54 Obligationenrecht. N° 9.

si . 9, Urteil der l. Zirilabteilung vom 27. Februar 1923 ,. _i. S. Züger
gegen Sulzer.

Art. 41 OR: Bei einem bloss schriftlich abgefassten Kaufvertrag über
Grundstücke steht es dem Verkäufer jederzeit frei, sich als nicht gebunden
zu erklären.

Dagegen wird der Verkäufer dem Käufer, aus unerlaubter Handlung
schadenersatzpflichtig, wenn er in arglistiger Weise in ihm das
Vertrauen darauf erweckt oder unterhalten hat, dass er den an sich nicht
rechtsgültigen Vertrag erfüllen werde. Schadenssubstanzierung.

A. Der Kläger, Ingenieur Sulzer z. Heimenstein, Seuzach, und der Beklagte
Landwirt Züger in Zinzikon-

Oberwinterthur kauften im Jahre 1919 jeder eine

Liegenschaft im Hof Bibern, welcher in der schaffhausischen Gemeinde
Hemishofen am Rhein, bei der Einmündung des Flüsschens Biber liegt. Die
vom Kläger erworbene Liegenschaft gehörte einem Graf und die vom Beklagten
gekaufte einem Götz. Dieses Götz'sche Gut, an das auf der Westseite das
Haus eines Gretener angebaut ist, liegt auf der östlichen Seite des Hofes
Bibern. Westlich an das Gretener'sche Haus, das keinen Umschwung besitzt,
stösst ein zirka 8 Aren haltendes Stück Land, die für den vorliegenden
Prozess

Wichtige Parzelle Nr. 1972, welche zum Götz'schen .

Gute gehört. Diese Parzelle grenzt westlich an die Liegenschaft Graf,
einen ehemaligen Mühlengewerb mit Landhaus, Ökonomiegebäuden und
einem MühleFanali; insbesondere befindet sich das Wohnhaus (Graf)
m unmittelbarer Nähe dieser Götz'schen Parzelle.

Über die beiden Liegenschaftskäufe und die Be--

ziehungen, in welche die Prozessparteien bei Anlass des Abschlusses
derselben traten, ist den Akten und

den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz fol ·

gendes zu entnehmen : . Am 19. März 1919 besichtigte der Beklagte auf
ein Inserat des Götz hin dessen Liegenschaft und, scheint

Obli'gationenreclit. N° 9. 55

bei dieser Gelegenheit erfahren zu haben, dass sich auch der Nachbar
Gretener dafür interessiere, dem jedoch Götz nicht verkaufen wollte,
da er mit ihm verfeindet war. Am gleichen Tag anerbot sich der Beklagte
dem Gretener. das Götz'sche Gut für ihn zu kaufen.

Am folgenden Tage kam sodann der Kläger Sulzer ebenfalls nach Bibern,
um seinerseits die Liegenschaft Graf's zu besichtigen, und bei dieser
Gelegenheit bot ihm auch Götz seinen Gewerb für 75,000 Fr. zum Kaufe
an. Sulzer ging jedoch auf dieses Angebot des Götz nicht ein. Dagegen
schloss nun Götz ebenfalls am 20. März 1919 einen Kaufvertrag mit dem
Beklagten. um 70,000 Fr. ab, wobei dieser sofort eine Anzahlung von 3000
Fr. leistete. Dieser Kaufvertrag . wurde schritt-, lich, aber noch ohne
öffentliche Beurkundung abgefasst. Letztere erfolgte erst am 17. April
1919. .

Im Hinblick auf die Möglichkeit, dass der Kläger Sulzer sich am Ende
doch noch entschliessen würde, die Götz'sche Liegenschaft zu. erwerben,
trafen Götz als Verkäufer und der Beklagte als Käufer am 20. Mär 1919
folgende Vereinbarung: '

Es "ist zwischen dem Käufer der Liegenschaft in Bibern einerseits und dem
Verkäufer ,anderseits abgeschlossen worden, dass dem Verkäufer das Recht
zusteht, dem Herrn Sulzer in Heimenstein mit Mehrerlös seine Liegenschaft
zu kaufen geben kann mit der Bedingung, dass die Liegenschaft mehr als
75,000 Fr. zu verkaufen Wäre, so hätte der jetzige Käufer der Liegenschaft
Thomas Züger von 70,000 Fr. an die Hälfte zu beanspruchen.

Am 10. April 1919, d. h. in einem Zeitpunkt, wo der Kausertrag Götz-Zuger
noch nicht öffentlich beurkundetgwar, schlossen der Kläger und der
Beklagte miteinander folgenden Vertrag über eine ,eventuelle Abtretung
der Parzelle 1972 und andere Grundstücke der Götz'schenLiegenschaft ab:

Herr Züger als Käufer ,der Liegenschaft Götz in

56 _ _ Obligationen-sahn N° 9.

