2C_705/2017 - 2018-08-10 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Luzern, Steuerperiode 2011

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 705/2017

Urteil vom 10. August 2018

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Donzallaz, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Stadelmann, Haag,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
als Rechtsnachfolgerin der B.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Conrad M. Walther,

gegen

Dienststelle Steuern des Kantons Luzern.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Luzern, Steuerperiode 2011,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 19. Juni 2017 (7W 15 43).

Sachverhalt:

A.
Die B.________ AG, U.________/ AG, eine reine Immobiliengesellschaft, war zu Beginn der hier interessierenden Steuerperiode 2011 eine Tochtergesellschaft der C.________ AG und eine Schwestergesellschaft der D.________ AG, V.________/LU, bei welcher es sich um eine Betriebsgesellschaft handelte. Die B.________ AG hielt unter anderem die in V.________/LU gelegenen, mit einem Seminarhotel bebauten Grundstücke Nr. xx und Nr. yy. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 18. November 2011 veräusserte sie die beiden Grundstücke an die ihr nicht nahestehende Stiftung E.________, V.________/LU. Am selben Tag verkaufte die C.________ AG die D.________ AG an die Stiftung E.________ und erwarb sie von dieser die F.________ AG. Aufgrund eines Fusionsvertrags vom 20. Juni 2012 ging die B.________ AG im Folgejahr, rückwirkend per 1. Januar 2012, in der A.________ AG, W.________/LU, auf.

B.
Die B.________ AG und die Stiftung E.________ waren im Kaufvertrag vom 18. November 2011 im Wesentlichen übereingekommen, dass Nutzen und Schaden am 1. Februar 2012 auf die Käuferschaft übergehe (Ziff. 2); dass der Kaufpreis sich auf Fr. 12'000'000.-- belaufe (Ziff. 3); dass die Tilgung mit Valuta vom 1. Februar 2012 zu erfolgen und die Käuferschaft ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen abzugeben habe (Ziff. 4) und dass die Käuferschaft, soweit gesetzlich zulässig, auf die Sachgewährleistung verzichte (Ziff. 5). Unter dem Titel "Rücktrittsrecht / Anmeldung und Eintragung in das Grundbuch" hatten die Parteien sich sodann auf folgende Klausel (Ziff. 13) verständigt:

"Der Käuferin wird das Recht eingeräumt, bis 23. Januar 2012 von diesem Vertrag einseitig zurückzutreten. (...) Macht die Käuferin von diesem Recht Gebrauch, fällt dieser Vertrag dahin. Macht die Käuferin von diesem Recht keinen Gebrauch, verpflichtet sich die Käuferin zu Handen des Grundbuchamtes schriftlich die Erklärung abzugeben, dass die Käuferin auf die Ausübung des Rücktrittsrechts verzichtet. Die Verzichtserklärung ist dem Notar bis 31. Januar 2012 auszuhändigen. Der Notar wird in diesem Fall beauftragt, diese Urkunde (...) zur Eintragung in das Grundbuch anzumelden. (...) "

Am 23. Januar 2012 erklärte die Erwerberin, sie sehe von der Ausübung des Rücktrittsrechts ab. In der Folge kam es Anfang Februar 2012 zur Anmeldung und Eintragung des Geschäfts im Grundbuch.

C.
Die B.________ AG verbuchte den Rohgewinn von Fr. 4'600'000.-- aus dem Kaufvertrag vom 18. November 2011, der sich bei einem Buchwert von Fr. 7'400'000.-- ergeben hatte, nicht im Vertragsjahr (2011), sondern (erst) im Folgejahr (2012). Entsprechend hielt sie es in der Steuererklärung. Demgegenüber gelangte die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern (nachfolgend: KSTV/LU) bei Veranlagung der B.________ AG bezüglich der Steuerperiode 2011 zum Schluss, die Realisation des Kapitalgewinns sei bereits mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts eingetreten. Aus diesem Grund rechnete die KSTV/LU den Gewinn von Fr. 4'600'000.-- in der Veranlagungsperiode 2011 auf und berücksichtigte sie gleichzeitig von Amtes wegen eine Steuerrückstellung. Mit Einspracheentscheid vom 19. August 2015 hielt sie an dieser Sichtweise fest. Dagegen gelangte die Steuerpflichtige an das Kantonsgericht des Kantons Luzern, dessen 4. Abteilung die Beschwerde mit Entscheid 7W 15 43 vom 19. Juni 2017 abwies.

