4A_275/2020 - 2020-10-26 - Vertragsrecht - Ersatzvornahme; Substanziierungsanforderungen,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 275/2020

Urteil vom 26. Oktober 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Jürg Bühlmann,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jörg Blum, Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ersatzvornahme; Substanziierungsanforderungen,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 23. März 2020 (1B 19 42).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG (Pächterin; Beschwerdeführerin) betreibt in U.________ ein Hotel, das sie von der B.________ AG (Verpächterin; Beschwerdegegnerin) gepachtet hat. Am 16. Januar 2019 wurde der Verpächterin für Fr. 116'667.80 nebst Zins für ausstehende Pacht- und Parkplatzmietzinse die provisorische Rechtsöffnung erteilt. Die Forderung an und für sich ist zwischen den Parteien unbestritten. Die Pächterin macht aber geltend, die Forderung sei durch Verrechnung untergegangen. Zur Verrechnung stellte sie namentlich eine Forderung über Fr. 69'903.45 (diverse Rechnungen der IT-Dienstleister C.________ GmbH sowie der D.________ AG). Sie begründete die Forderung damit, die Verpächterin sei ihrer vertraglichen Pflicht aus Ziff. 16 des Pachtvertrages vom 15. Juli 2015 zur Wartung und Reparatur der Telefonanlage und der Hard- und Software einschliesslich der Peripheriegeräte nicht nachgekommen. In Abs. 3 dieser Bestimmung sei ausdrücklich ein Recht auf Ersatzvornahme und Verrechnung dieser Kosten mit dem Pachtzins vereinbart worden. Zudem berief sie sich auf eine Verrechnungsforderung von Fr. 51'454.60 für angeblich von ihr im Rahmen eines von ihr bezogenen WIR-Kredits vorfinanzierte Leistungen für Erweiterungs- und Fertigstellungsarbeiten,
die von der Verpächterin hätten übernommen werden müssen.

B.
Gestützt auf die behauptete Verrechnung erhob die Pächterin am 6. Februar 2019 fristgerecht Aberkennungsklage beim Bezirksgericht Willisau mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass die Forderung, für die der Verpächterin die provisorische Rechtsöffnung gewährt wurde, nicht bestehe. Das Bezirksgericht wies die Klage am 11. Juli 2019 ab.
Auf Berufung der Pächterin wies auch das Kantonsgericht Luzern die Aberkennungsklage ab, soweit es darauf eintrat. Es stützte die Auffassung des Bezirksgerichts, wonach die Pächterin nicht hinreichend substanziiert habe, dass die geltend gemachten Forderungen aus IT-Unterhaltsarbeiten resultierten, zu deren Übernahme die Verpächterin vertraglich verpflichtet sei. Die pauschale Behauptung, der Verpächterin obliege die generelle Pflicht, für den Unterhalt der IT-Anlage und die Behebung von Mängeln zu sorgen, liess das Kantonsgericht nicht genügen. Zudem setze die Pächterin den überzeugenden Erwägungen des Bezirksgerichts nichts Substanziiertes entgegen. Generell bemängelte das Kantonsgericht die mangelnde Auseinandersetzung mit den Erwägungen des Bezirksgerichts, auch soweit es um die Verrechnungsforderung für die Erweiterungs- und Fertigstellungsarbeiten des Pachtobjekts im Zusammenhang mit dem WIR-Kredit ging. Zudem habe sich die Pächterin nicht rechtsgenüglich mit der Argumentation des Bezirksgerichts zu den Voraussetzungen einer Ersatzvornahme (entweder eine richterliche Ermächtigung oder eine vorgängige Mahnung an den Schuldner) auseinandergesetzt noch mit dem Vorhalt, die Notwendigkeit der konkreten Wartungsarbeiten müsse
begründet werden und ohne Nachweis einer einzigen Mängelrüge könne nicht auf eine antizipierte Weigerung der Beschwerdegegnerin geschlossen werden, zumal nicht ersichtlich sei, dass die Fr. 69'903.45 ausschliesslich für dringende IT-Probleme in Rechnung gestellt worden seien.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Pächterin dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Kantonsgericht vollständig aufzuheben und die Sache an das Bezirksgericht zurückzuweisen. Eventuell sei festzustellen, dass die Forderung, für die provisorische Rechtsöffnung erteilt worden sei, im Umfang von Fr. 82'089.80 nicht bestehe. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wies das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 22. Juni 2020 ab. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Denselben Antrag stellt das Kantonsgericht. Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert sowohl Bemerkungen zur Stellungnahme zur aufschiebenden Wirkung der Beschwerdegegnerin als auch zur Beschwerdeantwort eingereicht. Die Beschwerdegegnerin hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.

