Tribunal federal
{T 0/2}
4C.118/2002 /rnd
Urteil vom 19. August 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichterin und Bundesrichter Walter, Präsident,
Klett, Nyffeler.
Gerichtsschreiber Huguenin.
A.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Tomas Kempf, Webernstrasse 5, 8610 Uster,
gegen
B.________,
C.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanwalt Benno Wild, Seestrasse 441, 8038 Zürich.
Mietvertrag,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 6. Februar 2002.
Sachverhalt:
A.
B.________ und C.________ waren ab 1. August 1996 Mieter einer von A.________ vermieteten 5 ½-Zimmerwohnung in X.________. Es war eine Mindestdauer des Mietverhältnisses bis 30. September 1998 und ein monatlicher Mietzins von Fr. 2'380.-- vereinbart. Aus beruflichen Gründen zogen die Mieter bereits im Herbst 1996 aus der Mietwohnung aus. Ab Oktober 1997 wurde die Wohnung an neue Mieter vermietet.
B.
Im April 1998 reichte A.________ beim Mietgericht des Bezirkes Bülach Klage gegen B.________ und C.________ ein mit den Anträgen, die Beklagten zur Zahlung von Fr. 32'725.75 nebst Zins zu verpflichten sowie die Freigabe des Mietzinssperrkontos bei der Bank Y.________ zu seinen Gunsten anzuordnen. Der Kläger forderte die seit 1. Oktober 1996 bis 30. September 1997 unbezahlt gebliebenen Mietzinsen und Nebenkosten sowie die Insertionskosten, die im Zusammenhang mit der Ausschreibung der Wohnung erwachsen waren. Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage und erhoben Widerklage auf Zahlung von Fr. 2'760.-- nebst Zins.
Mit Urteil vom 14. Juli 1998 hiess das Mietgericht die Klage teilweise gut und wies die Widerklage ab. Auf Berufung der Beklagten und Anschlussberufung des Klägers nahm das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 2. September 1999 Vormerk davon, dass das Urteil des Mietgerichts soweit in Rechtskraft erwachsen war, als die Widerklage im Betrag von Fr. 2'760.-- abgewiesen worden war. Das Obergericht wies sodann die Klage ab. Auf eine gegen diesen Entscheid erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde des Klägers trat das Kassationsgericht des Kantons Zürich am 31. August 2000 nicht ein. Die eidgenössische Berufung des Klägers wurde dagegen vom Bundesgericht mit Urteil vom 5. Dezember 2000 teilweise gutgeheissen, der Entscheid des Obergerichts wurde aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurückgewiesen.
C.
Mit Beschluss vom 6. Februar 2002 verpflichtete das Obergericht die Beklagten zur Zahlung von Fr. 15'470.-- nebst 5 % Zins seit 1. März 1997; der Kläger habe sich an diese Summe den Saldo samt aufgelaufenen Zinsen auf dem Mietzinssperrkonto lautend auf B.________ bei der Bank Y.________ anrechnen zu lassen. Im Mehrbetrag wurde die Klage abgewiesen.
D.
Mit Berufung beantragt der Kläger dem Bundesgericht, den Beschluss des Obergerichts vom 6. Februar 2002 aufzuheben und die Beklagten zur Zahlung von Fr. 26'520.-- nebst 5 % Zins seit 1. März 1997 zu verpflichten; zudem sei die Bank Y.________ anzuweisen, den Saldo des Mietzinssparkontos an den Kläger zu überweisen. In der Berufungsantwort stellen die Beklagten den Antrag, die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Die Beklagten haben Anschlussberufung eingereicht mit dem Antrag, den Beschluss des Obergerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Kläger schliesst auf Abweisung der Anschlussberufung, sofern darauf überhaupt einzutreten sei.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Zur Anschlussberufung
1.
