4A_258/2014 - 2014-07-08 - Droit des contrats - contrat de bail à loyer; résiliation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 258/2014

Arrêt du 8 juillet 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente,
Kolly et Kiss.
Greffière : Mme Monti.

Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Christian Buonomo,
recourante,

contre

1. A.B.________,
2. B.B.________,
intimés.

Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
10 mars 2014 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits :

A.
En décembre 1972, H.B.________ a conclu en qualité de locataire un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces à Genève. Il est décédé le 7 avril 1989, laissant pour héritiers ses deux fils adultes A.B.________ et B.B.________, qui à cette époque n'habitaient plus chez leurs parents, ainsi que son épouse F.B.________, laquelle est restée dans l'appartement. Par la suite, la correspondance relative à ce bail et en particulier les avis officiels de majoration de loyer ont été adressés à la veuve uniquement. En 2004, année de son divorce, A.B.________ est retourné vivre avec sa mère dans l'appartement.
En août 2009, F.B.________ a fait l'objet d'une mesure tutélaire et a quitté l'appartement pour s'installer dans un établissement médico-social. A.B.________ a préparé une lettre datée du 11 septembre 2009 que sa mère a signée seule, par laquelle elle confirmait accepter une augmentation de loyer.
Par courrier du 7 janvier 2011, la curatrice de la mère, agissant au nom de cette dernière, a déclaré résilier le bail pour le 31 janvier 2011, ce que la bailleresse a accepté par lettre du 13 janvier 2011. Un état des lieux a été fixé au 31 janvier 2011; le service tutélaire en a informé la mère "et son locataire". A.B.________ a alors répondu à ce service qu'il habitait chez sa mère depuis six ans, que son adresse était officielle et qu'étant hospitalisé, il ne pourrait pas se présenter au rendez-vous du 31 janvier 2011.
Le 25 février 2011, les deux fils A.B.________ et B.B.________, agissant par le ministère de l'ASLOCA, ont adressé un courrier à la gérance représentant la bailleresse A.________ SA, dans lequel ils expliquaient être devenus cotitulaires du bail au décès de leur père en 1989 et contestaient dès lors la validité de la résiliation donnée le 7 janvier 2011, faute d'avoir été contresignée par eux.

B.

B.a. Le 9 mars 2011, les deux fils, agissant à l'encontre de leur mère et de la bailleresse, ont saisi la commission de conciliation d'une requête visant à faire constater la nullité de la résiliation de bail opérée par leur mère. Cette dernière est décédée le 7 septembre 2011.
Le 16 décembre 2011, les deux fils ont porté l'action contre la bailleresse devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, en invitant cette autorité à constater la nullité de la résiliation du 7 janvier 2011 et l'existence d'un contrat de bail entre eux-mêmes et la bailleresse. Cette dernière a conclu au rejet de l'action, la résiliation devant être déclarée valable; reconventionnellement, elle a exigé l'évacuation du fils occupant l'appartement. Par jugement du 22 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers a constaté que le congé n'était pas valable et que les deux fils étaient liés à la bailleresse par le contrat de bail du 19 septembre [recte: décembre] 1972.

B.b. Statuant sur appel, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a confirmé ce jugement par arrêt du 10 mars 2014, pour les motifs suivants: Au décès du père, la mère et les deux fils sont par succession devenus parties au contrat de bail; ils n'ont pas conclu d'acte de partage écrit qui aurait aussi valu contrat de transfert de bail, les fils présumant à tort que leur mère en deviendrait seule et de plein droit titulaire; la forme écrite n'ayant pas été respectée, la cession du bail n'a pas pu intervenir; la conviction erronée des fils n'était pas suffisante pour attribuer le bail à leur mère; faute de partage valable, les fils sont restés colocataires; ils ne commettent pas d'abus de droit à se prévaloir de cette qualité plus de vingt ans après dès lors qu'ils n'ont pas manifesté de comportements contradictoires pendant cette période où ils ignoraient la dévolution du bail en leur faveur.

C.
La bailleresse (ci-après: la recourante) saisit le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile, dans lequel elle requiert que soit déclarée valable la résiliation donnée par le service des tutelles le 7 janvier 2011 pour le 31 janvier 2011, et que l'occupant A.B.________ soit condamné à évacuer l'appartement de tous ses biens et de sa personne, toutes autres conclusions devant être rejetées. Les intimés A.B.________ et B.B.________, agissant en personne, concluent au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

Considérant en droit :

1.
La recourante conteste l'exigence de forme écrite que les cohéritiers du locataire auraient prétendument dû respecter pour pouvoir attribuer valablement le bail à l'un d'eux. Elle se plaint d'une violation des art. 164 et 165 CO ainsi que de l'art. 634 CC.

1.1. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux invoqués par le justiciable ou rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente. Compte tenu de l'exigence de motivation, sous peine d'irrecevabilité (art. 42 et art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine que les griefs invoqués, le cas d'une violation manifeste du droit demeurant réservé (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

1.2. Ensuite du décès du locataire originel le 7 avril 1989, ses deux fils et sa veuve sont, en qualité d'héritiers, devenus immédiatement et de par la loi parties au contrat de bail (cf. art. 560 CC et art. 266i CO). A ce moment-là, les trois héritiers étaient donc colocataires de l'appartement.

