130 II 290
27. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung i.S. X. AG gegen Grundbuchinspektorat Graubünden und Mitb. sowie Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) 2A.617/2003 vom 3. Juni 2004
Regeste (de):
- Art. 10 lit. b
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 10 Apparthotel - Per apparthotel s'intende un albergo nuovo o da rinnovare, appartenente, in proprietà per piani, all'esercente, a persone all'estero e, se del caso, a terzi, qualora adempia le seguenti condizioni:
a gli impianti e le attrezzature speciali per la gestione alberghiera e le unità d'abitazione devono essere di proprietà dell'esercente in ragione del 51 per cento almeno delle quote di valore del complesso; b l'esercizio alberghiero delle unità d'abitazione, incluse quelle appartenenti all'esercente, dev'essere duraturo e pari almeno al 65 per cento delle pertinenti quote di valore; c l'offerta di prestazioni dev'essere adeguata e l'albergo costruito ed esercitato in modo idoneo, nonché presumibilmente redditivo, secondo una perizia della Società svizzera del credito alberghiero. SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente.
1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. 2 Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni. 3 Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario. 4 Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi. 5 Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento. SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere.
1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. 1bis L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 2 Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. - Erweist sich, dass mit den ursprünglichen (grundsätzlich privatrechtlichen) Vertragskonditionen zwischen dem Bewirtschafter und den Wohnungseigentümern ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist, kann die Aufrechterhaltung der Bewilligung (öffentlichrechtlich) von einer Anpassung dieser Vertragsbedingungen abhängig gemacht werden. Die Bewilligungsbehörden haben somit die Möglichkeit, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte inhaltlich festgelegte Änderungen der Bewirtschaftungs- oder Mietverträge zu akzeptieren (E. 2).
Regeste (fr):
- Art. 10 let. b, 14 et 25 LFAIE; rapport entre les charges de droit public d'une autorisation et le bail d'exploitation, respectivement le bail à loyer de droit privé dans un apparthôtel.
- S'il s'avère que, avec les conditions initiales d'un contrat (par principe de droit privé) entre l'exploitant et les propriétaires d'appartements, un établissement hôtelier ne peut pas être rentable, le maintien de l'autorisation peut être subordonné (par le biais du droit public) à une adaptation des conditions du contrat. Les autorités concernées peuvent alors inviter les propriétaires d'appartements, en les menaçant de révoquer l'autorisation, à accepter des modifications de fond des contrats d'exploitation ou de location (consid. 2).
Regesto (it):
- Art. 10 lett. b, 14 e 25 LAFE; rapporto tra gli oneri di diritto pubblico di un'autorizzazione e le condizioni di esercizio e di locazione di diritto privato nel caso di un apparthotel.
- Se risulta che alle condizioni contrattuali originarie (sostanzialmente di diritto privato) tra l'esercente e i proprietari degli appartamenti la gestione alberghiera non è economicamente sostenibile, il mantenimento dell'autorizzazione può essere subordinato (dal profilo del diritto pubblico) ad un adeguamento di queste condizioni contrattuali. Le autorità che rilasciano l'autorizzazione hanno quindi la possibilità di ammonire i proprietari degli appartamenti, con la comminatoria della revoca del permesso, ad accettare determinate modifiche, stabilite nel loro contenuto, dei contratti di esercizio o di locazione (consid. 2).
Sachverhalt ab Seite 291
BGE 130 II 290 S. 291
Mit Verfügung Nr. 1089/79 vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat Graubünden gestützt auf Art. 4 Abs. 4 der damaligen Verordnung vom 10. November 1976 über den Erwerb von Grundstücken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (VGF; AS 1976 S. 2389) der Firma Z. die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten aus der Liegenschaft Parzelle Nr. x, Aparthotel "S." in G. an Personen im Ausland zu veräussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bedürfe. Die Bewilligung enthielt u.a. folgende Auflagen: "3. An die Einzelbewilligungen wird u.a. die Auflage eines fünfjährigen Veräusserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %) zusätzlich jene der hotelmässigen Bewirtschaftung geknüpft. Die alsdann im Grundbuch anzumerkende Bewirtschaftungsverpflichtung hat folgenden Wortlaut: 'Aparthotel (Art. 13 Abs. 4 lit. c VBewB/Art. 4 Abs. 4 VGF/Art. 15 StWE-Reglement/Mietvertrag, Aufhebung und Abänderung zustimmungsbedürftig), alles gemäss Verfügung Nr. 1089/79 der Bewilligungsbehörde'.
