B-696/2022 - 2023-01-17 - - Anfechtung Mietzinserhöhung; Verfügung vom 17. Januar 2022

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal

Abteilung II

B-696/2022

Urteil vom 17. Januar 2023

Richter David Aschmann (Vorsitz),

Besetzung Richter Christian Winiger, Richter Stephan Breitenmoser,

Gerichtsschreiberin Laura Massei.

Wohnbaugenossenschaft A._______,

Parteien vertreten durch Thomas Elmiger, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführerin,

gegen

B._______,

Beschwerdegegner,

Bundesamt für Wohnungswesen,

Hallwylstrasse 4, 3003 Bern,

Vorinstanz.

Anfechtung Mietzinserhöhung;
Gegenstand
Verfügung vom 17. Januar 2022.

Sachverhalt:

A.
Die Wohnbaugenossenschaft A._______ (im Folgenden: Beschwerdeführerin) vermietet B._______ (im Folgenden: Beschwerdegegner) seit 2004 eine Vierzimmerwohnung am (...)weg in (Ortsname). Dieses Gebäude liess sie von 2018 bis 2019 mit Bezug auf die Küchen, Fenster, Rolläden, die Fassade, Heizung, Sonnenenergiegewinnung, Kanalisation, Isolation und Aussendämmung sanieren.

B.

B.a Mit Schreiben vom 11. November 2019 zeigte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner im Zusammenhang mit der Wohnungssanierung eine Mietzinserhöhung von bisher Fr. 725.- auf Fr. 990.- pro Monat mit Gültigkeit ab 1. März 2020 aufgrund wertvermehrender Investitionen an. Mit Schreiben vom 14. November 2019 verschob sie die Erhöhung wegen der durch die Sanierung bedingten Einschränkungen auf den 1. Juni 2020.

B.b Diese Mietzinsanpassung focht der Beschwerdegegner mit Schreiben vom 10. Dezember 2019 beim Bundesamt für Wohnungswesen (im Folgenden: Vorinstanz) an mit der Begründung, sie übersteige mutmasslich die Selbstkosten der Sanierung, auf welche die Statuten der Beschwerdeführerin den Mietzins beschränkten.

B.c Mit Schreiben vom 30. Januar 2020 teilte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner erneut die Anpassung des Mietzinses von Fr. 725.- auf Fr. 990.- mit Gültigkeit ab 1. Juni 2020 mit. Mit Eingabe vom 19. Februar 2020 bzw. vom 19. Juni 2020 nahmen die Beschwerdeführerin bzw. der Beschwerdegegner Stellung.

B.d Mit Schreiben vom 21. Juni 2021 unterbreitete die Vorinstanz den Parteien als Einigungsvorschlag einen Mietzins von Fr. 835.-, den die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 22. Juli 2021 ablehnte. Die Vorinstanz bat die Parteien mit Schreiben vom 31. August 2021 um erneute Prüfung des Einigungsvorschlages. Die Beschwerdeführerin lehnte ihn mit Schreiben vom 23. September 2021 erneut ab. Der Beschwerdegegner stimmte dem Einigungsvorschlag mit E-Mail vom 24. September 2021 zu.

B.e Mit Schreiben vom 20. Oktober 2021 erkannte die Vorinstanz das Einigungsverfahren als gescheitert. Beschwerdegegner und Beschwerdeführerin nahmen am 21. Oktober 2021 bzw. 9. November 2021 abschliessend Stellung.

B.f Mit Verfügung vom 17. Januar 2022 hiess die Vorinstanz das Rechtsbegehren des Beschwerdegegners teilweise gut und setzte den Mietzins für die Zeit ab 1. Juni 2020 auf Fr. 895.- monatlich fest, wobei die Höhe des Mietzinses aufgrund zwischenzeitlich eingereichter Unterlagen vom Einigungsvorschlag abwich. Zur Begründung führte sie aus, die Mietzinsüberprüfung ergebe Selbstkosten der Sanierung von insgesamt Fr. 218'730.- und einen monatlichen Mietzins von Fr. 894.60. Die von der Beschwerdeführerin vertretene Berechnungsmethode der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil sei auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals nicht anwendbar.

