4A_103/2015 - 2015-07-03 - Droit des contrats - Miete; Kündigung; Erstreckung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 103/2015

Urteil vom 3. Juli 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Andreas Béguin,
Beschwerdeführerin,

gegen

Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:

1. C.C.________,
2. D.C.________,
3. E.C.________,
4. F.C.________,
alle vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Miete; Kündigung; Erstreckung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 22. Dezember 2014.

Sachverhalt:

A.
C.C.________, D.C.________, E.C.________ und F.C.________ (Erben der " B.________; Vermieter, Beschwerdegegner) vermieteten A.________ (Mieterin, Beschwerdeführerin) mit Vertrag vom 18. Oktober 2002 eine 5-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in Basel. Die Vermieter kündigten dieses Mietverhältnis am 6. November 2012 per 28. Februar 2013 wegen Eigenbedarfs für die drei Kinder von F.C.________.

B.
Die Mieterin focht die Kündigung am 5. Dezember 2012 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt als missbräuchlich an. An der Schlichtungsverhandlung erliess die Schlichtungsstelle einen Urteilsvorschlag (Aufhebung der Kündigung), den die Vermieter ablehnten, worauf ihnen die Klagebewilligung ausgestellt wurde.
Am 29. April 2013 erhoben die Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt Klage mit den Begehren, die Anträge der Mieterin in deren Kündigungsanfechtung abzuweisen und die Gültigkeit der Kündigung vom 6. November 2012 festzustellen. Mit Entscheid vom 16. Januar 2014 hob der ausserordentliche Zivilgerichtspräsident die Kündigung als missbräuchlich auf.
Dagegen gelangten die Vermieter mit Berufung an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt und beantragten die Gutheissung ihrer Klage, mithin die Abweisung der Anträge der Mieterin und die Feststellung der Gültigkeit der Kündigung vom 6. November 2012. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Die Mieterin trug auf Abweisung der Berufung an, eventualiter auf angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses, erstmals mindestens um drei Jahre bis Ende Februar 2016. Mit Entscheid vom 22. Dezember 2014 hiess das Appellationsgericht die Berufung gut und hob den Entscheid des Zivilgerichts vom 16. Januar 2014 auf. Gleichzeitig erstreckte es das Mietverhältnis einmalig bis zum 31. Januar 2016.

C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Appellationsgerichts sei mit Bezug auf die als gültig erachtete Kündigung aufzuheben. Demgemäss sei die am 6. November 2012 per 28. Februar 2013 ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Massgabe, die Sache unter Neuregelung der kantonalen Kosten zur Beurteilung der Erstreckung an das Zivilgericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen, es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, sofern und soweit darauf eingetreten werden kann. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung und beantragt gestützt auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde.
Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert bei einem Monatsmietzins von Fr. 1'270.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach zulässig.

2.
Streitig ist, ob die Kündigung vom 6. November 2012 missbräuchlich ist, weil ihr die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR entgegensteht, die durch eine angebliche (aussergerichtliche) Einigung über ein Mietzinsherabsetzungsbegehren der Beschwerdeführerin ausgelöst worden sein soll.

2.1. Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere missbräuchlich und anfechtbar, wenn sie innert drei Jahren nach einer aussergerichtlichen Einigung der Parteien über eine Forderung aus dem Mietverhältnis ausgesprochen wird (Art. 271a Abs. 1 lit. e in Verbindung mit Abs. 2 OR). Diese gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit wird durchbrochen und die dreijährige Sperrfrist kommt nicht zur Anwendung bei Kündigungen wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Vermieter muss den dringenden Eigenbedarf nachweisen. Bei der Beurteilung, ob aufgrund der Umstände des Einzelfalls ein dringender Eigenbedarf anzunehmen ist, kommt dem kantonalen Gericht ein weitgehender Ermessensspielraum zu, den das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung überprüft (BGE 118 II 50 E. 4 S. 55 f.; Urteil 4A 52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.3).

2.2. Die Vorinstanz verneinte die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Nach eingehender Würdigung der Vorbringen vermochte sie im Zusammenhang mit dem Herabsetzungsbegehren der Beschwerdeführerin keinen eigentlichen Streit zwischen den Parteien auszumachen, der durch eine einvernehmliche Regelung beigelegt worden wäre. Sie verneinte mithin eine aussergerichtliche Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR.
Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen diese Beurteilung und rügt eine Verletzung von Art. 271a Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 lit. e OR. Sie ist der Meinung, es müsse von einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR ausgegangen werden, so dass die Kündigung vom 6. November 2012 in die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR falle und daher missbräuchlich sei.

2.3. Auf die diesbezüglichen Ausführungen braucht nicht eingegangen zu werden. Die Beschwerdeführerin übersieht und lässt unangefochten, dass die Vorinstanz an anderer Stelle, in ihren Erwägungen zur Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses, überdies festhielt, die Vermieter hätten einen dringenden Eigenbedarf nachgewiesen. Dagegen formuliert die Beschwerdeführerin keinerlei Rüge. Für das Bundesgericht besteht daher kein Anlass, in den diesbezüglichen Ermessensentscheid der Vorinstanz einzugreifen. Ist aber von einem nachgewiesenen dringenden Eigenbedarf des Vermieters auszugehen, gelangt die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR von vornherein nicht zur Anwendung (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) und es braucht nicht geprüft zu werden, ob die Vorinstanz zu Recht eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR verneinte.

