Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A 260/2019
Urteil vom 23. Oktober 2019
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________,
2. C.________ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Pierre Fivaz,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Landwirtschaftliche Pacht; Erstreckung; Selbstbewirtschaftung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 23. April 2019
(ZKBER.2018.82).
Sachverhalt:
A.
A.a. B.________ (Beklagter 2, Beschwerdegegner 1) einerseits und die C.________ AG (Beklagte 1, Beschwerdegegnerin 2, die Aktiengesellschaft) andererseits sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes in U.________ und dazugehörenden landwirtschaftlichen Grundstücken in V.________ (nachfolgend zusammengefasst als: der Bauernhof C.________).
A.a.a. Der Bauernhof C.________ gehörte ursprünglich D.A.________, dem Ehemann von A.A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin). Aufgrund finanzieller Probleme gewährte der Beklagte 2 D.A.________ (nachfolgend: der Ehemann) ein Darlehen von Fr. 550'000.--. Am 18. Juli 1985 schlossen der Ehemann der Klägerin und der Beklagte 2 einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Begründung eines Kaufrechts bezüglich des Bauernhofs C.________. Als Kaufpreis wurden Fr. 650'000.-- festgelegt, wovon Fr. 550'000.-- zur Finanzierung des Nachlassvertrags dienen sollten. Es wurde vorgesehen, dass das Kaufrecht frühestens am 14. Februar 1994 ausgeübt werden könne.
A.a.b. Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März 1988 verkaufte der Ehemann der Klägerin der zu gründenden C.________ AG den Bauernhof C.________. Am 12. Oktober 1988 gründeten die Klägerin, ihr Ehemann und der Beklagte 2 gemeinsam die C.________ AG. Von den insgesamt 50 Namenaktien zu nominell Fr. 1'000.-- übernahmen die Klägerin und der Beklagte 2 je eine und der Ehemann der Klägerin die restlichen 48.
A.a.c. Am 10. Februar 1989 schlossen der Ehemann der Klägerin und der Beklagte 2 einen Pfandvertrag, mit dem der Vorvertrag für gegenstandslos erklärt und festgehalten wurde, der Ehemann der Klägerin schulde dem Beklagten 2 Fr. 550'000.--, welche der Beklagte 2 ihm zur Finanzierung des Nachlassvertrages zur Verfügung gestellt habe. Zur Sicherung dieser Schuld übergab der Ehemann der Klägerin dem Beklagten 2 sämtliche 50 Aktien der C.________ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass der Beklagte 2 das Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes Kaufrecht an sämtlichen Aktien zum Preis von Fr. 557'000.-- erhalte. Bei Ausübung des Kaufrechts wurde der Beklagte 2 ermächtigt, den Kaufpreis mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von Fr. 550'000.-- zu verrechnen.
A.a.d. Am 1. Januar 1994 trat das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) in Kraft, welches das Bundesgesetz vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG; AS 1952 403) ablöste.
A.a.e. Am 3. Januar 1995 schlossen der Beklagte 2 und der Ehemann der Klägerin einen Kaufvertrag über sämtliche 50 Aktien der Aktiengesellschaft. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 557'000.-- festgesetzt, wovon Fr. 550'000.-- laut Pfandvertrag bereits verrechnet waren.
A.a.f. Am 17. Februar 1998 fand eine Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien bei der C.________ AG statt. Der Beklagte 2 erhielt dabei 39 Aktien, der Ehemann der Klägerin 10 Aktien und die Klägerin 1 Aktie. Gemäss Aktionärbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien der Klägerin und ihres Ehemanns nach Beendigung der Pacht entschädigungslos an den Beklagten 2 fallen.
A.a.g. Der Bauernhof C.________ wurde ursprünglich an den Ehemann der Klägerin verpachtet. Nachdem dieser das Pensionsalter erreicht hatte, verpachteten die Beklagten der Klägerin mit zwei separaten Pachtverträgen vom 17. Februar 1998 die je in ihrem Eigentum stehenden Pachtgrundstücke. Am 5. März 2011 unterschrieben die Klägerin als Pächterin und der Beklagte 2 als Verpächter einen "Anhang zum Pachtvertrag" (Anhang zu den Pachtverträgen vom 17. Februar 1998). Darin vereinbarten die Parteien, das Pachtverhältnis werde befristet bis 31. Dezember 2016 festgesetzt.
