2C_465/2012 - 2012-10-29 - Sachenrecht - Bäuerliches Bodenrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 465/2012

Urteil vom 29. Oktober 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Donzallaz,
Gerichtsschreiber Klopfenstein.

Verfahrensbeteiligte
X.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Ralph van den Bergh,

gegen

Y.________, Beschwerdegegner,

Dienststelle Landwirtschaft und Wald des Kantons Luzern, Centralstrasse 33, Postfach, 6210 Sursee.

Gegenstand
Bäuerliches Bodenrecht,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 20. März 2012.

Sachverhalt:

A.
Y.________ (Verkäufer) räumte mit öffentlicher Urkunde vom 14. Mai 2008 X.________ (Käuferin) unentgeltlich ein Kaufsrecht an den landwirtschaftlichen Grundstücken GB E.________ Nr. J.________, K.________, L.________, M.________, N.________, O.________, P.________ und Q.________ ein. Die Grundstücke bilden ein landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [BGBB; SR 211.412.11]). Am 4. Mai 2010 übte X.________ das Kaufsrecht aus. Die Dienststelle Landwirtschaft und Wald des Kantons Luzern (im Folgenden: Dienststelle lawa) bewilligte den Grundstückerwerb - zu einem Preis von Fr. XXXXXXX.-- - mit Entscheid vom 24. Juni 2010, der am 16. August 2010 auch an Y.________ eröffnet wurde.

B.
Y.________ erhob gegen den Entscheid der Dienststelle lawa vom 24. Juni 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Mit Urteil vom 20. März 2012 hiess dieses die Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden konnte, gut, hob den Entscheid vom 24. Juni 2010 auf und wies die Sache an die Dienststelle lawa zurück, damit diese im Sinne der Erwägungen verfahre und neu verfüge. In den Erwägungen führte das Verwaltungsgericht aus, der Veräusserer, der offenbar am Kaufrechtsvertrag nicht mehr festhalten wolle, sei zur Beschwerde legitimiert. In der Sache erwog es, die Dienststelle lawa habe nicht hinreichend abgeklärt, ob die Käuferin oder allenfalls ihr Ehemann als Selbstbewirtschafterin zu qualifizieren sei; dies sei durch die Vorinstanz vertiefter zu prüfen. Zudem seien weitere Abklärungen erforderlich zur Frage, ob der Erwerbspreis überhöht sei.

C.
Mit Eingabe vom 14. Mai 2012 erhebt X.________ beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht beantragt Abweisung der Beschwerde. Die Dienststelle lawa und das Bundesamt für Justiz verzichten auf Vernehmlassung.
Rechtsanwalt A.________ (Anwaltsbüro B.________) beantragte namens von Y.________ innert der gerichtlich gesetzten Vernehmlassungsfrist (13. Juli 2012) mit Eingabe vom 12. Juli 2012, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventuell sei diese abzuweisen. Zudem beantragte er Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit einem vom 5. Juli 2012 datierten, der Post am 13. Juli 2012 aufgegebenen Schreiben teilte sodann Y.________ dem Bundesgericht mit, er habe dem Anwaltsbüro B.________ das Mandat per sofort entzogen; er beantragt Gutheissung der Beschwerde, weil das Verwaltungsgericht auf seine Beschwerde nicht hätte eintreten dürfen.
X.________ äussert sich mit Eingabe vom 14. September 2012 zur Vernehmlassung des Verwaltungsgerichts.

Erwägungen:

1.
1.1 Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid betreffend Bewilligungen nach Art. 61 ff . BGBB ist grundsätzlich zulässig (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG; Art. 89 BGBB). Die Beschwerdeführerin ist als Erwerberin, welcher die Bewilligung verweigert wird, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG; Art. 83 Abs. 3 BGBB).

