Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 564/2016

Urteil vom 9. Mai 2017

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Matter.

Verfahrensbeteiligte
Katholische Kirchgemeinde Luzern,
vertreten durch Balmer-Etienne AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

Dienststelle Steuern des Kantons Luzern, Buobenmatt 1, 6002 Luzern,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern (Steuerpflicht),

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 17. Mai 2016.

Sachverhalt:

A.
Im Jahr 2010 realisierte die Katholische Kirchgemeinde Luzern in Luzern ein Überbauungsprojekt mit einem Investitionsvolumen von 58 Mio. Franken. Von den erbauten zehn Mehrfamilienhäusern wurden 55 Wohneinheiten in Stockwerkeigentum verkauft und 55 weitere vermietet.

B.
Mit Feststellungsentscheid vom 18. Juli 2014 verfügte die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern, dass die aus der Veräusserung der Eigentumseinheiten realisierten Verkaufsgewinne für die Kantons- und Gemeindesteuern steuerbaren Reingewinn und das entsprechende Reinvermögen steuerbares Eigenkapital bildeten. Dagegen gelangte die Kirchgemeinde erfolglos an das Kantonsgericht Luzern mit dem Feststellungsbehren, dass sie für die Gewinne und das Vermögen aus dem Projekt vollumfänglich von der Steuerpflicht zu befreien sei.

C.
Am 17. Juni 2016 hat die Kirchgemeinde Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie beantragt, es sei das kantonsgerichtliche Urteil vom 17. Mai 2016 aufzuheben und die Steuerbefreiung festzustellen.
Die Kantonale Steuerverwaltung schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Kantonsgericht und die Eidgenössische Steuerverwaltung haben auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein Urteil des Kantonsgerichts Luzern betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern des Kantons Luzern. Aus dem kantonalen Instanzenzug wird ersichtlich, dass die zuständige Steuerbehörde und danach das Kantonsgericht gegenüber der Beschwerdeführerin - wohl ohne diesbezüglich irgendwelche Gesetzesbestimmungen zu nennen - für die Feststellung der Steuerpflicht ein gesondertes Verfahren durchgeführt haben, das vom ordentlichen Steuerveranlagungsverfahren getrennt ist.
In einem solchen Fall schliesst der Feststellungsentscheid ein selbständiges Verfahren ab (vgl. zu dieser Unterscheidung u.a. die zu anderen Teilbereichen des Abgaberechts bzw. des öffentlichen Rechts ergangenen Urteile 2C 380/2012 vom 22. Februar 2013 E. 1.2, nicht publiziert in BGE 139 II 389; 2C 1236/2012 vom 20. Juni 2013 E. 1.1 in: ASA 82 S. 72; je mit weiteren Hinweisen; siehe auch BGE 137 I 273 E. 3.3.2 S. 278). Der Entscheid ist, wenn kantonal letztinstanzlich, als Endentscheid im Sinne von Art. 90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.

BGG mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbar (Art. 82 ff

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b	contre les actes normatifs cantonaux;
c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

., 86 Abs. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1	Le recours est recevable contre les décisions:
a	du Tribunal administratif fédéral;
b	du Tribunal pénal fédéral;
c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

lit. d und Abs. 2 BGG in Verbindung mit Art. 73

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
1	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
2	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
3	...256

des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]).
Die Beschwerde ist daher zulässig. Die Beschwerdeführerin ist durch das angefochtene Urteil im Sinne von Art. 89 Abs. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2	Ont aussi qualité pour recourir:
a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

BGG wie eine private steuerpflichtige Person betroffen und zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert (vgl. Art. 73 Abs. 2

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
1	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
2	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
3	...256

StHG und insb. das Urteil 2C 521/2012 vom 16. Januar 2013 E. 1.3, nicht publiziert in BGE 139 II 90, aber in RDAF 2013 II S. 217).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a	du droit fédéral;
b	du droit international;
c	de droits constitutionnels cantonaux;
d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e	du droit intercantonal.

und 96

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

BGG gerügt werden. Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen Gestaltungsspielraum belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen im Wesentlichen auf Willkür (vgl. BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil 2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen; zum Begriff der Willkür: siehe u.a. BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51).