C.
Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. Februar 2022 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und stellte folgende Rechtsbegehren:

"1.Die Ziffern 1 und 2 der Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO vom 17. Januar 2022 (Beilage 1) seien aufzuheben.

2.Es sei festzustellen, dass die mit Schreiben vom 30. Januar 2020 mit Wirkung auf den 1. Juni 2020 angezeigte Mietzinserhöhung gültig ist, und der ab 1. Juni 2020 gültige monatliche Nettomietzins für die 4-Zimmerwohnung des Beschwerdegegners am (...)weg, (Ortsname), sei auf CHF 990.- festzusetzen.

3.Die Verfahrenskosten seien dem Beschwerdegegner und der Vorinstanz aufzuerlegen und es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Prozessentschädigung zu bezahlen.

4.Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.",

sowie folgenden Verfahrensantrag:

"Die Akten des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Verfahren B-2941/2017 seien beizuziehen."

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, für die Berechnung der Mietzinsanpassung nach erfolgter Sanierung gelte die Berechnungsweise der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil, nicht jene der Kostenmiete. Daraus resultiere ein Mietzins von Fr. 990.- monatlich. Zudem sei die zweite Mietzinsanzeige wirksam, da sie nicht angefochten worden sei.

D.
Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 5. April 2022 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, bestätigt im Wesentlichen ihre Verfügung vom 17. Januar 2022 und ergänzt, die später wiederholte Mietzinserhöhung sei nicht gültig gewesen.

E.
Der Beschwerdegegner reichte am 6. April 2022 eine Beschwerdeantwort ein und beantragt ebenfalls, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, indem er im Wesentlichen die vorinstanzliche Verfügung vom 17. Januar 2022 bestätigt.

F.
Mit Replik vom 17. Mai 2022 hält die Beschwerdeführerin an ihren Ausführungen in der Beschwerde fest und legt insbesondere dar, die erneute Mietzinserhöhungsanzeige sei gültig erfolgt.

G.
Mit Duplik vom 16. Juni 2022 bekräftigt die Vorinstanz ihre in der Verfügung und in der Vernehmlassung gemachten Ausführungen.

H.
Mit Duplik vom 21. Juni 2022 hält der Beschwerdegegner an seinen Ausführungen in der Beschwerdeantwort fest.

I.
Auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung haben die Parteien stillschweigend verzichtet.

J.
Auf weitere Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die eingereichten Akten wird, soweit erforderlich, im Rahmen der folgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Verfügungen im Sinne von Art. 5 VwVG, die von Behörden gemäss Art. 33 VGG stammen, sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG vorliegt (Art. 31 VGG). Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 17. Januar 2022 stellt eine solche Verfügung dar, gegen welche beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden kann (vgl. auch Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 19. Mai 2004 des Eidg. Departements für Wirtschaft, Bildung und Forschung [WBF] über Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals [VO WBF, SR 842.18]).

1.2 Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen Verfügung. Sie hat am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und ist durch die angefochtene Verfügung besonders berührt, womit sie ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat und zur Beschwerdeführung legitimiert ist (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Schliesslich wurde der Kostenvorschuss fristgemäss bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG).

Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.
In formeller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz habe es unterlassen, die zweite Mietzinserhöhungsanzeige vom 30. Januar 2020 zu würdigen (Replik Rz. 7 ff.). Damit habe sie eine formelle Rechtsverweigerung begangen oder zumindest ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

2.1 Mietzinserhöhungen sind auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geltend zu machen, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 12 der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 26. November 2003 [Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1]). Die Begründung muss klar und verständlich sein, damit sich der Mieter ein genügendes Bild über die Tragweite und Berechtigung der Mietzinserhöhung machen und entscheiden kann, ob er die Mietzinserhöhung anfechten will (BGE 121 III 6 E. 3, 118 II 130 E. 2b; Mietrecht für die Praxis/Sarah Brutschin, 10. Aufl. 2022, S. 477). Mit der Anzeige einer Mietzinserhöhung übt die vermietende Person ein Gestaltungsrecht aus. Die Mietzinserhöhung ist daher grundsätzlich bedingungsfeindlich (Brutschin, a.a.O., S. 480).