Erwägungen:

1.
Nach Art. 55 Abs. 1 ZPO haben unter der Geltung der Verhandlungsmaxime die Parteien dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie ihre Begehren stützen, und die Beweismittel anzugeben. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; Urteil des Bundesgerichts 4A 412/2019 vom 27. April 2020 E. 4.1). Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (zit. Urteil 4A 41 2/2019 E. 4.1 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2b S. 368).

1.1. Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete Partei nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu entkräften (Urteile des Bundesgerichts 4A 533/2019 vom 22. April 2020 E. 4.4.1; 4A 591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 3.2 mit Hinweisen). Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1 S. 523; 127 III 365 E. 2b S. 368 mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 4A 605/2019 vom 27. Mai 2020 E.4.1.1).

1.2. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (vgl. Art. 222 Abs. 2 ZPO). Der Grad der Substanziierung einer Behauptung beeinflusst insofern den erforderlichen Grad an Substanziierung einer Bestreitung; je detaillierter einzelne Tatsachen eines gesamten Sachverhalts behauptet werden, desto konkreter muss die Gegenpartei erklären, welche dieser einzelnen Tatsachen sie bestreitet. Je detaillierter mithin ein Parteivortrag ist, desto höher sind die Anforderungen an eine substanziierte Bestreitung (BGE 141 III 433 E. 2.6 S. 438 mit Hinweisen).

2.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG aber, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116 mit Hinweis).

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.2. Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die in E. 2.1 hiervor genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18). Neue Vorbringen und Beweismittel sind nur zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123; 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226; 133 III 393 E. 3 S. 395).

2.3. Das Bundesgericht ist keine letzte Appellationsinstanz, die von den Parteien mit vollkommenen Rechtsmitteln angerufen werden könnte.

2.3.1. Zur hinreichenden Begründung einer Sachverhaltsrüge genügt es daher nicht, dem Bundesgericht, ohne eine substanziierte Sachverhaltsrüge zu erheben, einfach eine eigene Version des Sachverhalts zu unterbreiten und das angefochtene Urteil als willkürlich oder offensichtlich unhaltbar zu bezeichnen. Es geht nicht an, in einer Beschwerde in Zivilsachen appellatorische Kritik an der Beweiswürdigung des kantonalen Gerichts zu üben und Ergänzungen bezüglich der tatsächlichen Feststellungen vorzunehmen, als ob dem Bundesgericht im Beschwerdeverfahren die freie Prüfung aller Tatfragen zukäme (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 136 II 489 E. 2.8 S. 494).