A.a.h. Mit Schreiben vom 26. Dezember 2015 kündigte der Beklagte 2 den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend, sein Sohn wolle den Bauernhof C.________ dereinst bewirtschaften.
A.b. Mit Eingabe vom 8. Juli 2016 erhob die Klägerin beim Richteramt Thal-Gäu Klage und verlangte hauptsächlich, es sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den Beklagten 1 und 2 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig seien. Im Rahmen eines von mehreren Eventualbegehren beantragte sie, das Pachtverhältnis um sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken.
Am 1. Juni 2017 wies der Amtsgerichtspräsident die Klage ab.
A.c. Das Obergericht des Kantons Solothurn hiess die von der Klägerin gegen diesen Entscheid erhobene Berufung mit Urteil vom 5. April 2018 gut und stellte fest, der am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom 26. Dezember 2015 seien nichtig.
Es erwog im Wesentlichen, der Verkauf der Aktien am 3. Januar 1995 sei bewilligungspflichtig gewesen. Der Verkauf sei nicht bewilligt worden und daher als nichtig gemäss Art. 70
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 70 Nichtige Rechtsgeschäfte - Rechtsgeschäfte, die den Verboten der Realteilung und der Zerstückelung von Grundstücken (Art. 58) oder den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 61-69) zuwiderlaufen oder deren Umgehung bezwecken, sind nichtig. |
A.d. Mit Urteil 4A 260/2018 vom 28. November 2018 (nachfolgend: Rückweisungsentscheid) hob das Bundesgericht auf Beschwerde der Beklagten das Urteil des Obergerichts auf und wies die Klage insofern ab, als sie die Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrages vom 5. März 2011 und der Kündigung vom 26. Dezember 2015 verlangte. Es wies die Sache bezüglich der Erstreckung des Pachtverhältnisses zu neuer Beurteilung an das Obergericht zurück.
Es erkannte, das Rechtsgeschäft sei in einem Zustand der schwebenden Unwirksamkeit, solange keine Erwerbsbewilligung erteilt sei; durch die Bewilligung als privatrechtsgestaltende Verfügung werde das Rechtsgeschäft dann entweder in die Vollgültigkeit überführt oder aber zunichte gemacht. Erst die Verweigerung der Bewilligung führe damit zur Nichtigkeit des privatrechtlichen Rechtsgeschäfts. Da bislang kein Bewilligungsverfahren eingeleitet und die Bewilligung nicht verweigert worden sei, sei der Vertrag vom 3. Januar 1995 nach wie vor schwebend ungültig. Da der Beschluss der Generalversammlung, mit dem der Beklagte 2 zum einzigen Verwaltungsrat gewählt wurde, weder fristgemäss angefochten worden noch geradezu nichtig im Sinne der aktienrechtlichen Nichtigkeitsgründe von Art. 706b
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 706b - Nichtig sind insbesondere Beschlüsse der Generalversammlung, die: |
|
1 | das Recht auf Teilnahme an der Generalversammlung, das Mindeststimmrecht, die Klagerechte oder andere vom Gesetz zwingend gewährte Rechte des Aktionärs entziehen oder beschränken; |
2 | Kontrollrechte von Aktionären über das gesetzlich zulässige Mass hinaus beschränken oder |
3 | die Grundstrukturen der Aktiengesellschaft missachten oder die Bestimmungen zum Kapitalschutz verletzen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 718 - 1 Der Verwaltungsrat vertritt die Gesellschaft nach aussen. Bestimmen die Statuten oder das Organisationsreglement nichts anderes, so steht die Vertretungsbefugnis jedem Mitglied einzeln zu. |
|
1 | Der Verwaltungsrat vertritt die Gesellschaft nach aussen. Bestimmen die Statuten oder das Organisationsreglement nichts anderes, so steht die Vertretungsbefugnis jedem Mitglied einzeln zu. |
2 | Der Verwaltungsrat kann die Vertretung einem oder mehreren Mitgliedern (Delegierte) oder Dritten (Direktoren) übertragen. |
3 | Mindestens ein Mitglied des Verwaltungsrates muss zur Vertretung befugt sein. |
4 | Die Gesellschaft muss durch eine Person vertreten werden können, die Wohnsitz in der Schweiz hat. Diese Person muss Mitglied des Verwaltungsrates oder Direktor sein. Sie muss Zugang zum Aktienbuch sowie zum Verzeichnis nach Artikel 697l haben, soweit dieses Verzeichnis nicht von einem Finanzintermediär geführt wird.593 |
Feststellungsbegehren führte. Das Bundesgericht wies die Sache zurück zur Behandlung des Erstreckungsbegehrens.