2.2 In der zweiten Mietzinserhöhungsanzeige vom 30. Januar 2020 formulierte die Beschwerdeführerin, sie gehe von der Gültigkeit der ersten Mietzinserhöhungsanzeige vom 14. November 2019 aus. Die zweite Erhöhungsanzeige komme nur zur Anwendung, wenn die erste Erhöhungsanzeige als ungültig oder nichtig betrachtet werden sollte. Sie wurde also nur hilfsweise für den Fall einer nicht bei den Parteien liegenden Tatsache und somit bedingt ausgesprochen und ist damit nicht nur als Gestaltungsakt ungültig, sondern hat auch eine Unklarheit mit Bezug auf das Verhältnis zur ersten Erhöhungsanzeige geschaffen, womit für den Beschwerdegegner nicht mehr verständlich aus ihr hervorging, ob er sie (erneut) anfechten musste oder auf die bereits erklärte Anfechtung vertrauen durfte. Die wiederholte Mietzinserhöhungsanzeige ist darum wirkungslos und die Beschwerdeführerin vermag aus ihr nichts für sich abzuleiten.

3.

3.1 In materieller Hinsicht entschied die Vorinstanz, die Mietzinserhöhung richte sich nach den Selbstkosten der Sanierung, nicht nach der damit erreichten Wertvermehrung. Darum sei nicht vom geleisteten Sanierungsaufwand, sondern von der Fremd- und Eigenkapitalverzinsung sowie von Amortisationen, Unterhaltskosten, Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Lasten, öffentlichen Abgaben und einem Risikozuschlag auszugehen (vgl. Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Für die betreffende Wohnung resultiere ein neuer Mietzins von monatlich Fr. 895.-.

3.2 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, bei umfassenden Überholungen seien Art. 9 WFV bzw. Art. 10 VO WBF massgebend, die analog die Berechnungsweise von Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 211.213.11) anwenden. Als wertvermehrender Anteil sei die Hälfte der Sanierungskosten abzüglich Subvention auf 30 Jahre verteilt plus 10 % für Unterhalt grössenabhängig auf die Wohnungen zu verteilen und der Mietzins damit auf monatlich Fr. 990.- festzusetzen.

3.3 Der Beschwerdegegner schliesst sich im Wesentlichen den Ausführungen der Vorinstanz an.

4.
Hinsichtlich der anwendbaren Erlasse handelt es sich bei der Beschwerdeführerin um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals ( Wohnraumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand 11. August 2022, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022), die bezweckt, (...) ( http://www.zefix.ch Wohnbaugenossenschaft A._______, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022). Auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842), die WFV sowie die VO WBF Anwendung. Zudem sind - von Ausnahmen abgesehen - die Bestimmungen des Obligationenrechts und der VMWG (Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar. Ferner sind die Merkblätter des Bundesamtes für Wohnungswesen als Verwaltungsrichtlinien für die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsförderung zu beachten. Sie gewährleisten eine einheitliche und rechtsgleiche Praxis der Wohnbauförderung und stellen generelle Auskünfte über das in diesem Bereich geltende Recht dar. Das Bundesamt darf nicht ohne Weiteres von seinem darin öffentlich vertretenen Standpunkt abweichen (vgl. BGE 129 II 125 E. 5.6).

5.
Umstritten ist, ob für die Berechnung der Mietzinserhöhung Art. 9 WFV und Art. 10 VO WBF sowie die Praxis zu Art. 14 VMWG (Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil) oder Art. 8 VO WBF (Selbstkosten) massgebend sind. Die Berechnungen nach den jeweiligen Berechnungsweisen sind nicht streitig, mit Ausnahme der Positionen Erneuerungsfonds und Risikozuschlag in Art. 8 Abs. 2 VO WBF.

5.1 Die Berechnungsmethode der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil stützt sich auf Art. 269a Bst. b OR und Art. 14 VMWG. Unter Art. 269a Bst. b OR gelten nicht nur Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerung, sondern auch wegen Mehrleistungen des Vermieters als nicht missbräuchlich. Als Mehrleistungen sind u.a. Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen zu verstehen, wobei für umfassende Überholungen als gesetzliche Vermutung 50 bis 70 % der Kosten als wertvermehrende Investition überwälzt werden können (Art. 14 Abs. 1 VMWG; Brutschin, a.a.O., S. 599 ff.).

Demgegenüber erfolgt die Berechnung nach dem Selbstkostenprinzip ohne Berücksichtigung des Investitionsaufwands. Als massgebende Positionen der Selbstkostenmiete werden in Art. 8 Abs. 2 VO WBF Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben aufgeführt.

5.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin lässt Art. 9 Satz 1 WFV, wonach bei Erneuerungen für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins erhöht um den überwälzbaren Teil der wertvermehrenden Verbesserungen abgestellt wird, darauf schliessen, dass es lediglich um die Berechnung des Anfangsmietzinses geht. Ein Anfangsmietzins liegt vor, wenn die Parteien einen neuen Vertrag abschliessen (Jürg P. Müller, Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel, Rz. 1.121). Dem Kommentar zur WFV, Erläuterung einzelner Bestimmungen, ist zu Art. 9 auch zu entnehmen, die bisherige Mietzinsgestaltung habe sich nach Obligationenrecht gerichtet (Beschwerdebeilage 7). Dieses Ergebnis wird auch durch die systematische Einbettung von Art. 9 WFV innerhalb der Verordnung untermauert. So werden Mietzinsanpassungen im nachfolgenden Art. 11 Abs. 1 WFV explizit geregelt und in Bst. b der Bestimmung werden wertvermehrende Investitionen als Grund für eine Mietzinsanpassung genannt. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin geht es in Art. 9 WFV folglich nicht um ein laufendes Mietverhältnis, sondern um eine Berechnungsweise für den Anfangsmietzins bei Erneuerungen, für die eine Förderung gewährt wird. Die Beschwerdeführerin vermag aus Art. 9 WFV nichts für sich abzuleiten.

5.3 Wie die Beschwerdeführerin an sich zu Recht ausführt, wird in der Botschaft über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 27. Februar 2002 zu Art. 10 WFG (BBI 2829, 2857) hinsichtlich der Definition des Begriffs "wertvermehrende Erneuerung" auf Art. 269a Abs. 1 Bst. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG verwiesen. Art. 10 WFG legt aber den Grundsatz fest, dass der Bund das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für benachteiligte Personen fördert. Der Hinweis auf die Definition des Begriffes "wertvermehrende Erneuerung" ist somit der Vorinstanz folgend im Zusammenhang mit den Voraussetzungen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum zu verstehen und nicht als Verweis auf die Berechnungsmethode der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil gemäss der Praxis zu Art. 14 VMWG. Auch gestützt auf den in allgemeiner Weise gehaltenen Hinweis in der Botschaft zu Art. 10 WFG, die Überwälzung der Investitionen auf die Mietzinse ermittle sich nach mietrechtlichen Kriterien, ist nicht abzuleiten, die Berechnung habe nach der Praxis zu Art. 14 VMWG zu erfolgen. Zwar ist die Regelung über die Mehrleistungen der vermietenden Person nach Art. 14 VMWG Teil der "mietrechtlichen Bestimmungen". Insbesondere sind aber in Art. 2 Abs. 2 VMWG die Bestimmungen Art. 269a Abs. 1 Bst. b OR und Art. 14 VMWG in der Reihe von Artikeln nicht aufgeführt, die Geltung finden für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (vgl. BGE 124 III 463 E. 4 dd; Hans Giger, in: Berner Kommentar, Obligationenrecht. Die Miete, Art. 253 -273c OR, 1. Aufl. 2013, Art. 253b Rz. 60). Entsprechend ergibt sich entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin aus den Ausführungen in der Botschaft keine Anwendung der Berechnungsweise nach der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil.

