B-2941/2017 - 2018-07-24 - Promozione dell alloggio, della costruzione d abitazioni e dell'accesso alla loro proprietà

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal

Abteilung II

B-2941/2017

Urteil vom 24. Juli 2018

Richter David Aschmann (Vorsitz),

Besetzung Richter Ronald Flury, Richter Pietro Angeli-Busi,

Gerichtsschreiberin Simona Risi.

A._______,

B._______,
Parteien
beide vertreten durch Alain Langenegger, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführende,

gegen

Wohnbaugenossenschaft C._______,

vertreten durchThomas Elmiger, Rechtsanwalt,

Beschwerdegegnerin,

Bundesamt für Wohnungswesen,

Storchengasse 6, 2540 Grenchen 1,

Vorinstanz.

Gegenstand Anfechtung einer Mietzinserhöhung.

Sachverhalt:

A.
B._______ und A._______ (nachfolgend: Mieter oder Beschwerdeführende) sind seit knapp 17 Jahren Mieter einer 4.5-Zimmerwohnung an der (...)strasse in D._______. Eigentümerin dieser Liegenschaft und Vermieterin der Wohnung ist die Wohnbaugenossenschaft C._______ (ehemals [...]; nachfolgend Vermieterin oder Beschwerdegegnerin). Die Liegenschaft (...) wurde in den Jahren 2015 und 2016 umfassend saniert.

B.

B.a Mit Schreiben vom 15. Januar 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern mit amtlichem Formular eine Erhöhung des Mietzinses um Fr. 470.- von Fr. 790.- auf Fr. 1'260.- netto per 1. Mai 2016 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 29. Januar 2016 beim Bundesamt für Wohnungswesen (nachfolgend: BWO) an. Am 5. Mai 2016 legte das BWO den Mietern einen seitens der Vermieterin akzeptierten Vergleichsvorschlag vor, den die Mieter am 5. Juli 2016 ablehnten. Aufgrund laufender Einigungsgespräche sistierte das BWO das Anfechtungsverfahren am 14. September 2016.

B.b Am 28. September 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern eine weitere Mietzinserhöhung um Fr. 516.- von Fr. 861.- auf Fr. 1'377.- netto per 1. Februar 2017 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 31. Oktober 2016 beim BWO an. Gleichzeitig teilten sie mit, die Vergleichsgespräche seien gescheitert.

B.c Mit Schreiben vom 7. November 2016 nahm das BWO das Verfahren betreffend die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 wieder auf, erkannte das Einigungsverfahren als gescheitert und kündigte gestützt auf Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Eidgenössischen Departements für Wirtschaft, Bildung und Forschung über Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals vom 19. Mai 2004 (VO WBF; SR 842.18) den Erlass einer Verfügung an. Im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 8. November 2016 teilte die Vermieterin unter anderem mit, es sei ihr bei der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 ein Kalkulationsirrtum unterlaufen, weshalb sie mit separatem Formular eine Mietzinsänderung um Fr. 516.- von Fr. 790.- auf Fr. 1'306.- netto per 1. März 2017 ankündigte. Diese Erhöhung fochten die Mieter mit Eingabe vom 6. Dezember 2016 wiederum beim BWO an.

B.d Mit Verfügung vom 31. März 2017 - eröffnet am 10. April 2017 - vereinigte das BWO über die Anfechtungen vom 29. Januar 2016, 31. Oktober 2016 und 6. Dezember 2016, hob die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 auf und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 sei im Umfang von Fr. 488.95 gültig; die Miete werde per 1. Februar 2017 von Fr. 790.- auf Fr. 1'278.95 netto erhöht.

Begründet wurde der Entscheid insbesondere damit, dass die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht durch Unterlagen überprüfbar und darum nicht rechtsgültig sei. Die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 hingegen sei begründet und rechtfertige (unter Berücksichtigung des der Vermieterin unterlaufenen Kalkulationsirrtums) eine Mietzinserhöhung per 1. Februar 2017 von Fr. 488.95.

C.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 23. Mai 2017 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 4 und 6 der Verfügung der Vorinstanz vom 31.03.2017 seien aufzuheben.

2. Der ab 01.02.2017 gültige Nettomietzins für die 4.5-Zimmerwohnung der Beschwerdeführenden an der (...)strasse, D._______, sei auf einen CHF 1'260.00 monatlich nicht übersteigenden Betrag festzusetzen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 sanktioniere die Beschwerdeführenden für ihre Anfechtungen und verletze das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Gebot der Rechtsgleichheit. Zum Beleg ihrer Vorbringen reichten die Beschwerdeführenden 20 Beilagen (insb. vorinstanzliche Akten) ein.

D.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 4. Juli 2017 eine Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die Zinserhöhung begründete sie mit ihren Aufwendungen für den Umbau.

E.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2017 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde und führte aus, eine mit "wertvermehrenden Investitionen" oder "Mehrleistungen" begründete Mietzinserhöhung sei zulässig. Die Angemessenheit der Nettomietzinse richte sich nach den von der Wohnbaugenossenschaft geltend gemachten Kosten.

F.
Die Beschwerdeführenden reichten am 18. Juli 2017 eine unverlangte Replik samt drei weiteren Beweismitteln (E-Mail-Korrespondenz zwischen den beiden Rechtsvertretern) ein.

G.
Am 9. August 2017 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik mit drei bereits bei den Akten liegenden Beilagen sowie einer Aktennotiz des BWO vom 9. März 2016 ein.

H.
Auf die weiteren rechtserheblichen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021), die von Behörden gemäss Art. 33 VGG stammen, sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG vorliegt. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 31. März 2017 stellt eine solche Verfügung im Sinne von Art. 5 VwVG dar, gegen welche beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden kann (vgl. auch Art. 9 Abs. 3 VO WBF).