BGE 130 II 290 S. 292
4. Die Firma Z. hat mit einer im Handelsregister eingetragenen Hotelbetriebsorganisation den im Entwurf vorliegenden Mietvertrag abzuschliessen." In der Folge wurden Einzelbewilligungen für den Verkauf der Wohnungen erteilt und diese verkauft. Die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb dienenden Räume verblieben im Stockwerkeigentum (Sonderrecht) der Firma Z. bzw. der jeweiligen Rechtsnachfolgerinnen. Die Eigentümer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, das Appartement mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelmässigen Weitervermietung zur Verfügung zu stellen. Als Mietpreis wurden 43 % des reinen Logementpreises der tatsächlich besetzten Logiernacht vereinbart. Die Verträge enthielten die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graubünden aufgehoben oder abgeändert werden." Per 1. Dezember 2002 verkaufte die damalige Betreibergesellschaft, die Y. AG, das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsräumen sowie 5 Wohnungen an die X. AG. Der Kaufvertrag enthielt die Bestimmung, dass die Käuferin ausdrücklich keine Mietverträge übernehme, wodurch aber die Pflicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung nicht entfalle. In der Folge teilte die X. AG den vermietungspflichtigen Stockwerkeigentümern mit, der alte Mietvertrag sei nicht mehr in Kraft, bot ihnen aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit geänderten Konditionen an. Sie stützte sich dabei auf ein Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 20. November 2002. Die Stockwerkeigentümer lehnten die vorgeschlagenen Änderungen ab. Die meisten von ihnen kündigten ihrerseits am 4. September 2003 den bestehenden Mietvertrag per 30. Oktober 2003, da die X. AG den Mietzins gemäss früherem Vertrag nicht bezahlt hatte.
Mit Gesuch vom 3. Juli 2003 beantragte die X. AG dem Grundbuchinspektorat Graubünden, die vermietungspflichtigen Stockwerkeigentümer seien zu mahnen, mit ihr einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gemäss Gutachten der SGH vom 20. November 2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere während der Hochsaison zu unterlassen. Mit Verfügung vom 28. November 2003 erwog das Grundbuchinspektorat im Wesentlichen, die ursprünglichen
BGE 130 II 290 S. 293
Bewirtschaftungsverträge blieben bis zu einer von der Bewilligungsbehörde genehmigten Vertragsänderung in Kraft. Die vermietungspflichtigen Eigentümer seien zwar gehalten, einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren neuen Mietvertrag abzuschliessen, doch könne die Betriebsgesellschaft den Eigentümern nicht einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben. Bis zum Abschluss eines neuen Vertrags gelte der bisherige Vertrag faktisch weiter. Demgemäss verfügte das Grundbuchinspektorat in teilweiser Gutheissung des Gesuchs wie folgt: "1. Der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 (recte: 1089/79) gilt unverändert als Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung im Aparthotel Y., in G. 2. Der Mietvertrag ist für beide Parteien verbindlich. Die Appartementeigentümer werden im Sinne von Art. 25
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
2. Die Beschwerdegegner (...) seien im Sinn von Art. 25
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
BGE 130 II 290 S. 294
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 20. November 2002 abzuschliessen. Im Fall der Missachtung der Mahnungen Ziffern 2 und 3 sei den Beschwerdegegnern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen. Eventuell: Anstelle der Ziffern 2+3 hievor sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu weisen."