D.
Das Kantonsgericht erkannte im Wesentlichen, der Zeitpunkt der Realisation gehe regelmässig mit der öffentlichen Beurkundung des Verpflichtungsgeschäfts einher ("Soll-Methode"), was sich aus der römisch-rechtlichen Regel betreffend die Preisgefahr ergebe. Anders könne es sich nur verhalten, wenn die Erfüllung des Vertrags als besonders unsicher erscheine. In einem solchen Fall sei, so das Kantonsgericht, zur "Ist-Methode" überzugehen. Anhaltspunkte, die gegeneine qualifizierte Unsicherheit sprächen, bestünden gemäss bundesgerichtlicher Praxis darin, dass zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft eine nur kurze Zeitdauer verstreiche, dass die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel wegbedungen und ein unbedingtes Zahlungsversprechen erteilt werde. Dies alles sei vorliegend der Fall, zumal ein Geflecht von Verträgen bestanden habe, das gleichentags geschlossen worden sei. Zudem sei erwiesen, dass ein Rücktritt nur denkbar gewesen wäre, wenn die Due-Diligence- Prüfung der Betriebsgesellschaft (D.________ AG) ungünstig ausgefallen wäre. Zudem hätten die Parteien, nachdem zuvor ein Vorvertrag geschlossen worden sei, die Öffentlichkeit bereits in der Medienmitteilung vom 29. August 2011 über die bevorstehenden Transaktionen
informiert. Vor diesem Hintergrund habe zwar eine gewisse Unsicherheit bestanden, die Erfüllung des Vertrags erscheine aber jedenfalls nicht als besonders unsicher.

E.
Mit Eingabe vom 22. August 2017 erhebt die Steuerpflichtige beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der erzielte Gewinn und die damit zusammenhängende Steuerrückstellung seien der Folgeperiode zuzuweisen. Die Vorinstanz verzichtet auf Vernehmlassung und beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die KSTV/LU schliesst auf Abweisung der Beschwerde und begründet dies; sie hält eine Resolutivbedingung für gegeben. Die Steuerpflichtige dupliziert und vertritt den Standpunkt, es liege eine Suspensivbedingung vor.

Erwägungen:

1.

1.1. Mit Tagebucheintrag vom 29. Juni 2012 sind die Aktiven und Verbindlichkeiten der B.________ AG durch Fusion und damit Universalsukzession auf die A.________ AG übergegangen. Diese ist daher deren Rechtsnachfolgerin (Art. 3 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung [FusG; SR 221.301]) und Steuernachfolgerin (Art. 54 Abs. 3 DBG [SR 642.11]; Urteil 2C 469/2015 vom 22. Februar 2016 E. 1.3, in: ASA 84 S. 723, StE 2016 A 11 Nr. 6). Die A.________ AG ist zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).

1.2. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen ebenso vor (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 , Art. 100 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 73 StHG [SR 642.14]). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.3. Das Bundesgericht prüft das Bundesrecht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.3 S. 23 f.) und mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 V 234 E. 2 S. 236).

1.4. Im Unterschied dazu geht das Bundesgericht der angeblichen Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (unter Einschluss der Grundrechte) nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit; BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286).

1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 143 IV 500 E. 1.1 S. 503).

2.

2.1. Streitig und zu prüfen ist, in welchem Zeitpunkt die Realisation eingetreten ist, ob also der erzielte Buchgewinn von Fr. 4.6 Mio., der bei Veräusserung der beiden bebauten Grundstücke entstand, der Steuerperiode 2011 oder 2012 zuzuordnen sei.

2.2.

