M B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. .Materiellreehtliche Entscheidungen.

les propriétaires du domaine de la Sauge ont constamment exercé le droit
de péche litigieux, sans que jamais l'Etat ait songé à se prévaloir de
la loi de 1805. Mais cette question est en dehors du cadre du pre'sent
procès. Il snffit sur ce pmnt de réserver les droits éventuels dn
demandenr.

Par ces motifs,

le Tribunal federal pronunce:

1° En tant que dirigée contre I'Etat de Vaud la demande est écartée.

2° En tant que dirigée contre l'Etat de Fribourg la demande est declarée
fondée en ce sens qu'il est reconnu que:

en sa qualité de propriétaire du domaine de la Sauge le demandenr est au
bénéfiee d'un droit de péche exclusif sur la rivière de la. Broye et les
fossés qui en dependent depuis le fossé de la Monnaie jnsqn'à l'ancienne
embouchure de la Broye dans le lac de Neuehàtel, telle qu'elle existait
avant la correction des eaux du Jura ce pour antani; que la Broye et les
fossés qui en dependent font partie du territoire du canton (le Fribourg,
et pour autant qu'il n'existait pas déjà. le 27 septembre 1858 des droits
de pèche en faveur d'autres particuliers snr les meines eaux.2. Anrul'ung
des Gerichts gemäss Perteikonvention. N° 85. 463

2. Zivilstreitigkeiten, zu deren Beurteilung das Bundesgericht von beiden
Parteien angerufen wird. Contestations de droit civil portées devant le
Tribunal fédéral en vertn de convention des parties.

es. Arrét de la. I"? section civile di: 25 juin 1913 dans la cum-veuve
Oresoentino & fils, (Iene., contre Janet, de'/'.

Ball dlayer. En easd'aliénaliou le la whose louée. la résilietion doit
eins-mer non d'u vendeur mais de l'echeteur et elle ne peut avoir
lieu qu'une fois le transfert de propriété opere. Acceptation le la
résiliatiou? Dol ? Calcul de l'indemnitéss

A. Par acte de bail du 3 septembre 1909 Louis-Paul Jacot Streiff & loné
à dame Catherine Crescentino et à ses enfants I'Hòtel Central à la Chaux
de-Fends dont il était propriétaire. Le hail était fait pour une durée de
six ans, soit du 20 septembre 1909 au 20 septembre 1915 avec faculté pour
le prenenr de le résilier moyennant nn an d'avertissement pour la fin de
la. première période triennale, soit pour le 20 septembre 1912. Le prix
du bail était de 14 000 fr. pour la première année, 16 000 fr. pourles
deux années suivantes; quant aux trois années suivantes, l'art. III
stipule que le prix du ioyer à fixer ultérieurement ne pourrait etre
supérienr à 20 000 fr., le defaut d'entente du prix du bai] avant le 20
septembre 1911 emportant résiliation pour le 20 septembre 1912 .

L'article V préveit que e sont compris dans le heil l'amenblement,
la verrerie et. la coutellerie de tous les locanx de l'hotel d'après
un inventaire qui en sera dressé contradictoirement, que la mise en
état et l'entretien du mobilxer sontà la charge du preneur el: que les
frais de polissage des meubles seront supportés par moitié; il en sera
de meme de _la couverture dn mobilier.

4334 B. Einzige Zivilgerichtsinslanz. Materiellrecbtliche Entscheidungen.

Aux termes de l'art. IX: à prix égal, la vente de l'hotel se fera de
preference au preneur, M. Jacot ayant i'obligation d'avîser celui-ci
des offres que le propriétaire prendrait en considération.

Enfiu l'art. XIII prévoyait que toutes difficultés relatives au
contrat seraient tranchées souveraiuement par le Juge de Paix de la
('haux-de-Fonds.

B. La famille Crescentino, composée de huit personnes, est eutrée en
possession de l'Hotel Central. Il a été dressé inventaire des objets
composaut le mobilier de l'hotel.

Le 23 novembre 1910, l'avocat Jeauueret a avisé les Crescentino au nom
de Jacot que celui-ci avait une offre (le 395 000 fr. pour la vente de
l'hotel et les a priés de lui faire savoir s'ils entendaient faire usage
de la faculté d'acheter à prix égal; en cas de réponse negative, Jacot
les priait de lui dire s'ils étaient disposés à continuer le bei! pour
la seconde période triennale pour le prix de 20 000 fr. par an.

Les Cresceutino ont répondu qu'ils s'en tenaient à l'art. III du hail
et qu'ils entendaient faire usage de la faculté que leur donne le dit
article. Après pourparlers avec Jacot, ils lui ont écrit le 3 décembre:
Quoique n'étaut nullement tenus à. vous répondre au sujet dela question
qui vous interesse, nous frères Crescentiuo étant au hénéfice d'un
bail avec vous, pour vous étre agréables cependant nous sommes décide's
à. continuer le bail pour la seconde partie triennale-à. raison de 18
000 fr. par an.

Par lettre recommandée du 9 décembre 1910 Jacot leur & écrit: Je me vois
obligé de vendre mon immeuble. Hotel Central. Les nouveaux propriétaires
refusent de continuer le hai] couclu entre vous et moi, vous voudrez
donc considérer notre ball résilié pour le 1er mai 1911.