Bibern ...... verpflichtet sich, an Herrn Sulzer abzutreten, im Falle
dieser die Liegenschaft Graf in Bibern kaufen sollte : ss

1. Ein Stück Land, jetzt Reben zwischen dem Wohnhaus Graf und Gretener
gelegen (folgt Beschreibung und Plan), d. h. die Parzelle 1972.

2. Ferner zirka 10 Jucharten Wiesund Ackerland-

3. Die Rheinlande westlich der Liegenschaft Graf.

Für alle diese Ländereien darf nicht mehr als der in jener Gegend übliche
landwirtschaftliche Wert berechnet werden. , si

Dagegen verpflichtet sieh Herr Sulzer vom Ankauf des ganzen Gutes"
Götz zurückzutreten und dasselbe Herrn Züger zu überlassen. Herr Züger
verpflichtet sich, die Bedingungen dieses Vertrages einem eventuellen
Käufer zu überbinden.

Auch dieser Vertrag wurde nicht öffentlich beurkundet. _

Am 15. April 1919 übersandte Gretener dem Kläger den von Züger
unterschriebenen Vertrag (Kaufvertrag Götz-Züger vom 20. März) und
teilte ihm mit, dass der Beklagte nun das Verschreiben versuchen werde ,
beifügend : Es würdevielleicht nichts schaden, Wenn Sie dem Götz nochmals
melden Würden, dass Sie vom Ankauf seines Gutes zurücktreten werden ,
woraufhin der Kläger dem Götz am 17. April 1919 unter Bezugnahme auf
eine mündliche Unterredung mit ihm schrieb, dass es ihm nach reiflicher
Überlegung unmöglich sei, ein beide Teile befriedigendes Abkommen
betreffend den Kauf des Götz'schen Gutes zu finden. Wörtlioh heisst es
weiter: Ich glaube es wird am besten sein, wenn Sie nun eben mit Ihrem
Käufer fertig machen, ich muss dann sehen, ob ich mich für das mich
interessierende Land mit ihm abfinden kann. Nach seiner Darstellung
hat der Kläger dem Götz auch telegraphisch abgesagt.

Am gleichen Tage (17. April 1919) fand die öffentliche

Obligationenrecht. N° 9. 57

Beurkundung des zwischen dem Beklagten und Götz; abgeschlossenen
Liegenschaftskaufes statt, um eine Summe von 70,000 Fr., jedoch mit
folgenden Bedingungen: ,

3. sollte zwischen dem heutigen Erwerber Züger oder dessen
Rechtsnachfolgern einerseits und Herrn Sulzer. . . in den folgenden zehn
Jahren über die heutigen Kaufsobjekte ein Kaufsabschluss zustandekomé
men, so hat Ersterer (Zuger). . . dem. . . Götz einen Betrag von 10,000
Fr. in bar zu bezahlen.

8. sollte Grundstück Nr. 1972. . . innert der nächsten zehn Jahre an
Sulzer verkauft werden, so fällt vom Erlös über 1000 Fr. die Hälfte dem
heutigen Verkäufer (Götz) . . . zu. _

In einem spätern schreiben vom 14. Juli 1919 gab Götz dem Kläger
Auskunft darüber, Wieso die erwähnte Klausel 3 in den Kaufvertrag auf
genommen worden sei : Herr Züger war ja damals gerade bei mir, als
Sie das erste Mal Bibern besuchten. Dieser hatte dann ausgesprochen,
ja wenn Herr Sulzer etwas gerne habe, käme es ihm nicht auf 20,000
Fr. an. Diese Aussprache nahm ieh dann ins Gedächtnis und brachte die
genannte Bedingung in den Kaufbrief. '

Mit Beschluss vom 24. April 1919 erteilte der Regierungsrat des Kantons
Schaffhausen dem Beklagten die Bewilligung, die am 17. April 1919 von
Götz käuflich erworbene Liegenschaft an Gretener weiter zu veräussern,
unter der Bedingung, dass er dabei keinen Handelsgewinn beanspruche. Am
26. April 1919 benachrichtigte Züger den Gretener, dass er sich aus
verschiedenen Gründen veranlasst sehe, den von Götz gekauften Gewerb den
Sommer hindurch noch selbst zu bewirtschaften, dagegen'sei er bereit,
ihm denselben sofort, oder auch erst im Herbst zuzufertigen. Als er ohne
Antwort blieb, fragte er ihn mit Schreiben vom 30. April 1919 an, ob er
ihm die versprochenen 10,000 Fr. die er (Zuger) an Götz zu leisten habe,
zahlen wolle

