2C_817/2014 - 2015-08-25 - Finances publiques et droit fiscal - Grundstückgewinnsteuer (Mietereinbauten, Grundstückhändlerpauschale)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_817/2014

Urteil vom 25. August 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Donzallaz,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwälte
Dr. Ernst Inderbitzin und Dr. Silvan Hauser,

gegen

Gemeinde U.________,
vertreten durch X.________ AG,

Kantonales Steueramt Zürich,

Steuerverwaltung des Kantons Schwyz.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer (Mietereinbauten, Grundstückhändlerpauschale),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung,
vom 9. Juli 2014.

Sachverhalt:

A.

Am 23. Januar 2003/28. Februar 2003 erwarb A.________ (nachfolgend: der Steuerpflichtige ) zwei in U.________/ZH gelegene Grundstücke, wofür er gesamthaft Fr. 32'250'000.-- aufwendete. Alsdann vereinigte er diese und begründete er Stockwerkeigentum daran, um einen Neubau bzw. Anbau an das bestehende Einkaufszentrum zu erstellen. Hierzu schloss er (als Verkäufer) am 3. Mai 2006 mit der Y.________ AG, V.________/ZH (als Käuferin), einen Kaufvertrag. Gegenstand bildete die Übertragung einer Stockwerkeinheit und eines Miteigentumsanteils an einer solchen, die zusammen den gewerblich genutzten Teil der Überbauung umfassten. Der Kaufpreis belief sich auf Fr. 51'756'403.-- (inkl. MWST) bzw. Fr. 49'320'000.-- (exkl. MWST). Vertragsgemäss verpflichtete der Steuerpflichtige sich, ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen, Ladenflächen eines Grossverteilers, drei weiteren Gewerbeflächen sowie ein Parkhaus mit 57 Parkplätzen zu erstellen. Dies alles hatte auf Kosten des Steuerpflichtigen und bis zur Eigentumsübertragung zu geschehen, welche spätestens am 30. Juni 2007 vorgesehen war. Schon zuvor, im Januar 2003 und Dezember 2004, war er mit einem Grossverteiler Mietverträge eingegangen, die eine feste Laufzeit bis Ende 2022 bzw. Ende 2026
vorsahen. Den Mietantritt hinsichtlich des zweiten, den Neubau betreffenden Vertrags legten die Parteien auf den 1. Oktober 2006. Der Grossverteiler tätigte im Gebäude namhafte Investitionen (sog. "Mietereinbauten" im Umfang von Fr. 8'677'791.45).

B.

Die örtliche Kommission für die Grundsteuern ermittelte einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 22'572'300.-- und verfügte am 20. Juni 2011 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 9'018'320.--. Die hiergegen erhobene Einsprache blieb erfolglos. Das vom Steuerpflichtigen angerufene Steuerrekursgericht des Kantons Zürich holte ein Gutachten ein und hiess das Rechtsmittel am 3. Februar 2014 teilweise gut. Das Steuerrekursgericht gelangte zu einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 15'045'942.95 und einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 6'007'760.--.

C.

Dagegen wandte der Steuerpflichtige sich an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid der 2. Kammer vom 9. Juli 2014 hiess dessen 2. Abteilung die Beschwerde teilweise gut und setzte sie den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 15'031'040.-- herab. Sie erkannte, die Mieterentschädigungen von Fr. 40'000.-- (bzw. anteilig Fr. 30'080.--) seien bei der vorinstanzlichen Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht unberücksichtigt geblieben. Aufgrund der geringfügigen Korrektur und der Folgekorrekturen verminderte sich die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 6'001'800.--.

D.

Mit Eingabe beim Bundesgericht vom 15. September 2014 erhebt der Steuerpflichtige Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der angefochtene Entscheid vom 9. Juli 2014 sei aufzuheben und die Kosten für die Mietereinbauten von Fr. 8'677'791.45 seien als Anlagekosten zu berücksichtigen.
Die interkantonale Steuerausscheidung für das Jahr 2007 sei dahin gehend vorzunehmen, dass der Kanton Zürich auch die Grundstückhändlerpauschale (Fr. 2'466'000.--), die Sozialversicherungsbeiträge zum Beitragssatz von 9,5 Prozent (ausmachend Fr. 1'367'000.--) sowie die Anwalts- und Prozesskosten (Fr. 211'249.95) als Anlagekosten zu übernehmen habe, während die Grundstückhändlerpauschale im Kanton Schwyz als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu behandeln sei, sodass im Kanton Zürich ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 2'310'133.45 und damit eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 913'440.-- zu erfassen und im Kanton Schwyz ein steuerbares Einkommen von Fr. 2'268'680.-- (zum Steuersatz von Fr. 6'091'188.--) zu besteuern sei. Eventualiter sei die Sache zur weiteren Untersuchung und neuer Veranlagung an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich zurückzuweisen.
Die Gemeinde (mit Beschwerdeantwort), das Kantonale Steueramt Zürich und die Vorinstanz schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, während die Eidgenössische Steuerverwaltung praxisgemäss in Fragen der Grundstückgewinnsteuer von einer Vernehmlassung absieht. Die von Amtes wegen zur Stellungnahme eingeladene Steuerkommission des Kantons Schwyz verzichtet zunächst auf eine Beschwerdeantwort (Schreiben vom 1. Oktober 2014). Am 22. Dezember 2014 - und damit nach Fristablauf - reicht sie eine "Vernehmlassung im Nachgang" ein. Der Steuerpflichtige nimmt am 9. Januar 2015 abschliessend und unaufgefordert Stellung.

E.

Mit Eingabe vom 4. März 2015 beantragt der Steuerpflichtige, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Die Gemeinde schliesst auf Abweisung des Gesuchs, wogegen die weiteren Verfahrensbeteiligten ausdrücklich oder stillschweigend auf eine Stellungnahme verzichten. Mit Verfügung vom 26. März 2015 heisst der Instruktionsrichter das Gesuch gut.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen vor (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 BGG i. V. m. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Die vom Kanton Schwyz nachgereichte "Vernehmlassung im Nachgang" (vorne lit. D am Ende) ist verspätet erfolgt. Die darin enthaltenen Ausführungen sind nicht zu hören (vgl. BGE 133 V 196).

1.3.

1.3.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Bei der Prüfung verfügt das Bundesgericht über volle Kognition und wendet es das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht ist daher weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 140 III 86 E. 2 S. 89 unten; 140 V 136 E. 1.1 S. 137 f.).

1.3.2. Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem (einschliesslich kommunalem) und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht hingegen nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG). Wird keine Verfassungsrüge erhoben, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232).

1.3.3. Das Bundesgericht prüft auch das harmonisierte kantonale Steuerrecht grundsätzlich mit voller Kognition, damit in gleicher Weise, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte (Art. 95 lit. a BGG). Soweit das Harmonisierungsrecht den Kantonen allerdings einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") belässt oder keine Anwendung findet, stellt die betreffende Norm des kantonalen Grundstückgewinnsteuerrechts sich als (rein) kantonales Recht dar (Art. 1 Abs. 3 Satz 1 StHG; Urteil 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 3.1; Urteil 2C_583/2014 vom 9. Februar 2015 E. 1.2.2, auszugsweise zur Publ. vorgesehen, in: StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015 S. 524). Dies zieht eine Einschränkung der Kognition nach sich (dazu nachfolgend).