2.2.1. Zur Veräusserung von Grundstücken hat das Bundesgericht das steuerrechtliche Realisationsprinzip dahingehend präzisiert, dass gewöhnlich auf die öffentliche Beurkundung des Verpflichtungsgeschäfts abzustellen ist (Konkretisierung des "Soll"-Prinzips; Urteil 2C 835/2013 vom 16. Dezember 2014 E. 2.2), es sei denn, die Erfüllung sei ungewiss. Im Regelfall handelt es sich beim Verpflichtungsgeschäft um den Kaufvertrag (Art. 216 Abs. 1 OR). Auf das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag; Art. 656 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 971 Abs. 1 ZGB) oder den Übergang von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR) kommt es hingegen in der Regel nicht an. Diese vornehmlich für die (nicht buchführungspflichtigen) natürlichen Personen entwickelte Praxis ist in gleicher Weise auf die Kapitalgesellschaften und Genossenschaften anwendbar (Urteile 2C 404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 3.3.6, in: ASA 83 S. 52, RDAF 2014 II 513, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25; 2C 835/2013 vom 16. Dezember 2014 E. 2.2 am Ende; YVES NOËL, in: Yves Noël/Florence Aubry Girardin [Hrsg.], Commentaire romand zum LIFD [nachfolgend: CR LIFD], 2. Aufl. 2017, N. 38 zu Art. 16 DBG). Diese Praxis greift auch im interkantonalen Verhältnis (Urteil 2C 469/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 3.2.1, in: ASA 86
S. 503, StR 73/2018 S. 218).

2.2.2. Ebenso rechtsprechungsgemäss entfällt die Massgeblichkeit des Verpflichtungsgeschäfts, wenn dieses unter einer Suspensivbedingung (Art. 151 ff . OR) steht. Die Praxis geht dahin, dass der suspensiv bedingte Anspruch erst realisiert wird, sobald die aufschiebende Bedingung eingetreten ist (so etwa Urteil 2C 168/2012 / 2C 169/2012 vom 1. März 2013 E. 2.2, in: RDAF 2013 II 224, StE 2013 B 22.2 Nr. 27, StR 68/2013 S. 547; NOËL, in: CR LIFD, N. 30 zu Art. 16 DBG). Dies gilt aber nur, wenn der Vollzug tatsächlich ungewiss ist. Keine derartige Ungewissheit besteht, wenn sich die Verwirklichung der Suspensivbedingung als blosse Formalität darstellt. Der Abschluss eines suspensiv bedingten Verpflichtungsgeschäfts begründet mithin im Prinzip erst eine Anwartschaft (MARKUS REICH/ANDREAS HELBING/ FABIAN DUSS, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Komm. DBG, 3. Aufl. 2017, N. 48 zu Art. 20a DBG). Zu denken ist beispielsweise an Mitarbeiterbeteiligungen mit Vestingklausel (Art. 17a DBG bzw. Art. 3 der Verordnung vom 27. Juni 2012 über die Bescheinigungspflichten bei Mitarbeiterbeteiligungen [MBV; SR 642.115.325.1]; Urteile 2C 397/2015 vom 26. Januar 2016 E. 3.2; 2C 236/2010 vom 14. Oktober 2010 E. 2.2, in: RDAF 2011 II 84, StE
2011 B 22.2 Nr. 24), 2C 138/2010 / 2C 139/2010 vom 2. Juni 2010 E. 2.2, in: StE 2010 B 22.2 Nr. 21) oder an den Mäklervertrag (Art. 413 Abs. 1 OR; Urteil 2C 941/2012 / 2C 942/2012 vom 9. November 2013 E. 2.3, in: ASA 82 S. 375, StR 69/2014 S. 207). Ebenso wenig liegt bis zum Bedingungseintritt steuerbares Vermögen vor (BGE 138 II 311 E. 3.1.3 S. 316; DANIEL DZAMKO-LOCHER/HANNES TEUSCHER, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Komm. StHG, 3. Aufl. 2017, N. 8 zu Art. 14 StHG).

2.2.3. Ob eine aufschiebende (Art. 151 ff . OR) oder doch eine auflösende Bedingung (Art. 154 OR) vorliegt, ist oft nicht auf den ersten Blick erkennbar und ruft nach der Auslegung des Vertrags (Urteil 4A 213/2008 vom 29. Juli 2008 E. 4.3 f.; PASCAL PICHONNAZ, in: Luc Thévenoz/Franz Werro [Hrsg.], Commentaire romand, Code des obligations I [nachfolgend: CR CO I], 2. Aufl. 2012, N. 32 zu Art. 151 OR; FELIX R. EHRAT/MARKUS WIDMER, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Obligationenrecht I [nachfolgend: BSK OR I], 6. Aufl. 2015, N. 6 zu Art. 151 OR). Führt auch die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist der Suspensivbedingung der Vorzug zu geben, sodass der Schuldner nicht unmittelbar verpflichtet wird (PICHONNAZ, in: CR CO I, N. 32 zu Art. 151 OR; EHRAT/WIDMER, in: BSK OR I, N. 6 zu Art. 151 OR). Es besteht die Vermutung für eine Suspensivbedingung (BGE 56 II 203 E. 4 S. 209 f.).

