4A_554/2021 - 2022-05-02 - Diritto contrattuale - contrat de bail à loyer; contestation du loyer initial,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 554/2021

Arrêt du 2 mai 2022

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux
Hohl, Présidente, Kiss, Niquille, Rüedi et May Canellas.
Greffière: Mme Raetz.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
tous deux représentés par Me Lionel Ducret, avocat,
recourants,

contre

C.________ SA,
représentée par Me Jean-David Pelot, avocat,
intimée.

Objet
contrat de bail à loyer; contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2021 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XA18.017763-210420; 445).

Faits :

A.

A.a. En 1949, C.________ SA (ci-après: la bailleresse), sous son ancienne raison sociale, a acquis un immeuble sis avenue xxx à Z.________. En 1965, elle a détruit cet immeuble pour en reconstruire un nouveau.

A.b. Par contrat du 7 novembre 2017, A.________ et B.________ (ci-après: les locataires) ont pris à bail, avec effet au 1er décembre 2017, un appartement de quatre pièces situé au cinquième étage de l'immeuble précité. Le loyer mensuel initial net a été fixé à 2'280 fr., auquel s'ajoutait un acompte de 230 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. Selon la formule officielle de notification de loyer utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail, datée du même jour, le précédent locataire payait un loyer net de 1'562 fr. depuis 2014, ainsi qu'un acompte de 230 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. L'augmentation de loyer était motivée par l'adaptation aux loyers usuels du quartier.

B.

B.a. Les locataires ont contesté le loyer initial par requête déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera-Pays d'Enhaut. Ayant fait opposition à la proposition de jugement rendue par cette commission et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Ils ont conclu, en substance, à ce que le loyer initial de leur appartement soit fixé à un montant mensuel brut de 1'467 fr. 30 et à ce que le trop-perçu leur soit restitué.
Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal a fixé à 1'562 fr. le loyer mensuel initial net de l'appartement dès le 1er décembre 2017 et a ordonné la restitution du trop-perçu. Il a considéré que l'augmentation de loyer de 46 % par rapport au loyer précédent était injustifiable compte tenu de la conjoncture économique, de sorte que les locataires avaient démontré que la hausse de loyer était certainement abusive. La bailleresse avait produit cinq annonces de location provenant de sites internet et des fiches comparatives concernant deux appartements, ce qui n'était pas suffisant pour établir les loyers du quartier. Elle avait ainsi échoué à apporter la contre-preuve du caractère non abusif du loyer convenu. Dès lors, le tribunal s'est attaché à fixer le loyer initial admissible. Il a relevé que ni les loyers du quartier, ni le rendement net (faute de production des pièces nécessaires, ce qui ne pouvait être reproché à la bailleresse), ne pouvaient servir de critère de fixation du loyer initial. Comme aucune des parties n'avait produit de statistiques, le seul critère à disposition était le loyer acquitté par le locataire précédent, s'élevant à 1'562 fr. Le tribunal a ainsi arrêté le loyer initial net à ce montant.
Par arrêt du 30 octobre 2019, statuant sur appel de la bailleresse, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a annulé ce jugement et a renvoyé la cause au tribunal afin qu'il procède dans le sens des considérants. Elle lui a reproché de s'être référé au précédent loyer comme seul critère. Il convenait de procéder à un nouvel examen à l'aune des statistiques, lesquelles constituaient des faits notoires, en les pondérant au besoin pour tenir compte des caractéristiques de l'objet litigieux. Le tribunal n'avait analysé aucun de ces éléments et n'avait pas usé de son expérience.

B.b. A la suite de l'arrêt de renvoi, le tribunal a notamment procédé à une inspection locale de l'appartement. Par jugement du 4 novembre 2020, il a fixé à 1'800 fr. le loyer mensuel initial net dû dès le 1er décembre 2017 et a ordonné la restitution du trop-perçu. Il s'est fondé sur des données ressortant de statistiques publiées par l'Office fédéral de la statistique (OFS) relatives au " Loyer moyen par m² en francs selon le nombre de pièces, par canton " en 2017. Il a retenu, pour un logement de quatre pièces d'une surface de 103 m2 dans le canton de Vaud, un loyer mensuel net de 1'637 fr. (103 m² x 15 fr. 90). Il a ensuite pondéré ce montant en fonction des caractéristiques du logement et a fixé le loyer mensuel initial net à 1'800 fr.

B.c. Par arrêt du 10 septembre 2021, la cour cantonale a rejeté l'appel formé par les locataires à l'encontre de ce jugement et l'a confirmé.

