7B.141/2004 - 2004-11-24 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 7B.141/2004 /rov vom 24. November 2004

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
7B.141/2004 /rov

vom 24. November 2004
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Besetzung
Bundesrichterin Escher, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Gysel.

Parteien
Z.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Dominic Del Degan,

gegen

Kantonsgericht St. Gallen als obere kantonale Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung, Klosterhof 1, 9001 St. Gallen.

Gegenstand
Zuschlag,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 24. Juni 2004.

Sachverhalt:
A.
In der von der Versicherung Y.________ gegen den Schuldner Z.________ eingeleiteten Betreibung Nr. nnn auf Grundpfandverwertung führte das Betreibungsamt des Kreises A.________ am 24. Oktober 2003 die Steigerung des in B.________ gelegenen Grundstücks Nr. ooo durch. Das Grundstück wurde zum Preis von 1,2 Mio. Franken W.________, dem Sohn des Schuldners, zugeschlagen.

Mit Verfügung vom 19. Januar 2004 hob das Betreibungsamt den Zuschlag auf, da die Zahlung innert der festgesetzten Frist nicht eingegangen war.

Am 27. Februar 2004 wurde das Grundstück ein zweites Mal versteigert und für 730'000 Franken X.________ zugeschlagen.
B.
Z.________ erhob mit Eingabe vom 4. März 2004 Beschwerde an das Präsidium des Kreisgerichts Gaster-See als unterer Aufsichtsbehörde für das Bretreibungswesen und verlangte, den Zuschlag aufzuheben und das Betreibungsamt anzuweisen, einen neuen Steigerungstermin anzusetzen. Er rügte insbesondere, dass die Frist nach Art. 138 Abs. 1 SchKG für die öffentliche Bekanntmachung der zweiten Steigerung nicht eingehalten und die Steigerungsbedingungen nicht neu aufgelegt worden seien. Ausserdem sei seiner Ehefrau entgegen der Vorschrift von Art. 88 VZG nie ein Zahlungsbefehl zugestellt worden.

Der Kreisgerichtspräsident hob mit Entscheid vom 26. April 2004 den am 27. Februar 2004 erteilten Zuschlag auf und wies das Betreibungsamt an, der Ehefrau von Z.________ nachträglich einen Zahlungsbefehl zuzustellen und nach Rechtskraft des Zahlungsbefehls und nach Ablauf von sechs Monaten seit dessen Zustellung einen neuen Steigerungstermin anzusetzen.
X.________ gelangte hiergegen an das Kantonsgericht St. Gallen als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde, das die Beschwerde am 24. Juni 2004 guthiess und den Entscheid des Kreisgerichtspräsidenten aufhob.

C.
Mit einer vom 5. Juli 2004 datierten und noch am gleichen Tag zur Post gebrachten Eingabe führt Z.________ Beschwerde an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts und beantragt, den Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und den Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde vom 26. April 2004 zu bestätigen. Allenfalls sei das Betreibungsamt anzuweisen, eine neue Steigerung anzusetzen bzw. die Sache zur Neubeurteilung und Aufhebung des Zuschlags an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Durch Präsidialverfügung vom 12. Juli 2004 ist festgestellt worden, dass das Gesuch des Beschwerdeführers, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, angesichts von Art. 66 VZG überflüssig sei.

Das Kantonsgericht hat sich zur Beschwerde nicht geäussert (vgl. Art. 80 Abs. 1 OG).

Der Beschwerdegegner X.________ schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt einzutreten sei, und Bestätigung des an ihn erteilten Zuschlags.

