BGE-128-III-104 - 2002-01-24 - DTF - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - Realizzazione a trattative private di un fondo nel fallimento (art. 256 LEF). Opportunità di un secondo scambio di scritti

Urteilskopf

128 III 104

19. Arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites dans la cause X. (recours LP). 7B.256/2001 du 24 janvier 2002

Regeste (de):

Verwertung eines Grundstückes durch Freihandverkauf im Konkursverfahren (Art. 256 SchKG).

Zweckmässigkeit eines zweiten Schriftenwechsels (E. 1a). Das Bundesgericht kann bei Vorliegen eines Nichtigkeitsgrundes "ultra" oder "extra petita" entscheiden (E. 1b).

Der Freihandverkauf bedarf wie die öffentliche Versteigerung keiner öffentlichen Beurkundung, und der Eigentumserwerb erfolgt durch die zu protokollierende Verfügung des Konkursamtes oder der Konkursverwaltung, mit welcher das zu verwertende Grundstück dem berücksichtigten Anbieter zugewiesen wird (E. 2 und 3; Änderung der Rechtsprechung).

Auf den Freihandverkauf sind insbesondere Art. 58 Abs. 3 und Art. 67 VZG, welche die Identität des Anbieters und der im Grundbuch als Eigentümer einzutragenden Person betreffen, sowie die Regelung gemäss Art. 143 SchKG und Art. 63 VZG beim Zahlungsverzug des Ersteigerers anwendbar (E. 4). Folgen der Nichtigkeit eines Freihandverkaufes im konkreten Fall (E. 5).

Regeste (fr):

Réalisation d'un immeuble de gré à gré dans la faillite (art. 256 LP).

Opportunité d'un second échange d'écritures (consid. 1a). L'existence d'un motif de nullité absolue autorise le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita" (consid. 1b).

Dans la vente de gré à gré, comme dans les enchères publiques, il n'est pas besoin d'un acte authentique et la propriété est acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue (consid. 2 et 3; modification de la jurisprudence).

Sont notamment applicables à la vente de gré à gré les dispositions des art. 58 al. 3 et 67 ORFI concernant l'identité de l'auteur de l'offre et de la personne à inscrire comme propriétaire, et celles des art. 143 LP et 63 ORFI traitant de la demeure de l'adjudicataire (consid. 4). Conséquences de la nullité de la vente de gré à gré en l'espèce (consid. 5).

Regesto (it):

Realizzazione a trattative private di un fondo nel fallimento (art. 256 LEF).

Opportunità di un secondo scambio di scritti (consid. 1a). L'esistenza di un motivo di nullità assoluta permette al Tribunale federale di statuire "ultra" o "extra petita" (consid. 1b).

In una vendita a trattative private, come nell'ambito dei pubblici incanti, non è necessario allestire un atto pubblico e la proprietà viene acquisita mediante decisione, verbalizzata dall'ufficio o dall'amministrazione del fallimento, di attribuire l'oggetto da realizzare a colui che ha formulato l'offerta accettata (consid. 2 e 3; modifica della giurisprudenza).

Sono segnatamente applicabili alla vendita a trattative private gli art. 58 cpv. 3 e 67 RFF concernenti l'identità dell'autore dell'offerta e della persona da iscrivere come proprietario, e gli art. 143 LEF e 63 RFF che trattano la mora dell'aggiudicatario (consid. 4). Conseguenze della nullità della vendita a trattative private nella fattispecie (consid. 5).

Sachverhalt ab Seite 105

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L'administration spéciale de la faillite de M. a été chargée de réaliser deux parcelles de terrain, copropriété du failli et de J. Dans le cadre de la procédure de l'art. 256 LP, des offres d'achat ont été formulées: par S. SA, pour le compte d'un client non désigné (1'600'000 fr., montant porté à 1'700'000 fr. le 11 mai 2000), par C. (1'600'000 fr. le 11 avril 2000) et par X. (1'675'000 fr. le 20 juin 2000), société en formation qui sera inscrite au registre du commerce le 19 décembre 2000. Il a été décidé de procéder à des "enchères privées", qui ont eu lieu le 13 juillet 2000. Aux termes du procès-verbal établi à cette occasion, S. SA a fait la meilleure offre (1'835'000 fr.); ce prix était donc retenu et les parcelles seraient vendues à cette société; au cas où celle-ci ne s'exécuterait pas, l'offre immédiatement inférieure formulée pour le compte de X. en formation (1'830'000 fr.) serait
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retenue et exécutée. Aucune promesse de vente ou vente n'a toutefois été passée dans le délai octroyé, le copropriétaire J. s'opposant à la vente. Finalement, avec l'accord de celui-ci, la vente notariée a eu lieu les 7 et 12 décembre 2000, mais elle a été conclue avec Y., non avec S. SA. Elle a été publiée le 2 février 2001. Le 26 mars 2001, X. a porté plainte en concluant principalement à l'annulation de l'adjudication des parcelles en cause à S. SA, à l'annulation de la vente à Y. et à l'adjudication desdites parcelles à elle-même; subsidiairement, elle a conclu à ce qu'il soit procédé à une nouvelle vente aux enchères. La plainte a été rejetée par les autorités cantonales de surveillance. X. a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en reprenant ses conclusions formulées en instance cantonale. Elle ne demande toutefois plus l'annulation de l'attribution et de la vente, mais la simple constatation de leur nullité. La Chambre des poursuites et des faillites a admis le recours et annule l'arrêt attaqué.
Erwägungen

Considérant en droit:

1. a) La question de l'opportunité d'un second échange d'écritures s'est posée à l'occasion de la demande de prolongation du délai de réponse présentée par l'une des intimées. Il n'y a toutefois pas lieu d'ordonner une telle mesure d'instruction en l'absence de requête formelle dans ce sens. Au demeurant, la Chambre de céans se trouve suffisamment renseignée en l'état sur le fond de l'affaire. b) En vertu des art. 63 al. 1 et 81 OJ, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties. Cette règle subit des exceptions, dont l'une résultant du pouvoir de surveillance: l'existence d'un motif de nullité absolue autorise en effet le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita", et donc à décider lui-même d'une mesure en dehors de toute conclusion (SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 794 et la jurisprudence citée). La différence entre les conclusions prises en instance cantonale (annulation) et celles formulées dans le présent recours (constatation de la nullité) n'empêcherait donc pas le Tribunal fédéral, s'il admettait le recours et que la cause soit en état d'être jugée, de corriger, modifier, réformer et redresser l'acte de poursuite ou la décision de l'autorité de surveillance précédente (art. 21 LP; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 13 ad art. 21 LP).
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2. L'art. 132a LP - applicable ici par renvoi de l'art. 259 LP - prévoit que la réalisation peut être attaquée par une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré (al. 1) dans le délai de dix jours (art. 17 al. 2 LP) dès la connaissance de l'acte attaqué et du motif de la contestation (al. 2), le droit de plainte s'éteignant toutefois un an après la réalisation (al. 3). Ce délai d'une année, selon les constatations de l'arrêt attaqué, a été respecté en l'espèce. Quant au délai de dix jours, la recourante ne conteste pas qu'il ne l'a pas été; elle se prévaut toutefois de l'art. 22 al. 1 LP, qui prévoit la nullité des mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes ne participant pas à la procédure, et enjoint aux autorités de surveillance de constater cette nullité indépendamment de toute plainte, c'est-à-dire en tout temps, en dehors de tout délai de plainte (GILLIÉRON, op. cit., n. 12 ad art. 22 LP).
A ce propos, la recourante qualifie d'insoutenable la thèse de la cour cantonale affirmant que les dispositions relatives aux enchères publiques (art. 257 ss LP et art. 45 ss de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]) ne sont pas applicables par analogie à la vente de gré à gré et refusant par conséquent de voir une cause de nullité absolue dans les irrégularités des enchères privées litigieuses, l'inexactitude du procès-verbal dressé à leur issue, la modification ultérieure des conditions de vente et la signature de l'acte notarié par une autre société que l'adjudicataire. Plus particulièrement, la recourante reproche à l'autorité cantonale de se fonder essentiellement sur la jurisprudence du Tribunal fédéral subordonnant la validité de la vente de gré à gré à un acte authentique et le transfert de propriété à l'inscription au registre foncier (ATF 106 III 79 consid. 7 p. 85), sans tenir compte de l'opinion contraire soutenue par la majorité de la doctrine. La présente espèce offre l'occasion de revoir la question, et ce, comme on l'exposera ci-après, dans le sens de cette opinion majoritaire.
3. a) Les modes de réalisation des enchères publiques et de la vente de gré à gré se différencient surtout dans la manière dont se forme le prix, mais leur nature juridique est la même: l'un et l'autre se caractérisent comme une institution de l'exécution forcée, un acte de la puissance publique ayant pour but de réaliser le patrimoine mis sous main de justice et susceptible par conséquent d'être attaqué par voie de plainte au sens des art. 17 ss LP (ATF 106 III 79 consid. 4 p. 82; art. 132a LP et Message concernant la révision de la LP du 8 mai 1991, p. 112).

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b) Si la jurisprudence précitée soumet les deux modes de réalisation à des exigences de forme différentes, c'est, d'une part, parce que dans les enchères publiques - et contrairement à ce qui se passerait pour la vente de gré à gré - l'enchère doit être précédée d'une procédure préliminaire fixée avec précision (publication de l'enchère, établissement de l'état des charges, procédure d'épuration de l'état des charges, établissement des conditions de la vente aux enchères); c'est, d'autre part, parce que l'adjudication a lieu publiquement et qu'elle est par conséquent soumise au contrôle du public (ATF 106 III 79 consid. 7 p. 85). Le premier argument, tiré de l'existence d'une procédure préliminaire pour les enchères publiques, ne tient plus au regard de l'art. 143b al. 2 LP, entré en vigueur le 1er janvier 1997 (RO 1995 p. 1227, 1309). Cette disposition prévoit, en effet, que la vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'après l'épuration de l'état des charges au sens de l'art. 138 al. 2 ch. 3 et al. 3, et de l'art. 140 LP, ainsi qu'en application par analogie des dispositions sur le contenu des conditions de vente (art. 135 LP), le mode de paiement (art. 136 LP) et le terme pour le paiement (art. 137 LP). Si, comme dans le cas particulier, la vente de gré à gré a lieu dans le cadre d'une faillite (art. 256 al. 1 LP), elle intervient de toute façon après que l'office a procédé à l'épuration de l'état des charges (art. 26 et 58 al. 2 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 13 juillet 1911 sur l'administration des offices de faillite [OAOF; RS 281.32], 125 ORFI), les dispositions correspondantes sur les conditions de vente, les mode et terme de paiement, savoir les art. 45 ORFI (spéc. al. 1 let. a et e), 46 ss et 63 ORFI, étant applicables par analogie en vertu du renvoi des art. 259 LP et 130 al. 1 ORFI. Le second argument, fondé sur le contrôle du public, n'est pas pertinent car la publicité des enchères n'est pas destinée à permettre un contrôle du public, mais à permettre au plus grand nombre possible d'amateurs de participer aux enchères (GILLIÉRON, op. cit., n. 32 s. ad art. 143b LP). c) L'acte de vente de gré à gré attaquable par la voie de la plainte, en vertu des art. 132a al. 1 et 259 LP, est la décision de l'office d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue. L'office doit en dresser procès-verbal (art. 8 al. 1 LP; cf. art. 72 s . OAOF), et ce procès-verbal, qui jouit de la foi publique (art. 9 CC et 8 al. 2 LP), est le titre de légitimation certifiant l'acquisition, par l'attributaire, de la propriété de l'objet mis en vente. Il s'agit là, comme pour l'adjudication dans les enchères publiques, d'un mode d'acquisition
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originaire: le transfert de propriété intervient de par la loi, en vertu de la décision de l'administration de la faillite, l'inscription au registre foncier, à requérir d'office par celle-ci (cf. art. 66 al. 1 ORFI), ayant un caractère simplement déclaratif (art. 656 al. 2 CC; cf. P.-H. STEINAUER, Les droits réels, tome I, 3e éd., § 17 n. 700 et tableau en p. 197). Ainsi que la doctrine l'admet actuellement dans sa très grande majorité, l'exigence de la forme authentique, en tant surtout qu'elle vise à fournir une base sûre pour l'inscription au registre foncier, ne se justifie donc pas à l'égard de la décision d'attribution de gré à gré, consignée - comme pour l'adjudication des enchères publiques - dans un procès-verbal jouissant de la foi publique et établi sur la base d'actes préparatoires tels que l'apport d'extraits du registre foncier (art. 8 et 28 ORFI; art. 26 et 58 al. 2 OAOF) et l'épuration de l'état des charges (AMONN/GASSER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, § 28 n. 75; BLUMENSTEIN, Handbuch des schweizerischen Schuldbetreibungsrechtes, p. 440; GILLIÉRON, op. cit., n. 29 ss ad art. 143b LP; HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ZOBL, in Commentaire zurichois, n. 64 ad art. 656 CC; HÄUSERMANN/STÖCKLI/FEUZ, in Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Staehelin/Bauer/Staehelin, n. 57 ss ad 143b LP; JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, SchKG, 4e éd. 1997/99, n. 11 ad art. 143b LP; FRANCO LORANDI, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse St-Gall 1994, p. 101 ss; contra: H. DESCHENAUX, Le registre foncier, in Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II, 2, p. 262 n. 14; MEYER-HAYOZ, in Commentaire bernois, n. 102 ad art. 656 CC; HERMANN LAIM, in Commentaire bâlois, n. 44 ad art. 656 CC; FELIX STUTZ, Der Freihandverkauf im SchKG, thèse Zurich 1978, p. 97). Il y a lieu, en conséquence, d'abandonner la jurisprudence de l' ATF 106 III 79 (consid. 7 p. 85) et de poser que dans la vente de gré à gré, comme dans les enchères publiques, il n'est pas besoin d'un acte authentique et que la propriété est acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue.
4. Il résulte du considérant 3b ci-dessus que c'est à tort, vu les renvois prévus aux art. 143b al. 2 , 259 LP et 130 al. 1 ORFI, que l'autorité cantonale a déclaré inapplicables de façon générale les règles des enchères publiques des art. 257 ss LP et 45 ss ORFI (cf. AMONN/GASSER, op. cit., § 47 n. 26) et, plus particulièrement, celles des art. 58 al. 3 et 67 ORFI (identité de l'auteur de l'offre et
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de la personne à inscrire comme propriétaire) et des 143 LP et 63 ORFI (demeure de l'adjudicataire). a) Aux termes de l'art. 58 al. 3 ORFI, sont irrecevables les offres faites pour le compte de personnes qui ne sont pas nommément désignées ou qui ne le seront qu'ultérieurement ou de personnes juridiques encore inexistantes. Une telle norme, ou condition de vente, se comprend aisément s'agissant d'un transfert de propriété à inscrire au registre foncier, compte tenu des exigences de sécurité juridique liées à une telle inscription. C'est pourquoi le procès-verbal spécial qui, en vertu de l'art. 72 OAOF, doit être rédigé pour chaque enchère, mentionnera notamment la déclaration du fonctionnaire dirigeant les enchères que "l'immeuble est adjugé pour le prix de fr. ... à N. N.", cette indication devant être signée par l'adjudicataire "qui prendra expressément cette qualité" (art. 73 OAOF). On ne voit aucune raison de ne pas appliquer cette règle par analogie à la vente de gré à gré, vu l'assimilation de celle-ci, pour ce qui est de sa nature juridique, aux enchères publiques. C'est d'ailleurs - mutatis mutandis - ce qui a été fait en l'occurrence, où l'administrateur de la faillite chargé de la vente de gré à gré a mentionné dans le procès-verbal d'attribution que "le prix de 1'835'000.- est retenu et les parcelles seront vendues à la société S. SA". Comme il a été exposé plus haut (consid. 3c), l'administration de la faillite est tenue, également dans le cadre de la vente de gré à gré, de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'attribution au plus offrant (art. 66 ORFI). En outre, en vertu de l'art. 67 ORFI, elle ne peut faire inscrire comme propriétaire au registre foncier que celui auquel l'immeuble a été adjugé. Les règles susmentionnées sont impératives. Destinées à garantir la sécurité du droit, elles sont édictées dans l'intérêt public. b) Que la réalisation forcée ait lieu aux enchères publiques ou de gré à gré, les art. 143 LP et 63 ORFI s'appliquent lorsque l'adjudicataire ou acquéreur a obtenu un terme de paiement et qu'il est en demeure, cette situation devant entraîner la révocation de l'adjudication ou de l'attribution de gré à gré et l'organisation de nouvelles enchères, avec obligation pour le précédent adjudicataire ou acquéreur et ses cautions de réparer le dommage éventuel (GILLIÉRON, op. cit., n. 12, 31 et 49 ss ad 143 LP; HÄUSERMANN/STÖCKLI/FEUZ, loc. cit., n. 30 ad art. 143b LP). Le devoir de révoquer l'adjudication ou l'attribution n'est par ailleurs pas limité dans le temps, la procédure des art. 143 LP et 63 ORFI devant être engagée même
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lorsque l'acquéreur est depuis longtemps en "possession de l'immeuble" (ATF 35 I 227 consid. 1) car, dès lors qu'il ne peut disposer du droit de propriété qui lui avait été adjugé ou attribué de gré à gré, la sécurité du droit ne saurait être compromise (GILLIÉRON, op. cit., n. 35 ad art. 143 LP).
5. En l'espèce, à défaut de pouvoir mener à terme l'attribution décidée en faveur de S. SA ou, subsidiairement, en faveur de X., qui était juridiquement encore inexistante, l'administration spéciale devait révoquer l'attribution et ordonner immédiatement de nouvelles enchères (art. 63 al. 1 ORFI par analogie). En acceptant de vendre les parcelles en cause et de faire inscrire au registre foncier une personne (Y.) qui n'avait pas formulé d'offre et n'était pas l'acquéreur désigné dans le procès-verbal d'attribution, l'administration de la faillite a clairement violé les dispositions, impératives et édictées dans l'intérêt public, des art. 58 al. 3 et 67 ORFI. Ce motif suffit pour constater la nullité de la vente litigieuse selon l'art. 22 al. 1 LP, sans qu'il soit encore besoin d'examiner ce qu'il en est de la violation des art. 143 LP et 63 ORFI également invoquée par la recourante. Le recours doit par conséquent être admis et l'arrêt attaqué annulé. La nullité selon l'art. 22 LP ayant un effet "ex tunc" (GILLIÉRON, op. cit., n. 14 ad art. 21 LP; FLAVIO COMETTA, in Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Staehelin/Bauer/Staehelin, n. 20 ad art. 22 LP), les conséquences en sont les suivantes dans le cas particulier: l'attribution des parcelles litigieuses à S. SA est révoquée, faute d'avoir été suivie d'exécution; l'offre immédiatement inférieure formulée par X. ne peut pas être retenue, cette personne juridique étant encore inexistante au moment déterminant (art. 58 al. 3 ORFI); la vente effectuée en faveur de Y. est nulle, faute pour celle-ci de posséder la qualité d'adjudicataire ou d'attributaire, et donc de justifier d'un titre d'acquisition valable (art. 67 ORFI). L'administration spéciale doit dès lors procéder à de nouvelles enchères.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 256 - 1 I beni appartenenti alla massa sono realizzati per cura dell'amministrazione ai pubblici incanti o, se i creditori lo deliberano, a trattative private.
¹	I beni appartenenti alla massa sono realizzati per cura dell'amministrazione ai pubblici incanti o, se i creditori lo deliberano, a trattative private.
²	I beni costituiti in pegno non possono essere realizzati in modo diverso dai pubblici incanti se non col consenso dei creditori pignoratizi.
³	I beni di cospicuo valore e i fondi possono essere realizzati a trattative private soltanto se è stata data la possibilità ai creditori di formulare offerte superiori.458
⁴	Le pretese fondate sugli articoli 286 a 288 non possono essere realizzate ai pubblici incanti né altrimenti alienate.459

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 58 - 1 Offerte fatte sotto condizioni o riserve o indeterminate quanto al loro importo non possono essere accettate.
¹	Offerte fatte sotto condizioni o riserve o indeterminate quanto al loro importo non possono essere accettate.
²	Prima di procedere all'aggiudicazione l'ufficio potrà chiedere a chi ha fatto offerta in nome altrui o quale rappresentante di una persona giuridica la giustificazione della sua veste. Gli atti giustificativi sono aggiunti all'incarto, se l'aggiudicazione vien fatta al rappresentante.
³	Non verranno accettate le offerte fatte per persone non designate o da designarsi più tardi o per enti giuridici non ancora esistenti.
⁴	Le offerte fatte per iscritto devono essere comunicate agli astanti prima dell'inizio dell'asta e devono essere prese in considerazione alle medesime condizioni delle offerte verbali.79

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 143 - 1 Se il pagamento non è fatto nel termine prescritto, l'aggiudicazione è revocata e l'ufficio d'esecuzione ordina immediatamente un nuovo incanto. L'articolo 126 è applicabile.287
¹	Se il pagamento non è fatto nel termine prescritto, l'aggiudicazione è revocata e l'ufficio d'esecuzione ordina immediatamente un nuovo incanto. L'articolo 126 è applicabile.287
²	Il precedente deliberatario ed i suoi fideiussori rispondono della minor somma ricavata e d'ogni altro danno. Gli interessi perduti sono calcolati nella misura del cinque per cento.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 256 - 1 I beni appartenenti alla massa sono realizzati per cura dell'amministrazione ai pubblici incanti o, se i creditori lo deliberano, a trattative private.
¹	I beni appartenenti alla massa sono realizzati per cura dell'amministrazione ai pubblici incanti o, se i creditori lo deliberano, a trattative private.
²	I beni costituiti in pegno non possono essere realizzati in modo diverso dai pubblici incanti se non col consenso dei creditori pignoratizi.
³	I beni di cospicuo valore e i fondi possono essere realizzati a trattative private soltanto se è stata data la possibilità ai creditori di formulare offerte superiori.458
⁴	Le pretese fondate sugli articoli 286 a 288 non possono essere realizzate ai pubblici incanti né altrimenti alienate.459

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 256 - 1 I beni appartenenti alla massa sono realizzati per cura dell'amministrazione ai pubblici incanti o, se i creditori lo deliberano, a trattative private.
¹	I beni appartenenti alla massa sono realizzati per cura dell'amministrazione ai pubblici incanti o, se i creditori lo deliberano, a trattative private.
²	I beni costituiti in pegno non possono essere realizzati in modo diverso dai pubblici incanti se non col consenso dei creditori pignoratizi.
³	I beni di cospicuo valore e i fondi possono essere realizzati a trattative private soltanto se è stata data la possibilità ai creditori di formulare offerte superiori.458
⁴	Le pretese fondate sugli articoli 286 a 288 non possono essere realizzate ai pubblici incanti né altrimenti alienate.459

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 132^a - 1 La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso contro l'aggiudicazione o l'atto di vendita a trattative private.
¹	La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso contro l'aggiudicazione o l'atto di vendita a trattative private.
²	Il termine di ricorso previsto dall'articolo 17 capoverso 2 decorre dal momento in cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell'atto contestato e poteva conoscere i motivi d'impugnazione.
³	Il diritto di ricorso è perento un anno dopo la realizzazione.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
²	Il ricorso30 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.31

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 22 - 1 Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
¹	Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
²	L'ufficio può sostituire la decisione nulla con una nuova decisione. Nondimeno, se presso l'autorità di vigilanza è pendente un procedimento ai sensi del capoverso 1, la sostituzione è ammissibile fino all'invio della risposta da parte dell'ufficio.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 257 - 1 Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
¹	Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
²	Ove siano da realizzare fondi, il bando dev'essere pubblicato almeno un mese prima dell'incanto e indicare il giorno dal quale le condizioni dell'incanto saranno depositate, per l'ispezione, presso l'ufficio dei fallimenti.
³	Un esemplare del bando sarà notificato ad ogni singolo creditore ipotecario con l'indicazione del prezzo di stima.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 45 - 1 Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
¹	Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
^a	la menzione che il fondo è messo all'asta con tutti gli oneri che lo gravano secondo l'elenco oneri (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), e che i relativi obblighi personali del debitore non scaduti saranno imposti all'aggiudicatario nella misura in cui non siano coperti dal ricavo della vendita (art. 135 LEF);
^b	se sono da realizzarsi più fondi, la menzione se essi saranno messi all'incanto in blocco o in gruppi ed in quali, o singolarmente e, eventualmente, in quale ordine;
^c	se deve aver luogo un doppio turno d'asta per fondo o pei suoi accessori (art. 42, 57 e 104), la menzione che il miglior offerente del primo turno resterà vincolato fino a compimento del secondo (art. 56);
^d	l'indicazione delle somme pagabili in contanti sul prezzo di vendita e la menzione delle poste che l'aggiudicatario dovrà assumere oltre questo prezzo (art. 46 e 49);
^e	la menzione se, e eventualmente fino a concorrenza di quale importo, il prezzo di aggiudicazione dovrà essere pagato all'atto dell'incanto o se è concesso un termine di pagamento a stregua dell'articolo 136 della LEF, e, in questo caso, quale garanzia deve essere prestata per la scadenza prorogata e se questa garanzia dovrà essere prestata all'atto dell'incanto o entro un termine fisso. Nel caso in cui il pagamento sia da farsi o la garanzia da prestarsi all'atto dell'incanto, si indicherà che l'aggiudicazione dipende dall'esecuzione di queste prestazioni e che quindi ogni offerente resta vincolato finché non sia perfetta l'aggiudicazione all'offerente che lo precede;
^f	se l'ufficio intende che per essere accolta un'offerta debba superare la precedente di una determinata somma, l'indicazione di questa somma;
^g	la clausola escludente ogni garanzia da parte dell'ufficio.
²	L'elenco degli oneri, rettificato in conformità dei risultati di ricorsi o di cause, sarà annesso quale appendice alle condizioni dell'incanto.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 143^b - 1 In luogo dell'incanto, si può fare la vendita a trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima.
¹	In luogo dell'incanto, si può fare la vendita a trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima.
²	La vendita può aver luogo soltanto dopo l'appuramento dell'elenco oneri ai sensi degli articoli 138 capoverso 2 numero 3 e capoverso 3 nonché 140, come pure in applicazione per analogia degli articoli 135 a 137.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
¹	L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
²	Il bando contiene:
¹	il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto;
²	l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto;
³	Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.281

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati).
¹	Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati).
²	L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109.
³	L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 135 - 1 Le condizioni dell'incanto devono indicare che i fondi sono aggiudicati con tutti gli oneri che li gravano (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati) e che le obbligazioni personali che ne derivano sono accollate al deliberatario. Il precedente debitore di un'ipoteca o di una cartella ipotecaria è liberato se il creditore non gli notifica entro un anno dall'aggiudicazione di tenerlo ancora per obbligato (art. 832 CC275). Se sono esigibili, i debiti garantiti da pegno immobiliare non vengono assegnati, bensì estinti col ricavo della realizzazione.276
¹	Le condizioni dell'incanto devono indicare che i fondi sono aggiudicati con tutti gli oneri che li gravano (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati) e che le obbligazioni personali che ne derivano sono accollate al deliberatario. Il precedente debitore di un'ipoteca o di una cartella ipotecaria è liberato se il creditore non gli notifica entro un anno dall'aggiudicazione di tenerlo ancora per obbligato (art. 832 CC275). Se sono esigibili, i debiti garantiti da pegno immobiliare non vengono assegnati, bensì estinti col ricavo della realizzazione.276
²	Le condizioni dell'incanto stabiliscono inoltre quali spese debba sostenere il deliberatario.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 136 - 1 L'ufficiale stabilisce il modo di pagamento nelle condizioni d'incanto; può accordare un termine per il pagamento di sei mesi al massimo.
¹	L'ufficiale stabilisce il modo di pagamento nelle condizioni d'incanto; può accordare un termine per il pagamento di sei mesi al massimo.
²	Il pagamento può essere effettuato in contanti fino a 100 000 franchi. Se il prezzo è superiore, il pagamento della parte eccedente tale importo deve essere effettuato per il tramite di un intermediario finanziario ai sensi della legge del 10 ottobre 1997278 sul riciclaggio di denaro.

SR 281.32 Regolamento del 13 luglio 1911 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF) RUF Art. 26 - 1 I fondi saranno iscritti nell'inventario in base ad un estratto del registro fondiario coll'indicazione dei diritti reali spettanti a terzi. Basterà però anche un semplice riferimento all'estratto del registro fondiario.
¹	I fondi saranno iscritti nell'inventario in base ad un estratto del registro fondiario coll'indicazione dei diritti reali spettanti a terzi. Basterà però anche un semplice riferimento all'estratto del registro fondiario.
²	Per i fondi locati o affittati l'inventario dovrà inoltre indicare le persone dei locatari od affittuari, la durata del contratto e l'ammontare del canone locatizio colla relativa scadenza. Tali indicazioni potranno anche essere fatte sopra una lista speciale.

SR 281.32 Regolamento del 13 luglio 1911 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF) RUF Art. 58 - 1 Ogni credito insinuato al fallimento sarà iscritto in graduatoria nella classe e secondo il grado che gli viene assegnato dall'amministrazione del fallimento o dalla delegazione dei creditori.
¹	Ogni credito insinuato al fallimento sarà iscritto in graduatoria nella classe e secondo il grado che gli viene assegnato dall'amministrazione del fallimento o dalla delegazione dei creditori.
²	Per ogni insinuazione si dovrà annotare la decisione, con cui l'amministrazione del fallimento l'ammette o la respinge; in caso di rigetto, se ne indicherà succintamente il motivo. La decisione deve estendersi anche ai diritti reali frazionari (diritti di pegno e d'abitazione, usufrutti, servitù prediali), indicandone l'esistenza, l'estensione ed il grado.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 9 - 1 I registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto.
¹	I registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto.
²	Questa prova non è soggetta ad alcuna forma speciale.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 656 - 1 Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel registro fondiario.
²	Nei casi di occupazione, successione, espropriazione, esecuzione forzata o sentenza, l'acquirente diventa proprietario già prima dell'iscrizione, ma può disporre del fondo nel registro fondiario solo dopo che l'iscrizione fu eseguita.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 8 - 1 Gli uffici d'esecuzione e gli uffici dei fallimenti stendono verbale delle loro operazioni nonché delle domande e dichiarazioni loro presentate e tengono i registri.
¹	Gli uffici d'esecuzione e gli uffici dei fallimenti stendono verbale delle loro operazioni nonché delle domande e dichiarazioni loro presentate e tengono i registri.
²	I verbali e i registri fanno fede fino a prova contraria.
³	L'ufficio d'esecuzione rettifica d'ufficio o su domanda della persona toccata le iscrizioni erronee.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 66 - 1 L'ufficiale d'esecuzione richiederà d'ufficio l'iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà avvenuto in seguito all'aggiudicazione, tosto che consti che l'aggiudicazione non può più essere contestata mediante ricorso o che il ricorso interposto è stato respinto definitivamente.
¹	L'ufficiale d'esecuzione richiederà d'ufficio l'iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà avvenuto in seguito all'aggiudicazione, tosto che consti che l'aggiudicazione non può più essere contestata mediante ricorso o che il ricorso interposto è stato respinto definitivamente.
²	Di regola la richiesta non sarà fatta prima del pagamento integrale delle spese di trasferimento della proprietà e del prezzo di aggiudicazione.
³	Tuttavia, dietro istanza motivata dell'aggiudicatario, l'ufficio potrà chiedere l'iscrizione del trapasso anche prima, purché questi fornisca garanzia sufficiente per il pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione. In questo caso l'ufficio chiederà in pari tempo l'annotazione nel registro fondiario di una restrizione della facoltà di disporre secondo l'articolo 960 CC86.87
⁴	Nei Cantoni che fanno dipendere l'iscrizione nel registro fondiario dal pagamento delle tasse di trapasso, l'ufficio differirà la richiesta d'iscrizione finché le tasse gli siano pagate o gli sia fornita la prova che furono pagate direttamente.
⁵	Se il debitore non era ancora iscritto personalmente come proprietario nel registro fondiario (per es. quale erede), l'ufficio di esecuzione, chiedendo l'iscrizione del trapasso della proprietà in favore dell'aggiudicatario, provvederà a che in precedenza il fondo venga iscritto al nome del debitore.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 28 - 1 Avvisato il debitore della domanda di vendita (art. 120 LEF), l'ufficio chiederà un estratto dal registro fondiario concernente il fondo da realizzarsi o, se già lo possiede, lo farà verificare dal registro fondiario competente, che al caso lo rettificherà o lo completerà certificandolo conforme al contenuto attuale del registro.
¹	Avvisato il debitore della domanda di vendita (art. 120 LEF), l'ufficio chiederà un estratto dal registro fondiario concernente il fondo da realizzarsi o, se già lo possiede, lo farà verificare dal registro fondiario competente, che al caso lo rettificherà o lo completerà certificandolo conforme al contenuto attuale del registro.
²	Sulla scorta dell'estratto dal registro fondiario l'ufficio ne controllerà e, eventualmente, rettificherà i dati interrogando il debitore sul nome ed il domicilio dei creditori pignoratizi.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 63 - 1 Ove l'aggiudicatario si trovi in mora col pagamento e le garanzie da esso prestate non possano venir liquidate subito senza promuovere esecuzione o causa, l'ufficio annullerà l'aggiudicazione e ordinerà senza indugio un nuovo incanto a stregua dell'articolo 143 capoverso 1 della LEF, a meno che tutti gli interessati (debitore, creditori pignoratizi perdenti, creditori istanti), consentano ad una proroga del termine del pagamento.83 L'annullamento dell'aggiudicazione sarà iscritto a verbale (art. 61) e comunicato per iscritto all'aggiudicatario.
¹	Ove l'aggiudicatario si trovi in mora col pagamento e le garanzie da esso prestate non possano venir liquidate subito senza promuovere esecuzione o causa, l'ufficio annullerà l'aggiudicazione e ordinerà senza indugio un nuovo incanto a stregua dell'articolo 143 capoverso 1 della LEF, a meno che tutti gli interessati (debitore, creditori pignoratizi perdenti, creditori istanti), consentano ad una proroga del termine del pagamento.83 L'annullamento dell'aggiudicazione sarà iscritto a verbale (art. 61) e comunicato per iscritto all'aggiudicatario.
²	Qualora il trapasso della proprietà sia già stato iscritto nel registro fondiario (art. 66 cpv. 3), l'ufficio informerà il registro fondiario dell'annullamento dell'aggiudicazione e lo incaricherà della cancellazione dell'iscrizione e delle relative annotazioni.