C.
Les locataires (ci-après: les recourants) ont exercé un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cet arrêt. Ils ont conclu à sa réforme en ce sens que le loyer initial net soit fixé sur la base du loyer de l'ancien locataire, respectivement sur la base des statistiques, à un montant de 1'562 fr., et que la bailleresse (ci-après: l'intimée) soit condamnée à leur restituer le trop-perçu. Subsidiairement, ils ont conclu à son annulation et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans sa réponse, l'intimée a conclu au rejet du recours.
La cour cantonale s'est référée à son arrêt.
Les recourants ont déposé une réplique spontanée.

Considérant en droit :

1.
Les conclusions soumises au Tribunal fédéral sont dirigées contre l'arrêt du 10 septembre 2021 de la cour cantonale, tandis que la motivation présentée tend aussi à invalider l'arrêt que cette autorité a rendu le 30 octobre 2019.
Le plus récent arrêt de la cour cantonale est une décision finale susceptible de recours selon l'art. 90 LTF.
L'arrêt du 30 octobre 2019 est une décision incidente qui peut être attaquée avec cette décision finale, dans la mesure où elle influe sur le contenu de celle-ci, conformément à l'art. 93 al. 3 LTF. La décision incidente, renvoyant la cause au Tribunal des baux afin qu'il procède à une nouvelle fixation du loyer initial, a une influence évidente sur le contenu de la décision finale. Par ailleurs, il importe peu que les recourants n'aient pas pris de conclusions formelles en lien avec la décision incidente (cf. art. 42 al. 1 LTF), dès lors que celle-ci fait l'objet de griefs suffisamment motivés en droit (arrêts 4A 553/2020 du 16 février 2021 consid. 1; 4A 424/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1.5.1 et les références citées).
Pour le surplus, les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, notamment celles afférentes à la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) et au délai de recours (art. 100 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (ATF 140 III 115 consid. 2). Le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 140 III 86 consid. 2).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). " Manifestement inexactes " signifie ici " arbitraires " (ATF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi les conditions précitées seraient réalisées. Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées).
En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait envisageable, voire préférable (ATF 136 III 552 consid. 4.2).

3.
En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

3.1. Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et l'arrêt cité).
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A 191/2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2).

3.2. Lorsque, dans la formule officielle, le bailleur s'est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui de l'ancien locataire, il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial (ATF 147 III 431 consid. 3.2.1; ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.2).

3.2.1. Le loyer initial est présumé abusif (présomption de fait) lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10 %, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 431 consid. 3.3).
Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s'il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité (ATF 147 III 431 consid. 4.2). Pour éveiller de tels doutes, il est par exemple envisageable que le bailleur se réfère à un certain nombre de logements de comparaison et/ou à des statistiques officielles ou à des statistiques ne répondant pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 en lien avec l'al. 1 OBLF (cf. pour les détails, voir ATF 147 III 431 consid. 4.3.1).
Le juge cantonal doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3).

3.2.2. S'il arrive à la conclusion que le bailleur a éveillé des doutes fondés sur la présomption, celle-ci tombe. Dans ce cas, il incombe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial à l'aide de cinq objets comparables ou d'une statistique officielle (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3).

3.2.3. En revanche, si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, la présomption du loyer abusif s'applique en faveur du locataire (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3). Dans ce cas, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. En effet, sous peine de commettre un déni de justice, il doit arrêter un loyer même si les parties n'ont pas apporté de moyens de preuve (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1).
Se pose ainsi la question de savoir comment le juge doit procéder pour fixer le loyer initial si les parties n'ont pas fourni d'éléments pertinents.
Dans l'ATF 139 III 13 consid. 3.5 ss, le Tribunal fédéral a qualifié le loyer initial d'abusif et a dû arrêter lui-même le loyer initial; dans le cas concret, faute d'éléments produits par les parties, il a estimé conforme au droit fédéral de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire.
Tel ne doit toutefois pas être systématiquement le cas. En effet, le juge du fait jouit d'une grande marge d'appréciation pour fixer le loyer initial dans un cas concret. En s'inspirant de la jurisprudence récente rendue en lien avec le critère du rendement net (ATF 147 III 14 consid. 6.1.2 et 6.1.3; ATF 142 III 568 consid. 2.1), en l'absence d'éléments permettant de fixer le loyer selon l'art. 11 OBLF, même lorsque le défaut est imputable au bailleur, il y a lieu de procéder comme suit:
a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire.
b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