Erwägungen
Aus den Erwägungen:
2. In der Sache geht es im Wesentlichen um das Verhältnis zwischen der öffentlichrechtlichen Bewirtschaftungspflicht gemäss Art. 10 lit. b
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 10 Apparthotel - Per apparthotel s'intende un albergo nuovo o da rinnovare, appartenente, in proprietà per piani, all'esercente, a persone all'estero e, se del caso, a terzi, qualora adempia le seguenti condizioni: |
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a | gli impianti e le attrezzature speciali per la gestione alberghiera e le unità d'abitazione devono essere di proprietà dell'esercente in ragione del 51 per cento almeno delle quote di valore del complesso; |
b | l'esercizio alberghiero delle unità d'abitazione, incluse quelle appartenenti all'esercente, dev'essere duraturo e pari almeno al 65 per cento delle pertinenti quote di valore; |
c | l'offerta di prestazioni dev'essere adeguata e l'albergo costruito ed esercitato in modo idoneo, nonché presumibilmente redditivo, secondo una perizia della Società svizzera del credito alberghiero. |
2.1 Zunächst ist unbestritten und aufgrund der ständigen Rechtsprechung klar, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (BGE 129 II 361 E. 2.2; BGE 118 Ib 178 E. 2; BGE 112 Ib 5 E. 2a).
2.2 Die Beschwerdeführerin macht unter Hinweis auf das Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit sowie auf die jeweils bald eingetretene Zahlungsunfähigkeit ihrer Rechtsvorgängerinnen geltend, mit dem ursprünglichen Mietvertrag sei ein wirtschaftlicher Hotelbetrieb gar nicht möglich. Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, müsse es daher möglich sein, die Mietverträge zu kündigen, um wirtschaftlich tragbare Mietkonditionen zu erreichen. Da sie beim Kauf des Hotelbetriebs die ursprünglichen Mietverträge nicht übernommen habe, seien diese nicht mehr gültig. Die öffentlichrechtliche Auflage der Bewirtschaftungspflicht bestehe aber weiterhin. Damit diese Auflage befolgt werden könne, seien die Appartementeigentümer zu ermahnen, einen neuen, wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen. Die kantonalen Instanzen haben demgegenüber unter Berufung auf BGE 118 Ib 178 E. 4c angenommen, der ursprüngliche Mietvertrag gelte weiterhin, bis ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt sei. Grundsätzlich seien die Eigentümer gehalten, einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; indessen könne weder die Hotelbetreiberin einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben noch das
BGE 130 II 290 S. 295
Grundbuchinspektorat einen solchen verfügen. Zuständig für eine Vertragsanpassung sei im Streitfall einzig der Zivilrichter. Den Verwaltungsbehörden stehe als Sanktion gemäss Art. 25
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
2.3 Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verfügung zu stellen. Eine entsprechende Auflage in der Bewilligung ist heute ausdrücklich vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
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1 | L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
2 | Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni. |
3 | Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario. |
4 | Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi. |
5 | Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento. |
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SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 7 Apparthotel - 1 ...22 |
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1 | ...22 |
2 | L'esercizio alberghiero permanente (art. 10 lett. b LAFE) è assicurato se l'atto di costituzione ed il regolamento d'amministrazione e d'utilizzazione (art. 712d segg. CC23) obbligano i comproprietari a mettere le loro unità d'abitazione a disposizione dell'esercente; le autorizzazioni accordate dovranno essere gravate degli oneri prescritti appositamente (art. 11 cpv. 2 lett. g). |
3 | Sono fatte salve le autorizzazioni necessarie per l'esercizio alberghiero giusta il diritto cantonale. |
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SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 11 Condizioni e oneri - 1 Se l'acquirente, il coniuge, il partner registrato o un suo figlio minore di 18 anni sono già proprietari di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in apparthotel, l'acquisto di un altro fondo di tale genere può essere autorizzato unicamente alla condizione che il primo fondo venga precedentemente alienato (art. 12 lett. d LAFE).33 |
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1 | Se l'acquirente, il coniuge, il partner registrato o un suo figlio minore di 18 anni sono già proprietari di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in apparthotel, l'acquisto di un altro fondo di tale genere può essere autorizzato unicamente alla condizione che il primo fondo venga precedentemente alienato (art. 12 lett. d LAFE).33 |