Das Betreibungsamt des Kreises A.________ beantragt, auf die Beschwerde nicht einzutreten, sie allenfalls abzuweisen, und den Steigerungszuschlag vom 27. Februar 2004 zu bestätigen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Entgegen der Vorschrift in Art. 80 Abs. 1 OG hat die Vorinstanz der erkennenden Kammer nicht mitgeteilt, wann der angefochtene Entscheid dem Beschwerdeführer zugestellt worden ist. Dieser macht geltend, ihn am 28. Juni 2004 ausgehändigt erhalten zu haben. Gemäss Vermerk am Ende des angefochtenen Entscheids wurde dieser am 25. Juni 2004, einem Freitag, versandt. Die Zustellung dürfte daher tatsächlich auf den darauffolgenden Montag, den 28. Juni 2004, gefallen sein. Dieses Datum stimmt denn auch mit demjenigen überein, an dem der Beschwerdegegner den Empfang des angefochtenen Entscheids bestätigt hat. Die am 5. Juli 2004 aufgegebene Beschwerdeschrift ist demnach innert der Zehn-Tage-Frist von Art. 19 Abs. 1 SchKG eingereicht worden, so dass aus dieser Sicht auf die Beschwerde ohne weiteres einzutreten ist.
2.
Die erkennende Kammer hat ihrem Entscheid die tatsächlichen Feststellungen der (oberen) kantonalen Aufsichtsbehörde zu Grunde zu legen, es sei denn, sie seien in Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder beruhten auf einem offensichtlichen Versehen (Art. 63 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 81 OG). So ist es denn auch unzulässig, in der Beschwerde nach Art. 19 Abs. 1 SchKG neue Begehren, Tatsachen, Bestreitungen und Beweismittel vorzutragen, wenn dazu im kantonalen Verfahren Gelegenheit bestanden hatte (Art. 79 Abs. 1 zweiter Satz OG). Das gilt sinngemäss auch für die Vernehmlassung nach Art. 81 OG (für die Berufungsantwort vgl. BGE 110 II 74 E. 1 S. 78). Inwiefern die tatsächlichen Vorbringen des Beschwerdegegners vor allem zum Verhalten des Beschwerdeführers und dessen Ehefrau aus novenrechtlicher Sicht überhaupt zu hören sind, mag indessen dahin gestellt bleiben. Wie sich aus den Darlegungen in E. 6.4 ergeben wird, sind sie ohnehin unbehelflich.
3.
Das Kantonsgericht hält dafür, die untere Aufsichtsbehörde hätte auf die Beschwerde gar nicht eintreten sollen. Der Beschwerdeführer sei nämlich nicht legitimiert gewesen, die zu deren Begründung vorgetragenen Rügen der fehlenden Zustellung eines Zahlungsbefehls an seine Ehefrau und der fehlenden Auflage der Steigerungsbedingungen zu erheben.
4.
4.1 Der Beschwerdeführer hatte unter anderem beanstandet, dass bei der zweiten Steigerung die Frist von mindestens einem Monat gemäss Art. 138 Abs. 1 SchKG für die öffentliche Bekanntmachung nicht eingehalten und ihm keine Spezialanzeige im Sinne von Art. 139 SchKG zugestellt worden sei. Zudem habe das Betreibungsamt gegen Art. 134 SchKG verstossen, indem es davon abgesehen habe, die Steigerungsbedingungen aufzulegen.
4.2 Die genannten Rügen richteten sich nicht gegen die Steigerung als solche bzw. gegen den Zuschlag, sondern betrafen das Vorbereitungsverfahren. Nach den Feststellungen des Kantonsgerichts wurden dem Beschwerdeführer durch Schreiben des Betreibungsamtes vom 20. Januar 2004 der Termin für die nach der Aufhebung des ersten Zuschlags notwendig gewordene zweite Steigerung mitgeteilt und am Steigerungstag die Steigerungsbedingungen ausgehändigt. Diesen war zu entnehmen, dass das Betreibungsamt dafür gehalten hatte, sie seien nicht nochmals neu aufzulegen gewesen.
Unter den dargelegten Umständen hätte der Beschwerdeführer nicht untätig die Erteilung des Zuschlags abwarten dürfen. Er hätte spätestens unmittelbar vor Beginn der eigentlichen Steigerung unter Hinweis auf die von ihm beanstandeten Mängel des Vorbereitungsverfahrens deren Verschiebung verlangen müssen. Dass er dies getan hätte, macht er selbst nicht geltend und ist denn auch dem Steigerungsprotokoll nicht zu entnehmen. Der Beschwerdeführer bringt einzig vor, durch die Kenntnisnahme der Steigerungsbedingungen sei der Mangel ihrer Nichtauflage nicht geheilt worden. Dass er keine Gelegenheit gehabt hätte, noch vor Beginn der Steigerung gegen deren Durchführung Einspruch zu erheben, behauptet er selbst nicht. Durch sein passives Verhalten hat der Beschwerdeführer - ähnlich einem Ersteigerer, der sich den Steigerungsbedingungen stillschweigend unterzieht - sein Beschwerderecht bezüglich der Publikation der Steigerung und der Auflegung der Steigerungsbedingungen verwirkt (dazu BGE 128 III 339 E. 5b S. 342 mit Hinweisen). Insofern hätte die untere Aufsichtsbehörde auf die Beschwerde tatsächlich gar nicht erst eintreten sollen und ist der angefochtene Entscheid daher nicht zu beanstanden.
4.3 Der Beschwerdeführer macht zu Recht nicht geltend, die zu den genannten Punkten gerügten Mängel in der Vorbereitung der Steigerung liessen den angefochtenen Zuschlag als nichtig erscheinen. Es liegt kein Verstoss gegen eine Bestimmung vor, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht Beteiligten erlassen worden ist (vgl. Art. 22 Abs. 1 SchKG; BGE 128 III 339 E. 5a S. 341 f.).
5.
Das Begehren um Aufhebung des am 27. Februar 2004 an den Beschwerdegegner erteilten Zuschlags hatte der Beschwerdeführer sodann auch mit der Rüge begründet, es sei seiner Ehefrau kein Zahlungsbefehl zugestellt worden.
5.1 In der Betreibung auf Grundpfandverwertung hat das Betreibungsamt einen Zahlungsbefehl auch dem Ehegatten des Schuldners zuzustellen, falls das verpfändete Grundstück als Familienwohnung dient, und der Ehegatte kann Rechtsvorschlag erheben wie der Schuldner (Art. 153 Abs. 2 erster Satz lit. b und zweiter Satz SchKG). Dem Ehegatten ist durch Zustellung eines Zahlungsbefehls selbst dann nachträglich die Möglichkeit zu verschaffen, Recht vorzuschlagen, wenn sich erst im Verwertungsverfahren ergibt, dass das Pfandobjekt als Familienwohnung dient (Art. 88 Abs. 1 VZG). Ergibt sich erst nach der Stellung des Verwertungsbegehrens, dass das verpfändete Grundstück als Familienwohnung dient, so darf die Verwertung erst vorgenommen werden, wenn der dem Ehegatten des Schuldners nachträglich zugestellte Zahlungsbefehl rechtskräftig und die sechsmonatige Frist seit dessen Zustellung abgelaufen ist (Art. 100 Abs. 1 VZG).
5.2 Nach den Feststellungen des Kantonsgerichts handelt es sich bei dem dem Beschwerdegegner zugeschlagenen Grundstück um die Familienwohnung des Beschwerdeführers und ist dessen Ehefrau nie ein Zahlungsbefehl zugestellt worden. Die Missachtung von Art. 153 Abs. 2 SchKG hätte der Beschwerdeführer jedoch ebenfalls vor der Durchführung der strittigen Steigerung rügen müssen, macht er doch nicht geltend, er habe die Unterlassung des Betreibungsamtes erst nach erteiltem Zuschlag bemerkt. Das Recht zur Beschwerde hatte der Beschwerdeführer mit andern Worten ebenfalls in diesem Punkt verwirkt, als er an die untere Aufsichtsbehörde gelangte. Im Ergebnis ist der angefochtene Entscheid demnach auch aus dieser Sicht nicht zu beanstanden.
6.
Der Beschwerdeführer hält dafür, die Verletzung von Art. 153 Abs. 2 SchKG lasse den Zuschlag als nichtig erscheinen, und wirft dem Kantonsgericht vor, sich zu Unrecht nicht mit dem Thema der Nichtigkeit befasst zu haben.
6.1 Das Betreibungsamt ist der Ansicht, die Vorinstanz habe die Frage der Nichtigkeit zu Recht nicht geprüft, zumal sie in zutreffender Weise zum Schluss gelangt sei, der Beschwerdeführer sei zur Beschwerde auch in diesem Punkt nicht legitimiert gewesen und die untere Aufsichtsbehörde hätte auf diese nicht eintreten dürfen. Für die erkennende Kammer ist Voraussetzung für ein Eingreifen im Falle von Nichtigkeit einer Betreibungshandlung einzig, dass sie mit einer Beschwerde gegen einen Entscheid der (oberen) kantonalen Aufsichtsbehörde angerufen worden ist (dazu BGE 118 III 4 E. 2a S. 6; 94 III 65 E. 2 S. 70; Heinz Pfleghard, in: Thomas Geiser/Peter Münch [Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, 2. Auflage, Rz. 5.46). Ob aus der Sicht der Legitimation des Beschwerdeführers oder auch der Rechtzeitigkeit der Beschwerde auf diese einzutreten ist oder nicht, ist ohne Belang.

