1A.216/2006 - 2007-03-23 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1A.216/2006 /fun

Urteil vom 23. März 2007
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Reeb,
Gerichtsschreiberin Schoder.

Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Fürsprecher Hans Ulrich Kobel,

gegen

1. A.________, vertreten durch Fürsprecher Daniel Iseli,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
Beschwerdegegner,
Einwohnergemeinde Unterseen, vertreten durch die Baukommission, Gemeindeverwaltung, Obere Gasse 2, Postfach, 3800 Unterseen,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern,
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, Speichergasse 12, 3011 Bern.

Gegenstand
Baubewilligung,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 8. September 2006.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Im Oktober 1980 brannte die Sägerei des Vaters von X.________ ab. X.________ erhielt gestützt auf eine Ausnahmebewilligung der damaligen Baudirektion des Kantons Bern vom 13. Januar 1983 vom Regierungsstatthalter von Interlaken am 16. Februar 1983 eine Baubewilligung für den Bau einer neuen Sägerei. Deren Standort befindet sich auf einer in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle "Aennet dem Lombach/Birmse" rund 750 Meter entfernt vom ebenfalls in der Landwirtschaftszone gelegenen Standort der abgebrannten Sägerei.

Am 9. Dezember 2003 reichte X.________ ein Baugesuch zur Umnutzung des bestehenden Sägereigebäudes am Standort "Birmse" ein. Er umschrieb das Bauvorhaben und die geplante Nutzung wie folgt:
- Bestehendes Sägereigebäude umnutzen in Zimmerei, Lagerhalle, Werkhof. Rund- und Schnittwarenlagerflächen umnutzen in Lagerflächen für Bauunternehmung und Zimmerei."
Gegen das Bauvorhaben gingen sechs Einsprachen ein, darunter jene von A.________, B.________, C.________ und D.________. Aufgrund eines Einwands des Amts für Wald des Kantons Bern, Waldabteilung Oberland Ost, nahm X.________ eine Projektänderung vor und sah zum Schutz des Waldes auf der südöstlichen Seite des Vorhabens neu die Erstellung einer 77,25 Meter langen und 3 Meter hohen Schutzwand vor. Am 15. November 2004 erteilte das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern eine Ausnahmebewilligung. Mit Gesamtbauentscheid vom 9. Mai 2005 erteilte der Regierungsstatthalter von Interlaken dem Bauvorhaben die Bewilligung.

A.________, B.________, C.________ und D.________ beschwerten sich gegen die Gesamtbaubewilligung bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern. Diese hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 29. November 2005 gut. Dagegen erhob X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Er beantragte, der Beschwerdeentscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion sei aufzuheben, und der Gesamtbauentscheid sei zu bestätigen. Eventuell sei die Beschwerde nur bezüglich der Hochbauten und dem Aussenlagerplatz für die Zimmerei gutzuheissen und im Übrigen der Bauabschlag zu erteilen. Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, wies die Beschwerde mit Urteil vom 8. September 2006 ab. Zur Begründung führte das Verwaltungsgericht aus, die am Standort Birmse errichtete Sägerei sei aufgrund ihrer rund 750 Meter betragenden örtlichen Entfernung vom Standort der alten Sägerei nicht als Wiederaufbau, sondern als Neubau zu betrachten. Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 37a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) falle daher ausser Betracht. Ebenso wenig seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24 -24d RPG
erfüllt. Auch lasse sich aus der 1983 erteilten Ausnahmebewilligung kein Vertrauen begründendes Verhalten der Behörden im Hinblick auf die Bewilligungserteilung für eine spätere Umnutzung der Sägerei ableiten.
2.
X.________ hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und der Gesamtbauentscheid zu bestätigen. Eventuell sei die Beschwerde nur bezüglich der Hochbauten und dem Aussenlagerplatz für die Zimmerei gutzuheissen und im Übrigen der Bauabschlag zu erteilen. Subeventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht sowie das Bundesamt für Raumentwicklung als beschwerdeberechtigte Bundesverwaltungsbehörde beantragen Beschwerdeabweisung. A.________, D.________, B.________ und C.________ (private Beschwerdegegner) schliessen ebenfalls auf Beschwerdeabweisung. Die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion sowie die Baukommission der Einwohnergemeinde Unterseen haben auf Vernehmlassung verzichtet. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Unterseen reichte unaufgefordert eine Vernehmlassung ein.
3.
Das angefochtene Urteil erging am 8. September 2006 und damit vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) am 1. Januar 2007. Demzufolge richtet sich das Beschwerdeverfahren nach dem bisherigen Recht (Art. 84 ff . OG; Art. 132 Abs. 1 BGG, e contrario).
4.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht ist gemäss Art. 34 RPG zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5 ), über die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone sowie über Bewilligungen im Sinne von Art. 24 -24d RPG. Da Art. 37a RPG einen Spezialfall der in Art. 24c RPG geregelten Bestandesgarantie behandelt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Verwaltungsgerichtsbeschwerde grundsätzlich auch in Fällen gegeben, in denen Bewilligungen gestützt auf Art. 37a RPG streitig sind (nicht publ. Bundesgerichtsurteil 1A.289/2004 vom 7. Juni 2005 E. 1.1, mit Hinweisen).

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, so dass auf die Beschwerde einzutreten ist.
5.
Vorliegend ist streitig, ob die Bewilligung der Umnutzung der Sägerei auf Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) gestützt werden kann.

Nach Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Da die in der Landwirtschaftszone gelegene Sägerei am Standort "Birmse" nie von einer Zonenplanänderung betroffen war, steht nur zur Diskussion, ob die im Jahr 1983 errichtete Sägerei als Wiederaufbau des 1980 abgebrannten Sägereigebäudes betrachtet werden kann. Dies hätte zur Folge, dass eine Ausnahmebewilligung der Nutzungsänderung der Sägerei auf Art. 37a RPG gestützt werden könnte. Das Verwaltungsgericht geht davon aus, dass die Frage, ob es sich um einen Ersatz- oder einen Neubau handelt, nach der im Jahr 1983 massgebenden Fassung des RPG richtet. Dies wird vom Beschwerdeführer nicht angefochten und ist auch nicht zu beanstanden.

Art. 24 Abs. 2 aRPG (in der Fassung vom 22. Juni 1979) liess den Wiederaufbau bestehender Bauten ausserhalb der Bauzonen zu, wenn er mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar war. Nach BGE 127 II 209 E. 3, welchen das Verwaltungsgericht zur Urteilsbegründung heranzog, kommt ein Wiederaufbau im Sinn von Art. 24 Abs. 2 aRPG nur in Betracht, wenn der Ersatzbau in der Grösse und der Nutzung die wesentlichen Züge des Gebäudes wahrt. Ausserdem muss die Identität des Ersatzbaus auch in örtlicher Hinsicht bestehen bleiben. Der Standort der neuen Baute darf daher nicht erheblich von demjenigen des untergeordneten Gebäudes abweichen. Im zitierten Entscheid sah das Bundesgericht zwar davon ab, das zulässige Mass der örtlichen Verschiebung des Ersatzbaus generell zu umschreiben, da die verlangte Wahrung der Identität von den örtlichen Gegebenheiten abhängt. Unter Würdigung der Verhältnisse im konkreten Fall kam es aber zum Schluss, dass der um 260 Meter verschobene Standort für die Ersatzbaute sich ganz erheblich von jenem des abgebrochenen Wohnhauses unterschied und infolge dieser stark unterschiedlichen örtlichen Einbettung dem Bauvorhaben die Identität mit der abgebrochenen Baute abging, weshalb das Bauvorhaben nicht als
Wiederaufbau, sondern als Neubau zu qualifizieren war. Zur raumplanerischen Zweckmässigkeit führte das Bundesgericht aus, dass nicht ohne weiteres ein Anspruch auf Wiederaufbau bestehe, sondern dass dafür die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssten. Eine Ersatzbaute am vorgesehenen Ort stehe im Widerspruch zu der von der Gemeinde geschaffenen Nutzungsplanung. Wenn die Behörden den vorgesehenen Ort aus raumplanerischen Gründen als sinnvoll erachten, wären die planerischen Festlegungen zu überprüfen und entsprechend anzupassen.

Im vorliegenden Fall verhält es sich nicht anders. Das um rund 750 Meter vom alten Standort entfernt liegende, im Jahr 1983 erstellte Sägereigebäude kann nicht mehr als Ersatzbau für die 1980 abgebrannte Sägerei betrachtet, sondern muss als Neubau qualifiziert werden. In Anwendung von Art. 36a Abs. 3 OG kann diesbezüglich ohne weiteres auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil verwiesen werden (E. 2.7.2 S. 11-12). Nach dem oben Gesagten vermag daran das Vorbringen des Beschwerdeführers, die Standortverlegung sei aus öffentlichen Interessen erfolgt, nichts zu ändern. Das Verwaltungsgericht hat somit kein Bundesrecht verletzt, wenn es die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 37a RPG, d.h. das Kriterium einer vor 1980 erstellten Baute, als nicht erfüllt betrachtete.
6.
Somit kommt nur die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24 -24d RPG in Betracht. Die Voraussetzungen hierzu sind indessen offensichtlich nicht erfüllt. Es kann insoweit wiederum auf das angefochtene Urteil (E. 3 S. 13-14) verwiesen werden. Der Beschwerdeführer macht denn auch nicht geltend, diese Bestimmungen würden Grundlage für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung sein können. Auch eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben fällt ausser Betracht, da eine behördlich geschaffene Vertrauensgrundlage, auf die der Beschwerdeführer bei den getätigten Investitionen in den Umbau hätte vertrauen dürfen, nicht ersichtlich ist. Ebenso wenig liegt eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) vor, da diese das Eigentum nur innerhalb der Schranken gewährleistet, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind (BGE 117 Ib 243 E. 3a S. 246, mit Hinweisen).
7.
Nach dem Gesagten erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als offensichtlich unbegründet und ist dementsprechend im Verfahren nach Art. 36a OG abzuweisen. Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer eine reduzierte Gerichtsgebühr zu tragen (Art. 153a OG in Verbindung mit Art. 156 Abs. 1 OG). Ausserdem hat er den anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegner A.________ angemessen zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'500.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den privaten Beschwerdegegner A.________ für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Unterseen, der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. März 2007
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
^a	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
^b	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^d
¹	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
^1bis	...66
²	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:67
^a	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
^b	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
³	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:68
^a	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
^b	die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
^c	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
^d	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
^e	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^d
¹	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
^1bis	...66
²	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:67
^a	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
^b	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
³	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:68
^a	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
^b	die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
^c	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
^d	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
^e	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 34 Bundesrecht - 1 Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
¹	Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
²	Kantone und Gemeinden sind zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über:
^a	Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5);
^b	die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen;
^c	Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d80 und 37a.81
³	Das Bundesamt für Landwirtschaft ist zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide über Vorhaben, die Fruchtfolgeflächen beanspruchen.82

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 43
¹	Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten und Anlagen, können bewilligt werden, wenn:
^a	die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden ist;
^b	keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen;
^c	die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist;
^df	...
²	Die zonenwidrig genutzte Fläche darf um 30 Prozent erweitert werden; Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet.
³	Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2 erweitert werden, so darf dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung für die Fortführung des Betriebs erforderlich ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.