774 Sachenrecht. N° 100.

dass der Scth zum ZGB es in Art. 33 den Kantonen überlassen hat, in
Abweichung von den intertemporalen Kollisionsnormen der Art. 1, 22, 24,
26 Abs. 1 und 28 ebenda in * ihren EG Grundpkandarten des bisherigen
Rechtes einer solchen des neuen Rechtes gleichzustellen. Denn die
Folge einer derartigen Gleichstellung ist nicht etwa, dass aisdann die
entsprechenden Bestimmungen des ZGB als subsidiäres kantonales Recht auch
für solche alte Pfandtitel gelten . Würden. Vielmehr bestimmt Art. 33
Abs. 2 Scth ausdrücklich, dass soweit dies geschehen sei , (1. h. soweit
die Gleichstellung stattgefunden habe, die Bestimmungen . dieses Gesetzes
(d. h. des ZGB) auch auf die kantonalen Pfandrechte Anwendung finden,
m. a. W. dass dann die Titel auch in den Beziehungen, in denen sonst
noch kantonales Recht anwendbar wäre, dem neuen Rechte unterstehen. Ist
die Frage, obein Grundpiandtitel vom früheren kantonalen oder vom neuen
Rechte beherrscht werde, eine solche des Bundesrechts, so ist aber das
Bundesgericht auch zuständig nachzuprüfen, ob die Voraussetzungen, an
welche das ZGB d. h. dasB u n d e sr e c h t, die Anwendung des neuen
Rechtes knüpft, erfüllt seien. So wenig es daher vor der Erklärung eines
kantonalen Gerichtes, dass eine Gleichstellung im Sinne des Art. 33 Scth
zwar im EG nicht vorgenommen worden sei, dass sie sich aber sonséi:
aus dem kantonalen Rechte ergebe, Halt zu machen hätlie, so wenig
kann es umgekehrt daran gebunden sein, wenn;T der kantonale Richter
die aus einer tatsächlich vorgenommenen Gleichstellung sich ergebenden
Wirkungen unter Berufung auf eine angebliche nachträgliche authentische
Interpretation derbetrefienden Vorschrift des EG ablehnt. Auch hier muss
es ihm vielmehr freistehen zu untersuchen, inwiefern durch die Vorgänge,
in denen jene authentische Interpretation erblickt wird, die Folgen,
welche durch den Erlass des EG auf Grund des Art. 33 Schl'l' eingetreten
sind, haben alteriert werden können.

L.

Obligationenrecht. N° 101. 775

Demnach hat das Bundesgericht . erkanntsssi:

Die Berufung der Beklagten wird daher begründet erklärt, dass das
von der Klägerin beanspruchte Betentionsrecht an den st. gallischen
Kaufschuldversicherungsbriefen abgewiesen wird. Im übrigen wird das Urteil
des Ohergerichts des Kantons Thurgau vom 11. September 1917 bestätigt. -

IV. OBLIGATIONEN RECHT

DROIT DES OBLIGATIONS

101. Urteil der II. Zivilabteilung vom 5. Dezember 1917 i. S. Kühn und
Mitbeteiligte, Beklagte, gegen 216561 und Mitbeteiligte, Kläger.

Kaufvertrag über ein Stück Bauland. Anfechtung wegen wesentlichen
Irrtums i. S. von Art. 24 Ziff. 4 OR, weil der Kauf in der dem
Verkäufer bei den Vertragsunterhandlungen bekanntgegebenen Voraussetzung
geschlossen worden sei, dass sich auf dem gekauften Platze ein Bau mit
einer bestimmten beschränkten Zahl von Geschossen und entsprechendem
Kostenaufwande erstellen lasse, die Ausführung dieses Projektes sich
aber infolge baupolizeilicher Vorschriften, die für das betr. Quartier
eine grössere Zahl von Stockwerken vorsohrieben, als unmöglich erwiesen
nahe. Gutheissung der Anfechtung.