En eflet le 8 décembre Jacot avait promis vendu son inimeuble à Grosch
& Greiff pour le prix de 405 000fr.; la promesse de vente portant
que c I'immenble est cédé libre de hail ..... et que l'entrée en
propriété etjouissance est fixée au 9 mai 1911. Cette promesse de
vente est le resultat de pourparlers qui avaient commencé déjà avant la
Signature2. Anrnsung des Gerichs 'gtemäss Parteikouvenlion. N° 85. 465

du bai] avec les Crescentino et qui avaient repris au commencement de
l'année 19 [G.

Le 11 décembre 1910, le Journal l'Impnrtial a annonce la vente de l'hotel,
en ajoutaut que les tenancierl actuels étaient au béuéfice d'un bail
ayant encore une durée de SIX aus et qu'une transaction dovrait forcément
intervenir entre eux et Jacot.

Le 12 décembre le meme journal a publié une lettre de Jacot annonqant
que le bei} avait été résilié et que l'exploxtation de i'hòtel se
ferait jusqu'au ist mai1911 et une lettre des Crescentino remerciant
le public de la sympatlne quxl leur & témoignée et exprimant l'espoir
qu'ils conserveraient son appui jusqu'à leur départ; cette lettre se
terminali: comme suit: Le bei! est fait pour une durée de six ans dès
le 20 septembre 1909 au 20 septembre 1915. Pour la_penode triennale
1912-1915, le bailleur était lie par un prix mammum et nous avions
jusqu'au 20 septembre 1911 pour nous pronoucer sur ce prix. On voit donc
que nous sommes en situation de réserver nos droits. .

Le 20 février 1911, Grosch & Greiff disant avait entendu que les
Crescentino ne consentaient pas à qmtter lhotel .le 1°" mai ont écrit
à Jacot pour insister sur l'entrée ,en Jemesance à cette date et
pour l'inviter à faire les demarches nécessaires pour l'évacuation de
l'hotel. Jacot leurs. répondu que les Grescentino ayant admis tacitemsient
la résillation pour le 1elr mai l'entrée en jouissance pourrait avorr
ben a la date

nue. 60112310 mars 1911, les Cresoentino ont écrit à' un de leurs
fournisseurs, le sieur Leuba, 5. N enveville, pour le prler : vu leur
état précaire à la Chaux de.-Fonds, le 'Central étant vendo de repreudre
du vin qu'il leur avait livre.

Le 10 avril 1911 Jacot, accompagné detrors personnes, s'est rendu
à l'hotel et a montré à. celles-m le'mo'bllier. Le iendemaiu les
Crescentino lui ont écrit pour lui'fsiaire obiger-: ver que leur ball
n'est pas résilié et ne peut let-re parlui avant le 20 septembre 1915;
qu'en cas de vente le txers nequéreur pourrait, il est vrai, donner
cenge aux preneurs en

466 B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. Materiellrechuicsine Entscheidungen.

observant le délai de congé de six mois (art. 309 GO), mais
qu'actuellement la vente n'est pas encore faite et que les locataires
n'ont dans tous les cas reg-u & core aucun avis d'un tiers acquéreur.

Jacota répondu que les Crescentino ayant accepté le contenu de sa lettre
du 9 décembre, il avait disposé pour le 1" mai du mobilier de l'hotel
et de tous les locaux. Les Crescentino nnt immédiatement protesté,
contestant avoir jamais accepté la résiliation.

Le 27 avril 1911 l'acte définitif de vente a été passe entre Jacot et
Gresch & Greifi'. Le méme jour ceux-ci ont signifié aux Crescentino de
quitter l'hotel le 1er mai 1911; une reqnéte d'expulsion iormulée par
eux a été écartée par le Président du Tribunal de la Chaux-de-Fonds. 11
a également écarté une demande de mesures provisionnelles formée par
le sieur Bersot se disansit prOpriétaire du mobilier de l'hotel et en
demandant la remise immediate.

Le 18 mai 1911 Groseh & Greifl ont donné congé aux Crescentino pour le
plus prochain terme légal, soit pour le 31 octobre 1911. Les Crescentino
lui ont répondu qu'ils acceptaient le cenge, mais pour le 17 novembre
seulement, le hai! étant un hail à. ferme et non un hail à loyer. Lent
poi-nt de vue a été admis par le Tribunal cantonal de Neuchatel auquel
la question a été soumise par Grosch & Greiiî.

Des pourparlers d'arrangement amiables se sont engagé-s entre parties,
mais ont échoué.

Le 9 novembre 1911 Jacot a requis une expertise du mobilier de
l'bòtel. Cette expertise a eu lieu les 14 et 15 novembre en présence
des parties et du Jnge de Paix. A cette méme occasion a eu lieu le
recolement de l'inventaire du dit. mobilier: il a été constaté que des
objets représentant une valeur de 2038 fr. 40 faisaient défaut.

Le 9 septembre 1911 Jacot avait fait notifier aux Crescentino un
commandement de payer de 5777 fr. 55 pour loyer du 20 décembre 1910 au 30
avril 1911. Les demandeurs ont fait opposition, vu la contre-réclamation
qu'ils avaient à faire valoir. Ils ont consigné en mains de l'office le
9 novembre la somme de 5777 fr. 55 jusqn'à droit connu.2. Ànrnl'ung des
Gerichts gemäss Parleikonvention. N° 85. 467 f

Ils ont quitte l'Hòtel Central le 17 novembre 1911, date à laquelle
Grosch & Greiff en ont pris possession.

Par compromis du 9 décembre 1911, les parties ont couvenu de soumettre
directement au Tribunal fédéral conforzmément à l'art. 52 OJF toutes
les difficultés de quelque nature qu 'elles soient qui ont trait au hail
conclu entre elles a La ChanxdeFonds le 3 septembre 1909 .