2 | Le autorizzazioni sono di regola subordinate almeno ai seguenti oneri da menzionare nel registro fondiario (art. 14 LAFE): |
a | l'obbligo di usare il fondo permanentemente per lo scopo per cui l'acquisto è autorizzato e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica dello scopo d'utilizzazione; |
b | per i terreni edificabili, l'obbligo di cominciare la costruzione entro un dato termine e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica rilevante dei piani di costruzione; |
c | per i fondi che servono come investimento di capitali di assicuratori stranieri, per la previdenza in favore del personale, per scopi di utilità pubblica oppure per la costruzione di abitazioni sociali, un divieto di alienazione decennale a contare dall'acquisto; |
d | per i fondi concernenti le abitazioni sociali, il divieto all'acquirente di usare personalmente le abitazioni; |
e | per le abitazioni secondarie ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, l'obbligo di alienarle entro due anni qualora l'acquirente non le usi più come tali; |
f | per le abitazioni di vacanza, il divieto di locarle tutto l'anno; |
g | per gli apparthotel, l'obbligo di lasciare le unità d'abitazione agli esercenti per la gestione alberghiera in conformità con l'atto di costituzione della proprietà per piani e il regolamento di amministrazione e di utilizzazione (art. 7); |
h | per l'acquisto di quote di società immobiliari, il divieto di alienare o costituire in pegno le quote durante il divieto di alienazione (lett. c) e l'obbligo di depositare irrevocabilmente i titoli a nome dell'acquirente presso una cassa di depositi designata dal Cantone. |
3 | L'autorità di prima istanza può imporre ulteriori oneri per assicurare che il fondo sia usato conformemente allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
4 | È considerato motivo imperativo per la revoca totale o parziale di un onere (art. 14 cpv. 4 LAFE) , una modifica delle circostanze dell'acquirente che renda impossibile o incomportabile l'adempimento dell'onere. |
5 | Il controllo dell'adempimento degli oneri spetta all'autorità di prima istanza oppure, se essa non agisce, alle autorità legittimate a ricorrere. |
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
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1 | L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
2 | Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni. |
3 | Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario. |
4 | Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi. |
5 | Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento. |
Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der Betreiber des Apparthotels mit den Wohnungseigentümern einen Bewirtschaftungs- oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Mietvertrag ist grundsätzlich privatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der öffentlichrechtlichen Auflage dient, ist in der Grundsatzbewilligung der Mustermietvertrag als verbindlich und seine Aufhebung und Abänderung als zustimmungsbedürftig erklärt worden. Damit ist öffentlichrechtlich sichergestellt, dass der ursprünglich genehmigte Mietvertrag eingehalten wird (da die Nichteinhaltung gemäss Art. 25
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
BGE 130 II 290 S. 296
würde). Wird der Vertrag infolge Zeitablaufs beendet, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschliessen, um die Bewirtschaftungsauflage erfüllen zu können (Urteil des Bundesgerichts 2A.116/1994 vom 21. Dezember 1994, publ. in: RDAT 1995 II Nr. 57 S. 151, E. 3d). Hingegen ist die Frage nicht geregelt, wie vorzugehen ist, wenn sich - wie es hier zur Diskussion steht - erweist, dass dieser Mietvertrag (entweder von Anfang an oder infolge einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen) dergestalt ist, dass die öffentlichrechtlich verlangte Bewirtschaftung aus wirtschaftlichen Gründen faktisch nicht eingehalten werden kann, weil der Hotelbetreiber zahlungsunfähig wird. In diesem Fall sind drei Möglichkeiten denkbar:
Trotz weiterdauernder rechtlicher Bewirtschaftungspflicht gibt es faktisch keine Hotelbewirtschaftung mehr. Damit tritt ein illegaler Zustand ein, was nicht geduldet werden kann (BGE 118 lb 178 E. 4b S. 183). Die Bewirtschaftungspflicht wird nach Art. 14 Abs. 4
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
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1 | L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
2 | Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni. |
3 | Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario. |
4 | Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi. |
5 | Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento. |