2.2.4. Zur Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags ist hauptsächlich auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder subjektive Vertragsauslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR; natürlicher Konsens). Was die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist eine Tatfrage (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681). Bleibt der natürliche Konsens unbewiesen, ist der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip - objektiviert - auszulegen (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Hierzu gilt es, den mutmasslichen Parteiwillen zu ermitteln, wie er von den jeweiligen Erklärungsempfängern nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (normative oder objektive Vertragsauslegung gemäss Art. 2 Abs. 1 ZGB; rechtlicher Konsens; zum Ganzen: BGE 144 III 93 E. 5.2.1 S. 97 f.; 144 V 84 E. 6.2.1 S. 89). Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz ist eine Rechtsfrage, die vom Bundesgericht bei bundesrechtlichen Verträgen frei geprüft wird (BGE 142 III 671 E. 3.3 S. 675).

3.

3.1. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.5) kam das Verpflichtungsgeschäft Mitte November 2011, das Verfügungsgeschäft alsdann Anfang Februar 2012 zustande. Dazwischen lag die Erklärung der Käuferschaft, auf die Anrufung des Widerrufsrechts zu verzichten. Die Tilgung des Kaufpreises (teils durch Übernahme der Grundpfandschulden, teils durch Barzahlung) hatte vertragsgemäss erst mit Valuta vom 1. Februar 2012 zu erfolgen, wobei die Käuferschaft bis dahin ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen abzugehen hatte (Sachverhalt, lit. A und B). Eine Vorauszahlung blieb damit aus.

3.2.

3.2.1. Die Vorinstanz schliesst aus der zeitlichen Abfolge und den begleitenden Sachumständen (Verzicht auf die Sachgewährleistung, Geflecht verschiedener Rechtsgeschäfte, Rücktritt nur bei ungünstiger Due-Diligence -Prüfung etc.), dass zwar eine gewisse, aber jedenfalls keine besondere Unsicherheit bestanden habe, welche der Realisation im Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts hätte entgegenstehen können (Sachverhalt, lit. D). Praxisgemäss führe eine Rücktrittserklärung ohnehin zur Aufhebung des Rechtsgeschäftes ex tunc. Die Steuerpflichtige hält dem im Wesentlichen entgegen, von Vertragsrechts wegen sei ein resolutiv bedingter Grundstückkaufvertrag von vornherein ausgeschlossen (Art. 217 OR, Art. 958 ff . ZGB und Art. 47 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). Daher müsse es sich bei der Einräumung des Rücktrittsrechts zwangsläufig um eine Suspensivbedingung gehandelt haben, die als solche einer Verbuchung in der Steuerperiode 2011 entgegenstehe.

3.3.

3.3.1. Bedingte Grundstückkaufverträge sind zulässig und häufig anzutreffen (HEINRICH HONSELL, in: BSK OR I, N. 2 zu Art. 217 OR), was sich schon aus dem Wortlaut von Art. 217 Abs. 1 OR ergibt. Anders als das Verpflichtungs- ist das Verfügungsgeschäft zwingend bedingungsfrei auszugestalten: Bei der Grundbuchanmeldung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht. Solche sind gerade auch gegenüber Verwaltungs- und Gerichtsbehörden grundsätzlich bedingungsfeindlich und unwiderruflich (BGE 141 V 597 E. 3.1 S. 601). Die Behörden sollen von klaren Voraussetzungen ausgehen können (Urteil 2C 721/2017 vom 4. September 2017 mit Hinweisen). Insofern ist Art. 47 Abs. 1 GBV in der Fassung vom 23. September 2011 ("Die Anmeldung erfolgt unbedingt und vorbehaltlos") nur deklaratorischer Natur. In einem weiteren Sinn wird die Bedingungsfeindlichkeit des Verfügungsgeschäfts aus Art. 217 Abs. 2 OR hergeleitet (dazu HONSELL, in: BSK OR I, N. 2 zu Art. 217 OR).

