4A_17/2017 - 2017-09-07 - Droit des contrats - Anfechtung des Anfangsmietzinses

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 17/2017

Urteil vom 7. September 2017

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl, Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Irène Spirig,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________ AG,
und diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raoul Futterlieb,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung des Anfangsmietzinses,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 24. November 2016.

Sachverhalt:

A.

A.a. Die C.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) erwarb am 6. Dezember 2001 die aneinander grenzenden Liegenschaften Strasse X.________ und Strasse Y.________ in Zürich. Der Kaufpreis betrug Fr. 21'529'000.--. Im Jahre 2012 baute die Vermieterin die beiden Liegenschaften um, wofür sie der Generalunternehmerin Fr. 7'007'960.-- bezahlte; für Zusatzarbeiten leistete sie überdies noch Fr. 896'372.--. Nach dem Umbau wiesen die beiden Liegenschaften insgesamt 4'027 m2 Laden-, Restaurations-, Büro-, Lager-, Werkstatt- und Wohnräume auf. Unter anderem sind im Dachstock der beiden Liegenschaften insgesamt sechs 3.5-Zimmer-Maisonettewohnungen neu eingebaut worden.
Am 20. März 2013 schlossen A.________ (Mieter 1, Kläger 1, Beschwerdeführer 1) und B.________ (Mieter 2, Kläger 2, Beschwerdeführer 2) mit der Vermieterin einen Vertrag über die Miete einer der 3.5-Zimmer-Maisonettewohnungen im Dachstock der Liegenschaft Strasse X.________ in Zürich. Der Mietzins wurde auf Fr. 3'900.-- zuzüglich Fr. 300.-- Nebenkosten à conto pro Monat festgesetzt. Die Mieter verpflichteten sich überdies, eine Sicherheit von Fr. 12'600.-- zu leisten. Als Mietbeginn wurde der 1. April 2013 festgelegt.

A.b. Am 26. August 2013 reichten die Mieter beim Mietgericht Zürich Klage ein mit dem - schliesslich massgebenden - Begehren, es sei der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Maisonettewohnung als missbräuchlich zu erklären, soweit er monatlich netto Fr. 2'200.-- übersteigt. Die bei der Swiss Caution hinterlegte Mietzinsgarantie von Fr. 12'600.-- sei auf Fr. 6'600.-- zu reduzieren.
Das Mietgericht Zürich wies die Klage mit Urteil vom 16. Juni 2015 ab, im Wesentlichen in der Erwägung, eine Aufteilung der pauschalen Anlagekosten auf die einzelnen Mietobjekte wäre entgegen der Ansicht der Beklagten zwar möglich, aber nur mit einem Gutachten, dessen Kosten die beweisbelasteten Kläger nicht vorgeschossen hätten. Die vorliegenden Unterlagen genügten zum den Klägern obliegenden Beweis der Missbräuchlichkeit nicht.

A.c. Das Obergericht des Kantons Zürich wies die dagegen von den Klägern eingereichte Berufung am 9. November 2015 mit der Begründung ab, die Kläger seien gar nicht zur Anfechtung des Anfangsmietzinses berechtigt. Diesen Entscheid hob das Bundesgericht mit Urteil vom 18. Mai 2016 (BGE 142 III 442) auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurück.

B.
Mit Urteil vom 24. November 2016 wies das Obergericht des Kantons Zürich die Berufung erneut ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 16. Juni 2015. Das Obergericht entschied, die beweisbelasteten Kläger hätten nicht nachgewiesen, dass die Beklagte eine zu hohe Nettorendite erziele. Dieser Beweis wäre nur durch ein Gutachten zu erbringen gewesen, nachdem die Beklagte für die Umbauarbeiten ihrer gesamten Liegenschaften ein Pauschalhonorar vereinbart habe und daher die Verteilung der Investitionskosten auf die einzelnen Wohnungen und Geschäftsräume aus den Unterlagen nicht hervorgehe. Da die beweisbelasteten Kläger den Vorschuss für das Gutachten nicht bezahlt hatten, wies das Obergericht die Berufung und die Klage ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen stellen die Kläger den Hauptantrag, es sei das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 24. November 2016 aufzuheben und das Verfahren sei an die Vorinstanz zur Neubeurteilung des Anfangsmietzinses sowie der Kosten- und Entschädigungsfolgen zurückzuweisen. In einem Eventualantrag begehren sie, die Verfahrenskosten vor erster Instanz seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Zudem sei diese zu verpflichten, den Beschwerdeführern für das Verfahren vor erster Instanz eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten.
Die Beschwerdegegnerin beantragt in der Antwort, die Beschwerde sei abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz sei zu bestätigen.
Die Vorinstanz hat keine Vernehmlassung eingereicht.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das in einer Zivilsache (Art. 72 BGG) als Rechtsmittelinstanz entschieden (Art. 75 BGG) und die Anträge der Beschwerdeführer abgewiesen hat (Art. 76 BGG). Der Streitwert in der vorliegenden Mietangelegenheit (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) ist erreicht und die Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) ist eingehalten.

