BGE-145-II-83 - 2018-12-12 - BGE - Verwaltungsrecht und internationales öffentliches Recht - Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone der Gemeinde Langwies/Arosa aus dem Jahr 1996/1997...

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz

Art. 18 Weitere Zonen und Gebiete

Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen.

Es kann Vorschriften enthalten über Gebiete, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen wird.

Das Waldareal ist durch die Forstgesetzgebung umschrieben und geschützt.

Urteilskopf

145 II 83

7. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. Bundesamt für Raumentwicklung gegen A., B., Gemeinde Arosa und Amt für Raumentwicklung Graubünden (Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten) 1C_62/2018 vom 12. Dezember 2018

Regeste (de):

Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone der Gemeinde Langwies/Arosa aus dem Jahr 1996/1997 (Art. 18 RPG i.V.m. Art. 23 aRPV bzw. Art. 33 RPV).

Die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" ist als Nichtbauzone zu qualifizieren, weshalb auch zonenkonforme Vorhaben nur mit Bewilligung bzw. Zustimmung des Kantons bewilligt werden dürfen (Art. 25 Abs. 2 RPG; E. 4).

Vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans aufgrund der wesentlich veränderten rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse und des Alters der Planung (E. 5).

Es handelt sich vorliegend nicht um eine Kleinsiedlung i.S.v. Art. 33 RPV (E. 6.1). Im Übrigen widerspricht es wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Umbau von Stall- zu Zweitwohnungsbauten in einem nicht erschlossenen Gebiet fernab der Bauzone zuzulassen (E. 6.2). Dies führt zu einer Umgehung der Anforderungen an eine Ausnahmebewilligung ausserhalb der Bauzone (Art. 24d Abs. 3 lit. c und e RPG und Art. 43a lit. c und e RPV).

Im Übrigen verletzt das Bauvorhaben Art. 9 Abs. 2 ZWG. Diese Bestimmung verweist für Zweitwohnungsbauten ausserhalb der Bauzone auf die Vorschriften über geschützte Bauten (Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG) bzw. landschaftsprägende Bauten (Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV); nicht ausreichend ist die Zonenkonformität in einer Erhaltungs- oder anderen Spezialzone (E. 7).

Einfache Stallbauten können lediglich als typische Elemente einer geschützten Landschaft gemäss Art. 39 Abs. 2 RPV geschützt werden. Diesen Anforderungen entspricht die streitige Erhaltungszone nicht (E. 8).

Regeste (fr):

Transformation en résidence secondaire d'une écurie située dans une zone de maintien de l'habitat rural de la Commune de Langwies/Arosa adoptée en 1996/1997 (art. 18 LAT en lien avec art. 23 aOAT respectivement art. 33 OAT).

La zone de maintien de l'habitat rural "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" doit être qualifiée de zone non constructible, raison pour laquelle les projets conformes à la zone nécessitent l'autorisation, respectivement l'approbation du canton (art. 25 al. 2 LAT; consid. 4).

Contrôle incident de la planification aux motifs d'une modification sensible des circonstances, tant sur le plan factuel que juridique, et de l'âge du plan (consid. 5).

En l'occurrence, il ne s'agit pas d'une petite entité urbanisée au sens de l'art. 33 OAT (consid. 6.1). De plus, autoriser la transformation d'une étable sise dans un secteur non équipé et éloigné de la zone à bâtir est contraire à des objectifs et principes importants de l'aménagement du territoire (consid. 6.2). Cela revient à éluder les exigences d'octroi d'une autorisation exceptionnelle de construire hors de la zone à bâtir (art. 24d al. 3 let. c et e LAT et art. 43a let. c et e OAT).

Le projet de construction viole de surcroît l'art. 9 al. 2 LRS. Cette disposition renvoie, s'agissant de la construction de résidences secondaires hors de la zone à bâtir, aux règles relatives aux constructions protégées (art. 24d al. 2 et 3 LAT), respectivement à celles concernant les constructions caractéristiques du paysage (art. 39 al. 2 et 3 OAT); la seule conformité à la zone, dans une zone de maintien de l'habitat rural - ou une autre zone spéciale -, n'est pas suffisante (consid. 7).

Les simples écuries ne peuvent être protégées qu'en tant qu'élément typique d'un paysage protégé conformément à l'art. 39 al. 2 OAT. La zone de maintien de l'habitat rural litigieuse ne répond pas à ces conditions (consid. 8).

Regesto (it):

Trasformazione di una stalla in residenza secondaria in una zona di conservazione del Comune di Langwies/Arosa adottata nel 1996/1997 (art. 18 LPT in relazione con art. 23 vOPT rispettivamente art. 33 OPT).

La zona di conservazione "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" deve essere qualificata come zona inedificabile, per cui anche i progetti conformi alla zona necessitano dell'autorizzazione, rispettivamente dell'approvazione, dell'autorità cantonale (art. 25 cpv. 2 LPT; consid. 4).

Controllo pregiudiziale del piano delle zone sulla base del notevole cambiamento delle circostanze giuridiche e fattuali e dell'anzianità della pianificazione (consid. 5).

Non si tratta nella fattispecie di un piccolo insediamento ai sensi dell'art. 33 OPT (consid. 6.1). Inoltre, è contrario ad importanti scopi e principi pianificatori ammettere la trasformazione di una stalla in residenza secondaria in un comprensorio non urbanizzato lontano dalla zona edificabile (consid. 6.2). Ciò conduce a un'elusione delle esigenze per un'autorizzazione eccezionale fuori della zona edificabile (art. 24d cpv. 3 lett. c ed e LPT e art. 43a lett. c ed e OPT).

Il progetto di costruzione viola altresì l'art. 9 cpv. 2 LASec. Questa disposizione rinvia, trattandosi di abitazioni secondarie al di fuori delle zone edificabili, alle norme sugli edifici protetti (art. 24d cpv. 2 e 3 LPT), rispettivamente a quelle sugli edifici tipici del paesaggio (art. 39 cpv. 2 e 3 OPT); la conformità di zona, in una zona di conservazione o in un'altra zona speciale, non è sufficiente (consid. 7).

Semplici stalle possono soltanto essere protette quali elementi tipici di un paesaggio protetto conformemente all'art. 39 cpv. 2 OPT. La zona di conservazione litigiosa non risponde a queste esigenze (consid. 8).

Sachverhalt ab Seite 84

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A. Am 20. Dezember 2016 stellten A. und B. ein Baugesuch bei der Gemeinde Arosa für den Umbau und die Umnutzung einer

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Stallbaute zu einer Ferien-/Wochenendbaute. Diese befindet sich im Gebiet "Blackter Stafel", Fondei, in der ehemaligen Gemeinde Langwies. Gemäss geltendem Zonenplan, Generellem Erschliessungsplan und Generellem Gestaltungsplan 1:1000 vom 20. September 1996 liegt die Parzelle in der Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel". Am 27. Januar 2017 stimmte die Denkmalpflege des Kantons Graubünden dem Bauvorhaben mit gewissen Änderungen zu. Das überarbeitete Projekt wurde am 20. Februar 2017 vom Gemeindevorstand Arosa bewilligt.

B. Gegen die Baubewilligung erhob das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) am 27. März 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 29. November 2017 ab.