1.3.4. Abgesehen von Art. 95 lit. c , d und e BGG, die hier nicht einschlägig sind, untersucht das Bundesgericht die Auslegung und Anwendung kantonalen Rechts nur auf Verfassungs- und Völkerrechtskonformität hin (Art. 95 lit. a und b BGG; BGE 141 I 36 E. 5.4 S. 43; 140 I 320 E. 3.1 S. 321; 140 II 298 E. 2 S. 300; 137 V 143 E. 1.2 S. 145). Dabei steht die Prüfung der Verletzung des Willkürverbots im Vordergrund (Art. 9 BV; BGE 141 I 49 E. 3.4 S. 53; 138 I 162 E. 3.3 S. 166; 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Dies gilt namentlich auch für den Bereich der Grundstückgewinnsteuer (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; 131 II 710 E. 1.2 S. 713; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; 128 II 56 E. 2b S. 60).

1.3.5. Wiederum mit freier Kognition ist die kantonalrechtliche Lösung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, abschliessend daraufhin zu prüfen, dass die Anwendung des Steuerharmonisierungsrechts weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeinträchtigt wird (zum Ganzen Urteile 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 E. 1.3.2, in: ASA 83 S. 608, StE 2015 B 42.22 Nr. 9, StR 70/2015 S. 353; 2C_128/2014 vom 25. Juli 2014 E. 1.2.1, in: ASA 83 S. 139).

1.4.

1.4.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich, sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, was in der Beschwerde klar und substanziiert aufzuzeigen ist (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 140 IV 97 E. 1.4.1 S. 100).

1.4.2. Die Sachverhaltsfeststellung oder Beweiswürdigung (dazu BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62) einer Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde ist willkürlich (Art. 9 BV), wenn die Behörde den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn sie ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn sie auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2 S. 560).

2.

2.1. Ein Grundstückgewinn im Sinne von Art. 12 StHG ergibt sich, soweit der bei Veräusserung eines Grundstücks erzielte Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert, je zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.

2.2.

2.2.1. Die Rechtsbegriffe "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" führt Art. 12 StHG nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch eingeschränkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. [Kanton SZ]; Urteile 2C_583/2014 vom 9. Februar 2015 E. 2.2.1 [Kanton ZH], in: StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015 S. 524, zur Publikation vorgesehen; 2C_128/2014 vom 25. Juli 2014 E. 1.2.2 [Kanton ZH], in: ASA 83 S. 139; 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 2.3 [Kantone LU/NW], in: RDAF 2013 II 350, StE 2013 B 42.38 Nr. 36, StR 68/2013 S. 368; 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.3 und 4.3.2 [Kanton ZH], in: ASA 82 S. 163, StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6, StR 67/2012 S. 522). Was die "Aufwendungen" betrifft, gilt an sich dasselbe (Urteil 2C_589/2014 vom 27. März 2015 E. 3.2 [Kanton BE]), in: StR 70/2015 S. 311). Wohl kann das Bundesgericht mit voller Kognition prüfen, ob es sich bundesrechtlich bei einer Position um (werterhaltende) Aufwendungen im Sinne von Art. 9 Abs. 3 StHG oder um (wertvermehrende) solche gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG handelt (Urteile 2C_1035/2013 vom 5. Juni 2015 E. 2.1 [Kanton TI], zur Publ. vorgesehen; 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E. 3.3 [Kanton
VS], in: ASA 83 S. 614 mit Hinweisen, insb. auf Gabriel Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, 1993, S. 185). Steht aber fest, dass die Aufwendung für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrend zu betrachten ist, verfügen die Kantone über einen gewissen Definitionsspielraum (Urteil 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1 [Kanton ZH], in: RDAF 2009 II, S. 453, StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9, StR 64/2009 S. 655, unter Bezugnahme auf Ferdinand Zuppinger, Grundstückgewinn- und Vermögenssteuer, in: ASA 61 S. 309, insb. 322 f.). In diesem Umfang greift die auf den Gesichtswinkel der Willkür beschränkte Kognition.

2.2.2. Zufolge des Kongruenzprinzips ("le principe des conditions comparables") haben Erlös und Anlagewert sich in der Regel auf das nämliche, das heisst das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen (Urteile 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E. 3.2, in: ASA 83 S. 614; 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 4.3.6, in: ASA 82 S. 163, StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6, StR 67/2012 S. 522). Demnach sind Substanzzunahmen bei Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen wie Substanzabnahmen (Bernhard Zwahlen, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 2. Aufl. 2002, N. 45 zu Art. 12 StHG).

2.2.3. Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuer (§ 205 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [LS 631.1; nachfolgend StG/ZH]). Die Steuer fällt gemäss § 216 Abs. 1 StG/ZH ungeachtet dessen an, ob die Veräusserung im Privat- oder Geschäftsvermögen erfolgt (monistisches System; BGE 140 I 114 E. 2.2.1 S. 117; 139 II 373 E. 3.5 S. 380). Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG/ZH fliessen "Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die Aufzählung ist abschliessend gehalten (Felix Richner/Walter Frei/ Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 3 zu § 221 StG/ZH). Ebenso nach zürcherischer Praxis ist eine wertvermehrende Aufwendung (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ("Prinzip der effektiven Kostenanrechnung"; dies., a. a. O., N. 26 zu § 221 StG/ZH). Dessen ungeachtet können auch wertvermehrende Eigenleistungen angerechnet werden, und zwar in der Höhe des mutmasslichen Drittpreises
("Marktwertprinzip"; dies., a. a. O., N. 66 und 68 zu § 221 StG/ZH).

2.3.

2.3.1. Das Institut der Rohbaumiete ("location des locaux 'nus'", "bail de locaux bruts" etc.) ist trotz fehlender ausdrücklicher Grundlage im Mietrecht weit verbreitet (Irene Biber, Die Rohbaumiete, 2014, N. 11). Rohbaumieten sind hauptsächlich im Bereich von Geschäftsräumen anzutreffen (dazu und zum Ganzen Jean-Pierre Tschudi, Die Rohbaumiete/Location de locaux "crus", in: MRA 2008 S. 43). Das Institut kennzeichnet sich dadurch, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in nicht voll ausgebautem Zustand - mithin im Rohbau - zum Gebrauch überlässt und der Mieter den Aus-, Um- oder Endausbau der Räumlichkeiten zur Erreichung des beabsichtigten Verwendungszwecks auf eigene Kosten vornimmt oder vollendet (Biber, a. .a. O., N. 12; ähnlich Moritz Vischer, Die Rohbaumiete, Zulässigkeit und Grenzen, 2014, N. 10; David Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18e Séminaire sur le droit du bail, 2014, S. 243; ferner Gianni F. Zanetti, Ausgewählte Aspekte der Rohbaumiete, in: MP 2011 S. 89, insb. 91 ff.). "Mietereinbauten", "Mieterumbauten" oder "Mieterausbauten" setzen, was ausdrücklich geregelt ist, die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft voraus (Art. 260a Abs.1 OR; Urteil 1A.222/2005 vom 12. April 2006 E. 3.3.1, in: RDAF
2007 I, S. 499, URP 2006 S. 730).

