1C_598/2019 - 2020-06-19 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - Autorisation de construire; résidences secondaires

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 598/2019

Arrêt du 19 juin 2020

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Chaix, Président,
Haag et Müller.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure
Helvetia Nostra,
représentée par Me Pierre Chiffelle, avocat,
recourante,

contre

1. A.________,
2. B.B.________et C.B.________,
tous les trois représentés par
Me Charles-André Bagnoud, avocat,
intimés,

Commune de Crans-Montana,
représentée par Me Laurent Schmidt, avocat.

Objet
Autorisation de construire; résidences secondaires,

recours contre l'arrêt de la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais, du 9 octobre 2019 (A1 18 12).

Faits :

A.
Les parcelles attenantes n os 511 et 512, plan n o 9, du cadastre de l'ancienne Commune de Chermignon se situent au lieu-dit "Crèhavouetta", en bordure de la route du même nom, dans un secteur localisé au sud de la station de Crans-Montana. Ensemble, ces biens-fonds présentent une surface de quelque 3'300 m². Ils sont classés en zone constructible 1B (zone de l'ordre dispersé - densité 0.30), au sens de l'art. 33.1 du règlement intercommunal sur les constructions (RIC), approuvé le 6 juillet 1994 par le Conseil d'Etat du canton du Valais.
A la fin de l'année 2012, A.________ et les époux C.B.________ et B.B.________ ont déposé une demande d'autorisation pour la construction de deux chalets résidentiels sur les parcelles précitées, avec route d'accès, garage souterrain de huit places, ainsi que quatre places de stationnement non couvertes. Les deux chalets sont similaires et présentent chacun une surface de 483.5 m² de surface habitable sur trois niveaux (hormis le sous-sol), soit un rez-de-jardin (deux chambres, salles de bain et piscine intérieure avec jacuzzi), un étage (salon, cuisine, une chambre avec salle de bain) et les combles (une chambre avec salle de bain et une autre avec coin salon, dressing et salle de bain). L'ensemble du projet était devisé à environ 3,7 mio de francs.
Le 1er février 2013, en cours d'enquête publique, l'association Helvetia Nostra s'est opposée au projet, faisant valoir la violation de l'art. 75b Cst., qui interdit la construction de résidences secondaires dans les communes en comptant plus de 20 % sur leur territoire.
Le dossier est demeuré en suspens jusqu'au 25 août 2016, date à laquelle l'autorité communale a interpelé les constructeurs afin qu'ils déposent tous les documents utiles garantissant l'affectation des logements projetés en résidence principale. Le 8 septembre 2016, les intéressés ont notamment indiqué qu'il était envisageable que leurs enfants respectifs viennent un jour habiter dans ces chalets, lesquels pouvaient aussi bien être loués ou vendus à des personnes souhaitant s'installer à l'année sur le territoire communal, voire mis à disposition pour de la location hôtelière.
Par décision communiquée le 6 décembre 2016, le Conseil municipal de l'ancienne Commune de Chermignon - laquelle a fusionné au sein de la Commune de Crans-Montana, le 1er janvier 2017 - a rejeté l'opposition et délivré le permis de construire requis; l'autorité communale mentionnait notamment que les deux logements seraient affectés à la résidence principale, affectation garantie au moyen de l'inscription d'une mention au Registre foncier.

B.
Par acte du 9 janvier 2017, Helvetia Nostra a recouru contre cette décision devant le Conseil d'Etat, invoquant non seulement la violation des règles en matière de limitation des résidences secondaires, mais également la nécessité de procéder à un contrôle préjudiciel de la planification locale au sens de l'art. 21 al. 2 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700). Le Conseil d'Etat a rejeté le recours le 4 décembre 2017.
Helvetia Nostra s'est pourvue contre cette décision à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du Valais. En cours d'instruction, la cour cantonale a requis l'actualisation d'un précédent rapport du 29 septembre 2017 portant sur l'analyse de l'offre et de la demande pour des logements principaux à partir du 1er janvier 2013, établi par le bureau D.________ à X.________; cette réquisition a fait l'objet d'un rapport actualisé du 29 août 2019 (ci-après: le rapport communal). Par arrêt du 9 octobre 2019, le Tribunal cantonal a rejeté le recours dont il était saisi. Il a en substance nié que les conditions d'un contrôle incident de la planification étaient réunies, spécialement au regard de la situation des parcelles concernées au sein du territoire bâti. La cour cantonale a par ailleurs estimé qu'il existait, dans le secteur concerné, une demande en résidences principales pour des logements tels que ceux projetés, ces derniers se prêtant de surcroît, au vu de leur typologie et de leur lieu d'implantation, à cette affectation.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, l'association Helvetia Nostra demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué ainsi que le permis de construire.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer sur le recours. La Commune de Crans-Montana informe n'avoir pas de déterminations particulières à faire valoir. Les constructeurs intimés concluent au rejet du recours. Egalement invité à se prononcer, l'Office fédéral du développement territorial ARE, sans prendre de conclusions formelles, met en doute l'affectation en résidence principale des chalets projetés. Aux termes d'un échange ultérieur d'écritures, les intimés et l'association recourante ont implicitement persisté dans leurs conclusions respectives. La Commune de Crans-Montana s'est finalement prononcée, expliquant ne pas s'être déterminée au motif que l'autorité inférieure avait correctement compris sa position. La recourante s'est encore exprimée par acte du 12 mai 2020. Les intimés ont enfin remis au Tribunal fédéral une copie de leur courrier du 19 mai 2020 adressé au conseil de l'association recourante.

Considérant en droit :

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

1.1. Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recours a en outre été déposé dans le délai prescrit (art. 100 al. 1 LTF).

1.2. En tant qu'elle conteste la conformité du projet avec la réglementation en matière de limitation des résidences secondaires, l'association recourante bénéficie sans conteste de la qualité pour recourir (cf. ATF 139 II 271 consid. 11-11.4 p. 276 ss). Sous cet angle, le recours est recevable et il convient d'entrer en matière sur le grief de violation de l'art. 75b Cst. et de la loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS; RS 702) (cf. arrêt 1C 393/2011 du 3 juillet 2012 consid. 5 et 6.1).

1.3. Au stade du recours cantonal, l'instance précédente n'a pas résolu la question de la légitimité de l'association Helvetia Nostra pour requérir, dans le cadre d'une procédure dirigée contre une autorisation de construire, le contrôle incident de la planification, en lien avec le surdimensionnement de la zone à bâtir communale (cf. art. 15 et 21 al. 2 LAT). La recourante réitère ce grief céans.
Dans un arrêt publié du 24 août 2016 (ATF 142 II 509), le Tribunal fédéral a considéré que le nouveau classement en zone à bâtir relevait d'une tâche fédérale: l'art. 15 LAT, dans sa teneur entrée en vigueur le 1er mai 2014, était non seulement directement applicable, mais revêtait en outre un caractère central en matière d'aménagement du territoire (cf. ATF 142 II 509 consid. 2.5 p. 515 et les références; cf. également, AURÉLIEN WIEDLER, La protection du patrimoine bâti, 2019, p. 124 s.); il suffisait donc qu'une association active au niveau national (cf. ordonnance relative à la désignation des organisations habilitées à recourir dans les domaines de la protection de l'environnement ainsi que de la protection de la nature et du paysage du 27 juin 1990 [ODO; RS 814.076]) recoure contre un tel classement dans l'intérêt de la protection de la nature et du paysage pour lui conférer, en application de l'art. 12 de la loi fédérale sur la protection de la nature et du paysage du 1er juillet 1966 (LPN; RS 451), la qualité pour recourir (cf. ATF 142 II 509 consid. 2.5 p. 516). Ce précédent ne tranche cependant pas expressément la question de la légitimité des associations actives au niveau national pour requérir, dans le cadre d'une
procédure d'autorisation de construire, le contrôle incident d'une planification fondé sur la révision de l'art. 15 LAT: seuls les nouveaux classements en zone à bâtir, réalisés en application de cette disposition, ont été considérés et qualifiés de tâche fédérale (cf. ATF 142 II 509 consid. 2.7 p. 516; également WIEDLER, op. cit., p. 125 i.i). Cela étant, au stade de la recevabilité du présent recours, cette problématique peut, tout comme devant le Tribunal cantonal, demeurer indécise, le grief déduit de l'application des art. 15 et 21 al. 2 LAT apparaissant en tout état de cause mal fondé pour les motifs qui suivent.

2.
Selon la recourante, l'évolution des circonstances, depuis l'adoption, en juillet 1994, de la planification applicable, commandait d'examiner s'il "était objectivement nécessaire de la remettre en cause". Bien que le recours ne mentionne ni l'art. 15 (révisé) ni l'art. 21 al. 2 LAT, on comprend - également à la lecture de l'arrêt attaqué - que la recourante sollicite un contrôle préjudiciel de la planification portant notamment sur la question du maintien en zone constructible des parcelles n os 511 et 512, lors de la prochaine révision du plan communal d'affectation des zones (PAZ).

