Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A 162/2014
Arrêt du 26 août 2014
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Klett, présidente,
Kolly et Berti, juge suppléant.
Greffière : Mme Monti.
Participants à la procédure
A.________, représentée par Me Jacques Berta,
recourante,
contre
B.________, représenté par Me Pierre Daudin,
intimé.
Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu
le 10 février 2014 par la Chambre civile
de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
B.________ a géré, puis racheté le fonds de commerce d'un café-restaurant situé en ville de Genève. Le 23 septembre 1996, il a conclu avec les propriétaires de l'immeuble concerné un contrat de bail à loyer portant sur les locaux servant à l'exploitation du restaurant. Il a aussi loué des places de parc. Par la suite, A.________ est devenue propriétaire de l'immeuble.
Le locataire a fondé une société anonyme (C.________ SA) chargée de gérer le café-restaurant. Celle-ci a signé le 30 juin 2005 un contrat de gérance libre confiant à une tierce personne l'exploitation du café-restaurant, moyennant paiement de 17'000 fr. par mois.
Par formule officielle du 6 mars 2007, la bailleresse a résilié les baux du locataire pour l'échéance contractuelle du 31 octobre 2007.
Au printemps 2007, la régie immobilière mandatée par la bailleresse a emménagé dans l'immeuble abritant le café-restaurant.
Le 12 juin 2007, la régie a soumis au locataire cinq nouveaux contrats de bail datés du 8 juin 2007, exigeant un loyer mensuel total de 6'000 fr. pour les locaux servant à l'exploitation du restaurant et pour les différentes places de stationnement. Le locataire a signé les baux.
Le 15 janvier 2008, à l'occasion d'une séance réunissant le locataire et la régie, l'existence d'une sous-location a été évoquée; le locataire en a communiqué les conditions. Par courrier du 29 janvier 2008, la régie a reproché au locataire d'avoir sous-loué les locaux et l'a invité à lui communiquer dans un délai de 10 jours le nom du sous-locataire et les conditions de la sous-location. Le 21 février 2008, le locataire a transmis une copie du contrat de gérance libre et d'un avenant.
Par courrier du 10 avril 2008, la bailleresse a déclaré invalider les cinq baux du 8 juin 2007 en arguant du fait qu'elle aurait refusé de les conclure si elle avait eu connaissance des conditions du contrat de gérance libre; à titre subsidiaire, elle a déclaré résilier ces baux en vertu de l'art. 257f al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
|
1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
Ultérieurement, soit le 19 mars 2009, le locataire et la société C.________ SA ont résilié le contrat de gérance libre pour le 30 juin 2009; la cour de céans a confirmé la validité de cette résiliation (arrêt 4A 644/2011 du 10 février 2012).
B.
B.a. Tant le locataire que la bailleresse ont saisi l'autorité de conciliation, qui leur a délivré des autorisations de procéder.
Le 31 mars 2009, la bailleresse a déposé une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève tendant à faire confirmer l'invalidation des cinq baux du 8 juin 2007 pour cause d'erreur essentielle, subsidiairement à faire constater l'efficacité des congés signifiés le 10 avril 2008, et dans les deux cas à faire évacuer le locataire. Le 21 avril 2009, le locataire a saisi ce même tribunal d'une demande visant à faire constater l'inefficacité ou l'illicéité du congé notifié le 6 mars 2007, subsidiairement à faire annuler les résiliations du 10 avril 2008. Les deux causes ont été jointes.
Par jugement du 14 novembre 2012, le Tribunal des baux a constaté la validité du congé signifié le 6 mars 2007 pour le 31 octobre 2007, en relevant que cette question avait déjà été tranchée dans son jugement définitif du 17 février 2009. Le tribunal a par ailleurs constaté l'inefficacité des congés donnés le 10 avril 2008 pour le 31 mai 2008 et débouté les parties de toutes autres conclusions.
B.b. La Cour de justice a confirmé cette décision par arrêt du 10 février 2014. Les motifs de cet arrêt peuvent succinctement se résumer comme il suit: la bailleresse - respectivement la régie chargée de la représenter - ne pouvait pas ignorer l'existence d'une gérance libre lorsqu'elle a conclu les nouveaux baux du 8 juin 2007; elle s'était accommodée de la situation sans chercher à l'éclaircir. L'erreur essentielle n'étant pas établie, il n'y avait pas matière à invalider les contrats. Quant aux congés signifiés le 10 avril 2008, ils étaient inefficaces. D'une part, la bailleresse ne pouvait pas refuser son consentement à la sous-location, dont les conditions n'étaient pas abusives. D'autre part, elle ne pouvait pas résilier le bail principal à titre anticipé (art. 257f al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
C.