58 Obligationean N * 9.

and am 4. Juni 1919 schrieb er ihm, ob es ihm eigentlich mit dem Erwerb
der Liegenschaft ernst sei und setzte ihm eine Frist von acht Tagen
an, um sich darüber zu erklären, ob er das Gut für 75,000 Fr. kaufen
wolle,-ansonst er (Züger) sich nicht mehr als gebunden erachte. Gretener
reagierte hierauf nicht, weil er nach seiner Darstellung mit dem
Beklagten einen Preis von. 70,000 Fr. vereinbart hatte und die neue
Forderung Zügers übersetzt fand. ·

Am 10. Juli 1919 kam sodann zwischen dem Kläger und dem Beklagten ein
neuer (schriftlicher) Vertrag zustande, der Wiederum nicht öffentlich
beurkundet wurde: - Herr Züger. . . verkauft heute ein Stück Land
Zwischen dem Wohnhaus des Herrn Graf und demjenigen von Herrn Gretener
in Bibern nach Planvertrag vom Aprili1919 im Flächenmass von zirka 600
m2 zum Preise von 3 Fr. per m2 an Herrn Sulzer. (Parzelle 1972).

Dieser Kauf gilt nur für den Fall, dass Herr Sulzer das Anwesen des
Herrn Graf kauft.

Einige Tage nachher, am 18. Juli 1919, schloss der Kläger mit Graf den
Kaufvertrag ab, der am 31. Juli öffentlich beurkundet wurde. Ebenfalls am
18. Juli schickte der Kläger dem Beklagten den Kaufvertrag über zirka 6
Aren Land von Parzelle 1972 zum Preise von 1000 Fr.zur Unterschrift. Im
Begleitsehreiben verpflichtete er sich, nach der Fertigung noch weitere
500 Fr. zu hezahlen. Hierauf antwortete der Beklagte am 4. August 1919,
dass er auf den Verkauf der Parzelle verzichte und zwar einmal, weil der
Vertrag einen um 300 Fr. geringem Preis erwähne als vereinbart worden
sei, und sodann weil die Parzelle nicht nur 6, sondern 7 1/2 Aren gross
sei. Wörtlich heisst es 11. a. : Somit habe ich mich entschlossen,
gar kein Land von den Gebäulichkeiten wegzugeben. Wenn Sie Herr Sulzer
nicht ganz genau wüssten, wie teuer ich den Gewerb erworben habe, so
hätten wir nicht so lang-

Obligationenrecht. N° 9. 59

weilige Unterhandlungen und sie hätten mir den

Gewerb für 150,000 Fr. abgekauft und hätten einen

billigen Gewerb mit so viel Land. Am 6. August 1919

schrieb der Kläger zurück, der Beklagte könne den

Verkauf der fraglichen Landparzelle nicht ohne weiteres

Verweigern. Wenn dieselbe wirklich 7 1/2 Aren halte,

sei er bereit, hiefür 2000 Fr. zu bezahlen. Am Ankauf

der ganzen Liegenschaft liege ihm gar nichts und ins-

besondere nicht zu einem Preise, der den Wert der-

selben um das Doppelte übersteige. Um aber den ewigen

Unterhandlungen ein Ende zu machen, offeriere er

äusserst v 100,000 Fr. mit den Feldfrüchten und

zwar bei sofortigem Antritt. Der Beklagte gab aber auf

dieses Schreiben keine Antwort.

B. Am 12. September 1919 reichte der Kläger

bei der Bezirksanwaltsehaft Winterthur gegen den

Beklagten Strafanzeige wegen Betrugs ein, darin liegend,

dass er von Züger getauscht worden sei, indem er den

Graf'schen Gewerb nur in der bestimmten Erwartung,

das für die Arrondierung notwendige Land zu erhalten,

gekauft habe. Die daraufhin eingeleitete Strafunter-

suchung wurde jedoch durch Verfügung der. Staatsanwaltschaft Zürich vom
20. Oktober 1920 sistiert,._ da ein'Betrug in strafrechtlichem Sinne
nicht vorliege.

Die Kosten wurden dem Angeschuldigten auferlegt.

Mit Entscheid vom 17. November 1920 hat das Bezirksgericht Winterthur
diese Kostenauflage bestätigt,

da der Angeschuldigte die Strafuntersuchung . durch sein verwerfliches
oder zum mindesten leichtfertiges Benehmen verschuldet habe.

