Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 192/2009

Urteil vom 17. November 2009
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Raselli,
Gerichtsschreiber Störi.

Parteien
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert Wolfer,

gegen

B.________, bestehend aus:
- C.________ GmbH,
- D.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Felix Huber,
Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf, Saurenbachstrasse 6, 8708 Männedorf, vertreten durch Rechtsanwältin Marianne Kull Baumgartner.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 11. März 2009 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
1. Abteilung, 1. Kammer.
Sachverhalt:

A.
Der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf erteilte der B.________, bestehend aus der C.________ GmbH und D.________, die baurechtliche Bewilligung, auf den Parzellen Kat.-Nrn. 7618 und 7620 an der Tobelstrasse in Männedorf ein Mehrfamilienhaus und zwei Einfamilienhäuser zu erstellen. Die Bewilligung ist mit verschiedenen Auflagen und Bedingungen verknüpft.
Die Baurekurskommission II wies den vom Eigentümer der Nachbarliegenschaft Kat.-Nr. 5830, A.________, gegen diese Baubewilligung erhobenen Rekurs am 18. März 2008 ab, soweit sie darauf eintrat.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess die Beschwerde von A.________ gegen diesen Entscheid der Baurekurskommission II am 11. März 2009 teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung mit folgender Auflage:
Es ist ein Nachweis über einen ausreichenden Fussgängerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen."
Im Übrigen wies es die Beschwerde ab.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt A.________, diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Eventuell sei er aufzuheben, soweit damit eine Überschreitung der zulässigen Baumasse verneint worden sei, und es sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ausserdem ersucht er um aufschiebende Wirkung.

C.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung wies das Gesuch um aufschiebende Wirkung am 29. Mai 2009 ab.

D.
Das Verwaltungsgericht verzichtet auf Vernehmlassung. Die B.________ beantragt in ihrer Vernehmlassung, die Beschwerde abzuweisen. Die Gemeinde Männedorf beantragt, sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
A.________ hält in seiner Stellungnahme dazu an der Beschwerde fest.
Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher (Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
a  des Bundesverwaltungsgerichts;
b  des Bundesstrafgerichts;
c  der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
d  letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
2    Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
3    Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.
BGG) Entscheid über eine Baubewilligung, mithin eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit im Sinne von Art. 82 lit. a
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
a  gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
b  gegen kantonale Erlasse;
c  betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.
BGG. Ein Ausschlussgrund nach Art. 83
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
a  Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
b  Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
c  Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
c1  die Einreise,
c2  Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
c3  die vorläufige Aufnahme,
c4  die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
c5  Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
c6  die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
d  Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
d1  vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
d2  von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
e  Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
f  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
fbis  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
f1  sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
f2  der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
g  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
h  Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
i  Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
j  Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
k  Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
l  Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
m  Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
n  Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
n1  das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
n2  die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
n3  Freigaben;
o  Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
p  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
p1  Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
p2  Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
p3  Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
q  Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
q1  die Aufnahme in die Warteliste,
q2  die Zuteilung von Organen;
r  Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
s  Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
s1  ...
s2  die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
t  Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
u  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
v  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
w  Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
x  Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
y  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
z  Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.
BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer rügt einerseits eine willkürliche Berechnung der zulässigen Baumasse. Zu dieser, die bauliche Nutzung der Nachbarparzelle betreffenden Rüge ist er befugt. Das Gleiche gilt für seine Einwände gegen die verkehrsmässige Erschliessung der Bauparzelle. Da sich diese nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts nur unter Beanspruchung der Parzelle Kat.-Nr. 5830 des Beschwerdeführers oder der Parzelle Kat.-Nr. 7619 der Eheleute E.________ rechtsgenüglich erschliessen lässt, riskiert er, wenn er nicht freiwillig Land bzw. die erforderlichen Nutzungsrechte abtritt, in ein langjähriges Teilquartierplanverfahren einbezogen zu werden. Er ist somit im Sinne von Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
1    Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
b  durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
c  ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
a  die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
b  das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
c  Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
d  Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
3    In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.
BGG beschwerdebefugt.
Nach dem angefochtenen Entscheid darf die Bauherrschaft von der Baubewilligung erst Gebrauch machen, wenn die Baubehörde die vom Verwaltungsgericht eingefügte Auflage als erfüllt beurteilt hat; dabei kommt ihr ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Er schliesst das Baubewilligungsverfahren nicht definitiv ab und ist damit, ungeachtet seiner Qualifikation nach kantonalem Recht, ein Zwischenentscheid (1C 407/2008 vom 25. Mai 2009). Als solches ist er anfechtbar, weil die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen kann, womit ein bedeutender Aufwand an Zeit und Kosten erspart würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
1    Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
a  wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
b  wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
2    Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
3    Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.
BGG; BGE 134 II 134 E. 1, 186 E. 1.2). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.
2.1 Nach dem umstrittenen Bauprojekt soll das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 1074 auf der Parzelle Kat.-Nr. 7620 abgerissen und durch ein Mehr- und zwei Einfamilienhäuser ersetzt werden. Anstelle der bisherigen fünf sind neu vierzehn Abstellplätze vorgesehen. Die Erschliessung soll über eine knapp 80 m lange, 3 m breite, Bestandteil der Bauparzelle bildende Stichstrasse zur Toblerstrasse hin erfolgen. Diese bestehende Zufahrtsstrasse ist von den Parzellen Kat.-Nrn. 5830 (Beschwerdeführer) und 7619 (E.________) umrahmt.
Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid erwogen (E. 2 S. 3 ff.), die Zufahrtsstrasse für das Bauvorhaben müsse nach den massgebenden Zugangsnormalien grundsätzlich 3 - 3,5 m breit sein und zusätzlich beidseitig über Bankette von 30 cm verfügen. Da die Strasse lediglich die minimale Breite aufweise, sei im Hinblick auf den zu erwartenden Mehrverkehr der beidseitige Verzicht auf die dem Schutz der Fussgänger dienenden Bankette nicht vertretbar. Nicht berücksichtigt werden dürfe bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit der Zufahrtsstrasse die heute für die sie benutzenden Fussgänger bestehende Möglichkeit, motorisiertem Verkehr auf das beidseitig freie Umgelände auszuweichen. Dieses befinde sich nicht im Eigentum der Bauherrschaft, und diese hätten auch keine Nutzungsrechte daran. Beide Strassenanstösser wären daher jederzeit befugt, ihre Parzellen einzuzäunen. Die faktisch bestehende Ausweichmöglichkeit dürfe bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit der Zufahrtsstrasse nicht berücksichtigt werden, da sie rechtlich nicht gesichert sei. Die Bauherrschaft würde daher nicht umhinkommen, soweit sie für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit auf die Inanspruchnahme von Nachbarparzellen angewiesen sei, sich die
erforderlichen Nutzungsrechte entweder über eine Dienstbarkeit oder über ein Teilquartierplanverfahren einräumen zu lassen. Die Baubewilligung sei daher mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, nach welcher der Nachweis eines ausreichenden Fussgängerschutzes auf dem Zufahrtsweg beizubringen sei. Ob die Auflage erfüllt sei, obliege der Beurteilung und dem Ermessen der Baubewilligungsbehörde. Der von der Bauherrschaft eingereichte Servitutsplan, welcher die Zufahrt durch ein Fuss- und Fahrwegrecht über die Parzelle Nr. 7916 vorsieht, genüge jedenfalls den Anforderungen des Fussgängerschutzes.