1.2. Die Beschwerde in Zivilsachen ist ein reformatorisches Rechtsmittel (Art. 107 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer darf sich deshalb grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen, fallbezogen bezifferten, Antrag in der Sache stellen (BGE 134 III 235 E. 2, 379 E. 1.3 S. 383). Ein Antrag auf Rückweisung der Sache genügt jedoch ausnahmsweise und ist allein angebracht, wenn das Bundesgericht im Falle der Gutheissung in der Sache nicht selbst entscheiden könnte, insbesondere weil die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz fehlen (BGE 136 V 131 E. 1.2; 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1 S. 490). Dies trifft hier zu. Die Vorinstanz hat die Höhe der Anlagekosten für die beiden Liegenschaften der Beschwerdegegnerin mit insgesamt 4'027 m2 Laden-, Restaurations-, Büro-, Lager-, Werkstatt- und Wohnräume nicht abschliessend festgestellt und namentlich nicht auf die einzelnen Mietobjekte bzw. die Wohnung der Beschwerdeführer verlegt.

1.3. Neue Begehren sind im Verfahren vor Bundesgericht unzulässig (Art. 99 Abs. 2 BGG). Im Eventualantrag begehren die Beschwerdeführer eine andere Verteilung der erstinstanzlichen Gerichtskosten mit der Begründung, sie hätten die Klage nach Art. 107 Abs. 1 lit. b ZPO in guten Treuen eingereicht und der Nachweis der Missbräuchlichkeit sei am von der Beschwerdegegnerin zu verantwortenden Mangel an konkreten Unterlagen gescheitert. Dieser Antrag wurde zwar vor Vorinstanz nicht als formelles Begehren formuliert, aber von den Beschwerdeführern vorgebracht und von der Vorinstanz in Erwägung 7 des angefochtenen Entscheids beurteilt. Das Begehren ist daher zulässig.

1.4. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.

2.1. Nach dem Grundsatz gemäss Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird.

2.1.1. Mit Ertrag ist die Nettorendite gemeint; der Mietzins soll dem Vermieter einerseits einen angemessenen Ertrag aus seinen investierten Eigenmitteln verschaffen und anderseits die Unterhaltskosten und Lasten der Immobilie decken (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3; 125 III 421 E. 2b). Die Nettorendite berechnet sich nach absoluter Methode - d.h. im Unterschied zur relativen Methode unabhängig von früheren Mietzinsvereinbarungen - auf der Grundlage der finanziellen Verhältnisse in Bezug auf die Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 123 III 171 E. 6a). Es geht im Wesentlichen darum, das Eigenkapital festzustellen. Darunter ist die Differenz zwischen den Anlagekosten und den aufhaftenden Schulden zu verstehen, zuzüglich der Amortisationen und der eigenfinanzierten wertvermehrenden Aufwendungen. Das so ermittelte Eigenkapital ist bis zu maximal 40% der gesamten Anlagekosten der Teuerung anzupassen, weil dem gesetzlichen Rechnungsmodell ein standardisiertes Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital zugrunde liegt (BGE 122 III 257 E. 3a S. 258; 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a). Der Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn das so ermittelte Eigenkapital einen Nettoertrag abwirft, der
den Referenz-Zinssatz um nicht mehr als 0.5% übersteigt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3 S. 252). Die Unterhaltskosten (BGE 140 III 433 E. 3.5.1 S. 439) und laufenden Liegenschaftslasten sind zu berücksichtigen (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3). Die Anlagekosten können nicht durch andere mehr oder weniger abstrakte Werte wie Verkehrs-, Steuer- oder Versicherungswert der Liegenschaft ersetzt werden (BGE 122 III 257 E. 3b S. 259 f.; Urteil 4A 461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.1.2).

