4C.425/2006 - 2007-04-26 - Vertragsrecht - bail à ferme; résiliation; expulsion

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.425/2006 /cmf

Arrêt du 26 avril 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président de la Cour, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Crittin.

Parties
A.________,
B.________,
défendeurs et recourants,
tous les deux représentés par Me Jean-Michel Henny,

contre

C.________,
D.________,
demanderesses et intimées,
toutes les deux représentées par Me Laurent Maire.

Objet
bail à ferme; résiliation; expulsion,

recours en réforme [OJ] contre l'arrêt de la Chambre
des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 19 octobre 2006.

Faits :
A.
A.a Le 7 juillet (recte: juin) 1996, C.________ et D.________, en qualité de propriétaires, et A.________, X.________ et B.________, en qualité de preneurs, ont signé un contrat de bail à ferme pour la durée de quinze ans, avec effet dès le 1er mars 1997. Ce contrat portait sur sept terrains agricoles, sur un hangar érigé sur l'un de ces terrains, ainsi que sur un terrain viticole. Le montant annuel du fermage des terrains et des équipements agricoles, y compris le hangar, était fixé à 29'200 fr., payable en deux versements semestriels de 14'600 fr. les 1er mars et 1er septembre de chaque année. Celui de la vigne était de 16'800 fr., payable le 1er décembre de chaque année. La Commission d'affermage a autorisé l'affermage par parcelles le 7 novembre 1996. Elle ne s'est pas prononcée sur le montant du fermage.

Par avenant du 9 juillet 2001, X.________ s'est retiré de l'exploitation et les parties ont fixé à quatre le nombre d'échéances pour le versement annuel du fermage, par 46'000 fr., ces échéances étant les 1er avril, 1er juillet, 1er octobre et 31 décembre.
A.b Le 20 décembre 2004, les fermiers ont été mis en demeure de payer la somme de 94'667 fr. (172'500 - 77'833), représentant le solde des loyers dus pour la période du 1er janvier 2001 au 30 septembre 2004. Cette mise en demeure renfermait l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les six mois, le bail à ferme et son avenant seraient résiliés. Faute de paiement dans le délai comminatoire, le bail a, par avis du 22 juin 2005, été résilié pour le 31 décembre 2005.
B.
Le 4 janvier 2006, C.________ et D.________ (les demanderesses) ont saisi le Juge de paix des districts de Nyon et Rolle d'une requête en expulsion des fermiers. En cours d'instruction, la Commission d'affermage a été saisie par A.________ et B.________ (les défendeurs), afin de déterminer le fermage licite pour la période de 1996 à 2003 et à partir de 2004. Une expertise privée datée du 28 mars 2006 a été produite en cause. Ce document faisait état d'un fermage licite de 24'386 fr. pour les années 1996 à 2003 et de 24'598 fr. à partir de 2004.
Par ordonnance du 5 avril 2006, le Juge de paix a fait droit à la requête d'expulsion. Les défendeurs ont recouru contre cette ordonnance. Le 21 août 2006, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté leur recours.

Les juges cantonaux ont considéré que le premier juge avait tranché la question de la suspension de la procédure, requise par les défendeurs jusqu'au prononcé de la Commission d'affermage. A cet égard, les magistrats ont estimé qu'en rendant la décision sur l'expulsion, le juge de paix avait implicitement rejeté la requête de suspension; ils ont ajouté que l'art. 123 CPC/VD ne trouvait pas application dans le cas d'espèce. Quant aux conditions de la demeure, les juges ont constaté qu'elles étaient réalisées. Ils ont en particulier retenu que le montant du fermage restait dû aussi longtemps que la Commission d'affermage n'avait pas statué et que celle-ci ne pouvait pas fixer rétroactivement un nouveau fermage. Ils ont par ailleurs précisé qu'à supposer que la décision de la Commission soit assortie de l'effet rétroactif, les fermiers seraient en demeure sur la base des chiffres qu'ils ont eux-mêmes avancé en procédure pour la période en cause. La juridiction cantonale a enfin rejeté le moyen tiré de la compensation avec les montants payés avant 2001.
C.
Les défendeurs exercent un recours en réforme au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 21 août 2006, expédié le 19 octobre 2006. Ils concluent à sa réforme, en ce sens que la résiliation du bail à ferme est nulle et que la requête d'expulsion est rejetée.

Les demanderesses proposent le rejet du recours. La Chambre des recours, quant à elle, déclare se référer aux considérants de l'arrêt attaqué.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
La loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est entrée en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006, 1242). L'acte attaqué ayant été rendu avant cette date, la procédure reste régie par l'OJ (art. 132 al. 1 LTF).
2.
Le Tribunal fédéral examine d'office et avec une pleine cognition la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 131 III 667 consid. 1 et les arrêts cités).

Selon l'art. 48 al. 1 OJ, le recours en réforme n'est recevable, en principe, que contre les décisions finales prises par les tribunaux suprêmes des cantons. Pour qu'une décision soit qualifiée de finale au sens de la disposition précitée, il faut, d'une part, qu'elle mette un terme à la procédure entre les parties et, d'autre part, que l'autorité cantonale ait statué sur le fond de la prétention ou s'y soit refusée pour un motif qui empêche définitivement que la même prétention soit exercée à nouveau entre les mêmes parties (ATF 132 III 785 consid. 2 et les références citées). Un jugement est en particulier final lorsqu'il statue sur le droit litigieux avec l'autorité de la chose jugée; il importe peu que la décision ait été prise en procédure sommaire, à condition notamment qu'elle ait été rendue à l'issue d'une procédure probatoire complète, non limitée à la vraisemblance des faits allégués, et qu'elle se fonde sur une motivation exhaustive en droit (ATF 126 III 445 consid. 3b; 119 II 241 consid. 2). Le caractère final d'une décision est fonction du droit cantonal de procédure, à moins que le droit fédéral lui-même n'impose des règles de procédure propres à influer sur la nature de la décision (ATF 122 III 92 consid. 2b; 119 II
241 consid. 2; 116 II 381 consid. 2a).

La décision qui clôt une procédure d'expulsion d'un locataire (ATF 122 III 92) ou d'un fermier - que le bail à ferme porte sur des habitations ou des locaux commerciaux ou qu'il ait trait à un domaine agricole (arrêt 4C.139/1999 du 14 septembre 1999, consid. 1a et l'arrêt cité) - obéit également à ces principes.
3.
La Chambre des recours a statué sur la validité, contestée par les fermiers, du congé donné pour cause de demeure en application de l'art. 21 LBFA, qu'elle a admise, ainsi que sur l'expulsion, qu'elle a ordonnée. L'autorité cantonale s'est expressément référée à l'art. 274g al. 1 let. a CO pour admettre la compétence du même juge pour trancher les deux questions, tout en constatant un peu plus loin que les fermiers n'avaient pas contesté la résiliation devant l'autorité compétente. Elle s'est alors référée à l'art. 273 al. 1 CO, de même qu'à l'art. 18 de la loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme (LVLBFA; RS/VD 221.313), qui ne traite pas de la contestation du congé, mais prévoit que la commission préfectorale tente la conciliation dans les cas d'exercice du droit de préaffermage des descendants ainsi que dans les cas de demande de prolongation de bail. Sur la base de ces deux dernières dispositions, l'autorité cantonale a déduit que la procédure était régie par le seul droit cantonal, en vertu duquel le pouvoir d'examen du juge est limité et sa décision non revêtue de l'autorité de la chose jugée.
4.
Dans le cas particulier, il n'est pas contesté que le contrat liant les parties est un bail à ferme agricole, assujetti à la loi fédérale sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 (LBFA; RS 221.213.2). Aux termes de l'art. 1 al. 4 LBFA, le code des obligations est applicable, à l'exception des dispositions du code des obligations relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux, à la consignation du loyer, ainsi qu'aux autorités et à la procédure (cf. ég. art. 276a CO). Cela étant, contrairement à ce que soutient de manière confuse l'autorité cantonale, les questions relatives au bail à ferme agricole qui doivent être réglées sur la base du CO sont résolues par les autorités et selon la procédure prévue par la LBFA (Christina Schmid-Tschirren, Bail à ferme agricole I, Fiche juridique suisse no 840, p. 4) et non pas par les art. 301 et 274 à 274g CO.
5.
5.1 La LBFA abandonne aux cantons le soin de régler la procédure dans la mesure où elle n'en dispose pas autrement (art. 47 al. 3 LBFA). Elle se borne à leur imposer le recours au juge pour trancher les litiges relevant du bail à ferme (art. 48 al. 1 LBFA), la mise en oeuvre d'une procédure simple et rapide (art. 47 al. 1 LBFA), ainsi que l'obligation d'entendre les parties et d'établir d'office les faits (art. 47 al. 2 LBFA).