1.2 Der angefochtene Entscheid weist die Sache zur näheren Prüfung und neuen Entscheidung an die Verwaltung zurück und ist daher als Zwischenentscheid zu qualifizieren (BGE 133 V 477 E. 4.2 S. 482). Dagegen ist - abgesehen von dem hier nicht vorliegenden Fall eines Entscheids über die Zuständigkeit oder über Ausstandsbegehren (Art. 92 BGG) - die Beschwerde nur zulässig, wenn der Entscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG).
1.2.1 Die Beschwerdeführerin erblickt einen nicht wieder gut zu machenden Nachteil darin, dass der Beschwerdegegner eine grundsätzlich rechtskräftige Bewilligung, die nur unter den strengen Voraussetzungen von Art. 71 BGBB widerrufen werden könnte, nachträglich angefochten habe. Dem kann nicht zugestimmt werden: Der nicht wieder gut zu machende Nachteil muss rechtlicher Natur sein, d.h. auch durch einen späteren günstigeren Endentscheid nicht mehr rückgängig gemacht werden können (BGE 137 V 314 E. 2.2.1 S. 317; 136 II 165 E. 1.2.1 S. 170). Vorliegend rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf die Beschwerde eingetreten. Dies kann auch im Anschluss an den Endentscheid noch gerügt werden (Art. 93 Abs. 3 BGG), mit der Folge, dass gegebenenfalls das angefochtene Urteil nachträglich aufgehoben wird. Die dadurch verursachte blosse Verlängerung und Verteuerung des Verfahrens ist kein rechtlicher Nachteil (BGE 136 II 165 E. 1.2.1 S. 170; 135 II 30 E. 1.3.4 S. 36; 134 III 188 E. 2.2 S. 191).
1.2.2 Die Beschwerdeführerin macht den Eintretensgrund von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG geltend. Die erste Voraussetzung, dass eine abweichende Beurteilung durch das Bundesgericht zu einem sofortigen Endentscheid führen könnte, ist offensichtlich erfüllt. Ob ein bedeutender Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart werden kann, prüft das Bundesgericht frei (BGE 134 II 142 E. 1.2.3 S. 144; Urteile 4A 48/2010 vom 9. Juli 2010 E. 1.3.3; 4A 473/2010 vom 25. Januar 2011 E. 1.2). Die Vorinstanz hat erwogen, die Verwaltung habe ungenügend abgeklärt, ob die Beschwerdeführerin oder ihr Ehemann die Qualifikationen als Selbstbewirtschafter erfülle. Das lasse sich aus den Akten nicht beurteilen. Dieser Mangel könne auch nicht mit einem Amtsbericht behoben werden; es seien vielmehr vertieftere Abklärungen und stichhaltige Nachweise über die geltend gemachte Selbstbewirtschaftung notwendig. Dabei sei näher zu betrachten, ob der Kauf und Betrieb des Hofes durch die C.________ AG finanziert werde und die Käuferin lediglich als "Strohmännin" für diese Firma fungiere. Dazu seien auch die finanziellen Verhältnisse des Ehemannes miteinzubeziehen. Die Käuferin lege nicht dar, wie sie die Mittel für den Kauf der Liegenschaft
aufbringen wolle. Zudem bestünden Verbindungen zwischen ihr und der C.________ AG. Diese sei Eigentümerin des Betriebsinventars, was auf die Qualifikation der Käuferin als Selbstbewirtschafterin einen Einfluss habe. Die Firma beabsichtige, zumindest auf einem Teil des streitbetroffenen Gewerbes Kies abzubauen. Es werde daher vertiefter abzuklären sein, ob der Käuferin die Qualifikation als Selbstbewirtschafterin zugesprochen werden könne. Dies könne nicht aus den Akten beurteilt werden. Die Verwaltung werde den entsprechenden Sachverhalt zu erheben haben. Sie werde dafür entsprechende Nachweise für die Selbstbewirtschaftung wie beispielsweise ein Betriebskonzept und einen Voranschlag einverlangen und nötigenfalls weitere eigene Untersuchungen vornehmen müssen; abschliessend wäre gegebenenfalls zu prüfen, ob allenfalls ein Grund nach Art. 64 BGBB vorliege, um vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung abweichen zu können. Zudem sei unklar, wie hoch der effektiv vereinbarte Kaufpreis sei und wie er sich zusammensetze. Auch dazu würden weitere Abklärungen notwendig sein.
Es ist ohne weiteres plausibel, dass diese von der Vorinstanz angeordneten Abklärungen einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten zur Folge haben. Die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 lit. b BBB sind damit erfüllt, und auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz hätte nicht auf die Beschwerde des heutigen Beschwerdegegners eintreten dürfen.

2.1 Das Verwaltungsgericht hat erwogen, die Umschreibung der Beschwerdeberechtigung in Art. 83 Abs. 3 BGBB sei nicht abschliessend. Die Vertragsparteien seien zur Beschwerde legitimiert, soweit sie ein aktuelles und schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung der Bewilligungserteilung hätten. Der Verkäufer erfülle die Voraussetzungen des besonderen Berührtseins im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG: Er wolle inzwischen nicht mehr am Vertrag festhalten, weil er geltend mache, über dessen Inhalt getäuscht worden zu sein. Er habe daher einen praktischen und schutzwürdigen Nutzen an einer allfälligen Gutheissung der Beschwerde und sei zur Beschwerde legitimiert.