2.
Gemäss Art. 23 Abs. 1 lit. c

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 23 Exonérations - 1 Seuls sont exonérés de l'impôt:
1	Seuls sont exonérés de l'impôt:
a	la Confédération et ses établissements, dans les limites fixées par la législation fédérale;
b	le canton et ses établissements dans les limites fixées par le droit cantonal;
c	les communes, les paroisses, ainsi que les autres collectivités territoriales du canton, et leurs établissements, dans les limites fixées par le droit cantonal;
d	les institutions de prévoyance professionnelle d'entreprises qui ont leur domicile, leur siège ou un établissement stable en Suisse et d'entreprises qui les touchent de près, à condition que les ressources de ces institutions soient affectées durablement et exclusivement à la prévoyance en faveur du personnel;
e	les caisses indigènes d'assurances sociales et de compensation, notamment les caisses d'assurance chômage, d'assurance maladie, d'assurance vieillesse et d'assurance invalidité et survivants, à l'exception des sociétés d'assurances concessionnaires;
f	les personnes morales qui poursuivent des buts de service public ou d'utilité publique, sur le bénéfice et le capital exclusivement et irrévocablement affectés à ces buts.101 Des buts économiques ne peuvent être considérés en principe comme étant d'intérêt public. L'acquisition et l'administration de participations en capital importantes à des entreprises ont un caractère d'utilité publique lorsque l'intérêt au maintien de l'entreprise occupe une position subalterne par rapport au but d'utilité publique et que des activités dirigeantes ne sont pas exercées;
g	les personnes morales qui visent des buts cultuels dans le canton ou sur le plan suisse, sur le bénéfice et le capital exclusivement et irrévocablement affectés à ces buts;
h	les États étrangers, sur leurs immeubles suisses affectés exclusivement à l'usage direct de leurs représentations diplomatiques et consulaires, ainsi que les bénéficiaires institutionnels d'exemptions fiscales visés à l'art. 2, al. 1, de la loi du 22 juin 2007 sur l'État hôte103, pour les immeubles dont ils sont propriétaires et qui sont occupés par leurs services;
i	les placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe, dans la mesure où les investisseurs sont exclusivement des institutions de prévoyance professionnelle au sens de la let. d ou des caisses indigènes d'assurance sociale et de compensation au sens de la let. e, exonérées de l'impôt;
j	les entreprises de transport et d'infrastructure titulaires d'une concession de la Confédération qui reçoivent des indemnités pour cette activité ou qui doivent, du fait de leur concession, maintenir toute l'année un service d'importance nationale; les gains qui sont issus d'une activité soumise à concession et sont disponibles librement sont également exonérés de l'impôt; les exploitations annexes et les biens fonciers qui n'ont pas de relation nécessaire avec l'activité soumise à concession sont cependant exclus de cette exonération.
2	...106
3	Les cantons peuvent prévoir, par voie législative, des allégements fiscaux en faveur des entreprises nouvellement créées qui servent les intérêts économiques du canton, pour l'année de fondation de l'entreprise et pour les neuf années suivantes. Une modification importante de l'activité de l'entreprise peut être assimilée à une fondation.
4	Les personnes morales mentionnées à l'al. 1, let. d à g et i, sont toutefois soumises dans tous les cas à l'impôt sur les gains immobiliers. Les dispositions relatives aux biens acquis en remploi (art. 8, al. 4), aux amortissements (art. 10, al. 1, let. a), aux provisions (art. 10, al. 1, let. b) et à la déduction des pertes (art. 10, al. 1, let. c) s'appliquent par analogie.107

StHG sind von der Steuerpflicht nur befreit die Gemeinden, die Kirchgemeinden und die anderen Gebietskörperschaften des Kantons und ihre Anstalten nach Massgabe des kantonalen Rechts. Nach § 70 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes des Kantons Luzern vom 22. November 1999 (StG/LU; SRL 620) sind die Kirchgemeinden für das Vermögen und Einkommen von der Steuerpflicht befreit, soweit es kirchlichen Zwecken dient.

2.1. Im angefochtenen Urteil hat sich die Vorinstanz in systematischer, historischer und teleologischer Hinsicht vertieft mit § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU auseinandergesetzt.

2.1.1. Kirchgemeinden der von der Verfassung öffentlich-rechtlich anerkannten Landeskirchen sind im Kanton Luzern von Verfassungs und Gesetzes wegen den Einwohnergemeinden gleichgestellt. So ist die Katholische Kirchgemeinde Luzern eine von der kantonalen Verfassung anerkannte Körperschaft des öffentlichen Rechts (vgl. § 79 Abs. 1 i.V.m. § 80 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Luzern vom 17. Juni 2007; KV/LU; SR 131.213). Sie ist nach dem Vorbild der Einwohnergemeinde als öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft organisiert (vgl. E. 2.6.4 des angefochtenen Urteils).