2.1. Selon la jurisprudence, le contrôle incident d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un acte d'application est possible, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies, soit lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées. La réduction de zones surdimensionnées relève d'un intérêt public important (cf. ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 198 s. et la référence à l'ATF 120 Ia 227 consid. 2c p. 233) susceptible d'avoir, sur le principe, le pas sur l'intérêt public à la stabilité des plans ainsi que sur les intérêts privés des propriétaires concernés. La réalisation de cet objectif, expressément prévu par la novelle du 15 juin 2012 (art. 15 al. 2 LAT), ne saurait cependant constituer le seul critère pertinent pour déterminer la nécessité d'entrer en matière sur une demande de révision d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire. En effet, le régime transitoire de l'art. 38a al. 2 LAT ne prohibe pas la mise en oeuvre de planifications d'affectation existantes conformes à la LAT, ni ne préjuge des parcelles qui seront concernées par le redimensionnement de la zone à bâtir; ce choix relève
dans une large mesure du pouvoir d'appréciation des autorités locales de planification. Dès lors, pour que l'entrée en vigueur de la novelle du 15 juin 2012 puisse justifier un contrôle préjudiciel de la planification, il faut que s'y ajoutent d'autres circonstances, notamment la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement de la parcelle et la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation (ATF 144 II 41 consid. 5.2 p. 45 s. et la jurisprudence citée).

2.2. En l'occurrence, la cour cantonale a constaté que les parcelles litigieuses étaient comprises dans un secteur situé au sud de la station de Crans-Montana. Celui-ci était notamment accessible directement par la route cantonale, descendant en direction de Montana Village. Le secteur ne se trouvait certes pas directement au centre de la station de Crans-Montana; il n'en était cependant éloigné que de 2 km, soit un trajet en voiture de moins de 5 minutes; dans l'autre direction, le centre de Montana Village n'était guère plus éloigné. Il ne s'agissait dès lors pas d'un secteur isolé. Une quarantaine de bâtiments étaient en outre déjà construits dans le secteur; en particulier, les parcelles comprises entre la route de Crèhavouetta nord et la route de Crèhavouetta sud étaient occupées par des bâtiments d'habitation, notamment à proximité immédiate des parcelles n os 511 et 512. Le secteur apparaissait à l'évidence équipé. Rien ne permettait, dans ces circonstances, d'affirmer que les deux parcelles litigieuses devraient manifestement être exclues de la zone à bâtir, lors de la prochaine révision du PAZ communal.
La recourante conteste cette appréciation; elle estime en particulier que l'obsolescence du plan commandait d'examiner préjudiciellement la planification. Ce faisant, elle perd toutefois de vue que le seul écoulement du temps ne commande pas la révision d'une planification en vigueur (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2 p. 46). Elle évoque certes - et par ailleurs - la question des travaux de révision du PAZ communal, respectivement les "décisions prises [...] concernant la création de zones réservées [...]"; elle mentionne également "un mitage déjà avancé du territoire en raison de constructions affectées pour trois quarts d'entre elles à la résidence secondaire". Rien dans les explications de la recourante ne permet cependant de conclure que l'affectation actuelle du secteur concerné devrait faire l'objet d'un examen préjudiciel; les caractéristiques des parcelles mises en évidence par le Tribunal cantonal (situation, équipement, etc.), que la recourante ne discute au demeurant pas, ainsi que la présence de constructions dans le voisinage immédiat, plaident au contraire - et à ce stade - en défaveur d'une exclusion du secteur de la zone constructible.
Mal fondé, le grief est rejeté, pour autant qu'il soit recevable (cf. consid. 1.3).

3.
L'association recourante se plaint ensuite d'une violation de l'art. 75b Cst. ainsi que de la législation fédérale en matière de limitation des résidences secondaires. Les constructeurs seraient de mauvaise foi lorsqu'ils prétendent que les constructions projetées seront affectées en résidences principales. La recourante en veut pour preuve le fait, pour les constructeurs, d'avoir requis l'autorisation de construire peu après la votation populaire du 11 mars 2012, d'une part, et d'avoir, d'autre part, prétendu que leurs enfants occuperaient les chalets projetés. La cour cantonale se serait par ailleurs livrée à une constatation arbitraire des faits en retenant l'existence, sur le territoire communal, d'une demande pour des résidences principales de haut-standing, catégorie dans laquelle entrent les habitations litigieuses. Il serait du reste arbitraire de n'avoir pas tenu compte, dans la détermination de l'offre et de la demande en résidences principales, des nombreuses résidences secondaires actuellement en vente.