3.3.2. Der Vertragstext spricht vorliegend vom Recht, "einseitig zurückzutreten", vom "Rücktrittsrecht" und von der "Verzichtserklärung" (Sachverhalt, lit. B). Bei rein grammatikalischer Betrachtung deutet manches auf eine Resolutivbedingung vor (Art. 154 OR). Bis zum Entscheid über eine Resolutivbedingung herrscht ein Schwebezustand (PICHONNAZ, in: CR CO I, N. 5 zu Art. 154 OR), genau gleich wie im Fall der Suspensivbedingung (Art. 152 Abs. 1 OR; so EHRAT/WIDMER, in: BSK OR I, N. 5 zu Art. 154 OR). Das Steuerrecht hat diesem Schwebezustand Rechnung zu tragen. Ein suspensiv bedingter Anspruch gilt praxisgemäss erst mit dem Eintritt der Bedingung als realisiert (vorne E. 2.2.2). Was den resolutiv bedingten Anspruch angeht, ist jedenfalls handelsrechtlich eine Rückstellung oder Wertberichtigung zu bilden, bis der Schwebezustand behoben ist (MARKUS WEIDMANN, Einkommensbegriff und Realisation, 1996, S. 153). Dieser Sichtweise wird sich auch das Steuerrecht anzuschliessen haben, was hier aber nicht abschliessend zu beurteilen ist.

3.3.3. Der Vertragstext deutet mithin auf eine Resolutivbedingung hin. Dies ist letztlich aber nicht alleine ausschlaggebend, nachdem es nicht ausschliesslich auf den Wortlaut des Vertrages ankommt. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bleibt eine unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise unbeachtlich und geht der übereinstimmende wirkliche Wille dem Wortlaut vor ( "falsa demonstratio non nocet"; Urteil 5A 99/2014 vom 23. Mai 2014 E. 4.1; BÉNÉDICT WINIGER, in: CR CO I, N. 61 zu Art. 18 OR; WOLFGANG WIEGAND, in: BSK OR I, N. 44 zu Art. 18 OR). Die Vorinstanz stellt hauptsächlich auf den Vertragswortlaut ab. Dies greift hier aber zu kurz. Wie auch die Vorinstanz feststellt, besteht ein Zusammenhang zwischen den Verträgen, wenngleich die Vertragsparteien nicht deckungsgleich waren. Die Stiftung erwarb einerseits zwei Grundstücke ("asset deal"; Verkäuferin: Immobiliengesellschaft) und anderseits die Beteiligung an der Betriebsgesellschaft ("share deal"; Verkäuferin: Holdinggesellschaft). Das eine Rechtsgeschäft war ohne das andere nicht denkbar. Absicht der Vertragsparteien war es, dass die Stiftung im Endergebnis entweder Grundstücke und Betriebsgesellschaft oder keines von beidem erwerben wollte. Da die Stiftung ihren definitiven Entscheid
aber ausdrücklich von der vertieften Prüfung der Betriebsgesellschaft abhängig machen wollte, wurde der Grundstückkaufvertrag unter eine Rücktrittsklausel gestellt.

3.3.4. Im Ergebnis kommt die Rücktrittsklausel einer Aufschubklausel zumindest nahe: Nachdem das Verfügungsgeschäft bedingungsfrei auszugestalten ist (vorne E. 3.3.1), konnte es vorliegend nicht zum Vollzug des Grundstückkaufvertrags kommen, bis die Due-Diligence -Prüfung abgeschlossen und der Entscheid des Stiftungsrats gefällt war. Anders als im Fall eines Dauerschuldverhältnisses, das bis dahin bereits hätte laufen können, liegt hier ein reines Zielschuldverhältnis vor, welches in ein bedingungsfeindliches Verfügungsgeschäft mündet: Der Kaufvertrag wirkt sich rechtlich und faktisch erst aus, wenn die Käuferschaft die Erklärung abgibt, auf die Ausübung des Rücktrittsrechts zu verzichten. Nur für diesen Fall ist der Notar beauftragt, den Kaufvertrag zur Eintragung in das Grundbuch anzumelden. Die Steuerpflichtige führt nachvollziehbar aus, rückblickend wäre es wohl angemessener gewesen, vorerst lediglich ein Kaufsrecht zu begründen und den Kaufvertrag erst nach der klärenden Beschlussfassung durch den Stiftungsrat zu schliessen. Dies überzeugt, war der Vertrag doch dahingehend konzipiert, dass Nutzen und Schaden erst am 1. Februar 2012 übergehen sollten, die Tilgung ebenso erst am 1. Februar 2012 zu erbringen war und die
Stiftung sich bis zum 23. Januar 2012 zu äussern hatte, ob sie den "Rücktritt" ausübe. Die gesamten Umstände, die mangels vorinstanzlicher Erwägungen zum natürlichen Konsens objektiviert zu würdigen sind (vorne E. 2.2.4), zeigen auf, dass es sich nicht um einen Rücktritt vom Vertrag, sondern vielmehr um die bis dahin noch ausstehende Zustimmung zum Vertrag handelte.