B.
Mit Urteil vom 23. April 2019 wies das Obergericht die Berufung in Bezug auf das Erstreckungsbegehren ab. Es erkannte, die Beklagten hätten mit dem Sohn des Beklagten 2 den Nachweis der Selbstbewirtschaftung erbracht, womit ein Unzumutbarkeitsgrund für die Erstreckung der Pacht vorliege.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts vom 23. April 2019 aufzuheben und das Pachtverhältnis um sechs Jahre bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken. Ihrem Gesuch, das Beschwerdeverfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides über die Erteilung der Erwerbsbewilligung des Kaufvertrages vom 3. Januar 1995 zu sistieren, gab das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 16. Juli 2019 nicht statt. Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Beide Parteien verlangen, es sei ihnen zu ermöglichen, eine Honorarnote einzureichen. Das Obergericht beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde abzuweisen. Die Parteien haben unaufgefordert eine Beschwerdereplik und -duplik eingereicht.
Mit Eingabe vom 30. September 2019 reicht die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht eine (nicht rechtskräftige) Verfügung des Volkswirtschaftsdepartementes des Kantons Solothurn, Amt für Landwirtschaft, vom 24. September 2019 ein, mit welcher der Erwerb des landwirtschaftlichen Gewerbes mittels Aktienübertragung von 50 Aktien der C.________ AG vom 3. Januar 1995 vom Ehemann der Beschwerdeführerin auf den Beschwerdegegner 1 nicht bewilligt wird. Sie erneuert ihren Antrag, das Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides betreffend die Erwerbsbewilligung zu sistieren. Am 8. Oktober 2019 wies das Bundesgericht auch dieses Sistierungsgesuch ab. Am 9. Oktober 2019, nachdem der Sistierungsantrag bereits abgelehnt worden war, ging beim Bundesgericht eine unaufgeforderte Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 8. Oktober 2019 zum Sistierungsantrag ein, mit dem die Abweisung desselben beantragt wurde. Da das Bundesgericht vor Kenntnis der Eingabe bereits in diesem Sinne entschieden hatte, sind die Beschwerdegegner durch den abweisenden Entscheid nicht beschwert und kam ihrer Eingabe für diesen keine Bedeutung zu. Die nachträgliche Eingabe wurde der Beschwerdeführerin zur Kenntnisnahme zugestellt.
Erwägungen:
1.
Nach einem Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts sind sowohl dieses selbst als auch die kantonalen Instanzen an die rechtliche Beurteilung, mit der die Rückweisung begründet wurde, gebunden. Wegen dieser Bindung der Gerichte ist es ihnen wie auch den Parteien, abgesehen von allenfalls zulässigen Noven, verwehrt, der Beurteilung des Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu unterstellen oder die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, die im Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt oder überhaupt nicht in Erwägung gezogen worden waren (BGE 143 IV 214 E. 5.3.3 S. 222 f.; 135 III 334 E. 2 und 2.1 S. 335 mit Hinweisen).
1.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
|
1 | Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
2 | Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht. |
3 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95 |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
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a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
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1 | Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
2 | Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht. |
3 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95 |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. |
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1 | Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. |
2 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86 |
1.1.1. Willkürlich ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f.; 129 I 8 E. 2.1 S. 9).
1.1.2. Eine Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die von Sachgerichten gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen).
1.2. Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
|
1 | Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
2 | Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. |
1.3. Neue Vorbringen sind nur zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. |
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1 | Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. |
2 | Neue Begehren sind unzulässig. |
Dies missachten beide Parteien, indem sie dem Bundesgericht, ohne etwas für die Sachurteilsvoraussetzungen daraus abzuleiten, Dokumente im Zusammenhang mit dem Entscheid über die Erteilung der Erwerbsbewilligung des Kaufvertrages vom 3. Januar 1995 einreichen, die nach dem angefochtenen Entscheid datieren.