C. Dagegen hat das ARE am 1. Februar 2018 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Es beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch vom 17. Januar 2017 sei abzuweisen. Es sei festzustellen, dass die vom Gemeindevorstand Arosa erteilte Bewilligung vom 20. Februar 2017 nicht ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG hätte erteilt werden dürfen. Das Bundesgericht hat die Beschwerde am 12. Dezember 2018 öffentlich beraten und gutgeheissen, soweit es darauf eingetreten ist. (Zusammenfassung)

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

4. Gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG (in der Fassung der RPG-Revision vom 20. März 1998; in Kraft seit 1. Sept. 2000; AS 2000 2042) entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen die zuständige kantonale Behörde, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Entscheidend ist somit, ob das Vorhaben ausserhalb einer Bauzone liegt; ist dies der Fall, kann die Baubewilligung (auch für zonenkonforme Vorhaben) nicht allein von der Gemeinde erteilt werden, sondern es muss die zuständige kantonale Behörde mitwirken. In welcher Form dies geschieht, regelt das kantonale Recht. Im Kanton Graubünden bedürfen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone neben der kommunalen Baubewilligung einer kantonalen Bewilligung (sog. BAB-Bewilligung; vgl. Art. 87 KRG). Zuständig ist

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das ARE/GR (Art. 1 Abs. 2 und 49 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden vom 24. Mai 2005 [KRVO; BR 801. 110]). Zu prüfen ist daher, ob sich das fragliche Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone befindet. Dies hängt davon ab, ob es sich bei der streitigen Erhaltungszone um eine Bau- oder eine Nichtbauzone handelt.

4.1 Gemäss Art. 33 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) können die Kantone zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzone besondere Zonen nach Art. 18 RPG, beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, bezeichnen, wenn der kantonale Richtplan dies in der Karte oder im Text vorsieht (so schon Art. 23 der Raumplanungsverordnung vom 2. Oktober 1989 [aRPV; AS 1989 1985, 1991]). Art. 18 RPG erlaubt es den Kantonen, die bundesrechtlichen Grundtypen (Bauzone, Landwirtschaftszone und Schutzzone) zu unterteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürfen sie die in Art. 15 bis 17 geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müssen insbesondere die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung zwischen Bauzonen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Die weiteren Nutzungszonen sind daher entweder der Kategorie Bauzonen oder der Kategorie Nichtbauzonen zuzuordnen (ständige Rechtsprechung; vgl. BGE 143 II 588 E. 2.5.1 S. 593 f. mit Hinweisen).
Was zur Bauzone zu rechnen ist, wird in Art. 15 RPG bundesrechtlich abschliessend festgelegt. Lässt die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden noch auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen sind, so liegt von Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für welche die Voraussetzungen gemäss Art. 15 f . RPG (sowie übergangsrechtlich von Art. 38a RPG) gelten (BGE 143 II 588 E. 2.5.2 und 2.5.3 S. 594 f. mit Hinweisen auf Literatur und Rechtsprechung). Andernfalls ist das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse standortspezifische Vorhaben zugelassen werden (z.B. Materialabbauzonen, Energiegewinnungsanlagen, touristische Anlagen; vgl. Urteil 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004 E. 2.4, in: URP 2004 S. 299, RDAF 2005 I S. 581; RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG, Bd. I: Nutzungsplanung [nachfolgend: Kommentar Nutzungsplanung], Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 2016,

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N. 23 in fine zu Art. 18 RPG; derselbe, in: Praxiskommentar RPG, Bd. II: Bauen ausserhalb der Bauzone [nachfolgend: KommentarBAB], Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 2017, N. 22 Vorbem. zu Art. 24 -24e und 37a RPG).

4.2 In BGE
118 Ia 446 (betr. Erhaltungszone der Gemeinde Alvaneu) hielt das Bundesgericht fest, dass die Ausscheidung von Kleinstbauzonen ausserhalb des Baugebiets grundsätzlich gesetzwidrig sei. Diese Praxis beziehe sich indes auf eigentliche, allgemeine Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG, in denen auch Neu- und Erweiterungsbauten zulässig seien, nicht aber auf Erhaltungszonen, welche die bestehende wertvolle Bausubstanz vor dem Verfall retten wollten (E. 2c S. 451 f.). Solche Zonen könnten mit einer die Nichtbauzone überlagernden beschränkten Bauzone verglichen werden, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stütze und hinsichtlich ihrer Zielsetzung einer Schutzzone nahestehe. Das Bundesgericht erwog, dass zonenkonforme Bauvorhaben nach Art. 22 RPG zu bewilligen seien, während Baugesuche, welche den Rahmen der Erhaltungszone sprengten, gestützt auf Art. 24 RPG zu beurteilen seien (E. 2c S. 452 f.). Es ging also schon damals davon aus, dass es sich bei derartigen Erhaltungszonen nicht um Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG handle. Auch in der Literatur wird allgemein die Auffassung vertreten, Weiler- und Erhaltungszonen nach Art. 33 RPV i.V.m. Art. 18 RPG seien keine Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, N. 10 zu Art. 15 RPG, S. 340 unten; MUGGLI, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 24 zu Art. 18 RPG; BEAT STALDER, in: Zweitwohnungsgesetz [...], Wolf/Pfammatter [Hrsg.], 2017, N. 13 zu Art. 9 ZWG), auch wenn sie z.T. als "beschränkte" oder "besondere Bauzonen" bezeichnet werden, welche das Nichtbaugebiet überlagern (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N. 40 zu Art. 18 RPG; MUGGLI, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 24 zu Art. 18 RPG; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 199; kritisch zu dieser Terminologie BRANDT/MOOR, in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, [nachfolgend: RPG-Kommentar], Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], 1999/2010, N. 43 zu Art. 18 RPG, die von Spezialzonen für standortspezifische Vorhaben sprechen).

4.3 Vorliegend geht es um die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" der ehemaligen Gemeinde Langwies (heute: Arosa). Diese umfasst wenige, ehemals landwirtschaftlich genutzte Bauten

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inmitten der Landwirtschaftszone. Das Gebiet ist nicht erschlossen (Zufahrt nur mit geländegängigen Fahrzeugen, keine Wasser-, Abwasser- und Stromversorgung) und soll nach dem Generellen Erschliessungsplan auch nicht erschlossen werden. Zweck der Zone ist die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz; Art. 44 Abs. 2 des Baugesetzes der ehemaligen Gemeinde Langwies (nachfolgend: BG Langwies) schliesst Neubauten, Erweiterungen sowie den Abbruch und Wiederaufbau aus und sieht eine Instandhaltungspflicht vor. Insofern handelt es sich in erster Linie um eine Schutzzone. Soweit Abs. 3 im Rahmen des Schutzziels den Aus- und Umbau der bestehenden, für die Landwirtschaft nicht mehr benötigten Bauten zu Wohnzwecken zulässt, ohne Veränderung von Form und Volumen, handelt es sich um eine spezielle, standortspezifische Nutzungsregelung für die bestehenden Bauten im Nichtbaugebiet, gestützt auf Art. 18 RPG und Art. 33 RPV. Die Erhaltungszone ist daher rechtlich als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn sie in beschränktem Umfang (Um-)Bautätigkeiten zulässt.

4.4 Verfahrensmässig hat dies zur Folge, dass Bauvorhaben in der Erhaltungszone einer BAB-Bewilligung des ARE/GR bedürfen. Eine solche wurde vorliegend nicht erteilt. Allerdings hat das ARE/ GR signalisiert, dass es das Projekt für bewilligungsfähig hält. Dies wurde auch vom Verwaltungsgericht (als kantonaler Rechtsmittelbehörde) bestätigt. Eine Rückweisung zur Beurteilung der Sache durch die zuständige kantonale Behörde wäre somit eine blosse Formalität.

5. Materiell ist die Bundesrechtskonformität der Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" streitig, soweit darin landwirtschaftliche Bauten zu (Zweit-)Wohnzwecken umgenutzt werden dürfen. Vorab stellt sich die Frage, ob dieser rechtskräftig bewilligte Zonenplan im Baubewilligungsverfahren vorfrageweise überprüft werden darf, oder ob die Grundsätze der Planbeständigkeit (Art. 21 Abs. 1 RPG) und des Vertrauensschutzes (Art. 5 Abs. 3 und 9 BV) dem entgegenstehen.

5.1 Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt: Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie bestandskräftig werden, und können (anders als Normen) im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Davon gibt es indessen verschiedene Ausnahmen (vgl. dazu THIERRY TANQUEREL, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 31 f. zu Art. 21 RPG).

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Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen). Ursprünglich wurde diese Möglichkeit (auch aus prozessualen Gründen) vor allem von Grundeigentümern genutzt, die durch den Plan in der Nutzung ihres Eigentums beschränkt wurden (vgl. BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 232 f.). Die vorfrageweise Planüberprüfung ist aber - entgegen der Auffassung der Gemeinde - nicht auf diese Fallgruppe beschränkt, sondern kann auch von beschwerdebefugten Nachbarn (BGE 127 I 103 E. 6b S. 106 mit Hinweisen), Verbänden (Urteil 1C_176/2016 vom 10. Mai 2017 E. 3.2) oder Gemeinwesen (Urteil 1A.155/1996 vom 16. Juli 1997 E. 2b und c, in: RDAF 1998 I S. 150) geltend gemacht werden. Gleiches muss für das ARE als beschwerdebefugte Behörde gelten.

5.2 Die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" wurde 1996 erlassen und 1997 vom Regierungsrat genehmigt, d.h. vor rund 20 Jahren. Damals erlaubte aArt. 24 Abs. 2 RPG (soweit es die Kantone vorsahen) lediglich eine teilweise Änderung von bestehenden Bauten ausserhalb der Bauzone (vgl. Eidgenössisches Justiz- und Polizeidepartement/Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1981, N. 35 ff. zu Art. 24 RPG, insb. 39 ff.). Weitergehende Umnutzungen waren grundsätzlich auf eine planerische Grundlage angewiesen (vgl. BGE 115 Ia 148 E. 5d S. 151 f. [Weilerzone]; BGE 118 Ia 446 E. 2c S. 451 f. [Erhaltungszone]; vgl. allerdings Art. 24 Abs. 2 und 3 aRPV vom 2. Oktober 1989 [AS 1989 1992] bzw. 22. Mai 1996 [AS 1996 1534 f.] mit Ausnahmemöglichkeiten für geschützte bzw. landschaftsprägende Bauten). Seither hat sich die Rechtslage in mehrfacher Hinsicht erheblich verändert:

5.2.1 Die Möglichkeiten der Änderung und Erweiterung bestehender Bauten ausserhalb der Bauzone wurden erheblich ausgedehnt, aber auch präzisiert (z.B. in Art. 42 Abs. 3 RPV) und gewissen allgemeinen Schranken unterworfen (vgl. Art. 43a RPV in der Fassung vom 10. Oktober 2012). So dürfen funktionslos gewordene

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altrechtliche landwirtschaftliche Bauten samt einem angebauten Ökonomieteil nach Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG (in der Fassung vom 23. Dezember 2011) in den Grenzen von Art. 42 RPV zu nicht landwirtschaftlichem Wohnraum umgenutzt, erweitert und sogar wieder aufgebaut werden. Ausdrücklich ausgenommen sind jedoch alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV in der Fassung vom 10. Oktober 2012). Die Umnutzung solcher Bauten zu Wohnzwecken ist nur unter den strengen Voraussetzungen gemäss Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG (schutzwürdige Bauten) bzw. Art. 39 Abs. 2 -5 RPV (landschaftsprägende Bauten) zulässig, wobei kumulativ die allgemeinen Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 43a RPV zu beachten sind.

5.2.2 Am 1. Mai 2014 ist die Teilrevision des RPG vom 15. Juni 2012 in Kraft getreten, die eine Siedlungsentwicklung nach innen, in die bereits überbauten Bauzonen, vorschreibt (Art. 1 Abs. 1bis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die Siedlungstätigkeit soll in den Bauzonen zusammengefasst und diese in ihrer Ausdehnung begrenzt werden, weshalb Siedlungsnutzungen nicht ohne überzeugenden Grund ins Nichtsiedlungsgebiet ausgelagert werden dürfen (MUGGLI, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 23 zu Art. 18 RPG S. 500). Durch die Begrenzung der Ausscheidung neuer Bauzonen nimmt der Druck auf das Nichtsiedlungsgebiet zu. Wie das ARE überzeugend ausführt, müssen mit Blick auf die hohe Zahl potenzieller Umnutzungsobjekte ausserhalb der Bauzonen und die damit einhergehende grosse Zersiedlungsgefahr hohe Hürden an die Umnutzung ursprünglich unbewohnter Bauten zu Wohnzwecken gestellt werden, um die erwünschte Siedlungsentwicklung nach innen nicht zu unterlaufen. Das ARE hat eine Geoanalyse zu Gebäuden ausserhalb der Wohnzone eingereicht, wonach der Anteil der Gebäude ohne Wohnnutzung am Gesamtbestand von Bauten ausserhalb der Wohnzone in der Schweiz 67 % beträgt; im Kanton Graubünden sind es sogar 79 %.

5.2.3 Schliesslich hat sich auch die Rechtslage betreffend Zweitwohnungen seit Erlass der streitigen Erhaltungszone wesentlich geändert. Damals bestanden keinerlei Restriktionen, während heute Art. 75b BV den Anteil von Zweitwohnungen in den Gemeinden auf höchstens 20 % beschränkt. Die Umnutzung von landwirtschaftlichen Bauten zu Ferienwohnungen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil 20 % übersteigt, widerspricht dieser Zielsetzung. Art. 9 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) lässt denn auch die Erstellung neuer

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Zweitwohnungen in bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden ausserhalb der Bauzone nur nach Massgabe von Art. 24d Abs. 2 RPG (schützenswerte Bauten) und Art. 39 Abs. 2 -5 RPV (landschaftsprägende Bauten) zu (vgl. dazu unten, E. 7).

5.3 Hinzu kommen tatsächliche Änderungen: Wie die Gemeinde dargelegt hat und sich auch aus den in den Akten liegenden Fotos ergibt, wurden bereits zahlreiche Stallbauten im Gebiet "Nigglisch Hus/ Blackter Stafel" renoviert und zu Ferienwohnungen umgebaut, mit der Folge, dass die ursprüngliche Bausubstanz nur noch teilweise vorhanden ist und sich das Erscheinungsbild der Bauten nicht unwesentlich verändert hat (insbesondere Ersatz der alten Schindeldächer durch Ziegeldächer).

