5A_799/2010 - 2011-03-08 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 799/2010

Urteil vom 8. März 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter L. Meyer,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

Bezirksgerichtspräsidium Brugg,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt A.________.

Gegenstand
Neuschätzung, Ausstand,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, vom 29. September 2010.

Sachverhalt:

A.
A.a X.________ beantragte am 26. Januar 2009 in der gegen sie geführten Betreibung auf Grundpfandverwertung beim Bezirksgerichtspräsidium Brugg als unterer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde unter anderem die Neuschätzung des Verfahrensgegenstand bildenden Grundstücks durch einen Sachverständigen.

Am 23. Februar 2009 beauftragte das Gerichtspräsidium Z.________ als Experten. Dieser legte am 7. April 2009 seine Schätzung vor, wobei er den Verkehrswert des Grundstücks auf Fr. 1'980'000.-- bezifferte. Am 8. Juni 2009 erstattete er auf Aufforderung des Gerichtspräsidiums einen erläuternden Bericht zum Gutachten.

Mit Urteil vom 15. Juni 2009 wies das Gerichtspräsidium das Betreibungsamt A.________ an, den Schätzwert des Grundstücks mit Fr. 1'980'000.-- einzusetzen.

A.b Dagegen führte X.________ am 6. Juli 2009 Beschwerde an die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Aargau als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde. Am 24. August 2009 hiess das Obergericht diese Beschwerde wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs teilweise gut, hob das angefochtene Urteil auf und wies die Sache zur neuen Entscheidung zurück.

Insoweit die Beschwerde abgewiesen worden war, erhob X.________ am 11. September 2009 Beschwerde an das Bundesgericht, welche erfolglos blieb (Urteil 5A 588/2009 vom 20. Oktober 2009).

B.
Mit Urteil vom 9. November 2009 wies das Gerichtspräsidium Brugg das Betreibungsamt A.________ an, den Schätzwert der fraglichen Liegenschaft mit Fr. 1'980'000.-- einzusetzen.
Dagegen erhob X.________ am 30. November 2009 Beschwerde an das Obergericht. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Urteils und des festgelegten Schätzwerts und die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Zudem lehnte sie die Vorinstanz als befangen ab und ersuchte um Bestimmung einer anderen Behörde, welche die Neubeurteilung vornehmen soll. Mit Entscheid vom 29. September 2010 wies das Obergericht die Beschwerde ab.

C.
Am 15. November 2010 hat X.________ (Beschwerdeführerin) Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie verlangt die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht sei anzuweisen, das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde, insbesondere den Schätzwert von Fr. 1'980'000.-- aufzuheben und das Verfahren zur Neubeurteilung an die untere Aufsichtsbehörde zurückzuweisen. Das Obergericht sei zudem anzuweisen, das Gerichtspräsidium Brugg für befangen zu erklären und den Fall einer anderen unteren Aufsichtsbehörde zuzuweisen. Eventualiter solle das Bundesgericht das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde und insbesondere den Schätzwert selber aufheben und den Fall an die untere Aufsichtsbehörde zurückweisen sowie das Gerichtspräsidium Brugg für befangen erklären und den Fall einer anderen unteren Aufsichtsbehörde zur Beurteilung zuweisen.

Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen, aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde (Art. 75 Abs. 1 BGG) in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sie ist binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG).

2.
Nach Eingang des Verwertungsbegehrens ordnet der Betreibungsbeamte die Schätzung des grundpfandbelasteten Grundstücks an. Diese soll den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks und seiner Zugehör bestimmen, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung (Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] in Verbindung mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG in Verbindung mit Art. 99 Abs. 2 VZG). Das Bundesgericht kann einen derartigen Ermessensentscheid einzig daraufhin überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hat. Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (BGE 134 III 42 E. 3 S. 43 mit Hinweisen).

In der Betreibung auf Pfandverwertung kommt der Schätzung bloss untergeordnete Bedeutung zu. Ihre Hauptfunktionen wie im Pfändungsverfahren (BGE 122 III 338 E. 1a S. 339) - nämlich Bestimmung des Deckungsumfangs (Art. 97 Abs. 1 SchKG), damit nicht mehr als nötig mit Beschlag belegt wird, und Orientierung des Gläubigers über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung (Art. 112 Abs. 1 SchKG) - entfallen hier weitgehend (BGE 135 I 102 E. 3.2.2 S. 105; 101 III 32 E. 1 S. 34). Die Schätzung des zu versteigernden Grundstücks gibt den Interessenten lediglich einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös auszusagen (BGE 135 I 102 E. 3.2.3 S. 105; 134 III 42 E. 4 S. 43; 129 III 595 E. 3.1 S. 597; 101 III 32 E. 1 S. 34).