Die Vorinstanz ist aufgrund des Beweisverfahrens zum Ergebnis gekommen, dass die Beklagten keinen tauglichen Ersatzmieter vorgeschlagen haben. Das stehe nach den Aussagen des Zeugen D.________ fest. Aus dessen Aussagen gehe deutlich hervor, dass er in erster Linie wegen der Eigenart der Wohnung mit ihren Treppen von dieser nicht sehr angetan gewesen sei, wobei ihm die Offerte einer ihm besser zusagenden und preislich günstigeren Wohnung gelegen gekommen sei; der Zustand der Wohnung habe sodann nicht seinen Vorstellungen entsprochen, wobei die Diskussionen mit der Z.________ AG über allfällige Renovationsarbeiten und damit möglicherweise verbundene Mehrkosten ihm den Absageentscheid erleichtert hätten. Selbst wenn dieser letzte Aspekt dem Kläger zuzurechnen wäre, seien die beiden anderen Kriterien für D.________ die massgeblichen gewesen. Es spiele daher keine Rolle, ob der Kläger als Vermieter gehalten gewesen wäre, gewisse von den Beklagten bereits vor der Kündigung gerügte Mängel ohne Mietzinsaufschlag zu beheben; deshalb sei auch entbehrlich zu prüfen, ob und welche Mängel die Wohnung aufgewiesen habe und in welchem Ausmass der Kläger zu deren Behebung verpflichtet gewesen wäre.
1.1 Gemäss Art. 264 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
Vorinstanz. Darauf ist nicht einzugehen. Wenn sie dem Obergericht in diesem Zusammenhang eine Verletzung der Untersuchungsmaxime und bundesrechtlicher Beweisregeln (Art. 8
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
1.2 Die Beklagten haben im Verfahren vor dem Obergericht behauptet, der Kläger habe das Mietobjekt ab dem 4. Oktober 1996 selbst genutzt. Das Obergericht hat die Behauptung unberücksichtigt gelassen, weil sie erstmals im kantonalen Berufungsverfahren erhoben worden sei und damit ein unzulässiges Novum darstelle. Soweit dieses Ergebnis auf der Anwendung kantonalen Verfahrensrechts beruht, kann es nicht überprüft werden (Art. 43 Abs. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
Betracht fällt.
Zur Berufung
2.
Im angefochtenen Entscheid wird festgestellt, der Kläger habe die Wohnung am 22. Oktober 1996 im Zürcher Unterländer und Tages-Anzeiger inseriert, danach wieder am 21. Januar, 18. Februar, 13. resp. 14. März, 24. bzw. 25. April, 30. April, 14. resp. 28. August 1997; Publikationsorgan seien meistens die beiden genannten Zeitungen gewesen.
Mit der Berufung macht der Kläger geltend, das Obergericht habe übersehen, dass die Wohnung darüber hinaus am 24. Oktober 1996 im Tages-Anzeiger, am 19. März 1997 im Zürcher Unterländer und im Tages-Anzeiger, am 6. April 1997 in der Sonntagszeitung und am 21. August 1997 in der kombinierten Ausgabe, bestehend aus Stadt-Anzeiger Glattbrugg, Anzeiger der Stadt Kloten und Anzeiger von Wallisellen, inseriert worden sei. Ob dem Obergericht insoweit offensichtliche Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
3.
Der Kläger rügt, die Vorinstanz habe mit dem ihm gegenüber erhobenen Vorwurf, gegen die Schadenminderungsobliegenheit verstossen zu haben, Art. 264 Abs. 3 lit. b
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
3.1 Nach Art. 264 Abs. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
Der Regelung von Art. 264 Abs. 3 lit. b
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
Da der Mieter nach einem vorzeitigen Auszug weiterhin vertraglich gebunden bleibt, sofern er nicht einen tauglichen Ersatzmieter stellt, hat er einen solchen zu suchen und dem Vermieter vorzuschlagen. Der Vermieter darf grundsätzlich das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten. Er hat dann selbst aktiv zu werden, wenn er erkennt, dass der Mieter sich nicht oder ungenügend um die Weitervermietung bemüht (4C.387/1997 vom 29. September 1998, E. 2a, abgedruckt in Pra 1999 Nr. 54 S. 315). Es gilt jedenfalls der Grundsatz, dass es primär Sache des ausziehenden Mieters ist, einen Ersatzmieter zu suchen. Der Vermieter hat sich erst dann an der Suche zu beteiligen, wenn ihm die Untätigkeit als Verstoss gegen die Regeln von Treu und Glauben vorgeworfen werden könnte (Lachat/Trümpy, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
3.2 Gemäss den Feststellungen im angefochtenen Urteil haben die Beklagten zunächst Ersatzmieter gesucht und dem Kläger bzw. der Z.________ AG zwei solche (D.________ und E.________) vorgeschlagen. Nicht festgestellt wird dagegen, dass die Beklagten auch nach diesem Zeitpunkt Ersatzmieter gesucht haben. Der Kläger ist seiner Schadenminderungsobliegenheit insoweit nachgekommen, als er bzw. seine Vertreterin mit den von den Beklagten angebotenen Ersatzmietern verhandelt hat. Nach dem angefochtenen Urteil kann ihm jedenfalls nicht vorgeworfen werden, er habe nicht zu Verhandlungen Hand geboten oder die ihm von den Beklagten vorgeschlagenen Mietinteressenten nicht geprüft oder den Beklagten das Ergebnis der Prüfung zu spät mitgeteilt (vgl. dazu Higi, a.a.O., N. 85 zu Art. 264
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
Solange die Vertragsparteien aber trotz entsprechender Bemühungen von der einen oder anderen Seite keinen tauglichen Ersatzmieter gefunden haben, bleibt der Mieter zur Bezahlung des Mietzinses verpflichtet (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl. 1999, S. 508).