La bailleresse saisit le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile, en l'invitant à constater que les cinq baux datés du 8 juin 2007 ont été valablement invalidés, subsidiairement à constater l'efficacité des congés signifiés le 10 avril 2008, plus subsidiairement à reporter les effets de ces congés au 31 octobre 2008, et à ordonner dans les trois cas l'évacuation du locataire.
Le locataire intimé conclut au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.
Considérant en droit :
1.
1.1. La bailleresse plaide qu'elle était en droit d'invalider les baux du 8 juin 2007 pour cause d'erreur essentielle (art. 24 al. 1 ch. 4
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 24 - 1 Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: |
|
1 | Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: |
1 | wenn der Irrende einen andern Vertrag eingehen wollte als denjenigen, für den er seine Zustimmung erklärt hat; |
2 | wenn der Wille des Irrenden auf eine andere Sache oder, wo der Vertrag mit Rücksicht auf eine bestimmte Person abgeschlossen wurde, auf eine andere Person gerichtet war, als er erklärt hat; |
3 | wenn der Irrende eine Leistung von erheblich grösserem Umfange versprochen hat oder eine Gegenleistung von erheblich geringerem Umfange sich hat versprechen lassen, als es sein Wille war; |
4 | wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde. |
2 | Bezieht sich dagegen der Irrtum nur auf den Beweggrund zum Vertragsabschlusse, so ist er nicht wesentlich. |
3 | Blosse Rechnungsfehler hindern die Verbindlichkeit des Vertrages nicht, sind aber zu berichtigen. |
Lorsque le bailleur découvre une sous-location non autorisée, la jurisprudence lui reconnaît le droit de résilier le bail principal à titre anticipé, moyennant certaines conditions (art. 257f al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 24 - 1 Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: |
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1 | Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: |
1 | wenn der Irrende einen andern Vertrag eingehen wollte als denjenigen, für den er seine Zustimmung erklärt hat; |
2 | wenn der Wille des Irrenden auf eine andere Sache oder, wo der Vertrag mit Rücksicht auf eine bestimmte Person abgeschlossen wurde, auf eine andere Person gerichtet war, als er erklärt hat; |
3 | wenn der Irrende eine Leistung von erheblich grösserem Umfange versprochen hat oder eine Gegenleistung von erheblich geringerem Umfange sich hat versprechen lassen, als es sein Wille war; |
4 | wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde. |
2 | Bezieht sich dagegen der Irrtum nur auf den Beweggrund zum Vertragsabschlusse, so ist er nicht wesentlich. |
3 | Blosse Rechnungsfehler hindern die Verbindlichkeit des Vertrages nicht, sind aber zu berichtigen. |
1.2. Déterminer si une partie est dans l'erreur est une question de fait. En revanche, qualifier une erreur d'essentielle au sens de l'art. 24
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 24 - 1 Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: |
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1 | Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: |
1 | wenn der Irrende einen andern Vertrag eingehen wollte als denjenigen, für den er seine Zustimmung erklärt hat; |
2 | wenn der Wille des Irrenden auf eine andere Sache oder, wo der Vertrag mit Rücksicht auf eine bestimmte Person abgeschlossen wurde, auf eine andere Person gerichtet war, als er erklärt hat; |
3 | wenn der Irrende eine Leistung von erheblich grösserem Umfange versprochen hat oder eine Gegenleistung von erheblich geringerem Umfange sich hat versprechen lassen, als es sein Wille war; |
4 | wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde. |
2 | Bezieht sich dagegen der Irrtum nur auf den Beweggrund zum Vertragsabschlusse, so ist er nicht wesentlich. |
3 | Blosse Rechnungsfehler hindern die Verbindlichkeit des Vertrages nicht, sind aber zu berichtigen. |
Dans le cas concret, la Cour de justice a conclu que la bailleresse, respectivement la régie chargée de la représenter, ne pouvait pas ignorer l'existence d'une gérance libre lorsqu'elle avait conclu les nouveaux baux; elle n'avait toutefois pas cherché à éclaircir la situation, s'en accommodant. La bailleresse n'était ainsi pas parvenue à prouver qu'elle était dans l'erreur; l'erreur essentielle n'était pas établie.
En d'autres termes, la cour a considéré que la bailleresse ne prouvait pas avoir été dans l'erreur, ou qu'à tout le moins, elle devait supporter le fait de n'avoir pas éclairci la situation, de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir d'une erreur essentielle.
1.3. La recourante dénonce tout d'abord une violation de l'art. 8
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
1.4. L'autorité précédente s'est référée aux témoignages livrés par le directeur et un collaborateur de la régie, ainsi que par le gérant du restaurant. La recourante lui reproche d'avoir arbitrairement ignoré certains pans de leurs déclarations qui établiraient son ignorance du contrat de gérance libre.
Lors de leurs auditions, le directeur et le collaborateur de la régie ont commenté un courrier du 17 octobre 2007 qu'ils avaient cosigné, dans lequel ils reprochaient au locataire B.________ "ou [à] son gérant" de n'avoir pris aucune mesure concernant un problème de fermeture de porte, tout en précisant qu'ils mangeaient régulièrement dans le restaurant (pièce 29 du locataire). Le directeur a notamment expliqué que dans son esprit, le mot "gérant" désignait un employé du locataire qui aurait plus de responsabilités qu'un autre et qu'il avait du reste utilisé le terme d'"employés" quelques lignes plus bas dans cette même lettre; lorsque les nouveaux baux avaient été conclus, il n'avait pas été question de sous-location ou de gérance. Quant au collaborateur de la régie, il a dit savoir que le restaurant était doté d'un gérant, mais ignorer quelles étaient ses relations juridiques avec le locataire B.________, ne sachant pas si le premier était l'employé du second.
Le gérant du restaurant a déclaré s'être adressé directement à la régie immobilière pour divers problèmes. Il a précisé que son nom figurait sur la porte de l'établissement jusqu'au début de l'année 2007, période à laquelle la porte avait dû être réparée; dès le début de l'année 2008, le nom était à nouveau mentionné.
Même en tenant compte des éléments mis en exergue par la recourante, il n'était pas arbitraire de retenir qu'elle ne pouvait ignorer l'existence d'une gérance libre lorsqu'elle avait conclu les nouveaux baux du 8 juin 2007; au vu de l'ensemble des éléments recueillis, l'on ne saurait attribuer d'importance décisive au fait que le nom du gérant ne figurait plus sur la porte du restaurant lorsque la régie est venue s'installer dans l'immeuble au printemps 2007. La Cour de justice n'a pas exclu que la bailleresse ait été dans l'incertitude quant au statut juridique précis du gérant, mais a considéré sans violer le droit fédéral que l'intéressée devait clarifier la situation et ne pouvait se prévaloir d'une erreur essentielle.
Il s'ensuit le rejet du grief.
2.
2.1. La recourante dénonce ensuite une violation de l'art. 257f al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 108 - Die Ansetzung einer Frist zur nachträglichen Erfüllung ist nicht erforderlich: |
|
1 | wenn aus dem Verhalten des Schuldners hervorgeht, dass sie sich als unnütz erweisen würde; |
2 | wenn infolge Verzuges des Schuldners die Leistung für den Gläubiger nutzlos geworden ist; |
3 | wenn sich aus dem Vertrage die Absicht der Parteien ergibt, dass die Leistung genau zu einer bestimmten oder bis zu einer bestimmten Zeit erfolgen soll. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
2.2.
2.2.1. L'art. 262
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. |
|
1 | Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. |
2 | Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: |
a | der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; |
b | die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; |
c | dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. |
3 | Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. |
2.2.2. L'art. 257f al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
Le Tribunal fédéral a ainsi jugé valable le congé anticipé donné par un bailleur qui, après avoir découvert une sous-location non autorisée, avait invité sans succès le locataire à lui en communiquer les conditions; l'intéressé avait même nié les faits. Les conditions pratiquées s'étant de surcroît révélées abusives, le bailleur disposait rétrospectivement de deux motifs pour congédier le locataire (art. 262 al. 2 let. a
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. |
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1 | Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. |
2 | Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: |
a | der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; |
b | die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; |
c | dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. |
3 | Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. |
Dans une autre affaire jugée par la cour de céans, le locataire avait répondu à la demande de renseignements du bailleur, prétendant exiger un sous-loyer de 700 fr. - en réalité 1'200 fr. - alors que son propre loyer était de 490 fr. Le bailleur avait alors directement résilié le bail au motif que les conditions de sous-location étaient abusives. La cour de céans a confirmé que la résiliation anticipée n'avait pas été notifiée correctement, faute d'avoir été précédée d'un avertissement écrit; s'écartant pour le surplus de l'arrêt attaqué, elle a considéré que le locataire ne commettait aucun abus de droit en se prévalant du défaut de sommation, même s'il n'avait pas transmis les conditions réelles du sous-contrat et avait pratiqué des conditions abusives. La fonction de l'avertissement écrit était de permettre au locataire de se conformer à ses devoirs, et seules des circonstances exceptionnelles justifiaient de le priver d'une telle possibilité (arrêt 4A 456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2, rés. très succinct in JdT 2012 II 110).