Selon le droit cantonal vaudois, le juge de paix du for est compétent, quelle que soit la valeur litigieuse, pour ordonner l'expulsion du fermier, dans les cas où le bail est résilié en raison d'un retard dans le paiement du fermage (art. 1 al. 1 et art. 3 de la loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme [LPEBL; RS/VD 221.305]). En ce qui concerne la procédure, l'art. 13 LPEBL prévoit que l'instruction est orale et sommaire (al. 1), que les parties peuvent produire des pièces et que le juge peut admettre l'audition de témoins (al. 2). L'art. 14 LPEBL déclare que le juge examine si les conditions de l'expulsion sont réunies, sans être lié par les moyens invoqués par les parties. Si le juge refuse l'expulsion, son prononcé ne prive pas le bailleur du droit d'ouvrir action conformément aux règles ordinaires de compétence judiciaire et de procédure civile (art. 16 LPEBL).

Il appert ainsi que seul le droit cantonal est applicable, mais pour d'autres motifs que ceux avancés par l'autorité cantonale et rappelés ci-dessus (cf. supra, consid. 3 in fine).
5.2 Dans l'ATF 116 II 381, le Tribunal fédéral a jugé que l'arrêt sur recours rendu par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois en application de la LPEBL n'était pas une décision finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ. Il a été constaté que, selon la jurisprudence vaudoise, le juge de paix pouvait se fonder sur des faits hautement vraisemblables (art. 13 et 14 LPEBL, instituant une procédure sommaire), que le pouvoir du Tribunal cantonal statuant sur recours pour déni de justice se limitait à l'arbitraire (art. 23 al. 2 LPEBL) et que le locataire pouvait toujours agir selon la voie ordinaire, même si l'art. 16 LPEBL ne mentionnait cette possibilité que pour le bailleur.

Dans l'ATF 119 II 241, le Tribunal fédéral s'est demandé si la jurisprudence consacrée par l'ATF 116 II 381 devait être maintenue sous l'empire du nouveau droit du bail à loyer, entré en vigueur le 1er juillet 1990, en particulier au regard de l'art. 274g CO. A cette occasion, il a été jugé que le droit fédéral prescrit, en cas d'attraction de compétence fondée sur cette disposition, une procédure unique débouchant sur un jugement définitif, quel que soit le type de procédure institué par le droit cantonal. Le système cantonal vaudois, prévoyant une procédure sommaire au sens propre à côté d'une procédure ordinaire, n'était ainsi plus compatible avec les exigences fédérales déduites de l'art. 274g CO.