C. Par demande adressée au Tribunal federal le 633.11vier 1912 les
Crescentino ont pris contre Jacot les conclusions suivantes:

1° Donner acte à Louis-Paul Jacot-Streiif, bailleur, que Crescentino
prenenrs reconnaissent lui devoir pour fermage de l'Hotel Central
du 20 décembre 1910 au 17 novembre 1911, la somme de 14551 fr. 65,
sans intérèts.

2° Condamner Louis-Paul Jacot, bailleur, à, payer à Crescentino,
preneurs et demandeurs à. la présente action, la somme de 96 000 fr.,
intérèts 5 0/0 l'an dès l'introduetion de la demande.

3° Etablir la compensation entre les sommes dues à Jacot délendenr,
pour fermage, et celles reconnues à. Crescentino demandenrs à. titre
de dommages-intéréts.

La somme de 98 000 fr. est calculée par eux comme suit :

a) diminution de bénéfiee sur l'exploitation en 1910 et
1911. . . . . Fr. 18 000

b) privation de bénéfice pour quatre années de l'exploitation de l'hotel,
191113. 1915,

raison de 40 500 fr. par an . . . . 162 000 c) perte sur mobxlie1,
impenses faites et

installations diverses . . . . . . . . 10 000 d) perte sur Vins en
cave. . . . 4 000 e) frais de voyage, de déménagement et

de nouvelle installation . . . . . . . 6 000

Total Fr. 200 000

D'autre parties demandeurs portent en déduction la somme de 10-1000
fr. qui représente le gain qu'ils pour-sont eventuellement réaliser après
reprise d'une nouvelle affaire pendant les quatre années d'exécution du
contrat, seit 26 000 fr.

par. an.

466, B. Einzige Zivilgerichtsiustanz. Materiellrechtliehe Entscheidungen.

observant le délai de congé de six mois (art. 309 CO), mais
qu'nctuellement la. vente n'est pas encore faite et que les locataires
n'ont dans tous les cas recu e. core aucun avis d'un tiers acqnéreur.

Jacot a répondu que les Crescentino ayant aceepté le contenu de sa lettre
du 9 décembre, il avait disposé pour le 1er mai du mobilier de l'hotel
et de tous les locaux. Les Creseentino ont immédiatement protesté,
contestant avoir jamais accepté la résilietion.

Le 27 avril 1911 l'acte définitif de vente a été passe entre Jacot et
Grosch & Greifi'. Le meme iour ceux-ci ont signifié aux Crescentiuo de
quitter l'hotel le 1"r mai 1911; une requéte d'expulsion iormulée par
enx & été écartée par le Président d'u Tribunal de la Chaux-de-Fonds. Il
a également écarté une demande de mesures provisionnelles formée par
le sieur Bersot se disansit propriétaire du mobilier de l'hotel et en
demandant la remise immediate.

Le 16 mai 1911 Grosch & Greifi ont donné congé aux Crescentino pour le
plus prochain terme legal, seit pour le 31 octobre 1911. Les Grescentino
lui ont répondu qu'ils acceptaient le congé, mais pour le 17 novembre
seulement, le hail étant un hai] a ferme et non un hail à layer. Leur
point de vue a été admis par le Tribunal cantone] de Neuehàtel auquel
la question a été s'oumise par Grosch & Greifl'.

Des pourparlers d'arrangement amiables se sont engagés entre parties,
mais ont échoué.

Le 9 novembre 1911 Jacot. a reqnis une expertise du mobilier de
l'hotel. Cette expertise & eu lieu les 14 et 15 novembre en présence
des parties et du Juge de Paix. A cette méme occasion 3. en lieu le
recolement de l'inventaire du dit mohilier: il a été constaté que des
objets représentant une valeur de 2038 fr. 40 faisaient défaut.

Le 9 septembre 1911 Jacot avait fait notifier aux Crescentino un
commandement de payer de 5777 fr. 55 pour loyer du 20 décembre 1910 au 30
avril 1911. Les demandeurs ont fait Opposition, vn la contre-réclamation
qu'ils avaient à faire valoir. Ils ant consigné en maine de l'office le
9 novembre la somme de 5777 fr. 55 jusqn'à droit conuu.2. Anrnfung des
Gerichts gemäss Parieiknnvention. N° 85. 467

lls ont qnitté l'Hotel Central le 17 novembre 1911, date

à laquelle Grosch & Greiiî en ont prie possession. _ Par compromis du
9 décembre 1911, les parties ont convenu de soumettre directement au
Tribunal fédéral confor-si mément à l'art. 52 OJF toutes les difficnltés
de quelque nature qu 'elles soient qui ont trait au hail couclu entre
elles a La Chaux de-Fonds le 3 septembre 1909 .

C. Par demande adressée au Tribunal fédéral le 6' Jauvier 1912 les
Crescentino ont pris contre Jacek. les conclusions suivantes:

1° Donner acte à Louis-Paul Jacot Streiff, bailleur, que Crescentiuo
prenenrs reconnaissent lui d evoir pour fermage de l'Hotel Central
du 20 décembre 1910 au 17 novembre 1911, la semme de 14551 fr. 65,
sans intérets.

2° Condamner Louis-Pani Jacot. bailleur, à payer à Crescentino, preneurs
et demandeurs à. la présente action, la somme de 96 000 fr., intérèts
5 0/0 l'un dès l'introduction de la demande.