2.3.2. Sachenrechtlich gilt, dass das Eigentum an Grund und Boden grundsätzlich alle darauf befindlichen Bauten, Pflanzen und Quellen erfasst (Art. 667 Abs. 2 ZGB; BGE 128 II 368 E. 2.2 S. 372; 122 III 49 E. 2a S. 50). Das so umschriebene Akzessionsprinzip hat zwingenden Charakter (Heinz Rey/Lorenz Strebel, in: Basler Kommentar, ZGB II, 4. Aufl. 2011, N. 1 zu Art. 667 ZGB). Daher handelt es sich bei den von Art. 667 Abs. 2 ZGB angesprochenen Bauten, Pflanzen und Quellen von Gesetzes wegen um Bestandteile des Grundstücks (Art. 642 Abs. 2 ZGB; JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 4. Aufl. 2012, N. 700). Das Akzessionsprinzip wird durchbrochen bei Errichtung einer Baurechtsdienstbarkeit (Art. 675 Abs. 1 bzw. Art. 779 ff . ZGB; dazu Rey/Strebel, a. a. O, N. 3 zu Art. 675 ZGB und Peter R. Isler/Renato Constantini, N. 9 zu Art. 779 ZGB, je in: Basler Kommentar, ZGB II, 4. Aufl. 2011) und bleibt unwirksam im Fall von Fahrnisbauten. Im Gegensatz zu den "Dauerbauten", welche der Gesetzgeber im Zusammenhang mit Art. 667 Abs. 2 ZGB vor Augen hat, fehlt bei den "Zeitbauten" die Absicht bleibender Verbindung (Art. 677 Abs. 1 ZGB; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a. a. O, N. 905). Daher kann das rechtliche Schicksal der Fahrnisbauten von jenem
des Grundstücks losgelöst sein und sind solche sondereigentumsfähig (Rey/Strebel, a. a. O, N. 1 und 12 zu Art. 677 ZGB).

2.3.3. Nach bundesgerichtlicher Praxis hängt die Eigenschaft als sachenrechtlicher Bestandteil davon ab, dass Hauptsache und Bestandteil zum einen sowohl gegenständlich als auch inhaltlich (durch den Willen, den Bestandteil dauernd der Hauptsache beizufügen) verbunden sind und zum andern der Bestandteil nicht ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung der Hauptsache abgelöst werden kann (BGE 120 III 79 E. 2a S. 81; 106 II 333 E. 2 ff. S. 336 ff.). Von einer Fahrnisbaute ist das Bundesgericht dagegen ausgegangen in einem Fall, in welchem das Mietverhältnis am unbebauten Grundstück befristet und das vorübergehend bebaute Grundstück binnen zweier Monate nach Mietende "abzuräumen" war (BGE 98 II 199 E. 2 S. 202). Dass Bauten nach dem Akzessionsprinzip im Sinne von Art. 667 Abs. 2 ZGB grundsätzlich zu Bestandteilen des Grundstücks werden, schliesst daher nicht aus, dass der Mieter mit Zustimmung des Vermieters auf dem Mietgrundstück (Zeit-) Bauten errichtet (Urteil 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006 E. 1.1, in: ZBGR 88/2007 S. 65)

2.4.

2.4.1. Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung sind die zivilrechtlichen Verhältnisse, insbesondere die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge (Urteile 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 2.2; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1, in: ASA 82 S. 382 und 83 S. 677). Zur Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder subjektive Vertragsauslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 140 III 86 E. 4.1 S. 90 f.; 140 III 367 E. 3.1 S. 370). Was die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist vor Bundesgericht eine Tatfrage (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681). Die tatsächliche Ermittlung dieses subjektiven Parteiwillens beruht auf der gerichtlichen Beweiswürdigung. Diese ist der bundesgerichtlichen Überprüfung nur in den Schranken von Art. 105 BGG zugänglich (BGE 140 I 114 E. 3.3.4 S. 123).

2.4.2. Bleibt eine übereinstimmende Willenserklärung unbewiesen, ist der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip - objektiviert - auszulegen (BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406 f.). Hierzu gilt es, den mutmasslichen Parteiwillen zu erheben, so, wie er von den jeweiligen Erklärungsempfängern nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (normative oder objektive Vertragsauslegung gemäss Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGE 140 III 134 E. 3.2 S. 139; 140 III 367 E. 3.1 S. 370). Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz ist Rechtsfrage, die vom Bundesgericht bei bundesrechtlichen Verträgen frei (BGE 140 V 50 E. 2.3 S. 52), bei kantonalrechtlichen auf Willkür hin überprüft wird (BGE 122 I 328 E. 1a/bb S. 331 und E. 3a S. 333; Urteil 2C_576/2013 vom 20. Dezember 2013 E. 2.3.2).

2.5.

2.5.1. In interkantonalen Verhältnissen hat der Grundstückkanton zu seinen Lasten und zu Gunsten des Hauptsteuerdomizils einen Anteil an den Gemeinkosten zu übernehmen, die dem Grundstückhändler anlässlich der Veräusserung eines Grundstücks erwachsen (Urteil 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.1, in: ASA 83 S. 52 und 250, RDAF 2014 II, S. 513 und 2015 II, S. 59, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25). Im Sinne einer Faustregel wird den allgemeinen Unkosten mit einer Pauschale von fünf Prozent des Veräusserungserlöses Rechnung getragen, soweit die Veräusserung in der Form einer zivilrechtlichen Handänderung erfolgt (Urteil 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.1, in: ASA 83 S. 52 und 250, RDAF 2014 II S. 513, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25). Die Pauschale ist leicht herabzusetzen, soweit die Veräusserung lediglich als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert (Urteil 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 E. 3.6, in: ASA 83 S. 608, StE 2015 B 42.22 Nr. 9, StR 70/2015 S. 353).

2.5.2. Die Pflicht zur Berücksichtigung eines Gemeinkostenanteils ist unmittelbar kollisionsrechtlichen Ursprungs (so etwa Urteil 2P.91/1995 vom 27. Januar 1998 E. 2b). Die anteilmässige Verlegung der Gemeinkosten des Wohnsitz- oder Sitzkantons zu Lasten des Belegenheitskantons findet ihre Berechtigung im Umstand, dass der Grundstückgewinn diesem erfasst werden kann, während jener die mit der Veräusserung zusammenhängenden Gemeinkosten zu tragen hat. Mit der anteilmässigen Übertragung eines pauschalen Anteils an den Gemeinkosten soll der Benachteiligung des Wohnsitz- oder Sitzkantons entgegengetreten werden (hinten E. 4.3).

3.

3.1. Streitig und zu prüfen ist zunächst, ob die Mietereinbauten bezüglich des streitbetroffenen Grundstückgewinns als Anlagekosten im Sinne von Art. 12 StHG qualifizieren, sodass sie im Ergebnis den erzielten Grundstückgewinn zu mindern vermögen.

3.2.

3.2.1. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) nahm der Grossverteiler Einbauten im Betrag von Fr. 8'677'791.45 vor, ohne die Kosten an den Steuerpflichtigen weiterzubelasten. Weiter steht fest, dass der Steuerpflichtige (als Verkäufer) am 3. Mai 2006 mit der Y.________ AG (als Käuferin) einen Kaufvertrag schloss (vorne lit. A). Die Vorinstanz hat den Vertrag einer normativen Auslegung unterzogen (vorne E. 2.4.2) und davon abgesehen, den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln (vorne E. 2.4.1). Bei der Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz handelt es sich um eine Rechtsfrage, der das Bundesgericht bei Verträgen nach Art. 253 ff . OR mit voller Kognition nachgehen kann (auch dazu vorne E. 2.4.2). Die Vorinstanz würdigt den Vertragsinhalt dahingehend, dass er sich einzig auf den Rohbau bezogen habe. Sie leitet dies aus den konkreten Umständen ab (zeitlicher Verlauf, erschwerte Beschaffung der Belege, Umfang des Mietvertrags) und erwägt, dass auf die Bestandteilseigenschaft nichts ankomme. Der Steuerpflichtige kritisiert dies als willkürlich und bundesrechtswidrig.