2.2 Die Beschwerdeführerin bestreitet die Beschwerdelegitimation des damaligen Beschwerdeführers und heutigen Beschwerdegegners mit folgenden Argumenten: Er habe am erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren nicht teilgenommen, so dass es ihm schon an der formellen Beschwer mangle. Ferner habe er die Beschwerdefrist nicht eingehalten. Sein Interesse an einer Anfechtung sei zudem rein zivilrechtlich, was ihm kein schutzwürdiges Interesse an einer Anfechtung der öffentlich-rechtlichen Bewilligung verschaffe. Die Beschwerdeführung vor dem Verwaltungsgericht sei darüber hinaus rechtsmissbräuchlich.

2.3 Art. 83 Abs. 3 BGBB regelt die Legitimation zur Beschwerde gegen Entscheide über Bewilligungen nach Art. 61 ff . BGBB wie folgt:
"Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz (Art. 88) Beschwerde führen."
Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes könnte der (heutige) Beschwerdegegner als Verkäufer des Grundstücks somit nur gegen die Verweigerung der Bewilligung Beschwerde erheben, nicht aber gegen die Erteilung. Diese Bestimmung geht als lex specialis auch der allgemeinen Legitimationsbestimmung von Art. 89 Abs. 1 BGG (die nach Art. 111 Abs. 1 BGG als Mindestvorschrift auch für die Kantone massgeblich ist) vor (vgl. Urteil 2C 121/2012 vom 2. Juli 2012 E. 5.1; zum früheren Recht: BGE 129 III 583 E. 3.1). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Formulierung bewusst den Kreis derjenigen einschränken, die gegen die Bewilligungserteilung Beschwerde erheben können; insbesondere sollten Nachbarn oder die Organisationen des Naturschutzes oder der Landwirtschaft ausgeschlossen werden (BGE 126 III 274 E. 1b/c S. 276; zit. Urteil 2C 121/2012 E. 5.2; 2C 777/2008 vom 14. Juli 2009 E. 5.1). Die ratio legis liegt darin, dass sich nicht Dritte in das Vertragsverhältnis drängen sollen (BGE 129 III 583 E. 3.1 S. 586); das mit der Bewilligungspflicht verbundene öffentliche Interesse soll von den Behörden wahrgenommen werden, nicht von Drittbeschwerdeführern (Urteil 5A.21/2005 vom 17. November 2005 E. 4.2 und 4.3.1; HERRENSCHWAND/STALDER, in: Schweizerischer
Bauernverband [Hrsg.], Kommentar zum BGBB, 2. A. 2011, Rz. 12a zu Art. 83). Die Sonderregelung will zudem nur die Beschwerdelegitimation einschränken, aber nicht die allgemeine Voraussetzung ausser Kraft setzen, wonach nur Beschwerde erheben kann, wer ein besonderes, schutzwürdiges praktisches Interesse hat (Urteil 5A.21/2006 vom 9. November 2006 E. 1.5; 5A.21/2005 vom 17. November 2005 E. 4.2; HERRENSCHWAND/STALDER, a.a.O., Rz. 12a zu Art. 83 ).

2.4 Nach Lehre und Rechtsprechung ist die Aufzählung in Art. 83 Abs. 3 BGBB nicht abschliessend: Über den Gesetzeswortlaut hinaus ist zur Beschwerde legitimiert der vertragliche Käufer, der sich wehrt gegen die Erteilung der Bewilligung an einen Dritten, der ein Vorkaufsrecht geltend macht (BGE 126 III 274 E. 1d-f); ebenso ist der Dritte, der ein Angebot als Selbstbewirtschafter (Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB) gemacht hat, legitimiert zur Beschwerde gegen die Bewilligung mit der Begründung, der Käufer sei nicht Selbstbewirtschafter (Urteil 5A.3/2006 vom 5. Juni 2007 E. 2.2.2, nicht publ. in: BGE 132 III 658 nicht publ. E. 1.2; Urteil 5A.35/2006 vom 5. Juni 2007 E. 2.2.2 nicht publ. in: 133 III 562; zit. Urteil 2C 121/2012 E. 5.2 und 5.4). Diese Erweiterung gegenüber dem Gesetzeswortlaut ist indessen nur sehr restriktiv zu handhaben (zit. Urteil 2C 121/2012 E. 5.2). Nicht legitimiert ist z.B., wer, ohne Selbstbewirtschafter zu sein, das Grundstück kaufen möchte (Urteil 2C 127/2009 vom 25. Mai 2009 E. 2.3), der Unterpächter (Urteil 5A 35/2008 vom 10. Juni 2008 E. 6) oder der bisherige Eigentümer des Grundstücks, der geltend macht, der im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erzielte Preis sei zu niedrig oder der Zuschlagsempfänger sei
nicht Selbstbewirtschafter (zit. Urteil 5A.21/2005 E. 4.3.1).

