B-2941/2017 - 2018-07-24 - Wohnraum-, Wohnbau- und Eigentumsförderung

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal

Abteilung II

B-2941/2017

Urteil vom 24. Juli 2018

Richter David Aschmann (Vorsitz),

Besetzung Richter Ronald Flury, Richter Pietro Angeli-Busi,

Gerichtsschreiberin Simona Risi.

A._______,

B._______,
Parteien
beide vertreten durch Alain Langenegger, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführende,

gegen

Wohnbaugenossenschaft C._______,

vertreten durchThomas Elmiger, Rechtsanwalt,

Beschwerdegegnerin,

Bundesamt für Wohnungswesen,

Storchengasse 6, 2540 Grenchen 1,

Vorinstanz.

Gegenstand Anfechtung einer Mietzinserhöhung.

Sachverhalt:

A.
B._______ und A._______ (nachfolgend: Mieter oder Beschwerdeführende) sind seit knapp 17 Jahren Mieter einer 4.5-Zimmerwohnung an der (...)strasse in D._______. Eigentümerin dieser Liegenschaft und Vermieterin der Wohnung ist die Wohnbaugenossenschaft C._______ (ehemals [...]; nachfolgend Vermieterin oder Beschwerdegegnerin). Die Liegenschaft (...) wurde in den Jahren 2015 und 2016 umfassend saniert.

B.

B.a Mit Schreiben vom 15. Januar 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern mit amtlichem Formular eine Erhöhung des Mietzinses um Fr. 470.- von Fr. 790.- auf Fr. 1'260.- netto per 1. Mai 2016 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 29. Januar 2016 beim Bundesamt für Wohnungswesen (nachfolgend: BWO) an. Am 5. Mai 2016 legte das BWO den Mietern einen seitens der Vermieterin akzeptierten Vergleichsvorschlag vor, den die Mieter am 5. Juli 2016 ablehnten. Aufgrund laufender Einigungsgespräche sistierte das BWO das Anfechtungsverfahren am 14. September 2016.

B.b Am 28. September 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern eine weitere Mietzinserhöhung um Fr. 516.- von Fr. 861.- auf Fr. 1'377.- netto per 1. Februar 2017 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 31. Oktober 2016 beim BWO an. Gleichzeitig teilten sie mit, die Vergleichsgespräche seien gescheitert.

B.c Mit Schreiben vom 7. November 2016 nahm das BWO das Verfahren betreffend die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 wieder auf, erkannte das Einigungsverfahren als gescheitert und kündigte gestützt auf Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Eidgenössischen Departements für Wirtschaft, Bildung und Forschung über Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals vom 19. Mai 2004 (VO WBF; SR 842.18) den Erlass einer Verfügung an. Im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 8. November 2016 teilte die Vermieterin unter anderem mit, es sei ihr bei der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 ein Kalkulationsirrtum unterlaufen, weshalb sie mit separatem Formular eine Mietzinsänderung um Fr. 516.- von Fr. 790.- auf Fr. 1'306.- netto per 1. März 2017 ankündigte. Diese Erhöhung fochten die Mieter mit Eingabe vom 6. Dezember 2016 wiederum beim BWO an.

B.d Mit Verfügung vom 31. März 2017 - eröffnet am 10. April 2017 - vereinigte das BWO über die Anfechtungen vom 29. Januar 2016, 31. Oktober 2016 und 6. Dezember 2016, hob die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 auf und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 sei im Umfang von Fr. 488.95 gültig; die Miete werde per 1. Februar 2017 von Fr. 790.- auf Fr. 1'278.95 netto erhöht.

Begründet wurde der Entscheid insbesondere damit, dass die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht durch Unterlagen überprüfbar und darum nicht rechtsgültig sei. Die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 hingegen sei begründet und rechtfertige (unter Berücksichtigung des der Vermieterin unterlaufenen Kalkulationsirrtums) eine Mietzinserhöhung per 1. Februar 2017 von Fr. 488.95.

C.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 23. Mai 2017 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 4 und 6 der Verfügung der Vorinstanz vom 31.03.2017 seien aufzuheben.

2. Der ab 01.02.2017 gültige Nettomietzins für die 4.5-Zimmerwohnung der Beschwerdeführenden an der (...)strasse, D._______, sei auf einen CHF 1'260.00 monatlich nicht übersteigenden Betrag festzusetzen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 sanktioniere die Beschwerdeführenden für ihre Anfechtungen und verletze das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Gebot der Rechtsgleichheit. Zum Beleg ihrer Vorbringen reichten die Beschwerdeführenden 20 Beilagen (insb. vorinstanzliche Akten) ein.

D.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 4. Juli 2017 eine Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die Zinserhöhung begründete sie mit ihren Aufwendungen für den Umbau.

E.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2017 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde und führte aus, eine mit "wertvermehrenden Investitionen" oder "Mehrleistungen" begründete Mietzinserhöhung sei zulässig. Die Angemessenheit der Nettomietzinse richte sich nach den von der Wohnbaugenossenschaft geltend gemachten Kosten.

F.
Die Beschwerdeführenden reichten am 18. Juli 2017 eine unverlangte Replik samt drei weiteren Beweismitteln (E-Mail-Korrespondenz zwischen den beiden Rechtsvertretern) ein.

G.
Am 9. August 2017 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik mit drei bereits bei den Akten liegenden Beilagen sowie einer Aktennotiz des BWO vom 9. März 2016 ein.

