Tribunal federal
{T 0/2}
4C.373/2006 /len
Urteil vom 29. Januar 2007
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.
Parteien
A.X.________,
B.X.________,
Beklagte und Berufungskläger,
gegen
Y.________,
Kläger und Berufungsbeklagten,
vertreten durch Advokat Dr. Philipp Dischler.
Gegenstand
Mietvertrag; Ausweisung,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht,
vom 15. August 2006.
Sachverhalt:
A.
A.X.________ und B.X.________ (Beklagte und Berufungskläger) bewohnen mit ihren Kindern eine Liegenschaft in C.________. Sie haben einen vom 1. Oktober 2003 datierten schriftlichen Mietvertrag ins Recht gelegt, wonach Y.________ (Kläger und Berufungsbeklagter) diese Liegenschaft an die Beklagte A.X.________ zu einem monatlichen Mietzins von "Fr. -1.-" inklusive Nebenkosten mit Mietbeginn 1. Oktober 2003 auf unbestimmte Zeit, erstmals kündbar auf 31. Dezember 2018, vermietet.
Nach der Behauptung des Klägers wurde die Liegenschaft den Beklagten zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zur Nutzung überlassen, wobei der Mietzins durch Dienstleistungen des Beklagten im Bereich der Liegenschaftsverwaltung abgegolten werden sollte.
Ende 2005 entzog der Kläger dem Beklagten das Mandat zur Liegenschaftsverwaltung. Der Anwalt des Klägers bestätigte dem Beklagten dies mit Schreiben vom 4. Januar 2006 und erklärte gleichzeitig, mit dem Widerruf des Auftrages würden die mündlich vereinbarten Mietzinse von Fr. 3'500.-- monatlich für die Liegenschaft fällig. Mit zwei gleich lautenden Schreiben vom 20. Januar 2006 setzte der Kläger den Beklagten eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des ausstehenden Mietzinses für den Monat Januar im Betrag von Fr. 3'500.-- und drohte ihnen an, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Am 21. März 2006 sprach er die Kündigung auf Formular gegenüber beiden Beklagten auf den 30. April 2006 aus.
B.
Mit Schreiben vom 18. April 2006 gelangten die Beklagten an die Kantonale Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten. Am 28. April 2006 stellte der Kläger beim Bezirksgericht Laufen das Gesuch um Ausweisung der Beklagten gemäss § 253 ZPO BL. Die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft überwies daraufhin am 10. Mai 2006 das Verfahren gestützt auf Art. 274g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
C.
Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 stellte der Gerichtspräsident von Laufen fest, dass die ausserordentliche Kündigung des Klägers vom 21. März 2006 gültig und wirksam sei und forderte die Beklagten in Gutheissung des Ausweisungsbegehrens des Klägers richterlich auf, das Mietobjekt bis spätestens Freitag, 14. Juli 2006, 12:00 Uhr vollständig zu räumen. Die Verfahrensanträge der Beklagten lehnte er ab.
D.
Mit Urteil vom 15. August 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die Appellation der Beklagten ab und bestätigte den Entscheid des Bezirksgerichtspräsidenten zu Laufen vom 6. Juni 2006 mit Ausnahme des Ausweisungstermins, der neu auf den 15. September 2006 festgesetzt wurde. Das Gericht hielt zunächst fest, dass die Kündigung den Anforderungen von Art. 266l
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
|
1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Grund des Zusammenhangs zwischen Mietvertrag und Vermögensverwaltung einen gemischten Vertrag abgeschlossen und die Beklagten seien durch die Auflösung des Liegenschaftsmandats mit ihrer anstelle eines Mietzinses zu erbringenden Leistung in Verzug geraten, was als Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
E.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. August 2006 haben die Beklagten sowohl staatsrechtliche Beschwerde wie Berufung eingereicht. In der Berufung stellen sie die Rechtsbegehren, der Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 15. August 2006 sei aufzuheben (Ziffer 1), eventualiter zur Ergänzung des Tatbestands zurückzuweisen (Ziffer 2), die Kündigung sei unwirksam zu erklären (Ziffer 3), eventualiter wegen Verstosses gegen Treu und Glauben aufzuheben (Ziffer 4), der Entscheid der Ausweisung sei aufzuheben (Ziffer 5) und der Tatbestand sei zu ergänzen gemäss Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
F.
Der Kläger stellt in der Antwort das Begehren, es sei die Berufung abzuweisen (Ziffer 1), der angefochtene Entscheid sei zu bestätigen und die Ausweisung sei unverzüglich zu vollziehen (Ziffer 2).
G.
Die staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil vom heutigen Tag abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden konnte.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006, 1205,1243). Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem OG (Art. 132 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 132 Disposizioni transitorie - 1 La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore. |
|
1 | La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore. |
2 | ...118 |
3 | I giudici ordinari e i giudici supplenti eletti in base alla legge del 16 dicembre 1943119 sull'organizzazione giudiziaria o al decreto federale del 23 marzo 1984120 concernente l'aumento del numero dei giudici supplenti del Tribunale federale e quelli eletti nel 2007 e nel 2008 restano in carica fino al 31 dicembre 2008.121 |
4 | La limitazione del numero dei giudici supplenti secondo l'articolo 1 capoverso 4 si applica dal 2009.122 |
2.