3.
Die Beschwerdeführerin greift in zahlreichen Einzelpunkten die Verkehrswertschätzung an (unten E. 5). Im Wesentlichen zielen ihre Rügen jeweils darauf ab, dass der Sachverständige seine Schlussfolgerungen nicht genügend begründet habe, die Aufsichtsinstanzen zu wenig auf ihre Argumente eingegangen seien und jene stattdessen - anstelle des Gutachters - Begründungen für die Bewertung nachgeschoben hätten. Dadurch sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden und es sei zu Ermessensüberschreitungen bzw. -missbrauch gekommen.

4.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist vorauszuschicken, dass die Gerichte verpflichtet sind, die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anzuhören und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242). Damit sich die Parteien ein Bild über die Erwägungen des Gerichts machen können, muss es seinen Entscheid begründen. Die Begründung hat kurz die Überlegungen zu nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Es genügt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 129 I 232 E. 3.2 S. 236; je mit Hinweisen). Zu berücksichtigen ist vorliegend überdies die beschränkte Bedeutung der Neuschätzung, welche eine knapp gehaltene Begründung nicht nur des angefochtenen Urteils, sondern auch des Verkehrswertgutachtens rechtfertigt.

5.
Zu den einzelnen Kritikpunkten der Beschwerdeführerin ist Folgendes auszuführen:

5.1 Die Beschwerdeführerin moniert, dass der Realwert ihrer Liegenschaft mit 1.0 und der Ertragswert mit 0.0 gewichtet, d.h. einzig der Realwert berücksichtigt und der Verkehrswertermittlung kein gewichtetes Mittel zwischen Real- und Ertragswert zugrunde gelegt wurde. Die Vorinstanz hat diesbezüglich auf die Verkehrswertschätzung verwiesen. Danach sei der Markt sowohl für die Vermietung wie für den Verkauf des fraglichen Objekts eher bescheiden. Sie hat sich daraufhin die Auffassung der unteren Aufsichtsbehörde zu eigen gemacht, wonach es nachvollziehbar erscheine, dass einer Mietnutzung Ausnahmecharakter zukomme, da es um ein Wohnhaus gehobenen Standards in einem für die Vermietung teuren Preissegment gehe. Es sei deshalb gerechtfertigt, einzig auf den Realwert abzustellen.

Diese Begründung der Vorinstanz ist nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass für die Mietnutzung nur ein bescheidener Markt besteht. Dass die Vorinstanzen die im Gutachten knapp gehaltene Begründung ergänzt haben, ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, geht es doch um eine Frage, bei welcher den Gerichten eine gewisse Sachkunde zugeschrieben werden kann. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kann auch aus BGE 134 III 42 nicht abgeleitet werden, dass sich der Experte einlässlicher zur Wahl seiner Methode hätte äussern müssen. Somit sind weder Ermessensfehler noch eine Gehörsverletzung ersichtlich.

5.2 Die Beschwerdeführerin kritisiert die Annahme eines monatlichen Mietzinses von Fr. 4'500.-- durch den Experten für die Ermittlung des Ertragswerts. Die untere Aufsichtsbehörde hat festgehalten, gemäss dem erläuternden Bericht vom 8. Juni 2009 handle es sich um eine Grobschätzung unter Berücksichtigung der Lage des Objekts. Das Obergericht hat die Frage offen gelassen, da der Mietzins einzig für den Ertragswert relevant sei und dieser bei der Bestimmung des Verkehrswerts vorliegend keine Rolle spiele.

Der Ertragswert wurde bei der Berechnung des Verkehrswerts nicht berücksichtigt. Wie soeben ausgeführt, ist dadurch kein Bundesrecht verletzt worden. Das Obergericht hat mithin zu Recht auf eine Auseinandersetzung mit der Mietzinsschätzung verzichtet. Die Beschwerdeführerin geht weiterhin von der Massgeblichkeit des Ertragswerts aus. Auf ihre Ausführungen im Zusammenhang mit der Mietzinsschätzung ist deshalb nicht einzutreten. Die Mietzinsschätzung könnte nur insofern eine selbständige Rolle gespielt haben, als sie womöglich zur Feststellung des bloss bescheidenen Markts für die Vermietbarkeit beigetragen hat. Die Beschwerdeführerin behauptet aber selber nicht, dass eine Grobschätzung für diese Feststellung nicht ausreichen würde.