H.
Auf die weiteren rechtserheblichen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021), die von Behörden gemäss Art. 33 VGG stammen, sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG vorliegt. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 31. März 2017 stellt eine solche Verfügung im Sinne von Art. 5 VwVG dar, gegen welche beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden kann (vgl. auch Art. 9 Abs. 3 VO WBF).

1.2 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach dem VwVG, soweit das VGG nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 37 VGG).

1.3 Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Die Beschwerdeführenden sind Adressaten der angefochtenen Verfügung. Sie haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und sind durch die angefochtene Verfügung besonders berührt, womit sie ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben und zur Beschwerdeführung legitimiert sind (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Schliesslich wurde der Kostenvorschuss fristgemäss bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

2.1 Das Bundesverwaltungsgericht prüft im vorliegenden Verfahren die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und die Unangemessenheit (Art. 49 VwVG).

2.2 Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Verfügung vom 31. März 2017, mit welcher die Vorinstanz insbesondere die Mietzinserhöhung der Beschwerdegegnerin vom 28. September 2016 im Umfang von Fr. 488.95 ab dem 1. Februar 2017 bestätigte und die anderslautenden Anträge abwies. Die Beschwerdeführenden beantragen eine Erhöhung des Mietzinses auf maximal Fr. 1'260.-. Strittig und nachfolgend zu prüfen ist demnach die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung von Fr. 790.- auf Fr. 1'278.95 netto, insbesondere soweit über den Betrag von Fr. 1'260.- hinausgehend.

3.

3.1 Bei der Beschwerdegegnerin handelt es sich um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals (vgl. Wohnraumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand 7. Februar 2018, zuletzt besucht am 12. Juli 2018), die bezweckt, (...) (vgl. http://www.zefix.ch [...], zuletzt besucht am 12. Juli 2018). Auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere die VO WBF und das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842) sowie die Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 26. November 2003 (Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1) Anwendung. Zudem sind - von Ausnahmen abgesehen - die Bestimmungen des Obligationenrechts und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 211.213.11) (vgl. Art. 253b Abs. 3 OR [SR 220] und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar.

3.2 Für die Festlegung des Mietzinses und die Mietzinsanpassung bei Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften des Bundes gilt das Prinzip der Kostenmiete. Gemäss Art. 8 Abs. 1 VO WBF vermieten die Wohnbaugenossenschaften ihre Wohnungen grundsätzlich zu den Selbstkosten. Als Selbstkosten geltend gemacht werden können Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben (Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Ferner können die Wohnbaugenossenschaften aufgrund spezieller Qualitätsmerkmale der Wohnung Zuschläge und Abschläge festlegen (Art. 8 Abs. 7 VO WBF). Dabei darf die Gesamtsumme der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft - die das BWO festlegt - nicht überschritten werden (Art. 10 Abs. 1 und 2 WFV).

3.3 Mietzinsanpassungen sind zulässig, soweit sich die in Art. 8 VO WBF genannten Kosten verändert haben respektive aufgrund von Veränderungen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes, infolge wertvermehrender Investitionen und bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben (Art. 11 Abs. 1 WFV). Bei Erneuerungen wird für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins abgestellt, erhöht um den überwälzbaren Teil der wertvermehrenden Verbesserungen (Art. 9 Satz 1 WFV). Mietzinserhöhungen sind auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geltend zu machen. Die Erhöhung ist den Mieterinnen und Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfirst schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 12 WFV).

4.

4.1 In der angefochtenen Verfügung stellte die Vorinstanz fest, die Begründung der am 15. Januar 2016 angezeigten Mietzinserhöhung sei genügend klar beziehungsweise im Sinne der Kostenmiete nach Artikel 8 VO WBF erfolgt. Nachdem es die Vermieterin jedoch auch auf mehrfache telefonische und schriftliche Aufforderung hin unterlassen habe, die für eine rechnerische Überprüfung nötigen Unterlagen einzureichen, habe sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Daher sei die am 15. Januar 2016 angezeigte Mietzinserhöhung aufzuheben.

Die Mietzinserhöhungsanzeige vom 28. September 2016 genüge den formellen Anforderungen ebenfalls. An der streitgegenständlichen Liegenschaft seien seit 2015 zahlreiche Bauarbeiten durchgeführt worden. Die Kosten der Renovationsarbeiten hätten über Fr. 10 Mio. betragen, welche Summe die bisherigen jährlichen Mietzinseinnahmen von ca. Fr. 600'000.- um ein Vielfaches übersteigen würden. Unter diesen Umständen sei eindeutig von einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG auszugehen. Von den Baukosten in Höhe von Fr. 10'337'438.- seien die Mieterentschädigungen in der Höhe von Fr. 16'070.- abzuziehen (vgl. Art. 259d OR). Die höchstzulässige Mietzinserhöhung betrage somit Fr. 27'411.35 monatlich für die 5'214 m2 umfassendeLiegenschaft respektive Fr. 5.26/m2. Für die 93m2 grosse Wohnung der Beschwerdeführenden ergebe sich eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 488.95.

Die Mietzinserhöhung von mehr als 470 Franken stuften die Beschwerdeführenden zu Unrecht als rechtsmissbräuchlich ein. Die Streitparteien hätten sich im Einigungsverfahren auf keinen Vergleich einigen können, weshalb das Verfügungsverfahren eingeleitet worden sei. Für den negativen Ausgang letzteren Verfahrens habe sich die Vermieterin zu Recht mit einer zweiten (und dritten) Erhöhungsanzeiqe gegen allfällige Mietzinsausfälle abgesichert.