C. Ebenfalls im Herbst 1919 erhob der Kläger heim Bezirksgericht
Winterthur die vorliegende Klage mit dem Begehren, der Beklagte sei zu
einer Entschädigung von 30,000 Fr. nebst 5% Zins seit 18. August 1919
zu verurteilen. -

Unter Berufung auf die bereits angeführten Tatsachen machte er
im. wesentlichen folgendes geltend :-

59 Obligationenrecht. N° 9.

Der Kläger und der Beklagte seien darüber im Klaren-

gewesen, dass ein Kaufvertrag über Grundstücke nur auf Grund einer
öffentlichen Beurkundung rechts-

* wirksam werde. Diese sei deshalb unterblieben, weil

der Beklagte damals noch nicht Eigentümer gewesen sei und weil beide
der Auffassung gewesen seien, sie

bänden sichiohne solche. Ihr Vertrag sei nicht unter--

eine bestimmte Form zu subsumieren; es sei ein Ver-. trag, den das Gesetz
nicht als solchen bezeichne, der aber naturgemäss doch seine Geltung
habe. Man könne vielleicht auch einen Auftrag annehmen, dahingehend,
dass dem Klägerdas Land zu einem bestimmten Preis verschafft werde;
der Beklagte habe sich durch den Vertrag verpflichtet, den Götz'schen
Gewerb zu erwerben und gewisse Stücke an den Kläger abzutreten.

Wenn aber mangels der öffentlichen Beurkundung kein Vertrag vorliegen
sollte, so hafte der Beklagte aus unerlaubter Handlung. Er habe dem Kläger
ein bestimmtes, künftiges Verhalten vorgespiegelt, um ihn zum Kauf des
Graf'schen Gutes zu veranlassen und nachher wolle er sich seiner Pflichten
entledigen. Durch die Vorspiegelung, er werde dem Kläger die Grundstücke
zur Verfügung halten, verschaffe er sich einen rechtswidrigen Vorteil
(Art. 41 Abs. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
OR). Eventuell sei der Kläger auch in seinen persönlichen
Verhältnissen verletzt, weil er nun durch einen Naehbarn eingeengt sei,
der ihn äuf jede Weise ärgern und schädigen werde.

Infolge des Verhaltens des Beklagten habe der Kläger seine Baupläne
ändern müssen und daraus seien ihm verschiedene Nachteile erwachsen:

Das Turbinenhaus habe er auf die westliche Seite des Landhauses verlegen
müssen. Während dasselbe sonst mit einer Rohrleitung von nur zirka 40 m
mit dem Mühlekanal hätte verbunden werden können, sei nun eine solche
von zirka 145 m erforderlich, wodurch Mehrkosten im Betrag von 9450
Fr. verursacht würden.

Obligationenre'eht. N° 9. 61

Die zwischen .den Häusern gelegene Parzelle 1972 enthalte guten Kieshoden,
sodass der Kläger allen Kies für den Neubau direkt auf der Baustelle
gehabt hätte. Mehrkosten 9000 Fr. Die Verlegung des Turbinenhauses habe
eine längere Kabelleitung notwendig gemacht. Mehrkosten 9000 bis 10,000
Fr. Weitere Mehrkosten seien bei der Fundamentierung des Turbinenhauses
an seinem neuen Erstellungsort entstanden. Sodann werde auch die
umständlichere Bedienung der elektrischen Anlagen, die ohne direkte
Verbindung mit dem Hause seien, Mehrauslagen mit sich bringen. Endlich
liege ein mit 10,000 Fr. zu bewertender Nachteil darin, dass der Grund und
Boden des Beklagten sich in unmittelbarer Nähe des Wohnhauses befinde,
sodass man Belästigungen riskiere. Der Beklagte habe bereits erklärt,
er werde vor der Wohnung des Klägers einen Jaucheauslauf anlegen.

D. Der Beklagte beantragte Abweisung der Klage. Gretener habe immer
behauptet, der Beklagte habe den Gewerb des Götz im Grunde nur für
ihn (Gretener) gekauft und wolle ihn nun nachträglich nicht mehr
abu-eten. Allein er habe das Gut dem Gretener ange-si boten mit der
Bedingung, dass in acht Tagen gefertigt werde, worauf dieser aber nicht
eingegangen sei. Weiter führte er aus (Prot. des Bez.-Ger. S. 8): Sulzer
hatte mir einmal auf dem Heimenstein 75,000 Fr. geboten, ich verlangte
80,000 Fr., nur deshalb nicht eine höhere Summe, weil Sulzer damals noch
nicht gekauft hatte (sc. ven Graf). Ich dachte, wenn er erst gekauft haben
würde, würde ich mehr fordern können. Nachdem Sulzer von Graf gekauft
hatte, liess er mich auf den Heimenstein kommen und bot mir die 80,000
Fr. Ich hatte nun den Vogel in den Fingern: ich dachte, ich wolle es
nun von einem Herrn haben und nicht von einem armen Teufel und forderte
130,000 Fr. mit der Erklärung, ich hätte mich anders besonnen und ver-

kaufe es nicht mehr zu 80,000 Fr.

eg . Obligationenreeht. N° 9.

