Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.287/2001 /rnd

Sitzung vom 26. März 2002
I. Zivilabteilung

Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident, Corboz, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler,
Gerichtsschreiber Mazan.

A.________,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang, Pestalozzistrasse 24, Postfach 234,
8028 Zürich,

gegen

B.________,
C.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Anita Thanei, Langstrasse 4, 8004 Zürich,

Erhöhung des Mietzinses

(Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 9. Juli 2001)

Sachverhalt:
A.
Seit 1. August 1995 sind die Eheleute B.________ und C.________ (im Folgenden: Beklagte) Mieter eines Hausteils in der Liegenschaft X.________. Vermieterin ist A.________ (im Folgenden: die Klägerin). Auf Ersuchen der Beklagten wurden im September 1998 verschiedene Renovationsarbeiten durchgeführt. Mit amtlichem Formular vom 5. März 1999 und Begleitbrief vom 16. April 1999 zeigte die Klägerin den Beklagten eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 1999 auf Fr. 1'328.05 an. Darin war einerseits eine Reduktion zufolge Hypothekarzinssenkung, andrerseits eine Erhöhung wegen wertvermehrender Investitionen enthalten.
B.
Nachdem sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde nicht über die Höhe des Mietzinses einigen konnten, beantragte die Klägerin beim Mietgericht Hinwil im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die von ihr angezeigte Mietzinserhöhung per 1. Oktober 1999 nicht missbräuchlich sei. Mit Urteil vom 21. März 2001 erklärte das Mietgericht die von der Klägerin verlangte Mietzinserhöhung bis zum Betrage von Fr. 1'264.20 ab 1. Oktober 1999 als zulässig. Eine von der Klägerin dagegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 9. Juli 2001 ab und bestätigte das angefochtene Urteil.
C.
Mit Berufung vom 7. September 2001 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, die per 1. Oktober 1999 angezeigte Mietzinserhöhung auf monatlich Fr. 1'328.05 sei im Umfang von Fr. 1'322.80 als nicht missbräuchlich zu erklären. Die Beklagten beantragen Abweisung der Berufung. Das Obergericht verzichtet auf Gegenbemerkungen zur Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Im kantonalen Verfahren waren sich die Parteien darin einig, dass sich der nicht missbräuchliche Mietzins per 1. Oktober 1999 unter Berücksichtigung der Hypothekarzinssenkungen auf Fr. 1'155.15 belaufe. Umstritten war dagegen die Frage, um welchen Betrag dieser Mietzins als Folge der im September 1998 durchgeführten Renovationsarbeiten erhöht werden kann. Das Obergericht gestand der Klägerin eine Mietzinserhöhung von Fr. 109.05 auf Fr. 1'264.20 zu. Die Klägerin hält demgegenüber eine Erhöhung von Fr. 167.65 auf Fr. 1'322.80 für zulässig.
2.
Die Vorinstanz hielt - teilweise unter Hinweis auf die Erwägungen des Mietgerichtes - fest, dass Renovationsarbeiten für Fr. 47'903.35 ausgeführt worden seien. Davon seien Fr. 31'158.95 auf die Renovation der Küche und Fr. 16'744.40 auf das Ersetzen der Fenster entfallen. Weitere Kosten für Fenstersimse, Elektrikerarbeiten sowie für die Kachelofenrenovation seien nicht als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht worden. Eine umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
Satz 2 VMWG liege nicht vor. Für jede einzelne Arbeitsgattung sei daher zu prüfen, inwieweit es sich um blosse Unterhaltsarbeiten bzw. um wertvermehrende Investitionen handle. In Bezug auf die Küchenrenovation sei von einem Mehrwertanteil von 60% auszugehen, der auf die Beklagten überwälzt werden könne. Bei der Fensterrenovation handle es sich dagegen ausschliesslich um Unterhaltsarbeiten, die keine Mietzinserhöhung zuliessen.
Die Klägerin stellt sich in erster Linie auf den Standpunkt, dass die von ihr ausgeführten Arbeiten als umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