2.1.2. Die Missbräuchlichkeit eines Mietzinses beurteilt sich ausschliesslich nach dem Ertrag des einzelnen Mietobjektes, d.h. hier der vermieteten Wohnung, und nicht nach dem Ertrag der gesamten Liegenschaft oder gar mehrerer Liegenschaften (BGE 139 III 209 E. 2.1 S. 212; 116 II 184 E. 3a S. 186). Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen (BGE 139 III 209 E. 1.2 S. 211, E. 2.1 S. 212 mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat unter Hinweis auf die Doktrin (BERNARD CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, Nr. 5, S. 22; PETER HIGI, Bemerkungen zu BGE 125 III 421, AJP 2000 S. 489) erkannt, dass es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in das System der Verteilung nur
einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 E. 2.1 S. 212 mit Verweis auf BGE 125 III 421 E. 2d S. 424). Wenn allerdings der Verteilschlüssel vom Vermieter nicht bestimmt wird, obliegt dem Gericht, das angemessene System der Aufteilung zu bestimmen (BGE 139 III 209 E. 2.1 S. 212).

2.1.3. Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz festgestellt, dass die Anlagekosten für die beiden Mietliegenschaften der Beschwerdegegnerin mit einer Fläche von insgesamt gut 4'000 m2 unter den Parteien nicht strittig sind. Es geht nach den Erwägungen der Vorinstanz darum, aus den Gesamtkosten, bestehend aus dem Kaufpreis und den Baukosten, die Anlagekosten der von den Klägern gemieteten Wohnung herauszuschälen. Die Schwierigkeit besteht danach vorliegend darin, dass die Kosten nicht nach einem einfachen Verteilschlüssel auf die unterschiedlichen Mietobjekte verteilt werden können, weil teilweise bestehende Wohnungen saniert, aber im Dachstock auch eine neue Wohnung eingebaut worden ist. Deshalb müssten zuerst die Kosten für die neu erstellte Wohnung ausgeschieden werden; zu diesem Zweck sei ein Gutachten erforderlich. Da die beweisbelasteten Kläger die Kosten für das vom Mietgericht angeordnete Gutachten nicht vorgeschossen hätten, habe die Vorinstanz entsprechend der Säumnisandrohung auf die Beweiserhebung verzichtet und die Kläger hätten die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Das Mietgericht habe die Klage daher zu Recht mangels Beweis der Missbräuchlichkeit abgewiesen.

2.2. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass das Mietgericht im vorliegenden Fall zur Einholung einer von keiner der Parteien beantragten Expertise berechtigt war. Sie rügen, die Vorinstanz habe eine Verletzung der Mitwirkungspflicht der Vermieterin zu Unrecht verneint und aus diesem Grund zu Unrecht die von ihnen vorgebrachten Indizien für die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht gewürdigt.

2.2.1. Für die bestehende oder fehlende Missbräuchlichkeit des Ertrags aus dem Mietobjekt trägt nach der allgemeinen Regel von Art. 8 ZGB diejenige Partei die Beweislast, welche daraus Rechte ableitet. Ficht der Mieter den Anfangsmietzins als missbräuchlich an, trägt er die Beweislast für den übersetzten Ertrag, den der Vermieter aus der Mietsache erzielt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 576; Urteil 4A 461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.2 mit Verweis; vgl. auch BGE 139 III 13 E. 3.1.3.2 S. 19). Allerdings ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, dass die nicht beweisbelastete Partei bei der Beweiserhebung mitzuwirken hat, wenn sie allein von der Sachlage genauere Kenntnis hat und über die einschlägigen Beweismittel verfügt. Dies trifft für die Rendite in der Regel zu, ist doch regelmässig allein der Vermieter im Besitz der für deren Berechnung erforderlichen Unterlagen. Verletzt der Vermieter ohne jede Rechtfertigung seine Mitwirkungspflicht, kann dies im Rahmen der Beweiswürdigung das Gericht veranlassen, den Behauptungen der Mieter zu folgen, die allerdings aufgrund der bekannten Tatsachen - wie namentlich der verfügbaren Statistiken - zu würdigen sind. Vermag der Vermieter dagegen die unterlassene Mitwirkung
bei der Beweiserhebung zu rechtfertigen, so kann daraus nichts abgeleitet werden (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 576 f. mit Verweis).