3° Etablir la compensation entre les sommes dues à Jncot délendenr,
pour fermage, et celles reconnues à Crescentino demandeurs à titre de
dommages-intérèts.

La somme de 96 000 fr. est caiculée par eux comme suit:

a) diminution de béuéfiee sur l'exploitation en 1910 et
1911. . . . . . Fr. 18 000

b) privation de bénéfice pour quelre années de l'exploitation de l'hotel,
1911à 1915, à

raison de 40 500 fr. par en . . . . 162 000 c) perte sur mobiliei,
impenses faites et

installations diverses . . . . . . . . 10 000 d) perte sur Vins en
cave. . . . -. 4 000 e) frais de voyage, de déménagement et

de nouvelle installation . . . . . . . o 6 000

Total Fr. 200 000 ss D'autre parties demandeurs portent en déduction la
somme de 104000 fr. qui représente le gain qu'ils penn-ont éventuellement
réaliser après reprise d'une nouvelle affaire pendant les quatre années
d'exécntion du contrat, soit 26 000 fr.

par. an.

468 B. Einzige Zivilgerichtsinstauz. Materiellrechtliche Entscheidungen.

D; Le défendeur & conclu à liberation et a pris reconventionnellement
les conclusions suivantes :

1° Condamner dame veuve Crescentino et ses fils Paul, Adrien et Jean,
solidairement à payer à Lunis-Paul JacotStreifi', les sommes suivantes :

a) 100 000 fr. ou toute autre somme à fixer par le Tribunal, avec intéréts
à. 5 0/o l'an dès ce jour;

b) 4263 fr. avec intéréts à 5 "]o l'an dès ce jour;

c) 1006 fr. 10, avec intéréts à 5 % l'an dès ce jour;

td) 2038 fr.-10, avec intéréts à 5 0/0 l'an des ce jour;

e) 1000 fr. avec intérèts à 5 /o l'an dès ce jour;

fl 5836 fr. 25.

2° Prononcer que Louis-Paul Jacot-Streifi' est en droit de retirer le
montani; de la consignation de 5777 fr. 75 opérée par les Crescentino
en mains de l'Office des Poursuites de la Chaux-de-Fonds, le 9 novembre
1911, sur la poursuite n° 2231, plus les intéréts de la dite somme et
que le montani de 6777 fr. 75 sera imputé sur la somme de 5836 fr. 25
objet de la conclusion 1° litt. f.

3° Réserver les droits de Louis-Paul Jacot-Streiiî contre les Crescentino
pour tout dommage qui ne serait pas encore suffisamment determine et
que le tribunal ne prendrait pas en cunsidération pour ce motif.

Ces demandes d'indemuité sont motivées en substance nomine sùit:

Ad a : Ou Crescentino ont consenti à la résiliation du hail pour le 1er
mai 1911 ', ou ils se sont rendus coupables de del en calculant leur
attitude de fa'qon à faire croire à Jacot qu'ils avaient sccepté la
résiliation pour cette date. Dans les deux cas ils sont responsables du
dommage que cause à Jacot le fait qu'il n'a pu mettre ses acquéreurs en
possession à la date du 1 mai 1911. Grosch & Greiff lui réclament de ce
chef 100 000 fr.; il est en droit d'exiger des Crescentino cette meine
semme qui représente en entre les ennnis qu'ils lui ont occasionnés et le
dommage qu'ils lui ont cause en ne lui achetant pas du linge et des tapis
comme ils s'étaient engagés è. le faire par l'art. VI du contrat de hail.

Ad b : "Les Crescentino ont violé leur obligation de mettre

2. Anrut'ung des Gerichts gemäss Parieikonventiou. N° 85. 469

en état le mobilier et de peurvoir au poliss-sage. D'après l'expert les
frais qu'ils auraient été tenus de faire dans ce but s'élèvent è. 4263 fr.

Ad c .' Eu outre ils ont par leur faute fait échouer la vente du mobilier
conclue avec Bersot, ce qui a entraîné pour Jacot un préjudice de 1066
fr. 10.

Ad d : Les objets mobiliere qui ont fait défaut lors de la cessation du
hail représentaîeut une valeur de 2038 fr. 40.

Ad e: Eutin Jacot est leur créancier de 1000 fr., solde d'une créance
de 2000 fr. que le précédent tenancier lui a cedée contre les Grescentino.

E. En réponse à. la demande recouventionnelleles Crescentino ont reconuu
devoir la somme de 1000 fr. mentionnée ci-dessus. Ils out conclu pour
le Sin-plus à liberation.

Il y a eu échnnge de réplique et de dupiique. Jacot a. dénoncé le litige,
d'une part, à Grosch & Gre-ill", d'autre part, il M A. Jeauueret,
lesqnels ont l'un et l'autre refnsé de prendre part au present procès.

Il a été procédé à l'interrogatoire de témoins et à une expertise, confiée
à la Société fiiluciaire suisse et à J. Sumser, hòtelier à. Lausanne. Les
résultats de cette instruction sex-ont indiqués ci-dessous.

Stutmmt sur ces ferite e! cunside'ran! en droit:

1. A l'appnide leurs conclusions les demandeurs invoquent la faute
que le defend-eur & sicommise en veudaut son immeuble sans imposer aux
acqiuéreurs l'ohl-igation de respecter le hai] couclu entre parties. Le
défendeur objecte qu'il n'avait pas à veiller à la. continuation du heil
puisque les locataires en avaieut accepté tacitemeut la résiliution en
du moins lui avaiem fait croire qu'ils l'acceptaient; il en conelnt que
non seulement ils sont déchus de tous droits contre lui, mais qu'encore
ils sont responsables du dommage que lui a. causé leur keins de quitter
les lieux loués. La question de

l'attitude prise par les den-tandean à l'égard de l'avis cle resi-

lietion coustitue done le nazud du procès, car elle est decisive pour le
sort seit de la demande principale, soit de la demande reconveutionnelle.

