Urteilskopf

105 II 197

32. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 20. Juli 1979 i.S. Dieterle und Konsorten gegen ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (Berufung)
Regeste (de):

• Erstreckung des Mietverhältnisses


• Art. 267a Abs. 1

  SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267a - 1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
  1	Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
  2	Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
  3	Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.

  OR. Die Folgen der Auflösung eines Mietvertrages begründen für sich allein keine Härte im Sinne dieser Bestimmung (E. 3a). Erstreckung, wenn die Mieter es bewusst in Kauf nehmen von preisgünstigen Wohnungen nur vorübergehend profitieren zu können (E. 3b)? Begriff der Familie im Sinne dieser Bestimmung (E. 3c).

Regeste (fr):

• Prolongation du bail


• Art. 267a al. 1 CO. Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de logement que cela implique ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de cette disposition (consid. 3a). Le bail peut-il être prolongé, lorsque les preneurs acceptent sciemment de ne pouvoir profiter que temporairement de logements avantageux (consid. 3b)? Notion de la famille au sens de l'art. 267a al. 1 CO (consid. 3c).

Regesto (it):

• Protrazione del rapporto di locazione


• Art. 267a cpv. 1 CO. Le conseguenze della risoluzione di un contratto di locazione non costituiscono ancora, di per sé, gli effetti gravosi presupposti da questa norma (consid. 3a). Può la locazione essere protrattaladdove i conduttori erano consapevoli di poter profittare soltanto temporaneamente di un alloggio vantaggioso sotto il profilo economico? (consid. 3b). Nozione di famiglia ai sensi dell'art. 267a CO (consid. 3c).

Erwägungen ab Seite 197

BGE 105 II 197 S. 197

Aus den Erwägungen:

3. a) Der Richter kann das Mietverhältnis für Wohnungen um höchstens ein Jahr erstrecken, wenn die Auflösung des Vertrages für den Mieter oder seine Familie auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters eine nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hat (Art. 267a Abs. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267a - 1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
1	Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2	Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3	Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.

und Art. 267b Abs. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267a - 1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
1	Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2	Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3	Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.

OR). Zu Recht weist das Obergericht darauf hin, dass
BGE 105 II 197 S. 198

die Folgen des Wohnungswechsels an sich von vornherein nicht als nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des Gesetzes gelten können, selbst wenn sie für den Mieter unangenehm oder gar hart sind. Sie gehören zur Auflösung des Vertrages und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben. Die Verlängerung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Vertragsauflösung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwarten lässt, dass der Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein werde (BGE 102 II 255). Insoweit die Berufung Folgen erwähnt, die zwangsläufig mit der Auflösung der Mietverträge verbunden sind, sind ihre Vorbringen unbehelflich. So beanstanden die Kläger vor Bundesgericht, dass das Obergericht die Auflösung der Gemeinschaft der Mieter nicht als Härtegrund werte; eine solche Härte treffe nämlich jeden einzelnen, "wenn er von einem grösseren Verbund mit gewisser Arbeitsteilung und gewissen ökonomischen Vorteilen in Einzelzimmer oder -wohnungen umziehen muss". Dies tritt aber ohnehin ein, sobald die Verträge mit der Beklagten aufgelöst werden. b) Im übrigen hält das Obergericht fest, dass alle Kläger ihre Mietverträge in Kenntnis der bevorstehenden Renovation und des Abbruches abgeschlossen haben. Alle Kläger hätten es bewusst in Kauf genommen, dass sie nur vorübergehend von den günstigen Wohnungen profitieren könnten. Dass die drei Wohnblöcke "eine Renovation ertragen könnten", hätten selbst die Kläger zugegeben. Diese Feststellungen sind tatsächlicher Natur und daher für das Bundesgericht bindend (Art. 63 Abs. 2

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267a - 1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
1	Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2	Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3	Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.