2.3. En l'occurrence, le restaurant implanté dans l'arcade commerciale louée par le locataire B.________ a été mis en gérance libre sans que le consentement de la bailleresse n'ait été sollicité. Par courrier du 29 janvier 2008, celle-ci a demandé la communication des conditions de sous-location dans un délai de dix jours. Le locataire a donné suite à cette requête le 21 février 2008. Jugeant lesdites conditions abusives, la bailleresse a déclaré par courrier et avis officiels du 10 avril 2008 qu'elle résiliait les baux pour le 31 mai 2008.
Dans ce cas concret, la bailleresse ne saurait tirer argument du fait que le locataire n'a pas agi dans le délai prescrit. Elle-même n'a pas réagi à l'expiration du délai et a attendu la réception des documents requis pour déclarer résilier le bail en invoquant les conditions de sous-location abusives. A cela s'ajoute que le locataire avait déjà communiqué ces conditions lors de l'entretien du 15 janvier 2008, à tout le moins oralement selon les constatations faites dans la décision de première instance.
Se pose donc uniquement la question de savoir si la bailleresse pouvait d'emblée résilier le bail après avoir pris connaissance des conditions de sous-location qu'elle a jugées abusives. Or, il résulte de la jurisprudence précitée que dans une telle situation, le bailleur doit au préalable adresser un avertissement au locataire pour lui permettre de se conformer aux exigences légales (arrêt 4A 456/2010 précité; cf. aussi BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI ÉD., 2010, n° 60 ad art. 262
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. |
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1 | Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. |
2 | Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: |
a | der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; |
b | die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; |
c | dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. |
3 | Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. |
2.4. L'état de fait de l'arrêt attaqué, qui lie la cour de céans, ne contient aucun élément permettant d'inférer qu'un avertissement eût été d'emblée inutile. La bailleresse invoque un courrier du 21 février 2008 rédigé par le conseil du locataire, courrier dont on sait tout au plus qu'il fustigeait la mauvaise foi de la bailleresse, laquelle pouvait "difficilement prétendre que les locaux [aient] été sous-loués sans son accord" (jgt de première instance, p. 4). L'on ne saurait y voir un motif de renoncer à toute sommation. Quant à l'attitude du locataire au cours de la procédure judiciaire, elle n'est pas pertinente. Le grief tiré de l'art. 108 ch. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 108 - Die Ansetzung einer Frist zur nachträglichen Erfüllung ist nicht erforderlich: |
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1 | wenn aus dem Verhalten des Schuldners hervorgeht, dass sie sich als unnütz erweisen würde; |
2 | wenn infolge Verzuges des Schuldners die Leistung für den Gläubiger nutzlos geworden ist; |
3 | wenn sich aus dem Vertrage die Absicht der Parteien ergibt, dass die Leistung genau zu einer bestimmten oder bis zu einer bestimmten Zeit erfolgen soll. |
2.5. Au vu de ce qui précède, il est superflu d'examiner dans quelle mesure la bailleresse était en droit de s'opposer à la sous-location alors qu'elle ne pouvait ignorer l'existence d'une gérance libre au moment de la signature des nouveaux baux, respectivement qu'elle s'est accommodée d'une situation qu'elle aurait dû éclaircir (cf. supra, consid. 1.4).
2.6. La recourante reproche encore aux juges cantonaux de ne pas avoir retenu l'existence d'un congé pour justes motifs fondé sur l'art. 266g
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
|
1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
2.6.1. L'art. 266g
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
|
1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266b - Bei der Miete von unbeweglichen Sachen und Fahrnisbauten können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer kündigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266f - Bei der Miete von beweglichen Sachen können die Parteien mit einer Frist von drei Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
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1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
|
1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
2.6.2. En l'occurrence, la bailleresse a déclaré résilier les baux en vertu de l'art. 257f al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
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1 | Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. |
3 | Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
4 | Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. |
3.
Les considérations qui précèdent ont pour effet de priver d'objet les autres moyens de fait et de droit soulevés par la recourante, lesquels visent principalement à démontrer que les conditions de la sous-location étaient abusives.
4.
La recourante succombe. En conséquence, elle supportera les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
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1 | Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
2 | Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden. |
3 | Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht. |
4 | Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist. |
5 | Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
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1 | Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
2 | Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. |
3 | Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. |
4 | Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar. |
5 | Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
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1 | Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
2 | Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. |
3 | Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. |
4 | Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar. |
5 | Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 26 août 2014
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Klett
La Greffière : Monti