3.1.

3.1.1. L'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 201 consid. 2.1 p. 208 et les références citées). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. L'art. 3 al. 1 de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 4 décembre 2015 (ORSec; RS 702.1) prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS". L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale peut être
suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable (al. 1 let. b).

3.1.2. Il n'est pas contesté qu'avec un taux de résidences secondaires de 61,7 %, la Commune de Crans-Montana figure au nombre des collectivités soumises à l'application de la LRS (art. 2 ORSec; liste des collectivités soumises à la LRS, disponible à l'adresse www.are.admin.ch, consultée le 27 mai 2020). Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209). En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 209 s.). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 210; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 177 et les arrêts cités). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.5 p. 210 et la jurisprudence citée).

3.1.3. Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3 p. 215; arrêt 1C 546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 142 II 206 consid. 2.4 p. 210). Dans ce cadre, le Tribunal fédéral recherche s'il existe des indices concrets mettant
d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52 s.; 142 II 206 consid. 2.4 p. 210).

3.2. L'analyse de la cour cantonale débute par l'examen des déclarations des intimés s'agissant de l'utilisation des chalets litigieux à titre de résidences principales. Elle a constaté que celles-ci étaient équivoques quant au mode d'occupation desdits chalets, les constructeurs évoquant tantôt une occupation par leurs enfants, tantôt une vente ou encore une mise en location. Devant le Tribunal fédéral, les intimés formulent du reste des déclarations analogues, évoquant une demande tant au sein de leurs familles qu'auprès de nombreuses personnes désirant s'installer à Crans-Montana (cf. déterminations du 4 décembre 2019 ch. 2.2 c). L'instance précédente en a déduit que les occupants des futurs logements n'étaient pas connus, raison pour laquelle celle-ci a ensuite procédé à l'examen de la demande pour le type de biens projetés dans le secteur (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 53).
S'il est vrai que les hésitations des constructeurs peuvent susciter des doutes quant à leurs intentions, leurs propos ne permettent pas de retenir l'existence d'une fraude manifeste à la loi, telle qu'exigée par la jurisprudence (cf ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 51 s.; 142 II 206 consid. 2.2 p. 209 et la jurisprudence citée). En effet, outre que les intimés ont, de longue date et de manière constante, affirmé leur intention de construire deux résidences principales, la cour cantonale pouvait, pour les motifs exposés ci-après, conclure à l'existence d'une demande suffisante pour des résidences principales, d'autant que le projet ne porte que sur la réalisation de deux objets. Il n'est pas non plus déterminant, dans le cas d'espèce, que la demande d'autorisation ait été déposée peu après l'adoption par le peuple suisse, le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst.: les allégations formulées à ce sujet tant par la recourante que par l'ARE, même si elles s'inscrivent dans un contexte particulier - dans lequel les propriétaires pouvaient effectivement craindre une application imminente des restrictions voulues par le constituant -, relèvent de la conjecture et se trouvent battues en brèche par les critères objectifs liés à l'existence d'une
demande en résidence principale dans le secteur concerné, aspect dont il convient à présent de discuter.

3.3. Lorsqu'il s'agit d'établir l'existence d'une demande pour un bien particulier selon les critères du marché, l'on peut se fonder sur un secteur plus restreint en particulier lorsqu'une commune présente un territoire étendu ou divers secteurs de caractères différents (plaine/montagne, ville/campagne) (cf. arrêt 1C 77/2018 du 7 janvier 2019 consid. 2.4). Tel est le cas de la Commune de Crans-Montana, qui s'étend des premières pentes au-dessus de la plaine du Rhône aux stations de montagne de Crans-Montana et d'Aminona. C'est dès lors avec raison que la cour cantonale a retenu - à l'instar du rapport communal - comme secteur pertinent la "station touristique" telle que délimitée selon l'art. 3 du règlement des quotas et du contingentement de la commune de Crans-Montana (RQC) et son annexe (cf. rapport, ch. 1.4 p. 2; cf. également arrêt 1C 211/2018 du 4 avril 2019 consid. 2.4). La recourante ne critique d'ailleurs pas ce choix.
Il ressort notamment de ce rapport communal, que la population résidente de la station de Crans-Montana s'est accrue de 266 unités entre le 1er janvier 2013 (6000) et le 31 décembre 2018 (6266), ce qui correspondait à une augmentation de 4,4 % (cf. rapport, ch. 2.1 p. 7). L'association recourante discute ce chiffre. Elle se prévaut à cet égard d'une constatation inexacte des faits. Elle reproche en particulier au rapport d'inclure dans cette augmentation les étudiants de l'école F.________ ou les personnes vivant dans les homes pour personnes âgées. Il ne serait pas établi dans quelle mesure ces personnes seraient susceptibles d'influencer de manière significative le marché. Le Tribunal cantonal a pourtantestimé que sur une population de 6'200 personnes, dans le secteur concerné, il n'était pas vraisemblable que les fluctuations relatives aux étudiants ou aux habitants en domicile administratif puisse constituer une part notable de l'augmentation de la population. Or, la recourante ne discute aucunement cette appréciation se limitant à des critiques de nature appellatoire; elle ne tente en particulier pas de démontrer que le nombre de ces étudiants et personnes vivant en home aurait augmenté durant la période considérée, ni que
leur prise en compte fausserait significativement la hausse retenue ou encore qu'elles n'auraient aucune influence sur le marché local. Le rapport communal expose d'ailleurs que les étudiants ont été pris en compte car plusieurs logements autorisés depuis 2013 leur étaient destinés (location à l'année), confirmant ainsi leur influence sur le marché (cf. rapport, ch. 2.1 p. 7). Rien dans les allégations de la recourante ne permet enfin de penser - comme elle le prétend - qu'il eût, dans le cas particulier, appartenu à la commune de déterminer l'influence de chacun des 266 nouveaux habitants sur le marché immobilier; il apparaît du reste, comme l'a jugé la cour cantonale, qu'une telle manière de procéder n'est guère praticable pour les autorités locales; la jurisprudence actuelle ne commande au demeurant pas de procéder à de telles analyses s'agissant de l'accroissement de la population résidente à titre principal (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.4 p. 54; arrêt 1C 257/2018 du 6 août 2019 consid. 3.2). Ainsi faute de répondre aux exigences de motivation en matière d'arbitraire dans l'établissement des faits, la critique de la recourante est irrecevable (art. 106 al. 2 LTF; cf. ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les arrêts cités). Il
n'y a dès lors pas lieu de s'écarter du constat selon lequel la population a augmenté de 266 habitants (+ 4,4 %) durant la période considérée.

3.4. Le rapport dresse ensuite, de manière chiffrée, l'état du marché de la construction (cf. rapport, p. 8 ss), aspect que la recourante remet également en cause. Elle se contente cependant d'affirmer que les chiffres retenus par le rapport - établis en collaboration avec les services techniques communaux - relèveraient de la pure spéculation, ce qui est toutefois insuffisant à en démontrer le caractère arbitraire (art. 106 al. 2 LTF). On ne voit dès lors pas non plus de motifs de s'écarter des constatations cantonales s'agissant de l'état du marché. La Commune de Crans-Montana a recensé trois résidences principales de haut-standing réalisées depuis le 1er janvier 2013. Il s'agit, d'après le rapport, de trois chalets occupés conformément à leur affectation (cf. rapport, ch. 2.3 p. 10). Depuis cette même date, 31 résidences principales ("ordinaires") ont été bâties; elles étaient toutes occupées conformément à leur affectation en juillet 2019. S'agissant des résidences principales autorisées depuis le 1er janvier 2013, mais pas encore réalisées, le rapport dénombre 120 logements. Sur ces 120 logements, 19 (17 chalets et 2 appartements) sont du type haut-standing (cf. rapport, ch. 2.5 p. 12). Parmi ceux-ci, 5 étaient en chantier;
il ne s'agissait que de chalets qui seront occupés par le requérant (cf. rapport, ch. 2.6 p. 14). Quant aux 12 chalets de haut-standing non mis en chantier, 8 seront occupés par le requérant et 4 destinés à la vente, dont les deux chalets en cause (cf. rapport, ch. 1.6 p. 14). Sur la base de ces constatations, il n'apparaît pas critiquable d'avoir retenu l'existence, dans le secteur considéré, d'une demande en résidences principales de haut-standing. En outre, dès lors que l'essentiel de ce type de logements - réalisés ou à construire - sera occupé par les requérants, à titre principal, il faut également, avec l'instance précédente, reconnaître que l'offre pour ce type de biens est faible, voire inexistante.