1.2 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach dem VwVG, soweit das VGG nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 37 VGG).

1.3 Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Die Beschwerdeführenden sind Adressaten der angefochtenen Verfügung. Sie haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und sind durch die angefochtene Verfügung besonders berührt, womit sie ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben und zur Beschwerdeführung legitimiert sind (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Schliesslich wurde der Kostenvorschuss fristgemäss bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

2.1 Das Bundesverwaltungsgericht prüft im vorliegenden Verfahren die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und die Unangemessenheit (Art. 49 VwVG).

2.2 Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Verfügung vom 31. März 2017, mit welcher die Vorinstanz insbesondere die Mietzinserhöhung der Beschwerdegegnerin vom 28. September 2016 im Umfang von Fr. 488.95 ab dem 1. Februar 2017 bestätigte und die anderslautenden Anträge abwies. Die Beschwerdeführenden beantragen eine Erhöhung des Mietzinses auf maximal Fr. 1'260.-. Strittig und nachfolgend zu prüfen ist demnach die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung von Fr. 790.- auf Fr. 1'278.95 netto, insbesondere soweit über den Betrag von Fr. 1'260.- hinausgehend.

3.

3.1 Bei der Beschwerdegegnerin handelt es sich um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals (vgl. Wohnraumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand 7. Februar 2018, zuletzt besucht am 12. Juli 2018), die bezweckt, (...) (vgl. http://www.zefix.ch [...], zuletzt besucht am 12. Juli 2018). Auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere die VO WBF und das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842) sowie die Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 26. November 2003 (Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1) Anwendung. Zudem sind - von Ausnahmen abgesehen - die Bestimmungen des Obligationenrechts und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 211.213.11) (vgl. Art. 253b Abs. 3 OR [SR 220] und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar.

3.2 Für die Festlegung des Mietzinses und die Mietzinsanpassung bei Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften des Bundes gilt das Prinzip der Kostenmiete. Gemäss Art. 8 Abs. 1 VO WBF vermieten die Wohnbaugenossenschaften ihre Wohnungen grundsätzlich zu den Selbstkosten. Als Selbstkosten geltend gemacht werden können Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben (Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Ferner können die Wohnbaugenossenschaften aufgrund spezieller Qualitätsmerkmale der Wohnung Zuschläge und Abschläge festlegen (Art. 8 Abs. 7 VO WBF). Dabei darf die Gesamtsumme der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft - die das BWO festlegt - nicht überschritten werden (Art. 10 Abs. 1 und 2 WFV).

3.3 Mietzinsanpassungen sind zulässig, soweit sich die in Art. 8 VO WBF genannten Kosten verändert haben respektive aufgrund von Veränderungen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes, infolge wertvermehrender Investitionen und bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben (Art. 11 Abs. 1 WFV). Bei Erneuerungen wird für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins abgestellt, erhöht um den überwälzbaren Teil der wertvermehrenden Verbesserungen (Art. 9 Satz 1 WFV). Mietzinserhöhungen sind auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geltend zu machen. Die Erhöhung ist den Mieterinnen und Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfirst schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 12 WFV).

4.

4.1 In der angefochtenen Verfügung stellte die Vorinstanz fest, die Begründung der am 15. Januar 2016 angezeigten Mietzinserhöhung sei genügend klar beziehungsweise im Sinne der Kostenmiete nach Artikel 8 VO WBF erfolgt. Nachdem es die Vermieterin jedoch auch auf mehrfache telefonische und schriftliche Aufforderung hin unterlassen habe, die für eine rechnerische Überprüfung nötigen Unterlagen einzureichen, habe sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Daher sei die am 15. Januar 2016 angezeigte Mietzinserhöhung aufzuheben.

Die Mietzinserhöhungsanzeige vom 28. September 2016 genüge den formellen Anforderungen ebenfalls. An der streitgegenständlichen Liegenschaft seien seit 2015 zahlreiche Bauarbeiten durchgeführt worden. Die Kosten der Renovationsarbeiten hätten über Fr. 10 Mio. betragen, welche Summe die bisherigen jährlichen Mietzinseinnahmen von ca. Fr. 600'000.- um ein Vielfaches übersteigen würden. Unter diesen Umständen sei eindeutig von einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG auszugehen. Von den Baukosten in Höhe von Fr. 10'337'438.- seien die Mieterentschädigungen in der Höhe von Fr. 16'070.- abzuziehen (vgl. Art. 259d OR). Die höchstzulässige Mietzinserhöhung betrage somit Fr. 27'411.35 monatlich für die 5'214 m2 umfassendeLiegenschaft respektive Fr. 5.26/m2. Für die 93m2 grosse Wohnung der Beschwerdeführenden ergebe sich eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 488.95.

Die Mietzinserhöhung von mehr als 470 Franken stuften die Beschwerdeführenden zu Unrecht als rechtsmissbräuchlich ein. Die Streitparteien hätten sich im Einigungsverfahren auf keinen Vergleich einigen können, weshalb das Verfügungsverfahren eingeleitet worden sei. Für den negativen Ausgang letzteren Verfahrens habe sich die Vermieterin zu Recht mit einer zweiten (und dritten) Erhöhungsanzeiqe gegen allfällige Mietzinsausfälle abgesichert.