6.2
6.2.1 Die Vorschrift von Art. 153 Abs. 2 erster Satz lit. b SchKG steht mit Art. 169 ZGB in Zusammenhang, auf den ausdrücklich hingewiesen wird und wonach ein Ehegatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken kann (Abs. 1). Mit der Zustellung des Zahlungsbefehls in der Grundpfandbetreibung wird dem Ehegatten die Stellung eines Mitbetriebenen eingeräumt, der, wie der Schuldner, mit Rechtsvorschlag die sich aus dem Zivilrecht ergebenden Einreden geltend machen sowie den Bestand, den Umfang und die Fälligkeit der Forderung wie auch das Pfandrecht bestreiten kann. Ebenso steht es dem Ehegatten zu, gegebenenfalls Aberkennungsklage zu erheben (dazu Kurt Amonn/Fridolin Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7. Auflage, § 33 Rz. 6, 10 und 13; Marc Bernheim/Philipp Känzig, Kommentar zum SchKG, Basel 1998, N 29 zu Art. 153 ).

Soweit die Bestimmung von Art. 153 Abs. 2 SchKG sich auf die Familienwohnung bezieht, verfolgt sie den gleichen Zweck wie die mietrechtlichen Vorschriften, wonach die Kündigung des als Wohnung der Familie dienenden Mietobjekts sowohl dem Mieter als auch dessen Ehegatten separat zuzustellen ist (Art. 266n OR) und ebenfalls der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben kann, die dem Mieter bei Kündigung zustehen (Art. 273a Abs. 1 OR). Sie konkretisiert für das Betreibungsrecht den in Art. 169 ZGB verankerten, im öffentlichen Interesse liegenden Schutz der Familie vor dem Verlust der Wohnung durch unüberlegte Rechtshandlungen oder Unterlassungen eines Ehegatten, der beispielsweise darauf verzichtet, Recht vorzuschlagen (dazu Hausheer/Reusser/Geiser, Berner Kommentar, N. 9 und 35 zu Art. 169 ZGB).
6.2.2 Das Mietrecht sieht vor, dass die Kündigung der als Wohnung der Familie dienenden Mietsache durch den Vermieter nichtig ist, falls sie nicht separat auch dem Ehegatten des Mieters zugestellt worden ist (Art. 266o in Verbindung mit Art. 266n OR). Die gleiche Rechtsfolge drängt sich für die Verwertung eines verpfändeten Grundstücks auf, die vollzogen wurde, obschon dem Ehegatten des Grundpfandschuldners in Missachtung der zwingenden Vorschrift von Art. 153 Abs. 2 erster Satz lit. b SchKG kein Zahlungsbefehl zugestellt worden war. Angesichts der Stellung eines Mitbetriebenen, die dem Ehegatten nach dem oben Ausgeführten zukommt, liegt im Verhältnis zu ihm eine Betreibungshandlung ohne (rechtskräftigen) Zahlungsbefehl vor, was nach der Rechtsprechung auch deshalb deren Nichtigkeit zur Folge hat (dazu BGE 109 III 53 E. 2b S. 55 f.; 77 III 75 S. 76 f.; Franco Lorandi, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, Basel 2000, N 28 zu Art. 22 SchKG).
6.3 In seiner Vernehmlassung hat das Betreibungsamt darauf hingewiesen, dass der Beschwerdeführer Gelegenheit gehabt hätte, seine Rechte durch Erhebung eines Rechtsvorschlags gegen den ihm zugestellten Zahlungsbefehl geltend zu machen, darauf jedoch verzichtet habe. Diese Tatsache ist im vorliegenden Zusammenhang indessen ohne Bedeutung. Nach dem oben Dargelegten hat der Ehegatte des Schuldners - unabhängig von diesem - von Gesetzes wegen ein Recht, Vorkehren zur Erhaltung der Familienwohnung zu treffen. Wie es sich verhielte, wenn der Beschwerdeführer Recht vorgeschlagen hätte, braucht unter den gegebenen Umständen nicht erörtert zu werden. Unerheblich ist zudem auch, dass der an den Beschwerdeführer gerichtete Zahlungsbefehl dessen Ehefrau übergeben worden ist, stand es doch dieser ohne Ermächtigung nicht zu, für den Betriebenen Recht vorzuschlagen.
6.4 Die Berufung des Beschwerdeführers auf Nichtigkeit bezeichnet der Beschwerdegegner als rechtsmissbräuchliches Verhalten. Im Hinweis auf die Missachtung einer im Interesse der Öffentlichkeit oder von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassenen Bestimmung (vgl. Art. 22 Abs. 1 SchKG), hier von Art. 153 Abs. 2 erster Satz lit. b SchKG, ist indessen kein Missbrauch eines Rechts im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB zu erblicken. Abgesehen davon, besteht zu dem von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang angeführten Urteil der erkennenden Kammer vom 10. November 1994 (abgedruckt in BlSchK 1995, S. 55 ff.) insofern ein wesentlicher Unterschied, als sich dort die Ehefrau des Schuldners selbst - in ihrer nachträglich erworbenen Stellung als Dritteigentümerin der Pfandliegenschaft - darüber beschwert hatte, nie einen Zahlungsbefehl erhalten zu haben.
6.5 Der Grundsatz, wonach die Nichtigkeit einer Betreibungshandlung jederzeit zu beachten ist (vgl. BGE 121 III 142 E. 2 S. 144 mit Hinweis; Lorandi, a.a.O., N 121 zu Art. 22 SchKG), unterliegt gewissen Schranken. So kann namentlich die Nichtigkeit eines Steigerungszuschlags dann nicht mehr festgestellt werden, wenn der Ersteigerer die Sache inzwischen einem gutgläubigen Dritten weiterveräussert hat, ist doch dieser auf Grund von Art. 933 bzw. 973 Abs. 1 ZGB in seinem Erwerb geschützt (dazu Lorandi, a.a.O., N 176 zu Art. 22 SchKG). Dieser Tatbestand liegt hier indessen nicht vor.
7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, und es ist festzustellen, dass der vom Betreibungsamt des Kreises A.________ am 27. Februar 2004 an X.________ erteilte Zuschlag nichtig ist. Ferner ist das Betreibungsamt anzuweisen, der Ehefrau des Beschwerdeführers nachträglich einen Zahlungsbefehl zuzustellen und nach Eintritt der Rechtskraft dieses Zahlungsbefehls im Sinne von Art. 100 Abs. 1 VZG einen neuen Steigerungstermin anzusetzen.
8.
Das Beschwerdeverfahren ist kostenfrei (Art. 20a Abs. 1 SchKG), und nach Art. 62 Abs. 2 GebVSchKG ist die Zusprechung einer Parteientschädigung ausgeschlossen.

