5A_247/2015 - 2015-12-08 - Sachenrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A 247/2015

Arrêt du 8 décembre 2015

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,
Marazzi, Herrmann, Schöbi et Bovey.
Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
A.________,
représenté par Me Benoît Bovay, avocat,
recourant,

contre

B.________,
représenté par Me Lionel Zeiter, avocat,
intimé.

Objet
servitude,

recours contre l'arrêt de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 3 février 2015.

Faits :

A.

A.a. Le 23 mai 1945, une servitude de " restriction de bâtir " a été inscrite au registre foncier de la commune de U.________ sous le no original 207703 I. Dite servitude était à la charge de la parcelle no 3956 et au bénéfice des parcelles nos 3940, 3951, 3952, 3953 et 3955.
L'exercice de cette servitude ne résultait pas de son inscription au registre foncier mais de son acte constitutif, qui ne figure pas au dossier.
Selon un état de réinscription non daté, par lequel un nouveau no 332006 a été attribué à la servitude, celle-ci devait s'exercer comme suit:

" [I] l ne peut être édifié sur la parcelle grevée qu'un bâtiment d'habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne pourra pas dépasser la cote 625.16 (PN 373.60). Cette limite de hauteur ne s'applique toutefois pas aux cheminées et tourelles.
Il est précisé qu'en cas de fractionnement ultérieur de la parcelle 3955, la servitude ne pourra être reportée qu'en faveur de la zone teintée en jaune sur la photocopie ci-annexée. "
La parcelle no 3956 est en pente et son altitude varie entre 608 et 621 mètres environ.

A.b. Le 6 avril 1984, les époux C.________ ont acquis les parcelles nos 1663, 3954, 3955 et 3956 pour moitié chacun.

A.c. Par acte notarié signé par les époux C.________ le 30 mars 1984 et inscrit le 6 avril suivant, ceux-ci ont décidé de réunir les quatre parcelles leur appartenant en une seule, soit la nouvelle parcelle no 3954, d'une superficie totale de 6'339 m2.
Dans le cadre de cette réunion parcellaire, ils ont procédé à l'épuration ou au report des servitudes existantes. Certaines servitudes ont été reportées sur la nouvelle parcelle no 3954, d'autres ont été reportées uniquement sur une partie de la nouvelle parcelle no 3954 et d'autres encore n'ont simplement pas été reportées. La servitude no 332006 a quant à elle été reportée comme charge sur le nouveau bien-fonds no 3954, les époux C.________ renonçant au bénéfice de cette servitude comme propriétaires de l'ancienne parcelle no 3955.
Dès lors que le report de la servitude no 332006 a été fait sans aucune limitation, le fonds servant de cette servitude est désormais la nouvelle parcelle no 3954, tandis que les fonds dominants en sont les parcelles nos 3951, 3952 et 3953. L'ancienne parcelle no 3955 est ainsi passée de fonds dominant à fonds servant et l'ancienne parcelle no 3954, qui n'était initialement pas concernée par la servitude no 332006, est devenue fonds servant.

A.d. En 1985, les époux C.________ ont fait construire une maison d'habitation sur le haut de la nouvelle parcelle no 3954. La base de cette maison, soit le carrelage au rez-de-chaussée de l'habitation, se situe à une altitude de 623,73 mètres. Son faîte varie entre 628,90 mètres et 631 mètres, dépassant ainsi la limite de hauteur fixée par la servitude no 332006.

A.e. B.________ a acquis la parcelle no 3954 le 11 février 2000.
A.________ est propriétaire du bien-fonds no 3953 depuis le 12 octobre 2001.

A.f. Souhaitant procéder à des transformations sur son bien-fonds, B.________ s'est adressé en 2005 aux propriétaires des parcelles nos 3951, 3952 et 3953 pour leur proposer de rétablir la situation originelle, à savoir restreindre l'assiette de la servitude no 332006 à l'ancienne parcelle no 3956.
Les propriétaires des parcelles nos 3951 et 3952 ont accepté cette proposition, tandis que A.________ l'a refusée.
Ce refus a donné lieu à divers échanges de courriers entre l'intéressé et Me D.________, notaire mandatée par B.________, d'une part, et le conseil de celui-ci, d'autre part. Aucune solution d'arrangement n'a néanmoins été trouvée entre les parties.