1.4. Die Beschwerdeführerin macht geltend, sofern die Erwerbsbewilligung nicht erteilt werde, habe dies zur Folge, dass sich die Aktien im Eigentum ihres Ehemannes befänden. Dass das Bewilligungsverfahren Einfluss auf die Eigentümerschaft an den Aktien der Beschwerdegegnerin 2 hat, anerkennen auch die Beschwerdegegner. Soweit die Beschwerdeführerin als weitere Folge ableitet, auch das Pachtverhältnis und die Kündigung seien nichtig oder ungültig, weicht sie indessen vom Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts ab. Darin (E. 3.2.2) hatte dieses ausdrücklich festgehalten, mangels Anfechtung bleibe die Wahl auf jeden Fall gültig, wobei die Auswirkungen einer allenfalls ungültigen Wahl auf die Gültigkeit der getätigten Geschäfte ohnehin separat zu prüfen bliebe. Eine Nichtigkeit oder Ungültigkeit des Pachtverhältnisses oder der Kündigung stehen nicht mehr zur Debatte.
2.
Nach Art. 27 Abs. 1
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
|
1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
2.1. Selbstbewirtschafter im Sinn von Art. 27 Abs. 2 lit. c
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
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1 | Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
2 | Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. |
2.2. Vorausgesetzt wird zudem die Eignung zur Selbstbewirtschaftung, wobei dieser Begriff eng mit jenem der Selbstbewirtschaftung verbunden ist (Urteile des Bundesgerichts 2C 855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 2.1 und 2.3; 5C.247/2002 vom 22. April 2003 E. 3.2; Botschaft BGBB, BBl 1988 III 987 f. Ziff. 221.3 zu Art. 10 E-BGBB; DONZALLAZ, Commentaire, a.a.O., zu Art. 9
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
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1 | Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
2 | Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. |
Original; Urteil des Bundesgerichts 2C 539/2014 vom 23. Oktober 2014 E. 7.2.1; vgl. auch YVES DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit·privé, Bd. 2, 2006, S. 616 Rz. 3286 in fine, nachfolgend: DONZALLAZ, Traité; EDUARD HOFER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 31a zu Art. 9
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
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1 | Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
2 | Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. |
2.2.1.1.1 mit Hinweisen).
2.3. In verschiedenen Entscheiden wurde unter Hinweis auf die Botschaft BGBB 1988 ausgeführt, in der Regel sei nur geeignet, wer eine landwirtschaftliche Schule besucht habe (Urteil des Bundesgerichts 5A.17/2006 vom 21. Dezember 2006 E. 2.4.1; zit. Urteil 5C.247/2002 E. 3.2). Mit der am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Teilrevision des landwirtschaftlichen Bodenrechts in Art. 9
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
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1 | Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
2 | Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. |
vom 5. März 2009 E. 3.1, nicht publ. in BGE 135 III 123; 5A.9/2001 vom 30. Juli 2001 E. 2c; zit. Urteil 5A.17/2006 E. 2.4.1; ebenso: CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, Teilrevision des landwirtschaftlichen Bodenrechts, in: ZBJV 135/1999 S. 142 ff., 149; PAUL RICHLI, Landwirtschaftliches Gewerbe und Selbstbewirtschaftung - zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, in: AJP 1993 S. 1063 ff., 1068; HOFER, a.a.O., N. 29b zu Art. 9
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
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1 | Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
2 | Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. |
2.4. Ob eine Person gewillt und geeignet ist, ein landwirtschaftliches Heimwesen zum Selbstbetrieb zu übernehmen, ist weitgehend eine Tatfrage (BGE 107 II 30 E. 2 S. 33; zit. Urteil 2C 855/2008 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts 5C.25/2001 vom 8. Juni 2001 E. 3a mit Hinweisen), soweit nicht das Mass der an den Bewerber zu stellenden Anforderungen zur Debatte steht (BGE 107 II 30 E. 2 S. 33; zit. Urteil 4A 239/2019 E. 2.2.1.1.3; vgl. E. 2.2 hiervor).
3.