A. Am 31. Januar 1914 erschien im Winterthurer Landboten ein Inserat :
Neubauten an schöner sonniger Lage, mitten in Veltheim werden mit 1500
Fr. Anzahlung für 12,000 und 16,000 Fr. günstig verkauft. Auf die von den
Klägern bei der Expedition des Landboten eingereichten Offerten meldete
sich bei ihnen der Winterthurer Architekt Bartholomé, der als Eigentümer

776 Obligatlonenrecht. N° 101.

des Landes die heutigen Beklagten und als unmittelbaren Unterhändler
und Hauptinteressenten einen gewissen Weber Brendle, Architekt in
Zürich bezeichnete. Die , darauf zwischen den Klägern und Weber-Brendle
angeknüpften Verhandlungen führten zum Abschluss von Verträgen, die
im Kopf jeweilen als Kontrahenten WeberBrendle als Bevollmächtigten
der Beklagten und den betreffenden Kläger angeben und inhaltlich
überein-stimmend dahin lauten, da ssWeber-Brendle die Erstellung je eines
Hauses nach Massgabe der Vertragsbestandteil bildenden Baubeschreibung
und Pläne zu einer festen Pauschalsumme für Bauarbeiten und Land für
jeden Kläger übernehme. An die. so bestimmte Summe sollte ein kleinerer
Betrag anbezahlt werden, der Rest war durch Errichtung von Hypotheken auf
dem Grundstück sicherzustellen. Ziff. 9 bestimmt, dass der Bauplatz sofort
nach Vermessung notarialisch zuzufertigen sei . Diese Fertigung fand dann
auch statt, jedoch nicht auf Grund der Verträge mit Weber-Brendle, die
schon mangels öffentlicher Beurkundung dazu nicht geeignet gewesen wären,
sondern auf Grund besonderer Kaufverträge, welche die auf die Vorladung
zur Fertigung persönlich erschienenen Beklagten vor dem Grundbuchverwalter
des Kreises Wülflingen, der zugleich auch Urkundsbeamter (Notar)ist,mitden
Klägern abschl'ossen und die sich ausschliesslich auf den Verkauf des
Landes beziehen, während von der Art und Weise der Ueberhanung darin nicht
weiter die Rede ist. Jedem Kläger wurde dabei eine bestimmt begrenzte
Parzelle Bauland zum Preise von 14 Fr. per m gegen Errichtung einer
Grundpfandverschreibung für den Kaufpreis und unter der Verpflichtung
der Beklagten, dieser eine erste Hypothek von 70 % des Assekuranzwertes
der auf dem Grundstück erstellten Gebäulichkeiten vorstellen zu lassen,
zugeschieden. In der Folge zeigte sich, dass die Bauten, so wie sie von
Weber Brendle projektiert worden waren, nicht ausgeführt werden konnten,
da in dem fraglichen Quartiere,

Obligationenrecht. N° 101. 777

laut einem regierungsrätlich genehmigten Gemeindebeschlusse aus
dem Jahre 1891 nur zweistöckige Häuser, d. h. nach der Auslegung der
Baubehörde solche mit zwei vollen Geschossen, nicht bloss mit Parterre
und abgeschrägtem ersten Stock, wie sie hier vorgesehen waren, errichtet
werden dürfen. Nachdem Versuche, die Beklagten zu einer gütlichen
Herabsetzung des Landpreises zu bewegen, gescheitert waren, teilte
daher WeberBrendle den Klägern mit, dass er nicht in der Lage sei,
si un] die vereinbarte Pauschalsumme den bestehenden Bauvorschriften
entsprechend abgeänderte Bauten zu erstellen und daher von den mit ihnen
geschlossenen Verträgen zurücktrete. Die geleisteten Anzahlungen behalte
er als Honorar für seine Bemühungen zurück. Infolgedessen erstatteten die
Kläger im Herbst 1914 gegen die Beklagten und Weber-Brendle Strafanzeige
wegen Betruges, welche jedoch nach durchgeführter Untersuchung mit
der Einstellung des Verfahrens mangels Nachweises der gesetzlichen
Tatbestandsmerkmale endete. Ausserdem hoben sie die vorliegende Klage an,
mit der sie Aufhebung der mit den Beklagten geschlossenen Kaufverträge
und Rückfertigung der gekauften Grundstücke sowie Rückerstattung der an
WeberBrendle gemachten Anzahlungen verlangten, indem sie behaupteten,
dass sie sich beim Kaufabschluss in einem wesentlichen Irrtum im Sinne
von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR befunden hätten, der auch wenn die Beklagten
von dem Bestehen der Baubeschränkung keine Kenntnis gehabt haben sollten,
ein betrügerisches Verhalten ihrerseits also nicht vorliegen sollte,
das Geschäft unverbindlich mache. Die Beklagten beantragten Abweisung
der Klage, da sie den Klägern nur Land verkauft, irgendwelche weitere
Verpflichtungen dagegen nicht eingegangen hätten. Was die Kläger mit
Weber-Brendle vereinbart hätten, berühre die Beklagten nicht, Wie sie
denn auch von dem Inhalte jener Vereinbarungen bis zum Anstand mit den
Baubehörden keine Kenntnis

778 Obligationenrecht. N° 101.

gehabt hätten. Abgesehen davon Würde es sich um einen blossen Irrtum im
Beweggrund und überdies um einen solchen über rechtliche Verhältnisse
handeln, so dass die Vertragsanfechtung auch deshalb ausgeschlossen Wäre.

