B-2941/2017 - 2018-07-24 - encouragement au logement, à la construction et à accession à la propriété

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal

Abteilung II

B-2941/2017

Urteil vom 24. Juli 2018

Richter David Aschmann (Vorsitz),

Besetzung Richter Ronald Flury, Richter Pietro Angeli-Busi,

Gerichtsschreiberin Simona Risi.

A._______,

B._______,
Parteien
beide vertreten durch Alain Langenegger, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführende,

gegen

Wohnbaugenossenschaft C._______,

vertreten durchThomas Elmiger, Rechtsanwalt,

Beschwerdegegnerin,

Bundesamt für Wohnungswesen,

Storchengasse 6, 2540 Grenchen 1,

Vorinstanz.

Gegenstand Anfechtung einer Mietzinserhöhung.

Sachverhalt:

A.
B._______ und A._______ (nachfolgend: Mieter oder Beschwerdeführende) sind seit knapp 17 Jahren Mieter einer 4.5-Zimmerwohnung an der (...)strasse in D._______. Eigentümerin dieser Liegenschaft und Vermieterin der Wohnung ist die Wohnbaugenossenschaft C._______ (ehemals [...]; nachfolgend Vermieterin oder Beschwerdegegnerin). Die Liegenschaft (...) wurde in den Jahren 2015 und 2016 umfassend saniert.

B.

B.a Mit Schreiben vom 15. Januar 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern mit amtlichem Formular eine Erhöhung des Mietzinses um Fr. 470.- von Fr. 790.- auf Fr. 1'260.- netto per 1. Mai 2016 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 29. Januar 2016 beim Bundesamt für Wohnungswesen (nachfolgend: BWO) an. Am 5. Mai 2016 legte das BWO den Mietern einen seitens der Vermieterin akzeptierten Vergleichsvorschlag vor, den die Mieter am 5. Juli 2016 ablehnten. Aufgrund laufender Einigungsgespräche sistierte das BWO das Anfechtungsverfahren am 14. September 2016.

B.b Am 28. September 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern eine weitere Mietzinserhöhung um Fr. 516.- von Fr. 861.- auf Fr. 1'377.- netto per 1. Februar 2017 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 31. Oktober 2016 beim BWO an. Gleichzeitig teilten sie mit, die Vergleichsgespräche seien gescheitert.

B.c Mit Schreiben vom 7. November 2016 nahm das BWO das Verfahren betreffend die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 wieder auf, erkannte das Einigungsverfahren als gescheitert und kündigte gestützt auf Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Eidgenössischen Departements für Wirtschaft, Bildung und Forschung über Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals vom 19. Mai 2004 (VO WBF; SR 842.18) den Erlass einer Verfügung an. Im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 8. November 2016 teilte die Vermieterin unter anderem mit, es sei ihr bei der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 ein Kalkulationsirrtum unterlaufen, weshalb sie mit separatem Formular eine Mietzinsänderung um Fr. 516.- von Fr. 790.- auf Fr. 1'306.- netto per 1. März 2017 ankündigte. Diese Erhöhung fochten die Mieter mit Eingabe vom 6. Dezember 2016 wiederum beim BWO an.

B.d Mit Verfügung vom 31. März 2017 - eröffnet am 10. April 2017 - vereinigte das BWO über die Anfechtungen vom 29. Januar 2016, 31. Oktober 2016 und 6. Dezember 2016, hob die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 auf und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 sei im Umfang von Fr. 488.95 gültig; die Miete werde per 1. Februar 2017 von Fr. 790.- auf Fr. 1'278.95 netto erhöht.

Begründet wurde der Entscheid insbesondere damit, dass die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht durch Unterlagen überprüfbar und darum nicht rechtsgültig sei. Die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 hingegen sei begründet und rechtfertige (unter Berücksichtigung des der Vermieterin unterlaufenen Kalkulationsirrtums) eine Mietzinserhöhung per 1. Februar 2017 von Fr. 488.95.

C.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 23. Mai 2017 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 4 und 6 der Verfügung der Vorinstanz vom 31.03.2017 seien aufzuheben.

2. Der ab 01.02.2017 gültige Nettomietzins für die 4.5-Zimmerwohnung der Beschwerdeführenden an der (...)strasse, D._______, sei auf einen CHF 1'260.00 monatlich nicht übersteigenden Betrag festzusetzen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 sanktioniere die Beschwerdeführenden für ihre Anfechtungen und verletze das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Gebot der Rechtsgleichheit. Zum Beleg ihrer Vorbringen reichten die Beschwerdeführenden 20 Beilagen (insb. vorinstanzliche Akten) ein.

D.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 4. Juli 2017 eine Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die Zinserhöhung begründete sie mit ihren Aufwendungen für den Umbau.

E.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2017 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde und führte aus, eine mit "wertvermehrenden Investitionen" oder "Mehrleistungen" begründete Mietzinserhöhung sei zulässig. Die Angemessenheit der Nettomietzinse richte sich nach den von der Wohnbaugenossenschaft geltend gemachten Kosten.

F.
Die Beschwerdeführenden reichten am 18. Juli 2017 eine unverlangte Replik samt drei weiteren Beweismitteln (E-Mail-Korrespondenz zwischen den beiden Rechtsvertretern) ein.

G.
Am 9. August 2017 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik mit drei bereits bei den Akten liegenden Beilagen sowie einer Aktennotiz des BWO vom 9. März 2016 ein.

H.
Auf die weiteren rechtserheblichen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021), die von Behörden gemäss Art. 33 VGG stammen, sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG vorliegt. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 31. März 2017 stellt eine solche Verfügung im Sinne von Art. 5 VwVG dar, gegen welche beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden kann (vgl. auch Art. 9 Abs. 3 VO WBF).

1.2 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach dem VwVG, soweit das VGG nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 37 VGG).

1.3 Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Die Beschwerdeführenden sind Adressaten der angefochtenen Verfügung. Sie haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und sind durch die angefochtene Verfügung besonders berührt, womit sie ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben und zur Beschwerdeführung legitimiert sind (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Schliesslich wurde der Kostenvorschuss fristgemäss bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

2.1 Das Bundesverwaltungsgericht prüft im vorliegenden Verfahren die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und die Unangemessenheit (Art. 49 VwVG).

2.2 Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Verfügung vom 31. März 2017, mit welcher die Vorinstanz insbesondere die Mietzinserhöhung der Beschwerdegegnerin vom 28. September 2016 im Umfang von Fr. 488.95 ab dem 1. Februar 2017 bestätigte und die anderslautenden Anträge abwies. Die Beschwerdeführenden beantragen eine Erhöhung des Mietzinses auf maximal Fr. 1'260.-. Strittig und nachfolgend zu prüfen ist demnach die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung von Fr. 790.- auf Fr. 1'278.95 netto, insbesondere soweit über den Betrag von Fr. 1'260.- hinausgehend.

3.

3.1 Bei der Beschwerdegegnerin handelt es sich um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals (vgl. Wohnraumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand 7. Februar 2018, zuletzt besucht am 12. Juli 2018), die bezweckt, (...) (vgl. http://www.zefix.ch [...], zuletzt besucht am 12. Juli 2018). Auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere die VO WBF und das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842) sowie die Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 26. November 2003 (Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1) Anwendung. Zudem sind - von Ausnahmen abgesehen - die Bestimmungen des Obligationenrechts und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 211.213.11) (vgl. Art. 253b Abs. 3 OR [SR 220] und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar.

3.2 Für die Festlegung des Mietzinses und die Mietzinsanpassung bei Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften des Bundes gilt das Prinzip der Kostenmiete. Gemäss Art. 8 Abs. 1 VO WBF vermieten die Wohnbaugenossenschaften ihre Wohnungen grundsätzlich zu den Selbstkosten. Als Selbstkosten geltend gemacht werden können Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben (Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Ferner können die Wohnbaugenossenschaften aufgrund spezieller Qualitätsmerkmale der Wohnung Zuschläge und Abschläge festlegen (Art. 8 Abs. 7 VO WBF). Dabei darf die Gesamtsumme der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft - die das BWO festlegt - nicht überschritten werden (Art. 10 Abs. 1 und 2 WFV).

3.3 Mietzinsanpassungen sind zulässig, soweit sich die in Art. 8 VO WBF genannten Kosten verändert haben respektive aufgrund von Veränderungen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes, infolge wertvermehrender Investitionen und bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben (Art. 11 Abs. 1 WFV). Bei Erneuerungen wird für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins abgestellt, erhöht um den überwälzbaren Teil der wertvermehrenden Verbesserungen (Art. 9 Satz 1 WFV). Mietzinserhöhungen sind auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geltend zu machen. Die Erhöhung ist den Mieterinnen und Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfirst schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 12 WFV).

4.

4.1 In der angefochtenen Verfügung stellte die Vorinstanz fest, die Begründung der am 15. Januar 2016 angezeigten Mietzinserhöhung sei genügend klar beziehungsweise im Sinne der Kostenmiete nach Artikel 8 VO WBF erfolgt. Nachdem es die Vermieterin jedoch auch auf mehrfache telefonische und schriftliche Aufforderung hin unterlassen habe, die für eine rechnerische Überprüfung nötigen Unterlagen einzureichen, habe sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Daher sei die am 15. Januar 2016 angezeigte Mietzinserhöhung aufzuheben.

Die Mietzinserhöhungsanzeige vom 28. September 2016 genüge den formellen Anforderungen ebenfalls. An der streitgegenständlichen Liegenschaft seien seit 2015 zahlreiche Bauarbeiten durchgeführt worden. Die Kosten der Renovationsarbeiten hätten über Fr. 10 Mio. betragen, welche Summe die bisherigen jährlichen Mietzinseinnahmen von ca. Fr. 600'000.- um ein Vielfaches übersteigen würden. Unter diesen Umständen sei eindeutig von einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG auszugehen. Von den Baukosten in Höhe von Fr. 10'337'438.- seien die Mieterentschädigungen in der Höhe von Fr. 16'070.- abzuziehen (vgl. Art. 259d OR). Die höchstzulässige Mietzinserhöhung betrage somit Fr. 27'411.35 monatlich für die 5'214 m2 umfassendeLiegenschaft respektive Fr. 5.26/m2. Für die 93m2 grosse Wohnung der Beschwerdeführenden ergebe sich eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 488.95.

Die Mietzinserhöhung von mehr als 470 Franken stuften die Beschwerdeführenden zu Unrecht als rechtsmissbräuchlich ein. Die Streitparteien hätten sich im Einigungsverfahren auf keinen Vergleich einigen können, weshalb das Verfügungsverfahren eingeleitet worden sei. Für den negativen Ausgang letzteren Verfahrens habe sich die Vermieterin zu Recht mit einer zweiten (und dritten) Erhöhungsanzeiqe gegen allfällige Mietzinsausfälle abgesichert.