2.1.2. Nach § 6 Abs. 1 der Verfassung der römisch-katholischen Landeskirche des Kantons Luzern sorgen die Kirchgemeinden neben der Landeskirche für die religiöse Betreuung der Katholiken im Kanton Luzern durch die römisch-katholische Kirche und besorgen die der kirchlichen Tätigkeit dienende öffentliche Verwaltung. Zu ihren Verwaltungsaufgaben gehören u.a. die Erhebung der Kirchensteuern, die Sicherstellung eines geordneten Finanzhaushaltes und die Vermögensverwaltung (vgl. E. 2.6.6).

2.1.3. Aus dem Wortlaut von § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU ergibt sich, dass die Kirchgemeinden im Kanton Luzern im Gegensatz zur Rechtslage bei der direkten Bundessteuer (vgl. Art. 56 lit. c des Gesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990; DBG; SR 642.11) nicht generell und vorbehaltlos steuerbefreit sind, sondern lediglich teilweise und objektbezogen, d.h. soweit ihr Vermögen und Einkommen eben kirchlichen Zwecken dient. Der konkrete Umfang der Steuerpflicht muss im Rahmen der Veranlagung bestimmt werden (vgl. E. 2.2 einleitend).

2.1.4. Für die Frage, ob das betreffende Einkommen und Vermögen kirchlichen Zwecken dient, ist auf die Verwendung der erwirtschafteten Mittel abzustellen. Es ergibt sich aber keine klare Beschränkung auf ein unmittelbares "Dienen". Gewinn und Kapital aus Liegenschaften, die unmittelbar kirchlichen Zwecken dienen, gehören fraglos zum steuerbefreiten Tätigkeitsbereich, darüber hinaus aber auch Liegenschaften, welche nur mittelbar kirchlichen Zwecken dienen, also insbesondere die verpachteten Wohn- und Geschäftshäuser, Restaurations- und Landwirtschaftsbetriebe usw. als Kapitalanlage im Rahmen der kirchlichen Zweckverfolgung. Gleiches gilt für Wertschriften und Beteiligungen, sofern dadurch keine eigentliche Handelstätigkeit wahrgenommen wird (vgl. E. 2.6.1).
Da die Kirchgemeinde wie jede juristische Person mit privilegierter Zielsetzung ihr Vermögen verwalten muss, schliesst die Vermögensverwaltung allein somit die Verfolgung kirchlicher Zwecke nicht aus. Das gilt auch insoweit, als das Vermögen ganz oder teilweise in vermieteten Liegenschaften angelegt ist. Die Vermögensverwaltung stellt also im Rahmen einer breiten Auslegung noch kirchliche Zweckverfolgung dar (vgl. E. 2.6.6).

2.1.5. In Übereinstimmung mit den Weisungen Staats- und Gemeindesteuern (Weisungen StG) im Luzerner Steuerbuch (LU StB) gehören aber andererseits alle gewerblichen oder industriellen Aktivitäten in eigener Regie zum steuerpflichtigen Tätigkeitsbereich der Kirchgemeinden. So fallen z.B. Friedhofsgärtnereien, Landwirtschafts- und Restaurantbetriebe, Parkhäuser usw. unter die ordentliche Steuerpflicht, soweit es sich nicht um verpachtete Betriebe handelt. All diese wirtschaftlichen Tätigkeiten gehen gemäss den Weisungen über die blosse Vermögensverwaltung hinaus und stehen in Konkurrenz mit privatwirtschaftlichen Unternehmen. Das betrifft auch Kapitalgewinne auf Vermögensbestandteilen des steuerpflichtigen Tätigkeitsbereichs (vgl. E. 2.6.5, auf der Grundlage von E. 2.3).