4.2 Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, die Berechnung der Vorinstanz werde nicht in Frage gestellt. Indessen erweise sich die Erhöhung des Mietzinses auf eine Nettomiete von über Fr. 1'260.- monatlich hinaus als rechtsmissbräuchlich. Dabei handle es sich um eine Schikane, weil sie sich - da die Erhöhung mangels Begründung und mangels Vorlage von Belegen nicht nachvollziehbar gewesen - gegen die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 gewehrt hätten. Die angefochtene Verfügung zeige, dass sie diesen Schritt zu Recht gegangen seien. Die weiteren Erhöhungsanzeigen seien nicht durch einen überdurchschnittlichen Mehraufwand der Beschwerdegegnerin belegt. Insbesondere könnten weder ihre Eingaben an die Vorinstanz noch die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten als unbegründet bezeichnet werden. Dennoch seien sie die einzigen von mehr als 130 Mietparteien, welche eine Mietzinserhöhung zu gewärtigen hätten, die betragsmässig über die am 15. Januar 2016 erlassene Mietzinserhöhung hinausgehe. Sie seien auch die einzigen von 31 Mietparteien gewesen, die den Vergleichsvorschlag der Vorinstanz vom 5. Mai 2016 nicht akzeptiert hätten. Es liege auf der Hand, dass die Beschwerdegegnerin sie für ihr Vorgehen bestrafe (vgl. die Urteile des BVGer B-4262/2010 vom 24. November 2011 S. 7 und des BGer 2C_261/2011 E. 2.2.). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin habe ihrem Rechtsvertreter sodann zu verstehen gegeben, dass man sich nach der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 dennoch auf einen Mietzins von Fr. 1'260.- werde einigen können. Vor dem 28. September 2016 hätten hingegen keine konkreten Vergleichsverhandlungen stattgefunden, was ebenfalls für eine Sanktionierungsmassnahme spreche. Mithin sei das Verhalten der Beschwerdegegnerin als offensichtlich rechtsmissbräuchlich einzustufen. Mit Blick darauf, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin um eine staatlich kontrollierte Wohnbaugenossenschaft handle, verletzte die angefochtene Verfügung auch das Rechtsgleichheitsgebot.

4.3 Die Beschwerdegegnerin bringt vor, sie habe aufgrund der Anfechtung der Beschwerdeführenden gegen die Mietzinserhöhung vom 16. Januar 2016 den Mietzins neu berechnen und mitteilen müssen, ansonsten sie auf die ihr zustehende Mietzinserhöhung verzichtet hätte. Den rechtskundig vertretenen Beschwerdeführenden habe insbesondere aufgrund des hohen Anteils an vorgenommenen wertvermehrenden Arbeiten und aufgrund der Ausführungen der Vorinstanz im Vergleichsvorschlag klar sein müssen, dass die neu zu berechnende Mietzinserhöhung höher als die ursprüngliche ausfallen könnte. Dennoch hätten sie den Vergleichsvorschlag abgelehnt. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Berechnung habe ein höheres Ergebnis ergeben, um sie dazu zu bewegen, die ursprüngliche Erhöhung anzunehmen, sei unzutreffend. Wie hoch die Erhöhung ausfallen würde, habe erst nach der Berechnung festgestellt werden können. Die Beschwerdeführenden würden im Vergleich zu den anderen Mietern durch die Anfechtung der Mietzinserhöhung in den Genuss einer Ersparnis von acht Monatsmieten kommen (Juni 2016 bis Januar 2017; 8 x Fr. 470.- = Fr. 3'760.-); bis der mit der erfolgreichen Anfechtung entgangene Mietzins wieder der Beschwerdegegnerin zu Gute komme, würden 16.5 Jahre vergehen (Fr. 3760.- / [18.95*12] = 16.5 Jahre). Es werde ausdrücklich bestritten, dass der Vertreter der Beschwerdegegner mitgeteilt habe, man werde sich nach Mitteilung des neu berechneten Mietzinses auf die ursprüngliche Mietzinserhöhung einigen.

Es erscheine als widersprüchlich, wenn die Beschwerdeführenden die Berechnung des BWO wie auch der Beschwerdegegnerin nicht substantiiert bestreiten würden. In diesem Zusammenhang wirft die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden mutwillige Prozessführung vor, mit der Absicht, finanzielle Zugeständnisse einzufordern.

4.4 In ihrer Vernehmlassung äusserte sich die Vorinstanz im Wesentlichen dahingehend, dass die Beschwerdeführenden im Verfügungsverfahren nur deshalb als Einzige zurückgeblieben seien, weil sie weder den von ihr vorgeschlagenen Vergleich angenommen noch in den direkt mit der Beschwerdegegnerin geführten Gesprächen eine einvernehmliche Lösung gefunden hätten.

4.5 Die Beschwerdeführenden reichten mit ihrer Replik vom 21. Oktober 2017 bis 26. April 2017 geführte E-Mail-Korrespondenz zwischen ihrem und dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin ein (Replikbeilagen 21-23) und führten aus, sie hätten sich stets auf den Standpunkt gestellt, dass die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht standhalte. Daher hätten sie im Vergleichsfall die Erhöhung per 1. Februar 2017 um den ursprünglichen Betrag anerkannt. Zudem seien sie im Verlauf der Vergleichsgespräche der Beschwerdegegnerin dahingehend entgegen gekommen, dass sie auf zusätzliche lnkonvenienzentschädigungen im Zusammenhang mit dem Umbau verzichtet hätten (vgl. die Replikbeilagen 21 und 22).