4.2 Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, die Berechnung der Vorinstanz werde nicht in Frage gestellt. Indessen erweise sich die Erhöhung des Mietzinses auf eine Nettomiete von über Fr. 1'260.- monatlich hinaus als rechtsmissbräuchlich. Dabei handle es sich um eine Schikane, weil sie sich - da die Erhöhung mangels Begründung und mangels Vorlage von Belegen nicht nachvollziehbar gewesen - gegen die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 gewehrt hätten. Die angefochtene Verfügung zeige, dass sie diesen Schritt zu Recht gegangen seien. Die weiteren Erhöhungsanzeigen seien nicht durch einen überdurchschnittlichen Mehraufwand der Beschwerdegegnerin belegt. Insbesondere könnten weder ihre Eingaben an die Vorinstanz noch die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten als unbegründet bezeichnet werden. Dennoch seien sie die einzigen von mehr als 130 Mietparteien, welche eine Mietzinserhöhung zu gewärtigen hätten, die betragsmässig über die am 15. Januar 2016 erlassene Mietzinserhöhung hinausgehe. Sie seien auch die einzigen von 31 Mietparteien gewesen, die den Vergleichsvorschlag der Vorinstanz vom 5. Mai 2016 nicht akzeptiert hätten. Es liege auf der Hand, dass die Beschwerdegegnerin sie für ihr Vorgehen bestrafe (vgl. die Urteile des BVGer B-4262/2010 vom 24. November 2011 S. 7 und des BGer 2C_261/2011 E. 2.2.). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin habe ihrem Rechtsvertreter sodann zu verstehen gegeben, dass man sich nach der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 dennoch auf einen Mietzins von Fr. 1'260.- werde einigen können. Vor dem 28. September 2016 hätten hingegen keine konkreten Vergleichsverhandlungen stattgefunden, was ebenfalls für eine Sanktionierungsmassnahme spreche. Mithin sei das Verhalten der Beschwerdegegnerin als offensichtlich rechtsmissbräuchlich einzustufen. Mit Blick darauf, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin um eine staatlich kontrollierte Wohnbaugenossenschaft handle, verletzte die angefochtene Verfügung auch das Rechtsgleichheitsgebot.

4.3 Die Beschwerdegegnerin bringt vor, sie habe aufgrund der Anfechtung der Beschwerdeführenden gegen die Mietzinserhöhung vom 16. Januar 2016 den Mietzins neu berechnen und mitteilen müssen, ansonsten sie auf die ihr zustehende Mietzinserhöhung verzichtet hätte. Den rechtskundig vertretenen Beschwerdeführenden habe insbesondere aufgrund des hohen Anteils an vorgenommenen wertvermehrenden Arbeiten und aufgrund der Ausführungen der Vorinstanz im Vergleichsvorschlag klar sein müssen, dass die neu zu berechnende Mietzinserhöhung höher als die ursprüngliche ausfallen könnte. Dennoch hätten sie den Vergleichsvorschlag abgelehnt. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Berechnung habe ein höheres Ergebnis ergeben, um sie dazu zu bewegen, die ursprüngliche Erhöhung anzunehmen, sei unzutreffend. Wie hoch die Erhöhung ausfallen würde, habe erst nach der Berechnung festgestellt werden können. Die Beschwerdeführenden würden im Vergleich zu den anderen Mietern durch die Anfechtung der Mietzinserhöhung in den Genuss einer Ersparnis von acht Monatsmieten kommen (Juni 2016 bis Januar 2017; 8 x Fr. 470.- = Fr. 3'760.-); bis der mit der erfolgreichen Anfechtung entgangene Mietzins wieder der Beschwerdegegnerin zu Gute komme, würden 16.5 Jahre vergehen (Fr. 3760.- / [18.95*12] = 16.5 Jahre). Es werde ausdrücklich bestritten, dass der Vertreter der Beschwerdegegner mitgeteilt habe, man werde sich nach Mitteilung des neu berechneten Mietzinses auf die ursprüngliche Mietzinserhöhung einigen.

Es erscheine als widersprüchlich, wenn die Beschwerdeführenden die Berechnung des BWO wie auch der Beschwerdegegnerin nicht substantiiert bestreiten würden. In diesem Zusammenhang wirft die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden mutwillige Prozessführung vor, mit der Absicht, finanzielle Zugeständnisse einzufordern.

4.4 In ihrer Vernehmlassung äusserte sich die Vorinstanz im Wesentlichen dahingehend, dass die Beschwerdeführenden im Verfügungsverfahren nur deshalb als Einzige zurückgeblieben seien, weil sie weder den von ihr vorgeschlagenen Vergleich angenommen noch in den direkt mit der Beschwerdegegnerin geführten Gesprächen eine einvernehmliche Lösung gefunden hätten.

4.5 Die Beschwerdeführenden reichten mit ihrer Replik vom 21. Oktober 2017 bis 26. April 2017 geführte E-Mail-Korrespondenz zwischen ihrem und dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin ein (Replikbeilagen 21-23) und führten aus, sie hätten sich stets auf den Standpunkt gestellt, dass die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht standhalte. Daher hätten sie im Vergleichsfall die Erhöhung per 1. Februar 2017 um den ursprünglichen Betrag anerkannt. Zudem seien sie im Verlauf der Vergleichsgespräche der Beschwerdegegnerin dahingehend entgegen gekommen, dass sie auf zusätzliche lnkonvenienzentschädigungen im Zusammenhang mit dem Umbau verzichtet hätten (vgl. die Replikbeilagen 21 und 22).

4.6 In ihrer Duplik führte die Beschwerdegegnerin insbesondere aus, die Beschwerdeführenden bzw. ihr Rechtsvertreter hätten ab Anfang Mai 2016 zwei Monate ins Land ziehen lassen, ohne den Vergleichsvorschlag vom 5. Mai 2016 anzunehmen oder einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Ihr sei damit nichts anderes übrig geblieben, als die Mietzinserhöhung neu zu berechnen. Die Regelung einer Inkonvenienzentschädigung und einer Parteientschädigung im Rahmen der Vergleichsgespräche habe sie stets abgelehnt (vgl. Beschwerdeantwortbeilage 11, Replikbeilage 23).

5.

Die Beschwerdeführenden anerkennen, dass die über Fr. 470.- netto monatlich hinausgehende Mietzinserhöhung an sich zulässig ist. Sie erblicken darin jedoch eine rechtsungleiche Behandlung, die als rechtsmissbräuchlich einzustufen sei.

5.1 Das Verbot des Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch im öffentlichen Recht. Es leitet sich ab aus dem Anspruch des Bürgers, nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) und willkürfrei (Art. 9 BV) behandelt zu werden (BGE 132 I 249 E. 5; BGE 131 V 97 E. 4.3.1). Das Rechtsmissbrauchsverbot ist daher von allen rechtsanwendenden Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten zu beachten und anzuwenden. Für die Beurteilung der Rechtsmissbräuchlichkeit einer bestimmten Verhaltensweise ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Die Partei, die der anderen Rechtsmissbrauch vorwirft, hat die besonderen Umstände nachzuweisen, auf Grund derer anzunehmen ist, dass Rechtsmissbrauch vorliegt (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1. m.w.H.; BGE 138 III 425 E. 5.2.; Urteil des BGer 4A_256/2015 vom 17. September 2015 E. 3.3.2). Art. 2 Abs. 2 ZGB schützt nur vor dem "offenbaren" Missbrauch eines Rechts. Ein solcher ist daher nur restriktiv zu bejahen und darf nicht leichthin angenommen werden (vgl. BGE 135 III 162 E. 3.3.1, BGE 131 III 222 E. 4.2, BGE 131 V 97 E. 4.3.4, BGE 128 II 145 E. 2.2).

5.1.1 Die angezeigte Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 entspricht unbestrittenermassen dem Prinzip der Kostenmiete.

Durch die Aufhebung der Mieterhöhung vom 15. Januar 2016 und den Verzicht der Beschwerdegegnerin auf eine Anfechtung dieses Entscheids beim Bundesverwaltungsgericht haben die Beschwerdeführenden mit ihrer ersten Anfechtung im Ergebnis Recht erhalten. Die weiteren Erhöhungen erfolgten nicht aufgrund eines Mehraufwands der Beschwerdegegnerin durch das Vorgehen der Beschwerdeführenden. Vielmehr überzeugt das Argument der Beschwerdegegnerin, sie habe nach der Anfechtung der ersten Mietzinserhöhung eine detaillierte (Neu-)Berechnung mit rechtlich korrekter Begründung vornehmen müssen und die nun angezeigte Erhöhung habe dieser Berechnung zu entsprechen. Zwar ergibt sich für die Mieterinnen und Mieter, die die erstmalige Erhöhung oder den Vergleichsvorschlag akzeptiert hatten, im Vergleich zu den Beschwerdeführenden auf lange Sicht ein finanzieller Vorteil. Dieser ist von den Beschwerdeführenden aber im Sinne des Prozessrisikos hinzunehmen. Dass die Beschwerdegegnerin eine aufgrund des Prinzips der Kostenmiete gerechtfertigte Erhöhung einfordert, bedeutet daher keine Bestrafung der Beschwerdeführenden. Die Ausführungen der Beschwerdeführenden betreffend das Vorgehen der Beschwerdegegnerin in der Vergleichsfindung werden durch letztere bestritten und lassen sich durch die eingereichten Akten nicht bestätigen; auch daraus lässt sich mithin kein rechtsmissbräuchliches Verhalten ableiten

5.1.2 Ebenso wenig ist den Beschwerdeführenden ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorzuwerfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist mutwillige Prozessführung zu bejahen, wenn eine Partei Tatsachen wider besseres Wissen als wahr behauptet oder ihre Stellungnahme auf einen Sachverhalt abstützt, von dem sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt wissen müsste, dass er unrichtig ist. Mutwillig ist ferner das Festhalten an einer offensichtlich gesetzwidrigen Auffassung. Leichtsinnige oder mutwillige Prozessführung liegt aber so lange nicht vor, als es einer Partei darum geht, einen bestimmten, nicht als willkürlich erscheinenden Standpunkt durch den Richter beurteilen zu lassen (BGE 128 V 323 E. 1b m.w.H.). Es stand den Beschwerdeführenden frei, sich in ihrer Beschwerde auf die Rüge des Rechtsmissbrauchs zu beschränken; ein unzulässiges Verhalten ist darin nicht zu erblicken.

5.1.3 Die Vergleichsgespräche der Parteien nach der Ablehnung des Vergleichsvorschlags vom 5. Mai 2016 durch die Beschwerdeführenden sind offensichtlich gescheitert und es ist nicht Aufgabe des Gerichts, die Ernsthaftigkeit der Bemühungen beider Seiten in diesem Zusammenhang zu beurteilen. Die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin sind daher unbeachtlich.

5.2 Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 BV kommt ebenfalls umfassende Geltung zu; er ist von sämtlichen Staatsorganen in allen Funktionen und auf sämtlichen Ebenen zu beachten (vgl. statt vieler Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016). Die VO WBF, das WFG und die WFV enthalten keine konkretisierenden Bestimmungen.

In BGE 134 III 159 entschied das Bundesgericht, dass keine Verletzung des genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgebots vorliege, wenn innerhalb einer Wohngenossenschaft die Genossenschafter ungleiche Mietzinsen zahlten, weil nur ein Teil von ihnen den Zins mit Erfolg als missbräuchlich angefochten habe, während der andere Teil die zu hohe Miete klaglos akzeptiere; zudem beruhe die Ungleichbehandlung auf einem objektiven Umstand, nämlich der Tätigkeit respektive Untätigkeit einer Partei (vgl. dort E. 5.2.2). Aus den Ausführungen der Vorinstanz und der Parteien ergibt sich, dass sämtlichen Mieterinnen und Mietern der Wohnbaugenossenschaft, die die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 beim BWO angefochten hatten, von der Vorinstanz am 5. Mai 2016 ein - auf die Grösse der einzelnen Wohnungen abgestimmter - gleichlautender Vergleichsvorschlag unterbreitet worden war. Dieser wurde von den Nachbarn der Beschwerdeführenden akzeptiert. In der Folge wurde bezüglich der Beschwerdeführenden eine detaillierte Neuberechnung vorgenommen, was analog der Rechtsprechung gemäss BGE 134 III 159 auf einem objektiven Umstand beruht und keine rechtsungleiche Behandlung darstellt. Das von den Beschwerdeführenden angerufene Urteil B-4262/2010, bei dem eine selektive Mietzinserhöhung gegenüber einer einzelnen Partei infolge einer Einforderung einer Mietzinsreduktion zu beurteilen war, ist daher für den vorliegenden Fall - wie von der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu Recht vorgebracht - nicht einschlägig.

5.3 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.

6.
Zu befinden bleibt über die Verfahrenskosten und eine allfällige Parteientschädigung.

6.1 Die Beschwerdeführenden haben als unterliegende Partei die Verfahrenskosten zu tragen (vgl. Art. 63 Abs. 1 VwVG), die auf Fr. 600.- festzusetzen sind (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 1 , 2 und 4 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Zur Begleichung dieses Betrags wird der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss verwendet.

6.2 Gestützt auf Art. 64 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 7 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE, SR 173.320.2) haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die obsiegende Beschwerdegegnerin für die ihr erwachsenen notwendigen Kosten zu entschädigen. Da keine Kostennote eingereicht wurde, ist die Entschädigung aufgrund der Akten festzusetzen (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs, des gebotenen und aktenkundigen Aufwands und der redundanten Rechtschriften der Beschwerdegegnerin, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des vorliegend zu beurteilenden Verfahrens (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 2 VGKE) ist eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- gerechtfertigt (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

Der Vorinstanz ist als Bundesbehörde keine Entschädigung auszurichten (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).

(Dispositiv: nächste Seite)

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 600.- werden den Beschwerdeführenden auferlegt. Dieser Betrag wird dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss entnommen.

3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 2'000.- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil geht an:

- die Beschwerdeführenden (Gerichtsurkunde)

- die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)

- die Vorinstanz (Ref-Nr. [...]; Gerichtsurkunde)

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

David Aschmann Simona Risi

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff ., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand: 25. Juli 2018

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 5 - 1 Sono decisioni i provvedimenti delle autorità nel singolo caso, fondati sul diritto pubblico federale e concernenti:
¹	Sono decisioni i provvedimenti delle autorità nel singolo caso, fondati sul diritto pubblico federale e concernenti:
^a	la costituzione, la modificazione o l'annullamento di diritti o di obblighi;
^b	l'accertamento dell'esistenza, dell'inesistenza o dell'estensione di diritti o di obblighi;
^c	il rigetto o la dichiarazione d'inammissibilità d'istanze dirette alla costituzione, alla modificazione, all'annullamento o all'accertamento di diritti o di obblighi.
²	Sono decisioni anche quelle in materia d'esecuzione (art. 41 cpv. 1 lett. a e b), le decisioni incidentali (art. 45 e 46), le decisioni su opposizione (art. 30 cpv. 2 lett. b e 74), le decisioni su ricorso (art. 61), le decisioni in sede di revisione (art. 68) e l'interpretazione (art. 69).24
³	Le dichiarazioni di un'autorità che rifiuta o solleva pretese da far valere mediante azione non sono considerate decisioni.

SR 173.32 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF) LTAF Art. 33 Autorità inferiori - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Consiglio federale e degli organi dell'Assemblea federale in materia di rapporti di lavoro del personale federale, compreso il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente;
^b	del Consiglio federale concernenti:
^b1	la destituzione di un membro del Consiglio della banca o della direzione generale o di un loro supplente secondo la legge del 3 ottobre 200325 sulla Banca nazionale,
^b10	la revoca di un membro del consiglio d'amministrazione del Servizio svizzero di assegnazione delle tracce o l'approvazione della risoluzione del rapporto di lavoro del direttore da parte del consiglio d'amministrazione secondo la legge federale del 20 dicembre 195743 sulle ferrovie;
^b2	la revoca di un membro del consiglio di amministrazione dell'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari o l'approvazione dello scioglimento del rapporto di lavoro del direttore da parte del consiglio di amministrazione secondo la legge del 22 giugno 200726 sulla vigilanza dei mercati finanziari,
^b3	il blocco di valori patrimoniali secondo la legge del 18 dicembre 201528 sui valori patrimoniali di provenienza illecita,
^b4	il divieto di determinate attività secondo la LAIn30,
^b4bis	il divieto di organizzazioni secondo la LAIn,
^b5	la revoca di un membro del Consiglio d'istituto dell'Istituto federale di metrologia secondo la legge federale del 17 giugno 201133 sull'Istituto federale di metrologia,
^b6	la revoca di un membro del consiglio di amministrazione dell'Autorità federale di sorveglianza dei revisori o l'approvazione dello scioglimento del rapporto di lavoro del direttore da parte del consiglio di amministrazione secondo la legge del 16 dicembre 200535 sui revisori,
^b7	la revoca di un membro del Consiglio dell'Istituto svizzero per gli agenti terapeutici secondo la legge del 15 dicembre 200037 sugli agenti terapeutici,
^b8	la revoca di un membro del consiglio di amministrazione dell'istituto secondo la legge del 16 giugno 201739 sui fondi di compensazione,
^b9	la revoca di un membro del consiglio d'Istituto dell'Istituto svizzero di diritto comparato secondo la legge federale del 28 settembre 201841 sull'Istituto svizzero di diritto comparato,
^c	del Tribunale penale federale in materia di rapporti di lavoro dei suoi giudici e del suo personale;
^cbis	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rapporti di lavoro dei suoi giudici e del suo personale;
^cquater	del procuratore generale della Confederazione in materia di rapporti di lavoro dei procuratori pubblici federali da lui nominati e del personale del Ministero pubblico della Confederazione;
^cquinquies	dell'autorità di vigilanza sul Ministero pubblico della Confederazione in materia di rapporti di lavoro del personale della sua segreteria;
^cter	dell'autorità di vigilanza sul Ministero pubblico della Confederazione in materia di rapporti di lavoro dei membri del Ministero pubblico della Confederazione eletti dall'Assemblea federale plenaria;
^d	della Cancelleria federale, dei dipartimenti e dei servizi dell'Amministrazione federale loro subordinati o aggregati amministrativamente;
^e	degli stabilimenti e delle aziende della Confederazione;
^f	delle commissioni federali;
^g	dei tribunali arbitrali costituiti in virtù di contratti di diritto pubblico sottoscritti dalla Confederazione, dai suoi stabilimenti o dalle sue aziende;
^h	delle autorità o organizzazioni indipendenti dall'Amministrazione federale che decidono nell'adempimento di compiti di diritto pubblico loro affidati dalla Confederazione;
ⁱ	delle autorità cantonali, in quanto una legge federale preveda che le loro decisioni sono impugnabili mediante ricorso dinanzi al Tribunale amministrativo federale.