2.2.2. Zum Umfang der Mitwirkungspflicht hat das Bundesgericht erkannt, dass der Vermieter grundsätzlich nur die Unterlagen zu edieren hat, die er besitzt. Es obliegt nicht ihm, sondern allenfalls der beweisbelasteten Mietpartei, Unterlagen bei Dritten einzuholen oder durch das Gericht einholen zu lassen (BGE 142 III 568 E. 2.2 S. 578 f.). Dies gilt nach dem erwähnten Präjudiz namentlich für Unterlagen, die für den Erwerb der Mietsache keine Rolle gespielt haben und zu deren Beschaffung daher der Vermieter keinen Anlass oder gar keine Möglichkeit hatte. Zwar darf der Vermieter die ihm obliegende Mitwirkungspflicht nach Treu und Glauben nicht dadurch vereiteln, dass er die für die Renditeberechnung erforderlichen Unterlagen gar nicht erst erstellt oder im Ergebnis dafür sorgt, dass die Unterlagen, die nur er besitzen kann, für diese Berechnung nicht ausreichen. Ein derartiges Verhalten wäre nicht zu rechtfertigen und würde eine Verletzung der Mitwirkungspflicht bedeuten (vgl. BGE 140 III 433 E. 3.1.2 S. 438 mit Verweis). Wenn jedoch kein Anlass ersichtlich ist, Unterlagen eigens zu erstellen, welche in einem späteren Zeitpunkt für eine nicht konkret in Aussicht stehende Renditeberechnung nützlich sein könnten, so kann dem Vermieter
unbesehen des Aufwands für die Erhebung solcher Unterlagen keine Verletzung seiner Mitwirkungspflicht vorgeworfen werden.

2.2.3. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass die Beschwerdegegnerin alle in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen ins Recht gelegt hat. Sie bemerken selbst, dass eine Baubeschreibung, Übersichtspläne Bauarbeiten, die Baubewilligung, der Totalunternehmer-Werkvertrag mit dem vereinbarten Pauschalpreis, die Bestellungsänderungen mit den in Regie ausgeführten Arbeiten (die betragsmässig und nach Arbeitsgattung den einzelnen Mietobjekten zugeordnet werden können), ein Mieterspiegel sowie die Erklärung des Totalunternehmers zur Unmöglichkeit der Eingrenzung der Baukosten bei den Akten liegen. Die Beschwerdeführer behaupten nicht und es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin den Aus- und Umbau ihrer Liegenschaft im Jahre 2012 nicht im eigenen besten Interesse als Bauherrin, sondern im Blick auf eine Verhinderung der Renditeberechnung gestaltet hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Vermieterin schon im Zeitpunkt des Umbaus konkret damit hätte rechnen müssen, dass sie zur Mitwirkung bei der Bestimmung des Netto-Mietpreises verpflichtet sein könnte. Im Umstand allein, dass die Sanierung der Liegenschaft aufgrund eines Totalunternehmer-Werkvertrags mit Pauschalpreis vorgenommen wurde, ist kein
missbräuchliches Verhalten zu erblicken.
Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Vermieterin oder eine Vereitelung ihrer Mitwirkungspflicht ist nicht erkennbar.

2.2.4. Da die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht verpflichtet war, die zur Renditeberechnung erforderlichen Unterlagen zu beschaffen, kann ihr eine Verletzung der Mitwirkungspflicht nicht vorgeworfen werden. Die Vorinstanz hat Bundesrecht nicht verletzt mit dem Schluss, dass die Beschwerdegegnerin ihre Mitwirkungspflicht nicht verletzt hat.

3.
Die Beschwerdeführer rügen als Verletzung von Art. 102 ZPO, dass ihnen der Kostenvorschuss für die Expertise auferlegt wurde, die sie nicht beantragt hatten. Sie vertreten freilich die Ansicht, das erstinstanzliche Gericht wäre gar nicht zur Anordnung einer Expertise berechtigt gewesen, nachdem keine der anwaltlich vertretenen Parteien dies verlangt habe. Da das erstinstanzliche Gericht auf die Expertise mangels Leistung des Kostenvorschusses verzichtet hat, ist nicht erkennbar, welches Interesse die Beschwerdeführer an der Beurteilung der Frage haben könnten, ob ihnen der Vorschuss zu Recht auferlegt wurde. Soweit sie eventualiter die Ansicht vertreten, der Vorschuss hätte von der Beschwerdegegnerin verlangt werden müssen, gehen sie davon aus, dass diese ihre Mitwirkungspflichten verletzt habe, was wie erwähnt nicht zutrifft.