4.6 In ihrer Duplik führte die Beschwerdegegnerin insbesondere aus, die Beschwerdeführenden bzw. ihr Rechtsvertreter hätten ab Anfang Mai 2016 zwei Monate ins Land ziehen lassen, ohne den Vergleichsvorschlag vom 5. Mai 2016 anzunehmen oder einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Ihr sei damit nichts anderes übrig geblieben, als die Mietzinserhöhung neu zu berechnen. Die Regelung einer Inkonvenienzentschädigung und einer Parteientschädigung im Rahmen der Vergleichsgespräche habe sie stets abgelehnt (vgl. Beschwerdeantwortbeilage 11, Replikbeilage 23).

5.

Die Beschwerdeführenden anerkennen, dass die über Fr. 470.- netto monatlich hinausgehende Mietzinserhöhung an sich zulässig ist. Sie erblicken darin jedoch eine rechtsungleiche Behandlung, die als rechtsmissbräuchlich einzustufen sei.

5.1 Das Verbot des Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch im öffentlichen Recht. Es leitet sich ab aus dem Anspruch des Bürgers, nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) und willkürfrei (Art. 9 BV) behandelt zu werden (BGE 132 I 249 E. 5; BGE 131 V 97 E. 4.3.1). Das Rechtsmissbrauchsverbot ist daher von allen rechtsanwendenden Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten zu beachten und anzuwenden. Für die Beurteilung der Rechtsmissbräuchlichkeit einer bestimmten Verhaltensweise ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Die Partei, die der anderen Rechtsmissbrauch vorwirft, hat die besonderen Umstände nachzuweisen, auf Grund derer anzunehmen ist, dass Rechtsmissbrauch vorliegt (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1. m.w.H.; BGE 138 III 425 E. 5.2.; Urteil des BGer 4A_256/2015 vom 17. September 2015 E. 3.3.2). Art. 2 Abs. 2 ZGB schützt nur vor dem "offenbaren" Missbrauch eines Rechts. Ein solcher ist daher nur restriktiv zu bejahen und darf nicht leichthin angenommen werden (vgl. BGE 135 III 162 E. 3.3.1, BGE 131 III 222 E. 4.2, BGE 131 V 97 E. 4.3.4, BGE 128 II 145 E. 2.2).

5.1.1 Die angezeigte Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 entspricht unbestrittenermassen dem Prinzip der Kostenmiete.

Durch die Aufhebung der Mieterhöhung vom 15. Januar 2016 und den Verzicht der Beschwerdegegnerin auf eine Anfechtung dieses Entscheids beim Bundesverwaltungsgericht haben die Beschwerdeführenden mit ihrer ersten Anfechtung im Ergebnis Recht erhalten. Die weiteren Erhöhungen erfolgten nicht aufgrund eines Mehraufwands der Beschwerdegegnerin durch das Vorgehen der Beschwerdeführenden. Vielmehr überzeugt das Argument der Beschwerdegegnerin, sie habe nach der Anfechtung der ersten Mietzinserhöhung eine detaillierte (Neu-)Berechnung mit rechtlich korrekter Begründung vornehmen müssen und die nun angezeigte Erhöhung habe dieser Berechnung zu entsprechen. Zwar ergibt sich für die Mieterinnen und Mieter, die die erstmalige Erhöhung oder den Vergleichsvorschlag akzeptiert hatten, im Vergleich zu den Beschwerdeführenden auf lange Sicht ein finanzieller Vorteil. Dieser ist von den Beschwerdeführenden aber im Sinne des Prozessrisikos hinzunehmen. Dass die Beschwerdegegnerin eine aufgrund des Prinzips der Kostenmiete gerechtfertigte Erhöhung einfordert, bedeutet daher keine Bestrafung der Beschwerdeführenden. Die Ausführungen der Beschwerdeführenden betreffend das Vorgehen der Beschwerdegegnerin in der Vergleichsfindung werden durch letztere bestritten und lassen sich durch die eingereichten Akten nicht bestätigen; auch daraus lässt sich mithin kein rechtsmissbräuchliches Verhalten ableiten

5.1.2 Ebenso wenig ist den Beschwerdeführenden ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorzuwerfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist mutwillige Prozessführung zu bejahen, wenn eine Partei Tatsachen wider besseres Wissen als wahr behauptet oder ihre Stellungnahme auf einen Sachverhalt abstützt, von dem sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt wissen müsste, dass er unrichtig ist. Mutwillig ist ferner das Festhalten an einer offensichtlich gesetzwidrigen Auffassung. Leichtsinnige oder mutwillige Prozessführung liegt aber so lange nicht vor, als es einer Partei darum geht, einen bestimmten, nicht als willkürlich erscheinenden Standpunkt durch den Richter beurteilen zu lassen (BGE 128 V 323 E. 1b m.w.H.). Es stand den Beschwerdeführenden frei, sich in ihrer Beschwerde auf die Rüge des Rechtsmissbrauchs zu beschränken; ein unzulässiges Verhalten ist darin nicht zu erblicken.