2.2 Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden, wird die Baubewilligung erteilt und mit den für die Schaffung des rechtmässigen Zustandes erforderlichen Nebenbestimmungen verbunden (§ 321 Abs. 1 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975; PBG). Der Beschwerdeführer rügt, wie schon vor Verwaltungsgericht, die Erfüllung dieser Auflage setze die Inanspruchnahme seiner Parzelle Kat.-Nr. 5830 oder der Parzelle Kat.-Nr. 7619 voraus. Eine solche setze die Zustimmung der Grundeigentümer voraus, welche die Bauherrschaft nicht erhalten habe und auch nicht erhalten werde. Die Auflage könne nur durch ein Teilquartierplanverfahren erfüllt werden, welches unter Umständen Jahre dauere. Es sei unzulässig, Baubewilligungen auf Vorrat zu erteilen.

2.3 Das Verwaltungsgericht führt dazu im angefochtenen Entscheid aus (E. 3 S. 9 f.), die Verknüpfung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung sei nach § 321 Abs. 1 PBG nur zur Behebung von untergeordneten Mängeln zulässig. Falls die Mängel eine wesentliche Projektänderung erfordern würden, sei dieses Vorgehen unzulässig. Entgegen der früheren Praxis sei es indessen nicht grundsätzlich ausgeschlossen, mit der Nebenbestimmung die Heilung eines Mangels zu verlangen, welche die Mitwirkung eines Dritten erfordere. Vorliegend sei die Bauherrschaft für die Erfüllung der Auflage voraussichtlich auf die Mitwirkung zumindest eines der Nachbarn angewiesen. Es sei fraglich, ob diese von der Bauherrschaft "ohne besondere Schwierigkeiten" erlangt werden könne, nachdem dies bis jetzt nicht gelungen sei und der Beschwerdeführer eine solche ausdrücklich ablehne. Es sei jedoch Sache der Bauherrschaft, wie sie die Auflage erfülle, und es stehe nicht fest, dass ihr dies nicht gelingen könnte. Zudem erscheine der Nachweis der verkehrssicheren Zufahrt gemessen am Gesamtprojekt von untergeordneter Bedeutung. Einschneidende Änderungen oder eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes seien nicht zu erwarten.

2.4 Voraussetzung dafür, dass ein mit einem Mangel behaftetes Baugesuch nicht abzuweisen ist, sondern mit einer dessen Beseitigung sicherstellender Auflage genehmigt werden kann, ist nach dem klaren Wortlaut von § 321 Abs. 1 PBG und der vom Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid vertretenen Auffassung, dass er "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann. Das Verwaltungsgericht geht (zu Recht) nicht davon aus, dass diese Voraussetzung erfüllt ist - dies erscheine "fraglich" (angefochtener Entscheid S. 10) - und will dieses Vorgehen trotzdem schützen. Damit argumentiert es widersprüchlich.
Es ist zudem schlechterdings nicht vertretbar, die ungenügende Verkehrserschliessung des Baugrundstücks als "untergeordneten Mangel" einzustufen. Für das Verwaltungsgericht steht fest, dass das Bauvorhaben nur bewilligungsfähig ist, wenn die Zufahrtsstrasse eine mindestens 3 m breite Fahrbahn aufweist und zusätzlich für die Fussgänger eine angemessene Verkehrsfläche - nach den massgebenden Zugangsnormalien beidseitige Bankette von je 30 cm - ausgeschieden ist. Da die bestehende Zufahrtsstrasse nur drei Meter breit ist, muss sich die Bauherrschaft die für die Erschliessung erforderlichen Rechte beim Eigentümer eines der Nachbargrundstücke erwerben. Ob ihr das gelingt, ist (auch nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts, siehe obenstehenden Absatz) fraglich, die Eigentümer beider Nachbarparzellen waren bisher jedenfalls nicht bereit, die erforderlichen Rechte freiwillig abzutreten. Die Bauherrschaft bringt in der Vernehmlassung zwar vor, die Eheleute E.________ seien obligatorisch verpflichtet, ihr die erforderlichen Dienstbarkeiten zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 7619 einzuräumen. Ob eine derartige vertragliche Verpflichtung besteht, lässt sich aufgrund der kantonalen Akten nicht beurteilen. Beim von der Bauherrschaft mit der
Vernehmlassung eingereichten Kaufvertrag handelt es sich um ein unzulässiges Novum (Art. 99 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
1    Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
2    Neue Begehren sind unzulässig.
BGG). Vor allem aber vermutet auch die Bauherrschaft, die Eheleute E.________ würden versuchen, ihre vertragliche Verpflichtung zur Einräumung der für die Erschliessung des Bauvorhabens erforderlichen Dienstbarkeiten abzuschütteln (Vernehmlassung Ziff. 23 S. 8). Sie rechnet damit selber mit Schwierigkeiten, die Dienstbarkeiten freihändig zu erwerben. Ein entsprechendes Teilquartierplanverfahren könnte, bei ungewissem Ausgang, längere Zeit dauern.
Gelingt es der Bauherrschaft nicht, diese Rechte zu erwerben, wäre sie gezwungen, ihr Bauvorhaben erheblich abzuändern und an die Kapazität der bestehenden Zufahrt anzupassen, es möglicherweise auf ein Mass zu reduzieren, das gegenüber dem bestehenden Zustand keinen Mehrverkehr verursacht. Die ungenügende Zufahrt stellt somit für das Bauvorhaben im wörtlichen wie im übertragenen Sinn einen Engpass dar. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, es handle sich lediglich um einen untergeordneten Mangel, dessen Behebung keine erheblichen Änderungen des Bauprojekts erwarten lasse, ist schlechterdings nicht haltbar. Es hat vielmehr § 321 Abs. 1 PBG willkürlich angewandt, indem es das strittige Baugesuch nicht abwies, sondern mit einer (zusätzlichen) Auflage bewilligte. Die Rüge ist begründet.

3.
Damit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben, und die Sache ans Verwaltungsgericht zurückzuweisen, ohne dass die weiteren Rügen zu prüfen wären. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdegegner die Kosten (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
BGG). Ausserdem haben sie dem Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
und 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. März 2009 aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der C.________ GmbH und D.________ je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

3.
Die C.________ GmbH und D.________ haben A.________ für das bundesgerichtliche Verfahren eine Entschädigung von je 1'200.--, insgesamt Fr. 2'400.--, zu bezahlen, unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. November 2009
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Féraud Störi
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Document : 1C_192/2009
Date : 17. November 2009
Published : 05. Dezember 2009
Source : Bundesgericht
Status : Unpubliziert
Subject area : Raumplanung und öffentliches Baurecht
Subject : Baubewilligung


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134-II-124
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