SR 173.32 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF) LTAF Art. 32 Eccezioni - 1 Il ricorso è inammissibile contro:
¹	Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale pubblico non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di diritto di voto dei cittadini nonché di elezioni e votazioni popolari;
^c	le decisioni in materia di salario al merito del personale federale, in quanto non concernano la parità dei sessi;
^d	...
^e	le decisioni nel settore dell'energia nucleare concernenti:
^e1	le autorizzazioni di massima per impianti nucleari,
^e2	l'approvazione del programma di smaltimento,
^e3	la chiusura di depositi geologici in profondità,
^e4	la prova dello smaltimento;
^f	le decisioni in materia di rilascio o estensione di concessioni di infrastrutture ferroviarie;
^g	le decisioni dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^h	le decisioni in materia di rilascio di concessioni per case da gioco;
ⁱ	le decisioni in materia di rilascio, modifica o rinnovo della concessione della Società svizzera di radiotelevisione (SSR);
^j	le decisioni in materia di diritto ai sussidi di una scuola universitaria o di un altro istituto accademico.
²	Il ricorso è inoltre inammissibile contro:
^a	le decisioni che, in virtù di un'altra legge federale, possono essere impugnate mediante opposizione o ricorso dinanzi a un'autorità ai sensi dell'articolo 33 lettere c-f;
^b	le decisioni che, in virtù di un'altra legge federale, possono essere impugnate mediante ricorso dinanzi a un'autorità cantonale.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 5 - 1 Sono decisioni i provvedimenti delle autorità nel singolo caso, fondati sul diritto pubblico federale e concernenti:
¹	Sono decisioni i provvedimenti delle autorità nel singolo caso, fondati sul diritto pubblico federale e concernenti:
^a	la costituzione, la modificazione o l'annullamento di diritti o di obblighi;
^b	l'accertamento dell'esistenza, dell'inesistenza o dell'estensione di diritti o di obblighi;
^c	il rigetto o la dichiarazione d'inammissibilità d'istanze dirette alla costituzione, alla modificazione, all'annullamento o all'accertamento di diritti o di obblighi.
²	Sono decisioni anche quelle in materia d'esecuzione (art. 41 cpv. 1 lett. a e b), le decisioni incidentali (art. 45 e 46), le decisioni su opposizione (art. 30 cpv. 2 lett. b e 74), le decisioni su ricorso (art. 61), le decisioni in sede di revisione (art. 68) e l'interpretazione (art. 69).24
³	Le dichiarazioni di un'autorità che rifiuta o solleva pretese da far valere mediante azione non sono considerate decisioni.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 50 - 1 Il ricorso dev'essere depositato entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.
¹	Il ricorso dev'essere depositato entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.
²	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 52 - 1 L'atto di ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova e la firma del ricorrente o del suo rappresentante; devono essere allegati la decisione impugnata e i documenti indicati come mezzi di prova, se sono in possesso del ricorrente.
¹	L'atto di ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova e la firma del ricorrente o del suo rappresentante; devono essere allegati la decisione impugnata e i documenti indicati come mezzi di prova, se sono in possesso del ricorrente.
²	Se il ricorso non soddisfa a questi requisiti o se le conclusioni o i motivi del ricorrente non sono sufficientemente chiari, e il ricorso non sembra manifestamente inammissibile, l'autorità di ricorso assegna al ricorrente un breve termine suppletorio per rimediarvi.
³	Essa gli assegna questo termine con la comminatoria che, decorrendo infruttuoso, deciderà secondo l'inserto o, qualora manchino le conclusioni, i motivi oppure la firma, non entrerà nel merito del ricorso.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 48 - 1 Ha diritto di ricorrere chi:
¹	Ha diritto di ricorrere chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modificazione della stessa.
²	Ha inoltre diritto di ricorrere ogni persona, organizzazione o autorità cui un'altra legge federale riconosce tale diritto.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 63 - 1 L'autorità di ricorso mette nel dispositivo le spese processuali, consistenti in una tassa di decisione nelle tasse di cancelleria e negli sborsi, di regola a carico della parte soccombente. Se questa soccombe solo parzialmente, le spese processuali sono ridotte. Per eccezione, si possono condonare le spese processuali.
¹	L'autorità di ricorso mette nel dispositivo le spese processuali, consistenti in una tassa di decisione nelle tasse di cancelleria e negli sborsi, di regola a carico della parte soccombente. Se questa soccombe solo parzialmente, le spese processuali sono ridotte. Per eccezione, si possono condonare le spese processuali.
²	Nessuna spesa processuale è messa a carico dell'autorità inferiore ne delle autorità federali, che promuovano il ricorso e soccombano; se l'autorità ricorrente, che soccombe, non è un'autorità federale, le spese processuali le sono addossate in quanto la causa concerna interessi pecuniari di enti o d'istituti autonomi.
³	Alla parte vincente possono essere addossate solo le spese processuali che abbia cagionato violando le regole di procedura.
⁴	L'autorità di ricorso, il suo presidente o il giudice dell'istruzione esige dal ricorrente un anticipo equivalente alle presunte spese processuali. Stabilisce un congruo termine per il pagamento con la comminatoria che altrimenti non entrerà nel merito. Se sussistono motivi particolari, può rinunciare interamente o in parte a esigere l'anticipo.100
^4bis	La tassa di decisione è stabilita in funzione dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti. Il suo importo oscilla:
^a	da 100 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	da 100 a 50 000 franchi nelle altre controversie.101
⁵	Il Consiglio federale disciplina i dettagli relativi alla determinazione delle tasse.102 Sono fatti salvi l'articolo 16 capoverso 1 lettera a della legge del 17 giugno 2005103 sul Tribunale amministrativo federale e l'articolo 73 della legge del 19 marzo 2010104 sull'organizzazione delle autorità penali.105

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 49 - Il ricorrente può far valere:
^a	la violazione del diritto federale, compreso l'eccesso o l'abuso del potere di apprezzamento;
^b	l'accertamento inesatto o incompleto di fatti giuridicamente rilevanti;
^c	l'inadeguatezza; questa censura non è ammissibile quando un'autorità cantonale ha giudicato come autorità di ricorso.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 253^b - 1 Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
¹	Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
²	Esse non sono applicabili alle locazioni di appartamenti e case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali (cucina non compresa).
³	Le disposizioni sulla contestazione delle pigioni abusive non si applicano ai locali d'abitazione in favore dei quali sono state prese misure di incoraggiamento da parte dei poteri pubblici e le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorità.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO)
¹	Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa).
²	Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2

SR 842.1 Ordinanza del 26 novembre 2003 concernente la promozione di alloggi a pigioni e prezzi moderati (Ordinanza sulla promozione dell'alloggio, OPrA) - Ordinanza sulla promozione dell'alloggio OPrA Art. 10 Determinazione delle pigioni - 1 L'Ufficio federale fissa le pigioni massime autorizzate
¹	L'Ufficio federale fissa le pigioni massime autorizzate
²	Su autorizzazione dell'Ufficio federale, il locatore può fissare supplementi e riduzioni giustificati dalle qualità particolari degli alloggi. L'importo totale delle pigioni di un immobile non deve superare il totale delle pigioni massime autorizzate.
³	La determinazione e il controllo delle pigioni si applicano a tutti gli alloggi e locali annessi dell'immobile. Sono eccettuati gli alloggi di tipo particolare e i locali commerciali o altri locali che non sono oggetto dell'aiuto federale.

SR 842.1 Ordinanza del 26 novembre 2003 concernente la promozione di alloggi a pigioni e prezzi moderati (Ordinanza sulla promozione dell'alloggio, OPrA) - Ordinanza sulla promozione dell'alloggio OPrA Art. 11 Adeguamenti della pigione - 1 Il locatore può adeguare la pigione:
¹	Il locatore può adeguare la pigione:
^a	in funzione delle variazioni del tasso ipotecario o del canone del diritto di superficie;
^b	in seguito a investimenti che aumentano il valore dell'oggetto locato;
^c	in caso di aumento delle spese di manutenzione, delle spese di gestione o degli oneri e delle imposte legati all'oggetto;
^d	in caso di alloggi la cui pigione è ribassata in funzione della riduzione dell'interesse conformemente all'articolo 15 capoverso 2.
²	Le riduzioni della pigione basate sul capoverso 1 lettera a devono essere effettive al più tardi a partire dal prossimo termine di disdetta possibile.
³	Il DEFR fissa in modo forfettario gli aumenti di cui al capoverso 1 lettera c.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.15
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 8 Uguaglianza giuridica - 1 Tutti sono uguali davanti alla legge.
¹	Tutti sono uguali davanti alla legge.
²	Nessuno può essere discriminato, in particolare a causa dell'origine, della razza, del sesso, dell'età, della lingua, della posizione sociale, del modo di vita, delle convinzioni religiose, filosofiche o politiche, e di menomazioni fisiche, mentali o psichiche.
³	Uomo e donna hanno uguali diritti. La legge ne assicura l'uguaglianza, di diritto e di fatto, in particolare per quanto concerne la famiglia, l'istruzione e il lavoro. Uomo e donna hanno diritto a un salario uguale per un lavoro di uguale valore.
⁴	La legge prevede provvedimenti per eliminare svantaggi esistenti nei confronti dei disabili.

SR 173.320.2 Regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (TS-TAF) TS-TAF Art. 14 Determinazione delle spese ripetibili - 1 Le parti che chiedono la rifusione di ripetibili e gli avvocati d'ufficio devono presentare al Tribunale, prima della pronuncia della decisione, una nota particolareggiata delle spese.
¹	Le parti che chiedono la rifusione di ripetibili e gli avvocati d'ufficio devono presentare al Tribunale, prima della pronuncia della decisione, una nota particolareggiata delle spese.
²	Il Tribunale fissa l'indennità dovuta alla parte e quella dovuta agli avvocati d'ufficio sulla base della nota particolareggiata delle spese. Se quest'ultima non è stata inoltrata, il Tribunale fissa l'indennità sulla base degli atti di causa.