5.1.3 Die Vergleichsgespräche der Parteien nach der Ablehnung des Vergleichsvorschlags vom 5. Mai 2016 durch die Beschwerdeführenden sind offensichtlich gescheitert und es ist nicht Aufgabe des Gerichts, die Ernsthaftigkeit der Bemühungen beider Seiten in diesem Zusammenhang zu beurteilen. Die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin sind daher unbeachtlich.

5.2 Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 BV kommt ebenfalls umfassende Geltung zu; er ist von sämtlichen Staatsorganen in allen Funktionen und auf sämtlichen Ebenen zu beachten (vgl. statt vieler Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016). Die VO WBF, das WFG und die WFV enthalten keine konkretisierenden Bestimmungen.

In BGE 134 III 159 entschied das Bundesgericht, dass keine Verletzung des genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgebots vorliege, wenn innerhalb einer Wohngenossenschaft die Genossenschafter ungleiche Mietzinsen zahlten, weil nur ein Teil von ihnen den Zins mit Erfolg als missbräuchlich angefochten habe, während der andere Teil die zu hohe Miete klaglos akzeptiere; zudem beruhe die Ungleichbehandlung auf einem objektiven Umstand, nämlich der Tätigkeit respektive Untätigkeit einer Partei (vgl. dort E. 5.2.2). Aus den Ausführungen der Vorinstanz und der Parteien ergibt sich, dass sämtlichen Mieterinnen und Mietern der Wohnbaugenossenschaft, die die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 beim BWO angefochten hatten, von der Vorinstanz am 5. Mai 2016 ein - auf die Grösse der einzelnen Wohnungen abgestimmter - gleichlautender Vergleichsvorschlag unterbreitet worden war. Dieser wurde von den Nachbarn der Beschwerdeführenden akzeptiert. In der Folge wurde bezüglich der Beschwerdeführenden eine detaillierte Neuberechnung vorgenommen, was analog der Rechtsprechung gemäss BGE 134 III 159 auf einem objektiven Umstand beruht und keine rechtsungleiche Behandlung darstellt. Das von den Beschwerdeführenden angerufene Urteil B-4262/2010, bei dem eine selektive Mietzinserhöhung gegenüber einer einzelnen Partei infolge einer Einforderung einer Mietzinsreduktion zu beurteilen war, ist daher für den vorliegenden Fall - wie von der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu Recht vorgebracht - nicht einschlägig.

5.3 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.

6.
Zu befinden bleibt über die Verfahrenskosten und eine allfällige Parteientschädigung.

6.1 Die Beschwerdeführenden haben als unterliegende Partei die Verfahrenskosten zu tragen (vgl. Art. 63 Abs. 1 VwVG), die auf Fr. 600.- festzusetzen sind (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 1 , 2 und 4 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Zur Begleichung dieses Betrags wird der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss verwendet.

6.2 Gestützt auf Art. 64 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 7 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE, SR 173.320.2) haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die obsiegende Beschwerdegegnerin für die ihr erwachsenen notwendigen Kosten zu entschädigen. Da keine Kostennote eingereicht wurde, ist die Entschädigung aufgrund der Akten festzusetzen (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs, des gebotenen und aktenkundigen Aufwands und der redundanten Rechtschriften der Beschwerdegegnerin, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des vorliegend zu beurteilenden Verfahrens (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 2 VGKE) ist eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- gerechtfertigt (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

Der Vorinstanz ist als Bundesbehörde keine Entschädigung auszurichten (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).

(Dispositiv: nächste Seite)

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 600.- werden den Beschwerdeführenden auferlegt. Dieser Betrag wird dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss entnommen.

3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 2'000.- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil geht an:

- die Beschwerdeführenden (Gerichtsurkunde)

- die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)

- die Vorinstanz (Ref-Nr. [...]; Gerichtsurkunde)

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

David Aschmann Simona Risi

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff ., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand: 25. Juli 2018

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 5 - 1 Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
¹	Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
^a	Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rechten oder Pflichten;
^b	Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten oder Pflichten;
^c	Abweisung von Begehren auf Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten oder Pflichten oder Nichteintreten auf solche Begehren.
²	Als Verfügungen gelten auch Vollstreckungsverfügungen (Art. 41 Abs. 1 Bst. a und b), Zwischenverfügungen (Art. 45 und 46), Einspracheentscheide (Art. 30 Abs. 2 Bst. b und 74), Beschwerdeentscheide (Art. 61), Entscheide im Rahmen einer Revision (Art. 68) und die Erläuterung (Art. 69).25
³	Erklärungen von Behörden über Ablehnung oder Erhebung von Ansprüchen, die auf dem Klageweg zu verfolgen sind, gelten nicht als Verfügungen.