A.g. Par acte notarié instrumenté par Me D._______ le 27 avril 2007, B.________ et les propriétaires des parcelles nos 3951 et 3952, ont requis le Conservateur du registre foncier de préciser l'assiette de la servitude no 332006 comme suit:

" Il ne peut être édifié sur la surface teintée en orange sur le plan précité qu'un bâtiment d'habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne pourra pas dépasser la quote [sic!] 625.16 (PN 373.60). Cette limite de hauteur ne s'applique toutefois pas aux cheminées et tourelles. "
L'acte précise que, par cette modification de l'exercice de la servitude, celle-ci est reportée sur son assiette d'origine correspondant à l'ancienne parcelle no 3956 de U._______. Il est également souligné que la réquisition a été passée gratuitement au titre des relations de bon voisinage.
A.________ n'a pas signé cet acte.
Ensuite de l'acte, l'état de retranscription de la servitude no 332006 (no original 207701 I) a été complété comme suit:

" No 07/101979.- Modification de l'exercice et de l'assiette en date du 27.04.2007: en ce qui concerne les rapports entre le fonds servant et les parcelles 3951 et 3952, l'assiette de la servitude est limitée à la zone teintée en orange sur le plan annexé. "

A.h. Selon l'extrait délivré le 21 janvier 2010, le feuillet du grand livre relatif à la parcelle no 3953 comprend l'inscription de la servitude suivante:

" 23.05.1945 332006 (D) Zone/quartier: restriction de bâtir, ID 2003/008319 à la charge de U.________/3954 ".

B.

B.a. Par demande du 2 juillet 2010 adressée au Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne (ci-après: le Président), B.________ a conclu, sous suite de frais à dépens, à la réduction de la servitude no 332006 de la commune de U.________ également à l'égard du fonds dominant no 3953, l'exercice de la servitude se définissant comme suit: " Il ne peut être édifié sur la surface teintée en orange sur le plan annexé qu'un bâtiment d'habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne pourra pas dépasser la cote 625.16 (PN 373.60). Cette limite de hauteur ne s'applique toutefois pas aux cheminées et tourelles. " (chiffre II). Le demandeur concluait qu'il soit ainsi fait ordre au Préposé du registre foncier de modifier l'exercice de la servitude no 332006 en ce sens (chiffre III) et qu'il soit alloué au propriétaire de la parcelle no 3953 une indemnité à fixer à dire de justice pour la réduction de la servitude dans le sens prévu ci-avant (chiffre IV).
Une expertise a été confiée à un ingénieur géomètre officiel.
Une inspection locale a été menée lors de l'audience de jugement tenue le 21 novembre 2012. Les parties ainsi qu'un témoin ont été entendus.
Lors d'une audience tenue le 15 janvier 2014, B.________ a complété ses conclusions par une conclusion subsidiaire à la conclusion prise sous chiffre IV, tendant à ce que l'indemnité à fixer selon ce dernier chiffre soit arrêtée à 5'000 fr.
Par jugement du 5 février 2014, le Président a rejeté la demande formée par B.________.

B.b. Statuant le 3 février 2015 sur l'appel formé par celui-ci, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a admis et, statuant à nouveau, a donné ordre au Préposé du registre foncier de restreindre, respectivement préciser, l'exercice de la servitude de restriction de bâtir no 332006 à l'égard du fonds dominant no 3953 en ce sens que l'assiette de la servitude est limitée à la surface correspondant à l'ancienne parcelle no 3956, à savoir à la zone teintée en orange sur le plan annexé à l'état de réinscription relatif à la servitude de restriction de bâtir no 332006.
L'arrêt motivé a été notifié aux parties le 23 février 2015.

C.
Agissant le 25 mars 2015 par la voie du recours en matière civile, A.________ (ci-après le recourant) conclut principalement à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que l'appel formé par B.________ (ci-après l'intimé) est rejeté (II.a), le jugement rendu le 5 février 2014 par le Tribunal d'arrondissement de Lausanne est confirmé (II.b), l'ordre donné au Préposé du registre foncier est annulé, respectivement, ordre lui est donné de radier l'inscription effectuée suite à l'arrêt cantonal du 24 (recte: 3) février 2015 et de rétablir la situation qui prévalait avant cette décision; subsidiairement, le recourant sollicite le retour de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants. Le recourant invoque l'établissement arbitraire des faits ainsi que la violation de l'art. 91 de l'ordonnance sur le registre foncier dans sa teneur en 1984 (ci-après aORF), celle des art. 738 , 973 et 975 CC, celle de l'art. 736 al. 2 CC et celle enfin de l'art. 58 al. 1 CPC.
Invités à se déterminer, la cour cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt tandis que l'intimé a conclu au rejet du recours.
Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF), dans une contestation de nature pécuniaire, dont la cour cantonale retient que la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. c LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art. 76 LTF). Le recours en matière civile est donc ouvert.

1.2. Le recourant produit en annexe à son recours un avis de droit établi le 9 mars 2015 par le Professeur Sylvain Marchand.
N'étant pas propre à prouver un fait et ne constituant ainsi pas un moyen de preuve, un nouvel avis de droit ne tombe pas sous le coup de l'interdiction des moyens de preuve nouveaux prévue par l'art. 99 al. 1 LTF. Il doit être assimilé à un complément de l'écriture du recourant, qui renforce l'opinion juridique qu'il soutient (notamment: ATF 138 II 217 consid. 2.4; 134 V 298 consid. 3.6.1). Pour être recevable, il doit en conséquence être déposé dans le délai pour recourir (ATF 138 II 217 consid. 2.5), condition réalisée en l'espèce.