3.3. En l'occurrence, il n'est pas contesté que le logement litigieux se trouve dans un immeuble ancien et que le critère des loyers usuels du quartier est donc prioritaire, critère que l'intimée a d'ailleurs invoqué dans la formule officielle.
Il n'est pas non plus contesté que le loyer initial a été qualifié d'abusif. L'arrêt du 30 octobre 2019 de la cour cantonale a été rendu avant les précisions de la jurisprudence apportées par l'ATF 147 III 431 précité, mais il aboutit à un résultat conforme à celles-ci. Au vu de l'augmentation de loyer de 46 % par rapport au loyer du précédent locataire, le loyer initial était présumé abusif. La bailleresse n'a pas fourni d'éléments suffisants pour éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à la véracité de cette présomption, de sorte que cette présomption s'applique.
Il appartenait ainsi aux juges de procéder eux-mêmes à la fixation du loyer initial.

4.
Les recourants contestent uniquement le montant du loyer initial arrêté par les juges.

4.1. Dans son arrêt du 30 octobre 2019, la cour cantonale a considéré que le loyer initial ne pouvait être fixé sur la seule base du loyer du locataire précédent; il devait notamment être déterminé à l'aune des statistiques, en les pondérant au besoin pour tenir compte des caractéristiques de l'appartement litigieux. La cour cantonale a relevé que " la statistique vaudoise " apparaissait conforme aux réquisits de la jurisprudence fédérale. Elle n'a toutefois pas expliqué précisément à quelle statistique elle faisait référence. Statuant sur renvoi, le Tribunal des baux s'est fondé sur les statistiques de l'OFS relatives au " loyer moyen par m² en francs selon le nombre de pièces, par canton " comme base de calcul, ce qu'a confirmé par la suite la cour cantonale.

4.2. Tout d'abord, les recourants soutiennent que comme la bailleresse n'avait fourni aucun élément permettant aux juges d'arrêter le loyer, ces derniers devaient s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. Ensuite, les recourants font valoir que les statistiques utilisées par les juges ne sauraient être considérées comme des statistiques au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF et ne pouvaient être appliquées.
Or, tel que mentionné au consid. 3.2.3 supra, lorsque le juge doit fixer lui-même le montant du loyer initial, et si les parties n'ont pas produit d'éléments pertinents, il convient de distinguer deux situations.
En l'occurrence, on ne se trouve pas dans le premier cas de figure, où le juge ne dispose d'aucun autre élément que le montant du loyer payé par le précédent locataire.
Le juge a au contraire considéré que des statistiques étaient disponibles. Les statistiques de l'OFS précitées ne satisfont pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 en lien avec l'al. 1 OBLF. Pour ce faire, elles auraient dû contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, de même que sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers. Toutefois, en se fondant sur ces statistiques et en les pondérant avec les caractéristiques de l'appartement litigieux, en faisant usage de son expérience et de sa connaissance du marché locatif cantonal, l'instance précédente n'a pas violé le droit fédéral (cf. consid. 3.2.3 supra).

4.3. Les recourants formulent ensuite deux critiques en lien avec le choix des statistiques de l'OFS précitées et la manière dont elles ont été appliquées.

4.3.1. Premièrement, ils font valoir que celles-ci n'étaient pas adaptées au cas d'espèce. Selon eux, il aurait fallu se fonder sur les statistiques de l'OFS " Loyer moyen en francs selon l'époque de construction et le nombre de pièces, par grandes régions ", puisque celles-ci tenaient compte de l'âge de l'immeuble et se concentraient sur la région lémanique. Or, les juges précédents ont expliqué les raisons pour lesquelles ils ont écarté ces statistiques. Ils ont souligné qu'elles reposaient sur des données regroupant les logements d'une région comprenant l'ensemble des cantons de Genève, Vaud et Valais, soit des cantons présentant de grandes disparités au niveau du marché locatif. Les recourants ne critiquent pas réellement la motivation des juges précédents et se livrent en réalité à leur propre appréciation. Pour peu qu'il soit recevable, ce grief doit être rejeté.

4.3.2. Secondement, les recourants soutiennent que leur appartement ne comporterait que trois pièces, de sorte que la constatation, selon laquelle il s'agissait d'un quatre pièces, était arbitraire. Les recourants n'ont toutefois pas formulé ce moyen de fait devant la cour cantonale, alors qu'il leur appartenait de le faire en vertu du principe de l'épuisement des griefs (ATF 143 III 290 consid. 1.1 et les références citées). Ainsi, cette critique est irrecevable.