Zur Abtretung des Landes beim Hause (Parzelle 1972) sei er gegen Bezahlung
von 1800 Fr. bereit gewesen. Im Verfiagsentwnrf habe dann aber der Kläger
1500 Fr. eingesetzt und dies sei ihm ein willkommener Anlass gewesen,
dem Kläger zu erklären, dass er sich nicht mehr gebunden erachte und
ihm überhaupt kein Land mehr verkaufe. Nachdem er (Züger) in der Folge
eine weitere Offerte des Klägers (100,000 Fr. für den ganzen Götz'schen
Gewerb) unbeantwortet gelassen, habe noch der Anwalt des Klägers mit ihm
über den Verkauf der Parzelle 1972 unterhandelt, ohne dass indessen eine
Einigung hätte erzielt werden können. Dass er dem Kläger einen Schaden
zugefügt habe, werde bestritten.

E. In der Replik machte der Kläger geltend, der Beklagte habe ihm wider
Treu und Glauben den Verzicht auf den Ankauf der Götz'schen Liegenschaft
abgelockt und hierin liege der Rechtsgrund für die Schadenersatzforderung.

F. Die erste Instanz, das Bezirksgericht Winterthur, hat die Klage nach
durchgeführtem Beweisverfahren für den Betrag von 20,000 Fr. nebst 5%
Zins seit 18. August 1919 gutgeheissen, grundsätzlich davon ausgehend,
dass der Beklagte den Kläger in arglistiger _ Absicht ,zum Kaufe der
Graf'schen Besitzung veranlasst habe undihm daher für den durch diese
unerlaubte Handlung verursachten Schaden hatte (Art. 41 Abs. 1

* ss sissOR).

Auf Appellation des Beklagten bin hat das Obergerieht des Kantons
Zürich mit Urteil vom 12. Oktober 1922 die Schadenersatzsumme auf 8400
Fr. nebst 5% Zins seit 18. August 1919 reduziert und die Mehrfor-derung
des Klägers abgewiesen.

Das Obergericht' erblickt grundsätzlich ein gegen die guten Sitten
verstossendes, den Kläger schädigendes Verhalten des Beklagten
(Art. 41 Abs. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
OR) darin, dass er den Kläger durch die Zusicherung
des Weiterverkaufes der Parzelle 1972 zum Kaufe des Gewerbes
Obligationen-echtN' 9. 63

Graf, 'wenn auch vielleicht nicht direkt veranlasste soss doch
mitbestimmte, diese Zusicherungen n von vorneherein aber nicht ernst
nahm, sondern nachher die Zwangslage, in Welche der Kläger durch den
Erwerb der. Graf'schen Besitzung geraten wiirde, zu seinen Gunsten
auszunutzen gedachte. für den Umfang der Ersatzpflicht hat die Vorinstanz
im wesentlichen auf die erhobene Expertise abgestellt.

G. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die Berufung an das Bundesgericht
erklärt mit dem Begehren um gänzliche Abweisung der Klage ; eventuell
beantragt, er, die von der Vorinstanz dem Kläger zugesprochene
Entschädigung erheblich zu reduzieren.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

1. Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger den Schaden geltend,
welchen er dadurch erlitten hat, dass ihm die Erwerbung der für ihn
wertvollen Parzelle 1972 der Götz'schen Liegenschaft entgangen ist. Er
leitet die Schadenersatzpflicht des Beklagten in erster Linie daraus
ab, dass ihm der Beklagte die käufliche Übertragung der Parzelle durch
den Vorvertrag vom 10. April 1919 und sodann durch den Kaufvertrag vom
10. Juli 1919 zugesagt habe. Da es sieh um einen Kaufvertrag über ein
Grundstück handelt, so war zur Gültigkeit dieser beiden Verträge die
öffentliche Beurkundung erforderlich (Art. '216 und 22 Abs. 2 OR). Diese
hat aber nicht stattgefunden, und es ist daher der Beklagte aus den
beiden Verträgen, da sie nicht vrechtsgültlg zustande gekommen sind,
zur Übertragung der fraglichen Parzelle an den Kläger nicht verpflichtet
worden, woraus folgt, dass der Kläger, wie auch die Vorinstanz mit
Recht annimmt, gestützt auf diese Kaufverträge gegen den Beklagten
keine Schadenersatzforderung wegen Nichterfüllung derselben ableiten
kann. Solange die gesetzliche Form nicht erfüllt war, stand es dem
Beklagten vielmehr

54 _ Obhgatümenrecht' N° 9.