2.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été invoqués et le rejeter en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et la référence).

3.

3.1.

3.1.1. La demande formée par l'intimé a été rejetée en première instance.
Le premier juge a considéré que, lors de la création de la parcelle no 3954 par réunion parcellaire, les anciens propriétaires des parcelles réunies (nos 1663, 3954, 3955 et 3956) avaient décidé de reporter la servitude litigieuse sur la nouvelle parcelle comme charge, renonçant à son bénéfice comme propriétaires de l'ancienne parcelle no 3955. Ils n'avaient pas limité cette servitude à une partie de la nouvelle parcelle, alors qu'ils n'avaient reporté d'autres servitudes que sur une partie du nouveau bien-fonds. Rien ne démontrait au demeurant qu'il y aurait eu une erreur du notaire au moment de la rédaction de l'acte du 6 avril 1984, acte qui n'avait d'ailleurs pas été remis en question jusqu'à ce que l'intimé envisage des transformations sur sa parcelle. Le premier magistrat en a par conséquent déduit que la servitude litigieuse avait été exercée pendant plus de vingt ans sur l'ensemble de la parcelle no 3954, conformément à ce qui avait été prévu dans l'acte du 6 avril 1984. Le recourant était par ailleurs de bonne foi lorsqu'il avait acquis sa parcelle, pensant que la restriction grevait l'entier du bien-fonds appartenant à l'intimé. Dès lors que celui- ci n'avait pas prouvé que la servitude aurait perdu toute utilité pour le
fonds du recourant, l'application de l'art. 736 al. 1 CC n'entrait pas en considération et la radiation était exclue sous cet angle. En tant que l'intimé ne démontrait ni une diminution de l'intérêt du propriétaire du fonds dominant, ni une aggravation de la charge pour le propriétaire du fonds servant, une libération totale ou partielle fondée sur l'art. 736 al. 2 CC n'entrait pas non plus en ligne de compte.

3.1.2. La cour cantonale a en revanche jugé qu'il convenait de faire droit aux prétentions de l'intimé et réduit l'assiette de la servitude litigieuse dans le sens souhaité par l'intéressé.
Le Tribunal cantonal a avant tout considéré que les anciens propriétaires des parcelles dont la réunion avait donné lieu à la parcelle no 3954 avaient certes formellement reporté la servitude litigieuse sur la nouvelle parcelle, mais qu'il était toutefois manifeste que ni les intéressés, ni les propriétaires des fonds dominants, n'avaient jamais eu l'intention d'étendre matériellement la servitude sur toute la nouvelle parcelle no 3954. Les magistrats cantonaux ne percevaient pas à cet égard ce qui aurait motivé les propriétaires grevés à vouloir s'imposer une limitation unilatérale de leurs possibilités de bâtir sans obtenir de leurs voisins de contreparties financières ou d'avantages en nature, ce d'autant moins qu'ils avaient construit, quelques mois plus tard, un bâtiment non conforme au prescrit de la servitude, sans que cela ne provoque de réactions des propriétaires des fonds dominants. Les pièces justificatives de la réquisition du 30 mars 1984 tendant à la réunion des parcelles ne permettaient pas non plus de conclure, conformément à l'art. 92 al. 1 aORF alors en vigueur, que les propriétaires des parcelles réunies entendaient étendre matériellement l'assiette de la servitude contrairement à son but et à son étendue
originaires tels qu'ils ressortaient de l'inscription d'origine. Les magistrats cantonaux en ont conclu que, en l'absence de nouvelle convention ou de modification du contrat constitutif, l'étendue matérielle de la servitude litigieuse continuait de porter, conformément au but dans lequel elle avait été constituée à l'origine, sur la seule partie de la nouvelle parcelle no 3954 correspondant à l'ancienne parcelle no 3956. Le Tribunal cantonal a ensuite considéré que le recourant ne pouvait être protégé par sa prétendue bonne foi pour deux raisons: d'une part, il ne pouvait, de bonne foi, se fonder sur la seule inscription au registre foncier, celle-ci n'étant pas suffisante pour déterminer l'assiette matérielle de la servitude no 332006; d'autre part, sa prétendue bonne foi n'était pas compatible avec la publicité dite " naturelle " du registre foncier, l'intéressé ne pouvant que se rendre compte, sur le terrain, que les bâtiments construits n'étaient pas compatibles avec l'étendue de la servitude dont il se prévalait.