2.2. Weiter hat sich die Vorinstanz zum Vergleich auf die heute für die Einwohnergemeinden gültige Regelung bezogen. Im Kanton Luzern sind die Einwohnergemeinden und die Gemeindeverbände für ihr Einkommen und Vermögen unter Vorbehalt von § 70 Abs. 2 und 3 StG/LU befreit (§ 70 Abs. 1 lit. c StG/LU). § 70 Abs. 2 StG/LU bestimmt: Der Kanton Luzern, die Einwohnergemeinden und die Gemeindeverbände entrichten die Gewinnsteuer vom Reingewinn ihrer gewerblichen und industriellen Betriebe nach den für die Kapitalgesellschaften und Genossenschaften geltenden Grundsätzen. Abs. 3 derselben Vorschrift hält fest: Der Kanton Luzern, die Einwohnergemeinden und die Gemeindeverbände entrichten eine Kapitalsteuer vom Reinvermögen ihrer gewerblichen und industriellen Betriebe nach den für die Kapitalgesellschaften und Genossenschaften geltenden Grundsätzen.

2.2.1. Mit dieser Regelung soll die Wettbewerbsgleichheit gegenüber Privaten, die dieselben Leistungen anbieten, hergestellt werden (vgl. E. 2.6.2 des vorinstanzlichen Urteils). Der Grundsatz der Wettbewerbsneutralität der Steuer (Art. 27

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 27 Liberté économique - 1 La liberté économique est garantie.
1	La liberté économique est garantie.
2	Elle comprend notamment le libre choix de la profession, le libre accès à une activité économique lucrative privée et son libre exercice.

, Art. 94 Abs. 4

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 94 Principes de l'ordre économique - 1 La Confédération et les cantons respectent le principe de la liberté économique.
1	La Confédération et les cantons respectent le principe de la liberté économique.
2	Ils veillent à sauvegarder les intérêts de l'économie nationale et contribuent, avec le secteur de l'économie privée, à la prospérité et à la sécurité économique de la population.
3	Dans les limites de leurs compétences respectives, ils veillent à créer un environnement favorable au secteur de l'économie privée.
4	Les dérogations au principe de la liberté économique, en particulier les mesures menaçant la concurrence, ne sont admises que si elles sont prévues par la Constitution fédérale ou fondées sur les droits régaliens des cantons.

, Art. 127 Abs. 2

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 127 Principes régissant l'imposition - 1 Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
1	Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
2	Dans la mesure où la nature de l'impôt le permet, les principes de l'universalité, de l'égalité de traitement et de la capacité économique doivent, en particulier, être respectés.
3	La double imposition par les cantons est interdite. La Confédération prend les mesures nécessaires.

BV) verlangt, dass ein sich auf dem Markt betätigendes Unternehmen hinsichtlich der Besteuerung auf die gleiche Konkurrenzbasis zu stellen ist wie die übrigen Wirtschaftssubjekte. Dem Grundsatz kommt insbesondere bei der Auslegung von Bestimmungen über Ausnahmen von der subjektiven Steuerpflicht Bedeutung zu (vgl. E. 2.6.5).

2.2.2. Wie die heutige Fassung von § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU zeigt, ist die zweckorientierte Steuerbefreiung der Kirchgemeinden von der in § 70 Abs. 2 und 3 StG/LU konkretisierten Totalrevision unberührt geblieben. Für die Kirchgemeinden überführte der Gesetzgeber die Befreiungsnorm von § 12 Abs. 4 des früheren Steuergesetzes vom 17. Dezember 1945 ins aktuelle Gesetz, ohne sie in irgendeiner Weise zu ändern (vgl. E. 2.6.2). Das ist dadurch erklärbar, dass der ursprüngliche Gesetzgeber der Auffassung war, eine Veranlagung bei den Kirchgemeinden würde sich ohnehin nicht lohnen; diese Ansicht entspricht indessen nicht heutigen Verhältnissen (vgl. E. 2.6.3).

2.2.3. Aus § 70 Abs. 2 und 3 StG/LU ergibt sich, dass § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU in einer Weise auszulegen ist, die sowohl mit der Eingliederung der Kirchgemeinde in der kantonalen Staatsstruktur als auch mit dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung (Art. 127 Abs. 2

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 127 Principes régissant l'imposition - 1 Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
1	Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
2	Dans la mesure où la nature de l'impôt le permet, les principes de l'universalité, de l'égalité de traitement et de la capacité économique doivent, en particulier, être respectés.
3	La double imposition par les cantons est interdite. La Confédération prend les mesures nécessaires.

BV) im Einklang steht. Diese Auslegung bestätigt zusätzlich, dass Reingewinne und Reinvermögen von gewerblichen und industriellen Tätigkeiten der Kirchgemeinde nicht unter die steuerbefreiten kirchlichen Zwecke fallen können (vgl. E. 2.6.4).