4.4. Les recourants font encore valoir que le loyer mensuel net ressortant des statistiques appliquées, soit 1'637 fr., avait été pondéré de manière arbitraire pour aboutir au montant de 1'800 fr.

4.4.1. Le Tribunal des baux a relevé que l'immeuble comprenant l'appartement litigieux était composé de huit étages. Ses caractéristiques architecturales, notamment au niveau de l'entrée, lui conférait un certain standing. Il était de plus situé dans un quartier calme et privilégié, au bord du lac, sans voisinage proche, et était entouré de verdure. L'accès se faisait par une rue sans issue pour les véhicules, laquelle menait à un chemin pédestre longeant le lac. L'appartement litigieux était situé au cinquième étage. Tout le long du séjour (partie salon et partie salle à manger) était, sur plus de huit mètres, bordé de vitres donnant sur un grand balcon-terrasse de plus de 16 m2. Ces séjour et balcon-terrasse jouissaient d'une vue panoramique sur le lac et les montagnes. Le hall comportait une cheminée. Le logement était en outre composé d'une cuisine agencée moderne, d'une salle d'eau en bon état avec un WC séparé, ainsi que de deux chambres de taille agréable. Les sols des chambres et pièces à vivre étaient en parquet, lequel avait été poncé et vitrifié juste avant l'entrée des locataires. Les fenêtres étaient en PVC double vitrage. La peinture des murs, plafonds et boiseries avait aussi été réfectionnée avant l'emménagement
des locataires et les installations électriques révisées. Ces divers avantages plaçaient ce logement bien au-dessus de la moyenne, ce dont il convenait de tenir compte pour fixer le loyer. Quelques points négatifs devaient également être pris en considération. Ainsi, la peinture des murs des parties communes de l'immeuble était usée. S'agissant de l'extérieur de l'immeuble, les façades, les balcons et les garde-corps avaient un aspect vétuste avec, par endroits, la peinture qui s'écaillait et le béton qui présentait des ébréchures typiques d'un vieillissement par carbonatation. Globalement, il apparaissait cependant que les qualités particulières du logement dépassaient nettement les éléments négatifs relevés ci-dessus, de sorte que la donnée statistique retenue devait être pondérée positivement. En se référant à son expérience et à sa connaissance du marché locatif cantonal, le tribunal a fixé le loyer initial net à 1'800 fr. La cour cantonale a entièrement confirmé cette appréciation. Elle a notamment relevé que les locataires n'avaient pas apporté la preuve de la prétendue vétusté de l'appartement et de son manque d'entretien; la seule pièce qu'ils avaient fournie à cet égard, soit une lettre du 5 octobre 2020, avait été
produite tardivement et était irrecevable.

4.4.2.

4.4.2.1. Les recourants reprochent d'abord à la cour cantonale d'avoir écarté le courrier précité. Ils soutiennent qu'il avait déjà été déposé par la partie adverse au tribunal le 16 octobre 2020; il constituait à cette époque un vrai novaet figurait déjà au dossier de première instance. Quoi qu'il en soit, ce courrier aurait trait à des travaux de rénovation qui allaient être entrepris dans les espaces communs et sur l'enveloppe extérieure du bâtiment. Il ne concerne donc pas l'appartement litigieux en lui-même. De plus, les autorités précédentes ont déjà relevé, et pris en compte, le fait que la peinture des murs des parties communes était usée et que l'extérieur du bâtiment était vétuste.

4.4.2.2. Les recourants contestent ensuite les caractéristiques positives retenues par les juges, en commençant par la qualification d'immeuble d'un " certain standing ". Ils se limitent toutefois à opposer leur propre appréciation à celle des juges précédents, sans parvenir à démontrer que ceux-ci auraient sombré dans l'arbitraire en retenant ce fait. Lorsqu'ils allèguent la vétusté de l'immeuble, ils perdent de vue que les juges précédents ont, comme susmentionné, pris cela en considération.

4.4.2.3. En lien avec la cheminée de l'appartement, les recourants reprennent mot pour mot l'argumentation présentée dans leur mémoire d'appel. Ils ne critiquent pas les considérations que les juges cantonaux ont développées à cet égard. Or, il leur appartenait de s'en prendre à celles-ci et d'exposer en quoi la cour cantonale aurait elle aussi violé le droit fédéral. Cette critique ne satisfait donc pas aux exigences de motivation prévalant devant le Tribunal fédéral et s'avère ainsi irrecevable. Pour la même raison, celle liée aux travaux de réfection de la peinture et des installations électriques est également irrecevable.