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SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 11 Condizioni e oneri - 1 Se l'acquirente, il coniuge, il partner registrato o un suo figlio minore di 18 anni sono già proprietari di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in apparthotel, l'acquisto di un altro fondo di tale genere può essere autorizzato unicamente alla condizione che il primo fondo venga precedentemente alienato (art. 12 lett. d LAFE).33 |
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1 | Se l'acquirente, il coniuge, il partner registrato o un suo figlio minore di 18 anni sono già proprietari di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in apparthotel, l'acquisto di un altro fondo di tale genere può essere autorizzato unicamente alla condizione che il primo fondo venga precedentemente alienato (art. 12 lett. d LAFE).33 |
2 | Le autorizzazioni sono di regola subordinate almeno ai seguenti oneri da menzionare nel registro fondiario (art. 14 LAFE): |
a | l'obbligo di usare il fondo permanentemente per lo scopo per cui l'acquisto è autorizzato e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica dello scopo d'utilizzazione; |
b | per i terreni edificabili, l'obbligo di cominciare la costruzione entro un dato termine e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica rilevante dei piani di costruzione; |
c | per i fondi che servono come investimento di capitali di assicuratori stranieri, per la previdenza in favore del personale, per scopi di utilità pubblica oppure per la costruzione di abitazioni sociali, un divieto di alienazione decennale a contare dall'acquisto; |
d | per i fondi concernenti le abitazioni sociali, il divieto all'acquirente di usare personalmente le abitazioni; |
e | per le abitazioni secondarie ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, l'obbligo di alienarle entro due anni qualora l'acquirente non le usi più come tali; |
f | per le abitazioni di vacanza, il divieto di locarle tutto l'anno; |
g | per gli apparthotel, l'obbligo di lasciare le unità d'abitazione agli esercenti per la gestione alberghiera in conformità con l'atto di costituzione della proprietà per piani e il regolamento di amministrazione e di utilizzazione (art. 7); |
h | per l'acquisto di quote di società immobiliari, il divieto di alienare o costituire in pegno le quote durante il divieto di alienazione (lett. c) e l'obbligo di depositare irrevocabilmente i titoli a nome dell'acquirente presso una cassa di depositi designata dal Cantone. |
3 | L'autorità di prima istanza può imporre ulteriori oneri per assicurare che il fondo sia usato conformemente allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
4 | È considerato motivo imperativo per la revoca totale o parziale di un onere (art. 14 cpv. 4 LAFE) , una modifica delle circostanze dell'acquirente che renda impossibile o incomportabile l'adempimento dell'onere. |
5 | Il controllo dell'adempimento degli oneri spetta all'autorità di prima istanza oppure, se essa non agisce, alle autorità legittimate a ricorrere. |
2.4 Die Vorinstanzen haben einerseits die Parteien zur Einhaltung der ursprünglichen Verträge gemahnt, andererseits die
BGE 130 II 290 S. 297
Beschwer degegner verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerin haben sie aber nicht einen bestimmten Vertragsinhalt vorgeschrieben. Für den Fall, dass sich die Parteien auf einen geänderten Vertrag nicht einigen können, gehen sie offenbar davon aus, die Ziviljustiz sei zuständig; die Verwaltungsbehörden könnten von Seiten des öffentlichen Rechts einzig den Widerruf der Erwerbsbewilligungen prüfen und die Akten im Sinne von Art. 30
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 30 Inadempimento di oneri - 1 Chiunque, intenzionalmente, disattende un onere, è punito con una pena detentiva sino a tre anni o con una pena pecuniaria.54 |
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1 | Chiunque, intenzionalmente, disattende un onere, è punito con una pena detentiva sino a tre anni o con una pena pecuniaria.54 |
2 | Se l'autore ha agito per negligenza, la pena è della multa sino a 50 000 franchi. |
3 | Se l'onere è successivamente revocato o se l'autore lo adempie successivamente, la pena è della multa sino a 20 000 franchi. |
4 | Il giudice penale non può pronunciare la sentenza fino alla conclusione definitiva di un procedimento per revoca dell'onere. |
2.5 In dem von den Vorinstanzen und den Beschwerdegegnern angerufenen BGE 118 Ib 178 E. 4c S. 185 hat das Bundesgericht ausgeführt, das ursprüngliche Betriebskonzept und die entsprechenden Bewirtschaftungsverträge gemäss Globalbewilligung blieben in Kraft, solange keine neuen Verträge abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt seien. Allerdings war in jenem Fall die Ausgangslage insofern anders als hier, als nicht die Bewirtschafterin den Abschluss eines neuen Vertrags verlangt hatte, sondern umgekehrt die Eigentümer der einzelnen Wohnungen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht beantragt hatten, weil die Voraussetzungen für einen Hotelbetrieb nicht gegeben seien. Diesem Antrag gab das Bundesgericht nicht statt, wobei es anführte, die
