33. Urteil vom 30. Mai 1902 in Sachen Eidgenössische Bank, Bekl
W.-Kl. u. Hauptber.-Kl., gegen Graf, kl, W.-Bek1. u. Anschr.-Ber.-Kl.

Miete. Schadenersatzklage des Mieters gegen den Vermieter wegen
Verkaufes des Mietobjektes während der Mietzeit ohne Ueberbindung des
Mietvertrages. Art. 281 Abs. 1 O.-R. Verhältnis dieser Bestimmung zu
Art. 292 eod.

A. Durch Urteil vom 7. April 1902 hat das Kantonsgericht des Kantons
St. Gallen erkannt:

1. Die Widerklage ist im Betrage von 10,000 Fr. nebst 50/0 Zins seit
1. August 1901 geschützt, tin übrigen abgewiesen.

2. Die Beklagte wird bei ihrer Erklärung im Anhang zur sGegenrechtsfrage
befasst und ist die Klage dadurch erledigt.

B. Gegen dieses Urteil hat die Beklagte und Widerklägerin rechtzeitig
und in gesetzlicher Form die Berufung an das Bundesgericht erklärt, mit
dem Antrage: der Kläger und Widerbeklagte sei pflichtig zu erklären, der
Beklagten und Widerklägerin als Entschädigung für vorzeitige Auflösung
des Mietvertrages die Summe von 30,000 Fr. samt Zins seit 1. August 1901
zu bezahlen.

O. Der Kläger und Widerbeklagte hat sich der Berufung rechtzeitig
und in richtiger Form angeschlossen und den Antrag gestellt: die vom
Kantonsgerichte auf 10,000 Fr. festgesetzte Schadenersatzsumme sei nach
richterlichem Ermessen angemessen zu reduzieren.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Die Widerklägerin hatte im Haufe des Widerbeklagten zum

280 Givilrechtspflege.

Seidenhof" in St. Gallen seit Martini 1885 mietweise ihre
Geschäftslokalitäten. Durch Korrespondenz vom EUR)./6. Oktober 1899
einigten sich die Parteien dahin, den mit Martini 1900 auslaufenden
Mietvertrag zum Jahreszins von 8500 Fr. aus weitere drei Jahre
zu erneuern, so dass derselbe erstmals erst am 11. November 1903
gekündigt werden könne. Durch Kaufbries vom 5.12. Oktober 1899 erwarb
sodann die Widerklägerin die Liegenschaft von Georg Leonhard Tobler an
der Zollhausstrasse St. Gallen für den Preis von 155,000 Fr., in der
Absicht, auf diesem Grundstück ein eigenes Bankgebäude zu erstellen,
für welches sie Pläne ausarbeiten und Visiere ausrichten liess. Am
16. April 1901 verkaufte der Widerbeklagte seine Liegenschaft zum
Seidenhof an die neu gegründete St. Galler Handelsbank. Im Kaufvertrag
war bestimmt, dass sich der Verkäufer mit den Mietern abzufinden 'hahe,
sofern diesen von seiten der Käuferin gekündigt würde. Am Tage der
Fertigung, 20. April 1901, kündigte die Käuferin der Widerklägerin die
von ihr gemieteten Räumlichkeiten auf 1. August gl. Pgs. Die St. Galler
Handelsbank offerierte ferner der Widerklägerin, einen Mietvertrag, den
sie früher über Lokalitäten an der Schützengasse abgeschlossen hatte,
auf die Widerklägerin zu übertragen, was jedoch dieser nicht zusagte. Da
sie kein passendesi Mietobjekt fand, kaufte sie unterm 26. April 1901
die Stoffelsche Liegenschast an der Schützengasse in St. Gallen für den
Kauspreis von 150,000 Fr., nachdem sie vergeblich versucht hatte, einen
billigeren Kaufpreis zu erwirken. Bei der Fertigung, 30. April, hatte die
Widerklägerin eine Anzahlung von 50,000 Fr. zu leisten. Mit Zuschrist
vom gleichen Tage forderte sie vom Widerbeklagten die Erfüllung des
Mietvertrages oder Schadenersatz im Betrage von 20,000 Fr. In der Folge,
als der Widerbeklagte am 7. September 1901 für Beheizung pro 1900/1901 und
für Miete und Wasserzins vom 1. November 1900 bis 1. August 1901 zusammen
7159 Fr. 25 W. forderte, lehnte die Widerklägerin die Bezahlung dieses
Betrages ab, weil ihr eine bedeutend höhere Gegenforderung zustehe. Als
der Wider-beklagte hieran Klage auf Bezahlung jenes Betrages erhob,
anerkannte die Widerklägerin zwar die Klage an sich, verlangte jedoch
auf dem Wege der Widerklage vom Widerbeklagten die Zahlung einer
EntschädigungIV. Obligationenrecht. N° 33. 281

von 30,000 Fr. wegen vorzeitiger Auslösung des Mietvertrages. Der
Wider-beklagte bestritt diese Forderung vor den kantonalen Jnstanzen
gänzlich.