2.3. Aus seinen allgemeinen Überlegungen zu § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU (vgl. oben E. 2.1) und zu § 70 Abs. 2 sowie 3 StG/LU (vgl. oben E. 2.2) hat das Kantonsgericht für den vorliegend zu beurteilenden Einzelfall den Schluss gezogen, dass eine Kirchgemeinde insoweit keinen Anspruch auf Steuerbefreiung haben kann, als sie gewerblichen Liegenschaftenhandel betreibt. Einen solchen hat das Gericht hier als erfüllt erachtet und festgestellt, dass die Veräusserungsgewinne und das Vermögen aus dem Überbauungsprojekt der Besteuerung unterworfen sind (vgl. E. 2.7.1 des angefochtenen Urteils).

2.4. Die differenzierte und kohärente Beurteilung der Vorinstanz erweist sich auf jeden Fall nicht als willkürlich (vgl. oben E. 1.2 u. E. 2 einleitend). Was die Beschwerdeführerin dagegen einwendet, vermag ein anderes Ergebnis nicht zu rechtfertigen.

2.4.1. Vergeblich wendet sie vorab ein, die Unterscheidung zwischen blosser Verwaltung des Vermögens und gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel sei nur für die Besteuerung von natürlichen Personen anwendbar und könne gegenüber Gebietskörperschaften bzw. Kirchgemeinden bereits vom Ansatz her nicht verwendet werden.
Dabei lässt die Beschwerdeführerin aber ausser Acht, dass das Kantonsgericht sich wohl auf die besagte Rechtsprechung des Bundesgerichts bezogen hat (vgl. dazu u.a. BGE 125 II 113 E. 5e S. 123, m.H.), um den gewerblichen Charakter der hier zu beurteilenden wirtschaftlichen Tätigkeit zu begründen. Das hat es aber im Rahmen der Konkretisierung von § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU getan. Dabei erweist es sich auf jeden Fall nicht als willkürlich, der Auslegung dieser Bestimmung die genannte Unterscheidung zugrunde zu legen. Ebenso ist es zumindest vertretbar, unter den gegebenen Umständen (insbesondere angesichts des grossen Investititonsvolumens, der hohen Fremdfinanzierung, der angestrebten Gewinne und der eingegangenen Risiken) festzuhalten, dass die Veräusserungsgewinne und das Vermögen aus dem Überbauungsprojekt deutlich über das hinausgingen, was - selbst bei einer wohlwollend weiten Auslegung (vgl. oben E. 2.1.4) - einer blossen Vermögensverwaltung entsprochen und noch kirchlichen Zwecken gedient hätte (vgl. dazu im Einzelnen E. 2.7.1 des angefochtenen Urteils).

2.4.2. Es kann der Beschwerdeführerin auch dort nicht gefolgt werden, wo sie argumentiert, der Bereich gewerblicher Tätigkeit schliesse wohl gemäss der neu ins Gesetz aufgenommenen Regelung von § 70 Abs. 2 und 3 StG/LU eine Steuerbefreiung für die Einwohnergemeinden aus, während die für die Kirchgemeinden massgebliche Bestimmung unverändert geblieben sei, woraus geschlossen werden müsse, dass sogar ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel mittelbar noch kirchlichen Zwecken dienen könne.
Dagegen ist festzuhalten, dass sich die Ausführungen der Vorinstanz zum Verhältnis zwischen den für Einwohner- und Kirchgemeinden jeweils wesentlichen Regelungen (vgl. dazu u.a. auch BGE 139 II 90 E. 2.1 S. 91 f.) auf jeden Fall nicht als willkürlich erweisen, genauso wenig wie diejenigen zu den Grundsätzen der Allgemeinheit oder der Wettbewerbsneutralität der Besteuerung. Entscheidend ist aber die Beurteilung des Kantonsgerichts zu § 70 Abs. 1 lit. d StG/LU; diesbezüglich ist ein Verstoss gegen das Willkürverbot nicht ersichtlich.

3.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen und wird die Beschwerdeführerin, die Vermögensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

BGG verfolgt, kostenpflichtig (vgl. Art. 65 f

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
1	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
2	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
3	Son montant est fixé en règle générale:
a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
4	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
a	des prestations d'assurance sociale;
b	des discriminations à raison du sexe;
c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
5	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

. BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Mai 2017
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Matter