4.2 Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, die Berechnung der Vorinstanz werde nicht in Frage gestellt. Indessen erweise sich die Erhöhung des Mietzinses auf eine Nettomiete von über Fr. 1'260.- monatlich hinaus als rechtsmissbräuchlich. Dabei handle es sich um eine Schikane, weil sie sich - da die Erhöhung mangels Begründung und mangels Vorlage von Belegen nicht nachvollziehbar gewesen - gegen die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 gewehrt hätten. Die angefochtene Verfügung zeige, dass sie diesen Schritt zu Recht gegangen seien. Die weiteren Erhöhungsanzeigen seien nicht durch einen überdurchschnittlichen Mehraufwand der Beschwerdegegnerin belegt. Insbesondere könnten weder ihre Eingaben an die Vorinstanz noch die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten als unbegründet bezeichnet werden. Dennoch seien sie die einzigen von mehr als 130 Mietparteien, welche eine Mietzinserhöhung zu gewärtigen hätten, die betragsmässig über die am 15. Januar 2016 erlassene Mietzinserhöhung hinausgehe. Sie seien auch die einzigen von 31 Mietparteien gewesen, die den Vergleichsvorschlag der Vorinstanz vom 5. Mai 2016 nicht akzeptiert hätten. Es liege auf der Hand, dass die Beschwerdegegnerin sie für ihr Vorgehen bestrafe (vgl. die Urteile des BVGer B-4262/2010 vom 24. November 2011 S. 7 und des BGer 2C_261/2011 E. 2.2.). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin habe ihrem Rechtsvertreter sodann zu verstehen gegeben, dass man sich nach der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 dennoch auf einen Mietzins von Fr. 1'260.- werde einigen können. Vor dem 28. September 2016 hätten hingegen keine konkreten Vergleichsverhandlungen stattgefunden, was ebenfalls für eine Sanktionierungsmassnahme spreche. Mithin sei das Verhalten der Beschwerdegegnerin als offensichtlich rechtsmissbräuchlich einzustufen. Mit Blick darauf, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin um eine staatlich kontrollierte Wohnbaugenossenschaft handle, verletzte die angefochtene Verfügung auch das Rechtsgleichheitsgebot.

4.3 Die Beschwerdegegnerin bringt vor, sie habe aufgrund der Anfechtung der Beschwerdeführenden gegen die Mietzinserhöhung vom 16. Januar 2016 den Mietzins neu berechnen und mitteilen müssen, ansonsten sie auf die ihr zustehende Mietzinserhöhung verzichtet hätte. Den rechtskundig vertretenen Beschwerdeführenden habe insbesondere aufgrund des hohen Anteils an vorgenommenen wertvermehrenden Arbeiten und aufgrund der Ausführungen der Vorinstanz im Vergleichsvorschlag klar sein müssen, dass die neu zu berechnende Mietzinserhöhung höher als die ursprüngliche ausfallen könnte. Dennoch hätten sie den Vergleichsvorschlag abgelehnt. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Berechnung habe ein höheres Ergebnis ergeben, um sie dazu zu bewegen, die ursprüngliche Erhöhung anzunehmen, sei unzutreffend. Wie hoch die Erhöhung ausfallen würde, habe erst nach der Berechnung festgestellt werden können. Die Beschwerdeführenden würden im Vergleich zu den anderen Mietern durch die Anfechtung der Mietzinserhöhung in den Genuss einer Ersparnis von acht Monatsmieten kommen (Juni 2016 bis Januar 2017; 8 x Fr. 470.- = Fr. 3'760.-); bis der mit der erfolgreichen Anfechtung entgangene Mietzins wieder der Beschwerdegegnerin zu Gute komme, würden 16.5 Jahre vergehen (Fr. 3760.- / [18.95*12] = 16.5 Jahre). Es werde ausdrücklich bestritten, dass der Vertreter der Beschwerdegegner mitgeteilt habe, man werde sich nach Mitteilung des neu berechneten Mietzinses auf die ursprüngliche Mietzinserhöhung einigen.

Es erscheine als widersprüchlich, wenn die Beschwerdeführenden die Berechnung des BWO wie auch der Beschwerdegegnerin nicht substantiiert bestreiten würden. In diesem Zusammenhang wirft die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden mutwillige Prozessführung vor, mit der Absicht, finanzielle Zugeständnisse einzufordern.

4.4 In ihrer Vernehmlassung äusserte sich die Vorinstanz im Wesentlichen dahingehend, dass die Beschwerdeführenden im Verfügungsverfahren nur deshalb als Einzige zurückgeblieben seien, weil sie weder den von ihr vorgeschlagenen Vergleich angenommen noch in den direkt mit der Beschwerdegegnerin geführten Gesprächen eine einvernehmliche Lösung gefunden hätten.

4.5 Die Beschwerdeführenden reichten mit ihrer Replik vom 21. Oktober 2017 bis 26. April 2017 geführte E-Mail-Korrespondenz zwischen ihrem und dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin ein (Replikbeilagen 21-23) und führten aus, sie hätten sich stets auf den Standpunkt gestellt, dass die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht standhalte. Daher hätten sie im Vergleichsfall die Erhöhung per 1. Februar 2017 um den ursprünglichen Betrag anerkannt. Zudem seien sie im Verlauf der Vergleichsgespräche der Beschwerdegegnerin dahingehend entgegen gekommen, dass sie auf zusätzliche lnkonvenienzentschädigungen im Zusammenhang mit dem Umbau verzichtet hätten (vgl. die Replikbeilagen 21 und 22).