Die Beschwerdeführerin ist im Wesentlichen der Auffassung, der Sohn des Beschwerdegegners 1 erfülle die Voraussetzungen zur Selbstbewirtschaftung nicht. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Sohn habe eine landwirtschaftliche Schule absolviert. Er habe lediglich behauptet, er habe eine Ausbildung zum Nebenerwerbslandwirt gemacht. Zudem habe er kein Betriebskonzept vorgelegt, was zwingend notwendig wäre. Und ausserdem habe er sich vor der Verhandlung mit dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegner getroffen, so dass auf seine Aussage nicht hätte abgestellt werden dürfen. Mit ihren weitgehend appellatorischen Vorbringen genügt die Beschwerdeführerin den Begründungsanforderungen über weite Strecken nicht. Es gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Das Fehlen eines Betriebskonzepts führt nicht zwingend zur Annahme der fehlenden Eignung. Die Beschwerdeführerin müsste im Einzelnen darlegen, welche Anforderungen die Bewirtschaftung des Pachtobjekts an den Sohn des Beschwerdegegners 2 stellt, denen er aufgrund der genossenen Ausbildung und Erfahrung nicht gewachsen sein soll. Sie müsste konkret anhand der Aussagen des Sohnes aufzeigen, weshalb es offensichtlich willkürlich ist anzunehmen, sie seien trotz des Treffens
mit dem Rechtsvertreter glaubwürdig (die von der Beschwerdeführerin thematisierte Frage, ob der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner mit seinem Vorgehen gegen Standesregeln beziehungsweise Art. 12 lit. a
SR 935.61 Bundesgesetz vom 23. Juni 2000 über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) - Anwaltsgesetz BGFA Art. 12 Berufsregeln - Für Anwältinnen und Anwälte gelten folgende Berufsregeln: |
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a | Sie üben ihren Beruf sorgfältig und gewissenhaft aus. |
b | Sie üben ihren Beruf unabhängig, in eigenem Namen und auf eigene Verantwortung aus. |
c | Sie meiden jeden Konflikt zwischen den Interessen ihrer Klientschaft und den Personen, mit denen sie geschäftlich oder privat in Beziehung stehen. |
d | Sie können Werbung machen, solange diese objektiv bleibt und solange sie dem Informationsbedürfnis der Öffentlichkeit entspricht. |
e | Sie dürfen vor Beendigung eines Rechtsstreits mit der Klientin oder dem Klienten keine Vereinbarung über die Beteiligung am Prozessgewinn als Ersatz für das Honorar abschliessen; sie dürfen sich auch nicht dazu verpflichten, im Falle eines ungünstigen Abschlusses des Verfahrens auf das Honorar zu verzichten. |
f | Sie haben eine Berufshaftpflichtversicherung nach Massgabe der Art und des Umfangs der Risiken, die mit ihrer Tätigkeit verbunden sind, abzuschliessen; die Versicherungssumme muss mindestens eine Million Franken pro Jahr betragen; anstelle der Haftpflichtversicherung können andere, gleichwertige Sicherheiten erbracht werden. |
g | Sie sind verpflichtet, in dem Kanton, in dessen Register sie eingetragen sind, amtliche Pflichtverteidigungen und im Rahmen der unentgeltlichen Rechtspflege Rechtsvertretungen zu übernehmen. |
h | Sie bewahren die ihnen anvertrauten Vermögenswerte getrennt von ihrem eigenen Vermögen auf. |
i | Sie klären ihre Klientschaft bei Übernahme des Mandates über die Grundsätze ihrer Rechnungsstellung auf und informieren sie periodisch oder auf Verlangen über die Höhe des geschuldeten Honorars. |
j | Sie teilen der Aufsichtsbehörde jede Änderung der sie betreffenden Daten im Register mit. |
4.
Auch soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, das Pachtobjekt könne nicht als Nebenerwerb bewirtschaftet werden, ist die Beschwerde nicht hinreichend begründet. Soweit sie mit ihren Vorbringen auf den tatsächlichen Zeitaufwand abzielt, den die in Aussicht genommene Bewirtschaftung vom Selbstbewirtschafter verlangt, müsste sie im Einzelnen aufzeigen, welche zeitlichen Anforderungen gestellt werden, die im Nebenerwerb nicht erfüllt werden könnten. Sollte sie dagegen geltend machen wollen, zur Selbstbewirtschaftung genüge es nicht, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe, das an sich die Erzielung eines Haupterwerbs erlauben würde, in einer Art betrieben wird, die nur einen Nebenerwerb darstellt, wird damit zwar eine Rechtsfrage aufgeworfen, da es um die Anforderungen geht, die an die Selbstbewirtschaftung gestellt werden. Sie zeigt aber nicht rechtsgenüglich auf, dass in tatsächlicher Hinsicht die Voraussetzungen gegeben sind, damit die Frage überhaupt aktuell werden könnte, denn dazu genügt nicht, dass ein Haupterwerb mit dem Pachtobjekt erzielt werden kann. Die Frage stellt sich erst, wenn ein entsprechender Betrieb nicht möglich bleibt, wenn der Selbstbewirtschafter daneben noch einem anderen Erwerb nachgeht. Dass dies der Fall
wäre, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Die Frage braucht daher nicht vertieft zu werden.