2. Als Schadenersatzsaktoren machte die Widerklägerin vor den kantonalen
Jnstanzen geltend: Die Kosten des Umzuges und der Jnstandhaltung
des Stosfelschen Hauses, wofür sie Rechnungen im Betrage von 26,481
Fr. 82 Cis. einlegte; die Last des doppelten Grundeigentums; den
Gewinnausfall wegen der ungünstigen Lage der jetzigen Lokalitäten
an der Schützengasse, gegenüber den beim Widerbeklagten gemieteten
Räumlichkeiten im Seidenhof. Der Widerbeklagte berief sich u. a. zum
Beweise seiner Behauptung, dass die Widerklägerin am projektierten
Neubau nicht mehr festhalte, auf eine Zuschrift des Vertreters der
Widerklägeriu an Sg. Kürsteiner vom 2. Mai 1901, worin die Widerklägerin
günstige Bedingungen für die Abtretung vom Bau-Arm zu erlangen suchte,
unter Berufung daraus, dass sie nun ein Gebäude an der Schützengasse
erworben habe und nicht mehr genötigt sei, den Neubau auszuführen, und
worin sie erklärte: Sollten Sie nicht mehr im Falle sein, Ihre damals
(26. September 1900) gemachte Offerte aufrecht zu erhalten, so würden
wir ohne weiteres das Projekt fallen lassen und das erworbene Ban-Areal
an einen Spekulanten verkaufen, wofür Gelegenheit vorhanden ist Da
die Beklagte sich mit H. Kürsteiner nicht geeinigt habe, so müsse man
annehmen, dass sie vom Bauprojekte abgestanden habeDie erste Instanz (das
Bezirksgericht St. Gallen) ging davon aus, die Existenz eines Schadens
müsse ohne weiteres angenommen werden, da es eine unangenehme Lage sei,
in kurzer Frist ein Lokal, zumal ein Geschäftslokal, durch Kauf oder
durch Miete erwerben zu müssen. Wenn das projektiert-e Gebäude auf
der Liegenschaft der Widerklägerin an der Zollhausstrasse ausgeführt
würde, bestünde dieser Schaden in den Kosten des doppelten Umzuges
und denjenigen der Einrichtung des Stoffelschen Hauses, sofern nicht
letzteres durch die Einrichtung eine Werterhöhung erfahre. Es könne
jedoch nicht dieser Schaden angenommen werben, weil ungewiss sei, ob
der Neubau werde ausgeführt werden oder nicht. Dagegen liege ein Schaden
darin, dass die jetzigen Geschäftslokalitäten der Widerklägerin an der
Schützengasse ungünstiger

282 Civilrechtspflege.

gelegen seien sowohl als die vom Widerbeklagten gemieteten Räumlichkeiten
wie auch als die Liegenschaft an der Zollhausstrasse. Ein ziffermässiger
Nachweis dieses Schadens liege nicht vor, es müsse daher auf das freie
Ermessen des Richters abgestellt werden, wobei Art. 292 O.-R. einen
gewissen Anhaltspunkt diete. Die erste Instanz sprach hierauf gestützt
der Widerklägerin einen vollen Jahreszins, also 8500 Fr. zu. Die
zweite Instanz führt in ihrem eingangs mitgeteilten Urteil zunächst
aus, die Einrichtungskosten können nicht als Schaden angesehen werden,
da sie zur bleibenden Werterhöhung des Stoffelschen Hauses führen. Auf
den Neubau habe die Widerklägerin wohl verzichtet. Als Schaden sei
dagegen zu betrachten die Festlegung des zum Ankaus der Stoffelschen
Liegenschaft verwendeten Geschäftskapitals Der der Widerklägerin hiednrch
entgangene Gewinn könne auf 1 0/0 veranschlagt werden; das ergehe auf
die Anzahlung von 50,000 Fr. vom 1. Mai 1900 bis 1. Mai 1904 den Betrag
von 1500 Fr. Ferner zieht die Vorinstanz Art. 292 Q-.R. analog heran und
spricht der Widerklägerin auf Grund dieser Bestimmung 8500 Fr. zu. Einen
weiteren Schaden hält die Vorinstanz dagegen nicht für nachgewiesen,
da es an einer Expertise fehle.