2.3.2. Daher reicht es beispielsweise nicht aus, Teile der Klageschrift oder der Berufungsschrift in die Beschwerde an das Bundesgericht zu kopieren und zu behaupten, damit sei der geltend gemachte Anspruch entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen hinreichend substanziiert. Eine derartige Begründung trägt zu einer effizienten Justiz nichts bei (Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 4294 Ziff. 4.1.2.4 zu Art. 39 Abs. 2 E -BGG), denn das Bundesgericht müsste die Substanziierung umfassend überprüfen. In der Beschwerde wäre vielmehr aufzuzeigen, inwiefern Substanziierungsanforderungen gestellt werden, die zur Subsumierung des Sachverhalts unter die Bestimmungen des materiellen Rechts und mit Blick auf die Bestreitung der Prozessgegnerin zur Durchführung des Beweisverfahrens nicht notwendig sind (Urteil des Bundesgerichts 4A 709/2011 vom 31. Mai 2012 E. 1.4; vgl. BGE 108 II 337 E. 3 S. 341 f.; 133 III 153 E. 3.3 S. 162 mit Hinweisen). Ebensowenig genügt es, unter Hinweis auf die kantonalen Akten zu behaupten, dort sei ein Anspruch entgegen der Auffassung der Vorinstanz hinreichend substanziiert worden oder dort sei eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen
Entscheid erfolgt, so dass die Begründungsanforderungen im Berufungsverfahren erfüllt seien. In der Beschwerde ist vielmehr, sofern sich dies nicht aus dem angefochtenen Entscheid bereits ergibt, kurz zusammenzufassen, was im kantonalen Verfahren vorgebracht wurde, und mit Aktenhinweis darzulegen, wo es prozesskonform in das Verfahren eingeführt wurde. Als eigentliche Begründung der Rüge ist sodann darauf einzugehen, weshalb die Forderungen unter Berücksichtigung dieser Vorbringen als hinreichend substanziiert beziehungsweise die Begründungsanforderungen an die Berufung als erfüllt anzusehen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A 11/2020 vom 18. August 2020 E. 2.3.2; zit. Urteil 4A 709/2011 E. 1.4).

3.
Die Beschwerde scheitert im Wesentlichen an den in E. 2.3.2 hiervor dargelegten Begründungsanforderungen.

3.1. Die Vorinstanz erachtete einerseits die Vorbingen der Beschwerdeführerin vor dem Bezirksgericht als nicht hinreichend substanziiert. Zudem beanstandete sie eine mangelnde Auseinandersetzung mit dem Entscheid des Bezirksgerichts.

3.1.1. Zur hinreichenden Begründung ihrer Rügen müsste die Beschwerdeführerin zunächst aufzeigen, dass sie sich entgegen den Feststellungen der Vorinstanz tatsächlich hinreichend mit dem erstinstanzlichen Entscheid auseinandergesetzt hat, oder darauf eingehen, inwiefern die Vorinstanz die Begründungsanforderungen überspannt hat. Genügte die Berufung den Begründungsanforderungen nicht, hat es mit dem erstinstanzlichen Urteil sein Bewenden, unabhängig davon, ob es in der Sache zutrifft. Daher muss die Beschwerdeführerin entweder darauf eingehen, inwiefern ihre im angefochtenen Entscheid festgestellten Vorbringen entgegen der Auffassung der Vorinstanz eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Entscheid darstellen, oder sie muss in der Beschwerde unter präzisem Hinweis auf die Akten (ein pauschaler Verweis auf die Berufung genügt nicht) kurz darlegen, was - sofern entscheidrelevant - sie über das im angefochtenen Entscheid Festgestellte hinaus in der Berufung ausgeführt haben will und inwiefern dies eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Urteil darstellt.

3.1.2. Sodann müsste sie in Bezug auf die Frage der hinreichenden Substanziierung analog vorgehen und entweder darlegen, inwiefern die im angefochtenen Entscheid festgestellten Vorbringen entgegen der Einschätzung der Vorinstanz eine hinreichende Substanziierung darstellen, oder aber unter präzisem Hinweis auf die Akten kurz zusammenfassen, was sie im erstinstanzlichen Verfahren über das im angefochtenen Entscheid Festgestellte hinaus ausgeführt hat und inwiefern dies als hinreichende Substanziierung anzusehen ist. Ferner müsste sie zur materiellen Ausschöpfung des Instanzenzuges (vgl. hierzu BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 293; 134 III 524 E. 1.3 S. 527; je mit Hinweisen) aufzeigen, dass sie sich darauf schon im vorinstanzlichen Verfahren berufen hat, soweit sich dies nicht aus dem angefochtenen Entscheid oder ihren übrigen Ausführungen schon ergibt.