2.4. Die Vorinstanz beurteilte demnach die Kündigung vom 6. November 2012 zutreffend für gültig.

3.
In der Folge prüfte die Vorinstanz eine Erstreckung des Mietverhältnisses und gewährte eine solche einmalig bis zum 31. Januar 2016.

3.1. Die Beschwerdeführerin beanstandet weder die Gewährung einer bloss einmaligen Erstreckung noch die Dauer der zugesprochenen Erstreckung. Sie wendet sich einzig dagegen, dass die Vorinstanz selbst über die Erstreckung entschieden hat, anstatt die Sache - wie vermieterseits im Eventualbegehren beantragt - zur Beurteilung der Erstreckung an die erste Instanz zurückzuweisen. Die Frage der Erstreckung sei vom Zivilgericht nicht beurteilt worden, weshalb nach Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO der Rückweisungsantrag zu Recht gestellt worden sei. Mit ihrem Vorgehen habe die Vorinstanz den Instanzenzug nicht gewahrt. Da zudem betreffend Erstreckung keine Parteiverhandlung durchgeführt und keine Beweise abgenommen worden seien, komme dies einer Verletzung des rechtlichen Gehörs gleich.

3.2. Die Rüge ist unbegründet. Die Rechtsmittelinstanz kann im Berufungsverfahren neu entscheiden (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) oder die Sache an die erste Instanz zurückweisen, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde, oder der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO).
Die Bestimmung ist als Kann-Vorschrift formuliert und überlässt demnach den Entscheid dem pflichtgemässen Ermessen der Rechtsmittelinstanz (Urteil 4A 615/2013 vom 4. April 2014 E. 6.1; siehe dazu auch die zutreffende Erwägung 3.1 der Vorinstanz, auf die verwiesen werden kann, Art. 109 Abs. 3 BGG). Davon hat die Vorinstanz unter den vorliegenden Umständen (insb. dringender Eigenbedarf) mit überzeugenden Gründen der Verfahrensbeschleunigung und der Prozessökonomie korrekten Gebrauch gemacht, indem sie selbst über das von der Beschwerdeführerin schon vor erster Instanz gestellte Eventualbegehren um Erstreckung entschied. Die Beschwerdegegner haben im Übrigen im Berufungsverfahren in erster Linie die Abweisung der Anträge der Beschwerdeführerin verlangt. Diese beruft sich daher zu Unrecht darauf, dass vermieterseits bloss die Rückweisung verlangt worden wäre. Ohnehin stellte laut dem angefochtenen Urteil jedenfalls die Beschwerdeführerin mit der Berufungsantwort das Eventualbegehren um angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses.
Die Vorinstanz verstiess demnach weder gegen Art. 318 ZPO noch verletzte sie durch ihren Erstreckungsentscheid den Gehörsanspruch der Parteien, zumal die Beschwerdeführerin schon vor dem Zivilgericht (eventualiter) angemessene Erstreckung beantragt und zur Begründung die aus ihrer Sicht wesentlichen Umstände dargelegt hatte. Beide Parteien konnten sich sowohl im erstinstanzlichen als auch im Berufungsverfahren zur Erstreckung äussern. Die Beschwerdeführerin führt sodann nicht näher aus, zu welchen konkreten Behauptungen sie welche Beweise beantragt hätte, die in Verletzung ihres Beweisführungsanspruchs nicht abgenommen worden wären. Ihr allzu allgemeiner Hinweis auf "Beweise wie Parteikonfrontation und Zeugenbefragung" genügt nicht, um eine Gehörsverletzung aufzuzeigen (Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren insgesamt mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Juli 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 318 Décision sur appel - 1 L'instance d'appel peut:
¹	L'instance d'appel peut:
^a	confirmer la décision attaquée;
^b	statuer à nouveau;
^c	renvoyer la cause à la première instance dans les cas suivants:
^c1	un élément essentiel de la demande n'a pas été jugé,
^c2	l'état de fait doit être complété sur des points essentiels.
²	La décision est communiquée aux parties et motivée selon l'art. 239 qui s'applique par analogie.263
³	Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 109 Cours statuant à trois juges - 1 Le refus d'entrer en matière sur les recours qui ne soulèvent pas de question juridique de principe ni ne portent sur un cas particulièrement important alors qu'ils ne sont recevables qu'à cette condition (art. 74 et 83 à 85) est prononcé par la cour statuant à trois juges. L'art. 58, al. 1, let. b, n'est pas applicable.
¹	Le refus d'entrer en matière sur les recours qui ne soulèvent pas de question juridique de principe ni ne portent sur un cas particulièrement important alors qu'ils ne sont recevables qu'à cette condition (art. 74 et 83 à 85) est prononcé par la cour statuant à trois juges. L'art. 58, al. 1, let. b, n'est pas applicable.
²	La cour décide dans la même composition et à l'unanimité:
^a	de rejeter un recours manifestement infondé;
^b	d'admettre un recours manifestement fondé, en particulier si l'acte attaqué s'écarte de la jurisprudence du Tribunal fédéral et qu'il n'y a pas de raison de la réexaminer.
³	L'arrêt est motivé sommairement. Il peut renvoyer partiellement ou entièrement à la décision attaquée.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.