5.3 Die Beschwerdeführerin rügt, dass von einer Altersentwertung ihrer Liegenschaft von 25 % ausgegangen worden sei. Die untere Aufsichtsbehörde hat dazu ausgeführt, das Haus sei 1980 gebaut und in den Jahren 1994 bis 1996 ausgebaut worden. Für die Gesamtliegenschaft gehe der Experte jedoch von einem geschätzten Alter von 24 bis 26 Jahren aus. Er habe also eine Mischrechnung gemacht, wobei er offenbar etwas stärker auf das Alter des ursprünglichen Gebäudes als jenes des Ausbaus abgestellt habe. Die Vorinstanz hat diese Mischrechnung nicht beanstandet und insbesondere ausgeführt, es gebe keine Hinweise darauf, dass der Gutachter die Renovationen vernachlässigt habe, wäre doch sonst die Annahme eines Gebäudealters von 28 bis 29 Jahren zu erwarten gewesen.

Das Vorgehen der Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführerin begründet nicht, wieso dem Experten bzw. den Vorinstanzen versagt sein sollte, bei der Altersentwertung stärker auf den ursprünglichen Bau statt auf später erfolgte Ausbauten abzustellen. Sie geht auch nicht darauf ein, dass eine gewisse Berücksichtigung der Ausbauten stattgefunden hat. Mit ihrer abweichenden Berechnungsweise (basierend auf einem Vergleich der Kosten der Ausbauten mit dem aktuellen Gebäudeversicherungswert) kann sie nicht die Unhaltbarkeit der gewählten Methode dartun. Erst recht ist irrelevant, dass die Vorinstanz die Ausbauten als "Renovationen" bezeichnet hat, was die Beschwerdeführerin als aktenwidrig moniert (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG).

5.4 Des Weiteren wendet sich die Beschwerdeführerin gegen die Einteilung ihrer Liegenschaft in die Lageklasse 2.9. Das Obergericht hat diesbezüglich ausgeführt, sowohl der Liegenschaftsbeschrieb im Gutachten als auch der verwendete Lageklassenschlüssel nach Naegeli/ Wenger seien für Laien verständlich. Mithin könne nachvollzogen werden, weshalb der Gutachter in den verschiedenen Bewertungskategorien welche Lageklasse gewählt und sich in der Gesamtwertung eine Lageklasse von 2.9 ergeben habe. Zudem wäre es der Beschwerdeführerin zuzumuten gewesen auszuführen, in welcher Kategorie sie die Liegenschaft höher oder tiefer bewertet sehen möchte.

Auch diese Ausführungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann im Verzicht auf eine eingehendere Begründung und in der Verpflichtung der Beschwerdeführerin, sich zur gewünschten Änderung der Einteilung inhaltlich zu äussern, weder eine Gehörsverletzung noch eine Rechtsverweigerung erblickt werden.

5.5 Die Beschwerdeführerin rügt ausserdem, dass der Experte einen Kubikmeterpreis von Fr. 700.-- angenommen habe. Die untere Aufsichtsinstanz hat hiezu festgehalten, gemäss dem erläuternden Bericht des Experten vom 8. Juni 2009 werde der Wert von Fr. 700.--/m3 für überdurchschnittliche Qualität sowie sorgfältigen und komfortablen Ausbau angewendet. Es handle sich um eine auf der Erfahrung des Experten beruhende Einschätzung. Das Obergericht führt aus, zwar sei das Gutachten in diesem Punkt summarisch, was jedoch ausreiche, wenn das Ergebnis der Schätzung ein vertretbarer Verkehrswert sei. Es seien keine methodischen Fehler des Gutachters ersichtlich und es gebe keine Hinweise darauf, dass der Verkehrswert wesentlich höher oder tiefer als geschätzt liegen müsse.

Wie bereits gesagt, kommt dem Verkehrswertgutachten in der Betreibung auf Grundpfandverwertung bloss beschränkte Bedeutung zu, was sich auch auf die Dichte der Begründung der Expertise auswirkt. Die bloss summarische Begründung ist deshalb vorliegend nicht zu beanstanden. Dass vielleicht auch ein anderer Kubikmeterpreis angemessen sein könnte, genügt nicht, um die Unhaltbarkeit des gewählten Ansatzes zu belegen.

5.6 Die Beschwerdeführerin beanstandet die Pauschalisierung der Umgebungskosten mit Fr. 80'000.-- und der Baunebenkosten mit 8 % des Neubauwerts. Die untere Aufsichtsbehörde hat ausgeführt, gemäss dem erläuternden Bericht vom 8. Juni 2009 handle es sich um pauschale Schätzungen. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Experte über die erforderliche Erfahrung verfüge, um von realistischen Werten auszugehen. Das Obergericht hat das Gutachten in diesem Punkt wiederum als summarisch betrachtet, dies jedoch mit der soeben wiedergegebenen Begründung (oben E. 5.5) genügen lassen.