B. Durch Urteil vom 28. April 1917 hat das Obergericht des Kantons
Zürich I. Appellationskammer die Klage insoweit gutgeheissen, als es
die von den Beklagten mit den Klägern abgeschlossenen Kaufverträge über
Grundstücke an der Lindenund Ruhtalstrasse in Veltheim für aufgehoben
erklärte und die Beklagten verpflichtete, in die Rückfertigung der
Grundstücke auf ihren Namen einzuwilligen, das weitere Begehren um
Erstattung der Anzahlungen dagegen mit der Begründung abgewiesen,
dass eine Bevollmächtigung des Weber-Brendle durch die Beklagten, die
streitigen Beträge für sie einzuziehen, nicht nachgewiesen sei und die
Kläger sich daher dafür ausschliesslich an YeherBrendle zu halten hätten.

C. Gegen dieses Urteil richtet sich die. vorliegende Berufung der
Beklagten, mit der die gänzliche Abweisung der Klage in Bezug auf alle
Kläger, eventuell die Riickweisung der Sache an die Vorinstanz zur
Abnahme weiterer Beweise verlangt wird. '

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

l. Gegenstand der Anfechtung wegen Irrtums können nur die zwischen
den Parteien persönlich vo:dem Notariat und Grundbuchamt Wülflingen
abgeschlossenen Kaufverträge sein, auf welche hin die gekauften
Grundstücke zugefertigt worden sind. Die früheren Vereinbarungen zwischen
Weber-Brendle und den Klägern fallen nur insoweit in Betracht, als sich
daraus Anhaltspunkte für den Willen der Kläger beim Abschluss jener Käufe
ergeben. Eine selbständige Bedeutung besitzen sie für den vorliegenden
Streit nicht, weil das Veräusserungsgeschäft,um dessen Rückgan-

Obligationenrecht. N' 101. 7?9

gigmachung es sich handelt, nicht durch sie, sondern erst durch die
unter Mitwirkung des Notars als öffentlichen Urkundsbeamten aufgesetzten
Vertragsurkunden zustandegekommen ist.

2. Die Frage, welches die Meinung der Kläger bei Unterzeichnung der
letzteren gewesen und inwiefern ihnen dabei ein Irrtum unter-laufen
sei, ist eine solche tatsächlicher Natur. Wenn der kantonale Richter
angenommen hat, dass ihr Wille dabei nicht einfach auf den Erwerb
eines Bauplatzes gerichtet gewesen sei, sondern sie den Kauf nur in der
Meinung und unter der Voraussetzung eingegangen hätten, dass sich auf
den gekauften Grundstücken Bauten von ganz bestimmter Beschaffenheit und
infolgedessen mit einem bestimmten, LauderWerb und Bauarbeiten umfassenden
Gesamtkostenaufwand erstellen liessen, so ist diese Feststellung für-das
Bundesgericht verbindlich. Ebenso muss es bei der Weiteren Feststellung,
dass die Erstellung den baupolizeilichen Anforderungen entsprechender
Häuser nur mit wesentlich vermehrten Kosten möglich gewesen wäre, weil
man es auch hier mit einer reinen Tatfrage zu tun hat, sein Bewenden
haben. Es bleibt daher lediglich zu prüfen, ob der so festgestellte
Irrtum der Kläger. wie dies die Vorinstanzen' angenommen haben, ein
wesentlicher im Sinne von Art. 24 Abs. I Ziik. 4 OR sei. Dazu genügt es
entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils nicht, dass er für die
Eingebung des Vertrages durch die Kläger bestimmend war, d. h. dass diese
bei Kenntnis der wahren Sachlage jenen nicht abgeschlossen hätten. Denn
das Gesetz verlangt nicht bloss den Irrtum über einen Sachverhalt, der
für den Irrenden die notwendige Voraussetzung seiner Erklärung bildete,
sondern über solche Verhältnisse, die er n a c'h Tr e u u n d G l a uben
im Geschäftsverkehr als notwendige Grundlage des Vertrages betrachten
durfte. Es stellt also keineswegs einseitig auf die Anffassung der
irrenden Partei ab, sondern macht die Anfech-