4.4.2.4. Les recourants reprochent encore à la cour cantonale d'avoir retenu qu'ils n'avaient pas démontré leur allégation selon laquelle " une grande partie des immeubles situés à Z.________ " jouirait d'une vue sur le lac et les montagnes. Ils soutiennent qu'il s'agirait d'un fait notoire. Tel n'est pas le cas. Il n'est d'ailleurs en aucun cas arbitraire de tenir compte de la vue panoramique dont bénéficie l'appartement des recourants, lequel se situe au cinquième étage d'un immeuble construit directement au bord du lac. Il ne s'agit pas d'une vue banale, propre à de nombreux logements, comme semblent le soutenir les recourants.

4.4.2.5. S'agissant de la cuisine, les juges cantonaux ont relevé qu'elle était certes petite, mais que les premiers juges l'avaient qualifiée d'habitable, ce qui sous-entendait qu'on pouvait également y manger assis. Les recourants n'invoquent, ni ne démontrent, l'arbitraire de cette constatation. Par ailleurs, ils soutiennent que les juges ont omis le fait que les finitions de cette cuisine étaient moyennes. Ils n'ont toutefois pas soulevé ce moyen de fait devant l'instance précédente. Pour cette raison déjà, cette critique est irrecevable.

4.4.2.6. Enfin, les recourants soutiennent que dans la formule officielle de notification du loyer initial, l'intimée ne s'était prévalue que des loyers usuels dans le quartier pour justifier la hausse du loyer. Or, pour fixer le loyer initial, les juges précédents avaient pris en compte des travaux de rénovation effectués avant leur entrée dans le logement litigieux pour pondérer le loyer, soit des motifs qui n'avaient pas été invoqués par l'intimée dans la formule officielle. Ils se fondent sur l'ATF 121 III 364 consid. 4b, " approuvé par la doctrine récente ".
Dans cet ATF, le Tribunal fédéral relève que le nouveau locataire peut admettre de bonne foi que seuls les motifs invoqués par le bailleur dans la formule officielle ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Le Tribunal fédéral en déduit que si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts ou le renchérissement, le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, en particulier des critères absolus, à moins que le locataire ne réclame un tel examen, lequel ne peut pas lui être refusé. Le Tribunal fédéral a notamment répété ce principe à l'ATF 139 III 13, en ajoutant que dans le cas d'espèce, le bailleur s'était prévalu, sur la formule officielle, des loyers usuels dans le quartier pour justifier la hausse, et que les locataires n'avaient pas invoqué un critère différent de calcul du loyer. Ensuite, il a relevé que de toute manière, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus était inversée, et que le loyer initial litigieux devait être analysé sur la base des loyers usuels dans le quartier (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 et les références citées).
Cette jurisprudence n'est d'aucun secours aux recourants. En effet, en l'occurrence, il n'est pas contesté que l'examen de l'admissibilité du loyer initial devait se faire à l'aune du critère absolu des loyers usuels, comme invoqué par l'intimée dans la formule officielle. Ce n'est qu'après avoir considéré le loyer convenu comme abusif que les juges, pour le fixer à nouveau, ont pondéré à bon droit les données résultant des statistiques avec l'ensemble des caractéristiques de l'appartement litigieux, selon leur expérience et leur connaissance du marché.

4.4.2.7. En définitive, les recourants ne parviennent pas à démontrer que la cour cantonale aurait sombré dans l'arbitraire en retenant que les caractéristiques de leur logement étaient propres à pondérer vers le haut le loyer de 1'637 fr. ressortant des statistiques appliquées, et en fixant leur loyer mensuel initial net à 1'800 fr.

5.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Les recourants, qui succombent, prendront solidairement à leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Ils verseront en outre, également solidairement entre eux, une indemnité de dépens à l'intimée (art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 2 mai 2022

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

La Greffière : Raetz

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.87 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 11 Pigioni in uso nella località o nel quartiere - (art. 269a lett. a CO)
¹	Determinanti per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell'articolo 269 lettera a CO sono le pigioni di locali d'abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.
²	Per i locali commerciali, il confronto previsto dall'articolo 269a lettera a CO può aver luogo sulla base dei prezzi per metro quadrato in uso nel quartiere per oggetti paragonabili.
³	Non sono prese in considerazione le pigioni stabilite in forza della posizione predominante di mercato di un locatore o di un gruppo di locatori.
⁴	Devono essere prese in considerazione le statistiche ufficiali.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.