Wie ausgeführt, genügt eine summarische Begründung im vorliegenden Fall. Die Erfahrung des Experten als Liegenschaftsschätzer wird von der Beschwerdeführerin im Übrigen nicht bestritten.

5.7 Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die Bewertung von Landwirtschaftsland durch den Experten mit Fr. 20.-- pro Quadratmeter. Die untere Aufsichtsbehörde hat ausgeführt, gemäss erläuterndem Bericht des Gutachters vom 8. Juni 2009 bewege sich der Quadratmeterpreis für Landwirtschaftsland in A.________ zwischen Fr. 4.-- und Fr. 7.--. Dies erscheine realistisch. Dass für Landwirtschaftsland, welches für Arrondierungszwecke entfremdet werde, ein etwas höherer Preis bezahlt werde, beruhe offenbar auf Erfahrung des Experten. Das Obergericht hält auch hier das Gutachten für summarisch, lässt dies aber aus den oben genannten Gründen (E. 5.5) genügen.

Es kann auf bereits Gesagtes verwiesen werden. Ein Ermessensmissbrauch liegt nicht vor.

5.8 Somit hält das angefochtene Urteil bzw. das fragliche Verkehrswertgutachten, soweit es Gegenstand der Beschwerde bildet, vor Bundesrecht stand. Es sind insgesamt weder Ermessensmissbrauch bzw. -überschreitung noch Verletzungen des rechtlichen Gehörs ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist ebenso wenig zu beanstanden, dass die Vorinstanz von ihr eine Stellungnahme erwartet hat, ob sie den vom Gutachter ermittelten Verkehrswert für zu hoch oder zu tief hält. Zu Recht hat die Vorinstanz deshalb auch die Haltung der unteren Aufsichtsbehörde geschützt, das Fehlen einer solchen Äusserung - mangels Hinweisen auf Fehler des Sachverständigen - als Indiz für die Vertretbarkeit der vom Gutachter geschätzten Werte zu betrachten.

6.
6.1 Die Beschwerdeführerin macht ferner die Befangenheit des Gerichtspräsidiums Brugg als untere Aufsichtsbehörde geltend. Sie bringt zusammengefasst vor, dass das Verhalten der unteren Aufsichtsbehörde nicht mit einer unvoreingenommenen Verfahrensführung vereinbar sei. Die Behörde sei nicht willens, sich mit den Rügen der Beschwerdeführerin gegenüber dem Gutachten materiell zu befassen. Es bestehe der Anschein, dass die Behörde ihren Entscheid bereits vorgängig getroffen habe. Zudem habe sie von den Mängeln des Gutachtens abgelenkt. So habe sie Akten aus einem anderen Verfahren beigezogen, worin frühere Verkaufsbemühungen der Beschwerdeführerin hinsichtlich der fraglichen Liegenschaft dokumentiert seien, um ihre Glaubwürdigkeit zu unterminieren. Ausserdem habe sie ihr Nichtbeibringung von Akten zur Last gelegt, über welche sie offensichtlich nicht verfüge (betreffend Kosten Umgebungsarbeiten, Anschlussgebühren etc.), sowie unzulässige Auflagen wie die Erstellung eines Parteigutachtens (bezüglich Verkehrswert) gemacht.

6.2 Gemäss Art. 10 Abs. 1 Ziff. 4 SchKG dürfen Mitglieder von Aufsichtsbehörden keine Amtshandlungen in Sachen vornehmen, in denen sie befangen sein könnten. Es kann in diesem Zusammenhang auf die Praxis zu Art. 30 Abs. 1 BV abgestellt werden, wonach der Einzelne Anspruch darauf hat, dass seine Sache von einem unabhängigen und unparteiischen Gericht ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird (BGE 135 I 14 E. 2 S. 15 mit Hinweis). Die Garantie des verfassungsmässigen Richters ist verletzt, wenn bei objektiver Betrachtungsweise Gegebenheiten vorliegen, die den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen vermögen (BGE 135 I 14 E. 2 S. 15; 131 I 113 E. 3.4 S. 116 mit Hinweisen). Auf das bloss subjektive Empfinden einer Partei kann dabei nicht abgestellt werden (BGE 134 I 238 E. 2.1 S. 240; 131 I 24 E. 1.1 S. 25; je mit Hinweisen).