780 si Obligationenreeht. N}101. , tung des Vertrages ausserdem von
einem objektiven

Kriterium, den im Verkehre geltenden Anschauungen-

abhängig. Als wesentlich nach ,Art. 24 Abs. 1 zur. 4 OR erscheint
demnach der Irrtümnur dann, wenn Voraussetzungen in" Frage stehen,
aufderen Zutreffen nach den Verkehr-Anschauungen bei einem Geschäfte
der betr. Art nicht verzichtet werden kann. Hier-n wird nun allerdings
beim Verkaufe von Bauland die Eignung des Grundstückes zur Ueberbauung,
d. h. die Möglichkeit darauf überhaupt Bauten zu erstellen, gerechnet
Werden müssen. Hingegen gehört dazu die Tauglichkeit zur Errichtung einer
ganz bestimmten Baute an sich noch nicht. Denn die Unmöglichkeit der
Ausführung eines solchen konkreten _Bebauungsprojektes schliesst andere
objektiv betrachtet ebenso lukrative, oder sogar lukrativere bauliche
VerWendungen noch nicht aus, so dass darin allein ein die allgemeine
Wertschätzung des Grundstückes , i m V e r k e h r bestimmendes Moment
und folglich auch der Mangel einer notwendigen Vertragsgrundlage im
Sinne der angeführten Gesetzesvorschrift regelmässig nicht erblickt
werden kann. Die Anfechtung des Geschäftes wegen Irrtums hierüber kann
daher nur dann als zulässig erachtet werden, wenn auch der Verkäufer
aus den Vertragsunterhandlungen wusste, dass es dem Käufer nicht bloss
auf die Sache selbst, sondern auf deren Eignung zu einem speziellen
Zwecke ankomme und er hierauf wenn nicht geradezu ihn durch positive
Erklärungen im Glauben an diese Eignung bestärkt, so doch auch das
Einstehen für sie nicht abgelehnt, sondern sich darüber ausgeschwiegen
hat. Nur soweit dies zutriiit, kann gesagt werden, dass die Möglichkeit
jener Verwendung ein Element des Vertrages, d.h. eine von beiden Parteien
beim Vertragsabschluss gemachte Unterstellung bilde. Die einseitige nicht
ausgesprochene Vorstellunggdes' Käufers darüber stellt sich als blosses,
ausserhalb des Vertragsinhaltes stehendes Motiv für seine Willenserklärung
dar, die nach Art. 24

Obligationenrecht. N° 101. 781

Abs. 2 OR die Giltigkeit des Geschäftes nicht zu berühren vermag. Da
im vorliegenden Falle die massgebenden vor dem Notariat Wülflingen
geschlossenen Verträge ausschliesslich auf den Verkauf je einer Parzelle
Bauland

_ ohne weitere besondere Abreden lauten, können daher

die Kläger aus den vorhergegangenen Vereinbarungen mit Weber Brendle
ein Recht zur VertragSanfechtung wegen Irrtums nur herleiten, wenn sie
nachweisen, dass die Beklagten von diesen Vereinbarungen beim Vertrags-'
schluss Kenntnis hatten und wussten, dass die Kläger den Kauf nur unter
den daraus sich ergebenden Voraussetzungen eingehen. Dagegen machen die
Beklagten mit Unrecht geltend, dass selbst dann die Klage gleichwohl
abzuweisen wäre, weil der Irrtum der Kläger sich als reiner Rechtsirrtum
darstelle. Denn die unrichtige Vorstellung, welcher die Kläger zum
Opfer fielen, bezog sich nicht auf die Auslegung der Bauordnung von
Veltheim, d. h. darauf, was unter den zwei Stockwerken im Sinne des
Gemeindebeschlusses von 1891 zu verstehen sei, sondern auf die Eignung
des gekauften Landes, darauf ein Gebäude von bestimmten Dimensionen zu
erstellen. Dieser Irrtum ist aber ein Tatirrtum, sider dadurch nicht
zum Reohtsirrtum wird, dass die Unmöglichkeit der Verwirklichung jenes
Projektes auf baupolizeiliche Vorschriften zurückzuführen ist.

