1C_212/2014 - 2014-11-18 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_212/2014

Urteil vom 18. November 2014

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Eusebio,
Gerichtsschreiber Uebersax.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Huber,
Beschwerdeführer,

gegen

Stadtrat Wädenswil, Florhofstrasse 6, Postfach 650, 8820 Wädenswil, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber, Seestrasse 162a, 8810 Horgen.

Gegenstand
Unterschutzstellung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, vom 27. Februar 2014.

Sachverhalt:

A.
Mit Beschluss vom 16. Juli 2012 stellte der Stadtrat von Wädenswil das Gebäude Assek.-Nr. 305 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 336 an der Gerbestrasse 1, das im Eigentum von A.________ steht, unter Schutz. Der Stadtrat ordnete an, dass das bestehende Gebäudevolumen im spätklassizistischen Stil samt den für die Grundstruktur tragenden Wänden und Decken sowie die folgenden weiteren Gebäudeteile beizubehalten seien: die originalen Fassaden auf der Nord-, der Ost- und der Westseite, die Sandsteingewände, die Jalousieläden, der obere Fassadenabschluss mit dem glatten Gurtfries, der Balkon samt Balkontüre mit Verdachung und stilisierten Palmetten sowie das steile Mansardendach mit Lukarne unter Einschluss des Dachstocks und der Zinne. Zeitgleich verzichtete der Stadtrat von Wädenswil darauf, das benachbarte Gebäude Assek.-Nr. 306 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 335 an der Gerbestrasse 3 unter Schutz zu stellen.

B.
Am 27. August 2012 rekurrierte A.________ an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses führte einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 20. August 2013 hiess es den Rekurs teilweise gut und hob den Stadtratsbeschluss vom 16. Juli 2012 insoweit auf, als damit die Beibehaltung der die Grundstruktur tragenden Wände und Decken verlangt wurde. Im Übrigen blieb der Rekurs erfolglos.

C.
Mit Urteil vom 27. Februar 2014 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, in Dreierbesetzung eine dagegen erhobene Beschwerde ab. Eine Minderheit des Gremiums bedauerte in einer abweichenden Meinung, dass das Verwaltungsgericht keinen Augenschein durchgeführt hatte, was nach Ansicht der Minderheit Voraussetzung dafür gewesen wäre, dem Verwaltungsgericht die Möglichkeit zu verschaffen, gegebenenfalls anders als das Baurekursgericht zu entscheiden.

D.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an dieses zurückzuweisen. Zur Begründung macht er im Wesentlichen geltend, das Verwaltungsgericht habe den massgeblichen Sachverhalt nicht genügend abgeklärt und sei seiner Begründungspflicht nicht ausreichend nachgekommen, was auf eine Gehörsverletzung hinauslaufe; überdies stelle die Unterschutzstellung des ihm gehörenden Gebäudes einen unverhältnismässigen Eingriff in sein Eigentumsrecht dar.

E.
Der Stadtrat Wädenswil schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

F.
In Replik und Duplik halten A.________ sowie der Stadtrat Wädenswil im Wesentlichen an ihren Standpunkten fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Gemäss Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung. Das Bundesgerichtsgesetz enthält dazu keinen Ausschlussgrund. Nach Art. 34 Abs. 1 RPG gelten für die Rechtsmittel an die Bundesbehörden die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; 133 II 409 E. 1.1 S. 411). Im angefochtenen Entscheid geht es um die Unterschutzstellung eines Gebäudes gemäss §§ 203 ff. des zürcherischen Gesetzes vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz, PBG; LS 700.1) und mithin um eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen anfechtbaren kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (vgl. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG).

1.2. Der Beschwerdeführer war an den vorinstanzlichen Verfahren beteiligt und ist als Eigentümer des vom strittigen Entscheids über die Unterschutzstellung erfassten Grundstücks sowie als Adressat des angefochtenen Entscheids von der Streitsache direkt betroffen. Er ist damit gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert (vgl. 137 II 30 E. 2.2.2 S. 33).

1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht und der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung) gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S 254 mit Hinweisen).

1.4. Nach Art. 105 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde, es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, erhoben worden oder beruhe auf einem erheblichen Verstoss gegen Verfahrensrecht (vgl. Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG).