Le Tribunal fédéral n'a toutefois pas envisagé, dans cet arrêt, l'hypothèse où - comme en l'espèce - seul le droit cantonal est applicable. Dès lors que, dans ce cas de figure, le droit fédéral n'intervient pas, on ne voit pas ce qui justifierait de modifier la jurisprudence exposée dans l'ATF 116 II précité, où la procédure d'expulsion était entièrement régie par le droit cantonal. La Cour de céans a par ailleurs jugé, sous le nouveau droit, que, lorsqu'une autorité cantonale statue, dans le cadre d'une procédure d'expulsion, en application du droit cantonal et que le pouvoir d'examen de cette autorité est limité sur le moyen tiré de l'inefficacité du congé, le droit fédéral n'est pas violé (ATF 122 III 92 consid. 2e). Il n'y a ainsi pas de raison de mettre en cause l'ATF 116 II 381, lorsque seul le droit cantonal est applicable. Cette considération s'impose d'autant plus que les dispositions de droit cantonal topiques n'ont pas été modifiées dans l'intervalle.
Au demeurant, la Chambre des recours a expressément indiqué - même s'il ne semble pas, à la lecture de l'arrêt attaqué, qu'elle l'ait correctement fait - vouloir limiter son pouvoir d'examen à l'arbitraire. De même, tout en précisant qu'il ne lui appartenait pas, en raison du caractère sommaire de la procédure d'expulsion réglée par la LPEBL, de trancher des questions nécessitant une analyse approfondie, elle a mentionné que la décision d'expulsion rendue ne revêtait pas l'autorité de la chose jugée, référence faite à l'ATF 122 III 92 susmentionné. Il serait donc erroné de prétendre, sur cette base, que la décision d'expulsion litigieuse ne contient pas l'idée d'un examen limité à la vraisemblance et qu'elle revêt donc l'autorité de chose jugée.

Cela étant, force est de constater que la décision entreprise ne constitue pas une décision finale au sens de l'art. 48 OJ. Le recours en réforme est par conséquent irrecevable.
6.
Compte tenu de l'issue du litige, les défendeurs, qui succombent, doivent acquitter solidairement l'émolument judiciaire et les dépens à allouer aux demanderesses (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est déclaré irrecevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des défendeurs, solidairement entre eux.
3.
Les défendeurs verseront, solidairement entre eux, une indemnité de 2'500 fr. aux demanderesses à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 26 avril 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 21 Zahlungsrückstand des Pächters - 1 Ist der Pächter während der Pachtzeit mit einer Zinszahlung im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich androhen, dass der Pachtvertrag in sechs Monaten aufgelöst sei, wenn der ausstehende Zins bis dahin nicht bezahlt sei.
¹	Ist der Pächter während der Pachtzeit mit einer Zinszahlung im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich androhen, dass der Pachtvertrag in sechs Monaten aufgelöst sei, wenn der ausstehende Zins bis dahin nicht bezahlt sei.
²	Wird der Vertrag aufgelöst, so muss der Pächter den Schaden ersetzen, sofern er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 1 - 1 Dieses Gesetz gilt für die Pacht:
¹	Dieses Gesetz gilt für die Pacht:
^a	von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung;
^b	von landwirtschaftlichen Gewerben im Sinne der Artikel 5 und 7 Absätze 1, 2, 3 und 5 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 19915 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB);
^c	nichtlandwirtschaftlicher Nebengewerbe, die mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden.
²	Das Gesetz gilt auch für Rechtsgeschäfte, die das gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht und ohne Unterstellung unter das Gesetz den von diesem angestrebten Schutz vereiteln würden.
³	Für die Pacht von Allmenden, Alpen und Weiden sowie von Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen gelten die Bestimmungen über die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken.
⁴	Soweit dieses Gesetz nicht anwendbar ist oder keine besonderen Vorschriften enthält, gilt das Obligationenrecht, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und über die Hinterlegung des Pachtzinses.6

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 276^a - 1 Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985109 über die landwirtschaftliche Pacht, soweit es besondere Regelungen enthält.
¹	Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985109 über die landwirtschaftliche Pacht, soweit es besondere Regelungen enthält.
²	Im Übrigen gilt das Obligationenrecht mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen.110