3.3.5. Die Vertragsauslegung weist damit - entgegen dem etwas verunglückten Wortlaut, der aber nicht massgebend ist (vorne E. 3.3.3) - auf eine Suspensivbedingung hin, was ohnehin der hier herrschenden Vermutung entspricht (vorne E. 2.2.3). Der Kaufvertrag war folglich nicht mit einer Put-Option versehen worden. Vielmehr bestand eine Call-Option, mit welcher das noch nicht perfektionierte Verpflichtungsgeschäft zur Entstehung gebracht wurde. Vom 18. November 2011 bis zum 23. Januar 2012 herrschte ein schwebender Zustand (vorne E. 3.3.2), der steuerrechtlich nicht unbeachtlich bleiben darf. Die steuerrechtliche Realisation trat entsprechend erst im Jahr 2012 ein.

3.4. Die Beschwerde erweist sich als begründet. Sie ist gutzuheissen und die Sache zu neuer Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die KSTV/LU zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG).

4.

4.1. Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Luzern aufzuerlegen.

4.2. Der Kanton Luzern hat der Steuerpflichtigen, die sich durch einen Rechtsanwalt vertreten lässt, eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 2 des Reglements des Bundesgerichts vom 31. März 2006 über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht [SR 173.110.210.3]).

4.3. Zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des vorangegangenen Verfahrens wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, das Urteil 7W 15 43 des Kantonsgerichts des Kantons Luzern, 4. Abteilung, vom 19. Juni 2017 aufgehoben und die Sache zu neuer Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern zurückgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'000.-- werden dem Kanton Luzern auferlegt.

3.
Der Kanton Luzern hat der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- auszurichten.

4.
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren wird die Sache an das Kantonsgericht des Kantons Luzern zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. August 2018

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 221.301 Bundesgesetz vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (Fusionsgesetz, FusG) - Fusionsgesetz FusG Art. 3 Grundsatz - 1 Gesellschaften können fusionieren, indem:
¹	Gesellschaften können fusionieren, indem:
^a	die eine die andere übernimmt (Absorptionsfusion);
^b	sie sich zu einer neuen Gesellschaft zusammenschliessen (Kombinationsfusion).
²	Mit der Fusion wird die übertragende Gesellschaft aufgelöst und im Handelsregister gelöscht.

SR 221.301 Bundesgesetz vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (Fusionsgesetz, FusG) - Fusionsgesetz FusG Art. 22 Rechtswirksamkeit - 1 Die Fusion wird mit der Eintragung ins Handelsregister rechtswirksam. In diesem Zeitpunkt gehen alle Aktiven und Passiven der übertragenden Gesellschaft von Gesetzes wegen auf die übernehmende Gesellschaft über. Artikel 34 des Kartellgesetzes vom 6. Oktober 199522 bleibt vorbehalten.
¹	Die Fusion wird mit der Eintragung ins Handelsregister rechtswirksam. In diesem Zeitpunkt gehen alle Aktiven und Passiven der übertragenden Gesellschaft von Gesetzes wegen auf die übernehmende Gesellschaft über. Artikel 34 des Kartellgesetzes vom 6. Oktober 199522 bleibt vorbehalten.
²	Die Fusion von Vereinen, die im Handelsregister nicht eingetragen sind, wird mit dem Vorliegen des Fusionsbeschlusses aller beteiligten Vereine rechtswirksam.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 54 - 1 Die Steuerpflicht beginnt mit der Gründung der juristischen Person, mit der Verlegung ihres Sitzes oder ihrer tatsächlichen Verwaltung in die Schweiz oder mit dem Erwerb von in der Schweiz steuerbaren Werten.
¹	Die Steuerpflicht beginnt mit der Gründung der juristischen Person, mit der Verlegung ihres Sitzes oder ihrer tatsächlichen Verwaltung in die Schweiz oder mit dem Erwerb von in der Schweiz steuerbaren Werten.
²	Die Steuerpflicht endet mit dem Abschluss der Liquidation, mit der Verlegung des Sitzes oder der tatsächlichen Verwaltung ins Ausland mit dem Wegfall der in der Schweiz steuerbaren Werte.
³	Überträgt eine juristische Person Aktiven und Passiven auf eine andere juristische Person, so sind die von ihr geschuldeten Steuern von der übernehmenden juristischen Person zu entrichten.
⁴	Nicht als Beendigung der Steuerpflicht gelten die vorübergehende Sitzverlegung ins Ausland und die anderen Massnahmen aufgrund der Bundesgesetzgebung über die wirtschaftliche Landesversorgung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 216 - 1 Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.76
³	Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig.77