3.2.2. Ziff. 5 lit. g des Mietvertrags vom 14. Dezember 2004 hält klärend fest, dass die "zu den Mieträumlichkeiten gehörenden und durch den Mieter benützten technischen Geräte" im "Besitz oder Eigentum" des Mieters stünden und deshalb "vom Mieter zu unterhalten, instand zu halten oder nötigenfalls auf eigene Kosten zu ersetzen" seien. Beispielhaft verweist der Vertrag auf ladeninterne Personenlifte, Warenlifte, Lüftungen, Kühlanlagen Heizungen, Alarmanlagen und dergleichen. In der Folge ergibt sich aus Ziff. 5 lit. j, dass der " weitere Ausbau des Mietobjektes samt späteren Modernisierungs- und Renovationsarbeiten" in das Pflichtenheft der Mieterschaft fällt. Beim "weiteren" Ausbau muss es sich um jene Teile handeln, die über den Rohbau und die in Ziff. 5 lit. g genannten Einrichtungen hinausgehen. Vertragsgemäss ist der "Ausbau des Mietobjekts" mit der Vermieterschaft abzusprechen. Diese ist denn auch berechtigt, bei Ablauf des Mietvertrags die entschädigungslose Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen (Art. 260a OR; vorne E. 2.3.1). Dies alles nährt die Vermutung, dass die streitbetroffenen Mietereinbauten zwar Gegenstand des Mietvertrags, nicht jedoch des Kaufvertrags sind.

3.2.3. Nicht zu übersehen sind indes jene gegenläufigen Aspekte, auf die der Steuerpflichtige hinweist. So sieht der Kaufvertrag, geschlossen am 3. Mai 2006, als Erfüllungsdatum den 28. Februar 2007, spätestens jedoch den 30. Juni 2007 vor. Dem Mietvertrag vom 14. Dezember 2004 zufolge sollte der Mietantritt "voraussichtlich (am) 1. Oktober 2006" möglich sein. In der Tat verdeutlicht dies, dass bei Abschluss des Kaufvertrages weder kaufrechtliches Erfüllungsdatum noch mietrechtlicher Antritt gesichert waren. Bei einem Bauvorhaben dieser Grössenordnung dürfte dies freilich unvermeidlich sein. Es greift daher zu kurz, wenn die Vorinstanz meint, der Umfang der Mietereinbauten habe bei Verkauf des Gebäudes noch gar nicht festgestanden, sodass die Mietereinbauten auch nicht in die Anlagekosten hätten einfliessen können. Es ist dies vielmehr die Folge dessen, dass das Gebäude sich bei Abschluss von Miet- und Kaufvertrag (noch) im Rohbauzustand befand. Dies schliesst nicht aus, dass die zum damaligen Zeitpunkt noch bevorstehenden bzw. noch nicht vollständig verwirklichten Mietereinbauten oder Mieterausbauten zum Gegenstand der Handänderung hätten gemacht werden können.

3.2.4. Der Steuerpflichtige beruft sich sodann auf Art. 9 Abs. 1 ZGB, wonach öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis erbringen, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist (dazu Urteil 2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013, in: ASA 82 S. 383, StR 69/2014 S. 231). Mit diesem Argument kann der Steuerpflichtige von vornherein nur durchdringen, soweit die "Mietereinbauten" oder "Mieterausbauten" tatsächlich in den Regelungskreis des Kaufvertrags fallen. Wie dessen Auslegung aber klarmacht, lässt sich dem Kaufvertrag aber nichts entnehmen, was zweifelsfrei auf die (Mit-) Übertragung der Mietereinbauten schliessen liesse. Angesichts des beträchtlichen Investitionsvolumens kann es als ausgeschlossen gelten, dass die Parteien bewusst von einer ausdrücklichen Regelung abgesehen haben und stillschweigend von der (Mit-) Übertragung ausgegangen sind. Übliches kaufmännisches Geschäftsgebaren legt gerade das Gegenteil nahe. Hinzu kommt, dass keine Gegenleistung für die angebliche Übertragung der mieterseitig vorfinanzierten Einbauten ersichtlich ist. Eine erfolgreiche Berufung auf Art. 9 ZGB scheidet damit aus. Wenn die Vorinstanz beweiswürdigend zum Schluss gelangt, die
Mietereinbauten hätten keinen Eingang in den Kaufvertrag gefunden, ist dies jedenfalls nicht willkürlich.

3.2.5. Was die angeblichen Gehörsverletzungen betrifft, so fehlen dem qualifizierten Rüge- und Begründungsprinzip entsprechende Ausführungen. Die Rüge ist folglich nicht zu hören (Art. 42 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.3.2). Im Hauptpunkt erweist die Beschwerde sich damit als unbegründet.

4.

4.1. Streitig und zu prüfen ist sodann die Rüge, die Vorinstanz habe bundesrechtswidrig von der Berücksichtigung der Grundstückhändlerpauschale abgesehen.

4.2.

4.2.1. Die Gewährung der Grundstückhändlerpauschale ist zugeschnitten auf interkantonale Konstellationen, die sich dadurch kennzeichnen, dass der Grundstückhändler aus der Veräusserung eines ausserkantonal gelegenen, dem Umlaufvermögen zugehörigen Objekts einen Gewinn erzielt. Dies ist hier der Fall, weshalb die Berechtigung zur Besteuerung des Gewinns (Belegenheitskanton) und die Pflicht zur Anerkennung eines Aufwandes (Wohnsitz- oder Sitzkanton) auseinanderfallen.

4.2.2. In subjektiver Hinsicht steht zunächst fest, dass der Steuerpflichtige, was das streitbetroffene Jahr betrifft, im Kanton Zürich keinen Wohnsitz aufwies. Obschon die verspätete Beschwerdeantwort des Kantons Schwyz nicht zu hören ist (vorne E. 1.2), kann als gesichert gelten, dass der Wohnsitz im Kanton Schwyz lag. Verschiedene vom Grundbuchamt der Belegenheitsgemeinde erstellte Urkunden, aber auch der Veranlagungsentscheid vom 20. Juni 2011 sprechen davon, der Steuerpflichtige sei wohnhaft in Wollerau/SZ.

4.2.3. In objektiver Hinsicht entspricht die Vorgehensweise des Steuerpflichtigen jener eines gewerbsmässigen Grundstückhändlers (dazu Urteil 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.2, in: ASA 82 S. 72, StE 2013 B 23.1 Nr. 79) bzw. eines Generalbauunternehmers. Ein solcher erstellt ein Entwicklungsprojekt auf eigene Rechnung, um es anschliessend an Investoren - eine Personalvorsorgeeinrichtung, Immobiliengesellschaft oder einen Anlagefonds - zu veräussern (dazu MATHIAS OERTLI/RAINER ZIGERLIG, in: Martin Zweifel/Michael Beusch/ Peter Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, 2011, § 33 N. 87). Das konkrete Projektgrundstück, dessen Eigentümer der Steuerpflichtige von 2003 bis 2006 war, gehörte alsdann auch dem Umlaufvermögen an ( OERTLI/ZIGERLIG, a. a. O., § 33 N. 88 und 91). Von keiner Seite wird geltend gemacht, der Steuerpflichtige habe im Kanton Zürich eine Betriebsstätte unterhalten.

4.3.

