.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimés.

3.
Les intimés, débiteurs solidaires, verseront aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 9'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 11 janvier 2016

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Piaget

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.20

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux.
¹	Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux.
²	Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins.
³	Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 258 - 1 Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant l'inexécution des contrats.
¹	Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant l'inexécution des contrats.
²	Si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i).
³	Le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259i même si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:
^a	qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement;
^b	auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^a - 1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
¹	Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
^a	la remise en état de la chose;
^b	une réduction proportionnelle du loyer;
^c	des dommages-intérêts;
^d	la prise en charge du procès contre un tiers.
²	Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 116 Dispenses de frais prévues par le droit cantonal - 1 Les cantons peuvent prévoir des dispenses de frais plus larges.
¹	Les cantons peuvent prévoir des dispenses de frais plus larges.
²	Les dispenses de frais que le canton prévoit pour lui-même, ses communes et d'autres corporations de droit cantonal valent également pour la Confédération.