Die Berufung ist zulässig gegen Endentscheide der oberen kantonalen Gerichte (Art. 48
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 132 Disposizioni transitorie - 1 La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore. |
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1 | La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore. |
2 | ...118 |
3 | I giudici ordinari e i giudici supplenti eletti in base alla legge del 16 dicembre 1943119 sull'organizzazione giudiziaria o al decreto federale del 23 marzo 1984120 concernente l'aumento del numero dei giudici supplenti del Tribunale federale e quelli eletti nel 2007 e nel 2008 restano in carica fino al 31 dicembre 2008.121 |
4 | La limitazione del numero dei giudici supplenti secondo l'articolo 1 capoverso 4 si applica dal 2009.122 |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
3.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, wenn sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
3.1 Als Verstoss gegen die bundesrechtliche Beweisregel von Art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova. |
3.2 Die Vorinstanz hat aus den Aussagen der Beklagten geschlossen, dass ein Zusammenhang zwischen der von den Beklagten übernommenen Liegenschaftsverwaltung und der Überlassung des Mietobjektes bestand. Sie hat geschlossen, dass die Beklagten gewisse Arbeiten für den Kläger erledigten und dass dieser ihnen als Entschädigung eine Unterkunft zur Verfügung stellte. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid waren sich die Parteien in diesem Punkt einig. Das Gericht trifft damit entgegen der Behauptung der Beklagten keine Feststellung zum Wert der Arbeitsleistung einerseits und dem Mietwert der Liegenschaft anderseits. Es stellt vielmehr den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien in dem Sinne fest, dass die Beklagten gewisse Arbeitsleistungen im Bereich der Liegenschaftsverwaltung für den Kläger erbrachten und dieser ihnen als Gegenleistung die umstrittene Nutzung der Liegenschaft überliess. Den Vorbringen der Beklagten ist nicht zu entnehmen, welche rechtlich erheblichen Beweise sie frist- und formgerecht vorgelegt haben wollen, mit der sie die tatsächlich im angefochtenen Urteil getroffene Feststellung widerlegen wollten. Sie berufen sich auch auf keinerlei im kantonalen Verfahren aufgestellte Behauptungen, mit
denen sie hätten vorbringen wollen, dass ihnen der Kläger die Liegenschaft tatsächlich ohne bzw. gegen eine symbolische Gegenleistung - und unter zusätzlicher Übernahme der Nebenkosten zu seinen Lasten - überlassen wollte. Die im Berufungsverfahren ohnehin weitgehend unzulässigen Vorbringen der Beklagten gegen die Feststellung der Vorinstanz über den tatsächlichen Parteiwillen sind nicht zu hören.
3.3 Dies gilt auch für die Vorbringen der Beklagten, mit denen sie unter Berufung auf Art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4.
Die Vorinstanz hat die vom Kläger begehrte Ausweisung der Beklagten aus der Liegenschaft mit der Begründung geschützt, die Parteien hätten über den wesentlichen Vertragspunkt des Mietzinses keine Einigung erzielt, weshalb ein Mietvertrag nicht zustande gekommen sei. In einer Eventualbegründung hat das Gericht erwogen, die Vereinbarung könne auch als gemischter Vertrag qualifiziert werden. In diesem Fall seien die Beklagten mit der in Arbeit zu leistenden Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung in Verzug geraten, weshalb die Kündigung gemäss Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4.1 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz waren sich die Parteien tatsächlich einig, dass die Beklagten gewisse Arbeiten für den Kläger erledigten und dass dieser ihnen als Entschädigung eine Unterkunft zur Verfügung stellte. Die Beklagten haben nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil die Liegenschaft nach eigenen Aussagen am 1. November 2002 bezogen. Sie haben die Arbeiten offenbar wie vereinbart bis Ende 2005 erledigt, als ihnen der Kläger das Mandat zur Liegenschafts-Verwaltung entzog und sich auf den Standpunkt stellte, sie hätten - gemäss einer mündlichen Vereinbarung, die von der Vorinstanz nicht als erwiesen angesehen worden ist - nunmehr einen monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zu bezahlen. Die Beklagten weisen nicht nach, dass sie im kantonalen Verfahren irgendwelche Behauptungen aufgestellt hätten und im angefochtenen Entscheid finden sich keine Anhaltspunkte dafür, dass sie ab Januar 2006 noch Dienstleistungen für den Kläger erbracht hätten.
4.2 Der Vorinstanz ist beizustimmen, wenn sie im Eventualstandpunkt den Vertrag der Parteien als gemischten qualifiziert (BGE 131 III 528 E. 7.1.1 S. 531 mit Verweisen; Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 201 ff./216 der Vorbem. zu 253-274g OR). Der Kläger verpflichtete sich zur Überlassung seiner Liegenschaft an die Beklagten zum Gebrauch entsprechend der Hauptleistung des Vermieters im Mietvertrag (Art. 253
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 253 - La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (pigione per gli immobili e nolo per i mobili). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257 - Il corrispettivo è la remunerazione dovuta dal conduttore al locatore per la concessione in uso della cosa. |
vertragliche Regelungsschwerpunkt zu ermitteln (BGE 131 III 528 E. 7.1.1 S. 532).