4.3.1. Die Gemeinde verweigert die Berücksichtigung eines Gemeinkostenanteils. Sie beruft sich darauf, der Steuerpflichtige habe seine (zusätzlichen) Aufwendungen erst nach Ablauf der Frist im kantonalen Rekursverfahren geltend gemacht, was verspätet sei. Diese Argumentation erfordert eine nähere Auseinandersetzung mit dem Institut der Grundstückhändlerpauschale.

4.3.2. Bei der Pflicht des Belegenheitskantons, zulasten seines Grundstückgewinns einen Teil der im Wohnsitz- bzw. Sitzkanton angefallenen Gemeinkosten zu übernehmen, handelt es sich um eine unmittelbar aus Art. 127 Abs. 3 BV abgeleitete Kollisionsregel (vorne E. 2.5.2), also um für die Kantone bindendes Bundesrecht (Art. 46 Abs. 1 BV). Das Bundesgericht war ursprünglich (ab dem Jahr 1923) in seiner Praxis zu den gewerbsmässigen Grundstückhändlern davon ausgegangen, für die Erfassung ausserkantonaler Grundstückgewinne sei ausschliesslich der Wohnsitz- bzw. Sitzkanton des Händlers zuständig. Ausschlaggebend hierfür war die Einschätzung, dass die Realisierung eines Grundstücksgewinns hauptsächlich im kaufmännischen Geschick des Grundstückhändlers begründet sei (BGE 49 I 39 E. 2 S. 46 f.). Bei dieser Sichtweise war gleichzeitig auch sichergestellt, dass Ertrag (Gewinn) und Aufwand im selben Kanton anfielen.

4.3.3. Im Jahr 1953 schritt das Bundesgericht zu einer Neubeurteilung. Es nahm nunmehr den Standpunkt ein, nicht der industrielle, vom Grundstückhändler herbeigeführte Gewinnbeitrag sei ausschlaggebend für die Realisation, sondern vielmehr der konjunkturelle und durch anderweitige äussere Einflüsse hervorgerufene Beitrag (Erschliessung usw.). Infolgedessen wies es den Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks, das in einem Nicht-Betriebsstätte-Kanton liegt, fortan ausschliesslich dem Belegenheitskanton zu (BGE 79 I 142 E. 3 S. 147 f.). Dies umfasst den eigentlichen Wertzuwachsgewinn ebenso wie etwaige wiedereingebrachte Abschreibungen. Im Gegenzug verpflichtete es den Belegenheitskanton zur objektmässigen Übernahme aller auf das Veräusserungsobjekt entfallenden Einzelkosten des interkantonalen Grundstückhändlers. Es bezeichnete dies als "Gebot der gerechten Ausscheidung" (BGE 88 I 337 E. 2 S. 341). Der Grundstückkanton hatte folglich auch sämtliche Schuldzinsen objektmässig zu übernehmen (BGE 92 I 198 E. 2 S. 199; 92 I 461 E. 2a S. 467; 111 Ia 318 E. 4a S. 319 f.; 111 Ia 220 E. 2d S. 226 f.; 120 Ia 361 E. 5b S. 366; 133 I 19 E. 3 S. 21).

4.3.4. In weiterer Konkretisierung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung erwog das Bundesgericht später, nebst den gesamten mit der Veräusserung zusammenhängenden Einzelkosten habe der Belegenheitskanton objektmässig auch einen Teil der Gemeinkosten des Grundstückhändlers zu übernehmen (erstmals in Urteil P.153/1963 vom 18. Dezember 1963 E. 3, in: ASA 33 S. 298; alsdann BGE 92 I 461 E. 2b S. 468 und Urteile P.93/1968 vom 22. Januar 1969 E. 3, in: ASA 38 S. 416 sowie P.131/1976 vom 23. März 1977 E. 4). Dies dürfe aus verfahrensökonomischen Gründen durchaus in Form einer Pauschale geschehen, die nach Massgabe des Veräusserungserlöses erhoben werde (92 I 461 E. 3b S. 470 f.). Dadurch sei es dem Belegenheitskanton durchaus möglich, die Veranlagung des Grundstückgewinns vorzunehmen, auch wenn die Veranlagung am Hauptsteuerdomizil noch ausstehen sollte (Urteil P.71/1977 vom 22. März 1978 E. 3b). Nehme die steuerpflichtige Person ihre Mitwirkungspflicht aber dahingehend wahr, dass sie einen geringeren Ansatz geltend mache, bestehe keine Verpflichtung der Veranlagungsbehörde, eine Erhöhung auf fünf Prozent vorzunehmen (Urteil P.131/1976 vom 24. März 1977 E. 4).

4.4.

4.4.1. Die Vorinstanz wirft dem Steuerpflichtigen vor, erstmals im Verfahren vor der Steuerrekurskommission - und dies ohnehin erst nach Einreichung des Rekurses - die Frage nach der Grundstückhändlerpauschale gestellt zu haben. Dies sei verspätet, weshalb eine Berücksichtigung der Pauschale ausgeschlossen sei. Sie stützt ihre Überlegung darauf, dass die Grundstückhändlerpauschale einen Abzug darstelle, für dessen Geltendmachung die steuerpflichtige Person mitwirkungspflichtig sei, was wiederum innerhalb der kantonalrechtlich massgebenden Fristen zu geschehen habe.

4.4.2. Das Bundesgericht hat in seiner bisherigen Praxis die Notwendigkeit des Instituts begründet. Allein aus dem Umstand, dass die Gemeinkosten nicht am selben Ort anfallen wie der Gewinn, soll dem Belegenheitskanton kein Vorteil entstehen. Es setzte damit seine Praxis zu den Einzelkosten und Schuldzinsen fort und verpflichtete den Belegenheitskanton, auch anteilmässige Gemeinkosten zu übernehmen. Wohl hat die ständige Praxis zur objektmässigen Lastenübernahme in jüngerer Zeit insoweit eine Korrektur erfahren, als die Schuldzinsen nunmehr auch bei interkantonalen Grundstückhändlern proportional - nach Lage der Aktiven - zu verlegen sind (BGE 133 I 19 E. 6.3 S. 25 [natürliche Personen] bzw. Urteil 2P.120/2006 vom 15. Dezember 2006 E. 4.1 und 4.2, in: RDAF 2006 II S. 533; StR 62/2007 S. 299 [juristische Personen]; Peter Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 4. Aufl. 2015, S. 111; Daniel de Vries Reilingh, La double imposition intercantonale, 2. Aufl. 2013, N. 1098 und 1128; Oertli/ Zigerlig, a. a. O., § 33 N. 100 ff.). Was die Verlegung der Gemeinkosten betrifft, unterliegt der Belegenheitskanton gegenwärtiger Praxis zufolge aber keiner Pflicht zu einer Übernahme, die über die Pauschale hinausgeht.