1.5. Mit der Beschwerde an das Bundesgericht kann, von hier nicht interessierenden weiteren Möglichkeiten abgesehen, nur die Verletzung von Bundesrecht und von kantonalem Verfassungsrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a und c BGG).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene prozessuale Rügen. Soweit er dabei eine Verletzung des kantonalen Verfahrensrechts behauptet, überprüft das Bundesgericht dessen Auslegung und Anwendung lediglich auf Willkür (nach Art. 9 BV) hin.

2.2. Der Beschwerdeführer rügt, dass das Verwaltungsgericht keinen Augenschein durchgeführt habe und beruft sich dafür unter anderem auf die abweichende Minderheitsmeinung im angefochtenen Urteil, worin dasselbe ebenfalls als Verfahrensmangel erachtet wird. Zugleich sieht der Beschwerdeführer darin eine unvollständige bzw. willkürliche Sachverhaltsfeststellung.

2.2.1. Der Stadtrat Wädenswil wendet dagegen ein, die Anbringung einer Minderheitsmeinung verstosse gegen Bundesrecht und beruft sich dabei auf die eidgenössische Zivilprozessordnung. Er legt aber nicht dar, weshalb diese im öffentlich-rechtlichen Bauverfahren des Kantons Zürich anwendbar sein und in diesem eine Minderheitsmeinung ausschliessen sollte. Im Übrigen erscheint ohnehin fraglich, ob die Minderheitsmeinung über die Äusserung einer abweichenden Meinung hinaus überhaupt massgebliche Rechtswirkungen entfaltet.

2.3. Die Parteien haben im verwaltungs- sowie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Dazu gehört, dass die Behörde alle erheblichen und rechtzeitigen Vorbringen der Parteien würdigt und die ihr angebotenen Beweise abnimmt, wenn diese zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt folgt daraus, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es auf Grund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f. mit Hinweisen).

2.3.1. Im vorliegenden Fall fand ein Augenschein vor dem Baurekursgericht statt. Der Beschwerdeführer stellte vor dem Verwaltungsgericht keinen Antrag auf Durchführung eines weiteren Augenscheins. Weshalb ein solcher von Amtes wegen hätte durchgeführt werden müssen, legt er nicht ausreichend dar. Namentlich genügt dafür der Verweis auf die Minderheitsmeinung im angefochtenen Urteil nicht. Dass die Vorinstanz insoweit seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt oder kantonales Verfahrensrecht willkürlich angewandt hätte, führt er somit nicht rechtsgenüglich aus. Aufgrund dieser Sachlage ist im Übrigen auch nicht ersichtlich, weshalb ein erneuter Augenschein zwingend erforderlich gewesen wäre. Der Beschwerdeführer legt nämlich ebenfalls nicht ausreichend dar, inwiefern ein Augenschein Wesentliches zur weiteren Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites hätte beitragen können. Vielmehr durfte die Vorinstanz bzw. die Mehrheit ihrer Richter ohne Verletzung von Bundesrecht davon ausgehen, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert worden wäre.

2.3.2. Das Verwaltungsgericht hat somit weder bei der Beweisabnahme gegen den Gehörsanspruch des Beschwerdeführers verstossen noch den Sachverhalt unvollständig festgestellt.

2.4. Sodann rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe die ihr obliegende Pflicht zur Begründung ihres Entscheids verletzt, was gegen Art. 29 Abs. 2 BV verstosse. Konkret macht er geltend, die Begründung des angefochtenen Entscheids sei widersprüchlich, namentlich weil das Verwaltungsgericht dem strittigen Gebäude entgegen der Wertung der Kernzonenplanung einen wichtigen Situationswert zuerkannt habe. Der Verweis auf das Gutachten des im Verfahren beigezogenen Kunsthistorikers genüge dafür nicht, habe sich dieser doch nicht entsprechend dazu geäussert.

2.4.1. Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE 124 I 49 E. 3a, 241 E. 2, je mit Hinweisen). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen).