5.4 Nutzungspläne sind auf einen bestimmten Zeithorizont ausgerichtet (15 Jahre für Bauzonen gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG; 10 Jahre für Richtpläne gemäss Art. 9 Abs. 3 RPG) und sind nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen - sogar bei unveränderten Verhältnissen (Urteil 1C_543/2016 vom 13. Februar 2017 E. 2.2 mit Hinweisen). Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto weniger gewichtig ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans. Erst recht gilt dies, wenn - wie hier - der Planungshorizont schon lange überschritten ist und sich die Verhältnisse wesentlich verändert haben. Unter diesen Umständen rechtfertigt sich eine vorfrageweise Überprüfung des Nutzungsplans im Baubewilligungsverfahren. Die Beschwerdegegner machen keine speziellen Vertrauenstatbestände geltend, sondern berufen sich lediglich auf ihr Vertrauen in die Beständigkeit des (veralteten) Zonenplans, das nach dem Gesagten nicht schwer wiegt. Aus der Genehmigung des Richtplans 2003 durch den Bundesrat und dem diesbezüglichen Prüfungsbericht des ARE ergibt sich nichts anderes. (...)

6.

6.1 Ausgangspunkt ist Art. 33 RPV. Danach können besondere Zonen nach Art. 18 RPG zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ("petites entités urbanisées") ausserhalb der Bauzonen bezeichnet werden. Wie der französische Text zum Ausdruck bringt ("zones de maintien de l'habitat rural") geht es in erster Linie um den Erhalt von ländlichen Wohnbauten. Nach ständiger Rechtsprechung setzt eine Kleinsiedlung i.S.v. Art. 33 RPV eine als geschlossene Einheit

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in Erscheinung tretende Baugruppe von mindestens fünf bis zehn ursprünglich bewohnten Gebäuden voraus, die eine gewisse Stützpunktfunktion für das Umland erfüllen (z.B. Laden für die tägliche Versorgung, Post- oder Bushaltestelle) und von der Hauptsiedlung räumlich klar getrennt sind (BGE 119 Ia 300 E. 3a S. 302 [zum gleichlautenden Art. 23 aRPV] mit Verweis auf ROBERT WOLF, Art. 23 und 24 RPV: Massnahmen ausserhalb der Bauzonen, in: VLP, Die neue Raumplanungsverordnung des Bundes vom 2. Oktober 1989, 1991, S. 10 f.; bestätigt im Urteil 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 3.7). Im zitierten BGE verneinte das Bundesgericht das Vorliegen einer Kleinsiedlung, weil die Taunerhäuser im Moos nicht Ausdruck einer geordneten Besiedlung, sondern viel eher von einer ungeordneten Zersiedlung seien und kein Siedlungskern erkennbar sei (BGE 119 Ia 300 E. 3a S. 302 f.). Im vorliegenden Fall umfasst die Erhaltungszone zwei Gebäudegruppen: "Nigglisch-Hus" mit 6 Bauten und "Blackter Stafel" mit 8 Bauten. Gemäss dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Gemeinde Langwies zur Revision der Ortsplanung 1993-96 umfasste die Gruppe "Blackter Stafel" damals zwei und "Nigglisch Hus" drei zu Wohnzwecken genutzte Bauten; im Übrigen handelte es sich um Ökonomiebauten (Ställe, Heuschober). Für sich allein erfüllen die beiden Gruppen somit nicht die Anforderungen an die Mindestanzahl bewohnter Häuser. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass beide Gruppen zusammen einer Erhaltungszone zugewiesen wurden: "Blackter Stafel" liegt etwa 30 m höher als "Nigglisch Hus" und weist keinen Siedlungszusammenhang mit letzterem auf. Die beiden Baugruppen erscheinen nicht als geschlossene bauliche Einheit; erst recht haben sie keine Stützpunktfunktion für die übrige Umgebung. Es handelt sich somit nicht um eine Kleinsiedlung, sondern um einzelne Baugruppen des Streusiedlungsgebiets im Fondeital. Insofern fehlt es bereits an einer Grundvoraussetzung für eine Erhaltungszone i.S.v. Art. 33 RPV.

6.2 Hinzu kommt, dass die Erhaltungszone vorliegend zu einer Umgehung der Anforderung an eine Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone führt.

6.2.1 Die Umnutzung von Ökonomiebauten zu Ferienwohnungen in einem kleinen, nicht erschlossenen und fernab der nächsten Siedlung liegenden Gebiet widerspricht wichtigen Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts, namentlich dem Trennungsgrundsatz, dem

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Grundsatz der Konzentration der Siedlungstätigkeit in Bauzonen und der Begrenzung des Zweitwohnungsbaus. Eine derartige Umnutzung kommt daher nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Erhaltung schutzwürdiger Bauten nicht anders sichergestellt werden kann und das Erhaltungsinteresse die entgegenstehenden Interessen überwiegt. Diese Voraussetzungen werden konkretisiert in den Art. 24d Abs. 2 -3 RPG (geschützte Bauten) und Art. 39 Abs. 2 -5 RPV (landschaftsprägende Bauten) in Verbindung mit Art. 43a RPV (gemeinsame Bestimmungen). Insbesondere dürfen die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung erfordern (Art. 24d Abs. 3 lit. c RPG und Art. 43a lit. c RPV) und ihnen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24d Abs. 3 lit. e RPG und Art. 43a lit. e RPV). Diese Voraussetzungen dürfen durch die Festsetzung von Spezialzonen ausserhalb der Bauzone nicht umgangen werden.

6.2.2 Zwar lassen Art. 44 Abs. 5 BG Langwies und Art. 31 KRG Erschliessungsanlagen nur nach Massgabe des Generellen Erschliessungs- und Gestaltungsplans zu. Die Umwandlung einer namhaften Zahl von Stall- in Zweitwohnungsbauten wird aber unweigerlich zu neuen Erschliessungsbedürfnissen führen, die früher oder später einen Ausbau der Zufahrt und weitere Ver- und Entsorgungsanlagen (Wasseranschluss, Abwasserentsorgung, Solaranlagen) nach sich ziehen werden.
Das Interesse an der Erhaltung einfacher Ökonomiebauten, die z.T. bereits entwertende Veränderungen erfahren haben, inmitten einer von zahlreichen Bauten durchsetzten Landschaft, kann nicht als gross veranschlagt werden. Die Umnutzung von Ställen zu Wohnzwecken ist regelmässig mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden (z.B. Fenster) und führt erfahrungsgemäss zu einer schleichenden Veränderung des Aussenraums und damit der Landschaft, die sich mit den Mitteln des Baurechts kaum kontrollieren und verhindern lassen (vgl. dazu MUGGLI, in: Kommentar BAB, a.a.O., N. 32 in fine zu Art. 24d RPG). Insgesamt überwiegen daher deutlich die der Umnutzung entgegenstehenden Interessen, keine neuen Zweitwohnungsbauten fernab der Bauzone zuzulassen.

6.3 Damit erweist sich die Erhaltungszone als bundesrechtswidrig, soweit sie Umnutzungen von Ökonomiebauten zu Wohnzwecken zulässt. Dies hat zur Folge, dass das streitige Bauvorhaben nicht als

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zonenkonformes Bauvorhaben in der Erhaltungszone bewilligt werden kann. Im Übrigen könnte das Bauvorhaben auch zweitwohnungsrechtlich nicht bewilligt werden, wie im Folgenden (E. 7 und 8) darzulegen ist.

7. Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden wie Arosa, mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Das Zweitwohnungsgesetz sieht hiervon verschiedene Ausnahmen vor (vgl. Art. 6 Abs. 2 ZWG). Vorliegend kommt einzig Art. 9 ZWG in Betracht. Dieser lautet: Art. 9 Neue Wohnungen in geschützten Bauten
1 Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen innerhalb der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden, wenn: a. die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbesondere die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben; b. eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden kann; und c. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
2 Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung. 3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

7.1 Art. 9 ZWG unterscheidet zwischen Bauten innerhalb und ausserhalb der Bauzone. Er verweist damit auf die für das Raumplanungsrecht grundsätzliche Unterscheidung zwischen Bau- und Nichtbauzone. Wie oben (E. 4.1) dargelegt, richtet sich diese Abgrenzung nach Art. 15 RPG. Zonen zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen gehören nicht zur Bauzone in diesem Sinne (vgl. die oben E. 4.2 zitierte Literatur und - speziell zu Art. 9 ZWG - STALDER, a.a.O., N. 13 und N. 45 zu Art. 9 ZWG), sondern liegen gemäss Art. 33 RPV "ausserhalb der Bauzonen". Dies gilt auch für die vorliegend streitige Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" (oben E. 4.3). Damit ist Art. 9 Abs. 2 ZWG anwendbar, und nicht Abs. 1 (entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts).

BGE 145 II 83 S. 95

7.2 Gemäss Art. 9 Abs. 2 ZWG beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen ausserhalb der Bauzonen nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung. Wie sich bereits aus der Überschrift ("Neue Wohnungen in geschützten Bauten") ergibt, sind damit nicht sämtliche Bestimmungen über das Bauen ausserhalb der Bauzone gemeint, sondern nur diejenigen betreffend geschützte Bauten. Nach einhelliger Auffassung sind dies (nur) die Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG und Art. 39 Abs. 2 -5 RPV, jeweils i.V.m. Art. 43a RPV (JONAS ALIG, Das Zweitwohnungsgesetz, ZBl 117/2016 S. 227 ff., insb. S. 242 f.; derselbe, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht [nachfolgend: Fachhandbuch], Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], 2016, S. 328 Rz. 4.49;STALDER, a.a.O., N. 43 und 46 ff. zu Art. 9 ZWG). Dies bestätigt die Entstehungsgeschichte der Norm. Art. 5 der Zweitwohnungsverordnung vom 22. August 2012 (aZWV) sah einzig vor, dass Bewilligungen für Zweitwohnungen in landschaftsprägenden Bauten ausserhalb der Bauzone nach Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV erteilt werden könnten, namentlich für Rustici und Maiensässbauten (vgl. ARE, Erläuternder Bericht vom 17. August 2012 zur Verordnung über Zweitwohnungen [nachfolgend: Bericht ARE aZWV], S. 13 f.). Im Entwurf zum Zweitwohnungsgesetz sah der Bundesrat neu die Möglichkeit vor, auch in geschützten und ortsbildprägenden Bauten innerhalb der Bauzone neue Zweitwohnungen zu bewilligen (Art. 10 Abs. 1 und 2 E-ZWG); ausserhalb der Bauzone wurden neben den als landschaftsprägend geschützten Bauten (nur) noch die geschützten Bauten nach Art. 24d Abs. 2 RPG erwähnt (Art. 10 Abs. 3 E -ZWG). Die heutige Fassung von Art. 9 Abs. 2 ZWG wurde von der nationalrätlichen Kommission als einfachere Formulierung vorgeschlagen, ohne jedoch inhaltlich vom bundesrätlichen Entwurf abweichen zu wollen (Votum Fässler, AB 2015 N 56). In der parlamentarischen Debatte wurde betont, dass die Schranken für die Umnutzung bisher nicht bewohnter Bauten zu Zweitwohnungen ausserhalb der Bauzone grösser sein müssten als innerhalb der Bauzone (Votum Bundesrätin Leuthard, AB 2014 S 946). Dies wäre nicht mehr der Fall, wenn Art. 9 Abs. 2 ZWG auch als Verweis auf zonenkonforme Bauten in einer Erhaltungs- oder anderen Spezialzone ausserhalb der Bauzone verstanden würde: Diesfalls könnten Bauten auf der Grundlage einer kommunalen Zonenplanung umgenutzt werden, auch wenn sie nicht schützenswert, sondern lediglich "erhaltenswert" sind - was für Bauten innerhalb der

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Bauzone ausdrücklich abgelehnt wurde (vgl. dazu STALDER, a.a.O., N. 9 f. zu Art. 9 ZWG). Art. 9 Abs. 1 lit. c ZWG verlangt innerhalb der Bauzone eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall (STALDER, a.a.O., N. 39 zu Art. 9 ZWG; ALIG, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 4.46). Diese Anforderung würde entfallen, wenn ausserhalb der Bauzone Zonenkonformität genügen würde: Im ordentlichen Baubewilligungsverfahren findet keine Interessenabwägung mehr statt, und die der Nutzungsplanung zugrundeliegende Interessenabwägung kann im Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Eine weitere Auslegung von Art. 9 Abs. 2 ZWG wäre auch verfassungsrechtlich problematisch: Art. 75b BV enthält ein umfassendes Verbot von neuen Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnanteil von über 20 %. Bestehende Wohnbauten können indessen nach Art. 10 f . ZWG ohne Weiteres zu Zweitwohnungszwecken genutzt werden, was bereits ein erhebliches Potenzial für neue Zweitwohnungen birgt (vgl. dazu ALEXANDER RUCH, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl. 2014, N. 39 und 42 zu Art. 75b BV; ALIG/GRIFFEL, in: Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, N. 43 Art. 75b BV). Mindestens die Umnutzung unbewohnter Bauten zu Zweitwohnungszwecken, noch dazu ausserhalb der Bauzonen, muss daher restriktiv gehandhabt werden: Es kann nicht Sinn des Zweitwohnungsgesetzes sein, die Errichtung zonenkonformer Zweitwohnungen innerhalb der Bauzonen zu verbieten, gleichzeitig aber die Entstehung neuer Zweitwohnungen in Scheunen und Ställen ausserhalb der Bauzonen, gestützt auf eine kommunale Zonenplanung, zuzulassen.

7.3 Als Fazit ist festzuhalten, dass der streitige Umbau eines Stalls ausserhalb der Bauzone zweitwohnrechtlich nur unter den Voraussetzungen der Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG bzw. Art. 39 Abs. 2 -5 RPV i.V.m. Art. 43a RPV bewilligt werden kann. Diese sind im Folgenden zu prüfen.

8. Grundvoraussetzung ist, dass es sich um eine als schützenswert anerkannte Baute (Art. 24d Abs. 2 RPG) oder um eine als landschaftsprägend geschützte Baute (Art. 39 Abs. 2 RPV) handelt, d.h. die Baute muss materiell schutzwürdig sein (für sich oder als Teil der Landschaft) und formell unter Schutz gestellt worden sein.

8.1 Art. 24d Abs. 2 lit. a RPG verweist für die Unterschutzstellung auf das kantonale Verfahren. Für landschaftsprägende Bauten - d.h.