4.6 In ihrer Duplik führte die Beschwerdegegnerin insbesondere aus, die Beschwerdeführenden bzw. ihr Rechtsvertreter hätten ab Anfang Mai 2016 zwei Monate ins Land ziehen lassen, ohne den Vergleichsvorschlag vom 5. Mai 2016 anzunehmen oder einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Ihr sei damit nichts anderes übrig geblieben, als die Mietzinserhöhung neu zu berechnen. Die Regelung einer Inkonvenienzentschädigung und einer Parteientschädigung im Rahmen der Vergleichsgespräche habe sie stets abgelehnt (vgl. Beschwerdeantwortbeilage 11, Replikbeilage 23).

5.

Die Beschwerdeführenden anerkennen, dass die über Fr. 470.- netto monatlich hinausgehende Mietzinserhöhung an sich zulässig ist. Sie erblicken darin jedoch eine rechtsungleiche Behandlung, die als rechtsmissbräuchlich einzustufen sei.

5.1 Das Verbot des Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch im öffentlichen Recht. Es leitet sich ab aus dem Anspruch des Bürgers, nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) und willkürfrei (Art. 9 BV) behandelt zu werden (BGE 132 I 249 E. 5; BGE 131 V 97 E. 4.3.1). Das Rechtsmissbrauchsverbot ist daher von allen rechtsanwendenden Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten zu beachten und anzuwenden. Für die Beurteilung der Rechtsmissbräuchlichkeit einer bestimmten Verhaltensweise ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Die Partei, die der anderen Rechtsmissbrauch vorwirft, hat die besonderen Umstände nachzuweisen, auf Grund derer anzunehmen ist, dass Rechtsmissbrauch vorliegt (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1. m.w.H.; BGE 138 III 425 E. 5.2.; Urteil des BGer 4A_256/2015 vom 17. September 2015 E. 3.3.2). Art. 2 Abs. 2 ZGB schützt nur vor dem "offenbaren" Missbrauch eines Rechts. Ein solcher ist daher nur restriktiv zu bejahen und darf nicht leichthin angenommen werden (vgl. BGE 135 III 162 E. 3.3.1, BGE 131 III 222 E. 4.2, BGE 131 V 97 E. 4.3.4, BGE 128 II 145 E. 2.2).

5.1.1 Die angezeigte Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 entspricht unbestrittenermassen dem Prinzip der Kostenmiete.

Durch die Aufhebung der Mieterhöhung vom 15. Januar 2016 und den Verzicht der Beschwerdegegnerin auf eine Anfechtung dieses Entscheids beim Bundesverwaltungsgericht haben die Beschwerdeführenden mit ihrer ersten Anfechtung im Ergebnis Recht erhalten. Die weiteren Erhöhungen erfolgten nicht aufgrund eines Mehraufwands der Beschwerdegegnerin durch das Vorgehen der Beschwerdeführenden. Vielmehr überzeugt das Argument der Beschwerdegegnerin, sie habe nach der Anfechtung der ersten Mietzinserhöhung eine detaillierte (Neu-)Berechnung mit rechtlich korrekter Begründung vornehmen müssen und die nun angezeigte Erhöhung habe dieser Berechnung zu entsprechen. Zwar ergibt sich für die Mieterinnen und Mieter, die die erstmalige Erhöhung oder den Vergleichsvorschlag akzeptiert hatten, im Vergleich zu den Beschwerdeführenden auf lange Sicht ein finanzieller Vorteil. Dieser ist von den Beschwerdeführenden aber im Sinne des Prozessrisikos hinzunehmen. Dass die Beschwerdegegnerin eine aufgrund des Prinzips der Kostenmiete gerechtfertigte Erhöhung einfordert, bedeutet daher keine Bestrafung der Beschwerdeführenden. Die Ausführungen der Beschwerdeführenden betreffend das Vorgehen der Beschwerdegegnerin in der Vergleichsfindung werden durch letztere bestritten und lassen sich durch die eingereichten Akten nicht bestätigen; auch daraus lässt sich mithin kein rechtsmissbräuchliches Verhalten ableiten

5.1.2 Ebenso wenig ist den Beschwerdeführenden ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorzuwerfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist mutwillige Prozessführung zu bejahen, wenn eine Partei Tatsachen wider besseres Wissen als wahr behauptet oder ihre Stellungnahme auf einen Sachverhalt abstützt, von dem sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt wissen müsste, dass er unrichtig ist. Mutwillig ist ferner das Festhalten an einer offensichtlich gesetzwidrigen Auffassung. Leichtsinnige oder mutwillige Prozessführung liegt aber so lange nicht vor, als es einer Partei darum geht, einen bestimmten, nicht als willkürlich erscheinenden Standpunkt durch den Richter beurteilen zu lassen (BGE 128 V 323 E. 1b m.w.H.). Es stand den Beschwerdeführenden frei, sich in ihrer Beschwerde auf die Rüge des Rechtsmissbrauchs zu beschränken; ein unzulässiges Verhalten ist darin nicht zu erblicken.