3.2. Le recourant invoque la violation des art. 91 aORF ainsi que 738, 973 et 975 CC.

3.2.1. Se référant à l'art. 738 al. 1 CC, il soutient tout d'abord que l'inscription figurant au registre foncier était claire, le fonds servant étant clairement désigné sans qu'aucune restriction quant à l'étendue de la servitude n'y fût indiqué. Dans ces circonstances, il n'y avait pas lieu de se référer aux moyens d'interprétation complémentaires prévus par l'art. 738 al. 2 CC.
A supposer qu'il fût nécessaire d'y recourir, le recourant affirme ensuite que la cour cantonale ne les aurait pas appliqués correctement. La juridiction cantonale aurait en effet violé le droit fédéral en se référant à l'acte constitutif de 1945 - auquel les parties n'avaient pas participé et qui ne figurait même pas au dossier - alors que, conformément à la jurisprudence publiée aux ATF 131 III 345, elle aurait dû en réalité s'en tenir à l'examen de l'acte authentique du 30 mars 1984, dont l'interprétation était limitée par la protection de la bonne foi selon l'art. 973 CC dès lors que ni l'intéressé, ni l'intimé n'y étaient parties. Or il ressortait de l'acte passé en 1984 par les époux C.________ que ceux-ci avaient délibérément décidé de reporter la servitude litigieuse sur la parcelle no 3954, tout en décidant de reporter d'autres servitudes uniquement sur une partie de la nouvelle parcelle, voire de renoncer à les reporter; par ailleurs, cette modification de l'assiette de la servitude ne lésait pas les droits des propriétaires des fonds dominants, de sorte que, contrairement à ce que retenait la cour cantonale, les conditions posées par l'art. 91 aORF étaient ainsi réunies. En considérant qu'il était manifeste qu'il
n'avait jamais été question, pour les époux C.________ et les propriétaires des fonds dominants d'étendre matériellement la servitude no 332006, la cour cantonale violait également le principe de la confiance et rectifiait l'inscription du registre foncier alors que les conditions de l'art. 975 CC n'étaient nullement réalisées et qu'aucune action en rectification du registre foncier n'avait été introduite.

3.2.2. Le recourant conteste également que, sur le vu des faits établis par l'autorité cantonale, celle-ci ait pu retenir que, lors de l'acquisition de son bien-fonds, il pouvait se rendre compte sur le terrain que les bâtiments construits sur la parcelle grevée n'étaient pas compatibles avec l'étendue de la servitude dont il cherchait à se prévaloir. Le recourant affirme à cet égard qu'il ressortait d'un courrier du 1er décembre 2005 de Me D.________, notaire mandatée par l'intimé pour procéder à la modification de l'assiette de la servitude litigieuse, que la représentation de la cote d'altitude nécessitait l'élaboration d'un plan par un géomètre. Ce courrier, qui n'avait pas été repris par le Tribunal cantonal dans son établissement des faits, démontrait pourtant qu'il n'était pas si évident que le bâtiment érigé sur la parcelle grevée ne respectait pas la servitude ainsi que l'affirmait péremptoirement cette dernière autorité.

3.3. L'intimé s'appuie pour l'essentiel sur la motivation développée par la cour cantonale, développant en sus certaines précisions quant à la bonne foi du recourant. Il soutient ainsi que celui-ci ne pouvait d'abord acheter la parcelle no 3953 en sachant que la villa érigée sur la parcelle no 3954 était illicite et qu'il pourrait se réserver d'élever des prétentions à son égard; le recourant devait ensuite consulter l'ensemble des pièces justificatives, y compris les procès-verbaux d'épuration; il défendrait enfin une position abusive, car contraire à ses propres intérêts: si la servitude devait en effet être strictement appliquée, elle aurait pour conséquence d'interdire toute construction sur le haut de la parcelle, soit à un endroit éloigné du recourant, tout en permettant la construction de bâtiments à côté de l'habitation de celui-ci, là où il serait ainsi le plus dérangé par un voisinage direct.

4.

4.1.

4.1.1. Aux termes de l'art. 971 al. 1 CC, tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. Le second alinéa précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. Lex specialisen matière de servitudes, l'art. 738 CC reprend cette dernière disposition en prévoyant que l'inscription fait règle en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1). L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer le contenu d'une servitude, il convient ainsi de procéder selon l'ordre des étapes prévu par l'art. 738 CC: le juge doit dès lors se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce justificative
au registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1; arrêt 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 consid. 2.3 in: Revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2005 307). Le contrat de servitude et le plan sur lequel est reportée l'assiette de la servitude constituent à cet égard des pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci peut alors être précisée par la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC).

4.1.2. L'acte constitutif doit être interprété de la même manière que toute déclaration de volonté, à savoir, s'agissant d'un contrat, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle-ci ne peut être établie, selon le principe de la confiance; toutefois, vis-à-vis des tiers qui n'étaient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interprétation sont limités par celui de la foi publique attachée au registre foncier (art. 973 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.2.2; 130 III 554 consid. 3.1) lequel comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pièces justificatives, dans la mesure où elles précisent la portée de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par l'art. 738 al. 2 CC; cf. STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 5e éd. 2012, n. 934a; HOHL, Le contrôle de l'interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral in: RNRF 2009 73, 78). Ce dernier principe interdit de prendre en considération, dans la détermination de la volonté subjective, les circonstances et motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des constituants; dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s'est
fondé de bonne foi sur le registre foncier et la pièce justificative qu'est le contrat constitutif de servitude (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les réf. citées; HOHL, op. cit., p. 80).

