Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.372/2006 /len

Urteil vom 27. Februar 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.

Parteien
A.X.________,
B.X.________,
Beklagte und Berufungskläger,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hollinger,

gegen

Y.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Fürsprecher Martin Lüscher.

Gegenstand
Mieterausweisung,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, vom 7. September 2006.

Sachverhalt:

A.
A.X.________ (Beklagte 1 und Berufungsklägerin) ist seit 1. April 1976 Mieterin einer Wohnung sowie einer Garage in C.________. Sie bewohnt die Wohnung zusammen mit ihrem Sohn B.X.________ (Beklagter 2 und Berufungskläger).
Vermieterin ist die Firma Y.________ (Klägerin und Berufungsbeklagte), die die Verträge mit amtlichem Formular vom 5. September 2005 auf den 31. März 2006 kündigte. Die Beklagten fochten die Kündigung nicht an.

B.
Mit Eingabe vom 4. April 2006 beantragte die Klägerin beim Bezirksgericht Baden die Ausweisung der Beklagten. Die Präsidentin 4 des Bezirksgerichts Baden hiess das Begehren am 16. Juni 2006 gut und verpflichtete die Beklagten, die genannten Mietobjekte spätestens innert zehn Tagen seit Rechtskraft des Entscheids zu räumen.

C.
Die Beklagten erhoben am 31. Juli 2006 Beschwerde und beantragten dem Obergericht des Kantons Aargau, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Begehren der Klägerin sei abzuweisen. Mit Entscheid vom 7. September 2006 wies das Obergericht die Beschwerde ab. Es kam zum Schluss, die Kündigung sei gültig erfolgt. Ein Mieter, der einen offenbaren Rechtsmissbrauch geltend machen wolle, müsse die Kündigung innert der in Art. 273 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
1    La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
2    Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
a  per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
b  per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
3    Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
4    La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
5    L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106
OR vorgesehenen Verwirkungsfrist anfechten, da Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR eine lex specialis zu Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB darstelle. Eine Minderheit des Obergerichts hätte die Verletzung von Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB unabhängig vom Verstreichen der Verwirkungsfrist von Art. 273 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
1    La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
2    Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
a  per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
b  per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
3    Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
4    La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
5    L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106
OR geprüft und den offenbaren Missbrauch eines Rechts bejaht.

D.
Mit Berufung vom 17. Oktober 2006 beantragen die Beklagten dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 7. September 2006 sei aufzuheben (Ziff. 1) und das Begehren der Klägerin betreffend Mietausweisung sei abzuweisen (Ziff. 2).
Die Klägerin beantragt, die Berufung sei abzuweisen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006, 1205, 1243). Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem OG (Art. 132 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 132 Disposizioni transitorie - 1 La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore.
1    La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore.
2    ...118
3    I giudici ordinari e i giudici supplenti eletti in base alla legge del 16 dicembre 1943119 sull'organizzazione giudiziaria o al decreto federale del 23 marzo 1984120 concernente l'aumento del numero dei giudici supplenti del Tribunale federale e quelli eletti nel 2007 e nel 2008 restano in carica fino al 31 dicembre 2008.121
4    La limitazione del numero dei giudici supplenti secondo l'articolo 1 capoverso 4 si applica dal 2009.122
BGG).

2.
Die Berufung ist zulässig gegen Endentscheide der oberen kantonalen Gerichte (Art. 48
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 132 Disposizioni transitorie - 1 La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore.
1    La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore.
2    ...118
3    I giudici ordinari e i giudici supplenti eletti in base alla legge del 16 dicembre 1943119 sull'organizzazione giudiziaria o al decreto federale del 23 marzo 1984120 concernente l'aumento del numero dei giudici supplenti del Tribunale federale e quelli eletti nel 2007 e nel 2008 restano in carica fino al 31 dicembre 2008.121
4    La limitazione del numero dei giudici supplenti secondo l'articolo 1 capoverso 4 si applica dal 2009.122
OG). Da der Entscheid des Ausweisungsrichters nach Art. 274g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 274g
OR in einem vollständigen Erkenntnisverfahren ergehen muss und ihm von Bundesrechts wegen materielle Rechtskraft zukommt, ist die Berufung insofern zulässig (BGE 131 I 242 E. 3.1 S. 246 mit Verweisen). Die übrigen formellen Voraussetzungen liegen vor, weshalb auf das Rechtsmittel einzutreten ist.

3.
Die Beklagten werfen dem Obergericht vor, Bundesrecht verletzt zu haben, als es auch eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung für bloss anfechtbar hielt und deshalb auf die Prüfung der Frage verzichtete, ob die Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB erfüllt seien.

3.1 In der Lehre wird überwiegend die Meinung vertreten, Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR schliesse die selbständige Anwendung von Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB aus (Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 162 f. der Vorbem. zu Art. 266
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266 - 1 La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
1    La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
2    In caso di riconduzione tacita, la locazione è considerata a tempo indeterminato.
-266o
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla.
OR, N. 63 ff. der Vorbem. zu Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
-273c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273c - 1 Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
1    Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
2    Le convenzioni contrarie sono nulle.
OR und N. 13 zu Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR; derselbe, Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar?, in: SJZ 1995 S. 225/231; Bernard Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in: CdB 1994, S. 33/54 f.; derselbe, Les congés affectés d'un vice, in: 9e Séminaire sur le droit du bail 1996, S. 25; Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3. Aufl. 2003, Nr. 2437; Richard Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, N. 30 zu Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
-271a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
1    La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
a  poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
b  allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
c  esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
d  durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
e  nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
e1  è risultato ampiamente soccombente;
e2  ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
e3  ha rinunciato ad adire il giudice;
e4  ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
f  per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
2    Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
3    Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
a  perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
b  per mora del conduttore (art. 257d);
c  per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
d  in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
e  per motivi gravi (art. 266g);
f  per fallimento del conduttore (art. 266h).
OR; Giacomo Roncoroni, La protection contre les congés, in: 6e Séminaire sur le droit du bail 1990, S. 11 f.; Stefan Zwicker, Die Anfechtung der Kündigung nach dem neuen Schweizerischen Mietrecht, in: Der Schweizer Treuhänder 1990, S. 267/272; Arthur Trachsel, Leitfaden zum Mietrecht, S. 217; wohl auch Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2. Aufl. 2000, S. 202 und 204). Zur Begründung wird in erster Linie auf die Entstehungsgeschichte verwiesen. Das neue
Recht habe den sachlichen Anwendungsbereich in Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR im Vergleich zu Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB erheblich erweitert und gleichzeitig die Rechtsfolge abgeschwächt (Higi, a.a.O., N. 162 f. der Vorbem. zu Art. 266
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266 - 1 La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
1    La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
2    In caso di riconduzione tacita, la locazione è considerata a tempo indeterminato.
-266o
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla.
OR, N. 63 und 66 der Vorbem. zu Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
-273c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273c - 1 Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
1    Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
2    Le convenzioni contrarie sono nulle.
OR; Corboz, CdB, S. 54; derselbe, Séminaire, S. 25). Damit sei die bestehende Rechtslage nicht bloss ergänzt, sondern vielmehr durch eine neue Regelung ersetzt worden (Corboz, a.a.O.). Darüber hinaus wird angeführt, in Art. 266l
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
1    La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
2    Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.
OR sei die Formularpflicht eingeführt worden, so dass der Mieter auf die Möglichkeit der Anfechtbarkeit und die zur Entgegennahme der Anfechtung zuständige Behörde hingewiesen werde. Die Anfechtung einer offenbar rechtsmissbräuchlichen Kündigung, also einer Kündigung, deren Fehlerhaftigkeit gewissermassen jedem ins Auge springe, erscheine daher als zumutbar (Higi, a.a.O., N. 68 der Vorbem. zu Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
-273c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273c - 1 Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
1    Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
2    Le convenzioni contrarie sono nulle.
OR).