4.4.3. Umso mehr hat der Belegenheitskanton aufgrund des "Gebots der gerechten Ausscheidung" (BGE 88 I 337 E. 2 S. 341; vorne E. 4.3.3) von Amtes vorzugehen. Dessen Wahrung ist Ausdruck einer bereichsspezifischen bundesstaatlichen Treuepflicht unter den Kantonen (Art. 44 Abs. 2 BV; vgl. auch BGE 124 I 101 E. 4 S. 106; 118 Ia 195 E. 5a S. 204 f.). Dies führt zur Anwendung der uneingeschränkten Untersuchungsmaxime, sodass der Belegenheitskanton von sich aus abzuklären hat, ob die tatsächlichen Voraussetzungen eines interkantonalen Grundstückhandels bestehen. In der Regel wird dies keinen übermässigen Aufwand erfordern. Der Umstand, dass eine ausserkantonal ansässige natürliche oder juristische Person ein Handelsobjekt oder ein Entwicklungsobjekt (vorne E. 4.2.3) hält und dieses nach kurzer Zeit veräussert, legt zumindest nahe, es handle sich um einen interkantonalen Grundstückhändler oder Generalbauunternehmer. Dies zu verifizieren, ist ebenso Sache des Belegenheitskantons (BGE 139 I 64 E. 3.6 S. 71 f.). Die steuerpflichtige Person kann den Anstoss dazu geben, indem sie die Veranlagungsbehörde des Belegenheitskantons auf die Umstände hinweist, ihr obliegt aber keine eigentliche Meldepflicht. Das Institut ist seiner Konzeption nach
ausschliesslich auf den Interessenausgleich zwischen den beiden Kantonen zugeschnitten, wogegen es auf keinerlei Bevorteilung der steuerpflichtigen Person hinzielt. Die anteilige Überbindung der Gemeinkosten kommt dogmatisch weder einem Abzug im Sinne von Art. 10 Abs. 1 noch einer Aufwendung gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG oder einem Aufwand nach Art. 25 Abs. 1 StHG gleich.

4.4.4. Der streitbetroffene Veräusserungsgewinn steht unstreitig dem Kanton Zürich zur alleinigen Besteuerung zu. Aus diesem Grund hätte er abzuklären gehabt, ob es zugunsten des Wohnsitzkantons Schwyz einen Anteil an den dortigen Gemeinkosten zu übernehmen gilt. Dies hat er unterlassen, was den geschilderten Grundsätzen widerspricht. Wäre er bundesrechtskonform vorgegangen, hätte er eine Grundstückhändlerpauschale berücksichtigt, dadurch seinen Pflichten genügt und gleichzeitig sichergestellt, dass insoweit keine interkantonale Doppelbesteuerung entsteht.

5.

5.1. Schliesslich rügt der Steuerpflichtige, entgegen Art. 12 Abs. 1 StHG seien die von ihm geleisteten Sozialversicherungsbeiträge und Verfahrenskosten nicht als "Aufwendungen" im Sinne dieser Norm anerkannt worden. Hierzu hat die Vorinstanz in für das Bundesgericht verbindlicher Weise festgestellt, der Steuerpflichtige habe die heute streitbetroffenen Aufwendungen erst nach Ablauf der Rekursfrist geltend gemacht, weswegen die Eingabe verspätet erfolgt sei.

5.2. Wie auch Art. 145 DBG lassen sich Art. 50 StHG keine Vorschriften bezüglich Kognition und Novenrecht im zweitinstanzlichen kantonalen Gerichtsverfahren entnehmen. Deshalb ist hierfür das kantonale Verfahrensrecht massgeblich. Dessen Auslegung und Anwendung kann das Bundesgericht nur auf Verfassungs- und Völkerrechtskonformität hin untersuchen (vorne E. 1.3.4). Gemäss § 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (des Kantons Zürich) vom 24. Mai 1959 (LS 175.2; nachfolgend: VRG/ZH) sind neue Tatsachenbehauptungen vor dem Verwaltungsgericht, wenn dieses - wie hier - als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, nur insoweit zulässig, als dies durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Zwar richten die steuergerichtlichen Verfahrensvorschriften im Kanton Zürich sich nicht in erster Linie nach dem VRG/ZH, sondern nach der Steuergesetzgebung (§ 73 VRG/ZH; vgl. auch KASPAR PLÜSS, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, N. 1 zu § 73 VRG/ZH). Doch enthält § 153 Abs. 3 StG/ZH, der die Kognition des Verwaltungsgerichts im steuerlichen Beschwerdeverfahren behandelt, keine eigenen novenrechtlichen Bestimmungen. Mithin bleibt die allgemeinere Regel (§ 52 Abs. 2 VRG/ZH) anwendbar. Daher herrscht im Kanton
Zürich vor Verwaltungsgericht, trotz voller Sachverhaltskognition, das Verbot neuer Tatsachenbehauptungen. Vorbehalten bleiben Tatsachenbehauptungen, die erst durch den angefochtenen Entscheid notwendig geworden sind (Urteil 2C_112/2014 vom 15. September 2014 E. 5.2.1; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, N. 22 zu § 52 VRG/ZH; Martin Kocher, Neue Standpunkte, Tatsachen und Anträge im steuerlichen Rechtsmittelverfahren, in: ST 83/2009 S. 160, insb. 162 f.).

5.3. Beide strittigen Positionen (Sozialversicherungsbeiträge und Kosten) mussten dem Steuerpflichtigen längst vor der Rekurserhebung (11. November 2011) dem Grundsatz und der Höhe nach bekannt sein. Prozessual handelt es sich folglich um unechte Noven. Hat der Steuerpflichtige damit die Aufwendungen, die er als Bestandteil der Anlagekosten betrachtet haben möchte, erst nach Verstreichen der Rekursfrist vorgebracht, so geschah dies verspätet.

6.

6.1. Entsprechend dem Antrag des Steuerpflichtigen ist die Grundstückhändlerpauschale auf Fr. 2'466'000.-- festzusetzen, was der Faustregel von fünf Prozent, bezogen auf den Veräusserungserlös, entspricht. Die Beschwerde ist daher teilweise gutzuheissen und die Sache zur neuen Veranlagung an die Belegenheitsgemeinde zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG).

6.2. Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid zu einem steuerbaren Grundstückgewinn von rund 15 Mio. Franken gelangt. Die Anträge des Steuerpflichtigen richten sich auf einen solchen von rund 2,3 Mio. Franken (vorne lit. D), was einer Verminderung im Umfang von rund 12,7 Mio. Franken entspricht. Unter Berücksichtigung einer fünfprozentigen Grundstückhändlerpauschale zugunsten des Kantons Schwyz ergibt sich eine Verbesserung um rund 1,55 Mio. Franken (Fr. 2'466'000.-- minus Fr. 920'696.--). Der Steuerpflichtige ist daher mit rund 12,2 Prozent durchgedrungen. Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind im entsprechenden Verhältnis zu verlegen (Art. 65 , 66 Abs. 1 BGG). Die Gemeinde handelt in ihrem amtlichen Wirkungskreis und nimmt Vermögensinteressen wahr, so dass sie kostenpflichtig ist (Art. 66 Abs. 4 BGG).

6.3. Bei diesem Ausgang schuldet die Belegenheitsgemeinde dem Steuerpflichtigen eine entsprechend verminderte Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 BGG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis handelnden Belegenheitsgemeinde ist, trotz weitgehenden Obsiegens, keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

6.4. Zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid SB.2014.00019 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 9. Juli 2014 wird aufgehoben und festgestellt, dass eine Grundstückhändlerpauschale im Umfang von Fr. 2'466'000.-- zu Gunsten des Kantons Schwyz zu berücksichtigen ist. Die Sache wird zu neuer Veranlagung an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 25'000.-- werden im Umfang von Fr. 22'000.-- dem Beschwerdeführer und in Höhe von Fr. 3'000.-- der Beschwerdegegnerin zu Bezahlung auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- auszurichten.

