2C_261/2011 - 2011-08-23 - Sanità & sicurezza sociale - Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG (Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C_261/2011

Urteil vom 23. August 2011
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichter Donzallaz,
Gerichtsschreiber Zähndler.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Enrico Magro,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Manfred Messmer,

Bundesamt für Wohnungswesen, Storchengasse 6, 2540 Grenchen.

Gegenstand
Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG (Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch),

Beschwerde gegen das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, Abteilung II, vom 18. Februar 2011.

Sachverhalt:

A.
Y.________ ist Mieterin einer Wohnung in A.________. Eigentümerin und Vermieterin ist die X.________. Die Liegenschaft verfügt über 70 Mietwohnungen, die gemäss Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) verbilligt werden.
Am 30. Oktober 2008 kündigte die X.________ gegenüber Y.________ per 1. Januar 2009 eine Mietzinserhöhung von bisher Fr. 1'350.-- auf neu Fr. 1'431.-- pro Monat an. Mit Schreiben vom 18. November 2008 teilte die X.________ der Mieterin dann jedoch mit, die Ankündigung vom 30. Oktober 2008 sei hinfällig; der Mietzins werde ab 1. Januar 2009 nicht nur auf Fr. 1'431.-- sondern gar auf Fr. 1'706.-- erhöht. Da Y.________ hiermit nicht einverstanden war, gelangte sie an das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Aufgrund dessen Vermittlungsbemühungen einigten sich die Parteien in der Folge auf eine Erhöhung des Mietzinses auf Fr. 1'431.-- ab 1. Januar 2009.
Am 2. Juni 2009 eröffnete die X.________ gegenüber Y.________ erneut eine Mietzinserhöhung: Per 1. Oktober 2009 steige die Miete auf Fr. 1'706.-- pro Monat.

B.
Y.________ ersuchte das BWO daraufhin, diese neuerliche Mietzinserhöhung aufzuheben. Mit Verfügung vom 10. Mai 2010 hiess das Bundesamt das Begehren der Mieterin gut und hob die per 1. Oktober 2009 mitgeteilte Mietzinserhöhung auf. Die X.________ erhob dagegen Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht. Dieses wies das Rechtsmittel mit Urteil vom 18. Februar 2011 ab. Sowohl das BWO als auch das Bundesverwaltungsgericht erachteten die Mietzinserhöhung als rechtsmissbräuchlich und daher unzulässig.

C.
Mit Eingabe vom 23. März 2011 führt die X.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Antrag, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die am 2. Juni 2009 angekündigte Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2009 gültig sei.
Das BWO und Y.________ schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesverwaltungsgericht und das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement verzichten auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
1.1 Mietzinse, welche aufgrund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt werden, unterliegen der Mietzinsüberwachung gemäss Art. 45 WEG durch das BWO (Art. 54 Abs. 2 WEG; Art. 54 i.V.m. Art. 59 Abs. 5 des Bundesgesetzes vom 21. März 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum [Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842]; Art. 17 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz [VWEG; SR 843.1]). Der Mieter kann den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim BWO auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a VWEG). Die entsprechenden Verfügungen des Bundesamtes sind beim Bundesverwaltungsgericht und anschliessend mittels Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht anfechtbar (Art. 31 und 33 lit. d VGG; Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. a BGG). Diese öffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle schliesst die Anwendung der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nach Art. 269 ff . OR aus (Art. 253b Abs. 3 OR; BGE 135 III 591 E. 4.2.1 S. 593 mit Hinweisen).

1.2 Für die nach Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz verbilligten Wohnungen wird ein Mietzins- und Finanzierungsplan erstellt (Art. 21 VWEG). Nach Massgabe dieses Plans genehmigt das BWO die auf dieser Basis errechneten Mietzinse (Art. 17 Abs. 2 VWEG). Vorliegend ist unbestritten, dass die Mietzinserhöhung auf Fr. 1'706.-- dem Mietzinsplan entspricht.