BGE 130 II 290 S. 298
Wohnungseigentümer hätten es nicht in der Hand, durch Verweigerung ihrer Mitwirkung den hotelmässigen Betrieb zu verunmöglichen. In diesem Zusammenhang erfolgte dann beiläufig noch die (dort nicht entscheidwesentliche) erwähnte Bemerkung, die ursprünglichen Verträge blieben in Kraft. Ebenso beiläufig wurde diese Aussage in einem vergleichbaren Fall bestätigt (Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. März 1994, E. 8). Über einen ähnlich gelagerten Sachverhalt, wie er vorliegend zu beurteilen ist, war in einem Entscheid aus dem Jahre 1996 zu befinden. Dort konnten sich die Wohnungseigentümer und der Hotelbetreiber ebenfalls nicht auf einen neuen Vertrag einigen; das Grundbuchinspektorat setzte daraufhin einen neuen Vertrag in Kraft, was aber auf Beschwerde hin vom Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden als nichtig erklärt wurde, da das Grundbuchinspektorat nicht Verträge in Kraft setzen könne. Dieses Urteil des Verwaltungsgerichts blieb unangefochten. In der Folge ermahnte das Grundbuchinspektorat die Beteiligten im Sinne von Art. 25
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
BGE 130 II 290 S. 299
Immerhin führte das Bundesgericht weiter aus, die kategorische Weigerung der Wohnungseigentümer, von den ursprünglichen Vertragsbedingungen abzuweichen, sei eine der Ursachen dafür gewesen, weshalb die Bewirtschaftungsauflagen nicht eingehalten worden seien bzw. die Voraussetzungen für die zukünftige Einhaltung der Auflagen nicht hätten geschaffen werden können (Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Das Bundesgericht hat also dort bereits eine Pflicht der Wohnungseigentümer anerkannt, gegebenenfalls von den ursprünglichen Vertragskonditionen abzuweichen, wenn sich erweist, dass mit diesen ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist. Die Frage ist damit nur noch, ob die Verwaltungsbehörden befugt sind, einen bestimmten Vertragsinhalt vorzuschreiben. Der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich die Antwort nicht entnehmen, da sich die Frage in dieser Form noch nie gestellt hat. Sie ist hier zu beantworten.
2.6 Es trifft zwar zu, dass die Verwaltungsbehörden nicht hoheitlich einen privatrechtlichen Vertrag zwischen Privaten in Kraft setzen können. Indessen ist zu beachten, dass in den ursprünglichen Bewilligungen die Auflage aufgenommen worden ist, eine Aufhebung und Änderung des Mustermietvertrags sei nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde zulässig. Der Inhalt der vorliegend streitigen Mietverträge entspricht somit nicht ausschliesslich der privatautonomen Willenseinigung der Parteien, sondern ist öffentlichrechtlich durch eine behördliche Verfügung genehmigt worden, die insoweit eine privatrechtsgestaltende Verfügung darstellt. Dies ist kein unzulässiger behördlicher Übergriff in das Privatrecht bzw. in die Privatautonomie, sondern eine Voraussetzung dafür, dass die öffentlichrechtlich vorgeschriebene Bewilligung erteilt werden konnte. Es muss daher auch zulässig sein, dass die Behörde nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf bzw. die Anpassung fehlerhafter Verfügungen (dazu BGE 127 II 306 E. 7a S. 313 f. mit Hinweisen) auf diese ursprünglich verfügte Vertragsgenehmigung zurückkommt, wenn sich erweist, dass mit dem früher genehmigten Vertrag die Bewirtschaftungsverpflichtung nicht aufrechterhalten bleiben kann. Zwar ist grundsätzlich der Widerruf einer privatrechtsgestaltenden Verfügung nicht mehr möglich, wenn das zustimmungsbedürftige privatrechtliche Rechtsgeschäft vollzogen ist (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002,
BGE 130 II 290 S. 300
N. 1021, S. 209). Dies gilt aber nur für Verfügungen, die einen einmaligen Rechtsakt betreffen. Der hier zur Diskussion stehende Zustimmungsvorbehalt für den Inhalt des Mietvertrags betrifft indessen nicht bloss den einmaligen Akt des Erwerbs, sondern dient der dauerhaften Sicherung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Er hat den Charakter eines verwaltungsrechtlichen Dauerrechtsverhältnisses. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass die Verwaltungsbehörde während der Dauer dieses Verhältnisses eine Vertragsänderung anordnet bzw. die Auflage in der ursprünglichen Bewilligung dahin ändert, dass ein Vertrag mit einem neuen, von den Verwaltungsbehörden festgelegten Inhalt geschlossen werden muss. Die Bewilligungsinhaber sind dann unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, diese (geänderte) Auflage einzuhalten, das heisst den geänderten Vertrag gemäss behördlich festgelegtem Inhalt abzuschliessen (oder andernfalls die Wohnung zu verkaufen). Dies bedeutet nicht eine unmittelbare Inkraftsetzung des geänderten Vertrags zwischen den Privaten (wozu die Verwaltungsbehörden nicht befugt wären), sondern eine Anpassung der ursprünglichen Bewilligungsauflage. Die Befugnis der Verwaltungsbehörde dazu ergibt sich aus Art. 25