Satz 2 VMWG zu qualifizieren seien. Von den gesamten Renovationskosten von Fr. 47'903.35 könne daher ein Anteil von 50% bis 70% als wertvermehrende Investitionen auf die Beklagte überwälzt werden. Auf jeden Fall sei aber nicht nur hinsichtlich der Kosten für die Küchenrenovation, sondern auch in Bezug auf die Kosten für die neuen Fenster von Mehrleistungen des Vermieters auszugehen.
3.
3.1 Gemäss Art. 269a lit. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
OR ist eine Mietzinserhöhung in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden Überholungen sind in der Regel 50% bis 70% der Kosten wertvermehrende Investitionen (Satz 2). Die besondere Regelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andrerseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50% bis 70% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; 110 II 404 E. 3a S. 408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
BMM]). Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50% bis 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417/
418; bestätigt in Urteil 4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, publ. in mp 1998, S. 137 ff.).
3.2 Im vorliegenden Fall steht nur die Überwälzung der Kosten von zwei Arbeitsgattungen - nämlich der Küchen- und Fensterrenovationen - zur Diskussion. Die Klägerin hat in der umstrittenen Mietzinserhöhung nur auf diese Kosten Bezug genommen und die Kosten für weitere Arbeiten - Fenstersimse, Elektrikerarbeiten und Reparatur des Kachelofens - ausser Betracht gelassen. Das Obergericht hat daher zutreffend festgehalten, dass diese Arbeiten für die Frage, ob eine umfassende Überholung vorliege, nicht in die Beurteilung einbezogen werden könnten. Wenn sich aber die Arbeiten wie im vorliegenden Fall auf zwei klar umrissene Arbeitsgattungen beziehen, ist zu prüfen, ob der werterhaltende und wertvermehrende Anteil individuell ermittelt werden kann. Wie erwähnt geht die individuelle Bestimmung der wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Kostenanteile gemäss Art. 14 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
Satz 1 VMWG der Pauschalregelung mit einer Überwälzung von 50% bis 70% gemäss Art. 14 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
Satz 2 VMWG vor.
3.3 Den Mehrwertanteil für die Küchenrenovation hat das Obergericht unangefochten auf 60% festgesetzt. Umstritten ist hingegen, ob es sich auch bei der Fensterrenovation um eine teilweise wertvermehrende Investition handelt.
3.3.1 Renovationsarbeiten haben oft zugleich werterhaltenden und wertvermehrenden Charakter. In diesem Fall ist zu bestimmen, welcher Anteil als reiner Unterhalt zu qualifizieren ist, der vom Vermieter zu tragen ist, und welcher Anteil eine Mehrleistung darstellt, die auf den Mieter überwälzt werden kann (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407/408 m.w.H.). Als Beispiel für solche "gemischten Einrichtungen" wird in der Literatur der Ersatz einfach verglaster Fenster mit Vorfenstern durch doppelverglaste Fenster erwähnt (David Lachat, Die Mietzinsgestaltung bei Mehrleistungen des Vermieters [Art. 269a lit. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
OR und Art. 14
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
VMWG], mp 1993, S. 143; Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1995, N. 337 zu Art. 269a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
OR). Die Klägerin macht daher zu Recht geltend, dass sie nicht nur einen Anteil der Renovationskosten für die Küche, sondern auch für die Fenster auf die Beklagten überwälzen könne.
3.3.2 In Bezug auf die Bestimmung des Mehrwertanteils für die Fenster fällt in Betracht, dass bei den neuen doppelverglasten Fenstern die Reinigung einfacher ist, das Wechseln der Vorfenster entfällt, das Wohnklima verbessert wird und die Heizkosten gesenkt werden. Unter Berücksichtigung des unangefochten festgesetzten Mehrwertanteils von 60% für die Küche rechtfertigen es die erwähnten Verbesserungen, von einem wertvermehrenden Anteil für die Fenster von 40% auszugehen.