6.3 Solche objektiven Anhaltspunkte der Voreingenommenheit liegen nicht vor. Selbst wenn die untere Aufsichtsbehörde nicht auf jeden Kritikpunkt detailliert eingegangen sein sollte, kann daraus nicht auf mangelnde Offenheit geschlossen werden. Wie bereits im Rahmen des rechtlichen Gehörs ausgeführt (oben E. 4) genügt es, wenn eine Behörde bloss kurz die tragenden Erwägungen nennt, ohne jeden Parteistandpunkt ausdrücklich zu widerlegen. Ebenso wenig bewirkt einen objektiven Anschein der Befangenheit, wenn ein Gericht von einer Partei eine gewisse Substanziierung ihrer Vorbringen verlangt. So lässt nicht auf Voreingenommenheit schliessen, wenn ein Gericht aus der Nichteinreichung von Unterlagen, über welche die Partei nach Einschätzung des Gerichts verfügen dürfte, gewisse Rückschlüsse zieht. Dass die Beschwerdeführerin über die fraglichen Akten nicht verfügt, ist eine reine Parteibehauptung. Im Zusammenhang mit der Substanziierung der Bestreitung des Gutachtens hat die Vorinstanz festgehalten, dass von der Beschwerdeführerin womöglich nicht verlangt werden könne, selber einen exakten Verkehrswert anzugeben. Jedoch dürften zumindest Ausführungen dazu erwartet werden, ob der im Gutachten ermittelte Verkehrswert zu hoch oder zu tief
ausgefallen sei. Wie es sich mit der gebotenen Begründungsdichte einer Eingabe verhält, braucht an dieser Stelle nicht geprüft zu werden. Selbst wenn die untere Aufsichtsbehörde diesbezüglich zu hohe Anforderungen an die Begründung gestellt haben sollte, genügt dies für den Anschein der Befangenheit nicht, da grundsätzlich weder falsche Verfahrensmassnahmen noch materiell falsche Entscheide einen solchen Verdacht zu begründen vermögen (BGE 114 Ia 153 E. 3b/bb S. 158; 115 Ia 400 E. 3b S. 404). Wie bereits die Vorinstanz dargelegt hat, kann auch aus dem Beizug der Akten durch die untere Aufsichtsbehörde über den für sie gerichtsnotorischen Umstand früherer Verkaufsbemühungen der Beschwerdeführerin nicht auf Befangenheit geschlossen werden.

6.4 Somit ist die Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet. Die Beschwerde ist folglich insgesamt abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.

7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. März 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Hohl Zingg

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
¹	L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
²	Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 99 - 1 Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
¹	Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
²	Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l'art. 29 ci-dessus, l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9, al. 2, ci-dessus.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 97 - 1 Le fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre des experts.
¹	Le fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre des experts.
²	Il ne saisit que les biens nécessaires pour satisfaire les créanciers saisissants en capital, intérêts et frais.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 112 - 1 Il est dressé procès-verbal de la saisie. Le procès-verbal est signé par le fonctionnaire ou l'employé qui procède à l'opération; il énonce les noms du créancier et du débiteur, le montant de la créance, le jour et l'heure de la saisie, les biens saisis et leur valeur estimative, ainsi que les prétentions de personnes tierces.
¹	Il est dressé procès-verbal de la saisie. Le procès-verbal est signé par le fonctionnaire ou l'employé qui procède à l'opération; il énonce les noms du créancier et du débiteur, le montant de la créance, le jour et l'heure de la saisie, les biens saisis et leur valeur estimative, ainsi que les prétentions de personnes tierces.
²	Si les objets saisis se trouvent frappés de séquestre, le droit de participation du séquestrant (art. 281) est consigné au procès-verbal.
³	Si les biens saisissables sont insuffisants ou font entièrement défaut, il en est fait mention.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 10 - 1 Aucun préposé, ni employé, ni aucun membre de l'autorité de surveillance ne peut procéder à un acte de son office dans les cas suivants:
¹	Aucun préposé, ni employé, ni aucun membre de l'autorité de surveillance ne peut procéder à un acte de son office dans les cas suivants:
¹	lorsqu'il s'agit de ses propres intérêts;
²	lorsqu'il s'agit des intérêts de son conjoint, de son partenaire enregistré ou de la personne avec laquelle il mène de fait une vie de couple;
^2bis	lorsqu'il s'agit des intérêts de ses parents ou alliés en ligne directe ou jusqu'au troisième degré en ligne collatérale;
³	lorsqu'il s'agit des intérêts d'une personne dont il est le représentant légal, le mandataire ou l'employé;
⁴	lorsque, pour d'autres raisons, il pourrait avoir une opinion préconçue dans l'affaire.
²	Le préposé qui doit se récuser transmet immédiatement la réquisition à son substitut et en avise le créancier par pli simple.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
¹	Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
²	La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
³	L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.