2.4.2. Die vorinstanzliche Begründung zur materiellen Rechtslage umfasst rund sechseinhalb Seiten, geht recht detailliert auf die Streitsache ein und verweist wiederholt ergänzend auf die Ausführungen des Baurekursgerichts. Der angefochtene Entscheid war für den Beschwerdeführer durchaus anfechtbar. Die Begründung, inwiefern das fragliche Gebäude zur prägenden Wirkung des Quartiers bzw. der Siedlung beiträgt, mag zwar im angefochtenen Entscheid etwas kurz ausgefallen sein; die Thematik der Schutzwürdigkeit bildete aber bereits Gegenstand der Diskussionen vor der Gemeinde sowie Streitobjekt vor dem Baurekursgericht; dem Beschwerdeführer war es denn auch ohne Einschränkung konkret möglich, die behaupteten Unzulänglichkeiten zu rügen. Das gilt nicht anders, soweit die Vorinstanz auf die Begründung des Baurekursgerichts verwiesen hat. Das Verwaltungsgericht verletzte demnach seine Pflicht zur Begründung seines Entscheides nicht.

3.

3.1. Der Beschwerdeführer bezeichnet verschiedentlich die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz als willkürlich. Es erscheint fraglich, ob alle entsprechenden Rügen rechtsgenüglich vorgetragen wurden. Dies kann jedoch offen bleiben.

3.2. Eine offensichtlich unrichtige bzw. willkürliche Sachverhaltsfeststellung liegt vor, wenn diese widersprüchlich oder aktenwidrig ist oder auf einem offensichtlichen Versehen beruht bzw. klarerweise den tatsächlichen Verhältnissen widerspricht.

3.3. Der Beschwerdeführer beanstandet insbesondere die Erwägung des Verwaltungsgerichts in E. 5.2 des angefochtenen Entscheids, er könnte die geplanten Alterswohnungen in einem kleineren Umfang auch auf dem Grundstück Kat.-Nr. 335 realisieren, als tatsachenwidrig, weil er gar nicht Eigentümer dieser Liegenschaft sei. Insofern erscheint die gerügte Passage in der Urteilsbegründung auf den ersten Blick tatsächlich fragwürdig. Indessen knüpfte das Verwaltungsgericht dabei an das Bauprojekt des Beschwerdeführers an, wonach die beiden Gebäude auf den zwei Grundstücken Gerbestrasse 1 (Kat.- Nr. 336) und Gerbestrasse 3 (Kat.-Nr. 335) abgebrochen und durch eine einzelne Neubaute mit Alterswohnungen ersetzt werden soll. Dass dabei die Mitwirkung des Eigentümers der Liegenschaft Kat.-Nr. 335 erforderlich ist, erscheint offensichtlich. Die Erwägung der Vorinstanz ist vor diesem Hintergrund zu verstehen. Geht nämlich der Beschwerdeführer bei der Geltendmachung seiner Interessen selbst von der nötigen Mitwirkung des betroffenen Grundeigentümers aus, darf auch das Verwaltungsgericht allfällige Ersatzlösungen in Betracht ziehen, die unter demselben Vorbehalt stehen.

3.4. Weitere allenfalls massgebliche widersprüchliche oder aktenwidrige Feststellungen sind nicht ersichtlich. Soweit insofern auf die Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung überhaupt einzutreten wäre, erwiese sie sich als unbegründet.

4.

4.1. Der Beschwerdeführer rügt einen Verstoss gegen die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV. Diese kann unter den in Art. 36 BV genannten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Für schwere Eingriffe in ein Freiheitsrecht ist eine klare und ausdrückliche Regelung in einem formellen Gesetz erforderlich (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV). Das Bundesgericht prüft bei derart schwerwiegenden Einschränkungen die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts ohne Beschränkung der Kognition, andernfalls nur auf Willkür hin (BGE 131 I 333 E. 4 S. 339; 130 I 360 E. 14.2 S. 362). Frei prüft es hingegen, ob ein Grundrechtseingriff im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (BGE 131 I 425 E. 6.1 S. 434 mit Hinweisen). Dabei auferlegt es sich aber Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von besonderen örtlichen Verhältnissen abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen und überblicken (BGE 132 II 408 E. 4.3 S. 416; 120 Ia 270 E. 3b S. 275, je mit Hinweisen).