5.1.3 Die Vergleichsgespräche der Parteien nach der Ablehnung des Vergleichsvorschlags vom 5. Mai 2016 durch die Beschwerdeführenden sind offensichtlich gescheitert und es ist nicht Aufgabe des Gerichts, die Ernsthaftigkeit der Bemühungen beider Seiten in diesem Zusammenhang zu beurteilen. Die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin sind daher unbeachtlich.

5.2 Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 BV kommt ebenfalls umfassende Geltung zu; er ist von sämtlichen Staatsorganen in allen Funktionen und auf sämtlichen Ebenen zu beachten (vgl. statt vieler Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016). Die VO WBF, das WFG und die WFV enthalten keine konkretisierenden Bestimmungen.

In BGE 134 III 159 entschied das Bundesgericht, dass keine Verletzung des genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgebots vorliege, wenn innerhalb einer Wohngenossenschaft die Genossenschafter ungleiche Mietzinsen zahlten, weil nur ein Teil von ihnen den Zins mit Erfolg als missbräuchlich angefochten habe, während der andere Teil die zu hohe Miete klaglos akzeptiere; zudem beruhe die Ungleichbehandlung auf einem objektiven Umstand, nämlich der Tätigkeit respektive Untätigkeit einer Partei (vgl. dort E. 5.2.2). Aus den Ausführungen der Vorinstanz und der Parteien ergibt sich, dass sämtlichen Mieterinnen und Mietern der Wohnbaugenossenschaft, die die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 beim BWO angefochten hatten, von der Vorinstanz am 5. Mai 2016 ein - auf die Grösse der einzelnen Wohnungen abgestimmter - gleichlautender Vergleichsvorschlag unterbreitet worden war. Dieser wurde von den Nachbarn der Beschwerdeführenden akzeptiert. In der Folge wurde bezüglich der Beschwerdeführenden eine detaillierte Neuberechnung vorgenommen, was analog der Rechtsprechung gemäss BGE 134 III 159 auf einem objektiven Umstand beruht und keine rechtsungleiche Behandlung darstellt. Das von den Beschwerdeführenden angerufene Urteil B-4262/2010, bei dem eine selektive Mietzinserhöhung gegenüber einer einzelnen Partei infolge einer Einforderung einer Mietzinsreduktion zu beurteilen war, ist daher für den vorliegenden Fall - wie von der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu Recht vorgebracht - nicht einschlägig.

5.3 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.

6.
Zu befinden bleibt über die Verfahrenskosten und eine allfällige Parteientschädigung.

6.1 Die Beschwerdeführenden haben als unterliegende Partei die Verfahrenskosten zu tragen (vgl. Art. 63 Abs. 1 VwVG), die auf Fr. 600.- festzusetzen sind (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 1 , 2 und 4 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Zur Begleichung dieses Betrags wird der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss verwendet.

6.2 Gestützt auf Art. 64 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 7 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE, SR 173.320.2) haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die obsiegende Beschwerdegegnerin für die ihr erwachsenen notwendigen Kosten zu entschädigen. Da keine Kostennote eingereicht wurde, ist die Entschädigung aufgrund der Akten festzusetzen (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs, des gebotenen und aktenkundigen Aufwands und der redundanten Rechtschriften der Beschwerdegegnerin, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des vorliegend zu beurteilenden Verfahrens (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 2 VGKE) ist eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- gerechtfertigt (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

Der Vorinstanz ist als Bundesbehörde keine Entschädigung auszurichten (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).

(Dispositiv: nächste Seite)

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 600.- werden den Beschwerdeführenden auferlegt. Dieser Betrag wird dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss entnommen.

3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 2'000.- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil geht an:

- die Beschwerdeführenden (Gerichtsurkunde)

- die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)

- die Vorinstanz (Ref-Nr. [...]; Gerichtsurkunde)

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

David Aschmann Simona Risi

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff ., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand: 25. Juli 2018

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 5 - 1 Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
¹	Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
^a	de créer, de modifier ou d'annuler des droits ou des obligations;
^b	de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits ou d'obligations;
^c	de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits ou obligations.
²	Sont aussi considérées comme des décisions les mesures en matière d'exécution (art. 41, al. 1, let. a et b), les décisions incidentes (art. 45 et 46), les décisions sur opposition (art. 30, al. 2, let. b, et 74), les décisions sur recours (art. 61), les décisions prises en matière de révision (art. 68) et d'interprétation (art. 69).25
³	Lorsqu'une autorité rejette ou invoque des prétentions à faire valoir par voie d'action, sa déclaration n'est pas considérée comme décision.

SR 173.32 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF) LTAF Art. 33 Autorités précédentes - Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Conseil fédéral et des organes de l'Assemblée fédérale, en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération, y compris le refus d'autoriser la poursuite pénale;
^b	du Conseil fédéral concernant:
^b1	la révocation d'un membre du conseil de banque ou de la direction générale ou d'un suppléant sur la base de la loi du 3 octobre 2003 sur la Banque nationale26,
^b10	la révocation d'un membre du conseil d'administration du Service suisse d'attribution des sillons ou l'approbation de la résiliation des rapports de travail du directeur par le conseil d'administration, conformément à la loi fédérale du 20 décembre 1957 sur les chemins de fer44;
^b2	la révocation d'un membre du conseil d'administration de l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers ou l'approbation de la résiliation des rapports de travail du directeur par le conseil d'administration selon la loi du 22 juin 2007 sur la surveillance des marchés financiers27,
^b3	le blocage de valeurs patrimoniales en vertu de la loi du 18 décembre 2015 sur les valeurs patrimoniales d'origine illicite29,
^b4	l'interdiction d'exercer des activités en vertu de la LRens31,
^b4bis	l'interdiction d'organisations en vertu de la LRens,
^b5	la révocation du mandat d'un membre du Conseil de l'Institut fédéral de métrologie au sens de la loi du 17 juin 2011 sur l'Institut fédéral de métrologie34,
^b6	la révocation d'un membre du conseil d'administration de l'Autorité fédérale de surveillance en matière de révision ou l'approbation de la résiliation des rapports de travail du directeur par le conseil d'administration selon la loi du 16 décembre 2005 sur la surveillance de la révision36,
^b7	la révocation d'un membre du conseil de l'Institut suisse des produits thérapeutiques sur la base de la loi du 15 décembre 2000 sur les produits thérapeutiques38,
^b8	la révocation d'un membre du conseil d'administration de l'établissement au sens de la loi du 16 juin 2017 sur les fonds de compensation40,
^b9	la révocation d'un membre du conseil de l'Institut suisse de droit comparé selon la loi du 28 septembre 2018 sur l'Institut suisse de droit comparé42;
^c	du Tribunal pénal fédéral en matière de rapports de travail de ses juges et de son personnel;
^cbis	du Tribunal fédéral des brevets en matière de rapports de travail de ses juges et de son personnel;
^cquater	du procureur général de la Confédération, en matière de rapports de travail des procureurs qu'il a nommés et du personnel du Ministère public de la Confédération;
^cquinquies	de l'Autorité de surveillance du Ministère public de la Confédération, en matière de rapports de travail de son secrétariat;
^cter	de l'Autorité de surveillance du Ministère public de la Confédération, en matière de rapports de travail des membres du Ministère public de la Confédération élus par l'Assemblée fédérale (Chambres réunies);
^d	de la Chancellerie fédérale, des départements et des unités de l'administration fédérale qui leur sont subordonnées ou administrativement rattachées;
^e	des établissements et des entreprises de la Confédération;
^f	des commissions fédérales;
^g	des tribunaux arbitraux fondées sur des contrats de droit public signés par la Confédération, ses établissements ou ses entreprises;
^h	des autorités ou organisations extérieures à l'administration fédérale, pour autant qu'elles statuent dans l'accomplissement de tâches de droit public que la Confédération leur a confiées;
ⁱ	d'autorités cantonales, dans la mesure où d'autres lois fédérales prévoient un recours au Tribunal administratif fédéral.

SR 173.32 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF) LTAF Art. 32 Exceptions - 1 Le recours est irrecevable contre:
¹	Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit jugée par un tribunal;
^b	les décisions concernant le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et les votations populaires;
^c	les décisions relatives à la composante «prestation» du salaire du personnel de la Confédération, dans la mesure où elles ne concernent pas l'égalité des sexes;
^d	...
^e	les décisions dans le domaine de l'énergie nucléaire concernant:
^e1	l'autorisation générale des installations nucléaires;
^e2	l'approbation du programme de gestion des déchets;
^e3	la fermeture de dépôts en profondeur;
^e4	la preuve de l'évacuation des déchets.
^f	les décisions relatives à l'octroi ou l'extension de concessions d'infrastructures ferroviaires;
^g	les décisions rendues par l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^h	les décisions relatives à l'octroi de concessions pour des maisons de jeu;
ⁱ	les décisions relatives à l'octroi, à la modification ou au renouvellement de la concession octroyée à la Société suisse de radiodiffusion et télévision (SSR);
^j	les décisions relatives au droit aux contributions d'une haute école ou d'une autre institution du domaine des hautes écoles.
²	Le recours est également irrecevable contre:
^a	les décisions qui, en vertu d'une autre loi fédérale, peuvent faire l'objet d'une opposition ou d'un recours devant une autorité précédente au sens de l'art. 33, let. c à f;
^b	les décisions qui, en vertu d'une autre loi fédérale, peuvent faire l'objet d'un recours devant une autorité cantonale.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 5 - 1 Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
¹	Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
^a	de créer, de modifier ou d'annuler des droits ou des obligations;
^b	de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits ou d'obligations;
^c	de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits ou obligations.
²	Sont aussi considérées comme des décisions les mesures en matière d'exécution (art. 41, al. 1, let. a et b), les décisions incidentes (art. 45 et 46), les décisions sur opposition (art. 30, al. 2, let. b, et 74), les décisions sur recours (art. 61), les décisions prises en matière de révision (art. 68) et d'interprétation (art. 69).25
³	Lorsqu'une autorité rejette ou invoque des prétentions à faire valoir par voie d'action, sa déclaration n'est pas considérée comme décision.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 50 - 1 Le recours doit être déposé dans les 30 jours qui suivent la notification de la décision.
¹	Le recours doit être déposé dans les 30 jours qui suivent la notification de la décision.
²	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 52 - 1 Le mémoire de recours indique les conclusions, motifs et moyens de preuve et porte la signature du recourant ou de son mandataire; celui-ci y joint l'expédition de la décision attaquée et les pièces invoquées comme moyens de preuve, lorsqu'elles se trouvent en ses mains.
¹	Le mémoire de recours indique les conclusions, motifs et moyens de preuve et porte la signature du recourant ou de son mandataire; celui-ci y joint l'expédition de la décision attaquée et les pièces invoquées comme moyens de preuve, lorsqu'elles se trouvent en ses mains.
²	Si le recours ne satisfait pas à ces exigences, ou si les conclusions ou les motifs du recourant n'ont pas la clarté nécessaire, sans que le recours soit manifestement irrecevable, l'autorité de recours impartit au recourant un court délai supplémentaire pour régulariser le recours.
³	Elle avise en même temps le recourant que si le délai n'est pas utilisé, elle statuera sur la base du dossier ou si les conclusions, les motifs ou la signature manquent, elle déclarera le recours irrecevable.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 48 - 1 A qualité pour recourir quiconque:
¹	A qualité pour recourir quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité inférieure ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est spécialement atteint par la décision attaquée, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	A également qualité pour recourir toute personne, organisation ou autorité qu'une autre loi fédérale autorise à recourir.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 63 - 1 En règle générale, les frais de procédure comprenant l'émolument d'arrêté, les émoluments de chancellerie et les débours sont mis, dans le dispositif, à la charge de la partie qui succombe. Si celle-ci n'est déboutée que partiellement, ces frais sont réduits. À titre exceptionnel, ils peuvent être entièrement remis.
¹	En règle générale, les frais de procédure comprenant l'émolument d'arrêté, les émoluments de chancellerie et les débours sont mis, dans le dispositif, à la charge de la partie qui succombe. Si celle-ci n'est déboutée que partiellement, ces frais sont réduits. À titre exceptionnel, ils peuvent être entièrement remis.
²	Aucun frais de procédure n'est mis à la charge des autorités inférieures, ni des autorités fédérales recourantes et déboutées; si l'autorité recourante qui succombe n'est pas une autorité fédérale, les frais de procédure sont mis à sa charge dans la mesure où le litige porte sur des intérêts pécuniaires de collectivités ou d'établissements autonomes.
³	Des frais de procédure ne peuvent être mis à la charge de la partie qui a gain de cause que si elle les a occasionnés en violant des règles de procédure.
⁴	L'autorité de recours, son président ou le juge instructeur perçoit du recourant une avance de frais équivalant aux frais de procédure présumés. Elle lui impartit pour le versement de cette créance un délai raisonnable en l'avertissant qu'à défaut de paiement elle n'entrera pas en matière. Si des motifs particuliers le justifient, elle peut renoncer à percevoir la totalité ou une partie de l'avance de frais.101
^4bis	L'émolument d'arrêté est calculé en fonction de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la manière de procéder des parties et de leur situation financière. Son montant est fixé:
^a	entre 100 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 100 et 50 000 francs dans les autres contestations.102
⁵	Le Conseil fédéral établit un tarif des émoluments.103 L'art. 16, al. 1, let. a, de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral104 et l'art. 73 de la loi du 19 mars 2010 sur l'organisation des autorités pénales105 sont réservés.106

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 49 - Le recourant peut invoquer:
^a	la violation du droit fédéral, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation;
^b	la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents;
^c	l'inopportunité: ce grief ne peut être invoqué lorsqu'une autorité cantonale a statué comme autorité de recours.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 2 Exceptions - (art. 253a, al. 2, 253b, al. 2 et 3, CO)
¹	Le chapitre II, titre huitième du CO (art. 269 à 270e) n'est pas applicable aux appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non comprise.
²	Seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de la présente ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.2

SR 842.1 Ordonnance du 26 novembre 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (Ordonnance sur le logement, OLOG) - Ordonnance sur le logement OLOG Art. 10 Fixation des loyers - 1 L'office fixe le loyer maximum autorisé.
¹	L'office fixe le loyer maximum autorisé.
²	Avec l'autorisation de l'office, le bailleur peut demander des suppléments ou accorder des réductions selon les particularités des logements. Le montant total des loyers d'un immeuble ne doit pas dépasser le total des loyers maxima autorisés.
³	La fixation et le contrôle des loyers s'appliquent à tous les logements et locaux annexes de l'immeuble. Sont exceptés les logements de type particulier et les ateliers ou autres locaux qui ne font pas l'objet de l'aide fédérale.

SR 842.1 Ordonnance du 26 novembre 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (Ordonnance sur le logement, OLOG) - Ordonnance sur le logement OLOG Art. 11 Adaptations des loyers - 1 Le bailleur peut adapter le loyer:
¹	Le bailleur peut adapter le loyer:
^a	en fonction des variations du taux hypothécaire ou du taux de rente du droit de superficie;
^b	à la suite d'améliorations augmentant la valeur de la chose louée;
^c	en cas d'augmentation des frais d'entretien, des frais de gestion ou des charges et des impôts liés à la chose;
^d	pour les logements dont le loyer est abaissé, en fonction de la baisse de la réduction d'intérêts visée à l'art. 15, al. 2.
²	Les réductions de loyer résultant de l'al. 1, let. a, doivent être effectives au plus tard au début du prochain terme de résiliation possible.
³	Le DEFR fixe de façon forfaitaire les hausses résultant de l'al. 1, let. c.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
¹	Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
²	Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
^a	les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
^b	les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
^c	les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
^d	les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
^e	le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
³	Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
^3bis	Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.15
⁴	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
⁵	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
¹	Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
²	Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
³	L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
⁴	La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 14 Calcul des dépens - 1 Les parties qui ont droit aux dépens et les avocats commis d'office doivent faire parvenir avant le prononcé un décompte de leurs prestations au tribunal.
¹	Les parties qui ont droit aux dépens et les avocats commis d'office doivent faire parvenir avant le prononcé un décompte de leurs prestations au tribunal.
²	Le tribunal fixe les dépens et l'indemnité des avocats commis d'office sur la base du décompte. A défaut de décompte, le tribunal fixe l'indemnité sur la base du dossier.

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 9 Frais de représentation - 1 Les frais de représentation comprennent:
¹	Les frais de représentation comprennent:
^a	les honoraires d'avocat ou l'indemnité du mandataire professionnel n'exerçant pas la profession d'avocat;
^b	les débours, notamment les frais de photocopie de documents, les frais de déplacement, d'hébergement et de repas et les frais de port et de téléphone;
^c	la TVA pour les indemnités mentionnées aux let. a et b, pour autant qu'elles soient soumises à l'impôt et que la TVA n'ait pas déjà été prise en compte.
²	Aucune indemnité n'est due lorsqu'il existe un rapport de travail entre le représentant et la partie.

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 10 Honoraires d'avocat et indemnité du mandataire professionnel n'exerçant pas la profession d'avocat - 1 Les honoraires d'avocat et l'indemnité du mandataire professionnel n'exerçant pas la profession d'avocat sont calculés en fonction du temps nécessaire à la défense de la partie représentée.
¹	Les honoraires d'avocat et l'indemnité du mandataire professionnel n'exerçant pas la profession d'avocat sont calculés en fonction du temps nécessaire à la défense de la partie représentée.
²	Le tarif horaire des avocats est de 200 francs au moins et de 400 francs au plus, pour les mandataires professionnels n'exerçant pas la profession d'avocat, il est de 100 francs au moins et de 300 francs au plus. Ces tarifs s'entendent hors TVA.
³	En cas de contestations pécuniaires, les honoraires d'avocat ou l'indemnité du mandataire professionnel n'exerçant pas la profession d'avocat peuvent être augmentés dans une mesure appropriée.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
¹	Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
²	L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
³	Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
⁴	La Confédération et les cantons respectent le droit international.

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 1 Frais de procédure - 1 Les frais de procédure devant le Tribunal administratif fédéral (tribunal) comprennent l'émolument judiciaire et les débours.
¹	Les frais de procédure devant le Tribunal administratif fédéral (tribunal) comprennent l'émolument judiciaire et les débours.
²	L'émolument judiciaire couvre les frais de photocopie des mémoires et les frais administratifs normaux, tels que les frais pour le personnel, les locaux et le matériel ainsi que les frais postaux, téléphoniques et de télécopie.
³	Les débours comprennent notamment les frais de traduction et les frais occasionnés par l'administration des preuves. Les frais de traduction ne sont pas facturés lorsqu'il s'agit de la traduction d'une langue officielle à une autre.

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 2 Calcul de l'émolument judiciaire - 1 L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière. Les modes de calcul des frais prévus par des lois spéciales sont réservés.
¹	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière. Les modes de calcul des frais prévus par des lois spéciales sont réservés.
²	Le tribunal peut fixer un émolument judiciaire dépassant les montants maximaux visés aux art. 3 et 4, si des motifs particuliers le justifient, notamment une procédure téméraire ou nécessitant un travail exceptionnel.2
³	S'agissant de décisions relatives à des mesures provisionnelles, à la récusation, à la restitution d'un délai, à la révision ou à l'interprétation d'une décision, ainsi que de recours formés contre des décisions incidentes, les frais peuvent être revus à la baisse compte tenu du travail réduit qui en découle. Les montants minimaux mentionnés aux art. 3 et 4 doivent être respectés.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 64 - 1 L'autorité de recours peut allouer, d'office ou sur requête, à la partie ayant entièrement ou partiellement gain de cause une indemnité pour les frais indispensables et relativement élevés qui lui ont été occasionnés.
¹	L'autorité de recours peut allouer, d'office ou sur requête, à la partie ayant entièrement ou partiellement gain de cause une indemnité pour les frais indispensables et relativement élevés qui lui ont été occasionnés.
²	Le dispositif indique le montant des dépens alloués qui, lorsqu'ils ne peuvent pas être mis à la charge de la partie adverse déboutée, sont supportés par la collectivité ou par l'établissement autonome au nom de qui l'autorité inférieure a statué.
³	Lorsque la partie adverse déboutée avait pris des conclusions indépendantes, les dépens alloués peuvent être mis à sa charge, dans la mesure de ses moyens.
⁴	La collectivité ou l'établissement autonome au nom de qui l'autorité inférieure a statué répond des dépens mis à la charge de la partie adverse déboutée en tant qu'ils se révéleraient irrécouvrables.
⁵	Le Conseil fédéral établit un tarif des dépens.107 L'art. 16, al. 1, let. a, de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral108 et l'art. 73 de la loi du 19 mars 2010 sur l'organisation des autorités pénales109 sont réservés.110

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 7 Principe - 1 La partie qui obtient gain de cause a droit aux dépens pour les frais nécessaires causés par le litige.
¹	La partie qui obtient gain de cause a droit aux dépens pour les frais nécessaires causés par le litige.
²	Lorsqu'une partie n'obtient que partiellement gain de cause, les dépens auxquels elle peut prétendre sont réduits en proportion.
³	Les autorités fédérales et, en règle générale, les autres autorités parties n'ont pas droit aux dépens.
⁴	Si les frais sont relativement peu élevés, le tribunal peut renoncer à allouer des dépens.
⁵	L'art. 6a s'applique par analogie.7

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.