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 656 - 1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
¹	Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
²	Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 971 - 1 Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
¹	Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
²	Im Rahmen des Eintrages kann der Inhalt eines Rechtes durch die Belege oder auf andere Weise nachgewiesen werden.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 16 - 1 Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte.
¹	Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte.
²	Als Einkommen gelten auch Naturalbezüge jeder Art, insbesondere freie Verpflegung und Unterkunft sowie der Wert selbstverbrauchter Erzeugnisse und Waren des eigenen Betriebes; sie werden nach ihrem Marktwert bemessen.
³	Die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen sind steuerfrei.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 151 - 1 Ein Vertrag, dessen Verbindlichkeit vom Eintritte einer ungewissen Tatsache abhängig gemacht wird, ist als bedingt anzusehen.
¹	Ein Vertrag, dessen Verbindlichkeit vom Eintritte einer ungewissen Tatsache abhängig gemacht wird, ist als bedingt anzusehen.
²	Für den Beginn der Wirkungen ist der Zeitpunkt massgebend, in dem die Bedingung in Erfüllung geht, sofern nicht auf eine andere Absicht der Parteien geschlossen werden muss.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 20^a Besondere Fälle - 1 Als Ertrag aus beweglichem Vermögen im Sinne von Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe c gilt auch:
¹	Als Ertrag aus beweglichem Vermögen im Sinne von Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe c gilt auch:
^a	der Erlös aus dem Verkauf einer Beteiligung von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen einer anderen natürlichen oder einer juristischen Person, soweit innert fünf Jahren nach dem Verkauf, unter Mitwirkung des Verkäufers, nicht betriebsnotwendige Substanz ausgeschüttet wird, die im Zeitpunkt des Verkaufs bereits vorhanden und handelsrechtlich ausschüttungsfähig war; dies gilt sinngemäss auch, wenn innert fünf Jahren mehrere Beteiligte eine solche Beteiligung gemeinsam verkaufen oder Beteiligungen von insgesamt mindestens 20 Prozent verkauft werden; ausgeschüttete Substanz wird beim Verkäufer gegebenenfalls im Verfahren nach den Artikeln 151 Absatz 1, 152 und 153 nachträglich besteuert;
^b	der Erlös aus der Übertragung einer Beteiligung am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen einer Personenunternehmung oder einer juristischen Person, an welcher der Veräusserer oder Einbringer nach der Übertragung zu mindestens 50 Prozent am Kapital beteiligt ist, soweit die gesamthaft erhaltene Gegenleistung die Summe aus dem Nennwert der übertragenen Beteiligung und den Reserven aus Kapitaleinlagen nach Artikel 20 Absätze 3-7 übersteigt; dies gilt sinngemäss auch, wenn mehrere Beteiligte die Übertragung gemeinsam vornehmen.52
²	Mitwirkung im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a liegt vor, wenn der Verkäufer weiss oder wissen muss, dass der Gesellschaft zwecks Finanzierung des Kaufpreises Mittel entnommen und nicht wieder zugeführt werden.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 17^a Mitarbeiterbeteiligungen - 1 Als echte Mitarbeiterbeteiligungen gelten:
¹	Als echte Mitarbeiterbeteiligungen gelten:
^a	Aktien, Genussscheine, Partizipationsscheine, Genossenschaftsanteile oder Beteiligungen anderer Art, die die Arbeitgeberin, deren Muttergesellschaft oder eine andere Konzerngesellschaft den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern abgibt;
^b	Optionen auf den Erwerb von Beteiligungen nach Buchstabe a.
²	Als unechte Mitarbeiterbeteiligung gelten Anwartschaften auf blosse Bargeldabfindungen.