4.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt ein schwerer Eingriff in die Eigentumsgarantie namentlich dann vor, wenn die bisherige oder künftige mögliche, bestimmungsgemässe Nutzung eines Grundstücks durch Verbote oder Gebote verunmöglicht oder stark erschwert wird (BGE 133 II 220 E. 2.5 S. 225 mit Hinweisen). Durch den angefochtenen Entscheid wird das Gebäude des Beschwerdeführers in einer Weise unter Schutz gestellt, dass sein Umbau wesentlich limitiert wird, indem nebst weiteren Einschränkungen insbesondere Volumen und Fassaden aufrechterhalten werden müssen. Dabei handelt es sich um eine erhebliche Beschränkung der bestimmungsgemässen Nutzung des fraglichen Grundstücks, weshalb von einem schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie auszugehen ist.

4.2.1. Gemäss der hier wesentlichen Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zählen im Kanton Zürich unter anderem als Schutzobjekte Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Die Vorinstanz führte dazu aus, das Gesetz unterscheide zwischen dem so genannten Eigenwert und dem so genannten Situationswert einer Baute. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst beziehe, bezeichne der Lage- oder Situationswert den Wert des Objekts, der sich hinsichtlich seiner Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergebe. Auch eine Kombination beider Elemente sei möglich. Massgeblich sei eine Gesamtbeurteilung, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtige. § 203 Abs. 1 lit. c PBG enthält eine genügend bestimmte formell-gesetzliche Grundlage für die mit der Unterschutzstellung verbundene Einschränkung der Eigentumsgarantie und taugt damit auch für die Rechtfertigung
schwerer Eingriffe.

4.2.2. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Entgegen seiner Auffassung ergibt sich dadurch kein massgeblicher Widerspruch, dass das Streitobjekt im Kernzonenplan der Gemeinde nicht als Gebäude aufgeführt ist, das den Charakter des Ortsbildes in besonderem Masse mitbestimmt. Die Voraussetzung für die entsprechende Aufnahme in die Kernzone ist nicht deckungsgleich mit der heimatschutzrechtlichen Unterschutzstellung. Die Aufnahme in die Kernzone ist rein planungsrechtlicher Natur und nicht mit einem unmittelbaren Schutz der Bausubstanz verbunden, weshalb nach § 9 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV; LS 702.11) gesonderte Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 lit. b (Verordnung), c (Verfügung) oder c (Vertrag) PBG anzuordnen sind, soweit die planungsrechtlichen Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz nicht sicherzustellen vermögen.

4.2.3. Das Verwaltungsgericht erwog, das Schutzobjekt befinde sich an prominenter Lage im Ortsbild, bilde das Tor zur Gerbestrasse und präge das Quartier in wesentlicher Weise mit. Unter Verweis auf den Entscheid des Baurekursgerichts bzw. auf das von diesem zitierten Gutachten des Kunsthistorikers B.________ führte das Verwaltungsgericht weiter aus, das 1894 erstellte Gebäude wirke wie ein städtisches Geschäftshaus; aufgrund der im spätklassizistischen Stil gehaltenen Fassade sowie dem Mansardendach sei es charakteristisch und ein Zeuge für die Wohn- und Gewerbekultur des auslaufenden 19. Jahrhunderts. Erforderlich sei nicht, dass es sich um einen wichtigen Zeugen handle; erweise sich bei einer Baute wie hier der Situationswert als bedeutsam, genüge die Zeugeneigenschaft als solche auch dann, wenn sie nicht wichtig sei.

4.2.4. Die Auslegung der massgeblichen kantonalen Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen durch das Verwaltungsgericht ist nachvollziehbar und hält auch einer freien Überprüfung stand. Das streitige Gebäude als historische Baute an prominenter Lage weist zwei Wohngeschosse sowie ein markantes Mansarden- und ein Ladengeschoss auf. Mit seinen Fassaden im klassizistischen Stil, den kleinen Vordächern über den Fenstern sowie dem Originalbalkon mit speziellen Verzierungen verfügt es über einen schutzwürdigen Wert als Zeitzeuge für die Wohn- und Gewerbekultur des auslaufenden 19. Jahrhunderts, wonach die damaligen Gewerbetreibenden üblicherweise im gleichen Haus wohnten und arbeiteten. Ein Neubau könnte denselben Eindruck selbst dann nicht wiedergeben, wenn die grundlegenden Dimensionen des bestehenden Gebäudes übernommen würden. Ob der Fassadenerhalt von ausgehöhlten Bauten noch zeitgemäss ist, was der Beschwerdeführer in Frage stellt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Das geltende zürcherische Heimatschutzrecht geht jedenfalls noch davon aus, weshalb eine entsprechende Unterschutzstellung auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht.