jederzeit frei, sich als nicht gebunden zu erklären; insbesondere
erwuchs ihm nicht etwa aus dem bloss schriftlich abgefassten Vertrag die
Verpflichtung-Du öffentlich heurkunden zu lassen und so die mangelnde Form
nachzuh'olen. Nach seinen eigenen Ausführungen hat der Kläger gewusst,
dass der Vertrag ohne öffentliche Beurkundung der Rechtswirksamkeit
entbehrt. Wenn er daher in der Erwartung, dass derselbe gleichwohl
gehalten werde, einen Schaden erlitten hat, so muss er ihn grundsätzlich
an sich selbst tragen. Um den Mangel hinsichtlich der Entstehung einer
rechtlichen Verpflichtung zu heilen, kann er sich weder auf seinen guten
Glauben, noch darauf berufen, dass die Nichterfüllung einer solchen
wegen eines Formmangels ungültigen Verpflichtung gegen die guten Sitten
verstosse, indem sonst die Formvorschrift in ihrer praktischen Bedeutung
illusorisch gemacht würde (vgl. USER, N. VII 4 b zu Art. 41
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
OR und VON
TUHR, Allg. T. d. deutsch. bürgl. R. Bd. II 1. Hälfte S. 502).

2. Dagegen kann der Kläger den Beklagten auf Schadenersatz wegen
unerlaubter Handlung belaugen, wenn dieser in arglistiger Weise in ihm
das Vertrauen darauf erweckt oder unterhalten hat, dass er die an sich
nicht rechtsgültigen Verträge erfüllen werde. Alsdann haftet der Beklagte
gemäss Art. 41
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
OR dem Kläger für den Schaden, welcher ihm infolge dieses
Vertrauens erwachsen ist.

Auf Grund der eigenen charakteristischen Darstellung des Beklagten
selbst muss nun wohl angenommen werden, dass er den Plan verfolgte,
seinerseits die Götz'sche Liegenschaft zu erwerben, um dann vom, Kläger
nach Erwerbung des Graf'schen Gutes durch diesen einen übermässigen
Preis für die Parzelle 1972, deren er als Eigentümer der Liegenschaft
Graf notwendig bedurfte, erpressen zu können; und es kann auch nicht in
Abrede gestellt werden, dass der Beklagte zur Durchführung dieses Planes
beim Klägereducational-echt. N° 9... _ 65

den Glauben erweckt hat-, er werde ihm die benötigte Parzelle zu
einem angemessenen Preise käuflich abtreten, während er von Anfang an
beabsichtigte, nicht Wort zu halten. Es kann in dieser Beziehung auf
die Ausführungen beider kantonalen. Instanzen verwiesen werden.

Das Obergericht verneint zwar, dass der Beklagte den Götz'schen Gewerb
ausschliesslich zu dem Zwecke erworben habe, um den Kläger in eine
Zwangslage zu bringen, weil im Zeitpunkte, als dieser Kauf ZügerGötz
beurkundet wurde (17. April 1919), noch ganz ungewiss gewesen sei, ob der
Kläger die Graf'sche Besitzung kaufen werde. Allein hierauf kommt nichts
an, denn durch den Ankauf des Götz'schen Gutes machte sich der Beklagte
keiner unerlaubten Handlung schuldig, zumal er nie versprochen hatte,
dieselbe nicht zu kaufen; wohl aber dadurch, dass er unter Spekulation
darauf, als Eigentümer dieser Götz'schen Liegenschaft den Kläger für den
Fall, dass er den Gewerb Graf kaufen sollte, in die Finger zu bekommen ,
ihm fiber die eventuelle Abtretung der Parzelle 1972 Zusicherungen machte,
in der von vorneherein bestehenden Absicht, dieselben später nicht zu
halten, obwohl er genau wusste, dass der Kläger seinem Worte vertraute,
d. h. sich darauf verliess, der Beklagte werde eben trotz mangelnder
Verpflichtung die Verträge gleichwohl erfüllen.

Dass der Beklagte den Kläger etwa zum Abschluss der wegen Formmangels
nichtigen Verträge vom 10. April und 10. Juli 1919 durch die
Vorspiegelung, sie seien gültig, bestimmt hätte oder der Beklagte aus den
Umständen habe schliessen müssen, der Kläger betrachte sie als gültig,
behauptet der Kläger selbst nicht; gegenteils gibt er ausdrücklich zu,
dass er sich der Bedeutung des Formmangels bewusst gewesen sei.

3. Als schädigende Folge dieses Vertrauens auf das vom Beklagten gegebene
Wort bezeichnet die Klage

ns 49 II _ 1923 5

66 ' Obligatidnenrecht. N' '9.

in erster Linie die Tatsache, dass der Kläger es unterliess, die fragliche
Parzelle von Götz zu erwerben, durch deren Ankauf er die Zwangslage
vermieden haben Würde.