3. Da die Vorinstanz die Frage, ob die Beklagten über den Inhalt der
Vereinbarungen zwischen WeberBrendle und den Klägern unterrichtet
gewesen seien, nicht geprüft hat, müsste deshalb die Sache an sie
zurückgewiesen werden, sofern nicht schon die vorliegenden Akten
hinreichende Anhaltspunkte für die Be'jahung jener Frage enthalten. Dies
ist nun aber nach den Ergebnissen der Strafprozedur wegen Betruges
in der Tat der Fall. Danach hat der Notar und Grundbuchverwalter des
Kreises Wülflingen, Heusser, in jener Untersuchung 11. a. ausgesagt :
Wegen der kanzleischen Fertigung war zuerst Weber-Brendle'bei mir,
ich weiss nicht, ob er

782 Obllgationenrecht. N° 101.

damals schon einen Vertrag vorgelegt hat. Ich musste ihm erklären,
dass. zur Fertigung nur die Eigentümer des Landes und die Käufer zu
erscheinen hätten, er könne °als Bevollmächtigter ohne schriftliche
Vollmacht nicht handeln. Nach und nach brachte Weber-Brendle die
Kaufverträge mit den einzelnen Käufern, solche, wie sie bei den Akten
liegen. Ich erinnere mich schon, dass bei der Fertigung zwischen den
Parteien Differenzen entstanden, wegen Landpreis u. s. W. Ich erinnere
mich aber nicht, dass gesagt worden sei, die Fertigung sei nur Formsache,
bestreiten will ich es aber nicht. Was den Landpreis von 14 Fr. per
1113 betrifft, so bin ich darüber orientiert worden, dass derselbe an
der Pauschalsumme der zu erstellenden Häuser in Abrechnung gebracht
werden solle. Aehnlich ,äusserte sich der Notariatssubstitut Nägeli,
der erklärte : Ich erinnere mich noch, dass anlässlich der Fertigung
Einwendungen wegen des hohen Landpreises und der sofortigen Verzinsung
gemacht wurden, ich weiss aber nicht von vem. Ich selbst habe bestimmt
nie gesagt, dass es sich nur um eine F ormsache handle. Ich weiss genau,
dass ich erklärt habe, man habe es hier nur mit dem Landankauf zu tun,
was die Kläger mit Weber abgeschlossen haben, berühre die Fe r ti g 11 11
g nicht. Beide Aussagen bestätigen die von den Klägern von Anfang an im
Prozess gegebene Darstellung, nämlich, dass sie sich der Einsetzung eines
besonderen Preises für das Land ursprünglich widersetzt hätten, da sie
nach den Vereinbarungen mit WeberBrendle nicht bloss Land, sondern Land
mit Häusern um einen bestimmten Einheitspreis hätten erwerben wollen,
und dass sie sich schliesslich nur deshalb gefügt hätten, weil ihnen
erklärt worden sei, eine Zufertigung des Landes ohne Anerkennung eines
Gegenwertes sei nicht möglich und der eingesetzte Preis sei dann eben
von der Pauschalsumme abzuziehen. Insbesondere kann die Schlussbemerkung
in der Aussage des Notars anders nicht verstanden werden. Es muss demnach
als fest-

Ohligationenreeht. N° 101. . 783

gestellt angesehen werden, da ss die Beklagten wenn nicht schon früher,
so doch jedenfalls beider Fertigungsverhandlung und vor dem Abschluss der
angefochtenen Kaufverträge von denVereinbarungen zwischenWeber-Brendle
und den Klägern wenigstens in ihrem Wesentlichen Inhalte erfuhren und
darüber im Klaren waren, dass die Kläger den Kauf nur auf dieser Grundlage
d. h. unter den aus jenen folgenden Voraussetzungen abschliessen. Ferner,
dass sie eine Verwahrung gegen die damit von den Klägern ihrer
Willenserklärung gegebene Beschränkung nicht angebracht haben. Das
muss aber nach dem Gesagten zur Gutheissung der Klage genügen. Dass den
Beklagten die Vereinbarungen mit Weber-Brendle im Wortlaut vorgelegen
haben, ist nicht erforderlich.

Demnach hat das Bundesgericht erkannt : Die Berufung wird abgewiesen
und das Urteil des

Obergerichtes des Kantons Zürich I. Appellationskammer vom 28. April
1917 bestätigt.
Entscheidinformationen   •   DEFRITEN
Entscheid : 43 II 775
Datum : 11. September 1917
Publiziert : 31. Dezember 1917
Gericht : Bundesgericht
Status : 43 II 775
Sachgebiet : BGE - Zivilrecht
Regeste :


Stichwortregister
Sortiert nach Häufigkeit oder Alphabet
beklagter • irrtum • bundesgericht • weiler • frage • notar • kenntnis • bauland • vorinstanz • wille • baupolizei • geschoss • zahl • bauarbeit • architekt • kreis • kantonales recht • betrug • wesentlicher irrtum • baute und anlage
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OR: 24