4.3. Unter Rückgriff auf die Erwägungen des Baurekursgerichts bejahte das Verwaltungsgericht sodann das öffentliche Interesse an der strittigen Unterschutzstellung sowie die Verhältnismässigkeit derselben. Das Bundesgericht auferlegt sich mit Blick auf die besseren Kenntnisse der Unterinstanzen der besonderen örtlichen Verhältnisse insofern eine gewisse Zurückhaltung (vgl. E. 4.1). Wird die Schutzwürdigkeit des fraglichen Gebäudes wie hier bejaht, liegt nur schon darin ein öffentliches Interesse an dessen Unterschutzstellung. Obwohl an der Erstellung von Stadtwohnungen für altersbetreutes Wohnen nicht nur das private Interesse des Beschwerdeführers, sondern auch ein entsprechendes öffentliches Interesse besteht und die nach der Unterschutzstellung verbleibende Nutzung dafür nicht geeignet erscheint, überwiegen die Schutzinteressen insgesamt die entgegenstehenden Interessen. Ob die Erstellung von Alterswohnungen selbst unter Einbezug des Nachbargrundstücks oder allenfalls einzig auf demselben überhaupt sinnvoll möglich ist, was unter den Verfahrensbeteiligten umstritten ist, kann offen bleiben. Der Beschwerdeführer behauptet ganz allgemein, die Unterschutzstellung verunmögliche es, die Räumlichkeiten im betroffenen Gebäude den
heutigen Bedürfnissen anzupassen. Weshalb die verbleibenden konkreten Schutzwirkungen dies mit sich bringen sollten, ist aber nicht erkennbar. Der Beschwerdeführer vermag nicht darzutun, dass eine sinnvolle Nutzung, allenfalls ausserhalb der Erstellung von Alterswohnungen, unmöglich sein sollte. Im Übrigen wurde gerade aus Gründen der Verhältnismässigkeit die Erweiterung des Gebäudes durch eine Erschliessung auf der Südseite Richtung Gessnerweg gestattet. Eine vernünftige Wohnnutzung wird dadurch erleichtert und ist weiterhin möglich. Ebenso wenig erscheinen gewisse Synergien bei der Bebauung des strittigen sowie des Nachbargrundstückes, etwa bei der Baugrundsicherung, ausgeschlossen.

4.4. Die Vorgeschichte belegt, dass die Behörden nicht eine geografisch möglichst breit angelegte Schutzwirkung angestrebt, sondern die Unterschutzstellung nach qualitativen Kriterien bestimmt haben, was zu einer Beschränkung des Schutzes auf das Gebäude des Beschwerdeführers führte. Das entlastet ihn selbst bzw. sein Grundstück zwar nicht, belegt aber, dass insgesamt eine möglichst verträgliche und in ihren Auswirkungen überschaubare Lösung gesucht wurde. Dazu zählen auch besondere Erleichterungen zugunsten des unter Schutz gestellten Grundstücks. Der angefochtene Entscheid ist mithin verhältnismässig.

5.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Bei diesem Verfahrensausgang wird der unterliegende Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 , Art. 65 BGG). Eine Parteientschädigung ist der obsiegenden Gemeinde nicht zuzusprechen (vgl. Art. 68 BGG sowie BGE 134 II 117 E. 7 S. 118 f.).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Stadtrat Wädenswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. November 2014

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Uebersax

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale.
¹	Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale.
²	Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur:
^a	des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5);
^b	la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir;
^c	des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82
³	L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie.
¹	La propriété est garantie.
²	Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés.
¹	Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés.
²	Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui.
³	Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé.
⁴	L'essence des droits fondamentaux est inviolable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.