Tout d'abord il est incentestable que l'avis de résiliation

. 470 B. Einzige Zivilgeriehtsinstanz. Materiellrechlliche Entscheidungen.

du 9 décembre 1910 était dépourvu de toute valeur légale. En effet
il émanait du bailleur; or si, d'après l'art. 281 GO, la vente rompt
le hail, elle ne le rompi; qu'au profit de l'acheteur; elle ne crée
aucun droit en faveur du vendeur, qui demeure lié par le bail qu'il a
consenti; aussi bien, d'après le texte précis de l'art. 281 al. 2, c'est
le tiers acquéreur senl qui peut expulser le locataire ; c'est donc de
lui seul que peut émaner l'avis de résiliatiou; émanant du vendeur, la
résiliation est nulle et non avenue. Et le défendeur ne saurait prétendre
qu'en l'espèce il ait agi au nom du tiers acquéreur; entre que Paris
du 9 décembre était donné en son uom'personnel, ou doit observer qu'à
cette date les acheteurs eux mèmes n'auraient pas été fondés à résilier,
car ils n'étaient encore au bénéfice que d'une promesse de vente; ils
avaieut un droit persossnnel contre leur ce-contractant, mais ils ne
possédaient encore sur la chose aucun droit réel opposable aux locataires
de celle-ci (ci. JANGGEN, Suck-miete, p. 52 ; Eni-w. z. deutschen BGB,
§ 511 und Motive, 11388).

Du reste le défendeur a renoncé à prétendre qu'il erit le droit de
résilier unilatéralemeut. Mais il seutient qu'en ne faisaut aucune réponse
à son avis du 9 décembre et qu'en annoacnnt publiquement leur prochain
départ les demandeurs ent accepté tacitemeut la résiliation. Cette
argumentatiou pourrait à, la rigueur avoir une certaine valeur si le
défendeur avait procede correctement, c'est-à-dire s'il avait demandé
aux Gresceutino de consentir moyeuuant indemnité à quitter l'hotel
avant l'expiration du bail; en pareil cas, on pourrait admettre que
la bonne fei imposait aux locataires l'obligation de répondre et l'on
pourrait peut-etre ceusidérer leur silence comme un acquiescement. Mais
le devoir qu'ils auraient eu à l'égard d'une demande amiable, ils ne
l'avaient certainement pas à i'égard d'une injonctiou injustifiée comme
l'était celle du défendeur. Ils n'avaieut pas à lui faire connaître une
determination qu'il ne leur demaudait pas et ils pouvaient, comme ils
l'ont fait par l'article de l'Impartiaè, se borner à. réserver leurs
droits . A suppeser que cette formule fùt ambigue, il aurait appartenu
an défendeur d'en2. Anrui'ung des Gerichts gemäss Partetkenveniion. N°
85. 471

faire préciser le sens et il n'était pas fonde à admettre sans autre
que ses locataires se soumettaient bénévolement à un

avis de cenge qu'il devait savoir déuué de toute valeur. D'ail--

leurs si méme on voyait dans la lettre insérée par les deman-

deurs la preuve qu'ils se résignaient à quitter l'hotel le les mai 1911,
le défendeur ne saurait invoquer ce fait, car il

peut etre attribué à l'ignorauce excusable où les demandeurs se
trouvaient encore au sujet de leurs droits et notamment à une erreur
que le défendeur a. provoquée lui-meme par sa. lettre du 9 décembre
où il parlait des nouveaux propriétaires alors que la propriété (le
l'hotel n'avait pas encore été transférée; en présence des'termes de
cette lettre les demandeurs pouvaient s'imaginer que la vente était
déjà. chose leite et que la. résiliation était inéluctable Si plus
tard ils out été mieux renseignés sur la Situation reelle et s'ils out
modifié en conséqueuce leur attitude, ce changement d'attitnde ne peut
évidemment etre considéré comme un acte de mauvaise foi. On s'expsslique
par le méme raisonnemeut la lettre qu'ils ont écrite à Leuba et qui
au surplus ne donne aucune iudicatien précise permettant d'admettre
qu'ils s'attendaient à abandonner l'Hotel Central déjà. le 1°r mai 1911.
Enfin c'est en vain que, pour prouver que les demandeurs ont accepté la
résiliation, le défendeur prétend qu'elle leur était avantageuse, l'hötel
étant en complète decadence. Il résulte au contraire très nettement de
la déposition des térneins entendus que les demandeurs s'étaient donné
beaucoup de peine pour remouter l'hotel, qu'ils y avaieut réussi, que
sa marche était satisfaisante et que c'est seulement après la publicité
donuée à la vente qu'on a pu constater un certain relàchemeut et une
certaiue diminution de clientele. Ou ne discerne ainsi aucune raison qui
fin: de nature à determiner les locataires à. acquiescer à la résiliation.

En résumé on ne peut attribuer à l'attitude des demandeurs la valeur d'une
acceptation de la résiliation et surtout de la résiliation sans indemnité
et si le défendeur l'a ' mal interprétée, ce fait est imputable, non à
des manoeuvres déloyales de leur part, mais à un optimisme excessif du de-

472 B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. Materiellrechtliche Entscheidungen.

fendeur qui, trop attentif à ses droits et à ses intéréts, ne s'est
pas suffisamment inquiete dn droit et des intéréts des autres et de sa
responsabilité. En vendant dans ces condi. tions l'hotel sans réserver
la continuation du bail, il a commis une faute qui doit etre appréciée
avec sévérité. car c'est poussé par le souci exclusif de son profit
personnel qu'il a méconnu volontairement les obligations qu'il avait
assumées envers ses locataires.

2. Le dekendeur est donc tenn de réparer le dommage cause aux demandeurs
par la résiliation anticipée du hail, c'est-à-clire (v. R0 28 II p. 284)
de les replacer dans la situation où ils se seraient trouvés si ie bai]
avait duré jusqu'à la data prévue par le contrat. Il s'agit ainsi en
todte première ligne d'évaluer le gain que les demandeurs auraient
réalisé par l'exploitation de l'Hotel Central si le contrat avait été
exécuté et de placer en regard le gain qu'ils ont pu et pourront réaliser
ailleurs pendant la meine période: la différence entre ces deux sommes
constituera le manque à gagner imputable à la faute du défendeur. Le
calcul de ce bénéfice doit-il etre fait jusqn'au 20 septembre 1915 on
seulement jusqu'au 20 septembre 1912 ? On pourrait avoir des doutes
à ce sujet, car, si le hail était conclu pour une durée de six ans,
d'autre part il devait se trouver résilié pour la fin de la première
période triennale, dans le cas où les parties ne se seraient pas mises
{l'at-cord sur le prix du loyer avant le 20 septembre 1911. En fait, le
hail ayant été résilié avant cette date, on ne peut dire avec certitude
si cet accord serait intervenu. Mais on doit observer que, d'après le
contrat, le bailleur était lié par le prix maximum de 20 000 fr. et qu'il
suffisait donc que les locataires acceptassent ce prix pour que le bail
duràt jusqu'au 20 septembre 1915; sans deute ils ne l'ont pas accepté
immédiatement, ils ont proposé 18 000 fr., mais ils avaient encore un
délai de près d'une année pour augmenter cette offre si le propriétaire
l'estimait insuffisante; on se trouvait encore ainsi dans la période des
pourparlers et-ceux ci ayant été rompus par la faute du baillenr, soit
par suite de la vente de l'hotel, le défendeur?. Anrusung des Gerichts
gemäss Parssteikonrention. N° 85.. 473

ne peut invoquer le fait qu'aucune entente surle prix duloyer n'est
intervenne, du moment que sans sa kaute cette encente

.anrait pu encore intervenir en temps utile. A tout le moins

il lui aurait incombé de prouver que les demandeurs n'auraient
pas consenti à payer 20 000 fr.; or cela n'est ni prouvé, ni meme
vraisemblable, étant donné l'intérèt evident que les Crescentino avaient à
prolonger autant que possible la durée de l'exploitation de l'hotel pour
se récupérer des frais d'installation assez considérables qu'ils avaient
faits au début. C'est donc jusqn'à la date du 20 septembre 1915 qu'il y a
lieu d'évaluer le bénéfice probable qu'auraient réalisé les demandeurs. _
' '

Les experts désignés pour procéder à cette evaluation, tout en relevant
l'insuffisanee de la comptabilité des demandeurs qui ne fournit pas
une base süre de calcul, sont arrivés à la conclusion que le bénéfice
net du 20 septembre 1911 an 20 septembre 1915 se serait élevé à 25 000
fr. Les demandeurs ont formule diverses critiques contre cette expertise,
se plaignant soit de n'avoir pas été entendus par les experts, soit
de n'avoir pas été invites par ceux ci à. leur fournir les pièces
justificatives nécessaires; fondés sur ces moyens, ils ont demandé
une snrexpertise pour établir que les chiffres admis pour le bénéfice
probable sont manifestement inférieurs à la réalité. .

On ne saurait aujourd'hui prendre en considération cette demande
de surexpertise qui a été écartée par le juge delegué: en eflet les
demandeurs n'ont pas procédé conformément à l'art. 174 CPU et d'ailleurs
une requète de complement d'instruction serait mal fondée; c'est en
vain notamment que les demandeurs se piaignent de n'avoir pu fournir
des pièces aux experts, puisqu'il ne tenait qu'à eux de faire teutes
les productions nécessaires dans le délai qui leur avait été imparti à
cet effet. Au surplus ils n'ont pas contesté la competence des experts
désignés et, si l'on ue trouve pas dans le rapport déposé par ceux-ci une
justification'absolument satisfaisante des conclusions anxquelles ils sont
arrives, cela tient à la fois à la mauvaise tenue de la comptabilite des

AS 3911 .. uns 31

474" B. Rinalda zivilgeriehtsinstanz. Materiellrechfliche Entscheidungen.

demandeurs et a la nature meme des choses, la supputation de bénéfices
future étant forcément incertaine. Comme d'autre part les experts
paraissent avoir tenu compte de tous les éléments que fournit le dossier
notamment du fait que, par suite de l'incendie d'un hòtel concurrent,
les recettes de l'Hotel Central auraient augmenté au moins pendant un
certain temps il n'y a pas de raison de ne pas adapter les chifires
qu'ils ont admis comme vraisemhlahles.

