Urteilskopf

125 III 295

51. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 9 juillet 1999 dans la cause Banque X. (recours LP)
Regeste (de):

Regeste (fr):

Regesto (it):


Erwägungen ab Seite 296

BGE 125 III 295 S. 296

Extrait des considérants:

2. a) La recourante soutient que les art. 18 et 18a de l'ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (RS 843.1; OLCAP), dans leur teneur en vigueur depuis le 1er juillet 1998, ne sont pas conformes aux dispositions des art. 37 et 46 de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (RS 843; LCAP) en tant qu'ils imposent à l'adjudicataire de reprendre la dette à l'égard de la Confédération: ils créeraient un privilège qui n'est pas réservé par la loi et iraient donc au-delà du texte clair de celle-ci; ils entraîneraient de surcroît une péjoration de la situation de l'établissement financier. C'est pourquoi la recourante conclut à la constatation de la nullité de ces dispositions et à la suppression du renvoi qui y est fait, en l'espèce, dans les conditions de vente. Pour l'autorité cantonale de surveillance, qui s'appuie sur l'avis de l'Office fédéral du logement, les art. 18
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18 Handänderung - 1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
1    Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
2    Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.
3    Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
4    Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.
et 18a
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18a Zwangsverwertung - 1 Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.
1    Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.
2    In begründeten Fällen kann das Bundesamt die Genehmigung nach Artikel 18 innerhalb von 30 Tagen verweigern und die Steigerungsbehörde anhalten, eine neue Versteigerung anzuordnen.
3    Bei einem freihändigen Verkauf im Rahmen einer Zwangsverwertung finden die Absätze 1 und 2 sinngemäss Anwendung.
OLCAP ne font, au contraire, qu'expliciter les obligations prévues par la LCAP sans en imposer de nouvelles; ils respecteraient donc la délégation législative de l'art. 46 al. 5
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
LCAP.
BGE 125 III 295 S. 297

b) Lorsqu'il se prononce sur une ordonnance du Conseil fédéral fondée sur une délégation législative, le Tribunal fédéral examine si elle reste dans les limites des pouvoirs conférés par la loi à l'auteur de l'ordonnance; il ne peut pas contrôler si la délégation elle-même est admissible, mais il lui incombe d'examiner si le but fixé dans la loi peut être atteint et si le Conseil fédéral a usé de son pouvoir conformément au principe de la proportionnalité (ATF 122 II 411 consid. 3b p. 417 et les références).
3. a) Entre autres mesures spéciales destinées à abaisser les loyers dans la construction de logements d'utilité publique, la LCAP prévoit un abaissement de base qui, en assurant le financement complémentaire, permet - à certaines conditions - de fixer les loyers initiaux à un niveau aussi bas que possible, au-dessous des charges du propriétaire (art. 35 al. 2 let. a). Elle dispose en outre que, pour couvrir la différence entre les charges du propriétaire et le loyer faisant l'objet de l'abaissement de base, la Confédération offre des avances remboursables, portant intérêt et garanties par des gages immobiliers (art. 37 al. 1), le bénéficiaire de l'aide devant, en contrepartie, s'engager à rembourser le prêt selon le plan de financement et se soumettre à la surveillance des loyers (art. 39). La loi exige par ailleurs qu'un logement construit ou rénové grâce à une mesure d'abaissement des loyers reste affecté exclusivement à l'habitation jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et des intérêts y afférents, mais au minimum pendant 25 ans ou jusqu'à remise desdites avances et intérêts (art. 46 al. 1), la Confédération jouissant d'un droit légal d'emption et de préemption au prix de revient pour empêcher une utilisation à d'autres fins (art. 46 al. 2), étant précisé que l'interdiction du changement d'affectation ainsi que les droits d'emption et de préemption doivent être mentionnés au registre foncier comme restrictions de droit public à la propriété (art. 46 al. 3
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 46 Besondere Wohnkategorien - Bei grösseren Überbauungen kann ein Mindestanteil an Wohnungen für Betagte, Invalide, kinderreiche Familien sowie Personen mit beschränkten Erwerbsmöglichkeiten verlangt werden.
). La loi charge enfin le Conseil fédéral de régler le détail (art. 46 al. 5
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 46 Besondere Wohnkategorien - Bei grösseren Überbauungen kann ein Mindestanteil an Wohnungen für Betagte, Invalide, kinderreiche Familien sowie Personen mit beschränkten Erwerbsmöglichkeiten verlangt werden.
). b) Dans sa teneur antérieure au 1er juillet 1998, l'art. 18 al. 1
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18 Handänderung - 1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
1    Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
2    Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.
3    Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
4    Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.
OLCAP, relatif aux mutations, prévoyait qu'un immeuble locatif ayant bénéficié de l'aide fédérale ne pouvait être aliéné qu'avec l'approbation de l'Office fédéral du logement, cette approbation devant être donnée si le nouveau propriétaire s'engageait dans le contrat d'achat à respecter le plan des loyers et le plan de financement (RO 1981, p. 2092). Que les notions de «mutations» ou d'»aliénations» contenues à l'art. 18 aOLCAP recouvrent également la vente forcée, cela découle
BGE 125 III 295 S. 298

de l'exigence du maintien du but posée par l'art. 46 al. 1
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
LCAP et du texte même de cette disposition, qui ne compte pas la réalisation forcée au nombre des causes permettant d'y mettre fin, aux côtés du remboursement lié à l'écoulement du temps et de la remise des avances et intérêts (cf. avis de droit du professeur Paul Richli du 6 février 1998, «Zur Frage der Zulässigkeit, Zwangsverwertungen von WEG-Mietliegenschaften wie freiwillige Handänderungen zu behandeln», p. 16 ch. IV.1). Cela implique, par voie de conséquence, qu'en matière de réalisation forcée aussi, l'acquisition est soumise à l'approbation de l'Office fédéral du logement et que l'acquéreur doit s'engager à reprendre le plan des loyers et de financement. Comme l'a jugé le Tribunal fédéral sous l'empire de l'ancien droit, cette reprise ne peut en tout cas pas porter sur des obligations déjà échues ou venues à échéance au moment du transfert de propriété (arrêt du 28.9.95 dans la cause Banque X. contre Tribunal cantonal des Grisons, arrêt non publié mais reproduit et commenté en doctrine par ALEXANDRE DUBACH, Wohneigentum-Finanzierung nach WEG und Zwangsverwertung, in: L'Expert-Comptable Suisse 8/98, p. 821 ss et 1-2/99 p. 105 ss et E. HAURI, Wohneigentumsförderung nach WEG, L'Expert-Comptable Suisse 11/98, p. 12). Les dettes correspondant à ces obligations-là, dans la mesure où elles sont garanties par gage immobilier (art. 37 al. 1
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 37 Vorschüsse - 1 Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
LCAP), sont payées, selon la procédure habituelle, par préférence sur le produit de la réalisation (art 135 al. 1
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 135 - 1 Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) versteigert werden und damit verbundene persönliche Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Der Schuldner einer überbundenen Schuld aus Grundpfandverschreibung oder aus Schuldbrief wird frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innert einem Jahr nach dem Zuschlag erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB266). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.267
1    Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) versteigert werden und damit verbundene persönliche Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Der Schuldner einer überbundenen Schuld aus Grundpfandverschreibung oder aus Schuldbrief wird frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innert einem Jahr nach dem Zuschlag erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB266). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.267
2    Die Steigerungsbedingungen stellen ferner fest, welche Kosten dem Erwerber obliegen.
et 259
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 259 - Für die Steigerungsbedingungen gelten die Artikel 128, 129, 132a, 134-137 und 143 sinngemäss. An die Stelle des Betreibungsamtes tritt die Konkursverwaltung.
LP; AMONN/GASSER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, § 28 n. 53; RICHLI, avis de droit déjà cité, p. 14 et 17), et les créanciers gagistes sont désintéressés en fonction du rang de leurs gages (art. 817
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 817 - 1 Der Erlös aus dem Verkaufe des Grundstückes wird unter die Grundpfandgläubiger nach ihrem Range verteilt.
1    Der Erlös aus dem Verkaufe des Grundstückes wird unter die Grundpfandgläubiger nach ihrem Range verteilt.
2    Gläubiger gleichen Ranges haben unter sich Anspruch auf gleichmässige Befriedigung.
CC par renvoi des art. 146 al. 2
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 146 - 1 Können nicht sämtliche Gläubiger befriedigt werden, so erstellt das Betreibungsamt den Plan für die Rangordnung der Gläubiger (Kollokationsplan) und die Verteilungsliste.
1    Können nicht sämtliche Gläubiger befriedigt werden, so erstellt das Betreibungsamt den Plan für die Rangordnung der Gläubiger (Kollokationsplan) und die Verteilungsliste.
2    Die Gläubiger erhalten den Rang, den sie nach Artikel 219 im Konkurs des Schuldners einnehmen würden. Anstelle der Konkurseröffnung ist der Zeitpunkt des Fortsetzungsbegehrens massgebend.
, 157 al. 3
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 157 - 1 Aus dem Pfanderlös werden vorweg die Kosten für die Verwaltung, die Verwertung und die Verteilung bezahlt.314
1    Aus dem Pfanderlös werden vorweg die Kosten für die Verwaltung, die Verwertung und die Verteilung bezahlt.314
2    Der Reinerlös wird den Pfandgläubigern bis zur Höhe ihrer Forderungen einschliesslich des Zinses bis zum Zeitpunkt der letzten Verwertung und der Betreibungskosten ausgerichtet.315
3    Können nicht sämtliche Pfandgläubiger befriedigt werden, so setzt der Betreibungsbeamte, unter Berücksichtigung des Artikels 219 Absätze 2 und 3 die Rangordnung der Gläubiger und deren Anteile fest.
4    Die Artikel 147, 148 und 150 finden entsprechende Anwendung.
et 219 al. 3
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 219 - 1 Die pfandgesicherten Forderungen werden aus dem Ergebnisse der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt.
1    Die pfandgesicherten Forderungen werden aus dem Ergebnisse der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt.
2    Hafteten mehrere Pfänder für die nämliche Forderung, so werden die daraus erlösten Beträge im Verhältnisse ihrer Höhe zur Deckung der Forderung verwendet.
3    Der Rang der Grundpfandgläubiger und der Umfang der pfandrechtlichen Sicherung für Zinse und andere Nebenforderungen bestimmt sich nach den Vorschriften über das Grundpfand.391
4    Die nicht pfandgesicherten Forderungen sowie der ungedeckte Betrag der pfandgesicherten Forderungen werden in folgender Rangordnung aus dem Erlös der ganzen übrigen Konkursmasse gedeckt:
a  Die Forderungen von Personen, deren Vermögen kraft elterlicher Gewalt dem Schuldner anvertraut war, für alles, was derselbe ihnen in dieser Eigenschaft schuldig geworden ist. Dieses Vorzugsrecht gilt nur dann, wenn der Konkurs während der elterlichen Verwaltung oder innert einem Jahr nach ihrem Ende veröffentlicht worden ist.
abis  Die Rückforderungen von Arbeitnehmern betreffend Kautionen.
ater  Die Forderungen von Arbeitnehmern aus Sozialplänen, die nicht früher als sechs Monate vor der Konkurseröffnung entstanden oder fällig geworden sind.
b  Die Beitragsforderungen nach dem Bundesgesetz vom 20. Dezember 1946399 über die Alters- und Hinterlassenenversicherung, dem Bundesgesetz vom 19. Juni 1959400 über die Invalidenversicherung, dem Bundesgesetz vom 20. März 1981 über die Unfallversicherung, dem Erwerbsersatzgesetz vom 25. September 1952401 und dem Arbeitslosenversicherungsgesetz vom 25. Juni 1982402.
c  Die Prämien- und Kostenbeteiligungsforderungen der sozialen Krankenversicherung.
d  Die Beiträge an die Familienausgleichskasse.
e  ...
f  Die Einlagen nach Artikel 37a des Bankengesetzes vom 8. November 1934405.
5    Bei den in der ersten und zweiten Klasse gesetzten Fristen werden nicht mitberechnet:
1  die Dauer eines vorausgegangenen Nachlassverfahrens;
2  die Dauer eines Prozesses über die Forderung;
3  bei der konkursamtlichen Liquidation einer Erbschaft die Zeit zwischen dem Todestag und der Anordnung der Liquidation.407
LP). Quant aux obligations garanties par gage immobilier qui ne sont pas échues, elles sont en principe déléguées à l'acquéreur comme dettes personnelles conformément aux art. 135 al. 1
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 135 - 1 Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) versteigert werden und damit verbundene persönliche Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Der Schuldner einer überbundenen Schuld aus Grundpfandverschreibung oder aus Schuldbrief wird frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innert einem Jahr nach dem Zuschlag erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB266). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.267
1    Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) versteigert werden und damit verbundene persönliche Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Der Schuldner einer überbundenen Schuld aus Grundpfandverschreibung oder aus Schuldbrief wird frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innert einem Jahr nach dem Zuschlag erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB266). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.267
2    Die Steigerungsbedingungen stellen ferner fest, welche Kosten dem Erwerber obliegen.
LP et 45 al. 1 let. a ORFI; si elles ne sont pas, ou plus, garanties par gage, l'acquéreur doit les reprendre en s'engageant à respecter le plan des loyers et le plan de financement, sous peine de se voir refuser l'approbation de l'Office fédéral du logement (cf. RICHLI, ibid.).
Comme le souligne avec raison cet auteur, la reprise des obligations découlant des plans de loyers et de financement selon l'art. 18 aOLCAP apparaît ainsi clairement comme une reprise d'obligations futures et reste, comme telle, dans le cadre de la délégation législative (loc. cit., p. 10; cf. arrêt non publié du 28.9.95, consid. 4c reproduit par DUBACH, op.cit., 8/98, p. 823 s.).
BGE 125 III 295 S. 299

c) L'art. 18
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18 Handänderung - 1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
1    Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
2    Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.
3    Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
4    Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.
OLCAP modifié précise notamment que le nouveau propriétaire doit s'engager par écrit à reprendre le contrat de droit public prévu par la LCAP (al. 1, 2ème phrase) et que l'approbation obligatoire peut être mentionnée au registre foncier (al. 1, 3ème phrase); il définit en outre ce qu'il faut entendre par mutations (al. 2). Le nouvel art. 18a
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18a Zwangsverwertung - 1 Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.
1    Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.
2    In begründeten Fällen kann das Bundesamt die Genehmigung nach Artikel 18 innerhalb von 30 Tagen verweigern und die Steigerungsbehörde anhalten, eine neue Versteigerung anzuordnen.
3    Bei einem freihändigen Verkauf im Rahmen einer Zwangsverwertung finden die Absätze 1 und 2 sinngemäss Anwendung.
OLCAP prévoit pour sa part que les conditions de la mise aux enchères doivent comporter une clause concernant les droits et obligations liées à la LCAP et la déclaration écrite de l'acquéreur relative à la reprise du contrat de droit public prévu par la LCAP (al. 1); il fixe en outre d'autres règles de procédure (al. 2 et 3) et des délais (al. 1 et 2). Limitées à ce seul contenu, les nouvelles dispositions de l'ordonnance ne font que régler le détail, conformément à l'art. 46 al. 5
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
LCAP. En revanche, en tant qu'elles prévoient la reprise obligatoire de la «dette relative aux avances courues au titre de l'abaissement de base» (art. 18 al. 1
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 18 Tilgung und Verzinsung - 1 Das Darlehen muss innerhalb von längstens 20, ausnahmsweise längstens 25 Jahren seit der Auszahlung zurückbezahlt werden.
, 2
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 18 Tilgung und Verzinsung - 1 Das Darlehen muss innerhalb von längstens 20, ausnahmsweise längstens 25 Jahren seit der Auszahlung zurückbezahlt werden.
ème phrase) ou des «droits et obligations liées à la LCAP» (art. 18a al. 1) de façon générale, sans en limiter la portée aux obligations non échues et futures, les nouvelles dispositions en question vont manifestement au-delà du texte de la loi. En effet, celle-ci n'accorde à la Confédération en garantie du remboursement de ses avances, à côté des droits d'emption et de préemption à mentionner au registre foncier pour la garantie du maintien du but d'habitation (art. 46 al. 2
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
et 3
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
LCAP), que des gages immobiliers, lesquels sont conférés sans aucun privilège de rang (art. 37 al. 1
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 37 Vorschüsse - 1 Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
LCAP). Or la reprise de dette obligatoire prévue par les dispositions incriminées a indéniablement pour effet de déroger aux dispositions légales sur le rang des gages en privilégiant «de facto» une dette qui, comme en l'espèce, est garantie par un gage de rang postérieur (hypothèque en 3ème rang). Il est permis, dans ces conditions, de mettre en doute l'opportunité de garantir encore la dette par un gage selon l'art. 37 al. 1
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 37 Vorschüsse - 1 Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
LCAP (cf. DUBACH, loc. cit., 1-2/99, p. 108) ou l'utilité des droits d'emption et de préemption prévus à l'art. 46 al. 2
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
LCAP, la Confédération pouvant atteindre son but autrement, sans avoir à intervenir financièrement (cf. avis de droit du professeur LOUIS DALLÈVES du 23.12.1998, p. 7 s.). L'obligation de reprendre la dette échue se répercutera sur le prix d'adjudication, car elle est de nature à faire baisser les offres des acquéreurs potentiels. Elle est ainsi susceptible de porter préjudice aux droits des créanciers gagistes de rang préférable à celui de la Confédération. Dans la poursuite par voie de saisie ou en réalisation
BGE 125 III 295 S. 300

de gage, ces créanciers ne pourront en effet réaliser leurs gages en raison du principe de l'offre suffisante (art. 126
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 126 - 1 Der Verwertungsgegenstand wird dem Meistbietenden nach dreimaligem Aufruf zugeschlagen, sofern das Angebot den Betrag allfälliger dem betreibenden Gläubiger im Range vorgehender pfandgesicherter Forderungen übersteigt.
1    Der Verwertungsgegenstand wird dem Meistbietenden nach dreimaligem Aufruf zugeschlagen, sofern das Angebot den Betrag allfälliger dem betreibenden Gläubiger im Range vorgehender pfandgesicherter Forderungen übersteigt.
2    Erfolgt kein solches Angebot, so fällt die Betreibung in Hinsicht auf diesen Gegenstand dahin.
et 142a
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 142a - Die Bestimmungen über den Zuschlag und das Deckungsprinzip (Art. 126) sowie über den Verzicht auf die Verwertung (Art. 127) sind anwendbar.
LP), sauf à accepter de perdre le découvert résultant d'un prix d'adjudication insuffisant; dans la procédure de faillite ou de liquidation concordataire (cf. art. 321
SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)
SchKG Art. 321 - 1 Zur Feststellung der am Liquidationsergebnis teilnehmenden Gläubiger und ihrer Rangstellung wird ohne nochmaligen Schuldenruf gestützt auf die Geschäftsbücher des Schuldners und die erfolgten Eingaben von den Liquidatoren ein Kollokationsplan erstellt und zur Einsicht der Gläubiger aufgelegt.
1    Zur Feststellung der am Liquidationsergebnis teilnehmenden Gläubiger und ihrer Rangstellung wird ohne nochmaligen Schuldenruf gestützt auf die Geschäftsbücher des Schuldners und die erfolgten Eingaben von den Liquidatoren ein Kollokationsplan erstellt und zur Einsicht der Gläubiger aufgelegt.
2    Die Artikel 244-251 gelten sinngemäss.
LP; AMONN/GASSER, op.cit., § 55 n. 31 ss), ils verront la couverture offerte par leurs gages diminuer d'un montant de l'ordre de grandeur de celui à rembourser à la Confédération (cf. URS BÜRGI, Strategien und Probleme bei der Zwangsvollstreckung von verpfändeten Grundstücken, in: Berner Bankrechtstag 1996, Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, p. 179), dès lors qu'ici la réalisation a lieu à tout prix, sans égard au principe de l'offre suffisante (cf. DALLÈVES, loc. cit.; AMONN/GASSER, op.cit., § 47 n. 20 s.; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd., Lausanne 1993, p. 345). Les art. 18
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18 Handänderung - 1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
1    Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
2    Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.
3    Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
4    Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.
et 18a
SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)
VWEG Art. 18a Zwangsverwertung - 1 Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.
1    Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.
2    In begründeten Fällen kann das Bundesamt die Genehmigung nach Artikel 18 innerhalb von 30 Tagen verweigern und die Steigerungsbehörde anhalten, eine neue Versteigerung anzuordnen.
3    Bei einem freihändigen Verkauf im Rahmen einer Zwangsverwertung finden die Absätze 1 und 2 sinngemäss Anwendung.
OLCAP doivent par conséquent être considérés comme nuls dans la mesure, rapportée ci-dessus, où ils vont au-delà du texte de l'art. 37 al. 1
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 37 Vorschüsse - 1 Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
LCAP et excèdent ainsi les limites du pouvoir conféré au Conseil fédéral par l'art. 46 al. 5
SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG)
WEG Art. 46 Zweckerhaltung - 1 Die mit Hilfe der besonderen Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse erstellten oder erneuerten Wohnungen dürfen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbetreffnisse, mindestens aber während 25 Jahren bzw. bis zum Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) nur für Wohnzwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots ist durch öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe möglich. Voraussetzung ist, dass zu diesem Zeitpunkt kein Haushalt mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 198117 hat, die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist.18
LCAP. Partant, le renvoi à ces dispositions opéré en l'espèce par l'office des poursuites et faillites est nul dans la même mesure.
Decision information   •   DEFRITEN
Document : 125 III 295
Date : 09. Juli 1999
Published : 31. Dezember 1999
Source : Bundesgericht
Status : 125 III 295
Subject area : BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht
Subject : Zwangsversteigerung einer mit Bundeshilfe gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 erstellten


Legislation register
SchKG: 126  135  142a  146  157  219  259  321
VWEG: 18  18a  18e  46
WEG: 18  18a  18e  37  37e  46
ZGB: 817
BGE-register
122-II-411 • 125-III-295
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AS
AS 1981/2092