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für Bauten, die nicht für sich allein, sondern als charakteristisches Element einer traditionellen Kulturlandschaft schützenswert sind - enthält Art. 39 Abs. 2 RPV jedoch spezielle Vorgaben: Bauten und Landschaft müssen als Einheit im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt werden, gestützt auf die Kriterien des kantonalen Richtplans. Diese strengeren Anforderungen sind nötig, weil es um den Schutz ganzer Landschaften mit den für sie typischen Bauten geht: Ohne die Ausscheidung einer Schutzzone wäre die Landschaft, welche die Umnutzung der sie prägenden Bauten ja erst rechtfertigt, gar nicht geschützt (so zutreffend MUGGLI, in: Kommentar BAB, a.a.O., N. 24 zu Art. 24d und N. 41 zu Art. 24 RPG). Der planerische Schutz der Landschaft ist auch Voraussetzung für die Anwendung der Abs. 4 und 5 von Art. 39 RPV, die unzulässige Veränderungen der geschützten Landschaft, gerade auch im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsnutzung, verhindern bzw. rückgängig machen wollen (vgl. Bericht ARE aZWV S. 14 zu Art. 5 aZWV). Diese Überlegungen gelten unabhängig davon, ob man Art. 24d RPG und Art. 39 RPV als selbstständige Normen mit unterschiedlichem Anwendungsbereich versteht (so CHANTAL DUPRÉ, in: RPG-Kommentar, a.a.O., Stand Februar 2010, N. 5 zu Art. 24d RPG) oder Art. 39 RPV als Vollziehungsnorm zu Art. 24d RPG interpretiert (so MUGGLI, in: Kommentar BAB, a.a.O., N. 40 f. zu Art 24 und N. 32 zu Art. 24d RPG S. 300). Vorliegend geht es um eine einfache Stallbaute. Diese stellt für sich allein kein Schutzobjekt dar, sondern soll als charakteristisches Element der Kulturlandschaft des Hochtals Fondei erhalten werden. Ihre Unterschutzstellung muss daher den Vorgaben von Art. 39 Abs. 2 RPV für landschaftsprägende Bauten entsprechen, d.h. Landschaft und Bauten müssen als Einheit schützenswert und im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt worden sein (lit. a), gestützt auf die im kantonalen Richtplan enthaltenen Kriterien zur Schutzwürdigkeit von Landschaften und Bauten (lit. d).

8.2 Der kantonale Richtplan Graubündens (KRIP-GR) regelt die landschaftsprägenden Bauten im Kapitel 3.5.2. Danach ergibt sich die Schutzwürdigkeit aus dem Zusammenwirken von traditionellen Bauten mit ihrer landschaftlichen Umgebung (Situationswert). In Frage kommen vor allem Kulturlandschaften im traditionellen Temporärsiedlungsraum, die noch ihren ursprünglichen Charakter aufweisen. Dabei muss es sich um grössere zusammenhängende Landschaften

BGE 145 II 83 S. 98

bzw. topographisch klar wahrnehmbare Landschaftsräume handeln (keine "Punkt-Landschaften" oder isolierte Kleingebiete). Voraussetzung ist weiter, dass der Grossteil (i.d.R. mindestens 3/4 ) der Bauten Zeugen der traditionellen Bewirtschaftungsform mit noch unveränderter historischer Substanz sind (KRIP-GR 3.5.2 S. 2 mit Erläuterungen S. 4 f.). Die Festlegung der grundsätzlichen Schutz- und Entwicklungsziele für die einzelnen schützenswerten Kulturlandschaften erfolgt im Rahmen der regionalen Richtplanung (KRIP-GR 3.5.2 S. 3 f.). Auf dieser Grundlage stellen die Gemeinden die Landschaften im Rahmen ihrer Nutzungsplanung unter Schutz, bezeichnen die schützenswerten, umnutzbaren Bauten und regeln die Pflege der Landschaft und die Erschliessung (KRIP-GR 3.5.2 S. 4). Dabei sind bestehende oder potenzielle Erhaltungszonen zu integrieren (KRIP-GR 3.5.2 S. 3). Das Nähere regelt Art. 84 KRG ("Landschaftsprägende Bauten"). Diesen Anforderungen entspricht die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/ Blackter Stafel" klarerweise nicht: Sie umfasst weder das gesamte Hochtal Fondei als traditionellen Temporärsiedlungsraum noch einen grösseren zusammenhängenden Teil davon. Der Perimeter der Erhaltungszone umschliesst vielmehr nur die beiden Gebäudegruppen und ihren unmittelbaren Umschwung. Die umgebende Landschaft bildet nicht Teil der Erhaltungszone, sondern ist der Landwirtschaftszone zugewiesen. Damit fehlt die nach Art. 39 Abs. 2 lit. a RPV und Art. 84 KRG notwendige Unterschutzstellung der landschaftsprägenden Bauten als Einheit mit der sie umgebenden Landschaft. Auch die Bewirtschaftung der landschaftlichen Umgebung wird durch die Zonenvorschriften der Erhaltungszone nicht sichergestellt, bezieht sich doch Art. 44 Abs. 4 BG Langwies einzig auf den Gebäudeumschwung. Die streitige Erhaltungszone beschränkt sich somit auf ein isoliertes Kleinstgebiet, was nach kantonalem Richtplan ausdrücklich ausgeschlossen wird. Eine andere nutzungsplanerische Grundlage i.S.v. Art. 39 Abs. 2 RPV ist nicht ersichtlich und wird auch von den Beschwerdegegnern, der Gemeinde und dem ARE/GR nicht geltend gemacht.

8.3 Im Übrigen ist nach dem oben (E. 6.2) Gesagten davon auszugehen, dass auch die Voraussetzungen von Art. 43a lit. c und e RPV nicht erfüllt sind.

8.4 Kann das Vorhaben schon aus diesen Gründen nicht nach Art. 9 Abs. 2 ZWG bewilligt werden, kann offenbleiben, ob die übrigen

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formellen und materiellen Voraussetzungen vorliegen (regionale Richtplangrundlage; unveränderte historische Bausubstanz eines Grossteils der Bauten; Schutzwürdigkeit der sie umgebenden Landschaft). (...)

145 II 83 12. Dezember 2018 05. Juni 2019 Bundesgericht 145 II 83 BGE - Verwaltungsrecht und internationales öffentliches Recht

Subject Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone der Gemeinde Langwies/Arosa aus dem Jahr 1996/1997...

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Legislation register

BV 5 BV 75^b KRG 31 KRG 84 KRG 87 RPG 1 RPG 3 RPG 5 RPG 9 RPG 15 RPG 18 RPG 21 RPG 22 RPG 24 RPG 24^c RPG 24^d RPG 24^e RPG 25 RPG 37^a RPG 38^a RPV 23 RPV 24 RPV 33 RPV 39 RPV 41 RPV 42 RPV 43^a ZWG 6 ZWG 9 ZWG 10

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115-IA-148 118-IA-446 119-IA-300 120-IA-227 127-I-103 143-II-588 144-II-41 145-II-83

Weitere Urteile ab 2000

1A.115/2003 1A.155/1996 1C_13/2012 1C_176/2016 1C_543/2016 1C_62/2018

AS 2000/2042AS 1996/1534AS 1989/1985AS 1989/1992AS 1989/1991

2014 S 946 2015 N 56

RDAF

1998 I 1502005 I 581

URP

2004 S.299

SR 700.1 RPV Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) Art. 23 Verhältnis der Sachpläne zu den kantonalen Richtplänen
	1.	Die im Sachplan mit Bezug auf die Realisierung konkreter Vorhaben getroffenen Anordnungen sind für den Kanton so weit verbindlich, als der Bund im betreffenden Bereich von Verfassungs und Gesetzes wegen über entsprechende Kompetenzen verfügt.
	2.	Soweit die Anpassung eines kantonalen Richtplans auf Anordnungen eines Sachplans beruht, wird sie vom Bund als Fortschreibung zur Kenntnis genommen.