3. Die einzig im Streite liegende Widerklage ist eine Schadenersatzklage
des Mieters gegen den Vermieter wegen Verkauer des Mietobjektes ohne
Überbindung der Miete. Sie hat ihren rechtlichen Grund in am. 281 O.-R.,
wonach der Mieter im Falle des Verkaufes der Mietsache die Fortsetzung
des Mietvertrages vom neuen Erwerber nur fordern kann, falls dieser
sie übernommen hat, also Kauf Miete bricht, ihm dagegen gegen den
Vermieter ein Anspruch auf Erfüllung oder auf Schadenersatz zusteht. Die
Schadenersatzpflicht des Widerbeklagten kann also grundsätzlich nicht
bestritten werden, und es fragt sich nur, nach welchen Bestimmungen das
Mass dieses Schadens festzustellen Und wie hoch derselbe sei. . . . (Folgt
eine prozessualische, hier Unwesentliche Erörterung.)

4. Zur Begründung und Festsetzung des aus Art. 281 O.-R. entspringenden
Schadenersatzes des Mieters hat nun die Vorinstanz Art. 292 daselbst
herangezogen, wenn auch nur per analogiam. Diese analoge Anwendung der
genannten Gesetzesbestimmnng aufIV. Obligationenrecht. N° 33. 283

den Fall des Art. 281 OMR kann nicht gebilligt werden, Art. 292
O.-R. handelt vom Falle der vorzeitigen Beendigung der Miete al? wichtigen
Gründen, die der einen oder andern Partei die Fortsetzung des
Mietverhältnisses unerträglich machen. Für diesen vom Falle des Verkaufes
der Mietsache ohne Überbindung des Mietvertrages durchaus verschiedenen
Fall stellt das Gesetz singuIäre Bestimmungen über Ersatz und speziell
für den Fall, als die Miete für ein Jahr oder längere Zeit abgeschlossen
ist, über die Höhe des Ersatzes auf. Wenn für den letztern Fall speziell
vorgesehen tft, dass der Ersatz mindestens einem halben Jahreszinse
gleichkommen müsse, so ist damit eine gesetzliche Verpflichtung
desjenigen, der die Auflösung verlangt hat, festgestellt, und zugleich
vom Erfordernisse des Nachweises des Schadens Umgang genommen. Diese ans
einen speziellen Fall zugeschnittene, singnläre Bestimmung darf nicht auf
den davon ganz verschiedenen Tatbestand des Art. 281 angewendet werden;
wäre dies der Wille des Gesetzes, so hätte eine Verweisung auf Art. 292
oder eine ähnliche Bestimmung in das Gesetz aufgenommen werden müssen. Bei
Art. 281 handelt es sich darum, dass dem Vermieter die Erfüllung aus in
seiner Person und in seinen Verhältnissen liegenden Gründen unmöglich
wird; danach haben die allgemeinen Bestimmungen Tiber Nichterfüllung
von Verträgen, Art. 110 ff. Q.-R., zur Anwendung zu gefangen. Und
zwar kann hiebei von vornherein von einem Beweise des Vermieters
(des Schuldners), dass ihm kein Verschulden an der Nichterfüllung zur
Last falle, keine Rede sein da eben die Unmöglichkeit der Erfüllung
durch ihn selber, durch seine Handlung, herbeigeführt wurde und das
Gesetz an die Tatsache des Verkaufes und die dadurch herbeigeführte
Beendigung der Miete den Schadenersatzanspruch des Mieters knüpft Der
Vermieter hat allerdings das Recht, das Mietobjekt während der Dauer des
Mietvertrages zu veräussern; er hat aber in diesem Falle gleichzeitig
auch die vertragliche Pflicht gegenüber dem Mieter, für Überbindung des
Mietvertrages oder für Entschädigung des Mieters zu sorgen. Diese, aus dem
Mietvertrage entspringend-e Pflicht hat der Widerbeklagte verletzt, indem
er sich sorglos über die Interessen und Rechte des Mieters hinweggesetzt
hat, und darin liegt ein vertragliches Verschulden.