4.1.3. Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier est maintenu dans son acquisition (art. 973 CC). La bonne foi, qui doit exister au moment de l'acquisition, est présumée (art. 3 al. 1 CC), mais sa protection n'est toutefois pas absolue: alors même qu'il est en réalité de bonne foi, l'acquéreur ne peut pas invoquer la protection légale qui y est attachée s'il n'a pas fait preuve de l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui (art. 3 al. 2 CC; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2; 127 III 440 consid. 2c; arrêt 5C.71/2006 du 19 juillet 2006 consid. 2.3.1). Lorsque l'acquéreur a ainsi connaissance de faits propres à faire douter de l'exactitude du registre foncier, il doit s'enquérir plus avant (ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée; arrêt 5A 431/2011 du 2 novembre 2011 consid. 4.2.2). La mesure de cette vigilance particulière constitue une question de droit, soumise au pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2).

4.2. Avant l'entrée en vigueur le 1er janvier 2012 de la révision partielle du code civil concernant la cédule hypothécaire de registre et autres modifications des droits réels (RO 2011 4637), la réunion d'immeubles était traitée dans l'Ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (ci-après aORF; RS 2 514). L'art. 91 al. 2 aORF prévoyait ainsi que, si les immeubles étaient grevés de servitudes, il ne pouvaient être réunis que si les ayants droit y consentaient ou si leurs droits n'étaient pas lésés à raison de la nature de la charge. Le nouveau droit reprend ce principe sans le modifier (art. 974b al. 2 CC). Selon l'art. 92 al. 1 aORF, si la réunion pouvait se faire, le report des inscriptions s'opérait suivant l'accord intervenu entre les intéressés, en grevant la totalité du nouvel immeuble des charges afférentes à chaque immeuble en particulier.
La jurisprudence ainsi que la majorité de la doctrine s'accordent à dire que, si le report de la charge liée à la servitude s'étend formellement sur la totalité du nouvel immeuble (principes de l'unité foncière et de l'indivisibilité des droits réels), elle ne peut s'étendre matériellement à l'entier de la parcelle réunie sans procéder aux opérations nécessaires (cf. arrêt 5C.310/1997 du 12 mars 1998 consid. 2b; DESCHENAUX, Le Registre foncier, in Traité de droit privé suisse, volume 5, tome II/2, 1983, p. 82; WALTISBERG, Die Vereinigung von Liegenschaften im Privatrecht, 1996, p. 101 ss; FASEL, Grundbuchverordnung Kommentar, 2008, n. 23 ss ad art. 91 ORF; Grundbuchinspektorat des Kantons Bern in: RNRF 1950 p. 90 s.; pour le nouveau droit: Message concernant la révision du code civil suisse [Cédule hypothécaire de registre et autres modifications des droits réels] du 27 juin 2007, in: FF 2007 5015 ss, 5067; MOOSER, Les servitudes et les modifications de limites, in Les servitudes et les cédules hypothécaires à la lumière des nouvelles dispositions du Code civil, 2012, p. 169 ss, 175 s. et 184 ss; SCHMID, in Basler Kommentar, ZGB II, 5e éd. 2015, n. 4 s. ad art. 974b CC; apparemment contra, sous l'ancien droit: GONVERS-SALLAZ, Le
registre foncier suisse: commentaire de l'ordonnance fédérale du 22 février 1910 sur le registre foncier, 1938, n. 9 ad art. 91 aORF). Celles-ci consistent en l'établissement d'un contrat de servitude en la forme écrite selon l'ancien droit (art. 732 aCC), respectivement en la forme authentique selon le nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2012 (art. 732 nCC), suivi d'une inscription au registre foncier, étant en effet précisé qu'en étendant matériellement la servitude dont son immeuble était initialement grevé à la totalité de l'immeuble issu de la réunion parcellaire, le propriétaire crée une nouvelle servitude (WALTISBERG, op. cit., p. 106 s.).

4.2.1. Tant que la servitude est clairement localisée (p. ex.: servitude de passage ou d'empiètement), la réunion n'a généralement pas de conséquences défavorables pour le bénéficiaire: l'assiette reste en effet identique, de sorte que son consentement n'est pas nécessaire (DESCHENAUX, op. cit., p. 82; GONVERS-SALLAZ, op. cit., n. 10 ad art. 91 aORF; STEINAUER, op. cit., n. 669 note infrapaginale 13; FASEL, op. cit., n. 23 ad art. 91 aORF; SCHMID, op. cit., n. 4 ad art. 974b CC; WALTISBERG, op. cit., p. 101 ss).