3.5. Dans ses observations du 6 mars 2020, l'ARE conteste que les deux chalets répondent à une typologie propre à la résidence principale: les appartements s'étendent sur trois étages, avec ascenseur, trois salles de bain, deux WC supplémentaires, deux douches, sauna et piscine. Il ne s'agit cependant que d'une appréciation abstraite formulée sans tenir compte du contexte local dans lequel s'inscrit le projet, plus spécifiquement de l'état du marché immobilier du secteur concerné. Il n'est pas contesté - ni par la recourante, ni par l'ARE - que les deux chalets litigieux, de par leurs caractéristiques, entrent dans la même catégorie que les objets de haut-standing énumérés par le rapport communal, dont on ne saurait dès lors nier qu'ils constituent des objets de comparaison adéquats. Or, la cour cantonale a sans arbitraire établi qu'il existait une demande en résidence principale pour ce type de biens de luxe. Il en découle que les chalets tels que projetés, en particulier en ce qui concerne leur typologie et leurs aménagements, sont propres à répondre à cette demande; le seul caractère luxueux des logements n'est à lui seul pas propre à exclure, en toutes circonstances, une affectation en résidence principale. Le secteur, dans
lequel s'inscrit le projet, se situe en outre à proximité, tant de la station de Crans-Montana, que de Montana Village. Sans être contredite, la cour cantonale a retenu, en particulier s'agissant de la station, que celle-ci comptait de nombreux habitants à l'année et offrait des possibilités d'emploi dans des secteurs variés. Le lieu d'implantation se situait en outre à environ 25 minutes de voiture (15 km) de la plaine du Rhône. Aussi, l'instance précédente pouvait-elle considérer que ces objets étaient susceptibles d'accueillir tant des habitants travaillant en station que dans la plaine. Il n'est enfin pas non plus contesté que l'accès aux parcelles nos 511 et 512 est garanti toute l'année.

3.6. C'est encore en vain que l'association recourante se prévaut de l'existence de nombreuses résidences secondaires qui pourraient être vendues; celles-ci, susceptibles d'être affectées, pour certaines, en résidences principales, auraient ainsi dû être considérées dans la détermination de l'offre et de la demande. La recourante perd cependant de vue que le but de la LRS est d'interdire la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % et non d'empêcher la construction de nouvelles résidences principales (cf. art. 7 al. 1 let. a LRS; Message du Conseil fédéral du 19 février 2014 concernant la LRS, FF 2014 2010 et 2225), ni d'obliger ou d'inciter à reconvertir les résidences secondaires existantes en résidences principales (art. 11 al. 1 LRS a contrario). Ni la norme constitutionnelle, ni la LRS ne sauraient imposer de tels changements d'affectation s'agissant de logements construits avant leur entrée en vigueur. Les logements créés sous l'ancien droit bénéficient en effet des garanties d'utilisation figurant à l'art. 11 LRS, et c'est au droit cantonal qu'il appartient d'apporter d'éventuelles restrictions à cet usage (art. 12 LRS) (cf.
arrêt 1C 77/2018 précité consid. 2.5), restrictions dont la recourante ne fait en l'occurrence pas état. Il n'apparaît dès lors pas arbitraire - contrairement à ce que soutient la recourante - d'avoir ignoré ce type de biens dans l'établissement de l'offre et de la demande en matière de résidences principales.

3.7. En définitive, indépendamment du caractère équivoque des déclarations des intimés quant à l'occupation des chalets et même si l'autorisation de construire a été requise peu de temps après la votation populaire du 11 mars 2012, ces élément ne permettent en l'occurrence pas d'admettre l'existence d'une fraude à la loi manifeste. Il n'y a en effet, dans le cas particulier, pas lieu de douter de l'existence d'un accroissement continu de la population résidente, d'une demande pour le type de bien projetés ainsi que d'une offre faible, voire inexistante, aspects dûment documentés par la commune. Sur la base de ces éléments, la cour cantonale pouvait, sans que cela n'apparaisse critiquable, considérer que le risque que les deux chalets demeurent inoccupés et que les propriétaires sollicitent la suspension des restrictions d'utilisation, en application des art. 14 al. 1 let. b LRS et 9 1ORSec, était en l'état très faible.
Le grief doit par conséquent être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.