3.3.3 Da bezüglich der einzelnen Investitionen der werterhaltende und wertvermehrende Anteil unbestritten ist (Küche) bzw. ohne besonderen Aufwand ermittelt werden kann (Fenster), kann der Mehrwertanteil für jede Arbeitsgattung konkret bestimmt werden. Die Vorinstanz hat die Anwendung der Pauschalregelung mit einer Überwälzung von 50% bis 70% daher zu Recht abgelehnt. Allerdings hätte nicht nur für die Kosten der Küchenrenovation, sondern auch für diejenigen der Fensterrenovation eine Mietzinserhöhung gewährt werden müssen.
3.4 Von den auf die Fenster entfallenden Investitionskosten in der Höhe von Fr. 16'744.40 können wie erwähnt 40% bzw. Fr. 6'698.-- auf die Mieter überwälzt werden. Da sich die Parteien über den Kapitalisierungszinssatz von 7% einig sind, ist eine jährliche Mietzinserhöhung von Fr. 468.85 bzw. eine monatliche Mietzinserhöhung von gerundet Fr. 39.10 gerechtfertigt. Zusätzlich zum Mietzins von Fr. 1'264.20, der auch die Kosten der Küchenrenovation beinhaltet, ist der nicht missbräuchliche Mietzins unter Berücksichtigung der Kosten für die Fensterrenovation auf Fr. 1'303.30 pro Monat ab 1. Oktober 1999 festzusetzen.
4.
Insgesamt ist daher festzuhalten, dass die Berufung teilweise gutzuheissen ist, Ziff. 2 des Beschlusses des Obergerichtes vom 9. Juli 2001 aufzuheben und die von der Klägerin verlangte Mietzinserhöhung bis zum Betrag von monatlich Fr. 1'303.30 ab 1. Oktober 1999 als zulässig, weitergehend als missbräuchlich zu erklären ist. Eine Rückweisung zur Neuregelung der kantonalen Kosten ist entbehrlich.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Klägerin im Verfahren vor Bundesgericht im Umfang von 2/3. Die Gerichtsgebühren sind daher im Umfang von einem Drittel der Klägerin und von zwei Dritteln unter soldiarischer Haftbarkeit den Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
OG). Ferner sind die Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin eine reduzierte Prozessentschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, Ziff. 2 des Beschlusses des Obergerichtes des Kantons Zürich (II. Zivilkammer) vom 9. Juli 2001 wird aufgehoben und die von der Klägerin verlangte Mietzinserhöhung bis zum Betrag von monatlich Fr. 1'303.30 ab 1. Oktober 1999 als zulässig, weitergehend als missbräuchlich erklärt.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'100.-- wird zu 1/3 der Klägerin und zu 2/3 den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. März 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Information de décision   •   DEFRITEN
Document : 4C.287/2001
Date : 26 mars 2002
Publié : 05 juin 2002
Source : Tribunal fédéral
Statut : Non publié
Domaine : Droit des contrats
Objet : Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4C.287/2001 /rnd Sitzung vom 26. März


Répertoire des lois
CO: 269a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
OBLF: 14
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
1    Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
2    Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
a  les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
b  les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
c  les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
d  les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
e  le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
3    Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
3bis    Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
4    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
5    Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.
OJ: 156  159
SR 221.213.1: 10
Répertoire ATF
110-II-404 • 118-II-415
Weitere Urteile ab 2000
4C.149/1997 • 4C.287/2001
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
défendeur • fenêtre • tribunal fédéral • mois • tribunal des baux • autorité inférieure • greffier • 1995 • question • loyer abusif • plus-value • rénovation d'immeuble • travaux d'entretien • travaux d'entretien • remplacement • dividende • décision • dimensions de la construction • étendue • case postale
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1993 S.143 • 1998 S.137