A la somme de 25 000 fr. qui représente le bénéfice net du 20 septembre
1911 au 20 septembre 1915, on doit ajoutersile montaut des salaires
des membres de la famille Crescentino, ce salaire, n'étant d'après la
declaration expresse de l'expert Sumser, pas compris dans le chifl're fixé
pour le hénéfice net. Il ne paraît pas excessif d'évaluer à 150 fr. par
mois en moyenne la rémunération correspondant aux services de chacun
des huit membres de la famille Crescentino qui tous étaient occupés à
l'hotel. On obtient ainsi pour les quatre années de hail qui restaient
à courir une somme d'environ 57 000 fr.; l'addition de ces sommes de 57
000 fr. et de 25000 fr., soit 82 000 fr., représente donc le gain que
les demandeurs auraient réalisé si, par la faute du défendeur, le hail
n'avait pas été résilié avant la date da son expiration normale. .

On ne saurait, bien entendu, allouer cette somme en entier aux demandeurs,
puisque, après avoir quitte l'Hotel Central, ils se sont trouvés libres
de chercher un autre emploi de leurs capitaux et de leur activité. Le
dossier ne fournit pas d'indications permettant de calculer avec quelque
précision le gain prohable de la famille Crescentino pendant cette
période de quatre ans. Il aurait appartenu au défendeur d'élucider ce
point, car c'était évidemment a lui 5. étahlir que le bénéfice que les
demandeurs ont perdu en abandonnant I'Hötel Central se trouve 'compeusé
en tout ou en partie par celui qu'ils ont pu faire ailleurs; mais il n'a
rien prouvé, ni meme rien allégué à ce sujet. Ou en est dès lors réduit
aux indications données par les demandeurs eui mémes qui évaIuent le
gain qu'ils peuvent réaliser à 70 % de celui qui leur 2. Anrufung des
Gerichts gemäss Parteikonveutiou. N° 85. 475

était assuré par l'exploitation de l'hotel. On doit appliquer cette
proportion de 70 %. non senlement an hénéfice net de 25 000 fr., mais
aussi à la somme de 57 000 fr représentaut les salaires de la famille, car
il u'est pas à présumer qu'apres leur départ de la Chaux-de-Fonds tous les
membres de la famille aient pu retrouver une situation stahle equivalente
à celle qu'ils occupnient à l'Hotel Central. On obtient ainsi comme total
du gain probable des demandeurs jusqu'au 20 septemhre 1915 57 400 fr.,
de sorte qu'on peut évaluer en definitive à 24 600 fr. (82 000 57 400)
le manque à gagner, conséquence de la résiliation anticipée du hail.

A cette somme il y a lieu d'ajouter 1000 fr. pour tenir compte
des troubles et des frais forcément occasionnés aux demandeurs par
l'obligation où ils se sont trouvés d'abaudon-' ner la Chaux-de-Fonds
et de se chercher de nouvelles positions. Cela porte à 25 600 fr. le
chifl're du dommage.

Par contre il n'y a pas lieu d'admettre les autres chefs de réclamation
des demandeurs. Ceux ci prétendent que la nonvelle que l'Hotel Central
alla...it se fermer 3. en pour eonséquence une haisse des recettes au
courant de l'année 1911; mais sur ce point l'instruction de la cause n'a
rien révélé de précis; s'il est vrai que, d'après les déclarations de
certains témoins, la marche de l'hotel a été moins satisfaisaute qn'au
début de l'exploitation par les Crescentino, cela parati. imputahle,
au moins en partie, au fait que les demandeurs se sont un peu relàchés
et n'ont plus déployé la meme activité au service d'une affaire qu'ils
allaient ahandonner. Dans tous les cas il est impossihle de traduire
par un chiffre la diminution de recettes imputable au défendeur, alors
que d'autre pari; a la meme époque les recettes ont augmenté par suite
de l'incendio de l'Hotel de la Fleur de Lys.

De meme on doit écarter la demande relative à la perte leite sur le
mobilier et la cave. On ne peut en effet cumuler une demande semhlable
avec la demande fondée sur le manque a gagner. Du moment que par
l'admission de leur premier chef de conclusions les demandeurs se trouvent
replaces dans la Situation où ils se seraient trouvés si le hail avait eu

476 B. Einzige Zivilgerichtsinsianz. Materiellrechticiie Entscheidungen.

la durée prévue au contrat, ils ne peuvent en meme temps prétendre se
faire indemniser à raison des frais d'installation et d'aménagement,
ceux-ci ayant justement leur contrepartie dans les bénéfices que
l'exploitation de l'hotel leur

aurait procurés et qu'ils percoivent sous la forme de l'indom-

nité mise à la charge du défendenr.

Eutin ce dernier ne peut pas non plus ètre tenu de leur rembourser leurs
frais de déménagement, car ces frais dont le montant n'est d'ailleurs
pas connu auraient incombe eu tout état de cause aux demandeurs à la fin
du bai] et ue sont. donc pas une conséquence de la résiliation anticipée.

Les demaudeurs reconnaissant devoirpourloyerune somme de 14 55l fr. 56,
c'est en definitive jusqu'à concurrence de 11 000 fr. en chifire ronds
que les conclnsions de leur demande doivent etre admises.

3. En ce qui concerne la demande reconventionnelle, il y a lieu d'éliminer
d'emblée les conclusions en 100 000 fr. de dommages-intéréts, car on a
vu ci dessus qu'on ne peut rien

relever d'illicite dans la conduite des demandeurs iors de la'

résiliation injustifiée du 9 décembre 1910.