Als Ursache dieses Verzichts, die Parzelle von Götz zu erwerben, fällt
der erst im Juli 1919 zwischen den Prozessparteien über dieses Grundstück
1972 abge-

schlossene Kaufvertrag ohne weiteres ausser Betracht,-

da Götz in diesem Zeitpunkte seine Liegenschaft längst dem Beklagten
zugefertigt hatte, und mithin keine Möglichkeit mehr bestand, mit
ihm zu kontrahierenDagegen frägt es sich, ob ein Kausalzusammenhang
zwischen dem Vorvertrag der Litiganten vom 10. April 1919 und einem
Verzicht des Klägers auf den Abschluss eines Kaufvertrages mit Götz
anzunehmen sei. Hiebei ist davon auszugehen, dass Götz damals mit dem
Beklagten bereits einen schriftlichen Kaufvertrag abgeschlossen hatte,
der aber erst am 17. April 1919 öffentlich beurkundet wurde, sodass Götz
am 10. April noch in der Lage war, dem Kläger die Parzelle 1972 oder auch
den ganzen Gewerb zu verkaufen. Nach der nicht aktenwidrigen Feststellung
der Vorinstanz hätte er den Gewerb in der Tat auch von Anfang an lieber
dem Kläger verkauft, und dass er dies zu tun bis zum 17. April bereit
gewesen wäre, ergibt sich aus seinen Aussagen bei der Zeugeneinvernahme,
wonach er dem Kläger die Liegenschaft noch am 16. April, also am Tage
vor der Fertigung mit dem Beklagten, angeboten hat, worauf ihm der
Kläger jedoch erklärte, er wisse jetzt noch nicht, ob er den Graf'schen
Gewerb kaufen werde. Schon anlässlich des Angebotes vom 20. März 1919
hatte er sich Götz gegenüber geäussert, er würde sein Gut nur kaufen,
wenn er die Liegenschaft Graf kaufe. Allein schon damals hat sich Götz
bei dieser ' bedingten Erklärung nicht beruhigt, sondern eine bestimmte
Antwort verlangt und als diese ausblieb, den schriftlichen Vertrag mit
dem Beklagten abgeschlossen.

Obligationenrecht. N° 9. _ 67 _

Ohne diese Bedingung war der Kläger nicht gewillt, sich Götz gegenüber
zu binden und zwar im wesentlichen aus dem Grunde, weil er zuerst sein
eigenes Gut Heimenstein veräussern wollte, was ihm dann anfangs Juni
gelang. Davon, dass ihm Götz nur die Parzelle 1972 abtreten sollte, war
nach den Akten bei den Kaufsverhandlungen nie die Rede. Unter diesen
Umständen ist denn auch nicht wahrscheinlich, dass der Kläger auch
für den Fall riskiert haben würde, den Götz'schen Gewerb zu kaufen,
dass der Kauf mit Graf nicht erfolgen sollte; dies umsoweniger als er
sich nachher noch mit dem Projekt, eine Besitzung am Baldeggersee zu
erwerben, beschäftigte. Eine genügende Rechtfertigung dafür, dass der
Kläger das Götz'sche Gut an Stelle des Beklagten gekauft haben würde,
wenn er nicht auf dessen Versprechen, ihm die wertvolle Parzelle 1972
abzutreten, vertraut hätte, kann daher in den Akten nicht gefunden werden
und damit entfällt auch jede Grundlage für die Annahme, der Beklagte
habe den Kläger dadurch geschädigt, dass er ihn zum Verzicht auf den
Ankauf des Gutes von Götz direkt verleitet habe.

Dafür, dass der Beklagte dem Kläger zugesagt habe, er Werde den Götz'schen
Gewerb für Gretener kaufen, bezw. dem Gretener denselben abtreten,
fehlen hinreichende Anhaltspunkte. Eine solche Zusage stände übrigens mit
dem Inhalt des Vorvertrages vom 10. April 1919 in Widerspruch. Es kann
daher auch nicht gesagt werden, der Beklagte habe den Kläger dadurch
widerrechtlich geschädigt, dass er sein Versprechen gegenüber Gretener
nicht hielt.

4. Dagegen ist mit der Vorinstanz und aus den von ihr angeführten Gründen
anzunehmen, dass der Beklagte den Kläger durch seine Zusicherung des
Verkaufes der Parzelle 1972 zum Kaufe des Gewerbes Graf mitbestimmt
hat. Der Kläger vertraute auf sein Wort und es ist wahrscheinlich,
dass er sich zu diesem

68 Obligaticnenrecht. N° 9.

Kaufe nicht Würde entschlossen haben, wenn er geglaubt hätte, riskieren
zu müssen, der Beklagte würde es nicht halten; jedenfalls würde er die
Graf'sche Besitzung vor Abschluss eines gültigen Kaufvertrages über die
fragliche Parzelle 1972 nicht gekauft haben.