5.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei dem Sohn eines Mehrheitsaktionärs verwehrt, sich auf Selbstbewirtschaftung zu berufen. Er stehe in keiner verwandschaftlichen Beziehung zur Aktiengesellschaft.
5.1. Die Vorinstanz erkannte mit Hinweis auf die Literatur (HOFER, a.a.O., N. 21 zu Art. 9
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
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1 | Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14 |
2 | Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. |
5.2. Die Definition der Selbstbewirtschaftung im bäuerlichen Bodenrecht ist an sich auf die Tätigkeit natürlicher Personen zugeschnitten (BGE 115 II 181 E. 2b S. 185). Landwirtschaftliche Betriebe können indessen auch in Form einer juristischen Person betrieben werden (BGE 140 II 233 E. 3.2.1 S. 238 mit Hinweisen). Nach Lehre und Rechtsprechung erfüllen juristische Personen das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung (Art. 63 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 63 Verweigerungsgründe - 1 Die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks wird verweigert, wenn: |
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1 | Die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks wird verweigert, wenn: |
a | der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist; |
b | ein übersetzter Preis vereinbart wurde; |
c | ...48 |
d | das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt. |
2 | Der Verweigerungsgrund von Absatz 1 Buchstabe b ist unbeachtlich, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erworben wird.49 |
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 4 Besondere Bestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe - 1 Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe. |
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1 | Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe. |
2 | Die Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten auch für eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen Person, deren Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen. |
3 | Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirtschaftliche Grundstücke, die: |
a | zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören; |
b | mit Genehmigung der Bewilligungsbehörde vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt werden dürfen. |
über das Gewerbe verfügen können, so dass er es als Arbeitsinstrument einsetzen kann, wie wenn er direkt Eigentümer wäre (BGE 140 II 233 E. 3.2.3 S. 239 mit Hinweisen).
5.3. Unter welchen Voraussetzungen der Sohn eines Mehrheitsaktionärs Selbstbewirtschafter sein kann, braucht indessen nicht abschliessend beurteilt zu werden, da hier die Position des Mehrheitsaktionärs selbst gegen einen Ausschluss der Erstreckung spricht:
5.3.1. Gemäss dem verbindlichen Rückweisungsentscheid war der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 im Zeitpunkt der Kündigung schwebend unwirksam. Damit wurde als Selbstbewirtschafter der Sohn einer Person präsentiert, die noch gar nicht definitiv Mehrheitsaktionär geworden ist. Mit Verweigerung der Bewilligung kann der Beschwerdegegner 1 seine Stellung als Mehrheitsaktionär jederzeit verlieren, ohne dass sein Sohn dies in irgendeiner Form beeinflussen könnte. Eine derart prekäre Situation bietet, solange sie nicht geklärt wird, keine hinreichende Wahrscheinlichkeit, dass sich der Interessent als selbstständiger Bewirtschafter eines landwirtschaftlichen Betriebs von der Grösse und Art des streitgegenständlichen bewähren werde (vgl. E. 2.2. hiervor), welche nach Rechtsprechung für die Eignung zur Selbstbewirtschaftung vorausgesetzt wird. Da die schwebend unwirksame Situation im Zeitpunkt der Kündigung ungeklärt war (und nicht absolut offensichtlich war, dass die Bewilligung erteilt werden muss), erscheint auch mit Blick auf die Zeit, die eine Klärung beanspruchen kann, ein Ausschluss der Erstreckung nicht gerechtfertigt.
5.3.2. Dies ergibt sich im Grunde auch aus den Vorbringen der Beschwerdegegner selbst. Sie anerkennen wie dargelegt, dass das Bewilligungsverfahren Einfluss auf die Eigentümerschaft an den Aktien der Beschwerdegegnerin 2 hat. Andererseits rechtfertigen sie die Tatsache, dass der Sohn des Beschwerdegegners 1 noch kein pfannenfertiges Betriebskonzept vorlegen kann, nicht allein mit der Unklarheit, ob und wie lange eine Pachterstreckung gewährt wird, sondern zudem auch mit der Tatsache, dass aufgrund der fehlenden Erwerbsbewilligung nunmehr schon seit Jahren über die Frage der Eigentümerschaft an den Aktien der Beschwerdegegnerin 2 gestritten werde. Sie scheinen mithin selbst davon auszugehen, für eine vernünftige Selbstbewirtschaftung durch den Sohn müsse Klarheit bezüglich der Eigentumsverhältnisse bestehen. Diese Unklarheit kann im Erstreckungsprozess (im Gegensatz zur Dauer der Erstreckung) nicht beseitigt werden, so dass im zu beurteilenden Fall eine Selbstbewirtschaftung vor Ablauf der minimalen Erstreckungsdauer von Vornherein nicht realistisch erscheint.