SR 642.115.325.1 Verordnung vom 27. Juni 2012 über die Bescheinigungspflichten bei Mitarbeiterbeteiligungen (Mitarbeiterbeteiligungsverordnung, MBV) - Mitarbeiterbeteiligungsverordnung MBV Art. 3 Ausübungsrecht - 1 Das Ausübungsrecht entsteht im Zeitpunkt des Rechtserwerbs (Vesting).
¹	Das Ausübungsrecht entsteht im Zeitpunkt des Rechtserwerbs (Vesting).
²	Sperrfristen, die nach dem Vesting enden, werden für die Festlegung des Vesting nicht berücksichtigt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 413 - 1 Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
¹	Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
²	Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
³	Soweit dem Mäkler im Vertrage für Aufwendungen Ersatz zugesichert ist, kann er diesen auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 14 Bewertung - 1 Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden.
¹	Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden.
²	Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. Die Nachbesteuerung darf für höchstens 20 Jahre erfolgen.
³	Immaterielle Güter und bewegliches Vermögen, die zum Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person gehören, werden zu dem für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert bewertet. Die Kantone können für Vermögen, das auf Rechte nach Artikel 8a entfällt, eine Steuerermässigung vorsehen.89 90

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 154 - 1 Ein Vertrag, dessen Auflösung vom Eintritte einer Bedingung abhängig gemacht worden ist, verliert seine Wirksamkeit mit dem Zeitpunkte, wo die Bedingung in Erfüllung geht.
¹	Ein Vertrag, dessen Auflösung vom Eintritte einer Bedingung abhängig gemacht worden ist, verliert seine Wirksamkeit mit dem Zeitpunkte, wo die Bedingung in Erfüllung geht.
²	Eine Rückwirkung findet in der Regel nicht statt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 217 - 1 Ist ein Grundstückkauf bedingt abgeschlossen worden, so erfolgt die Eintragung in das Grundbuch erst, wenn die Bedingung erfüllt ist.
¹	Ist ein Grundstückkauf bedingt abgeschlossen worden, so erfolgt die Eintragung in das Grundbuch erst, wenn die Bedingung erfüllt ist.
²	Die Eintragung eines Eigentumsvorbehaltes ist ausgeschlossen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 958 - In das Grundbuch werden folgende Rechte an Grundstücken eingetragen:
¹	das Eigentum;
²	die Dienstbarkeiten und Grundlasten;
³	die Pfandrechte.

SR 211.432.1 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) GBV Art. 47 Inhalt der Anmeldung - 1 Die Anmeldung erfolgt unbedingt und vorbehaltlos. Sie kann nicht ohne Zustimmung der begünstigten Personen zurückgezogen werden.
¹	Die Anmeldung erfolgt unbedingt und vorbehaltlos. Sie kann nicht ohne Zustimmung der begünstigten Personen zurückgezogen werden.
²	In der Anmeldung ist jede vorzunehmende Eintragung einzeln aufzuführen.
³	Werden mehrere Anmeldungen gleichzeitig eingereicht, die miteinander im Zusammenhang stehen, so ist anzugeben, in welcher Reihenfolge sie behandelt werden sollen.
⁴	In der Anmeldung kann verlangt werden, dass die Eintragung nicht ohne eine bestimmte andere Eintragung vorzunehmen ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 152 - 1 Der bedingt Verpflichtete darf, solange die Bedingung schwebt, nichts vornehmen, was die gehörige Erfüllung seiner Verbindlichkeit hindern könnte.
¹	Der bedingt Verpflichtete darf, solange die Bedingung schwebt, nichts vornehmen, was die gehörige Erfüllung seiner Verbindlichkeit hindern könnte.
²	Der bedingt Berechtigte ist befugt, bei Gefährdung seiner Rechte dieselben Sicherungsmassregeln zu verlangen, wie wenn seine Forderung eine unbedingte wäre.
³	Verfügungen während der Schwebezeit sind, wenn die Bedingung eintritt, insoweit hinfällig, als sie deren Wirkung beeinträchtigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.