Ayant par sa faute abrégé la durée normale du bail, le défendeur n'est
pas fondé à reprocher aux demandeurs de n'avoir pas satisfait entièrement
à l'obligation qu'ils avaieut assume'e de mettre en état le mobilier;
il s'agit là en effet d'une obligation forniant le correspectif de la
jouissance de ce mobilier pendant la durée prévue par le contrat et
ils ne i'auraient certainement pas assumée s'ils avaient su que le hail
prendrait fin déjà au bout de deux ans. {in peut en dire autant de la
prétendue obligation que les demandeurs auraient contractée (l'acheter
au defendeur de la lingerie et des tapis; d'ailleors, d'après le texte
de l'art. VI du bai], cet achat coostituait pour les locataires une
faculté et non une obligation.

C'est également sans droit que le défendeur réclame la réparation du
préjudice suhi du fait que la vente du mobilier à Bersot à (iù etre
résiliée à raison du mauvais état du mo--2. Anrufung des-Gerichts gemäss
Parteikenvention. PID 85. 477

bilier. Outre qu'on peut avoir des deutes serjeux sur la réalite de
cette vente, on doit observer que d'après ce qui vient d'étre dit,
l'insuffisance des travaux de mise en état du mobilier ne constitue pas
une faute à 1a charge des demandeurs ; d'ailleurs la prétendue résiliation
a eu lieu du plein gré du défendeur et sans que les demandeurs, auxquels
il entend en faire supporter les conséquences, en aient été avisés.

Par contre les demandeurs doivent evidemment rembourser au propriétaîre la
valeur des objets mobiliere qu'ils n'ont pu lui restituer en nature à la
fin du bai]. C'est en vain qu'ils contestent la régularité du recolement
de l'inventaire qui a précédé leur sortie de l'Hotel Central. Il résulte
de l'instruction de la cause que cette opération a en lieu par les soins
du Juge de Paix en présence des parties et que celles-ci u'ont élevé
aucune protestation contre les résultats dela prise d'inventaire. On doit
donc admettre comme constant qu'il manquait pour une valeur d'environ
2000 fr. d'objets mobiliers. Outre cette somme, le défendeur est en
droit d'exiger le paiement de 1000 fr. qu'il a réclamés sous litt. e de
sa conclusion I et que les demandeurs ont reconnu lui devoir.

Après compensation de la somme de 3000 fr. ainsi due avec l'indemnité
de 11000 fr. qui leur a été allouée ci-dessus, les demaudeurs sont
en definitive créanciers du defendeur de 8000 fr. Ils sont de plus en
droit de retirer les sommes qu'ils ont consignées en mains de l'office
des poursuites, ces sommes représentant une partie du prix du loyer,
lequel a déjà été porté en déduction de l'indemnité miseàla charge du
défendeur. Sur le solde alloue aux demandeurs, il y a lieu de faire
courir les intéréts moratoires dès l'introduction de la demande, les
chefs de la demande reconventionnelle qui ont été admis ne portent pas
d'intéréts parce qu'ils sont réputés éteints par compensationi

Quant aux frais du procès, il y a lieu de les faire supporter pour la plus
grande part par le défendenr, quia contesté à tort le principe meine de sa
responsabiiité; il convient cependant d'en Iaisser une partie à la. charge
des demandeurs pour tenir compte (le i'exagération manifeste de leurs

478 B. Einzige Zivilgerichtsinslanz. Materiellreehtliehe Entscheidungen.

prétentions et du fait que c'est le mauvais état de la comptabilité qui
a évidemment augmenté les frais d'expertise.

Per ces motifs,

le Tribunal fédéral prononce :

Louis-Paul Janet-Streit! est condamné à payer pour solde aux demandeurs
la somme de 8000 fr. (huit mille francs) avec intéréts à 5 0/0 dès le
6 janvier 1912.

Les conclusions des parties sont écartées pour le
surplus.ZIVILREGHTSPFLEGE ADMINlSTRATION DE LA JUSTICE GIVILE

-*-

Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz.
Arréts rendus par le Tribunal fédéral comme instance suprè'me en matière
civile.

._.-4.--

[. Materiellreehtliche Entscheidungen. Ari-Stò salle fond du droit.

1. lsi'ersoneznreom:° Droit des personnes.

86. Ari-et de la. il!' Section civile da 27 Septembre 1913 dans la cause
Panche, dem. et rec., cont-re Société de Prévoyence de l'Eglise réiorme'e
évangélique, déi. e! int.

Association. Décision de I'assemblée générale attaquée à raison de la
partiripation au vote de sociétaires intéressés à l'affaire. Art. 58
CCS. Adhésion du demandeur à. la décision attaquée. Art. 75 CCS.

A. En date du 23 avril 1897 a été constituée à Genève, en conformité
de Part. 718 CO ancien, la Société de prevoyance de l'Eglise réformée
synedale, dont le but était de venir en aide à l'Eglise réformée
synodale officieuse de France et aux différentes oeuvres attachésies
à cette organisation. Sous l'empire de la légîslation franqajse alors
en vi--

AS 39 il _ 1913 32
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 39 II 463
Date : 31. Dezember 1913
Publié : 25. Juni 1913
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 39 II 463
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste :


Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
tribunal fédéral • tennis • vue • haie • dommages-intérêts • calcul • mois • membre de la famille • juge de paix • résiliation anticipée • ue • acheteur • frais de voyage • transaction • indemnité • quant • demande reconventionnelle • mesure provisionnelle • office des poursuites • commandement de payer
... Les montrer tous
Répertoire des lois
CO: 309