4.3 Im vorliegenden Fall kommt dem mietvertraglichen Element keine bloss untergeordnete Bedeutung zu. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass für die Beklagten die Familienwohnung von existentieller Bedeutung und damit mindestens ebenso wichtig ist wie die Dienstleistungen der Beklagten für den Kläger. Eine Kündigung zu jeder Zeit mit sofortiger Wirkung, wie sie für den Auftrag gemäss Art. 404
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 404 - 1 Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
|
1 | Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
2 | Chi però revoca o disdice il mandato intempestivamente, deve risarcire l'altra parte del danno che gliene deriva. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 404 - 1 Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
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1 | Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
2 | Chi però revoca o disdice il mandato intempestivamente, deve risarcire l'altra parte del danno che gliene deriva. |
Ergänzung (BGE 107 II 144 E. 3 S. 148; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Rz. 1248).
4.4 Dispositives Recht ist für den vorliegenden Innominatvertrag nicht vorhanden, weshalb die Ergänzung nach dem hypothetischen Parteiwillen vorzunehmen ist. Danach ist zu ermitteln, was die Parteien in guten Treuen vereinbart hätten, wenn sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht gezogen hätten. Die Ergänzung hat sich am Denken und Handeln vernünftiger und redlicher Vertragspartner sowie an Wesen und Zweck des konkret in Frage stehenden Vertrages zu orientieren (BGE 127 III 300 E. 6a S. 307). In diesem Sinne konnten die Beklagten als vernünftige und redliche Vertragspartner nicht annehmen, dass der Kläger abgesehen vom vereinbarten symbolischen Franken monatlich auf jede Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung seiner Liegenschaft verzichte. Es ist vielmehr anzunehmen, dass die Parteien - hätten sie den Fall bedacht, dass der Kläger den Beklagten während des Vertragsverhältnisses die Liegenschaftsverwaltung entziehen würde - eine andere Leistung der Beklagten als Synallagma für die Nutzung der Wohnliegenschaft vereinbart hätten. Als Gegenleistung kommt mangels jeglicher Anhaltspunkte für andere mögliche Leistungen der Beklagten nur eine Geldzahlung in Betracht. Es ist daher davon auszugehen, die Parteien hätten - wäre
der Fall geregelt worden - einen Mietzins vereinbart.
4.5 Über die Höhe des Mietpreises haben sich die Parteien nicht geeinigt. Der Kläger hat vielmehr den Mietzins aus seiner Sicht festgesetzt und dessen Bezahlung von den Beklagten gefordert, unter Androhung der Verzugskündigung. Die Beklagten haben sich diesem Vorgehen nicht mit der Begründung widersetzt, sie seien mit der Höhe des Mietzinses nicht einverstanden. Sie haben sich vielmehr auf den Standpunkt gestellt - und vertreten diesen auch noch im Verfahren der Berufung - dass sie auch dann keinen Mietzins über den symbolischen Franken pro Monat hinaus zu entrichten hätten, wenn der Kläger ihnen den Auftrag für die zu erbringenden, vertraglich vereinbarten Dienstleistungen entziehe. Sie haben damit eine Ergänzung des Vertrags überhaupt abgelehnt. Da sie sich mit der ungerechtfertigten Verweigerung jeder Gegenleistung (über den symbolischen Franken pro Monat hinaus) für die von ihnen genutzte Liegenschaft in jedem Fall ab anfangs 2006 in Verzug befunden haben (Art. 108
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 108 - La fissazione di un termine per l'adempimento tardivo del contratto non è necessaria: |
|
1 | quando dal contegno del debitore risulti che essa sarebbe inutile; |
2 | quando per la mora del debitore la prestazione abbia perduto ogni interesse pel creditore; |
3 | quando dal contratto risulti l'intenzione dei contraenti che l'obbligazione debba adempirsi esattamente ad un tempo determinato od entro un dato termine. |
Kündigung gemäss Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
5.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die den Beklagten zum Verlassen des Mietobjekts gesetzte Frist ist während des vorliegenden Berufungsverfahrens - dem von Gesetzes wegen Suspensivwirkung zukommt - abgelaufen. Entgegen dem Antrag des Klägers in der Antwort ist unter diesen Umständen die Ausweisung nicht mit sofortiger Wirkung anzuordnen, sondern es ist der Ausweisungstermin wiederum neu festzusetzen, wobei sich die neue Frist an der von der Vorinstanz zusätzlich bemessenen Zeit orientieren kann.
Die Gerichtsgebühr ist entsprechend dem Ausgang des Verfahrens den Beklagten zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Der Ausweisungstermin wird neu festgesetzt auf den 15. März 2007.
2.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
4.
Die Beklagten haben dem Kläger unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Januar 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: