5A_692/2017 - 2018-05-18 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 692/2017

Urteil vom 18. Mai 2018

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Buss.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner,

Regionales Betreibungsamt Buchs,
Bezirksgericht Aarau, Präsidium des Zivilgerichts.

Gegenstand
Grundpfandverwertung / Gesuch um Neuschätzung gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, vom 29. August 2017 (KBE.2017.14/CH).

d

Sachverhalt:

A.
Das Regionale Betreibungsamt Buchs teilte A.________ die betreibungsamtliche Schätzung des in der Betreibung Nr. xxx zur Zwangsverwertung gelangenden Grundstücks GB U.________ Nr. yyy mit. Der vom Betreibungsamt beigezogene Schätzer C.________ ermittelte einen Schätzwert von Fr. 1'070'000.--.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 8. September 2016 beantragte A.________ dem Gerichtspräsidium des Bezirksgerichts Aarau (untere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde) die Neuschätzung des Grundstücks durch einen weiteren Sachverständigen sowie die anschliessende Festsetzung eines neuen Schätzwerts durch die Aufsichtsbehörde.

B.b. Die untere Aufsichtsbehörde ordnete mit Verfügung vom 19. Oktober 2016 eine Neuschätzung durch den Sachververständigen D.________ vom Hauseigentümerverband Aargau an. A.________ und das Betreibungsamt erhoben innert Frist keine Einwendungen gegen die Person des Experten und dessen schriftliche Instruktion und Inpflichtnahme. Mit Gutachten vom 11. Januar 2017 schätzte D.________ die Liegenschaft auf Fr. 1'250'000.--.

B.c. Mit Entscheid vom 5. April 2017 wies die untere Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt an, in der gegen A.________ laufenden Betreibung auf Grundpfandverwertung für das zu verwertende Grundstück den Schätzwert von Fr. 1'250'000.-- einzusetzen. Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 150.-- sowie den richterlich genehmigten Gutachterkosten von Fr. 2'419.20, insgesamt Fr. 2'569.20, wurden A.________ auferlegt.

C.
A.________ erhob gegen diesen Entscheid mit Eingabe vom 24. April 2017 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als oberer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde, und verlangte, einen Schätzwert von Fr. 1'503'380.-- festzusetzen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die untere Aufsichtsbehörde zurückzuweisen und subeventuell eine Oberexpertise anzuordnen. Mit Entscheid vom 29. August 2017 wies die obere Aufsichtsbehörde die Beschwerde ab.

D.
A.________ (nachfolgend Beschwerdeführer) hat am 11. September 2017 beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen erhoben und erneuert seine im kantonalen Verfahren gestellten Begehren.
Mit Verfügung vom 23. September 2017 hat das präsidierende Mitglied der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten beigezogen, in der Sache aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist der Entscheid einer oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen. Dagegen ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig eines Streitwertes gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Dem Beschwerdeführer steht ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheides zu (Art. 76 Abs. 1 BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG). Insofern kann auf die Beschwerde eingetreten werden.

1.2. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286).

2.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Festsetzung des Schätzwertes zur betreibungsamtlichen Verwertung eines Grundstücks.

2.1. Gemäss Art. 99 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken vom 23. April 1920 (VZG; SR 281.42) ordnet das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls an den Dritteigentümer die Schätzung des zu verwertenden Grundstücks an. Nach Art. 9 Abs. 2 VZG ist jeder Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Den Beteiligten steht kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu (BGE 120 III 135 E. 2 S. 136). Das Bundesgericht seinerseits kann diesbezüglich lediglich überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde das massgebende Verfahren eingehalten hat und ob sie das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hat (anstatt vieler BGE 134 III 42 E. 3 S. 43 und Urteil 5A 342/2016 vom 7. Juli 2016 E. 2.1).

2.2. Die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes sagt nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielten Erlös aus, sondern gibt dem Interessenten allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot. Deshalb soll die Schätzung nicht "möglichst hoch" sein, sondern den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks bestimmen (Art. 9 Abs. 1 VZG; BGE 143 III 532 E. 2.2 S. 532). Nach welcher Methode bei der Schätzung vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest (BGE 134 III 42 E. 4 S. 43 f.).

3.

3.1. Die Erstinstanz hat zu den eingeholten Gutachten zusammengefasst erwogen, sowohl die vom Betreibungsamt in Auftrag gegebene Schätzung als auch die Neuschätzung seien durch einen Experten durchgeführt worden. Die von den Gutachtern ermittelten Realwerte (betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 1'665'864.-- und Neuschätzung: Fr. 1'698'000.--) würden nur geringfügig voneinander abweichen. Der Gutachter der Neuschätzung rechne mit weniger hohen Abzügen als der Gutachter im betreibungsamtlichen Gutachten. Im Ergebnis resultierten mutmassliche Verkehrswerte von Fr. 1'070'000.-- bzw. Fr. 1'250'000.--. Das vom Gesuchsteller eingereichte Privatgutachten der E.________ AG gehe von einem weitaus höheren Verkehrswert von Fr. 1'426'293.-- aus. Aufgrund der Tatsache, dass es sich beim Gutachten der E.________ AG um eine Kurzbewertung und zusätzlich um ein Parteigutachten handle, komme diesem Gutachten nicht die gleiche Bedeutung zu, wie den beiden ausführlichen Gutachten, die von in Pflicht genommenen Gutachtern erstellt wurden. Der deutlich höher geschätzte Verkehrswert des Parteigutachtens könne jedoch als Indiz dafür gewertet werden, dass das vom Betreibungsamt in Auftrag gegebene Gutachten eher einen zu tiefen Schätzwert wiedergebe. Es
rechtfertige sich daher, auf den vom Sachverständigen D.________ ermittelten Schätzwert abzustellen und das Betreibungsamt entsprechend anzuweisen.

3.2. Der Beschwerdeführer hat dem in seiner kantonalen Beschwerde namentlich entgegengehalten, dass der "korrekte Schätzwert" Fr. 1'503'380.-- betrage. Die untere Aufsichtsbehörde habe es unterlassen, sich mit den methodischen Abweichungen zwischen dem vom Betreibungsamt und dem von der unteren Aufsichtsbehörde eingeholten Gutachten zu befassen. Die unbegründete Reduktion des Kubikmeterpreises (Baukosten pro Kubikmeter umbauter Raum) im Gutachten des Sachverständigen D.________ von Fr. 800.-- auf Fr. 740.-- mache bei einem Gebäudevolumen von 1'473 m 3 Fr. 88'380.-- aus. Ausserdem sei die Mitberücksichtigung des Ertragswerts bei einem noch nicht fertig gestellten Gebäude methodisch unrichtig. Da der vom Gutachter D.________ ermittelte Verkehrswert (vor Abzügen) ohne die unzulässige Berücksichtigung des Ertragswerts (Fr. 1'198'000.--) mit einem Gewichtungskoeffizienten (m) von 0.1 statt Fr. 1'653'000.-- Fr. 1'698'000.-- betragen hätte, resultiere daraus eine Differenz von Fr. 45'000.--. Schliesslich sei von Fertigstellungskosten von nicht mehr als Fr. 280'000.-- auszugehen. Die Abweichung zu den im Gutachten von D.________ genannten Baukosten zur Fertigstellung (Fr. 400'000.--) betrage Fr. 120'000.--.

3.3. Vor Bundesgericht hält der Beschwerdeführer an diesen Kritikpunkten, welche von der oberen Aufsichtsbehörde als nicht stichhaltig erachtet wurden, fest, wobei er dazu ausführt, die obere Aufsichtsbehörde habe ihr Ermessen missbraucht, da in den Gutachten der Experten sachfremde Kriterien berücksichtigt worden und rechtserhebliche Annahmen mit falscher bzw. fehlender Methodik getroffen worden seien. Ausserdem macht er geltend, die Vorinstanz habe sein rechtliches Gehör verletzt, weil sein Antrag auf Einholung einer Oberexpertise nicht beurteilt worden sei.

4.

4.1. Die Vorinstanz hat den Antrag auf Einholung eines Obergutachtens behandelt und mit hinreichender Begründung im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV (die Beteiligten und damit namentlich auch der Schuldner hätten lediglich Anspruch aufeine Neuschätzung durch einen Sachverständigen) abgewiesen. Die Rüge des Beschwerdeführers, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, ist unbegründet.

4.2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers haben die Vorinstanzen ihr Ermessen aus nachfolgenden Gründen auch nicht rechtsfehlerhaft ausgeübt, indem sie auf das Gutachten des Sachverständigen D.________ abgestellt haben.

4.2.1. Unbestritten ist, dass der Sachverständige D.________ den Verkehrswert der Liegenschaft aus dem gewichteten Mittel aus Real- und Ertragswert abgeleitet hat, wobei er einen Gewichtungskoeffizienten (m) von 0.1 angewendet und dem Ertragswert damit nur eine ganz sekundäre Rolle ( 1 / 11 des Realwertes) beigemessen hat. Wie bereits die Vorinstanz dem Beschwerdeführer erörtert hat, ist die Bestimmung des Verkehrswertes anhand des gewichteten Mittels aus Real- und Ertragswert als Methode anerkannt und verbreitet. Die Gewichtung hängt namentlich von der Art und den Besonderheiten des Bewertungsobjekts im konkreten Einzelfall ab (vgl. BGE 134 III 42 E. 4 S. 43 f; 134 II 49 E. 15.1 S. 76). Bei normalen Einfamilienhäusern ist der Realwert in der Regel wichtiger als der ertragsorientierte Wert (KASPAR FIERZ, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl. 2011, S. 303; Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexpertenkammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [Hrsg.], 4. Aufl. 2012, S. 124 f. und 209; vgl. auch Urteil 5A 294/2008 vom 18. August 2008 E. 3.3.3). Das Vorgehen des
Sachverständigen D.________, dem Ertragswert auch bei der Schätzung eines normalen Einfamilienhauses eine gewisse (untergeordnete) Bedeutung zuzuerkennen, geniesst nach dem Gesagten in Lehre und Rechtsprechung Akzeptanz. Soweit der Beschwerdeführer behauptet, der Umstand, dass es vorliegend zur Fertigstellung des Gebäudes noch weiterer baulicher Massnahmen bedarf, lasse die vom Sachverständigen D.________ angewendete Methode völlig untauglich erscheinen, wird diese Auffassung von ihm nicht weiter begründet. Weshalb dies so sein soll, ist auch nicht ersichtlich. Der Sachverständige D.________ hat der fehlenden Fertigstellung des Gebäudes in nachvollziehbarer Weise dadurch Rechnung getragen, dass er vom Verkehrswert in fertigem Zustand bzw. von einem Neubau ausgegangen ist und die zu erwartenden Baukosten zur Fertigstellung zwecks Ermittlung des Verkehrswerts im heutigen Zustand in einem zweiten Schritt wieder abgezogen hat (zu dieser Vorgehensweise vgl. das Schätzerhandbuch, S. 127 Umbau- und Renovationsobjekte betreffend). Auch unter Berücksichtigung der noch nicht erfolgten Fertigstellung des Schätzobjekts hat die Vorinstanz ihr Ermessen nicht missbraucht, wenn sie angenommen hat, dass die Schätzung des Sachverständigen
D.________ auf einem anerkannten Bewertungsmassstab beruht.

4.2.2. Mit Bezug auf den Realwert beanstandet der Beschwerdeführer sodann, dass der Sachverständige D.________ lediglich einen Kubikmeterpreis von Fr. 740.-- angenommen hat. Soweit der Beschwerdeführer den eingesetzten Preis pauschal als zu tief angesetzt rügt, kann darauf nicht eingetreten werden. Die Unangemessenheit von Schätzungswerten kann im vorliegenden Verfahren nicht gerügt werden, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder eine Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird (vgl. vorne E. 2.1). Eine solche Rechtsverletzung tut der Beschwerdeführer nicht hinreichend dar, indem er einfach auf den in der Schätzung von C.________ angenommenen höheren Kubikmeterpreis von Fr. 800.-- verweist, zumal dieser Gutachter im Gegenzug von wesentlich höheren Kosten für die Fertigstellung des Gebäudes ausgegangen ist.

4.2.3. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Sachverständigen C.________ und D.________ seien von zu hohen Kosten für die Fertigstellung des Gebäudes ausgegangen, kann seinem Vorwurf, beide Gutachter hätten diese ohne Methode festgestellt, nicht zugestimmt werden. Im Gutachten von D.________, auf welches die Vorinstanz vollumfänglich abgestellt hat, wurden die mutmasslichen Baukosten zur Fertigstellung nach dem Baukostenplan BKP strukturiert und insgesamt mit Fr. 400'000.-- beziffert. Auch hier ist es unbehelflich, wenn der Beschwerdeführer diesem Schätzwert einfach seinen eigenen (Fr. 280'000.--) gegenüberstellt und die Nichteinholung eines weiteren Gutachtens beanstandet. Seine Kritik vermag nichts daran zu ändern, dass nach der gesetzlichen Regelung kein Anspruch auf ein Obergutachten besteht und ein solches daher von der oberen Aufsichtsbehörde auch nicht eingeholt zu werden brauchte. Sodann übergeht der Beschwerdeführer mit diesem Vorbringen, dass Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung von der kantonalen Aufsichtsbehörde endgültig entschieden werden (vgl. vorne E. 2.1).

5.
Aus den dargelegten Gründen ist der Beschwerde in Zivilsachen kein Erfolg beschieden. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenpartei ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Regionalen Betreibungsamt Buchs, dem Bezirksgericht Aarau, Präsidium des Zivilgerichts, und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als oberer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. Mai 2018

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Buss

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
¹	L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
²	Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 99 - 1 Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
¹	Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
²	Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l'art. 29 ci-dessus, l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9, al. 2, ci-dessus.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.