4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, aux frais de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Les intimés, représentés par l'un d'entre eux, avocat de profession, ont droit à des dépens; le montant alloué à ce titre tiendra compte de cette circonstance particulière (art. 68 al. 1 et 4 LTF; cf. ATF 129 II 297 consid. 5 p. 304). La commune, qui agit dans le cadre de ses attributions officielles, n'y a en revanche pas droit (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais de justice, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Une indemnité de 2'000 fr. est allouée aux intimés, à titre de dépens, à la charge de la recourante.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Commune de Crans-Montana, à la Cour de droit public du Tribunal cantonal, au Conseil d'Etat du canton du Valais, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 19 juin 2020

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Chaix

Le Greffier : Alvarez

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 75^b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
¹	Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
²	Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 21 Verbindlichkeit und Anpassung - 1 Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
¹	Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
²	Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

SR 451 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) NHG Art. 12 - 1 Gegen Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbehörden steht das Beschwerderecht zu:
¹	Gegen Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbehörden steht das Beschwerderecht zu:
^a	den Gemeinden;
^b	den Organisationen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege oder verwandten Zielen widmen, unter folgenden Voraussetzungen:
^b1	die Organisation ist gesamtschweizerisch tätig,
^b2	sie verfolgt rein ideelle Zwecke; allfällige wirtschaftliche Tätigkeiten müssen der Erreichung der ideellen Zwecke dienen.
²	Das Beschwerderecht steht den Organisationen nur für Rügen in Rechtsbereichen zu, die seit mindestens zehn Jahren Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden.
³	Der Bundesrat bezeichnet die zur Beschwerde berechtigten Organisationen.
⁴	Zuständig für die Beschwerdeerhebung ist das oberste Exekutivorgan der Organisation.
⁵	Die Organisationen können ihre rechtlich selbständigen kantonalen und überkantonalen Unterorganisationen für deren örtliches Tätigkeitsgebiet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung von Beschwerden ermächtigen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 38^a Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 15. Juni 2012 - 1 Die Kantone passen innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der Änderung vom 15. Juni 2012 ihre Richtpläne an die Anforderungen der Artikel 8 und 8a Absatz 1 an.
¹	Die Kantone passen innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der Änderung vom 15. Juni 2012 ihre Richtpläne an die Anforderungen der Artikel 8 und 8a Absatz 1 an.
²	Bis zur Genehmigung dieser Richtplananpassung durch den Bundesrat darf im betreffenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden.
³	Nach Ablauf der Frist von Absatz 1 ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig, solange der betreffende Kanton nicht über eine vom Bundesrat genehmigte Richtplananpassung verfügt.
⁴	Die Kantone regeln innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der Änderung vom 15. Juni 2012 den angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile nach den Anforderungen von Artikel 5.
⁵	Nach Ablauf der Frist von Absatz 4 ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig, solange der betreffende Kanton nicht über einen angemessenen Ausgleich nach den Anforderungen von Artikel 5 verfügt. Der Bundesrat bezeichnet nach Anhörung diese Kantone.

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 7 - 1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
¹	In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
^a	als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist; oder
^b	als touristisch bewirtschaftete Wohnung.
²	Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie:
^a	im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder
^b	nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.
³	Die für die Baubewilligungen zuständige Behörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a oder Absatz 2 Buchstabe a oder b an. Enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung keine solche Anordnung und liegt auch keine Bewilligung nach Artikel 8, 9, 26 oder 27 vor, so wird vermutet, dass die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a gilt.
⁴	Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken.
⁵	Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich:
^a	die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb;
^b	die Meldepflicht für die Umnutzung einer touristisch bewirtschafteten Wohnung in eine Erstwohnung; und
^c	die Formulierung der Nutzungsauflagen.

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 2 Begriffe - 1 Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:
¹	Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:
^a	für eine Wohnnutzung geeignet sind;
^b	eine bauliche Einheit bilden;
^c	einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben;
^d	über eine Kocheinrichtung verfügen; und
^e	keine Fahrnis darstellen.
²	Eine Erstwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person genutzt wird, die gemäss Artikel 3 Buchstabe b des Registerharmonisierungsgesetzes vom 23. Juni 20063 in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, niedergelassen ist.
³	Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die:
^a	zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden;
^b	von einem Privathaushalt dauernd bewohnt werden, der im gleichen Gebäude eine andere Wohnung dauernd bewohnt;
^c	von Personen dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim Einwohneramt melden müssen, insbesondere von diplomatischem Personal und Asylsuchenden;
^d	seit höchstens zwei Jahren leer stehen, bewohnbar sind und zur Dauermiete oder zum Kauf angeboten werden (Leerwohnungen);
^e	zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und wegen der Höhenlage nicht ganzjährig für landwirtschaftliche Zwecke zugänglich sind;
^f	durch Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal genutzt werden;
^g	als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden;
^h	rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden.
⁴	Eine Zweitwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist.