2.5 Zwar kann auch der Verkäufer ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung einer Bewilligung haben: Das ist dann der Fall, wenn die Bewilligung unter einschränkenden Auflagen erteilt wurde; die Legitimation ergibt sich dabei aber aus dem Umstand, dass den Begehren der Vertragsparteien nur teilweise oder eingeschränkt entsprochen wurde, und sie reicht auch nur soweit sie durch den anzufechtenden Bewilligungsentscheid beschwert sind (HERRENSCHWAND/ STALDER, a.a.O., Rz. 13 zu Art. 83). Soweit aber die Behörde den Vertrag so genehmigt hat, wie er von den Vertragsparteien geschlossen wurde, haben diese kein Interesse an der Anfechtung (BGE 126 III 274 E. 1d S. 277; Urteil 5A.21/2005 E. 4.2).

2.6 Nach den dargelegten Grundsätzen war der heutige Beschwerdegegner nicht legitimiert zur Beschwerde gegen die Erteilung der Bewilligung: Diese wurde ohne einschränkende Auflage für den von den Vertragsparteien geschlossenen Vertrag erteilt. Der Verkäufer ist aufgrund seiner vertraglichen Loyalitätspflicht (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGE 136 V 331 E. 4.2.1 S. 335 f.; Urteil 4A 306/2009 vom 8. Februar 2010 E. 6.1) gehalten, die Käuferin in dem zum Erwerb der Grundstücke erforderlichen Bewilligungsverfahren nach Kräften zu unterstützen und alles zu unterlassen, was die Vertragserfüllung vereiteln kann. Es verstösst in krasser Weise gegen diese vertragliche Loyalitätspflicht, wenn der Verkäufer die privatrechtsgestaltende Bewilligung anficht, welche die Erfüllung des von ihm abgeschlossenen Vertrags ermöglichen soll. Schon aus diesem Grund kann ein schutzwürdiges Interesse des Verkäufers an der Anfechtung der Bewilligung nicht anerkannt werden, würde doch so das öffentliche Recht eine Verletzung privatrechtlicher Pflichten fördern.

2.7 Dass der Verkäufer geltend machte, er sei über den Inhalt des Vertrags getäuscht worden, ändert entgegen der Auffassung der Vorinstanz daran nichts: Ohnehin könnte es nicht ausreichen, dass der Verkäufer eine Täuschung bloss behauptet, könnte er doch sonst das Bewilligungsverfahren beliebig missbrauchen, um seine privatrechtlichen Pflichten (E. 2.6) zu umgehen. Liegt hingegen wirklich eine Täuschung vor, so sieht das Zivilrecht rechtliche Möglichkeiten vor (Art. 28 OR). Diese sind auf dem zivilprozessualen Weg vor den zuständigen Zivilgerichten geltend zu machen (Art. 1 lit. a ZPO). Wohl können die Verwaltungsjustizbehörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten vorfrageweise auch Fragen aus anderen Rechtsgebieten beantworten, sofern das Gesetz nichts anderes sagt und die zuständige Behörde darüber noch nicht entschieden hat (BGE 131 III 546 E. 2.3 S. 550 f.; 120 V 378 E. 3a S. 382). Hingegen kann nicht eine Verwaltungsjustizbehörde die Beurteilung einer zivilrechtlichen Frage an sich ziehen, um ihre Zuständigkeit überhaupt erst zu begründen. Ein schutzwürdiges Interesse des Verkäufers, die Bewilligungserteilung wegen Täuschung anzufechten, ist auch deshalb zu verneinen, weil das zuständige Zivilgericht den Vertrag auch dann als
wegen Täuschung unverbindlich beurteilen kann, wenn die Bewilligung bereits erteilt worden ist. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass - soweit überhaupt eine Täuschung vorliegt - nicht ausgeschlossen werden kann, dass Verkäufer und Käuferin gemeinsam die Behörden täuschen wollten; in diesem Fall wäre ohnehin ein schutzwürdiges Interesse des Verkäufers an einer Anfechtung der Bewilligung zu verneinen.

2.8 Nach dem Gesagten ist die Vorinstanz zu Unrecht auf die Beschwerde eingetreten. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Verfügung der Dienststelle lawa vom 24. Juni 2010 zu bestätigen. Aus den Akten und dem angefochtenen Urteil ergeben sich allerdings ernsthafte Anhaltspunkte, dass die Beschwerdeführerin die Bewilligung durch falsche Angaben erschlichen haben könnte. Ist das der Fall, hat die Bewilligungsbehörde die Bewilligung zu widerrufen (Art. 71 BGBB). Dies ist indessen in einem besonderen Verfahren zu prüfen und ändert nichts am Ausgang des vorliegenden Verfahrens.

3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin mit ihrem Rechtsbegehren. Das für die Kostenliquidation massgebende Obsiegen oder Unterliegen bemisst sich nach Massgabe der von der beschwerdeführenden Partei gestellten Rechtsbegehren, ohne Rücksicht auf die Anträge der Gegenpartei (BGE 128 II 90 E. 2b S. 93; 123 V 156 E. 3c S. 158). Nach der bundesgerichtlichen Praxis rechtfertigt sich eine Ausnahme von diesen Grundsätzen, wenn ein gravierender, vom Rechtsmittelbeklagten nicht mitverschuldeter Verfahrensfehler ("Justizpanne") zur Gutheissung des Rechtsmittels führt und der Rechtsmittelbeklagte entweder die Gutheissung des Rechtsmittels beantragt oder sich eines Antrages enthalten hat (BGE 133 V 402 E. 5 S. 408; Urteil 5A 61/2012 vom 23. März 2012 E. 4; CORBOZ, Commentaire LTF, Rz. 38 zu Art. 66), oder wenn aus besonderen Gründen dem Beschwerdegegner eine Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids nicht zuzumuten war (BGE 133 V 488 nicht publ. E. 5.1). An diesen Voraussetzungen fehlt es vorliegend: Die vorinstanzliche Auffassung erweist sich zwar als unzutreffend, doch kann von einem groben Fehler nicht die Rede sein. Zudem hat der heutige Beschwerdegegner selber das vorinstanzliche Verfahren veranlasst und dort
seine Beschwerdelegitimation mit Nachdruck vertreten. Er muss daher als unterliegend betrachtet werden, auch wenn er vor Bundesgericht die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, und er trägt deshalb grundsätzlich die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Allerdings hat sein Anwalt noch vor dem Wirksamwerden des Mandatsentzugs (Art. 37 OR) ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege eingereicht, welches der Beschwerdegegner nicht zurückgezogen hat und welchem stattgegeben werden kann (unter Vorbehalt der Nachforderung, wenn der Beschwerdegegner dazu später in der Lage ist [vgl. Art. 64 Abs. 4 BGG]). Zudem hat der Beschwerdegegner der obsiegenden Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 20. März 2012 wird aufgehoben und der Entscheid der Dienststelle Landwirtschaft und Wald vom 24. Juni 2010 wird bestätigt.

2.
Dem Beschwerdegegner wird die unentgeltliche Rechtspflege gewährt. Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt, indes vorläufig auf die Gerichtskasse genommen. Rechtsanwalt A.________, F.________, wird aus der Gerichtskasse eine Entschädigung von Fr. 3'000.-- ausgerichtet.

3.
Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, Rechtsanwalt A.________ (nur Dispositiv - Ziff. 2 und 5), der Dienststelle Landwirtschaft und Wald des Kantons Luzern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. Oktober 2012
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Klopfenstein

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen - 1 Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
¹	Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
²	Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
³	Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
⁴	Zudem sind zu berücksichtigen:
^a	die örtlichen Verhältnisse;
^b	die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
^c	die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
^4bis	Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
⁵	Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwiegend landwirtschaftlichen Charakter hat.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 61 Grundsatz - 1 Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung.
¹	Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung.
²	Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt.
³	Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 83 Bewilligungsverfahren - 1 Das Gesuch um Erteilung einer Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 90 Bst. a) einzureichen.
¹	Das Gesuch um Erteilung einer Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 90 Bst. a) einzureichen.
²	Diese teilt ihren Entscheid den Vertragsparteien, dem Grundbuchverwalter, der kantonalen Aufsichtsbehörde (Art. 90 Bst. b), dem Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigten mit.
³	Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz (Art. 88) Beschwerde führen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 92 - 1 Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist die Beschwerde zulässig.
¹	Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist die Beschwerde zulässig.
²	Diese Entscheide können später nicht mehr angefochten werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 71 Widerruf der Bewilligung - 1 Die Bewilligungsbehörde widerruft ihren Entscheid, wenn der Erwerber ihn durch falsche Angaben erschlichen hat.
¹	Die Bewilligungsbehörde widerruft ihren Entscheid, wenn der Erwerber ihn durch falsche Angaben erschlichen hat.
²	Sind seit der Eintragung des Rechtsgeschäfts im Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen, so kann der Entscheid nicht mehr widerrufen werden.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 64 Ausnahmen vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung - 1 Bei fehlender Selbstbewirtschaftung ist die Bewilligung zu erteilen, wenn der Erwerber einen wichtigen Grund nachweist, namentlich wenn:
¹	Bei fehlender Selbstbewirtschaftung ist die Bewilligung zu erteilen, wenn der Erwerber einen wichtigen Grund nachweist, namentlich wenn:
^a	der Erwerb dazu dient, ein Gewerbe, das seit langem als Ganzes verpachtet ist, als Pachtbetrieb zu erhalten, einen Pachtbetrieb strukturell zu verbessern oder einen Versuchs- oder Schulbetrieb zu errichten oder zu erhalten;
^b	der Erwerber über eine rechtskräftige Bewilligung für eine nach Artikel 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197951 zulässige nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Bodens verfügt;
^c	der Erwerb im Hinblick auf einen nach dem Raumplanungsrecht zulässigen Abbau von Bodenschätzen erfolgt und die Fläche nicht grösser ist, als es der Bedarf des Unternehmens an einer sinnvollen Rohstoffreserve oder an Realersatzland für eine Fläche im Abbaugebiet, je für längstens 15 Jahre, erkennen lässt. Wird das Land nicht innert 15 Jahren seit dem Erwerb bestimmungsgemäss verwendet, so muss es nach den Vorschriften dieses Gesetzes veräussert werden. Das gleiche gilt nach erfolgter Rekultivierung;
^d	das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einer Schutzzone liegt und der Erwerber den Boden zum Zwecke dieses Schutzes erwirbt;
^e	mit dem Erwerb die schutzwürdige Umgebung einer historischen Stätte, Baute oder Anlage oder ein Objekt des Naturschutzes erhalten werden soll;
^f	trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem nicht übersetzten Preis (Art. 66) kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vorliegt;
^g	ein Gläubiger, der ein Pfandrecht am Gewerbe oder am Grundstück hat, dieses in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erwirbt.
²	Die Bewilligung kann mit Auflagen erteilt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 111 Einheit des Verfahrens - 1 Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
¹	Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
²	Bundesbehörden, die zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, können die Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen.
³	Die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts muss mindestens die Rügen nach den Artikeln 95-98 prüfen können. ...99

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 28 - 1 Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des andern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war.
¹	Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des andern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war.
²	Die von einem Dritten verübte absichtliche Täuschung hindert die Verbindlichkeit für den Getäuschten nur, wenn der andere zur Zeit des Vertragsabschlusses die Täuschung gekannt hat oder hätte kennen sollen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 1 Gegenstand - Dieses Gesetz regelt das Verfahren vor den kantonalen Instanzen für:
^a	streitige Zivilsachen;
^b	gerichtliche Anordnungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit;
^c	gerichtliche Angelegenheiten des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts;
^d	die Schiedsgerichtsbarkeit.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 37 - 1 Solange das Erlöschen der Vollmacht dem Bevollmächtigten nicht bekannt geworden ist, berechtigt und verpflichtet er den Vollmachtgeber oder dessen Rechtsnachfolger, wie wenn die Vollmacht noch bestehen würde.
¹	Solange das Erlöschen der Vollmacht dem Bevollmächtigten nicht bekannt geworden ist, berechtigt und verpflichtet er den Vollmachtgeber oder dessen Rechtsnachfolger, wie wenn die Vollmacht noch bestehen würde.
²	Ausgenommen sind die Fälle, in denen der Dritte vom Erlöschen der Vollmacht Kenntnis hatte.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.