Demnach erkennt die Kammer:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird festgestellt, dass der in der Betreibung Nr. nnn vom Betreibungsamt des Kreises A.________ am 27. Februar 2004 an X.________ erteilte Zuschlag des Grundstücks Nr. ooo in B.________ nichtig ist, und das Betreibungsamt wird angewiesen, der Ehefrau des Beschwerdeführers einen Zahlungsbefehl zuzustellen und nach Eintritt der Rechtskraft dieses Zahlungsbefehls im Sinne von Art. 100 Abs. 1 VZG einen neuen Steigerungstermin anzusetzen.
2.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Beschwerdegegner X.________, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peter Bietenharder, dem Betreibungsamt des Kreises A.________ und dem Kantonsgericht St. Gallen als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. November 2004
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 138 - 1 Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
¹	Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
²	Die Bekanntmachung enthält:
¹	Ort, Tag und Stunde der Steigerung;
²	die Angabe des Tages, von welchem an die Steigerungsbedingungen aufliegen;
³	die Aufforderung an die Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten, dem Betreibungsamt innert 20 Tagen ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere für Zinsen und Kosten, einzugeben. In dieser Aufforderung ist anzukündigen, dass sie bei Nichteinhalten dieser Frist am Ergebnis der Verwertung nur teilhaben, soweit ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind.
³	Eine entsprechende Aufforderung wird auch an die Besitzer von Dienstbarkeiten gerichtet, soweit noch kantonales Recht zur Anwendung kommt.272