5.3.3. Dass der Sohn des Beschwerdegegners 1 allein auf den diesem gehörenden Teilen des Pachtobjekts eine Selbstbewirtschaftung aufziehen wollte, wird nicht geltend gemacht. Damit kann der Erstreckungsausschluss zufolge Selbstbewirtschaftung von vornherein auch insoweit nicht zum Tragen kommen, und es kann offenbleiben, ob eine separate Behandlung denkbar wäre.
5.4. Nach dem Gesagten kann die Erstreckung nicht mit Blick auf eine geplante Selbstbewirtschaftung durch den Sohn des Beschwerdegegners 1 als unzumutbar betrachtet werden. Die Beschwerdegegner machen in ihrer Beschwerdeantwort zwar geltend, die in Art. 27 Abs. 2
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
|
1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
5.5. Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4
SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 27 Urteil - 1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
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1 | Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. |
2 | Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn: |
a | der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat; |
b | der Pächter zahlungsunfähig ist; |
c | der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will; |
d | das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist; |
e | der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197924 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB25 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB. |
3 | Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar. |
4 | Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. |
5.5.1. Die Beschwerdeführerin beantragt, die maximale Erstreckungsdauer von 6 Jahren. Eine substanziierte Begründung, weshalb dies angemessen sein sollte, findet sich in der Beschwerde nicht. Trotz eines entsprechendes Hinweises der Gegenpartei führt die Beschwerdeführerin auch in der Beschwerdereplik nur aus, sie habe klar dargelegt, dass eine Erstreckung um 6 Jahre zwingend notwendig sei. Beim Bauernhof C.________ handle es sich um die Existenz der Beschwerdeführerin. Sie zeigt aber nicht mit Aktenhinweis auf, wo sie vor Vorinstanz substanziierte Ausführungen gemacht haben will, die eine Erstreckung um 6 Jahre zwingend notwendig erscheinen lassen. Aus ihren Vorbringen geht somit nicht hervor, dass sie bezüglich der Erstreckungsdauer vor der Vorinstanz prozesskonform Behauptungen aufgestellt hat, die in tatsächlicher Hinsicht abgeklärt werden müssten. Allein aufgrund des angefochtenen Entscheides hätte sie zu derartigen Vorbringen in der Beschwerdeschrift allerdings keinen Anlass gehabt, da die Vorinstanz die Erstreckung generell ausgeschlossen und sich zu deren allfälligen Ausmass nicht weiter geäussert hat. Formell ergibt sich zwar der Anlass zu entsprechenden Ausführungen aus dem reformatorischen Begehren, das die
Beschwerdeführerin vor Bundesgericht stellt. Da das Bundesgericht ein solches, wenn die Möglichkeit besteht, dass es gutgeheissen werden könnte, als Eintretensvoraussetzung zwingend verlangt (BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 135; 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1; je mit Hinweisen), werden häufig zur Sicherheit materielle Rechtsbegehren gestellt, obwohl für eine Gutheissung des materiellen Begehrens offensichtlich weitere Abklärungen in tatsächlicher Hinsicht notwendig wären. Im zu beurteilenden Fall haben indessen die Beschwerdegegner, die ein legitimes Interesse haben, eine ungerechtfertigte "faktische" Erstreckung durch Verfahrensverzögerung zu vermeiden, in ihrer Beschwerdeantwort behauptet, die Beschwerdeführerin vermöge nicht darzulegen, weshalb eine maximale Pachterstreckung in casu angemessen sein sollte, obwohl aktenkundig sei, dass das Pachtverhältnis bereits einmal einvernehmlich erstreckt worden sei. Vor diesem Hintergrund hatte die Beschwerdeführerin allen Anlass, mit Aktenhinweisen darzulegen, welche relevanten Umstände sie im kantonalen Verfahren prozesskonform behauptet hat. Wenn die Beschwerdeführerin Bemerkungen einreicht, aber auf die (mit Blick auf den Antrag, das Bundesgericht solle die Pachterstreckung
aussprechen) relevanten Ausführungen der Beschwerdegegner nicht substanziiert eingeht, dann hat sich auch das Bundesgericht nicht weiter damit zu befassen, sondern davon auszugehen, die Behauptungen in der Beschwerdeantwort träfen zu (Urteil des Bundesgerichts 4A 477/2018 und 481/2018 vom 16. Juli 2019 E. 4.5.1).