Der vom Vertreter des Beklagten in der Berufungs-

instanz erneuerte Einwand, Züger habe vom Kaufvertrag mit dem Kläger
vom 10. Juli mit gutem Recht zurücktreten dürfen, nachdem der Kläger in
dem ihm (Züger) zur Unterschrift unter-breiteren Vertragsentwurf nur
einen Preis von 1500 Fr., statt wie vereinbart einen solchen von 1800
Fr. eingesetzt habe, steht mit der eigenen Darstellung des Beklagten
vor Bezirksgericht, dass ihm das ganz recht war, da er sich nun nicht
mehr als gebunden erachtete, nicht im Einklang. Abgesehen hievon hat der
Kläger sofort mit Schreiben vom 6. August einen dem angeblichen grössern
Flächeninhalt der Parzelle entsprechenden Preis von 2000 Fr. offeriert,
worauf Züger aber gar nicht antwortete, sodass sich der Schluss nicht
abweisen lässt, dass er jenen Umstand nur als Vorwand benützte, um
sich des gegebenen Wortes zu entschlagen. Gemäss Art. 41
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
OR ist er
daher verpflichtet, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, den er diesem
dadurch zugefügt hat, dass er ihn zum Ankauf der Graf'schen Liegenschaft
verleitete und zwar hat er ihn so zu stellen, wie wenn diese Verleitung
nicht stattgefunden, also der Kläger diesen Gewerb nicht gekauft hätte.

Dieser Schaden, den der Kläger durch den Ankauf des Graf'schen Gutes
erlitten hat, kann nun bestehen:

a) darin, dass er damit ein schlechtes Geschäft gemacht hat, indem das
Gut für ihn nicht so viel wert ist, als er dafür bezahlte, oder

b) darin, dass er an Stelle dieses Kaufe-s einen andern günstigeren,
der sich ihm geboten hätte, unterwegen liess. -

Für diese letztere Annahme liegt in den Akten nichts vor. Aber auch dafür,
dass der Kläger durch den An-Obligationenrceht. N° 9. _ 69

kauf der Grafschen Besitzung direkt geschädigt wor-

den sei, fehlen alle Anhaltspunkte. Über den Wert der

Liegenschaft Graf haben die Parteien keine Angaben

gemacht und auch die kantonalen Intanzen haben sich

darüber nicht ausgesprochen. Der Kläger hat seinen

Schadensnachweis auf die Darlegung beschränkt, um

wieviel diese Liegenschaft weniger wert für ihn sei,

weil er die Parzelle 1972 nicht dazu habe erwerben

können; auf die Feststellung dieser Differenz beschrän-

ken sich auch die Expertise und die Urteile der kanto-

nalen Instanzen, wobei das Obergericht diesen Minder-

wert auf 8400 Fr. bernisst. Diese Differenz stellt aber

zwar wohl den Schaden dar, welchen der Kläger dadurch

erlitten hat, dass ihm jene Parzelle entgangen ist,

nicht aber den Schaden, welcher ihm durch den An-

kauf der Liegenschaft Graf entstanden ist. Dass das Gut ohne die Parzelle
weniger wert ist, als wenn dieselbe

hätte dazu geschlagen werden können, kann wohl

keinem Zweifel unterliegen; allein dieser Minderwert ist nicht als
adäquate Folge der Verleitung zum Ankauf der Graf'schen Liegenschaft
zu betrachten. Entscheidend ist Vielmehr einzig, in welchem Verhältnis
der Wert dieser Liegenschaft, so wie sie der Kläger erworben hat, zu
dem Kaufpreis stehe, welchen er dafür hat auslegen müssen. Nur wenn
ihr Wert für ihn geringer ist als der ausgelegte Kaufpreis, ist der
Kläger durch den Ankauf der Graf'schen Besitzung geschädigt. Dies hat er
aber weder behauptet, noch zu heWeisen versucht, sodass daher die Klage
mangels eines in der angegebenen Richtung relevanten Schadensnachweises
abgewiesen werden muss.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Berufung wird begründet erklärt und das Urteil des Ohergerichts des
Kantons Zürich vom 12. Oktober 1922 in Dispositiv 1 dahin abgeändert,
dass die Klage in vollem Umfange abgewiesen wird.
Entscheidinformationen   •   DEFRITEN
Entscheid : 49 II 54
Datum : 27. Februar 1923
Publiziert : 31. Dezember 1923
Gericht : Bundesgericht
Status : 49 II 54
Sachgebiet : BGE - Zivilrecht
Regeste :


Gesetzesregister
OR: 41
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 41 A. Haftung im Allgemeinen / I. Voraussetzungen der Haftung - A. Haftung im Allgemeinen I. Voraussetzungen der Haftung
1    Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
2    Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.
Stichwortregister
Sortiert nach Häufigkeit oder Alphabet
beklagter • 1919 • schaden • weiler • wert • bedingung • tag • vorinstanz • unerlaubte handlung • wohnhaus • zusicherung • formmangel • zahl • zins • bundesgericht • stelle • verhalten • vorvertrag • entscheid • nichtigkeit
... Alle anzeigen