OG). Sinn und Zweck der Bestimmungen betreffend die Erstreckung von Mietverhältnissen ist, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände (BGE 102 II 256), nicht ihm Gelegenheit zu geben, von preisgünstigen Wohnungen möglichst lange profitieren zu können. Aus den erwähnten obergerichtlichen Feststellungen ergibt sich jedoch klar, dass die Kläger es auf letzteres angelegt haben, was missbräuchlich ist. Jedenfalls werfen die Kläger unter diesen Umständen dem Obergericht zu Unrecht vor, es verletze Bundesrecht, wenn es ihnen zumute, teurere Wohnungen zu mieten. Unter dem Härtegesichtspunkt ist weiter zu berücksichtigen, dass alle Kläger von Anfang an wussten, dass die Beklagte
BGE 105 II 197 S. 199

beabsichtigt, die drei Wohnhäuser zu renovieren oder abzubrechen und deshalb auf den Auszug der Mieter drängen werde. Diejenigen Kläger, die nicht ohnehin einen auf den 30. September 1978 befristeten Mietvertrag eingegangen sind, erhielten denn auch in ihrem Vertrag Kenntnis "von der in naher Zukunft zu erfolgenden Renovation evtl. Hausabbruch". Das nahmen sie aber nach den Feststellungen der Vorinstanz bewusst in Kauf, was Anlass war, sich auf das bevorstehende Mietende einzustellen und von Anfang an, nämlich schon vor der seitens der Beklagten ausgesprochenen Kündigung, nach einer andern, für sie tragbaren Unterkunft Ausschau zu halten (vgl. BGE 102 II 256). Dass sie solches getan hätten, behaupten sie aber nicht. Auch die Kläger mit befristeten Mietverträgen haben von der Absicht der Beklagten Kenntnis gehabt und sie bei Abschluss ihrer Mietverträge - mit den übrigen Klägern - bewusst in Kauf genommen. Das alles genügt an sich schon, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von Art. 267a Abs. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267a - 1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
1	Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2	Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3	Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.

OR zu verneinen. c) Auch was die Kläger zu ihrer besonderen Lage vortragen, genügt nicht, eine solche Härte anzunehmen. Zu den Voraussetzungen für die Erstreckung von Mietverhältnissen gehört, dass die Auflösung des Vertrages für den Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hätte. Nach den von der Berufung zitierten Lehrmeinungen (JEANPRÊTRE, La prolongation des baux à loyer, in: Dixième journée juridique, Genf 1970, S. 337; MOSER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 267a

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 267a - 1 Bei der gemeinschaftlichen Adoption und bei der Einzeladoption kann dem minderjährigen Kind ein neuer Vorname gegeben werden, wenn achtenswerte Gründe vorliegen. Vorher wird das Kind durch die zuständige Behörde oder eine beauftragte Drittperson in geeigneter Weise persönlich angehört, sofern sein Alter oder andere wichtige Gründe nicht dagegen sprechen. Ist das Kind mindestens zwölf Jahre alt, so bedarf die Änderung seiner Zustimmung.
1	Bei der gemeinschaftlichen Adoption und bei der Einzeladoption kann dem minderjährigen Kind ein neuer Vorname gegeben werden, wenn achtenswerte Gründe vorliegen. Vorher wird das Kind durch die zuständige Behörde oder eine beauftragte Drittperson in geeigneter Weise persönlich angehört, sofern sein Alter oder andere wichtige Gründe nicht dagegen sprechen. Ist das Kind mindestens zwölf Jahre alt, so bedarf die Änderung seiner Zustimmung.
2	Der Name des Kindes bestimmt sich nach den Bestimmungen über die Wirkungen des Kindesverhältnisses. Diese gelten bei der Adoption des Kindes durch die eingetragene Partnerin seiner Mutter oder den eingetragenen Partner seines Vaters sinngemäss.
3	Die zuständige Behörde kann einer zu adoptierenden volljährigen Person die Weiterführung des bisherigen Namens bewilligen, wenn achtenswerte Gründe vorliegen.
4	Die Namensänderung einer zu adoptierenden volljährigen Person hat keine Auswirkungen auf die Namensführung von Personen, deren Name sich aus dem bisherigen Namen der zu adoptierenden Person ableitet, es sei denn, diese stimmen einer Namensänderung ausdrücklich zu.