4.
In ihrem Eventualantrag vertreten die Beschwerdeführer die Ansicht, es hätten ihnen im erstinstanzlichen Verfahren keine Kosten oder Entschädigungen auferlegt werden dürfen. Sie berufen sich auf Art. 107 Abs. 1 lit. b bzw. auf Art. 108 ZPO und machen namentlich geltend, die Beschwerdegegnerin habe trotz wiederholter frühzeitiger Aufforderungen wichtige Informationen zur Nettorenditeberechnung bis nach Abschluss von Replik und Duplik zurückbehalten; sie hätten grundsätzlich Anlass zur Klage gehabt, nachdem sie für eine normal ausgestattete Mietsache, die keine besonders grosse Grundfläche aufweise und in der Nutzung durch die Dachschräge eingeschränkt sei, einen unüblich hohen Preis bezahlt hätten.

4.1. Nach Art. 107 Abs. 1 lit. b ZPO kann das Gericht von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn eine Partei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war. Eine Prozessführung in guten Treuen kann etwa angenommen werden, wenn die obsiegende Partei durch ihr vorprozessuales Verhalten die Einleitung eines Verfahrens mitveranlasst hat, das hätte vermieden werden können (vgl. Urteil 4A 166/2011 vom 23. Mai 2011; RÜEGG/RÜEGG, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 5 zu Art. 107 ZPO; DAVID JENNY in: Sutter-Somm und andere [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 107 ZPO; FRANÇOIS BOHNET, CPC annoté, 2016, N. 3 zu Art. 107 ZPO; vgl. auch MARTIN H. STERCHI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 6 zu Art. 107 ZPO, der entsprechendes Verhalten unter Art. 108 ZPO subsumiert, a.a.O., N. 5 zu Art. 108 ZPO; wohl ebenso URWYLER/GRÜTTER in: Brunner und andere [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 108 ZPO).

4.2. Die Beschwerdeführer behaupten nicht, dass sie von der Beschwerdegegnerin vorprozessual die Unterlagen verlangt hätten, welche diese in ihrem Besitz hatte. Aus dem erstinstanzlichen Urteil ergibt sich zwar, dass die Beschwerdegegnerin die angeforderten Unterlagen erst auf Verfügung vorlegte. Es ist jedoch nicht festgestellt und wird auch von den Beschwerdeführern nicht substanziiert behauptet, dass das Verfahren durch dieses Verhalten der Beschwerdegegnerin in einem bestimmten Umfang verteuert worden wäre (Art. 108 ZPO); dass die Beschwerdeführer bei rechtzeitiger Vorlage der von der Beschwerdegegnerin schliesslich edierten Unterlagen auf die Prozessführung verzichtet hätten, ist angesichts des von ihnen vertretenen Standpunkts zudem nicht anzunehmen. Für eine abweichende Verteilung der Prozesskosten besteht keine Grundlage. Deren Höhe wird nicht in Frage gestellt.

5.
Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdeführern (solidarisch, intern je zur Hälfte) zu auferlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Sie haben der Beschwerdegegnerin überdies deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern (solidarisch, intern je zur Hälfte) auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer (solidarisch, intern je zur Hälfte) haben der Beschwerdegegnerin deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 7'000.-- zu ersetzen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. September 2017

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 107 Répartition en équité - 1 Le tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation dans les cas suivants:
¹	Le tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation dans les cas suivants:
^a	le demandeur obtient gain de cause sur le principe de ses conclusions mais non sur leur montant, celui-ci étant tributaire de l'appréciation du tribunal ou difficile à chiffrer;
^b	une partie a intenté le procès de bonne foi;
^c	le litige relève du droit de la famille;
^d	le litige relève d'un partenariat enregistré;
^e	la procédure est devenue sans objet et la loi n'en dispose pas autrement;
^f	des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable.
^1bis	En cas de rejet d'une action du droit des sociétés en paiement à la société, le tribunal peut répartir les frais entre la société et le demandeur selon son appréciation.41
²	Les frais judiciaires qui ne sont pas imputables aux parties ni aux tiers peuvent être mis à la charge du canton si l'équité l'exige.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 102 Avance des frais de l'administration des preuves - 1 Chaque partie avance les frais d'administration des preuves qu'elle requiert.
¹	Chaque partie avance les frais d'administration des preuves qu'elle requiert.
²	Lorsque les parties requièrent les mêmes moyens de preuve, chacune avance la moitié des frais.
³	Si l'avance n'est pas fournie par une partie, elle peut l'être par l'autre partie, faute de quoi, les preuves ne sont pas administrées. L'administration des preuves dans les affaires dans lesquelles le tribunal doit établir les faits d'office est réservée.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.