3.3 Die Vorinstanz hat die erörterten Grundsätze ausser Acht gelassen, indem sie einerseits die Bemühungen des Klägers so beurteilt hat, als hätten die Beklagten nicht auch ihrerseits nach weiteren Ersatzmietern suchen müssen, und indem sie andererseits dem Kläger zu Unrecht bewusste und schwerer wiegende Unterlassungen angelastet hat. Nachdem der Versuch der Beklagten im Herbst 1996 gescheitert war, einen tauglichen Ersatzmieter beizubringen, durfte der Kläger davon ausgehen, dass sie die Suche fortsetzen würden. Im angefochtenen Urteil wird indessen nicht festgestellt, dass die Beklagten noch etwas unternommen hätten. Es war vielmehr der Kläger, welcher die Wohnung bereits am 22. Oktober 1996 in zwei Zeitungen - eine davon mit grosser Verbreitung - inserieren liess. Dass danach bis am 21. Januar 1997 von der Seite des Klägers keine Zeitungsinserate mehr in Auftrag gegeben wurden, kann ihm nicht als bewusste und schwerer wiegende Unterlassung angelastet werden, da er darauf vertrauen durfte, dass auch die Beklagten weiterhin nach Ersatzmietern suchen würden. Der Kläger hat sodann nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil in den Monaten Januar, Februar, März und April 1997 im Hinblick auf die ortsüblichen Kündigungstermine
am 31. März und am 30. Juni mehrmals in den Zeitungen inseriert. Dass der Kläger dann mit der erneuten Inserierung bis August 1997 zuwartete, kann ihm angesichts der Ferienabwesenheit vieler potentieller Interessenten im Monat Juli ebenfalls nicht als schwerer wiegende Unterlassung vorgeworfen werden.
3.4 Die Beklagten haben dem Kläger somit den Mietzins für die Monate Oktober 1996 bis und mit September 1997 zu bezahlen. Bereits vor dem Obergericht war nicht mehr streitig, dass auf die Nettomiete für die Wohnung und die beiden Garagenplätze von insgesamt Fr. 2'210.-- abzustellen ist. Das ergibt für die zwölf Monate einen Gesamtbetrag von Fr. 26'520.--, auf dem unstreitig ein Verzugszins von 5 % seit 1. März 1997 geschuldet ist. Keine Einwände werden schliesslich gegen die gerichtliche Anordnung erhoben, dass sich der Kläger an diese Summe den Saldo samt aufgelaufenen Zinsen des Mietzinssperrkontos anrechnen lassen muss. Der angefochtene Beschluss des Obergerichts ist demnach in Gutheissung der Berufung aufzuheben und die Klage im erwähnten Umfang gutzuheissen. Im Übrigen ist die Sache zur Neuverlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Gerichtskosten den Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 264 - 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
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1 | Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. |
2 | Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. |
3 | Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: |
a | an Auslagen erspart und |
b | durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Anschlussberufung wird nicht eingetreten.
2.
Die Berufung wird gutgeheissen, die Ziffern 2 sowie 4-7 des Beschlusses des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 6. Februar 2002 werden aufgehoben und Ziffer 2 wie folgt neu gefasst:
"Die Beklagten werden verpflichtet, dem Kläger Fr. 26'520.-- nebst 5 % Zins seit 1. März 1997 zu bezahlen. Der Kläger hat sich an diese Summe den Saldo samt aufgelaufenen Zinsen auf dem Mietzinssperrkonto lautend auf B.________ bei der Bank Y.________ anrechnen zu lassen.
Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen."
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
4.
Die Beklagten haben den Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 4'500.-- zu entschädigen.
5.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. August 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: