5A_795/2012 - 2013-02-21 - Diritti reali - Stockwerkeigentum (Ernennung eines Verwalters)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 795/2012

Urteil vom 21. Februar 2013
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Hohl,
Bundesrichter Marazzi, Herrmann, Schöbi,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft des R.A.________ und der
S.A.________, bestehend aus
B.________ und C.________,
D.________,
E.________,
alle vertreten durch Fürsprecher Mark Schibler,
Beschwerdeführer,

gegen

28 Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________, vertreten durch Rechtsanwalt Marco Eyer,
T. und U.F.________,
V. und W.G.________,
Erbengemeinschaft des H.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Stockwerkeigentum (Ernennung eines Verwalters),

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
des Kantons Wallis, I. zivilrechtliche Abteilung,
vom 21. September 2012.

Sachverhalt:

A.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________ setzt sich aus 35 Stockwerkeigentümern zusammen, welchen das Grundstück L.________-GBB-xxx gehört. Darauf befindet sich das im Jahr 1972 erstellte Gebäude M.________weg yyy und zzz mit zwei Eingängen. Zwischen den Stockwerkeigentümern besteht Uneinigkeit über die Notwendigkeit anstehender Sanierungsmassnahmen (Dach, Aufzüge, Heizung, Wärmedämmung).
Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 30. September 2011 trat der Verwalter der Gemeinschaft zurück. Die an der Versammlung neu gewählte Verwalterin zog ihr Angebot später zurück, so dass die Gemeinschaft ohne Verwalter dastand.

B.
Am 16. Dezember 2011 reichten die rubrizierten Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Brig, Östlich-Raron und Goms ein Gesuch um gerichtliche Ernennung des Verwalters und der Verwaltungsdelegation ein. Rechtsanwalt Marco Eyer reichte am 16. Januar 2012 für 28 der 31 beklagten Stockwerkeigentümer eine Stellungnahme ein, in welcher er um Gutheissung des Gesuches zur Ernennung des Verwalters ersuchte.
Am 24. März 2012 stellten die Beschwerdeführer gegen die instruierende Richterin ein Ausstandsbegehren, worauf ein anderer Richter mit dem Verfahren betraut wurde. Dieser ernannte mit Entscheid vom 19. April 2012 Q.________, Y.________-Treuhand, als Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________ und wies das weitergehende Gesuch ab.
Gegen diesen Entscheid erhoben die rubrizierten Beschwerdeführer am 1. Mai 2012 beim Kantonsgericht Wallis Berufung mit dem Begehren um dessen Aufhebung und neuer Entscheidfindung. Sie machten eine Gehörsverletzung geltend, indem sie zur vorgesehenen Verwalterwahl nicht angehört worden seien, was umso schwerer wiege, als davon auszugehen sei, dass der Verwalter auf Vorschlag der Gegenseite eingesetzt worden sei. Zudem fehle ihm die erforderliche Kompetenz und Unabhängigkeit, da er der Schwager einer gegnerischen Stockwerkeigentümerin sei. Schliesslich sei Art. 30 des Stockwerkeigentümer-Reglementes verletzt, weil keine Mitglieder für die Verwaltungsdelegation bezeichnet worden seien.
Mit Urteil vom 21. September 2012 wies das Kantonsgericht Wallis die Berufung ab.

C.
Die rubrizierten Beschwerdeführer erhoben gegen dieses Urteil am 31. Oktober 2012 eine Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde mit dem Begehren um dessen Aufhebung und gerichtlicher Ernennung eines unabhängigen und neutralen Verwalters, eventualiter um Rückweisung zur Ernennung eines unabhängigen und neutralen Verwalters. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).
Sachenrechtliche Streitigkeiten sind grundsätzlich vermögensrechtlicher Natur, was beispielsweise auch im Zusammenhang mit Stockwerkeigentümerbeschlüssen gilt (BGE 108 II 77). Die Beschwerdeführer anerkennen denn auch ausdrücklich, dass die gerichtliche Ernennung des Verwalters eine Streitsache mit Vermögenswert betrifft. Das Kantonsgericht ist von einem Streitwert von Fr. 16'500.-- ausgegangen mit der Überlegung, gemäss Art. 27 des StWE-Reglementes werde der Verwalter für eine Amtsdauer von drei Jahren gewählt und die jährlichen Kosten beliefen sich gemäss der Offerte des Verwalters vom 27. März 2012 auf rund Fr. 5'500.--. Demgegenüber machen die Beschwerdeführer geltend, dieser Betrag sei im Sinn von Art. 51 Abs. 4 BGG zu kapitalisieren. In der Tat finden sich Entscheide, wo bei zeitlich unbefristeter Ernennung eines Verwalters das kapitalisierte jährliche Honorar als Streitwert angenommen wurde (z.B. Urteile 5C.27/2003 vom 22. Mai 2003 E. 1; 5C.243/2004 vom 2. März 2005 E. 1), freilich ohne dies näher zu begründen. Eine Vertiefung der Frage, ob die in Art. 51 Abs. 4 BGG für periodische Nutzungen und Leistungen vorgesehene Regelung im Zusammenhang mit der Ernennung oder Abberufung eines Verwalters vom Grundsatz her angebracht
ist, braucht vorliegend nicht näher erörtert zu werden. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen geht es um eine Amtsperiode gemäss Reglement von drei Jahren. Zumal der richterlich ernannte Verwalter vor Ablauf dieser Periode im Grundsatz nicht abgewählt werden kann (vgl. Art. 712r Abs. 3 ZGB), ist die vorinstanzliche Sichtweise, das dreifache Jahreshonorar als Streitwert anzunehmen, naheliegend (vgl. z.B. Urteil 8C 220/2010 vom 18. Oktober 2010 E. 1.2; in Mietsachen sodann BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390; Urteil 4A 273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 1.2.2) und verdient jedenfalls gegenüber einer Kapitalisierung im Sinn von Art. 51 Abs. 4 BGG den Vorzug. Mithin ist auch für das bundesgerichtliche Verfahren von einem Streitwert von Fr. 16'500.-- auszugehen (Art. 51 Abs. 2 BGG), womit der für die Beschwerde in Zivilsachen notwendige Mindeststreitwert von Fr. 30'000.-- gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG nicht erreicht ist.
Die Beschwerdeführer behaupten subsidiär, es liege eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG). Zur Begründung führen sie an, dass die Frage der Unabhängigkeit des Verwalters noch nie höchstrichterlich geklärt worden sei, aber davon auszugehen sei, dass vor unteren Instanzen viele gleichartige Fälle zu beurteilen seien. Sie spielen damit auf die Rechtsprechung an, wonach mit Blick auf die Schaffung von Rechtssicherheit ein allgemeines Interesse an der höchstrichterlichen Klärung einer umstrittenen Frage bestehen kann (BGE 133 III 645 E. 2.4 S. 649; 135 III 1 E. 1.3 S. 4). Wie die nachfolgende E. 2 zeigt, gibt es aber publizierte Rechtsprechung zur richterlichen Abberufung des Verwalters, welche auch für die richterliche Einsetzung gilt. Sodann ist eine weitere Voraussetzung für die Bejahung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, dass sie infolge der Streitwertgrenze vom Bundesgericht kaum je im Zusammenhang mit einem anderen Fall geklärt werden könnte (BGE 134 III 267 E. 1.2.3 S. 271). Diese Voraussetzung ist vorliegend ebenfalls nicht erfüllt, zumal die Beschwerdeführer selbst anführen, es gebe zahlreiche gleich gelagerte Fälle.
Soweit die Beschwerde in Zivilsachen nicht gegeben ist, greift die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG). Mit ihr können jedoch einzig Verfassungsverletzungen gerügt werden (Art. 116 BGG), wofür das strenge Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 i.V.m. 117 BGG). Die Beschwerdeführer rügen diesbezüglich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Willkürverbots.

2.
Gemäss Art. 712q Abs. 1 ZGB kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen, falls dessen Bestellung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht zustande kommt.
Die Wahl von Delegierten wird nicht mehr verlangt. Ebenso wenig werden die Vorwürfe wiederholt, der Verwalter sei unqualifiziert und die Gegenpartei habe diesen vorgeschlagen. Das Kantonsgericht hat zum letzten Punkt ausgeführt, dass am 22. März 2012 vier als geeignet erscheinende Treuhandbüros angeschrieben worden seien und drei Büros die Übernahme des Verwaltermandates abgelehnt hätten, während einzig der schliesslich bestimmte Verwalter dem Gericht eine Offerte eingereicht habe.
Streitgegenstand bildet somit - nebst einer Gehörsrüge (dazu E. 3) - einzig die Frage, ob der gerichtlich ernannte Verwalter "befangen" ist und aus diesem Grund in willkürlicher Weise ernannt wurde.

2.1 Die Kernerwägung des Kantonsgerichts ging dahin, dass auch ein Stockwerkeigentümer als Verwalter gewählt werden könne und deshalb umso mehr ein Verwandter bzw. Verschwägerter eines Stockwerkeigentümers wählbar sei. Sodann hat es befunden, eine "Befangenheit" des Verwalters ergebe sich auch nicht daraus, dass das Schreiben der Beschwerdeführerin B.________ vom 26. April 2012, in welchem sie den Verwalter aufgefordert habe, sein Verwandtschaftsverhältnis zur Stockwerkeigentümerin I.________ darzulegen, unbeantwortet geblieben sei.

2.2 Die Beschwerdeführer machen eine willkürliche Anwendung von Art. 712q Abs. 1 ZGB geltend. Der Verwalter habe von Gesetzes wegen wichtige Aufgaben und nehme zumindest bei grösseren Gemeinschaften faktisch eine zentrale Stellung ein. Im vorliegenden Fall sei es so, dass sich innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zwei zerstrittene Lager gegenüber stünden. Wenn der Verwalter mit einer Person der einen Seite verschwägert sei, so lägen Abhängigkeiten, Rücksichtnahmen und Einflussmöglichkeiten in der Natur der Sache. Schwägerschaft zähle denn auch zu den typischen Fallgruppen, in welchen Befangenheit angenommen werde, wie etwa bei Art. 47 Abs. 1 lit. d ZPO. Es fehle gegenüber dem ernannten Verwalter an der nötigen Vertrauensbasis und die kantonalen Gerichte hätten deshalb einseitig Partei ergriffen und willkürlich entschieden.

2.3 Der Verwalter ist das von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählte oder vom Richter eingesetzte "Organ" der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712q Abs. 1 ZGB), welches die Versammlung der Stockwerkeigentümer einberuft und leitet (Art. 712n ZGB), generell eine ausführende Funktion hat (vgl. Art. 712s ZGB) und die Stockwerkeigentümergemeinschaft gegen aussen vertritt (Art. 712t ZGB). Der Verwalter kann sowohl ein Stockwerkeigentümer als auch ein Dritter sein (WERMELINGER, in: Zürcher Kommentar, N. 21 zu Art. 712q ZGB).
Weil der Verwalter nicht ein Mittler zwischen zwei Parteien, sondern das ausführende und vertretende Organ der Gemeinschaft ist, gilt für ihn nicht eine Befangenheitsregelung, wie sie typischerweise für Richter und richterliche Gehilfen (namentlich Gutachter) zur Anwendung kommt. Vielmehr wird der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümer gewählt (vgl. Art. 712q Abs. 1 und Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB). Auch die Abberufung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss (Art. 712r Abs. 1 und Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB ZGB). Lehnt allerdings die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung unter Missachtung wichtiger Gründe ab, kann jeder einzelne Stockwerkeigentümer die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
Wichtige Gründe im Sinn dieser Bestimmung liegen nach der Rechtsprechung vor, wenn einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist (BGE 126 III 177 E. 2a S. 178; 127 III 534 E. 3a S. 536). Dies ist namentlich dann gegeben, wenn der Verwalter seinen Aufgaben nicht nachkommt, die ihm anvertrauten Gelder unsorgfältig verwaltet, sich eigenmächtig über Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung hinwegsetzt, die Stockwerkeigentümer schikaniert oder beschimpft, unerlaubterweise Hilfspersonen oder Substituten beizieht oder sich eines unehrenhaften Verhaltens schuldig macht, während leichte Verstösse gegen die Verpflichtungen des Verwalters keine wichtigen Gründe für die Abberufung darstellen (BGE 127 III 534 E. 3a S. 536), ausser sie erfolgen wiederholt (BGE 126 III 177 E. 2c/dd S. 181). Was die vorliegend interessierende Konstellation anbelangt, können nach der Lehre schwerwiegende und permanente Meinungsverschiedenheiten zwischen Stockwerkeigentümern und dem Verwalter einen wichtigen Grund für die Abberufung darstellen (WERMELINGER, a.a.O., N. 51 zu Art. 712r
ZGB). Die gravierenden (Interessen-)Konflikte müssen aber in konkreter Weise bestehen; die bloss abstrakte Gefahr genügt nicht (WERMELINGER, a.a.O., N. 51 zu Art. 712r ZGB). Im Übrigen ist eine objektivierte Betrachtungsweise, nicht das subjektive Empfinden der klagenden Stockwerkeigentümer massgeblich (WERMELINGER, a.a.O., N. 49 zu Art. 712r ZGB).
Die gleichen Kriterien, wie sie für die richterliche Absetzung des Verwalters gelten, kommen auch für dessen richterliche Ernennung zum Tragen. Insbesondere können Befangenheitsregelungen, wie sie für den Richter und seine Gehilfen gelten, nach dem eingangs Gesagten keine Anwendung finden (vgl. auch BGE 127 I 196 E. 2b S. 198).

2.4 Abgesehen davon, dass die Nichtbeantwortung des in E. 2.1 erwähnten Schreibens keine Pflichtverletzung im vorerwähnten Sinn darstellt, wäre dieser Sachverhalt auch nicht geeignet, eine willkürliche Einsetzung des Verwalters darzutun, weil er sich zeitlich nach dem erstinstanzlichen Entscheid ereignet hat. Im Übrigen bringen die Beschwerdeführer nur abstrakte Befürchtungen vor, für die nicht die geringsten Anhaltspunkte genannt werden. Anzumerken bleibt, dass der Hauptstreitpunkt (Durchführung von Sanierungsarbeiten) ohnehin in die Entscheidkompetenz der Stockwerkeigentümer und nicht in diejenige des Verwalters fällt (vgl. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 647c oder Art. 647d ZGB).
Inwiefern die kantonalen Gerichte vor dem geschilderten Hintergrund in Willkür verfallen sein sollen, wenn sie Q.________ zum Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________ ernannt haben, ist nicht im Ansatz ersichtlich.

3.
Die Beschwerdeführer rügen ferner eine Gehörsverletzung, weil das Kantonsgericht an einer Stelle ausgeführt habe, dass der ernannte Verwalter angeblich Schwager der Stockwerkeigentümerin I.________ sei, und es folglich dem Beweisantrag, das Verwandtschaftsverhältnis im Einzelnen abzuklären, nicht nachgekommen sei.
Abgesehen davon, dass das Vorbringen nach dem in E. 2 Gesagten an der Sache vorbeigeht, ist in erster Linie die antizipierte Beweiswürdigung betroffen, für welche das Willkürverbot als verletzt zu rügen wäre; erst wenn die antizipierte Beweiswürdigung nicht vor dem Willkürverbot standhielte - was vorliegend mangels Rügen nicht zu prüfen ist -, stellt sich die Frage des rechtlichen Gehörs (BGE 131 I 153 E. 3 S. 157).

4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass auf die Beschwerde in Zivilsachen nicht einzutreten und die subsidiäre Verfassungsbeschwerde abzuweisen ist, soweit auf diese eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind folglich den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenseite ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen wird nicht eingetreten.