-267f

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 267a - 1 Bei der gemeinschaftlichen Adoption und bei der Einzeladoption kann dem minderjährigen Kind ein neuer Vorname gegeben werden, wenn achtenswerte Gründe vorliegen. Vorher wird das Kind durch die zuständige Behörde oder eine beauftragte Drittperson in geeigneter Weise persönlich angehört, sofern sein Alter oder andere wichtige Gründe nicht dagegen sprechen. Ist das Kind mindestens zwölf Jahre alt, so bedarf die Änderung seiner Zustimmung.
1	Bei der gemeinschaftlichen Adoption und bei der Einzeladoption kann dem minderjährigen Kind ein neuer Vorname gegeben werden, wenn achtenswerte Gründe vorliegen. Vorher wird das Kind durch die zuständige Behörde oder eine beauftragte Drittperson in geeigneter Weise persönlich angehört, sofern sein Alter oder andere wichtige Gründe nicht dagegen sprechen. Ist das Kind mindestens zwölf Jahre alt, so bedarf die Änderung seiner Zustimmung.
2	Der Name des Kindes bestimmt sich nach den Bestimmungen über die Wirkungen des Kindesverhältnisses. Diese gelten bei der Adoption des Kindes durch die eingetragene Partnerin seiner Mutter oder den eingetragenen Partner seines Vaters sinngemäss.
3	Die zuständige Behörde kann einer zu adoptierenden volljährigen Person die Weiterführung des bisherigen Namens bewilligen, wenn achtenswerte Gründe vorliegen.
4	Die Namensänderung einer zu adoptierenden volljährigen Person hat keine Auswirkungen auf die Namensführung von Personen, deren Name sich aus dem bisherigen Namen der zu adoptierenden Person ableitet, es sei denn, diese stimmen einer Namensänderung ausdrücklich zu.

des Obligationenrechts, Diss. Freiburg 1975, S. 72) gilt als Familie im Sinne des Gesetzes die gemäss Art. 331

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 331 - 1 Haben Personen, die in gemeinsamem Haushalte leben, nach Vorschrift des Gesetzes oder nach Vereinbarung oder Herkommen ein Familienhaupt, so steht diesem die Hausgewalt zu.
1	Haben Personen, die in gemeinsamem Haushalte leben, nach Vorschrift des Gesetzes oder nach Vereinbarung oder Herkommen ein Familienhaupt, so steht diesem die Hausgewalt zu.
2	Die Hausgewalt erstreckt sich auf alle Personen, die als Verwandte467 und Verschwägerte oder auf Grund eines Vertragsverhältnisses als Arbeitnehmer oder in ähnlicher Stellung in dem gemeinsamen Haushalte leben.468

ZGB unter einer Hausgewalt lebende Personengemeinschaft. Die Hausgewalt erstreckt sich indes nur auf Personen, die als Verwandte und Verschwägerte oder auf Grund eines Vertragsverhältnisses als Arbeitnehmer oder in ähnlicher Stellung im gemeinsamen Haushalt leben (Art. 331 Abs. 2

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 331 - 1 Haben Personen, die in gemeinsamem Haushalte leben, nach Vorschrift des Gesetzes oder nach Vereinbarung oder Herkommen ein Familienhaupt, so steht diesem die Hausgewalt zu.
1	Haben Personen, die in gemeinsamem Haushalte leben, nach Vorschrift des Gesetzes oder nach Vereinbarung oder Herkommen ein Familienhaupt, so steht diesem die Hausgewalt zu.
2	Die Hausgewalt erstreckt sich auf alle Personen, die als Verwandte467 und Verschwägerte oder auf Grund eines Vertragsverhältnisses als Arbeitnehmer oder in ähnlicher Stellung in dem gemeinsamen Haushalte leben.468

ZGB). Das trifft auf die Gemeinschaft derjenigen Kläger, die mit ihren Freundinnen in einem eheähnlichen Verhältnis leben, nicht zu, so dass dieser Umstand auch nicht als Härtegrund gewürdigt werden kann. d) (Das Bundesgericht nimmt zu den Vorbringen der einzelnen Kläger Stellung). e) Schon angesichts der Tatsache, dass die Kläger die Pläne der Beklagten kannten und trotzdem es bewusst in Kauf nahmen,
BGE 105 II 197 S. 200

nur vorübergehend von den günstigen Wohnungen profitieren zu können, sind Härtefälle im Sinne des Gesetzes, wie dargelegt, zu verneinen. Auf solche weisen aber auch nicht die klägerischen Vorbringen im einzelnen hin. Von einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des Gesetzes kann keine Rede sein. Im vorliegenden, ganz eindeutigen Fall kann deshalb auf eine Abwägung der Interessen von Mietern und Vermieterin verzichtet werden. Immerhin sei festgehalten, dass auch die Stellungnahme des Obergerichts, mit der es das Interesse der Beklagten an der Auflösung der Verträge als gross bezeichnet, als richtig erscheint, und dass auch in dieser Hinsicht eine Verletzung von Bundesrecht nicht zu ersehen ist.