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 25 - 1 L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
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1 | L'autorizzazione è revocata d'ufficio se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte oppure se, nonostante diffida, non adempie un onere. |
1bis | L'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione.48 |
2 | Sono fatte salve le sanzioni secondo il diritto in materia di stranieri. |
2.7 Insgesamt erweist sich, dass das Bewilligungsgesetz, entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts, den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit gibt, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren.
2.8 Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich mit den bisherigen Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht möglich ist. Zudem sind auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, die auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags ihre Wohnungen gekauft haben. Grundsätzlich können Bewilligungen nicht widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch gemacht haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch einen Widerruf vernichtet würden (HÄFELIN/MÜLLER, a.a.O., N. 1015 f., S. 208). Indessen ist
BGE 130 II 290 S. 301
im Bewilligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung ausdrücklich vorgesehen, wenn die Auflage nicht eingehalten werden kann. Umso mehr muss es zulässig sein, eine Anpassung der Mietkonditionen anzuordnen, um dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustellen und einen sonst drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen muss; insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des Appartements einen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E. 4c; Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer verändert werden müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, dann wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem Fall müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 14 Abs. 4
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
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1 | L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
2 | Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni. |
3 | Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario. |
4 | Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi. |
5 | Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento. |
2.9 Aufgrund der in den Akten liegenden Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH-Gutachten) sowie des auch von den Beschwerdegegnern nicht bestrittenen Umstandes, dass offenbar die Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerin jeweils nach kurzer Zeit zahlungsunfähig geworden sind, erscheint glaubhaft, dass mit den Konditionen der bisherigen Mietverträge ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist; Gründe dafür bilden einerseits die hohen Mietzinse von 43 %, andererseits die grosszügige Regelung der Eigenbelegung. Die Vorinstanzen haben aufgrund ihrer Rechtsauffassung diese Frage indessen nicht abschliessend geprüft. Es kann nicht Sache des Bundesgerichts sein, in erster Instanz die Beurteilung der wirtschaftlichen Tragbarkeit vorzunehmen, zumal die Beschwerdegegner die Grundlagen und Folgerungen des SGH-Gutachtens bestreiten. Das Bundesgericht kann daher jedenfalls zurzeit die Beschwerdegegner nicht ermahnen, einen Mietvertrag gemäss den Vorgaben des SGH-Gutachtens abzuschliessen. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Sache an das Grundbuchinspektorat zurückzuweisen (Art. 114 Abs. 2
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SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
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1 | L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente. |
2 | Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni. |
3 | Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario. |
4 | Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi. |
5 | Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento. |
BGE 130 II 290 S. 302
rechtlichen Gehörs an die Beschwerdegegnerschaft - zu prüfen haben, ob eine Anpassung der Mietverträge erforderlich ist, um den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Dabei wird es auch zu prüfen haben, ob diese Änderung rückwirkend angeordnet werden muss. Bejahendenfalls wird es zu prüfen haben, ob diese Anpassungen den Wohnungseigentümern zumutbar sind. Wird auch dies bejaht, so sind die Bewilligungsauflagen entsprechend zu ändern und die Wohnungseigentümer unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, den Mietvertrag gemäss dem behördlich neu festgelegten Inhalt abzuschliessen. Andernfalls ist eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ins Auge zu fassen.