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 88 - 1 Wird vom betreibenden Gläubiger, sei es im Betreibungsbegehren, sei es im Verlaufe der Betreibung, das Pfand als im Eigentum eines Dritten stehend oder als Familienwohnung dienend bezeichnet, oder ergibt sich dies erst im Verwertungsverfahren, so ist dem Dritten oder dem Ehegatten des Schuldners oder des Dritten durch Zustellung eines Zahlungsbefehls die Möglichkeit zu verschaffen, Rechtsvorschlag zu erheben.136
¹	Wird vom betreibenden Gläubiger, sei es im Betreibungsbegehren, sei es im Verlaufe der Betreibung, das Pfand als im Eigentum eines Dritten stehend oder als Familienwohnung dienend bezeichnet, oder ergibt sich dies erst im Verwertungsverfahren, so ist dem Dritten oder dem Ehegatten des Schuldners oder des Dritten durch Zustellung eines Zahlungsbefehls die Möglichkeit zu verschaffen, Rechtsvorschlag zu erheben.136
²	Dieses Recht kann jedoch derjenige Dritteigentümer, der das Grundstück erst nach der Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch gemäss den Artikeln 90 und 97 hiernach erworben hat, nicht für sich beanspruchen.
³	Im Übrigen kann das Betreibungsverfahren gegen ihn nur fortgeführt werden, soweit es auch gegen den persönlichen Schuldner möglich ist, und es sind auf dasselbe die Vorschriften der Artikel 57-62, 297 SchKG, 586 ZGB137 anwendbar. Die Betreibung gegen den persönlichen Schuldner wird unter Vorbehalt der Artikel 98 und 100 dieser Verordnung von derjenigen gegen den Dritteigentümer nicht berührt.138
⁴	Diese Bestimmungen sind sinngemäss anwendbar, wenn das Pfandgrundstück im Mit- oder Gesamteigentum des Schuldners und eines Dritten steht.139