4.
Zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. August 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 1 But et champ d'application - 1 La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
¹	La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
²	Pour les impôts que les cantons doivent prélever en vertu de l'art. 2, al. 1, la présente loi s'applique également aux communes dans la mesure où le droit cantonal leur accorde la compétence fiscale.
³	Lorsqu'aucune réglementation particulière n'est prévue, les impôts cantonaux et communaux sont établis en vertu du droit cantonal. Restent en particulier de la compétence des cantons la fixation des barèmes, celle des taux et celle des montants exonérés d'impôt.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire83, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 9 En général - 1 Les dépenses nécessaires à l'acquisition du revenu et les déductions générales sont défalquées de l'ensemble des revenus imposables. Un montant maximal peut être fixé pour les frais de déplacement nécessaires entre le domicile et le lieu de travail.54
¹	Les dépenses nécessaires à l'acquisition du revenu et les déductions générales sont défalquées de l'ensemble des revenus imposables. Un montant maximal peut être fixé pour les frais de déplacement nécessaires entre le domicile et le lieu de travail.54
²	Les déductions générales sont:
^a	les intérêts passifs privés à concurrence du rendement imposable de la fortune au sens des art. 7 et 7a, augmenté d'un montant de 50 000 francs;
^b	les charges durables et 40 % des rentes viagères versées par le débirentier;
^c	la pension alimentaire versée au conjoint divorcé, séparé judiciairement ou de fait, ainsi que les contributions d'entretien versées à l'un des parents pour les enfants sur lesquels il a l'autorité parentale, à l'exclusion toutefois des prestations versées en exécution d'une obligation d'entretien ou d'assistance fondée sur le droit de la famille;
^d	les primes, cotisations et montants légaux, statutaires ou réglementaires versés à l'assurance-vieillesse et survivants, à l'assurance-invalidité et à des institutions de la prévoyance professionnelle;
^e	les primes, cotisations et montants versés en vue de l'acquisition de droits contractuels dans des formes reconnues de la prévoyance individuelle liée, jusqu'à concurrence d'un montant déterminé;
^f	les primes et cotisations versées en vertu de la réglementation sur les allocations pour perte de gain et des dispositions sur l'assurance-chômage et l'assurance-accidents obligatoire;
^g	les versements, cotisations et primes d'assurances-vie, d'assurances-maladie et ceux d'assurances-accidents qui ne tombent pas sous le coup de la let. f ainsi que les intérêts des capitaux d'épargne du contribuable et des personnes à l'entretien desquelles il pourvoit, jusqu'à concurrence d'un montant déterminé par le droit cantonal; ce montant peut revêtir la forme d'un forfait;
^h	les frais provoqués par la maladie et les accidents du contribuable ou d'une personne à l'entretien de laquelle il subvient, lorsque le contribuable supporte lui-même ces frais et que ceux-ci excèdent une franchise déterminée par le droit cantonal;
^hbis	les frais liés au handicap du contribuable ou d'une personne à l'entretien de laquelle il subvient, lorsque le contribuable ou cette personne est handicapé au sens de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés60 et que le contribuable supporte lui-même les frais;
ⁱ	les dons en espèces et sous forme d'autres valeurs patrimoniales, jusqu'à concurrence du montant prévu par le droit cantonal, en faveur de personnes morales qui ont leur siège en Suisse et sont exonérées de l'impôt en raison de leurs buts de service public ou d'utilité publique (art. 23, al. 1, let. f) ou en faveur de la Confédération, des cantons, des communes et de leurs établissements (art. 23, al. 1, let. a à c);
^k	une déduction sur le produit du travail qu'obtient l'un des conjoints lorsque son activité est indépendante de la profession, du commerce ou de l'entreprise de l'autre, jusqu'à concurrence d'un montant déterminé par le droit cantonal; une déduction analogue est accordée lorsque l'un des conjoints seconde l'autre de manière importante dans sa profession, son commerce ou son entreprise;
^l	les cotisations et les versements à concurrence d'un montant déterminé par le droit cantonal en faveur d'un parti politique, à l'une des conditions suivantes:
^l1	être inscrit au registre des partis conformément à l'art. 76a de la loi fédérale du 17 décembre 1976 sur les droits politiques63,
^l2	être représenté dans un parlement cantonal,
^l3	avoir obtenu au moins 3 % des voix lors des dernières élections au parlement d'un canton;
^m	un montant déterminé par le droit cantonal pour chaque enfant dont la garde est assurée par un tiers, si l'enfant a moins de 14 ans et vit dans le même ménage que le contribuable assurant son entretien et si les frais de garde, documentés, ont un lien de causalité direct avec l'activité lucrative, la formation ou l'incapacité de gain du contribuable;
ⁿ	les mises, à hauteur d'un pourcentage déterminé par le droit cantonal pour les gains de loterie ou d'opérations analogues; les cantons peuvent fixer le montant maximal de la déduction;
^o	les frais de formation et de formation continue à des fins professionnelles, frais de reconversion compris, jusqu'à concurrence d'un montant déterminé par le droit cantonal pour autant que le contribuable remplisse l'une des condistions suivantes:
^o1	il est titulaire d'un diplôme du degré secondaire II,
^o2	il a atteint l'âge de 20 ans et suit une formation visant à l'obtention d'un diplôme autre qu'un premier diplôme du degré secondaire II.
³	Le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état d'immeubles acquis récemment, les primes d'assurances relatives à ces immeubles et les frais d'administration par des tiers. En outre, les cantons peuvent prévoir des déductions pour la protection de l'environnement, les mesures d'économie d'énergie et la restauration des monuments historiques. Ces trois dernières déductions sont soumises à la réglementation suivante:67
^a	le Département fédéral des finances détermine en collaboration avec les cantons quels investissements destinés à économiser l'énergie et à ménager l'environnement peuvent être assimilés à des frais d'entretien; les frais de démolition en vue d'une construction de remplacement sont assimilés aux frais d'entretien.
^b	pour autant qu'ils ne soient pas subventionnés, les frais occasionnés par des travaux de restauration de monuments historiques sont déductibles dans la mesure où le contribuable les a entrepris en vertu de dispositions légales, en accord avec les autorités ou sur ordre d'une autorité administrative.
^3bis	Les coûts d'investissement et les frais de démolition en vue d'une construction de remplacement visés à l'al. 3, let. a, sont déductibles au cours des deux périodes fiscales suivantes, lorsqu'ils ne peuvent pas être entièrement pris en considération durant la période fiscale en cours, pendant laquelle les dépenses ont été effectuées.69
⁴	On n'admettra pas d'autres déductions. Les déductions pour enfants et autres déductions sociales de droit cantonal sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 260^a - 1 Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur.
¹	Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur.
²	Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit.
³	Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 667 - 1 La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice.
¹	La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice.
²	Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 642 - 1 Le propriétaire d'une chose l'est de tout ce qui en fait partie intégrante.
¹	Le propriétaire d'une chose l'est de tout ce qui en fait partie intégrante.
²	En fait partie intégrante ce qui, d'après l'usage local, constitue un élément essentiel de la chose et n'en peut être séparé sans la détruire, la détériorer ou l'altérer.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 677 - 1 Les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d'autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses.
¹	Les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d'autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses.
²	Elles ne sont pas inscrites au registre foncier.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 677 - 1 Les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d'autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses.
¹	Les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d'autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses.
²	Elles ne sont pas inscrites au registre foncier.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier.
¹	Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier.
²	Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous.
¹	Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous.
²	Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers.
³	Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 9 - 1 Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée.
¹	Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée.
²	La preuve que ces faits sont inexacts n'est soumise à aucune forme particulière.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 127 Principes régissant l'imposition - 1 Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
¹	Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
²	Dans la mesure où la nature de l'impôt le permet, les principes de l'universalité, de l'égalité de traitement et de la capacité économique doivent, en particulier, être respectés.
³	La double imposition par les cantons est interdite. La Confédération prend les mesures nécessaires.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 46 Mise en oeuvre du droit fédéral - 1 Les cantons mettent en oeuvre le droit fédéral conformément à la Constitution et à la loi.
¹	Les cantons mettent en oeuvre le droit fédéral conformément à la Constitution et à la loi.
²	La Confédération et les cantons peuvent convenir d'objectifs que les cantons réalisent lors de la mise en oeuvre du droit fédéral; à cette fin, ils mettent en place des programmes soutenus financièrement par la Confédération.10
³	La Confédération laisse aux cantons une marge de manoeuvre aussi large que possible en tenant compte de leurs particularités.11