1.3 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 125 E. 2.6.4 S. 133 erkannt, dass sich die dem BWO obliegende Mietzinsüberwachung im Sinne von Art. 45 WEG nur auf die Einhaltung der im Mietzinsplan festgelegten Mietzinse beziehe. Wohl gestützt darauf vertrat das Bundesamt ursprünglich die Auffassung, es sei zur Prüfung eines behaupteten Rechtsmissbrauchs nicht zuständig, wenn durch eine Mietzinserhöhung der gemäss Mietzinsplan zulässige Mietzins nicht überschritten werde. In der Folge kam das BWO aber auf seine Beurteilung zurück und prüfte in seiner Verfügung vom 10. Mai 2010 die im Streit liegende Mietzinserhöhung auch unter dem Aspekt der Rechtsmissbräuchlichkeit. Gleiches tat in der Folge auch die Vorinstanz. Diese Vorgehensweise ist zutreffend: Das Rechtsmissbrauchsverbot, das im Privatrecht in Art. 2 Abs. 2 ZGB verankert ist, gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch im öffentlichen Recht. Es leitet sich ab aus dem Anspruch des Bürgers, nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) sowie willkürfrei (Art. 9 BV) behandelt zu werden (BGE 132 I 249 E. 5 S. 252 f.; 131 V 97 E. 4.3.1 S. 102; ROHNER, in: Ehrenzeller / Mastronardi / Schweizer / Vallender [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung - Kommentar, 2. Aufl. 2008, Rz. 56
ff. zu Art. 9; eingehend THOMAS GÄCHTER, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht: unter besonderer Berücksichtigung des Bundessozialversicherungsrechts, 2005, S. 113 ff.). Das Rechtsmissbrauchsverbot ist daher von allen rechtsanwendenden Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten zu beachten und anzuwenden.

2.
Im vorliegenden Verfahren ist ausschliesslich die Frage streitig, ob die Vorinstanz das Verhalten der Beschwerdeführerin als rechtsmissbräuchlich beurteilen durfte. Die Beschwerdeführerin stellt dies in Abrede und beruft sich im Wesentlichen darauf, dass das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz eine spezielle Mietzinskontrolle vorsehe, welche sicherstelle, dass der maximal mögliche Mietzins der Kostenmiete entspreche; seien diese Vorschriften wie im vorliegenden Fall eingehalten, verbleibe kein Raum mehr für eine Anwendung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots.

2.1 Wo das Gesetz spezialrechtliche Normen aufstellt, um Missbrauchssituationen zu vermeiden, kann die gesetzliche Regelung abschliessend sein, was die Berufung auf das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot ausschliesst (vgl. BGE 133 III 175 E. 3.3 S. 178 ff.). Wo sich die spezialrechtliche Regelung demgegenüber nicht als abschliessend erweist ist, kann durchaus Raum für die Anwendung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots bleiben (vgl. BGE 134 III 108 E. 7.1 S. 110 ff. mit Hinweisen). Allerdings ist das Rechtsmissbrauchsverbot dann auf seinen Kernbereich einzuschränken (BGE 2C_327/2010 vom 19. Mai 2011 E. 5.1.1 [zur Publikation vorgesehen]). Dieser Kernbereich beinhaltet namentlich den Schutz davor, dass ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (BGE 131 I 185 E. 3.2.4 S. 192 f.; GÄCHTER, a.a.O., S. 175).

2.2 Die gesetzliche Regelung des Mietzinsplans gemäss Art. 21 WEG bezweckt und gewährleistet, dass der Vermieter einen angemessenen, jedoch nicht übermässigen Ertrag erwirtschaften kann. Diese Regelung schützt die Mieter somit vor jenen missbräuchlichen Mietzinsforderungen, welche sich aus dem Bestreben nach übermässigem Gewinn ergeben: Hält der Vermieter den Mietzinsplan ein, kann ihm nicht vorgeworfen werden, er wolle einen missbräuchlich hohen Mietertrag erzielen.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann daraus aber nicht geschlossen werden, dass eine Erhöhung des Mietzinses auf das maximale Niveau gemäss Mietzinsplan unter keinen Umständen rechtsmissbräuchlich oder willkürlich ist: Es sind durchaus Verhaltensweisen denkbar, die nicht das Erzielen eines missbräuchlich hohen Mietertrags, sondern die Verwirklichung von anderen, ebenfalls nicht schützenswerten Interessen bezwecken.
Im vorliegenden Fall hat das Bundesverwaltungsgericht die Mietzinserhöhung denn auch nicht mit der Begründung als missbräuchlich bezeichnet, dass dadurch ein überhöhter Mietzins angestrebt werde. Vielmehr hat es festgestellt, dass die Beschwerdeführerin nur bei einer einzigen Wohnung - derjenigen der Beschwerdegegnerin - eine Mietzinsanpassung vorgenommen habe, obwohl die Liegenschaft insgesamt 70 Wohnungen umfasse. Daraus folge, dass das Motiv für die Erhöhung nicht etwa die Finanzlage der Beschwerdeführerin gewesen sei, sondern deren Wunsch, die Mieterin für ihre Verhaltensweise zu sanktionieren, was unzulässig sei.

2.3 Den Erwägungen der Vorinstanz ist zuzustimmen: Die Möglichkeit einer Anpassung des Mietzinses wird in der Tat zu zweckfremden Zielen missbraucht und beruht auf reiner Willkür, wenn sie dazu verwendet wird, die andere Vertragspartei für rechtmässige Verhaltensweisen zu sanktionieren, namentlich dafür, dass sich die Mieterin gegen eine ihres Erachtens unzulässige Mietzinserhöhung gewehrt hat.
Zwar könnte es entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht grundsätzlich als missbräuchlich bezeichnet werden, wenn ein Vermieter selektiv bei denjenigen Mietern den Mietzins erhöht, welche einen signifikant überdurchschnittlichen Aufwand verursachen, z.B. durch Erhebung offensichtlich unbegründeter Eingaben: Diesfalls wäre nicht einzusehen, weshalb die von einer einzelnen Mieterin generierten Kosten nicht auf die Verursacherin abgewälzt, sondern stattdessen der Gesamtheit aller Mieter auferlegt werden sollten. Von einer solchen Situation darf hier indes nicht ausgegangen werden, zumal die Vorinstanz in diesem Zusammenhang festgestellt hat, die Beschwerdeführerin habe bei Weitem nicht belegt, dass die Beschwerdegegnerin einen derartigen Verwaltungsaufwand verursacht habe, welcher eine jährliche Erhöhung des Mietzinses im Umfang von Fr. 3'300.-- als gerechtfertigt erscheinen lasse (E. 8.4 des angefochtenen Entscheids). Diese Feststellung wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten und bindet somit das Bundesgericht (Art. 105 BGG). Bei dieser Sachlage ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die streitige Mietzinserhöhung in der Tat ein Racheakt war, der auf Willkür beruhte.
Daran ändert auch das Argument der Beschwerdeführerin nichts, das BWO habe im Rahmen seiner Vermittlung im Januar 2009 die damals beabsichtigte Erhöhung nicht unter Hinweis auf das Rechtsmissbrauchsverbot aufgehoben, sondern einzig wegen der Nichteinhaltung der Frist zur Mietzinsanpassung: Der Umstand, dass die damalige Erhöhung bereits wegen der Nichteinhaltung der Frist als unzulässig erachtet wurde, schliesst nicht aus, dass sie auch materiell rechtsmissbräuchlich und willkürlich war. Zudem vertrat das Bundesamt damals noch die Meinung, es sei für die Beurteilung des Rechtsmissbrauchs gar nicht zuständig (vgl. E. 1.3 hiervor). Im Übrigen handelte es sich beim Schreiben des Bundesamtes vom 12. Januar 2009 aber ohnehin nicht um eine Verfügung, sondern lediglich um einen Einigungsvorschlag, der die Behörde von vornherein nicht zu binden vermag.