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 25 Kantonale Zuständigkeiten
	1.	Die Kantone ordnen Zuständigkeiten und Verfahren.
	1bis.	Sie legen für alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen Fristen und deren Wirkungen fest. [1]
	2.	Die zuständige kantonale Behörde entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. [2]
	34.	... [3]
	5.	Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verjährt nach 30 Jahren. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde vor Ablauf der Frist erstmals einschreitet. Keine Verjährung tritt ein, wenn Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit, gefährdet sind. [4]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 6. Okt. 1995 (AS 1996 965; BBl 1994 III 1075). Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. Sept. 2000 (AS 2000 2042; BBl 1996 III 513). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. Sept. 2000 (AS 2000 2042; BBl 1996 III 513). [3] Treten am 1. Juli 2026 in Kraft (AS 2025 640; BBl 2018 7443). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 24d [1] Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen [2]
	1.	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. [3]
	1bis.	... [4]
	2.	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn: [5]
		a.	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
		b.	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
	3.	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn: [6]
		a.	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
		b. [7]	die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben;
		c.	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
		d.	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
		e.	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. Sept. 2000 (AS 2000 2042; BBl 1996 III 513). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 905; BBl 2012 6589, 6607). [3] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 23. März 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 22. März 2013, mit Wirkung seit 1. Mai 2014 (AS 2014 905; BBl 2012 6589, 6607). [5] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). [6] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). [7] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 24d [1] Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen [2]
	1.	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. [3]
	1bis.	... [4]
	2.	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn: [5]
		a.	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
		b.	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
	3.	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn: [6]
		a.	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
		b. [7]	die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben;
		c.	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
		d.	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
		e.	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. Sept. 2000 (AS 2000 2042; BBl 1996 III 513). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 905; BBl 2012 6589, 6607). [3] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 23. März 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 22. März 2013, mit Wirkung seit 1. Mai 2014 (AS 2014 905; BBl 2012 6589, 6607). [5] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). [6] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2007 (AS 2007 3637; BBl 2005 7097). [7] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700.1 RPV Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) Art. 33
		Zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen können besondere Zonen nach Artikel 18 RPG, beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) dies in der Karte oder im Text vorsieht.

SR 700.1 RPV Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) Art. 43a [1] Gemeinsame Bestimmungen
	1.	Bewilligungen nach diesem Abschnitt dürfen nur erteilt werden, wenn:
		a.	die Baute für den bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt;
		b.	die neue Nutzung keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
		c.	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer überwälzt werden;
		d.	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht gefährdet ist;
		e.	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
	2.	Energetische Sanierungen, an denen ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht, können gestützt auf eine Beurteilung im Einzelfall bewilligt werden, soweit dieser Abschnitt keine speziellen Regelungen enthält. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 10. Okt. 2012, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5537). [2] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659).

SR 702 ZWG Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz Art. 9 Neue Wohnungen in geschützten Bauten
	1.	In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen innerhalb der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden, wenn:
		a.	die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbesondere die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben;
		b.	eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden kann; und
		c.	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
	2.	Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung.
	3.	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 700.1 RPV Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) Art. 39 Landschaftsprägende Bauten [1]
	1.	... [2]
	2.	Die Kantone können die Änderung der Nutzung bestehender, als landschaftsprägend geschützter Bauten als standortgebunden bewilligen, wenn:
		a.	Landschaft und Bauten als Einheit schützenswert sind und im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt wurden;
		b.	der besondere Charakter der Landschaft vom Bestand der Bauten abhängt;
		c.	die dauernde Erhaltung der Bauten nur durch eine Umnutzung sichergestellt werden kann; und
		d.	der kantonale Richtplan die Kriterien enthält, nach denen die Schutzwürdigkeit der Landschaften und Bauten zu beurteilen ist.
	3.	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben. [3]
	4.	Bewilligungen nach Absatz 2 fallen dahin, wenn die Schutzwürdigkeit der Baute oder, soweit dies im Verantwortungsbereich der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers liegt, der sie umgebenden Landschaft nicht mehr gegeben ist. [4]
	5.	Bei rechtswidrigen Veränderungen in Landschaften nach Absatz 2 sorgt eine kantonale Behörde dafür, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verfügt und vollzogen wird. [5]

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659). [2] Aufgehoben durch Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, mit Wirkung seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659). [3] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659). [4] Eingefügt durch Art. 7 der V vom 22. Aug. 2012 über Zweitwohnungen (AS 2012 4583). Fassung gemäss Art. 12 Ziff. 1 der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dez. 2015, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 5669). [5] Eingefügt durch Art. 7 der V vom 22. Aug. 2012 über Zweitwohnungen (AS 2012 4583). Fassung gemäss Art. 12 Ziff. 1 der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dez. 2015, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 5669).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 15 [1] Bauzonen
	1.	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
	2.	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
	3.	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
	4.	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
		a.	es sich für die Überbauung eignet;
		b.	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
		c.	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
		d.	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
		e.	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
	4bis.	Die Kantone können bei Ein- und Umzonungen Gebiete in Bauzonen bezeichnen, in denen die Geruchsbestimmungen weiterhin der ursprünglichen Nutzung entsprechen, sodass bestehende landwirtschaftliche und gewerbliche Betriebe erhalten und erneuert sowie auch zugunsten des Tierwohls angepasst werden können. [2]
	5.	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 38a [1] Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 15. Juni 2012
	1.	Die Kantone passen innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der Änderung vom 15. Juni 2012 ihre Richtpläne an die Anforderungen der Artikel 8 und 8a Absatz 1 an.
	2.	Bis zur Genehmigung dieser Richtplananpassung durch den Bundesrat darf im betreffenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden.
	3.	Nach Ablauf der Frist von Absatz 1 ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig, solange der betreffende Kanton nicht über eine vom Bundesrat genehmigte Richtplananpassung verfügt.
	4.	Die Kantone regeln innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der Änderung vom 15. Juni 2012 den angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile nach den Anforderungen von Artikel 5.
	5.	Nach Ablauf der Frist von Absatz 4 ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig, solange der betreffende Kanton nicht über einen angemessenen Ausgleich nach den Anforderungen von Artikel 5 verfügt. Der Bundesrat bezeichnet nach Anhörung diese Kantone.