4.2.2. La situation est plus problématique lorsque l'assiette de la servitude n'est pas clairement délimitée (p. ex., comme en l'espèce: servitude de non-bâtir grevant la totalité d'une parcelle) : la réunion peut alors créer une confusion ou de l'incertitude quant à l'exercice du droit (notamment: GONVERS-SALLAZ, op. cit., n. 9 ad art. 91 aORF; DESCHENAUX, op. cit., p. 82; WALTISBERG, op. cit., p. 103 ss).
En se fondant sur le principe que, suite à la réunion, la servitude n'est étendue que formellement au nouveau bien-fonds, il faut admettre que, si l'extension matérielle est souhaitée par le propriétaire des parcelles réunies, celui-ci doit nécessairement modifier le contrat constitutif originaire et procéder alors aux opérations nécessaires, en établissant un contrat de servitude et en procédant à son inscription au registre foncier (WALTISBERG, op. cit., p. 105; FASEL, op. cit., n. 25 ad art. 91 ORF; ARNET, Neuerungen bei den Dienstbarkeiten, in: Revision des Sachenrechts - ein erster Überblick für Eilige, p. 7 ss, 17 s.; cf. également DESCHENAUX, op. cit., ibid.; reprenant à cet égard le Message du Conseil fédéral: MOOSER, op. cit. p. 186; également: Grundbuchinspektorat des Kantons Bern, op. cit., p. 90 s.; cf. consid. 4.2 supra).

4.3.

4.3.1. En l'espèce, le libellé de la servitude est inscrit ainsi au registre foncier: " 23.05.1945 332006 (D) Zone/Quartier: restriction de bâtir, ID.2003/008319 à la charge de U.________/3954 ", sans autre précision. Contrairement à la servitude d'interdiction de bâtir, celle de restriction de bâtir implique nécessairement des limites, dont l'étendue doit être précisée. Or l'inscription telle qu'elle résulte ici du registre foncier est sommaire: elle ne permet pas de dégager les droits et obligations découlant de la servitude. Les modalités d'exercice de celle-ci résultent en réalité de l'état de réinscription, qui, sous la rubrique "exercice ", précise ce qui suit :

" [I]l ne peut être édifié sur la parcelle grevée qu'un bâtiment d'habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne pourra pas dépasser la cote 625.16 (PN 373.60). Cette limite de hauteur ne s'applique toutefois pas aux cheminées et tourelles.
Il est précisé qu'en cas de fractionnement ultérieur de la parcelle 3955, la servitude ne pourra être reportée qu'en faveur de la zone teinte en jaune sur la photocopie ci-annexée. "
Sous la rubrique " fonds dominants ", l'on peut y lire les parcelles nos 3951, 3952 et 3953, les biens-fonds nos 3940 et 3955 étant tracés; sous la rubrique " fonds servants " figure le bien-fonds no 3954, la parcelle no 3956 étant biffée avec renvoi à une pièce justificative no 429'255. Celle-ci fait référence à l'acte notarié du 6 avril 1984 par lequel les époux C.________ ont procédé à la réunion en un seul bien-fonds des parcelles nos 1663, 3954, 3955 et 3956 dont ils étaient propriétaires.

4.3.2. Ni le recourant, ni l'intimé n'étaient parties au contrat constitutif de servitude, qui ne se trouve d'ailleurs pas dans le dossier cantonal; ni l'un ni l'autre n'ont participé à l'acte de réunion du 6 avril 1984. Il convient ainsi de se référer à l'état de réinscription ainsi qu'à ce dernier acte, qui figure comme pièce justificative au registre foncier, tels que les parties pouvaient les comprendre, de bonne foi, lors de l'acquisition de leurs biens-fonds respectifs. L'examen de cette pièce doit en définitive permettre de déterminer si les époux C.________ et les propriétaires des fonds dominants avaient, ou non, l'intention d'étendre matériellement la servitude de " restriction de bâtir " à toute la nouvelle parcelle no 3954 issue de la réunion des anciennes parcelles nos 1663, 3954, 3955 et 3956.
Par l'acte de réunion parcellaire du 6 avril 1984, les époux C.________ ont procédé à l'épuration et au report des servitudes existantes. En comparant la charge initiale de la servitude - limitée à la parcelle no 3956, tel que cela ressort de l'état de réinscription et des plans figurant au registre foncier - avec dit acte, le recourant aurait dû constater que la volonté des époux C.________ d'étendre matériellement la servitude de restriction de bâtir à la nouvelle parcelle no 3954 dans toute son étendue, et ce sans aucune contre-prestation de la part des propriétaires des fonds bénéficiaires, apparaissait de prime abord irrationnelle. Cette circonstance devait ainsi éveiller l'attention de l'intéressé en l'incitant à procéder à des investigations complémentaires, soit en obtenant, par exemple, des explications de la part du préposé du registre foncier. Or en l'absence de tout contrat de servitude modifiant l'assiette de la charge initiale (consid. 4.2 supra), de même qu'en l'absence de déclaration suffisamment explicite à cet égard dans l'acte de réunion permettant d'assimiler cet acte à un tel contrat (" la servitude est reportée comme charge ", à savoir une opération à connotation formelle, au lieu de l'indication expresse "
la servitude grève matériellement le nouveau bien-fonds "), le recourant devait en déduire que le report de la servitude sur l'entier de la nouvelle parcelle n'était que formel, conformément à l'art. 92 al. 1 aORF, et ne pouvait, de bonne foi, partir du principe que la servitude était " matériellement étendue " à la parcelle issue de la réunion parcellaire dans toute sa surface. L'éventuel consentement des ayants droit ou leur absence de lésion à raison de la nature de la charge (art. 91 al. 2 aORF), conditions préalables à la réunion des immeubles et sur laquelle le recourant fonde son argumentation, ne sont en l'espèce pas pertinents.
Dès lors que l'une des conditions matérielles de l'inscription constitutive - à savoir le titre juridique valable - faisait défaut, la cour était fondée à retenir que l'inscription de la servitude dans le sens d'une extension à toute la parcelle grevée était indue (art. 974 al. 2 CC); elle pouvait ainsi ordonner la rectification du registre foncier dans le sens requis par l'intimé (art. 975 CC).

4.4. Le sort du recours étant scellé par le considérant qui précède, il n'y a pas lieu d'examiner si la bonne foi du recourant était incompatible avec la publicité dite " naturelle " ou si la demande formée par l'intimé devait être accueillie sous l'angle de l'art. 736 CC.

4.5. Le recourant invoque enfin la violation de l'art. 58 al. 1 CPC, relevant qu'en réduisant l'assiette de la servitude sans toutefois lui allouer d'indemnité, la cour cantonale aurait en réalité procédé à une rectification du registre foncier, accordant de ce fait autre chose que ce qui était demandé par l'intimé.
Dans sa demande et son appel, l'intimé, propriétaire du fonds grevé de la servitude litigieuse, réclamait une réduction de l'assiette de celle-ci moyennant une indemnité à octroyer au recourant. La teneur de ses conclusions s'expliquait du fait que la réduction sollicitée se fondait sur l'art. 736 al. 2 CC, disposition permettant la libération partielle de la servitude à la condition, notamment, qu'une indemnité soit versée au propriétaire du fonds dominant (cf. les versions italienne et allemande de l'art. 736 al. 2 CC; STEINAUER, Les droits réels, tome II, 4e éd. 2012, n. 2276). Sans le développer expressément, la cour cantonale a cependant fait droit à la demande de l'intimé sur une base juridique différente. Considérant que l'inscription était indue - initialement - et que le recourant ne pouvait invoquer sa bonne foi pour être maintenu dans son acquisition, elle a en réalité procédé à un redressement du registre foncier au sens de l'art. 975 CC, qui ne donne pas droit au versement d'une indemnité au propriétaire concerné. Or l'on ne saurait considérer que la juridiction cantonale aurait statué ultra ou extra petita en parvenant au résultat requis par le propriétaire grevé en se fondant sur une cause juridique différente (cf.
ATF 120 II 172 consid. 3a; arrêts 4A 307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4; 4A 464/2009 du 15 février 2010 consid. 4.1).

5.
En définitive, le recours est rejeté. Les frais judiciaires sont mis à la charge du recourant (art. 66 al. 1 LTF), de même qu'une indemnité de dépens, à verser à sa partie adverse (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Une indemnité de 6'000 fr., à verser à l'intimé à titre de dépens, est mise à la charge du recourant.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 8 décembre 2015

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

La Greffière : de Poret Bortolaso

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 91 - 1 Mit Ausnahme der gewöhnlichen Gelegenheitsgeschenke können die Verlobten Geschenke, die sie einander gemacht haben, bei Auflösung des Verlöbnisses zurückfordern, es sei denn, das Verlöbnis sei durch Tod aufgelöst worden.
¹	Mit Ausnahme der gewöhnlichen Gelegenheitsgeschenke können die Verlobten Geschenke, die sie einander gemacht haben, bei Auflösung des Verlöbnisses zurückfordern, es sei denn, das Verlöbnis sei durch Tod aufgelöst worden.
²	Sind die Geschenke nicht mehr vorhanden, so richtet sich die Rückerstattung nach den Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 738 - 1 Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
¹	Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
²	Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 973 - 1 Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.
¹	Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.
²	Diese Bestimmung gilt nicht für Grenzen von Grundstücken in den vom Kanton bezeichneten Gebieten mit Bodenverschiebungen.704

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 975 - 1 Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt oder ein richtiger Eintrag in ungerechtfertigter Weise gelöscht oder verändert worden, so kann jedermann, der dadurch in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Löschung oder Abänderung des Eintrages klagen.
¹	Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt oder ein richtiger Eintrag in ungerechtfertigter Weise gelöscht oder verändert worden, so kann jedermann, der dadurch in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Löschung oder Abänderung des Eintrages klagen.
²	Vorbehalten bleiben die von gutgläubigen Dritten durch Eintragung erworbenen dinglichen Rechte und die Ansprüche auf Schadenersatz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 736 - 1 Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.
¹	Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.
²	Ist ein Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 971 - 1 Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
¹	Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
²	Im Rahmen des Eintrages kann der Inhalt eines Rechtes durch die Belege oder auf andere Weise nachgewiesen werden.