3.
Nach dem Ausgeführten erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weswegen sie abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Art. 66 Abs. 1 BGG). Zudem schuldet sie der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin, dem Bundesamt für Wohnungswesen, dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung II, sowie dem Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. August 2011
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Zähndler

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 45 Vigilanza sulle pigioni
¹	Le pigioni ridotte in virtù della presente legge soggiacciono a vigilanza ufficiale fino a completo rimborso delle anticipazioni federali e degli interessi, ma almeno durante 25 anni. È possibile porre fine anticipatamente alla vigilanza ufficiale al momento del condono delle anticipazioni e degli interessi (art. 40) o in presenza di un contratto d'annullamento di diritto pubblico.
²	Per tutta la durata della vigilanza ufficiale, le pigioni stabilite dalle autorità competenti possono essere modificate soltanto nell'ambito degli adeguamenti di pigione ordinati dal Consiglio federale.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 54 Ufficio federale per l'abitazione
¹	La Confederazione istituisce un Ufficio federale per l'abitazione (Ufficio federale).
²	All'Ufficio compete l'esecuzione della presente legge in quanto spetti alla Confederazione.
³	L'Ufficio coordina l'attività esecutiva della Confederazione e dei Cantoni.

SR 842 Legge federale del 21 marzo 2003 che promuove un'offerta di alloggi a pigioni e prezzi moderati (Legge sulla promozione dell'alloggio, LPrA) - Legge sulla promozione dell'alloggio LPrA Art. 54 Controllo delle pigioni - 1 Per tutta la durata dell'aiuto federale, l'Ufficio federale controlla le pigioni negli immobili che beneficiano delle misure di promozione secondo la sezione 2.
¹	Per tutta la durata dell'aiuto federale, l'Ufficio federale controlla le pigioni negli immobili che beneficiano delle misure di promozione secondo la sezione 2.
²	I locatari possono chiedere in ogni momento una verifica. L'Ufficio federale cerca di indurre le parti a un accordo. Se le parti non si accordano, l'Ufficio federale emana una decisione formale.
³	La procedura davanti all'Ufficio federale è gratuita; in caso di procedura intentata sconsideratamente, le spese procedurali possono essere messe totalmente o parzialmente a carico della parte temeraria.
⁴	Per la verifica delle spese accessorie sono competenti le autorità di conciliazione secondo il Codice delle obbligazioni9.

SR 842 Legge federale del 21 marzo 2003 che promuove un'offerta di alloggi a pigioni e prezzi moderati (Legge sulla promozione dell'alloggio, LPrA) - Legge sulla promozione dell'alloggio LPrA Art. 59 Disposizioni transitorie - 1 Le domande presentate in virtù della legge federale del 4 ottobre 197415 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) e per le quali prima dell'entrata in vigore della presente legge non era stata emanata alcuna decisione sull'assegnazione di aiuti federali sono trattate conformemente al nuovo diritto.
¹	Le domande presentate in virtù della legge federale del 4 ottobre 197415 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) e per le quali prima dell'entrata in vigore della presente legge non era stata emanata alcuna decisione sull'assegnazione di aiuti federali sono trattate conformemente al nuovo diritto.
²	L'aiuto federale secondo la presente legge può essere accordato, su domanda, anche per abitazioni la cui costruzione è iniziata dopo il 1° gennaio 2003.
³	Ai mandati di ricerca conferiti prima dell'entrata in vigore della presente legge è applicabile la LCAP.
⁴	La Commissione federale per la costruzione di abitazioni di cui all'articolo 55 LCAP è sostituita, con l'entrata in vigore della presente legge, dalla Commissione federale dell'abitazione di cui all'articolo 49 della presente legge.
⁵	Con l'entrata in vigore della presente legge, le prescrizioni sul controllo delle pigioni di cui all'articolo 54 sono applicabili anche alle controversie giudicate secondo la LCAP. Le controversie riguardanti le spese accessorie, ancora pendenti all'entrata in vigore della presente legge, sono giudicate dall'Ufficio federale.
⁶	Nell'ambito di risanamenti finanziari, la Confederazione può onorare anticipatamente le fideiussioni che ha accordato in virtù della LCAP per immobili locativi e rinunciare quale garante al diritto di regresso se:
^a	tale rinuncia riduce nel complesso i rischi per la Confederazione;
^b	altri creditori interessati rinunciano in misura considerevole ai loro crediti;
^c	il proprietario investe nuovi mezzi per il finanziamento.

SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 17 Vigilanza sulle pigioni - 1 Ai sensi dell'articolo 45 della legge, l'Ufficio vigila sulle pigioni a canone ridotto, possibilmente con la collaborazione dei Cantoni.
¹	Ai sensi dell'articolo 45 della legge, l'Ufficio vigila sulle pigioni a canone ridotto, possibilmente con la collaborazione dei Cantoni.
²	Il proprietario deve comunicare per iscritto al rispettivo locatario la pigione approvata dall'Ufficio in base al piano di finanziamento.
³	In caso di sorpasso della pigione approvata o di distrazione dalla destinazione, si deve fissare al proprietario un termine di tre mesi per rimborsare al locatario gli ammontari eccedenti. L'Ufficio chiederà il predetto rimborso all'intenzione dei locatari, interessi compresi, al saggio delle ipoteche di secondo grado.

SR 173.32 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF) LTAF Art. 33 Autorità inferiori - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Consiglio federale e degli organi dell'Assemblea federale in materia di rapporti di lavoro del personale federale, compreso il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente;
^b	del Consiglio federale concernenti:
^b1	la destituzione di un membro del Consiglio della banca o della direzione generale o di un loro supplente secondo la legge del 3 ottobre 200325 sulla Banca nazionale,
^b10	la revoca di un membro del consiglio d'amministrazione del Servizio svizzero di assegnazione delle tracce o l'approvazione della risoluzione del rapporto di lavoro del direttore da parte del consiglio d'amministrazione secondo la legge federale del 20 dicembre 195743 sulle ferrovie;
^b2	la revoca di un membro del consiglio di amministrazione dell'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari o l'approvazione dello scioglimento del rapporto di lavoro del direttore da parte del consiglio di amministrazione secondo la legge del 22 giugno 200726 sulla vigilanza dei mercati finanziari,
^b3	il blocco di valori patrimoniali secondo la legge del 18 dicembre 201528 sui valori patrimoniali di provenienza illecita,
^b4	il divieto di determinate attività secondo la LAIn30,
^b4bis	il divieto di organizzazioni secondo la LAIn,
^b5	la revoca di un membro del Consiglio d'istituto dell'Istituto federale di metrologia secondo la legge federale del 17 giugno 201133 sull'Istituto federale di metrologia,
^b6	la revoca di un membro del consiglio di amministrazione dell'Autorità federale di sorveglianza dei revisori o l'approvazione dello scioglimento del rapporto di lavoro del direttore da parte del consiglio di amministrazione secondo la legge del 16 dicembre 200535 sui revisori,
^b7	la revoca di un membro del Consiglio dell'Istituto svizzero per gli agenti terapeutici secondo la legge del 15 dicembre 200037 sugli agenti terapeutici,
^b8	la revoca di un membro del consiglio di amministrazione dell'istituto secondo la legge del 16 giugno 201739 sui fondi di compensazione,
^b9	la revoca di un membro del consiglio d'Istituto dell'Istituto svizzero di diritto comparato secondo la legge federale del 28 settembre 201841 sull'Istituto svizzero di diritto comparato,
^c	del Tribunale penale federale in materia di rapporti di lavoro dei suoi giudici e del suo personale;
^cbis	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rapporti di lavoro dei suoi giudici e del suo personale;
^dquinquies	della Cancelleria federale, dei dipartimenti e dei servizi dell'Amministrazione federale loro subordinati o aggregati amministrativamente;
^e	degli stabilimenti e delle aziende della Confederazione;
^f	delle commissioni federali;
^g	dei tribunali arbitrali costituiti in virtù di contratti di diritto pubblico sottoscritti dalla Confederazione, dai suoi stabilimenti o dalle sue aziende;
^h	delle autorità o organizzazioni indipendenti dall'Amministrazione federale che decidono nell'adempimento di compiti di diritto pubblico loro affidati dalla Confederazione;
ⁱ	delle autorità cantonali, in quanto una legge federale preveda che le loro decisioni sono impugnabili mediante ricorso dinanzi al Tribunale amministrativo federale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 253^b - 1 Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
¹	Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
²	Esse non sono applicabili alle locazioni di appartamenti e case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali (cucina non compresa).
³	Le disposizioni sulla contestazione delle pigioni abusive non si applicano ai locali d'abitazione in favore dei quali sono state prese misure di incoraggiamento da parte dei poteri pubblici e le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorità.

SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 21 Piano delle pigioni e del finanziamento - 1 Il piano delle pigioni e del finanziamento viene stilato per 25 anni, in modo che, durante questo lasso di tempo, siano coperti tutti gli oneri del proprietario, possano essere rimborsate le anticipazioni, interessi inclusi, ed ammortati i costi d'impianto in ragione del 30 per cento al massimo.
¹	Il piano delle pigioni e del finanziamento viene stilato per 25 anni, in modo che, durante questo lasso di tempo, siano coperti tutti gli oneri del proprietario, possano essere rimborsate le anticipazioni, interessi inclusi, ed ammortati i costi d'impianto in ragione del 30 per cento al massimo.
²	La pigione iniziale a canone ridotto dev'essere stabilita in modo che, pur considerato un aumento annuo, le condizioni previste al capoverso 1 possano di regola essere adempiute entro 25 anni.
³	Gli aumenti previsti nel quadro del piano delle pigioni e del finanziamento possono essere modificati dall'Ufficio in base alle condizioni di mercato.27
⁴	Se le circostanze lo giustificano, il piano delle pigioni e del finanziamento può essere prorogato di regola di cinque anni. In seguito le anticipazioni e gli interessi non ancora rimborsati sono assunti dal proprietario o, se necessario, dalla Confederazione. A tale proposito devono essere prese in considerazione adeguatamente la situazione del mercato e la situazione del proprietario.28
^4bis	Prima della scadenza di 30 anni, la Confederazione può condonare del tutto o in parte, nei seguenti casi, le anticipazioni e gli interessi dovuti:
^a	se, a causa delle condizioni di mercato, il beneficiario dell'aiuto federale non è presumibilmente in grado di adempiere i suoi impegni finanziari entro 30 anni e se, nell'insieme, una rinuncia è vantaggiosa dal profilo finanziario per la Confederazione. Occorre in particolare tenere conto:
^a1	della pigione rispetto al piano delle pigioni,
^a2	della rimanente durata del mutuo quale riduzione di base,
^a3	dell'indice di abitazioni vuote del Comune in cui si trova l'immobile,
^a4	della necessità di rinnovi,
^a5	della pigione di riferimento,
^a6	di eventuali rinunce dei partner di finanziamento nel quadro di accordi per il risanamento;
^b	nel quadro di una realizzazione forzata, sempre che altri creditori interessati adottino misure volte a ridurre la perdita.29
⁵	Le prestazioni dei Cantoni, dei Comuni e di altri terzi possono contribuire a una riduzione suppletiva senza comportare riduzione alcuna dell'aiuto federale.30

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.