SR 173.32 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsgesetz, VGG) - Verwaltungsgerichtsgesetz VGG Art. 33 Vorinstanzen - Die Beschwerde ist zulässig gegen Verfügungen:
^a	des Bundesrates und der Organe der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals einschliesslich der Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung;
^b	des Bundesrates betreffend:
^b1	die Amtsenthebung eines Mitgliedes des Bankrats, des Direktoriums oder eines Stellvertreters oder einer Stellvertreterin nach dem Nationalbankgesetz vom 3. Oktober 200325,
^b2	die Abberufung eines Verwaltungsratsmitgliedes der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht oder die Genehmigung der Auflösung des Arbeitsverhältnisses der Direktorin oder des Direktors durch den Verwaltungsrat nach dem Finanzmarktaufsichtsgesetz vom 22. Juni 200726,
^b3	die Sperrung von Vermögenswerten gestützt auf das Bundesgesetz vom 18. Dezember 201528 über die Sperrung und die Rückerstattung unrechtmässig erworbener Vermögenswerte ausländischer politisch exponierter Personen,
^b4	das Verbot von Tätigkeiten nach dem NDG30,
^c	des Bundesstrafgerichts auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses seiner Richter und Richterinnen und seines Personals;
^cbis	des Bundespatentgerichts auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses seiner Richter und Richterinnen und seines Personals;
^cquater	des Bundesanwaltes oder der Bundesanwältin auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses der von ihm oder ihr gewählten Staatsanwälte und Staatsanwältinnen sowie des Personals der Bundesanwaltschaft;
^cquinquies	der Aufsichtsbehörde über die Bundesanwaltschaft auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses ihres Sekretariats;
^cter	der Aufsichtsbehörde über die Bundesanwaltschaft auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses der von der Vereinigten Bundesversammlung gewählten Mitglieder der Bundesanwaltschaft;
^d	der Bundeskanzlei, der Departemente und der ihnen unterstellten oder administrativ zugeordneten Dienststellen der Bundesverwaltung;
^e	der Anstalten und Betriebe des Bundes;
^f	der eidgenössischen Kommissionen;
^g	der Schiedsgerichte auf Grund öffentlich-rechtlicher Verträge des Bundes, seiner Anstalten und Betriebe;
^h	der Instanzen oder Organisationen ausserhalb der Bundesverwaltung, die in Erfüllung ihnen übertragener öffentlich-rechtlicher Aufgaben des Bundes verfügen;
ⁱ	kantonaler Instanzen, soweit ein Bundesgesetz gegen ihre Verfügungen die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht vorsieht.

SR 173.32 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsgesetz, VGG) - Verwaltungsgerichtsgesetz VGG Art. 32 Ausnahmen - 1 Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
¹	Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Verfügungen auf dem Gebiet der inneren und äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Verfügungen betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie Volkswahlen und -abstimmungen;
^c	Verfügungen über leistungsabhängige Lohnanteile des Bundespersonals, soweit sie nicht die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^d	...
^e	Verfügungen auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
^e1	Rahmenbewilligungen von Kernanlagen,
^e2	die Genehmigung des Entsorgungsprogramms,
^e3	den Verschluss von geologischen Tiefenlagern,
^e4	den Entsorgungsnachweis;
^f	Verfügungen über die Erteilung oder Ausdehnung von Infrastrukturkonzessionen für Eisenbahnen;
^g	Verfügungen der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^h	Verfügungen über die Erteilung von Konzessionen für Spielbanken;
ⁱ	Verfügungen über die Erteilung, Änderung oder Erneuerung der Konzession für die Schweizerische Radio- und Fernsehgesellschaft (SRG);
^j	Verfügungen über die Beitragsberechtigung einer Hochschule oder einer anderen Institution des Hochschulbereichs.
²	Die Beschwerde ist auch unzulässig gegen:
^a	Verfügungen, die nach einem anderen Bundesgesetz durch Einsprache oder durch Beschwerde an eine Behörde im Sinne von Artikel 33 Buchstaben c-f anfechtbar sind;
^b	Verfügungen, die nach einem anderen Bundesgesetz durch Beschwerde an eine kantonale Behörde anfechtbar sind.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 5 - 1 Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
¹	Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
^a	Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rechten oder Pflichten;
^b	Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten oder Pflichten;
^c	Abweisung von Begehren auf Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten oder Pflichten oder Nichteintreten auf solche Begehren.
²	Als Verfügungen gelten auch Vollstreckungsverfügungen (Art. 41 Abs. 1 Bst. a und b), Zwischenverfügungen (Art. 45 und 46), Einspracheentscheide (Art. 30 Abs. 2 Bst. b und 74), Beschwerdeentscheide (Art. 61), Entscheide im Rahmen einer Revision (Art. 68) und die Erläuterung (Art. 69).25
³	Erklärungen von Behörden über Ablehnung oder Erhebung von Ansprüchen, die auf dem Klageweg zu verfolgen sind, gelten nicht als Verfügungen.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 50 - 1 Die Beschwerde ist innerhalb von 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung einzureichen.
¹	Die Beschwerde ist innerhalb von 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung einzureichen.
²	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern einer Verfügung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 52 - 1 Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung der angefochtenen Verfügung und die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit der Beschwerdeführer sie in Händen hat.
¹	Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung der angefochtenen Verfügung und die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit der Beschwerdeführer sie in Händen hat.
²	Genügt die Beschwerde diesen Anforderungen nicht oder lassen die Begehren des Beschwerdeführers oder deren Begründung die nötige Klarheit vermissen und stellt sich die Beschwerde nicht als offensichtlich unzulässig heraus, so räumt die Beschwerdeinstanz dem Beschwerdeführer eine kurze Nachfrist zur Verbesserung ein.
³	Sie verbindet diese Nachfrist mit der Androhung, nach unbenutztem Fristablauf auf Grund der Akten zu entscheiden oder, wenn Begehren, Begründung oder Unterschrift fehlen, auf die Beschwerde nicht einzutreten.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 48 - 1 Zur Beschwerde ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde berechtigt sind ferner Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 63 - 1 Die Beschwerdeinstanz auferlegt in der Entscheidungsformel die Verfahrenskosten, bestehend aus Spruchgebühr, Schreibgebühren und Barauslagen, in der Regel der unterliegenden Partei. Unterliegt diese nur teilweise, so werden die Verfahrenskosten ermässigt. Ausnahmsweise können sie ihr erlassen werden.
¹	Die Beschwerdeinstanz auferlegt in der Entscheidungsformel die Verfahrenskosten, bestehend aus Spruchgebühr, Schreibgebühren und Barauslagen, in der Regel der unterliegenden Partei. Unterliegt diese nur teilweise, so werden die Verfahrenskosten ermässigt. Ausnahmsweise können sie ihr erlassen werden.
²	Keine Verfahrenskosten werden Vorinstanzen oder beschwerdeführenden und unterliegenden Bundesbehörden auferlegt; anderen als Bundesbehörden, die Beschwerde führen und unterliegen, werden Verfahrenskosten auferlegt, soweit sich der Streit um vermögensrechtliche Interessen von Körperschaften oder autonomen Anstalten dreht.
³	Einer obsiegenden Partei dürfen nur Verfahrenskosten auferlegt werden, die sie durch Verletzung von Verfahrenspflichten verursacht hat.
⁴	Die Beschwerdeinstanz, ihr Vorsitzender oder der Instruktionsrichter erhebt vom Beschwerdeführer einen Kostenvorschuss in der Höhe der mutmasslichen Verfahrenskosten. Zu dessen Leistung ist dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist anzusetzen unter Androhung des Nichteintretens. Wenn besondere Gründe vorliegen, kann auf die Erhebung des Kostenvorschusses ganz oder teilweise verzichtet werden.102
^4bis	Die Spruchgebühr richtet sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. Sie beträgt:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 100-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 100-50 000 Franken.103
⁵	Der Bundesrat regelt die Bemessung der Gebühren im Einzelnen.104 Vorbehalten bleiben Artikel 16 Absatz 1 Buchstabe a des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005105 und Artikel 73 des Strafbehördenorganisationsgesetzes vom 19. März 2010106.107