2.
Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird abgewiesen, soweit auf diese einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Wallis, I. zivilrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. Februar 2013
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^r - 1 L'assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento.
¹	L'assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento.
²	Se, nonostante un grave motivo, l'assemblea nega di revocare l'amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandarne la revoca al giudice.
³	L'amministratore nominato dal giudice non può, senza il consenso di questo, essere revocato prima del decorso del tempo fissato al suo ufficio.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^q - 1 Se l'assemblea dei comproprietari non s'accorda sulla nomina dell'amministratore, ciascuno di essi può chiedere al giudice di nominarlo.
¹	Se l'assemblea dei comproprietari non s'accorda sulla nomina dell'amministratore, ciascuno di essi può chiedere al giudice di nominarlo.
²	Il medesimo diritto spetta a chiunque abbia un interesse legittimo, come il creditore pignoratizio e l'assicuratore.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 47 Motivi - 1 Chi opera in seno a un'autorità giudiziaria si ricusa se:
¹	Chi opera in seno a un'autorità giudiziaria si ricusa se:
^a	ha un interesse personale nella causa;
^b	ha partecipato alla medesima causa in altra veste, segnatamente come membro di un'autorità, patrocinatore di una parte, perito, testimone o mediatore;
^c	è o era unito in matrimonio, vive o viveva in unione domestica registrata oppure convive di fatto con una parte, il suo rappresentante o una persona che ha partecipato alla medesima causa come membro della giurisdizione inferiore;
^d	è in rapporto di parentela o affinità in linea retta, o in linea collaterale fino al terzo grado incluso, con una parte;
^e	è in rapporto di parentela o affinità in linea retta, o in linea collaterale fino al secondo grado incluso, con il rappresentante di una parte o con una persona che ha partecipato alla medesima causa come membro della giurisdizione inferiore;
^f	per altri motivi, segnatamente a causa di amicizia o inimicizia con una parte o il suo rappresentante, potrebbe avere una prevenzione nella causa.
²	Non è in sé motivo di ricusazione segnatamente la partecipazione:
^a	alla decisione circa il gratuito patrocinio;
^b	alla procedura di conciliazione;
^c	al rigetto dell'opposizione secondo gli articoli 80-84 LEF31;
^d	all'emanazione di provvedimenti cautelari;
^e	alla procedura a tutela dell'unione coniugale.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712ⁿ - 1 L'assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall'amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.
¹	L'assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall'amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.
²	Delle deliberazioni è steso verbale, custodito dall'amministratore o dal comproprietario che presiede all'assemblea.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^s - 1 L'amministratore compie tutti gli atti dell'amministrazione comune in conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei comproprietari, e prende direttamente tutte le misure urgenti a impedire o a rimuovere un danno.
¹	L'amministratore compie tutti gli atti dell'amministrazione comune in conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei comproprietari, e prende direttamente tutte le misure urgenti a impedire o a rimuovere un danno.
²	Egli ripartisce tra i comproprietari gli oneri e le spese comuni, ne comunica loro il conto, riscuote i loro contributi, amministra ed eroga il danaro disponibile agli scopi cui è destinato.
³	Egli veglia affinché nell'esercizio dei diritti esclusivi e nell'uso delle parti e degli impianti comuni del fondo e dell'edificio siano osservati la legge, il regolamento della comunione e quello della casa.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^t - 1 L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
¹	L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
²	Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senz'esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l'autorizzazione può essere chiesta ulteriormente.
³	Le dichiarazioni, le ingiunzioni, le sentenze e le decisioni destinate collettivamente ai comproprietari possono essere comunicate validamente all'amministratore nel suo domicilio o nel luogo dove trovasi la cosa.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore;
²	nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera;
³	nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo;
⁴	approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;
⁵	decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;
⁶	assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva.
²	Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 67 - 1 Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
¹	Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
²	Le risoluzioni sociali sono prese a maggioranza dei voti dei soci presenti.
³	Non si può prendere una risoluzione sopra oggetti non debitamente preannunciati, eccettoché gli statuti espressamente lo permettano.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^d - 1 I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
¹	I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
²	Per le modificazioni che rendano notevolmente e durevolmente più difficile o meno economico per un comproprietario l'uso o il godimento cui la cosa era fino allora destinata, occorre il consenso dello stesso.
³	Le modificazioni implicanti una spesa che non si possa ragionevolmente imporre a un comproprietario, segnatamente perché sproporzionata al valore della sua quota, possono essere fatte senza il suo consenso, purché la sua parte di spesa che superi la somma a lui imponibile, sia assunta dagli altri comproprietari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.