5.5.2. Vor diesem Hintergrund kann trotz des Ermessens, das den unteren Instanzen beim Entscheid über die Erstreckung zugebilligt wird (vgl. E. 5.5 hiervor), eine erneute Rückweisung an die Vorinstanz unterbleiben (zumal die Beschwerdeführerin auch eventuell keinen Rückweisungsantrag stellt). Es ist zu berücksichtigen, dass bereits eine Rückweisung erfolgt ist und eine weitere Verzögerung des Verfahrens zu einer faktischen Erstreckung führen könnte, auf die kein Anspruch besteht. Ferner hat die Beschwerdeführerin in ihrem Hauptbegehren unter anderem beantragt, es sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag nichtig sei. Würde dies zutreffen, fiele eine Erstreckung dieses Pachtverhältnisses ohnehin ausser Betracht. Selbst wenn es sich übrigens beim Bauernhof C.________ tatsächlich um die Existenz der Beschwerdeführerin handeln würde, stünde spätestens mit Ablauf der maximalen Erstreckungsdauer (mit Blick auf das Pachtverhältnis) eine Veränderung dieser Existenz bevor. Da die Beschwerdeführerin nicht darlegt, inwiefern diese Veränderung besser zu bewältigen ist, je später sie erfolgt, kann auch gestützt auf diese Behauptung keine maximale Erstreckung gewährt werden. Damit hat es bei
der Mindesterstreckungsdauer von 3 Jahren, einmalig und definitiv, sein Bewenden.
5.5.3. Die Beschwerdeführerin scheint davon auszugehen, werde dem Beschwerdegegner 1 die Bewilligung zum Erwerb der Aktien verwehrt, bedeute dies automatisch, sie könnte im Pachtobjekt verbleiben. Dem ist nicht so. Das Bewilligungsverfahren betrifft unmittelbar nur die Eigentumsverhältnisse an den Aktien. Die Nichtigkeit des Eigentumsübergangs hat nicht vom BGBB wegen die Nichtigkeit sämtlicher vom vermeintlichen Eigentümer der Aktien vorgenommenen Akte zur Folge. Diese Frage beschlägt, wie im Rückweisungsentscheid angeführt, primär nicht das BGBB, sondern das Aktienrecht. Der Ehemann der Beschwerdeführerin hat sodann vom Beschwerdegegner 1 Geld erhalten, das den weiteren Betrieb des Bauernhofs C.________ ermöglicht hat. Er verhielte sich in sich widersprüchlich, wenn er einerseits den Aktienkaufvertrag (mangels Bewilligung) nicht gegen sich gelten lässt, und andererseits das Geld, das er erhalten hat und das auf die Aktien angerechnet worden ist, ohne Gegenleistung (vgl. BGE 136 III 528 E. 3.5.2 am Ende S. 533) weiter für sich beansprucht.
6.
Die Beschwerdeführerin dringt mit ihrem Begehren nur teilweise durch. Sie unterliegt in Bezug auf die Erstreckungsdauer zur Hälfte. Da die Dauer der Erstreckung aber im Ermessen des Gerichts liegt, so dass ein gewisser Spielraum besteht, und sich die Beschwerdegegner im Grundsatz gegen jede Erstreckung gewehrt haben, erscheint es gerechtfertigt die Gerichtsgebühr zu ¾ unter solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und zu ¼ der Beschwerdeführerin. Diese kann zudem eine reduzierte Parteientschädigung beanspruchen. Die Parteien wurden über den Abschluss des Schriftenwechsels informiert und, nachdem sie eine Beschwerdereplik und -duplik eingereicht hatten, darüber, dass keine Gelegenheit zu weiteren Bemerkungen eingeräumt wird. Es ist nicht Sache des Bundesgerichts, Kostennoten einzufordern. Die Parteientschädigung wird vielmehr praxisgemäss pauschal festgelegt. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Pachtverhältnis um 3 Jahre bis zum 31. Dezember 2019 einmalig und definitiv erstreckt.
2.
Die Sache wird an das Obergericht des Kantons Solothurn zurückgewiesen zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren.
3.
Die Gerichtskosten für das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 2'500.-- werden zu ¼ der Beschwerdeführerin und zu ¾ unter solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdegegnern auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegner haben die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. Oktober 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Luczak