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 66 - 1 Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
¹	Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
²	Sie soll in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt sind.
³	Auf besonderes begründetes Begehren des Ersteigerers kann das Amt ausnahmsweise die Anmeldung auch vorher vornehmen, sofern der Ersteigerer für den ausstehenden Rest des Zuschlagspreises ausreichende Sicherheit leistet. In diesem Fall ist aber gleichzeitig eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 960 ZGB im Grundbuch vorzumerken.94
⁴	In denjenigen Kantonen, in denen die Eintragung im Grundbuch von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig gemacht wird, muss vor der Anmeldung auch diese an das Amt bezahlt oder der Ausweis über direkt geleistete Bezahlung erbracht werden.
⁵	Ist der Schuldner noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. als Erbe), so veranlasst das Betreibungsamt dessen vorgängige Eintragung gleichzeitig mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auf den Ersteigerer.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 66 - 1 Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
¹	Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
²	Sie soll in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt sind.
³	Auf besonderes begründetes Begehren des Ersteigerers kann das Amt ausnahmsweise die Anmeldung auch vorher vornehmen, sofern der Ersteigerer für den ausstehenden Rest des Zuschlagspreises ausreichende Sicherheit leistet. In diesem Fall ist aber gleichzeitig eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 960 ZGB im Grundbuch vorzumerken.94
⁴	In denjenigen Kantonen, in denen die Eintragung im Grundbuch von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig gemacht wird, muss vor der Anmeldung auch diese an das Amt bezahlt oder der Ausweis über direkt geleistete Bezahlung erbracht werden.
⁵	Ist der Schuldner noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. als Erbe), so veranlasst das Betreibungsamt dessen vorgängige Eintragung gleichzeitig mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auf den Ersteigerer.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 66 - 1 Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
¹	Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
²	Sie soll in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt sind.
³	Auf besonderes begründetes Begehren des Ersteigerers kann das Amt ausnahmsweise die Anmeldung auch vorher vornehmen, sofern der Ersteigerer für den ausstehenden Rest des Zuschlagspreises ausreichende Sicherheit leistet. In diesem Fall ist aber gleichzeitig eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 960 ZGB im Grundbuch vorzumerken.94
⁴	In denjenigen Kantonen, in denen die Eintragung im Grundbuch von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig gemacht wird, muss vor der Anmeldung auch diese an das Amt bezahlt oder der Ausweis über direkt geleistete Bezahlung erbracht werden.
⁵	Ist der Schuldner noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. als Erbe), so veranlasst das Betreibungsamt dessen vorgängige Eintragung gleichzeitig mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auf den Ersteigerer.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 134 - 1 Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamte in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt.
¹	Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamte in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt.
²	Dieselben werden mindestens zehn Tage vor der Steigerung im Lokal des Betreibungsamtes zu jedermanns Einsicht aufgelegt.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 22 - 1 Verstossen Verfügungen gegen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind, so sind sie nichtig. Unabhängig davon, ob Beschwerde geführt worden ist, stellen die Aufsichtsbehörden von Amtes wegen die Nichtigkeit einer Verfügung fest.
¹	Verstossen Verfügungen gegen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind, so sind sie nichtig. Unabhängig davon, ob Beschwerde geführt worden ist, stellen die Aufsichtsbehörden von Amtes wegen die Nichtigkeit einer Verfügung fest.
²	Das Amt kann eine nichtige Verfügung durch Erlass einer neuen Verfügung ersetzen. Ist bei der Aufsichtsbehörde ein Verfahren im Sinne von Absatz 1 hängig, so steht dem Amt diese Befugnis bis zur Vernehmlassung zu.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 153 - 1 Die Ausfertigung des Zahlungsbefehls erfolgt gemäss Artikel 70.
¹	Die Ausfertigung des Zahlungsbefehls erfolgt gemäss Artikel 70.
²	Das Betreibungsamt stellt auch folgenden Personen einen Zahlungsbefehl zu:
^a	dem Dritten, der das Pfand bestellt oder den Pfandgegenstand zu Eigentum erworben hat;
^b	dem Ehegatten, der eingetragenen Partnerin oder dem eingetragenen Partner des Schuldners oder des Dritten, falls das verpfändete Grundstück als Familienwohnung (Art. 169 ZGB303) oder als gemeinsame Wohnung (Art. 14 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004304) dient.
^2bis	Die in Absatz 2 genannten Personen können Rechtsvorschlag erheben wie der Schuldner.306
³	Hat der Dritte das Ablösungsverfahren eingeleitet (Art. 828 und 829 ZGB), so kann das Grundstück nur verwertet werden, wenn der betreibende Gläubiger nach Beendigung dieses Verfahrens dem Betreibungsamt nachweist, dass ihm für die in Betreibung gesetzte Forderung noch ein Pfandrecht am Grundstück zusteht.307
⁴	Im Übrigen finden mit Bezug auf Zahlungsbefehl und Rechtsvorschlag die Bestimmungen der Artikel 71-86 Anwendung.308

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 100 - 1 Ergibt sich erst nach der Stellung des Verwertungsbegehrens, dass das verpfändete Grundstück Eigentum eines Dritten ist oder als Familienwohnung dient, so ist diesem oder dem Ehegatten des Schuldners oder des Dritten nachträglich ein Zahlungsbefehl zuzustellen. Die Verwertung darf erst vorgenommen werden, wenn der letztere rechtskräftig und die sechsmonatige Frist seit dessen Zustellung abgelaufen ist.161
¹	Ergibt sich erst nach der Stellung des Verwertungsbegehrens, dass das verpfändete Grundstück Eigentum eines Dritten ist oder als Familienwohnung dient, so ist diesem oder dem Ehegatten des Schuldners oder des Dritten nachträglich ein Zahlungsbefehl zuzustellen. Die Verwertung darf erst vorgenommen werden, wenn der letztere rechtskräftig und die sechsmonatige Frist seit dessen Zustellung abgelaufen ist.161
²	Diese Vorschriften finden jedoch keine Anwendung, wenn im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den Dritten eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 90 oder 97 hiervor im Grundbuch vorgemerkt war.
³	Ergibt sich erst aus dem Grundbuchauszug, dass für die in Betreibung gesetzte Forderung mehrere Grundstücke verschiedener Eigentümer haften, und ist nicht gegen alle Betreibung angehoben, so ist der Gläubiger aufzufordern, binnen einer kurzen Frist den Kostenvorschuss für die nachträgliche Zustellung des Zahlungsbefehls zu leisten, unter der Androhung, dass sonst die Betreibung als dahingefallen betrachtet werde.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 169 - 1 Ein Ehegatte kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken.
¹	Ein Ehegatte kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken.
²	Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er das Gericht anrufen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^a - 1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.
¹	Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.
²	Vereinbarungen über die Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden.
³	Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.106

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 973 - 1 Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.
¹	Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.
²	Diese Bestimmung gilt nicht für Grenzen von Grundstücken in den vom Kanton bezeichneten Gebieten mit Bodenverschiebungen.704

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 20^a - 1 ...32
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²	Für das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden gelten die folgenden Bestimmungen:33
¹	Die Aufsichtsbehörden haben sich in allen Fällen, in denen sie in dieser Eigenschaft handeln, als solche und gegebenenfalls als obere oder untere Aufsichtsbehörde zu bezeichnen.
²	Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie kann die Parteien zur Mitwirkung anhalten und braucht auf deren Begehren nicht einzutreten, wenn sie die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigern.
³	Die Aufsichtsbehörde würdigt die Beweise frei; unter Vorbehalt von Artikel 22 darf sie nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen.
⁴	Der Beschwerdeentscheid wird begründet, mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen und den Parteien, dem betroffenen Amt und allfälligen weiteren Beteiligten schriftlich eröffnet.
⁵	Die Verfahren sind kostenlos. Bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1500 Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden.
³	Im Übrigen regeln die Kantone das Verfahren.

SR 281.35 Gebührenverordnung vom 23. September 1996 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG) GebV-SchKG Art. 62 Parteientschädigung - 1 ...32
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²	Im Beschwerdeverfahren nach den Artikeln 17-19 des SchKG darf keine Parteientschädigung zugesprochen werden.