3.2. Die Beschwerdeführerin geht in ihrer Beschwerde zunächst auf die Verrechnungsforderungen für die Rechnungen der C.________ GmbH ein. Sie macht geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz beschreibe sie in ihrer Klage, auf die sie an dieser Stelle der Beschwerde verweist, jede der vorgelegten Rechnungen kurz, jedoch ausreichend, so dass ersichtlich sei, welche Arbeiten diese konkret beträfen. Aus ihrer expliziten Geltendmachung im Zusammenhang mit der Wartungs- und Reparaturpflicht der Beschwerdegegnerin aus Ziff. 16 des Pachtvertrages sei zudem klar ersichtlich, dass sie alle diese Arbeiten der vertraglichen Pflicht der Beschwerdegegnerin zu Unterhalt und Reparatur zuordne. Damit seien diese Rechnungen genügend substanziiert. Sie macht sodann geltend, sie gehe in ihrer Berufung explizit auf die Kritik der ersten Instanz ein, die vorgelegten Rechnungen seien nicht selbsterklärend. In ihrer Berufung lege sie dar, bei der Pflicht der Beschwerdegegnerin zur Wartung des IT-Systems handle es sich nicht um eine Pflicht zur Mängelbehebung. Die Beschwerdegegnerin sei auch ohne Mangel verpflichtet, das IT-System jederzeit zu warten und in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten. Sie habe dafür zu sorgen, dass das IT-System gar
nicht mangelhaft werde. Da die vorgelegten Rechnungen zweifelsfrei die Wartung des IT-Systems beträfen, sei die Beschwerdeführerin nicht verpflichtet gewesen, jede einzelne Rechnung detailliert zu erklären, da diese Rechnungen eben selbsterklärend seien. Sobald es um die Wartung des IT-Systems im weiteren Sinne gehe, sei die Beschwerdegegnerin als Verpächterin zur Übernahme der Kosten verpflichtet.

3.2.1. Die Beschwerdeführerin behauptet zwar mit Aktenhinweis, sie habe jede der vorgelegten Rechnungen kurz, jedoch ausreichend beschrieben, so dass ersichtlich sei, welche Arbeiten diese konkret beträfen. Sie legt vor Bundesgericht aber nicht dar, welche Angaben zu den einzelnen Rechnungen sie an der Stelle, auf die sie verweist, gemacht haben will und inwiefern diese Angaben genügen, um zu erkennen, welche Arbeiten die Rechnungen betrafen. Da sich dies auch aus dem angefochtenen Entscheid nicht ergibt, fehlt es bereits insoweit an einer hinreichenden Begründung.

3.2.2. Dass die vorgelegten Rechnungen zweifelsfrei die Wartung betrafen, ist sodann eine blosse Behauptung der Beschwerdeführerin. Woraus sich dies zweifelsfrei erschliesst, wird in der Beschwerde nicht aufgezeigt und ergibt sich nicht aus dem angefochtenen Entscheid. Auch insoweit ist die Beschwerde nicht hinreichend begründet.

3.3. Auch in Bezug auf die Verrechnungsforderung aus IT-Rechnungen der D.________ AG tritt die Beschwerdeführerin dem Vorwurf entgegen, sie habe sich nicht substanziiert mit den erstinstanzlichen Erwägungen auseinandergesetzt. Sie habe in ihrer Berufung dargelegt, weshalb sich aus dem mit dieser Firma abgeschlossenen Service Level Agreement Leistungspflichten für die Beschwerdegegnerin ergäben. Da die Rechnungen die Wartung der IT-Anlage betreffen würden und die Beschwerdegegnerin ihrer vertraglichen Pflicht nicht nachgekommen sei, sei der Beschwerdeführerin gar keine andere Wahl geblieben, als ein Service Level Agreement in eigenem Namen abzuschliessen. Es könne keinen Unterschied machen, ob es beim Vertrag um einmalige oder wiederkehrende Leistungen gehe.

3.3.1. Bei diesen Ausführungen verweist die Beschwerdeführerin auf das Urteil des Kantonsgerichts sowie auf Klagebeilagen. Es fehlt aber der Hinweis, wo die entsprechenden Ausführungen in der Berufung erfolgt sein sollten. Bereits insoweit ist die Beschwerde nicht hinreichend begründet.