3.2 Andere Autoren sind der Auffassung, Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB müsse nach wie vor auf die Kündigung des Mietvertrags anwendbar sein, da der offensichtliche Rechtsmissbrauch keinen Schutz verdiene (David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, Kapitel 29, Nr. 2.6; Andreas Brunner, Die Anfechtbarkeit der Kündigung im Mietrecht, plädoyer 4/1990, S. 40/41; Roger Weber, Basler Kommentar, N. 29 zu Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
-271a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
1    La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
a  poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
b  allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
c  esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
d  durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
e  nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
e1  è risultato ampiamente soccombente;
e2  ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
e3  ha rinunciato ad adire il giudice;
e4  ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
f  per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
2    Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
3    Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
a  perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
b  per mora del conduttore (art. 257d);
c  per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
d  in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
e  per motivi gravi (art. 266g);
f  per fallimento del conduttore (art. 266h).
OR; vgl. auch Christian Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen 1993, S. 124; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 207; vgl. aus der Rechtsprechung ZMP 1993, Nr. 14). Wohl sei im Rahmen der Vorbereitungsarbeiten zur Mietrechtsrevision erklärt worden, der Verzicht auf die Offensichtlichkeit des Rechtsmissbrauchs sei das Gegenstück dazu, dass vom Kündigungsempfänger eine Anfechtung verlangt werde. Daraus lasse sich aber nicht schliessen, dass das Anfechtungsprinzip auch dann gelte, wenn die Kündigung im konkreten Fall offensichtlich rechtsmissbräuchlich sei. Praktikabilitäts- und Rechtssicherheitsüberlegungen dürften bei dieser Frage keine Rolle spielen (Weber, a.a.O.).

3.3 Nach Art. 271 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Ob die Bestimmung über ihren Wortlaut hinaus die Berufung auf das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot nach Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB ausschliesst, ist durch Auslegung zu ermitteln.
3.3.1 Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Die Gesetzesmaterialien können beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben (BGE 132 III 707 E. 2 S. 710 f.; 131 III 33 E. 2 S. 35 mit Hinweisen).
3.3.2 Der historische Wille des Gesetzgebers ergibt sich für die vorliegende Fragestellung klar aus den Gesetzesmaterialien: Der Vorschlag des Bundesrates sah in Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR die Unwirksamkeit einer Kündigung vor, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Die Botschaft führt dazu aus, es rechtfertige sich, den Tatbestand des Verstosses gegen Treu und Glauben für die Kündigung der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eigens zu nennen. Das sei namentlich auch deshalb notwendig, weil Rechtsprechung und Lehre das allgemeine Verbot des Rechtsmissbrauchs bei der Kündigung des Mietverhältnisses bisher äusserst zurückhaltend ausgelegt hätten. Die Generalklausel von Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR sei eine Sonderbestimmung zu Art. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB, die nicht mehr "Offensichtlichkeit" als Voraussetzung für den Rechtsmissbrauch fordere. Dafür werde gegenüber dem allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbot die Rechtsfolge insofern abgeschwächt, als keine absolute Nichtigkeit der Kündigung, sondern deren Unwirksamkeit vorgesehen sei, die innerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen geltend gemacht werden müsse (BBl 1985 I 1458). In den parlamentarischen Beratungen wurde die vorgesehene Unwirksamkeit - entsprechend der damaligen verfassungsrechtlichen Grundlage von Art.
34septies aBV - durch die Anfechtbarkeit ersetzt (Amtl.Bull. StR 1988, S. 173 ff.). Die aus der Abschwächung der Rechtsfolge hinsichtlich der offensichtlich rechtsmissbräuchlichen Kündigungen resultierende Verschlechterung der Stellung des Mieters im Vergleich zum damals geltenden Recht wurde namentlich aus Gründen der Rechtssicherheit hingenommen (Amtl.Bull. NR 1989, S. 536, insbesondere Voten Jeanprêtre und Koller). Nach dem Willen des Gesetzgebers stellt Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR also sowohl für den Tatbestand als auch für die Rechtsfolge eine lex specialis zu Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB dar.
3.3.3 Auch die Berücksichtigung des Zwecks von Art. 271
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR, die Rechtsstellung des Mieters zu verbessern, führt zu keinem anderen Ergebnis. Einerseits waren die Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB mit Bezug auf Kündigungen bereits vor der Revision praktisch nie erfüllt (BBl 1985 I 1458). Anderseits muss der Vermieter nach Art. 266l Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
1    La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
2    Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.
OR mit einem Formular kündigen, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten will; eine Verletzung dieser Pflicht hat nach Art. 266o
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla.
OR die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge. Es ist dem Mieter damit ohne weiteres möglich und zumutbar, sich innert Frist gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und damit zu verhindern, dass ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch Schutz findet. Im Ausschluss der Rechtsfolge der Nichtigkeit auch für offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigungen kann deshalb keine nennenswerte Verschlechterung der Position des Mieters gesehen werden. In diesem Zusammenhang sind ausserdem Rechtssicherheitsinteressen zu berücksichtigen. Anders als in den nach Art. 266l
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
1    La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
2    Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.
-n OR vorgesehenen Fällen der Nichtigkeit wegen eines Formfehlers lässt sich die Frage, ob ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt, nur auf Grund einer Wertung beantworten. Auch die
ebenfalls schützenswerten Interessen eines allfälligen neuen Mieters sind in Betracht zu ziehen.
3.3.4 Mit der herrschenden Lehre ist davon auszugehen, dass Art. 271 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
OR die selbständige Anwendung von Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB ausschliesst (in diese Richtung bereits BGE 120 II 31 E. 4a S. 32; Urteil 4C.333/1995 vom 29. März 1996, E. 2a). Der Mieter muss damit auch eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung innerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen anfechten. Hat er darauf verzichtet, kann er die Rüge, die Kündigung sei offensichtlich rechtsmissbräuchlich, im Ausweisungsverfahren nicht mehr erheben.

3.4 Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten kein Bundesrecht verletzt, als sie im Rahmen des Mieterausweisungsverfahrens darauf verzichtete zu prüfen, ob die Kündigung offensichtlich rechtsmissbräuchlich im Sinn von Art. 2 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
ZGB ist.

4.
Aus den genannten Gründen ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beklagten kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
und Art. 159 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 27. Februar 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Informazioni decisione   •   DEFRITEN
Documento : 4C.372/2006
Data : 27. febbraio 2007
Pubblicato : 23. marzo 2007
Sorgente : Tribunale federale
Stato : Pubblicato come BGE-133-III-175
Ramo giuridico : Diritto contrattuale
Oggetto : Mieterausweisung


Registro di legislazione
CC: 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
CO: 266 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266 - 1 La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
1    La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
2    In caso di riconduzione tacita, la locazione è considerata a tempo indeterminato.
266l 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
1    La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
2    Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.
266o 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla.
271 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
1    La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
2    La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.
271a 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
1    La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
a  poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
b  allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
c  esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
d  durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
e  nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
e1  è risultato ampiamente soccombente;
e2  ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
e3  ha rinunciato ad adire il giudice;
e4  ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
f  per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
2    Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
3    Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
a  perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
b  per mora del conduttore (art. 257d);
c  per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
d  in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
e  per motivi gravi (art. 266g);
f  per fallimento del conduttore (art. 266h).
273 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
1    La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
2    Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
a  per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
b  per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
3    Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
4    La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
5    L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106
273c 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 273c - 1 Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
1    Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
2    Le convenzioni contrarie sono nulle.
274g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 274g
LTF: 132
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 132 Disposizioni transitorie - 1 La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore.
1    La presente legge si applica ai procedimenti promossi dinanzi al Tribunale federale dopo la sua entrata in vigore; ai procedimenti su ricorso si applica soltanto se la decisione impugnata è stata pronunciata dopo la sua entrata in vigore.
2    ...118
3    I giudici ordinari e i giudici supplenti eletti in base alla legge del 16 dicembre 1943119 sull'organizzazione giudiziaria o al decreto federale del 23 marzo 1984120 concernente l'aumento del numero dei giudici supplenti del Tribunale federale e quelli eletti nel 2007 e nel 2008 restano in carica fino al 31 dicembre 2008.121
4    La limitazione del numero dei giudici supplenti secondo l'articolo 1 capoverso 4 si applica dal 2009.122
OG: 48  156  159
Registro DTF
120-II-31 • 131-I-242 • 131-III-33 • 132-III-707
Weitere Urteile ab 2000
4C.333/1995 • 4C.372/2006
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
convenuto • nullità • tribunale federale • abuso di diritto • argovia • quesito • giorno • principio della buona fede • 1995 • volontà • fattispecie • legge federale sul tribunale federale • tribunale civile • fontana • all'interno • locazione • formulario ufficiale • avvocato • decisione • interpretazione storica
... Tutti
AS
AS 2006/1205 • AS 2006/1243
FF
1985/I/1458
SJZ
1995 S.225