SR 173.320.2 Regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (TS-TAF) TS-TAF Art. 9 Spese di rappresentanza e di patrocinio - 1 Le spese di rappresentanza e di patrocinio comprendono:
¹	Le spese di rappresentanza e di patrocinio comprendono:
^a	l'onorario dell'avvocato o l'indennità dovuta ai mandatari professionali che non sono avvocati;
^b	i disborsi quali, segnatamente, le spese di fotocopiatura, le spese di viaggio, di vitto e di alloggio, le spese di porto e le spese telefoniche;
^c	l'imposta sul valore aggiunto eventualmente dovuta sulle indennità ai sensi delle lettere a e b, a meno che la stessa non sia già stata considerata.
²	Non è dovuta alcuna indennità se esiste un rapporto di lavoro tra il mandatario e la parte.

SR 173.320.2 Regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (TS-TAF) TS-TAF Art. 1 Spese processuali - 1 Le spese del procedimento dinanzi al Tribunale amministrativo federale (Tribunale) comprendono la tassa di giustizia e i disborsi.
¹	Le spese del procedimento dinanzi al Tribunale amministrativo federale (Tribunale) comprendono la tassa di giustizia e i disborsi.
²	La tassa di giustizia copre le spese per la fotocopiatura delle memorie delle parti e gli oneri amministrativi normalmente dovuti per i servizi corrispondenti, quali le spese di personale, di locazione e di materiale, le spese postali, telefoniche e di telefax.
³	Sono disborsi, in particolare, le spese di traduzione e di assunzione delle prove. Le spese di traduzione non vengono conteggiate se si tratta di traduzioni tra lingue ufficiali.

SR 173.320.2 Regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (TS-TAF) TS-TAF Art. 2 Calcolo della tassa di giustizia - 1 La tassa di giustizia è calcolata in funzione dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti. Sono fatte salve le norme in materia di tasse e spese previste da leggi speciali.
¹	La tassa di giustizia è calcolata in funzione dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti. Sono fatte salve le norme in materia di tasse e spese previste da leggi speciali.
²	Il Tribunale può aumentare la tassa di giustizia al di là degli importi massimi previsti dagli articoli 3 e 4 se particolari motivi, segnatamente un procedimento temerario o necessitante un lavoro fuori dall'ordinario, lo giustificano.2
³	In caso di procedimenti che hanno causato un lavoro trascurabile, la tassa di giustizia può essere ridotta se si tratta di decisioni concernenti le misure provvisionali, la ricusazione, la restituzione di un termine, la revisione o l'interpretazione, come pure di ricorsi contro le decisioni incidentali. L'importo minimo previsto dall'articolo 3 o dall'articolo 4 deve essere rispettato.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 64 - 1 L'autorità di ricorso, se ammette il ricorso in tutto o in parte, può, d'ufficio o a domanda, assegnare al ricorrente una indennità per le spese indispensabili e relativamente elevate che ha sopportato.
¹	L'autorità di ricorso, se ammette il ricorso in tutto o in parte, può, d'ufficio o a domanda, assegnare al ricorrente una indennità per le spese indispensabili e relativamente elevate che ha sopportato.
²	Il dispositivo indica l'ammontare dell'indennità e l'addossa all'ente o all'istituto autonomo, nel cui nome l'autorità inferiore ha deciso, in quanto non possa essere messa a carico di una controparte soccombente.
³	Se una controparte soccombente ha presentato conclusioni indipendenti, l'indennità può essere messa a suo carico, secondo la propria solvenza.
⁴	L'ente o l'istituto autonomo, nel cui nome l'autorità inferiore ha deciso, risponde dell'indennità addossata a una controparte soccombente, in quanto non possa essere riscossa.
⁵	Il Consiglio federale disciplina la determinazione delle spese ripetibili.106 Sono fatti salvi l'articolo 16 capoverso 1 lettera a della legge del 17 giugno 2005107 sul Tribunale amministrativo federale e l'articolo 73 della legge del 19 marzo 2010108 sull'organizzazione delle autorità penali.109

SR 173.320.2 Regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (TS-TAF) TS-TAF Art. 7 Principio - 1 La parte vincente ha diritto alle ripetibili per le spese necessarie derivanti dalla causa.
¹	La parte vincente ha diritto alle ripetibili per le spese necessarie derivanti dalla causa.
²	Se la parte vince solo parzialmente, le spese ripetibili sono ridotte in proporzione.
³	Le autorità federali e, di regola, le altre autorità con qualità di parte non hanno diritto a un'indennità a titolo di ripetibili.
⁴	Se le spese sono relativamente modeste, si può rinunciare a concedere alla parte un'indennità a titolo di ripetibili.
⁵	L'articolo 6a è applicabile per analogia.7

SR 173.320.2 Regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (TS-TAF) TS-TAF Art. 10 Onorario dell'avvocato ed indennità dei mandatari professionali che non sono avvocati - 1 L'onorario dell'avvocato e l'indennità dovuta ai mandatari professionali che non sono avvocati sono calcolati in funzione del tempo necessario alla rappresentanza della parte.
¹	L'onorario dell'avvocato e l'indennità dovuta ai mandatari professionali che non sono avvocati sono calcolati in funzione del tempo necessario alla rappresentanza della parte.
²	La tariffa oraria per gli avvocati oscilla tra un minimo di 200 e un massimo di 400 franchi, per i rappresentanti professionali che non sono avvocati tra un minimo di 100 e un massimo di 300 franchi. L'imposta sul valore aggiunto non è compresa in dette tariffe.
³	Nelle cause con interesse pecuniario, l'onorario dell'avvocato o l'indennità dovuta ai mandatari professionali che non sono avvocati possono essere adeguatamente aumentati.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.