3.3.2. Selbst wenn man aber mit Blick auf den Verweis im angefochtenen Entscheid einen separaten Hinweis als entbehrlich betrachten wollte, nützt dies der Beschwerdeführerin nichts. Allein die Tatsache, dass eine Rechnung IT-Wartung oder Unterhalt betrifft, für den gemäss Vertrag die Beschwerdegegnerin zu sorgen hatte, bedeutet nicht, dass diese den entsprechenden Betrag zu übernehmen hat - ganz unabhängig von der Frage, ob die gesetzlichen oder allenfalls vertraglichen Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme erfüllt sind. Denn nur soweit der von der Beschwerdeführerin abgeschlossene Wartungsvertrag denjenigen IT-Unterhalt abdeckt, zu dem sich die Verpächterin im Pachtvertrag verpflichtet hat, und die Verpächterin diesen Unterhalt vertragswidrig nicht leistet, kann sich die Frage nach einer zulässigen, von der Beschwerdegegnerin voll zu entschädigenden Ersatzvornahme stellen. Wird nicht im Einzelnen dargelegt, welche Leistungen im Rahmen des Wartungsvertrages erbracht wurden, kann nicht beurteilt werden, ob die Leistungen dem vertraglich Geschuldeten entsprechen oder allenfalls über das Geschuldete hinausgehen. Dass es sich beim Vertrag um Wartungsarbeiten handelt, bedeutet nicht zwingend, dass diese von der Beschwerdegegnerin
geschuldet waren. Soweit dies von der Beschwerdegegnerin bestritten wurde, hätte die Beschwerdeführerin einerseits substanziieren müssen, welches Mass an Wartung vertraglich geschuldet war, und andererseits, dass die gestützt auf den von ihr abgeschlossenen Vertrag erbrachten Leistungen diesem Mass entsprachen. Sonst kann die Beschwerdegegnerin nicht abschätzen, ob die Forderung der Beschwerdeführerin berechtigt ist. Denkbar wäre nämlich auch, dass die Beschwerdeführerin einen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der über das objektiv Notwendige oder das vertraglich Vereinbarte hinausgeht. Dass die Beschwerdeführerin insoweit hinreichende Angaben gemacht hat, ergibt sich weder aus ihrer Beschwerde noch zeigt sie dies in ihrer Berufung auf. Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz ihre Vorbringen als nicht hinreichend substanziiert und ihre Ausführungen in der Berufung als ungenügend betrachtet hat.

3.4. Auch in Bezug auf die Verrechnungsforderung im Zusammenhang mit dem WIR-Kredit beschränkt sich die Beschwerdeführerin im Wesentlichen darauf vorzubringen, mit dem Kredit seien Fertigstellungsarbeiten ausgeführt worden, die gemäss Ziff. 12 des Pachtvertrages eindeutig von der Beschwerdegegnerin hätten ausgeführt werden müssen. Sodann legt sie dar, warum entgegen der Auffassung der Vorinstanz klar ersichtlich sei, weshalb die von ihr angerufene Zeugin relevante Aussagen dazu hätte machen können, dass es sich um Fertigstellungsarbeiten gehandelt habe. Sie zeigt aber nicht rechtsgenüglich auf, was sie diesbezüglich in der Berufung ausgeführt haben will und inwiefern darin eine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Entscheid zu sehen ist. Auch diese Rüge ist nicht hinreichend begründet.

3.5. In Bezug auf das Recht zur Ersatzvornahme fasst die Beschwerdeführerin zwar zusammen, was sie als Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Entscheid vorgebracht haben will. Es fehlt aber wiederum an einer präzisen Angabe, wo die entsprechenden Ausführungen gemacht wurden. In der Sache macht sie geltend, sie habe sich sehr wohl zu den Voraussetzungen für eine gültige Ersatzvornahme geäussert, und zwar indem sie dargelegt habe, dass deren Vorliegen im konkreten Fall nicht notwendig gewesen sei. Denn die Beschwerdegegnerin sei zur Wartung des IT-Systems verpflichtet und diese Verpflichtung müsse bereits vor dem Vorliegen von konkreten Mängeln befolgt werden. Indem die Beschwerdegegnerin dieser Pflicht nicht nachgekommen sei, habe sich die Beschwerdeführerin gezwungen gesehen, dies selbst zu tun. Damit habe sie ausreichend dargelegt, weshalb die formellen Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme im konkreten Fall nicht hätten gegeben sein müssen.
Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden. Zwar kann eine Pflicht zur Wartung bestehen, auch wenn noch keine Mängel am System entstanden sind. Wurde die Wartung vertraglich zugesichert, kann mithin die fehlende Wartung für sich alleine schon einen Mangel darstellen. Allein aus dem Auftreten von Mängeln kann indessen weder zwingend auf eine mangelhafte Wartung geschlossen werden, noch darauf, dass die formellen Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Ersatzvornahme nicht eingehalten werden müssten. Treten konkrete Mängel auf, ist es unter dem Gesichtspunkt der Schadenminderungspflicht unter Umständen zwar geboten, direkt für die Schadensbehebung besorgt zu sein. So verhält es sich namentlich, wenn bei Beachtung der formellen Anforderungen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit dem Eintritt eines höheren Schadens zu rechnen ist, oder die Beachtung der Anforderungen von Vornherein als sinnlos erscheint, weil ausgeschlossen werden kann, dass die Verpflichtete aufgrund einer Mahnung tätig würde. Auch ist denkbar, dass die Parteien vertraglich das Recht auf Ersatzvornahme zu Gunsten der Pächterin (Art. 288 Abs. 2 OR) vom Gesetz abweichend regeln. Mit ihren Ausführungen vor Bundesgericht zeigt die Beschwerdeführerin aber
nicht rechtsgenüglich auf, dass sie im kantonalen Verfahren Derartiges rechtzeitig hinreichend substanziiert behauptet hätte. Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin als unzulänglich erachtete.

4.
Insgesamt erhebt die Beschwerdeführerin keine stichhaltige, hinreichend begründete Rüge. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mir Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. Oktober 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 55 Verhandlungs- und Untersuchungsgrundsatz - 1 Die Parteien haben dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben.
¹	Die Parteien haben dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen über die Feststellung des Sachverhaltes und die Beweiserhebung von Amtes wegen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 222 Klageantwort - 1 Das Gericht stellt die Klage der beklagten Partei zu und setzt ihr gleichzeitig eine Frist zur schriftlichen Klageantwort.
¹	Das Gericht stellt die Klage der beklagten Partei zu und setzt ihr gleichzeitig eine Frist zur schriftlichen Klageantwort.
²	Für die Klageantwort gilt Artikel 221 sinngemäss. Die beklagte Partei hat darzulegen, welche Tatsachenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder bestritten werden.
³	Das Gericht kann die beklagte Partei auffordern, die Klageantwort auf einzelne Fragen oder einzelne Rechtsbegehren zu beschränken (Art. 125).
⁴	Es stellt die Klageantwort der klagenden Partei zu.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 39 Zustellungsdomizil - 1 Die Parteien haben dem Bundesgericht ihren Wohnsitz oder Sitz anzugeben.
¹	Die Parteien haben dem Bundesgericht ihren Wohnsitz oder Sitz anzugeben.
²	Sie können überdies eine elektronische Zustelladresse angeben und ihr Einverständnis mit der elektronischen Eröffnung erklären.12
³	Parteien, die im Ausland wohnen, haben in der Schweiz ein Zustellungsdomizil zu bezeichnen. Mitteilungen an Parteien, die dieser Auflage nicht Folge leisten, können unterbleiben oder in einem amtlichen Blatt eröffnet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 288 - 1 Das Mietrecht (Art. 258 und Art. 259a-259i) gilt sinngemäss, wenn:
¹	Das Mietrecht (Art. 258 und Art. 259a-259i) gilt sinngemäss, wenn:
^a	der Verpächter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder in einem mangelhaften Zustand übergibt;
^b	Mängel an der Sache entstehen, die der Pächter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder der Pächter in der vertragsgemässen Benutzung der Sache gestört wird.
²	Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Pächters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:
^a	vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;
^b	Pachtverträgen über Wohn- und Geschäftsräume.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.