SR 211.432.1 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) GBV Art. 91 Bearbeitungsverfahren - 1 Das Verfahren zur Bearbeitung der Daten des Hauptbuchs wird mit der Eintragung in das Tagebuch eingeleitet.
¹	Das Verfahren zur Bearbeitung der Daten des Hauptbuchs wird mit der Eintragung in das Tagebuch eingeleitet.
²	Die Daten, die aufgrund einer Tagebucheintragung in das Hauptbuch eingetragen oder darin geändert oder gelöscht werden sollen, sind während des Bearbeitungsverfahrens beliebig veränderbar, ohne dass die rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in ihrem Bestand berührt werden.
³	Das Grundbuchamt schliesst das Bearbeitungsverfahren ab, indem es durch je eine besondere Eingabe:
^a	die Aufnahme, Änderung oder Löschung der Daten des Hauptbuchs für rechtswirksam erklärt;
^b	festhält, dass die Anmeldung rechtskräftig abgewiesen ist;
^c	festhält, dass die Anmeldung zurückgezogen wurde; oder
^d	eine versehentliche Eintragung in das Tagebuch für ungültig erklärt.

SR 211.432.1 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) GBV Art. 91 Bearbeitungsverfahren - 1 Das Verfahren zur Bearbeitung der Daten des Hauptbuchs wird mit der Eintragung in das Tagebuch eingeleitet.
¹	Das Verfahren zur Bearbeitung der Daten des Hauptbuchs wird mit der Eintragung in das Tagebuch eingeleitet.
²	Die Daten, die aufgrund einer Tagebucheintragung in das Hauptbuch eingetragen oder darin geändert oder gelöscht werden sollen, sind während des Bearbeitungsverfahrens beliebig veränderbar, ohne dass die rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in ihrem Bestand berührt werden.
³	Das Grundbuchamt schliesst das Bearbeitungsverfahren ab, indem es durch je eine besondere Eingabe:
^a	die Aufnahme, Änderung oder Löschung der Daten des Hauptbuchs für rechtswirksam erklärt;
^b	festhält, dass die Anmeldung rechtskräftig abgewiesen ist;
^c	festhält, dass die Anmeldung zurückgezogen wurde; oder
^d	eine versehentliche Eintragung in das Tagebuch für ungültig erklärt.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 942 - 1 Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt.
¹	Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt.
²	Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche.
³	Das Grundbuch kann auf Papier oder mittels Informatik geführt werden.678
⁴	Bei der Grundbuchführung mittels Informatik kommen die Rechtswirkungen den im System ordnungsgemäss gespeicherten und auf den Geräten des Grundbuchamtes durch technische Hilfsmittel in Schrift und Zahlen lesbaren oder in Plänen dargestellten Daten zu.679

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 3 - 1 Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten.
¹	Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten.
²	Wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte, ist nicht berechtigt, sich auf den guten Glauben zu berufen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 974^b - 1 Mehrere Grundstücke eines Eigentümers können nur vereinigt werden, wenn keine Grundpfandrechte oder Grundlasten von den einzelnen Grundstücken auf das vereinigte Grundstück übertragen werden müssen oder die Gläubiger dazu einwilligen.
¹	Mehrere Grundstücke eines Eigentümers können nur vereinigt werden, wenn keine Grundpfandrechte oder Grundlasten von den einzelnen Grundstücken auf das vereinigte Grundstück übertragen werden müssen oder die Gläubiger dazu einwilligen.
²	Sind Dienstbarkeiten, Vormerkungen oder Anmerkungen zulasten der Grundstücke eingetragen, so können diese nur vereinigt werden, wenn die Berechtigten dazu einwilligen oder nach der Art der Belastung dadurch in ihren Rechten nicht beeinträchtigt werden.
³	Sind Dienstbarkeiten, Vormerkungen oder Anmerkungen zugunsten der Grundstücke eingetragen, so können diese nur vereinigt werden, wenn die Eigentümer der belasteten Grundstücke dazu einwilligen oder sich die Belastung durch die Vereinigung nicht vergrössert.
⁴	Die Bestimmungen über die Bereinigung bei der Teilung des Grundstücks sind sinngemäss anwendbar.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 974 - 1 Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt, so kann sich der Dritte, der den Mangel kennt oder kennen sollte, auf den Eintrag nicht berufen.
¹	Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt, so kann sich der Dritte, der den Mangel kennt oder kennen sollte, auf den Eintrag nicht berufen.
²	Ungerechtfertigt ist der Eintrag, der ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft erfolgt ist.
³	Wer durch einen solchen Eintrag in einem dinglichen Recht verletzt ist, kann sich unmittelbar gegenüber dem bösgläubigen Dritten auf die Mangelhaftigkeit des Eintrages berufen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.