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 44 Principes - 1 La Confédération et les cantons s'entraident dans l'accomplissement de leurs tâches et collaborent entre eux.
¹	La Confédération et les cantons s'entraident dans l'accomplissement de leurs tâches et collaborent entre eux.
²	Ils se doivent respect et assistance. Ils s'accordent réciproquement l'entraide administrative et l'entraide judiciaire.
³	Les différends entre les cantons ou entre les cantons et la Confédération sont, autant que possible, réglés par la négociation ou par la médiation.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 10 Activité lucrative indépendante - 1 Les frais justifiés par l'usage commercial ou professionnel qui peuvent être déduits comprennent notamment:
¹	Les frais justifiés par l'usage commercial ou professionnel qui peuvent être déduits comprennent notamment:
^a	les amortissements justifiés d'éléments de la fortune commerciale;
^b	les provisions constituées pour couvrir des engagements dont le montant est encore indéterminé ou d'autres risques de pertes imminentes;
^c	les pertes effectives sur des éléments de la fortune commerciale, qui ont été comptabilisées;
^d	les versements à des institutions de prévoyance en faveur du personnel de l'entreprise, à condition que toute utilisation contraire à leur but soit exclue;
^e	les intérêts des dettes commerciales ainsi que les intérêts versés sur les participations visées à l'art. 8, al. 2;
^f	les frais de formation et de formation continue à des fins professionnelles du personnel de l'entreprise, frais de reconversion compris;
^g	les sanctions visant à réduire le bénéfice, dans la mesure où elles n'ont pas de caractère pénal.
^1bis	Ne sont notamment pas déductibles:
^a	les versements de commissions occultes au sens du droit pénal suisse;
^b	les dépenses qui permettent la commission d'infractions ou qui constituent la contrepartie à la commission d'infractions;
^c	les amendes et les peines pécuniaires;
^d	les sanctions financières administratives, dans la mesure où elles ont un caractère pénal.73
^1ter	Si des sanctions au sens de l'al. 1bis, let. c et d, ont été prononcées par une autorité pénale ou administrative étrangère, elles sont déductibles si:
^a	la sanction est contraire à l'ordre public suisse, ou si
^b	le contribuable peut démontrer de manière crédible qu'il a entrepris tout ce qui est raisonnablement exigible pour se comporter conformément au droit.74
²	Les pertes des sept exercices précédant la période fiscale au sens de l'art. 15 peuvent être déduites pour autant qu'elles n'aient pas pu être prises en considération lors du calcul du revenu imposable des années concernées.75
³	Les pertes des exercices antérieurs qui n'ont pas encore pu être déduites du revenu peuvent être soustraites des prestations de tiers destinées à équilibrer un bilan déficitaire dans le cadre d'un assainissement.
⁴	Les al. 2 et 3 sont aussi applicables en cas de transfert du domicile au regard du droit fiscal ou du lieu d'exploitation de l'entreprise à l'intérieur de la Suisse.76

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 25 Charges - 1 Les charges justifiées par l'usage commercial comprennent également:
¹	Les charges justifiées par l'usage commercial comprennent également:
^a	les impôts fédéraux, cantonaux et communaux;
^b	les versements à des institutions de prévoyance en faveur du personnel de l'entreprise, à condition que toute utilisation contraire à leur but soit exclue;
^c	les dons en espèces et sous forme d'autres valeurs patrimoniales, jusqu'à concurrence du montant prévu par le droit cantonal, en faveur de personnes morales qui ont leur siège en Suisse et sont exonérées de l'impôt en raison de leurs buts de service public ou d'utilité publique (art. 23, al. 1, let. f) ou en faveur de la Confédération, des cantons, des communes et de leurs établissements (art. 23, al. 1, let. a à c);
^d	les rabais, escomptes, bonifications et ristournes accordés sur la contre-valeur de livraisons et de prestations ainsi que les parts de bénéfice des compagnies d'assurances destinées à être réparties entre les assurés;
^e	les frais de formation et de formation continue à des fins professionnelles du personnel de l'entreprise, frais de reconversion compris;
^f	les sanctions visant à réduire le bénéfice, dans la mesure où elles n'ont pas de caractère pénal.
^1bis	Ne font notamment pas partie des charges justifiées par l'usage commercial:
^a	les versements de commissions occultes au sens du droit pénal suisse;
^b	les dépenses qui permettent la commission d'infractions ou qui constituent la contrepartie à la commission d'infractions;
^c	les amendes;
^d	les sanctions financières administratives, dans la mesure où elles ont un caractère pénal.131
^1ter	Si des sanctions au sens de l'al. 1bis, let. c et d, ont été prononcées par une autorité pénale ou administrative étrangère, elles sont déductibles si:
^a	la sanction est contraire à l'ordre public suisse, ou si
^b	le contribuable peut démontrer de manière crédible qu'il a entrepris tout ce qui est raisonnablement exigible pour se comporter conformément au droit.132
²	Lorsqu'elles n'ont pas pu être prises en considération lors du calcul du bénéfice net imposable de ces années, les pertes des sept exercices précédant la période fiscale sont déduites du bénéfice net de cette période (art. 31, al. 2).133
³	Les pertes des exercices antérieurs qui n'ont pas encore pu être déduites du bénéfice peuvent également être défalquées des prestations qui sont destinées à équilibrer un bilan déficitaire dans le cadre d'un assainissement et qui ne sont pas des apports au sens de l'art. 24, al. 2, let. a.
⁴	Les al. 2 et 3 sont aussi applicables en cas de transfert du siège ou de l'administration effective à l'intérieur de la Suisse.134

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 145 - 1 Dans la mesure où le droit cantonal le prévoit, la décision sur recours peut encore être portée devant une autre instance cantonale, indépendante de l'administration.
¹	Dans la mesure où le droit cantonal le prévoit, la décision sur recours peut encore être portée devant une autre instance cantonale, indépendante de l'administration.
²	Les art. 140 à 144 s'appliquent par analogie.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 50 - 1 Le contribuable peut interjeter un recours écrit et motivé contre la décision sur réclamation devant une commission de recours indépendante des autorités fiscales, dans les 30 jours à compter de la notification de la décision attaquée.
¹	Le contribuable peut interjeter un recours écrit et motivé contre la décision sur réclamation devant une commission de recours indépendante des autorités fiscales, dans les 30 jours à compter de la notification de la décision attaquée.
²	Toute erreur dans la décision attaquée et tout vice de procédure constituent des motifs de recours.
³	Le contribuable et l'administration fiscale cantonale peuvent porter la décision sur recours devant une instance cantonale supérieure indépendante de l'administration, à condition que le droit cantonal le prévoie.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.