284 Civilmchtspflege.

5. Nach jenen allgemeinen Grundsätzen über Schadenersatz wegen
Nichterfüllung von Verträgen nun hat allerdings der Gläubiger den ihm
aus der Nichterfüllung erwachsenen Schaden nachzuweiseizz doch hat
hiebei der Richter den Betrag des Schadens nach freiem Ermessen unter
Würdigung der Umstände festzustellen (Art. 116 Abs. 2 O.-R.), und der
die Schadenersatzpflicht des nicht erfüllenden Schuldners iiormierende
Art. 110 geht geradezu davon aus, dass aus der Nichterfüllung dem
Gläubiger Schaden erwachse. Es bedarf daher nicht eines strengen
ziffermässigen Rachweises des Schadens, sondern es ist nach dem
regelmässigen Verlaufe deiDinge der Schadenersatz festzusetzen. Als
Schaden kommt hier in Betracht der Unterschied in der Vermögenslage
der Widerklägerin infolge der vorzeitigen Auslösung des Mietvertrages
gegenüber der Lage bei Ablauf der Miete gemäss Vertrag. Von den von der
Widerkläsgerin geltend gemachten Schadensfaktoren nun hat die Vorinstanz
in erster Linie als erwiesen angenommen die Festlegung des zum Ankaufe
der Stofselschen Liegenschaft ver-wendeten Geschäftskapitals. Dass dies
ein Schadensfaktor ist, unterliegt keinem Zweifel; die Festsetzung
desselben auf 1500 Fr, beruht auf Erwägungen tatsächlicher Natur,
an die das Bundesgericht gebunden ist. Als weitere Schadensfaktoren
würden zunächst in Betracht fallen die Kosten eines doppelten Umzuges
und die Kosten der Einrichtung des Stoffelschen Hauses. Die Vorinstanz
hat jedoch die ersteren nicht zugesprochen, weil ein zweiter Umzug
aller Voraus-ficht nach nicht stattfinden werde, da die Widerklägerin
auf den ursprünglich projektierten Neubau auf ihrer Liegenschast an der
Zollhausstrasse verzichtet habe. Auch hierin liegt eine tatsächliche
Annahme, die mit den Akten nicht im Widerspruche steht, gegenieils
im Briefe des Vertreters der Widerklägerin an Kürsteiner vom 2. Mai
1901 einen Stützpunkt findet. Es könnte daher höchstens der Zins der
Umzugskosten (Bis zum Ablauf des Mietvertrages mit der Widerklägerin) als
Schaden zugesprochen werden. Und was die Einrichtungskosten betrifft, so
teilen auch diese das Schicksal der Umzugskosten. Da diese beiden Posten
zusammen gemäss den von der Widerklägerin eingelegten Rechnungen circa
26,000 Fr. ausmachen, würde der ZinsausfalL zu 30/0 berechnet, per Jahr
780 Fr., oder für die drei Jahre bis zumIV. Ohligationenrecht. N° 33. 285

Ablaufe der Miete 2340 Fr. betragen, bei Berechnung zu i 0/0 per Jahr
1040 Fr für drei Jahre 4620 Fr. Dieser letztere, höhere Betrag ist
den 1500 Fr. zuzuzählen, da der Schaden durch freiwillige Handlung des
Widerbeklagten herbeigefuhrt iziorden ist. Einen weiteren Schaden hält
die Vorinstanz nicht sur nachgewiesen; dagegen gibt sie immerhin zu, dass
das gegenwartige Ecschäftslokal der Widerklägeriii ungünstiger gelegen
sei als dasjenige in den vom Widerbeklagten gemieteten Raumlichkeiten
sowohx es war wie auch als dasjenige an der Zollhaussirasse es sein
wurde. Wird von diesem Gesichtspunkte aus noch ein Betrag. nach freiem
richterlichem Ermessen zugesprochen, so rechtfertigt sich die Festsetzung
der Entschädigung auf den von der ersten eJustanz gesprochenen Betrag von
8500 Fr., wahrend allerdjngs der·von der Vorinstanz zugesprochene Betrag
von 10,000 Ur. angesichts der Tatsache, dass weitere Schadenersatzfaktoren
nicht nachgewiesen find, als zu hoch erscheint. Demnach hat das
Bundesgericht erkannt:

Die Berufung der Beklagten und Widerklägerin wird abgewiesendiejenige des
Klägers und Widerbeklagten dagegen in dem Sinne als begründet erklärt,
dass die von diesem zu zahlende Enäschadn gang ans den Betrag von 8500
Fr. nebst Zins zu 5l /0 seit 1. August 1901 herabgesetzt wird. Im ubrigen
hat es m allen Teilen beim Urteile des Kantonsgerichts von St. Gallen
vom 7. April 1902 sein Bewenden.