1.3. Aucune forme n'étant légalement prescrite pour la conclusion d'un contrat de bail, sa modification ultérieure n'est en principe soumise à aucune exigence de forme, et ce même si les parties avaient convenu de la forme écrite pour sa conclusion. Demeurent réservés les cas où la loi exige expressément la forme écrite ou l'utilisation d'une formule officielle, essentiellement par le bailleur. Le locataire qui prend l'initiative d'une modification consensuelle ou bilatérale du contrat n'est tenu à aucune forme (ATF 40 II 614 consid. 1; GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, AT I, 9 e éd., 2008, n. 611; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 6.4.1 p. 179 s. et ch. 22.3.4 p. 557). Sauf lorsqu'elle porte sur des points précis prévus par la loi, la modification du contrat de bail à loyer peut donc se faire oralement ou par acte concluant. La doctrine majoritaire, suivie par la jurisprudence, admet que le transfert de contrat n'est pas la simple combinaison d'une cession de créance et d'une reprise de dette, mais un contrat sui generis soumis à aucune forme particulière, dans la mesure où le contrat initial ne l'était pas lui-même (arrêt 5C.51/2004 du 28 mai 2004 consid. 3.1, in SJ 2005 I 46; cf. aussi ATF 47 II 416
consid. 2; CHRISTOPH BAUER, Parteiwechsel im Vertrag: Vertragsübertragung und Vertragsübergang, 2010, n os 227-233 avec réf. et n° 465 s. concernant le partage successoral; contra LACHAT, op. cit., ch. 3.6.2 p. 592, selon qui le transfert d'un bail d'habitation doit revêtir la forme écrite, compte tenu de l'art. 165 al. 1 CO).
Au moment où ils sont devenus parties au contrat, les deux fils adultes n'habitaient plus l'appartement. Ils présumaient que leur mère devenait seule et de plein droit titulaire du bail et ne pensaient donc pas être légalement colocataires. Par la suite, durant plus de vingt ans, ils se sont comportés de la sorte, n'intervenant jamais en qualité de locataires. Le désintérêt total pour un appartement qu'ils n'habitaient pas et qui était occupé par leur mère pouvait de bonne foi être interprété par la bailleresse comme une renonciation de leur part au bail. Cette dernière a agi en conséquence et envoyé ses communications et avis officiels relatifs au bail à la seule mère, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection de la part de la mère ou de ses fils.
Les intimés plaident que comme ils ignoraient avoir hérité du bail, ils n'ont pas pu consentir à attribuer ce contrat à leur mère et à renoncer ainsi à leur qualité de locataire. L'argument ne vaut pas. Les faits retenus par l'autorité précédente ne permettent pas de pronostiquer que les intimés auraient agi autrement en sachant qu'ils avaient succédé au défunt dans le contrat. Il est en particulier précisé que les intimés, qui ne vivaient plus à cet endroit, ont "tout naturellement laissé" les locaux à leur mère ainsi que la possession des meubles s'y trouvant.
Il faut donc retenir que les parties ont, par actes concluants, modifié le contrat tel que découlant de la succession en ce sens que les fils sortaient de la relation contractuelle et que leur mère restait seule locataire. Il importe peu que l'un des fils ait réintégré l'appartement quelque 15 ans plus tard puisqu'à ce moment-là, la modification du contrat s'était déjà produite. Il s'ensuit que la mère, représentée par sa curatrice, était en droit de valablement résilier le contrat de bail la liant à la bailleresse.

2.
Les intimés n'ayant pas fait valoir d'autres motifs à l'encontre de la validité du congé, il s'ensuit l'admission du recours et l'annulation de l'arrêt attaqué. L'action des intimés visant à faire constater la nullité du congé donné le 7 janvier 2011 est rejetée, ce congé étant par conséquent valable. La cause est renvoyée pour le surplus à l'autorité précédente, qui statuera sur les conclusions en évacuation.

3.
Les intimés succombent et supportent en conséquence solidairement les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 al. 1 et 5 , art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF). La procédure cantonale est gratuite (art. 116 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.

2.
L'action en nullité du congé donné le 7 janvier 2011 est rejetée. Ledit congé est par conséquent valable. Pour le surplus, la cause est renvoyée à l'autorité précédente pour suite de la procédure.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.

4.
Les intimés sont condamnés solidairement à verser à la recourante une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 8 juillet 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : La Greffière :

Klett Monti

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 164 - 1 Le créancier peut céder son droit à un tiers sans le consentement du débiteur, à moins que la cession n'en soit interdite par la loi, la convention ou la nature de l'affaire.
¹	Le créancier peut céder son droit à un tiers sans le consentement du débiteur, à moins que la cession n'en soit interdite par la loi, la convention ou la nature de l'affaire.
²	Le débiteur ne peut exciper de ce que la créance avait été stipulée incessible, si le tiers est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite ne mentionnant pas l'incessibilité.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 165 - 1 La cession n'est valable que si elle a été constatée par écrit.
¹	La cession n'est valable que si elle a été constatée par écrit.
²	Aucune forme particulière n'est requise pour la promesse de céder une créance.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 634 - 1 Le partage oblige les héritiers dès que les lots ont été composés et reçus ou que l'acte de partage a été passé.
¹	Le partage oblige les héritiers dès que les lots ont été composés et reçus ou que l'acte de partage a été passé.
²	Cet acte n'est valable que s'il est fait en la forme écrite.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 560 - 1 Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte.
¹	Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte.
²	Ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes; le tout sous réserve des exceptions prévues par la loi.
³	L'effet de l'acquisition par les héritiers institués remonte au jour du décès du disposant et les héritiers légaux sont tenus de leur rendre la succession selon les règles applicables au possesseur.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 116 Dispenses de frais prévues par le droit cantonal - 1 Les cantons peuvent prévoir des dispenses de frais plus larges.
¹	Les cantons peuvent prévoir des dispenses de frais plus larges.
²	Les dispenses de frais que le canton prévoit pour lui-même, ses communes et d'autres corporations de droit cantonal valent également pour la Confédération.