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 49 - Der Beschwerdeführer kann mit der Beschwerde rügen:
^a	Verletzung von Bundesrecht einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens;
^b	unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes;
^c	Unangemessenheit; die Rüge der Unangemessenheit ist unzulässig, wenn eine kantonale Behörde als Beschwerdeinstanz verfügt hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 253^b - 1 Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
¹	Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
²	Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
³	Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR)
¹	Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht.
²	Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2

SR 842.1 Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV) - Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 10 Mietzinsfestsetzung - 1 Das Bundesamt setzt die höchstzulässigen Mietzinse fest.
¹	Das Bundesamt setzt die höchstzulässigen Mietzinse fest.
²	Die Vermieterschaft kann mit Genehmigung des Bundesamtes Zuschläge und Abschläge auf Grund von speziellen Qualitätsmerkmalen der Wohnung festlegen. Dabei darf die Gesamtsumme der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft nicht überschritten werden.
³	Mietzinsfestsetzung und Mietzinskontrolle erstrecken sich auf alle Wohnungen und Nebenräume der Liegenschaft. Ausgenommen sind besondere Wohnungen sowie Gewerbe- und andere Räume, die von der Zusicherung über die Bundeshilfe nicht erfasst sind.

SR 842.1 Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV) - Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 11 Mietzinsanpassungen - 1 Die Vermieterschaft kann den Mietzins anpassen:
¹	Die Vermieterschaft kann den Mietzins anpassen:
^a	auf Grund von Veränderungen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes;
^b	infolge wertvermehrender Investitionen;
^c	bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben;
^d	bei verbilligten Wohnungen auf Grund der Reduktion der Zinsvergünstigung gemäss Artikel 15 Absatz 2.
²	Mietzinsherabsetzungen auf Grund von Absatz 1 Buchstabe a sind spätestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vorzunehmen.
³	Das WBF legt für die Erhöhungen nach Absatz 1 Buchstabe c Pauschalen fest.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR)
¹	Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.
²	Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen:
^a	Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle;
^b	Massnahmen zur rationelleren Energienutzung;
^c	Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen;
^d	Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;
^e	der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch.
³	Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt.
^3bis	Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.15
⁴	Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.
⁵	Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 8 Rechtsgleichheit - 1 Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
¹	Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
²	Niemand darf diskriminiert werden, namentlich nicht wegen der Herkunft, der Rasse, des Geschlechts, des Alters, der Sprache, der sozialen Stellung, der Lebensform, der religiösen, weltanschaulichen oder politischen Überzeugung oder wegen einer körperlichen, geistigen oder psychischen Behinderung.
³	Mann und Frau sind gleichberechtigt. Das Gesetz sorgt für ihre rechtliche und tatsächliche Gleichstellung, vor allem in Familie, Ausbildung und Arbeit. Mann und Frau haben Anspruch auf gleichen Lohn für gleichwertige Arbeit.
⁴	Das Gesetz sieht Massnahmen zur Beseitigung von Benachteiligungen der Behinderten vor.