SR 702.1 Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV) ZWV Art. 3 Anmerkung im Grundbuch - 1 Die Nutzungsauflage, die bei Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung gemäss Gesetz im Grundbuch angemerkt werden muss, lautet wie folgt:
¹	Die Nutzungsauflage, die bei Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung gemäss Gesetz im Grundbuch angemerkt werden muss, lautet wie folgt:
^a	Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe a des Gesetzes;
^b	touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe a des Gesetzes (Einliegerwohnung); oder
^c	touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe b des Gesetzes (Wohnung im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs).
²	Die Anmerkung im Grundbuch umfasst zusätzlich zur jeweiligen Wohnung den Gebäude- und den Wohnungsidentifikator nach Artikel 8 Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe a der Verordnung vom 9. Juni 20174 über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister.5
³	Die Gemeinde kann die Nutzungsbeschränkung im GWR eintragen.

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 14 Sistierung - 1 Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 während einer bestimmten Dauer, wenn:
¹	Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 während einer bestimmten Dauer, wenn:
^a	die Nutzungsbeschränkung infolge besonderer Umstände wie Todesfall, Wohnsitzwechsel oder Zivilstandsänderung vorübergehend nicht eingehalten werden kann; oder
^b	die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen.
²	Sie verlängert die Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, dass die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.
³	Sie ordnet zusammen mit der Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b und bei jeder Verlängerung die Neueinschätzung des amtlichen Werts der Wohnung auf Kosten der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers an.
⁴	Der Bundesrat regelt die Dauer der Sistierungen und ihrer Verlängerungen sowie die Einzelheiten des Nachweises nach Absatz 1 Buchstabe b, insbesondere die Anforderungen an die öffentliche Ausschreibung der Wohnung.

SR 702.1 Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV) ZWV Art. 2 Aufgaben und Kompetenzen des Bundes - 1 Im Hinblick auf die Feststellung des Zweitwohnungsanteils führt das BFS im GWR aufgrund der Einwohnerdaten nach Artikel 1 Absatz 1 das Wohnungsmerkmal Nutzungsart der Wohnung.
¹	Im Hinblick auf die Feststellung des Zweitwohnungsanteils führt das BFS im GWR aufgrund der Einwohnerdaten nach Artikel 1 Absatz 1 das Wohnungsmerkmal Nutzungsart der Wohnung.
²	Auf der Grundlage der Gemeindedaten im GWR stellt das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) für jede Gemeinde bis zum 31. März jeden Jahres fest, ob ihr Zweitwohnungsanteil mehr als 20 Prozent beträgt oder nicht.
³	Das ARE kann von Amtes wegen die von der Gemeinde gemäss Artikel 1 Absatz 1 gelieferten Daten überprüfen.
⁴	Es veröffentlicht jährlich eine Liste mit den folgenden Angaben zu jeder Gemeinde: Gesamtzahl der Wohnungen, Anzahl Erstwohnungen, Erstwohnungsanteil sowie Feststellung, ob der Zweitwohnungsanteil mehr als 20 Prozent beträgt oder nicht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 6 - 1 In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
¹	In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
²	Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b und nach Artikel 8, 9, 26 oder 27.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 11 Bauliche und nutzungsmässige Änderung - 1 Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei.
¹	Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei.
²	Solche Wohnungen dürfen, ohne dass Nutzungsbeschränkungen nach Artikel 7 Absatz 1 auferlegt werden müssen, erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Innerhalb der Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden.4
³	Übersteigt die Erweiterung einer bestehenden Wohnung das Mass von Absatz 2 zweiter Satz, so ist sie zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe a oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b in Verbindung mit Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe a oder b deklariert wird und die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der Baubewilligung eine entsprechende Nutzungsbeschränkung an und weist unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken.5

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 12 Missbrauch und unerwünschte Entwicklungen - 1 Die Kantone und Gemeinden ergreifen bei Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können.
¹	Die Kantone und Gemeinden ergreifen bei Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können.
²	Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von bisher zu Erstwohnzwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwecken sowie die Änderungsmöglichkeiten nach Artikel 11 Absätze 2-4 stärker einschränken als dieses Gesetz. Soweit diese nutzungsmässigen und baulichen Änderungen nicht der Baubewilligungspflicht unterstehen, können die Kantone sie ihr unterstellen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.