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 24 [1] Standortgebundene Bauten und Anlagen [2]
	1.	Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
		a.	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
		b.	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
	2.	Der Bundesrat kann energetische Sanierungen für zulässig erklären, die keine Grundlage in einer anderen Bestimmung finden. [3]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. Sept. 2000 (AS 2000 2042; BBl 1996 III 513). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443). [3] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 24e [1] Hobbymässige Tierhaltung
	1.	Bauliche Massnahmen werden bewilligt in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer Substanz erhalten sind, wenn sie Bewohnern oder Bewohnerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen Tierhaltung dienen und eine tierfreundliche Haltung gewährleisten.
	2.	Im Rahmen von Absatz 1 werden neue Aussenanlagen bewilligt, soweit sie für eine tiergerechte Haltung notwendig sind. Im Interesse einer tierfreundlichen Haltung können solche Anlagen grösser als die gesetzlichen Mindestmasse dimensioniert werden, soweit dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar ist und die Anlage reversibel erstellt wird.
	3.	Die Aussenanlagen können für die hobbymässige Beschäftigung mit den Tieren genutzt werden, soweit damit keine baulichen Änderungen verbunden sind und keine neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen.
	4.	Einzäunungen, die der Beweidung dienen und nicht mit nachteiligen Auswirkungen auf die Landschaft verbunden sind, werden auch dann bewilligt, wenn die Tiere in der Bauzone gehalten werden.
	5.	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen von Artikel 24d Absatz 3 erfüllt sind.
	6.	Der Bundesrat regelt die Einzelheiten. Er legt namentlich fest, in welchem Verhältnis die Änderungsmöglichkeiten nach diesem Artikel zu denjenigen nach Artikel 24c stehen. Er kann vorsehen, dass die hobbymässige Kleintierhaltung nicht als Erweiterung der Wohnnutzung gilt und dass kleine Nebenbauten, die durch höhere Gewalt zerstört worden sind, wiederaufgebaut werden dürfen. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 905; BBl 2012 6589, 6607). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 21 Verbindlichkeit und Anpassung
	1.	Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
	2.	Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

SR 700.1 RPV Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) Art. 42 Änderung altrechtlicher Bauten und Anlagen [1]
	1.	Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. [2]
	2.	Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. [3]
	3.	Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln:
		a. [4]	Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden; dieser Wert darf überschritten werden, soweit dies nötig ist, um in Bauten mit altrechtlicher Erstwohnung insgesamt eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 100 m2 zu erreichen, und sofern die Baute voll erschlossen ist und sichergestellt wird, dass der Wohnraum als Erstwohnung genutzt wird.
		b.	Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
		c.	Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. [5]
	4.	Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 Buchstabe b zulässige Fläche umfassen kann. Der Standort der Ersatzbaute oder -anlage darf von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen, wenn es dafür objektive Gründe gibt. [6]
	5.	Solaranlagen nach Artikel 18a Absatz 1 RPG sind bei der Beurteilung nach Artikel 24c RPG unbeachtlich. Eine für eine energetische Sanierung notwendige Aussenisolation oder eine für die Isolierung notwendige Anhebung des Daches darf samt allfälliger Solaranlage bewilligt werden, auch wenn damit die Grenzen nach Absatz 3 Buchstabe a oder b überschritten werden. Sie allein führen nicht dazu, dass Absatz 3 Buchstabe b statt Absatz 3 Buchstabe a anzuwenden wäre [7]

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 10. Okt. 2012, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5537). [2] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 10. Okt. 2012, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5537). [3] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 10. Okt. 2012, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5537). [4] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659). [5] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 10. Okt. 2012, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5537). [6] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659). [7] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 3. Juni 2022 (AS 2022 357). Fassung gemäss Ziff. I der V vom 15. Okt. 2025, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 659).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 24c [1] Altrechtliche Bauten und Anlagen [2]
	1.	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
	2.	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. [3]
	3.	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden. [4]
	4.	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. [5]
	5.	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. [6]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. Sept. 2000 (AS 2000 2042; BBl 1996 III 513). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443). [3] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 23. Dez. 2011, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5535; BBl 2011 7083, 7097). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 23. Dez. 2011, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5535; BBl 2011 7083, 7097). [5] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 23. Dez. 2011, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5535; BBl 2011 7083, 7097). [6] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 23. Dez. 2011, in Kraft seit 1. Nov. 2012 (AS 2012 5535; BBl 2011 7083, 7097).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 1 Ziele
	1.	Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. [1] Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
	2.	Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen:
		a.	die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;
		abis. [2]	die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;
		b. [3]	kompakte Siedlungen zu schaffen;
		bbis. [4]	die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;
		c.	das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;
		d.	die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;
		e.	die Gesamtverteidigung zu gewährleisten;
		f. [5]	die Integration von Ausländerinnen und Ausländern sowie den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu fördern.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [3] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 3 des BG vom 16. Dez. 2016 (Integration), in Kraft seit 1. Jan. 2019 (AS 2017 6521; 2018 3171; BBl 2013 2397; 2016 2821).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 3 Planungsgrundsätze
	1.	Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze.
	2.	Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen:
		a. [1]	der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes, insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben;
		b.	Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen;
		c.	See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden;
		d.	naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben;
		e.	die Wälder ihre Funktionen erfüllen können.
	3.	Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen:
		a. [2]	Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind;
		abis. [3]	Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche;
		b.	Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden;
		c.	Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden;
		d.	günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein;
		e.	Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten.
	4.	Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen:
		a.	regionale Bedürfnisse berücksichtigt und störende Ungleichheiten abgebaut werden;
		b.	Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste für die Bevölkerung gut erreichbar sein;
		c.	nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder gesamthaft gering gehalten werden.
	5.	Die Nutzungen des Untergrundes, insbesondere die Nutzungen von Grundwasser, Rohstoffen, Energie und baulich nutzbaren Räumen, sind frühzeitig aufeinander sowie auf die oberirdischen Nutzungen und die entgegenstehenden Interessen abzustimmen. [4]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [3] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700.1 RPV Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) Art. 24 Information der Kantone
		Der Bund erstellt zuhanden der Kantone periodisch eine Übersicht über die Konzepte und Sachpläne, die dazu erforderlichen Grundlagen sowie die Bauvorhaben des Bundes.

SR 818.33 KRG Bundesgesetz vom 18. März 2016 über die Registrierung von Krebserkrankungen (Krebsregistrierungsgesetz, KRG) - Krebsregistrierungsgesetz Art. 31 Bund
	1.	Der Bund führt:
		a.	eine nationale Krebsregistrierungsstelle;
		b.	ein Kinderkrebsregister;
		c.	einen Pseudonymisierungsdienst.
	2.	Der Pseudonymisierungsdienst ist von der nationalen Krebsregistrierungsstelle, den kantonalen Krebsregistern, dem Kinderkrebsregister und dem BFS administrativ und organisatorisch unabhängig.
	3.	Die nationale Krebsregistrierungsstelle und das Kinderkrebsregister informieren sich gegenseitig über die Hilfsmittel und Unterlagen, die sie nach den Artikeln 17 und 21 Absatz 1 Buchstabe g zur Verfügung stellen, und stimmen diese aufeinander ab.
	4.	Die Zentrale Ausgleichsstelle ermöglicht den kantonalen Krebsregistern und dem Kinderkrebsregister zum Abgleich nach Artikel 9 Absatz 3 den Zugriff auf die erforderlichen Daten im Abrufverfahren.

SR 702 ZWG Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz Art. 6
	1.	In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
	2.	Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b und nach Artikel 8, 9, 26 oder 27.

SR 702 ZWG Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz Art. 10 Begriff
		Eine altrechtliche Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war.

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 5 Ausgleich und Entschädigung
	1.	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Die Mindestanforderungen richten sich nach den Absätzen 1bis-1sexies. [1]
	1bis.	Planungsvorteile, die sich aus neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ergeben, werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. [2]
	1ter.	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet. [3]
	1quater.	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird. [4]
	1quinquies.	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
		a.	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
		b.	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht. [5]
	1sexies.	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen. [6]
	2.	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
	3.	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

[1] Zweiter Satz eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443). [3] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [5] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [6] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049).