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 1 Verfahrenskosten - 1 Die Kosten der Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht (Gericht) setzen sich zusammen aus der Gerichtsgebühr und den Auslagen.
¹	Die Kosten der Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht (Gericht) setzen sich zusammen aus der Gerichtsgebühr und den Auslagen.
²	Mit der Gerichtsgebühr sind die Kosten für das Kopieren von Rechtsschriften und der für Dienstleistungen normalerweise anfallende Verwaltungsaufwand wie Personal-, Raum- und Materialkosten sowie Post-, Telefon- und Telefaxspesen abgegolten.
³	Auslagen sind insbesondere die Kosten für Übersetzungen und für die Beweiserhebung. Die Kosten für Übersetzungen werden nicht verrechnet, wenn es sich um Übersetzungen zwischen Amtssprachen handelt.

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 2 Bemessung der Gerichtsgebühr - 1 Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. Vorbehalten bleiben spezialgesetzliche Kostenregelungen.
¹	Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. Vorbehalten bleiben spezialgesetzliche Kostenregelungen.
²	Das Gericht kann bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge nach den Artikeln 3 und 4 hinausgehen, wenn besondere Gründe, namentlich mutwillige Prozessführung oder ausserordentlicher Aufwand, es rechtfertigen.2
³	Bei wenig aufwändigen Entscheiden über vorsorgliche Massnahmen, Ausstand, Wiederherstellung der Frist, Revision oder Erläuterung sowie bei Beschwerden gegen Zwischenentscheide kann die Gerichtsgebühr herabgesetzt werden. Der Mindestbetrag nach Artikel 3 oder 4 darf nicht unterschritten werden.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 64 - 1 Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
¹	Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
²	Die Entschädigung wird in der Entscheidungsformel beziffert und der Körperschaft oder autonomen Anstalt auferlegt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, soweit sie nicht einer unterliegenden Gegenpartei auferlegt werden kann.
³	Einer unterliegenden Gegenpartei kann sie je nach deren Leistungsfähigkeit auferlegt werden, wenn sich die Partei mit selbständigen Begehren am Verfahren beteiligt hat.
⁴	Die Körperschaft oder autonome Anstalt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, haftet für die einer unterliegenden Gegenpartei auferlegte Entschädigung, soweit sich diese als uneinbringlich herausstellt.
⁵	Der Bundesrat regelt die Bemessung der Entschädigung.108 Vorbehalten bleiben Artikel 16 Absatz 1 Buchstabe a des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005109 und Artikel 73 des Strafbehördenorganisationsgesetzes vom 19. März 2010110.111

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 7 Grundsatz - 1 Obsiegende Parteien haben Anspruch auf eine Parteientschädigung für die ihnen erwachsenen notwendigen Kosten.
¹	Obsiegende Parteien haben Anspruch auf eine Parteientschädigung für die ihnen erwachsenen notwendigen Kosten.
²	Obsiegt die Partei nur teilweise, so ist die Parteientschädigung entsprechend zu kürzen.
³	Keinen Anspruch auf Parteientschädigung haben Bundesbehörden und, in der Regel, andere Behörden, die als Parteien auftreten.
⁴	Sind die Kosten verhältnismässig gering, so kann von einer Parteientschädigung abgesehen werden.
⁵	Artikel 6a ist sinngemäss anwendbar.7

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 14 Festsetzung der Parteientschädigung - 1 Die Parteien, die Anspruch auf Parteientschädigung erheben, und die amtlich bestellten Anwälte und Anwältinnen haben dem Gericht vor dem Entscheid eine detaillierte Kostennote einzureichen.
¹	Die Parteien, die Anspruch auf Parteientschädigung erheben, und die amtlich bestellten Anwälte und Anwältinnen haben dem Gericht vor dem Entscheid eine detaillierte Kostennote einzureichen.
²	Das Gericht setzt die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtlich bestellten Anwälte und Anwältinnen auf Grund der Kostennote fest. Wird keine Kostennote eingereicht, so setzt das Gericht die Entschädigung auf Grund der Akten fest.

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 9 Kosten der Vertretung - 1 Die Kosten der Vertretung umfassen:
¹	Die Kosten der Vertretung umfassen:
^a	das Anwaltshonorar oder die Entschädigung für eine nichtanwaltliche berufsmässige Vertretung;
^b	die Auslagen, namentlich die Kosten für das Kopieren von Schriftstücken, die Reise-, Verpflegungs- und Unterkunftskosten, die Porti und die Telefonspesen;
^c	die Mehrwertsteuer für die Entschädigungen nach den Buchstaben a und b, soweit eine Steuerpflicht besteht und die Mehrwertsteuer nicht bereits berücksichtigt wurde.
²	Keine Entschädigung ist geschuldet, wenn der Vertreter oder die Vertreterin in einem Arbeitsverhältnis zur Partei steht.

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 10 - 1 Das Anwaltshonorar und die Entschädigung für eine nichtanwaltliche berufsmässige Vertretung werden nach dem notwendigen Zeitaufwand des Vertreters oder der Vertreterin bemessen.
¹	Das Anwaltshonorar und die Entschädigung für eine nichtanwaltliche berufsmässige Vertretung werden nach dem notwendigen Zeitaufwand des Vertreters oder der Vertreterin bemessen.
²	Der Stundenansatz beträgt für Anwälte und Anwältinnen mindestens 200 und höchstens 400 Franken, für nichtanwaltliche Vertreter und Vertreterinnen mindestens 100 und höchstens 300 Franken. In diesen Stundenansätzen ist die Mehrwertsteuer nicht enthalten.
³	Bei Streitigkeiten mit Vermögensinteresse kann das Anwaltshonorar oder die Entschädigung für eine nichtanwaltliche berufsmässige Vertretung angemessen erhöht werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.