5.4 Im Übrigen regelt Art. 10 VO WBF lediglich die Informationspflicht der Wohnbaugenossenschaften gegenüber dem Bundesamt bei Erneuerungen und es ergibt sich keine Ableitung einer bestimmten Berechnungsweise für den Mietzins aus dieser Bestimmung.

5.5 Der Botschaft über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 27. Februar 2002 (BBI 2829, 2840, 2850) ist vielmehr zu entnehmen, dass sich die Mietzinse der geförderten Wohnungen an der Kostenmiete orientieren. In diesem Sinne legen Art. 8 Abs. 1 WFV und Art. 8 Abs. 2 VO WBF die Positionen fest, die als Liegenschaftskosten bzw. Selbstkosten berücksichtigt werden. Als Kosten geltend gemacht werden können Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben (Art. 8 Abs. 1 WFV bzw. Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Der Mietzins ist folglich nach den Selbstkosten im Sinne von Art. 8 Abs. 2 VO WBF und nicht nach der Wertvermehrung bzw. ausgehend vom Sanierungsaufwand zu bestimmen. Dass bei einer Mietzinserhöhung eine andere Berechnungsweise gelten sollte, vermag die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen. Die Bundesdarlehen für Baugenossenschaften, erst gestützt auf den Bundesbeschluss über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal von 1947 (BS 10 964) und heute unter dem WFG und der VO WBF, bezwecken unverändert, Mitarbeitenden des Bundes zu angemessenen Mietzinsen Wohnraum zu verschaffen, nicht aber, eine Wertvermehrung im Grundbesitz der Baugenossenschaften zu gewährleisten (vgl. Art. 60 Abs. 2 WFV und Botschaft zum WFG, BBl 2002, 2881: Sicherung der Zweckerhaltung). Auch das als Verwaltungsrichtlinie geltende Merkblatt "Wohnbaugenossenschaften des Bundes, Empfehlungen für das Vorgehen bei Mietzinsanpassungen und beim Abschluss von neuen Mietverträgen" (Beschwerdebeilage 17) hält ausdrücklich die Berücksichtigung der Selbstkosten gemäss Art. 8 Abs. 2 VO WBF im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses fest (vgl. vorne E. 4).

5.6 Die Beschwerdeführerin hat sich im Übrigen zu Recht nicht auf den Mietvertrag vom 2. November 2004 berufen (Vernehmlassungsbeilage 6). In diesem wird zwar in allgemeiner Weise auf Art. 253 bis Art. 274 OR verwiesen. In den später erlassenen Genossenschaftsstatuten der Beschwerdeführerin aus dem Jahr 2014 wird aber in Art. 19 in konkreter Weise festgelegt, dass die Wohnungen zu den Selbstkosten vermietet werden und die Kostenmiete nach Art. 8 VO WBF nicht überschritten werden darf (Vernehmlassungsbeilage 1). Die ausnahmslose Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen entspräche im Übrigen auch nicht Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG, wonach die mietrechtlichen Bestimmungen nur mit Ausnahmen Anwendung finden (vgl. vorne E. 4).

5.7 Die Beschwerdeführerin führt sodann zwar zu Recht aus, dass die WFV vom Bundesrat gestützt auf Art. 46 Abs. 1 WFG und die VO WBF vom Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung gestützt auf Art. 60 Abs. 1 WFV erlassen wurde. Da aber weder Art. 10 WFG noch Art. 9 WFV für die Berechnung des erhöhten Mietzinses einschlägig sind und entsprechend kein Widerspruch besteht, stellt sich entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin die Frage nach einer Verletzung des Rahmens der Gesetzesdelegation durch Art. 8 VO WBF nicht (vgl. Urteil des BGer 2C_927/2018 E. 6 vom 13. November 2019).

Gleichermassen gelten entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin Art. 9 WFV und Art. 10 VO WBF und die Praxis zu Art. 14 VMWG nicht als leges speciales gegenüber von Art. 8 Abs. 1 VO WBF.

5.8 Im Urteil B-2941/2017 vom 24. Juli 2018 befand das Bundesverwaltungsgericht, im Rahmen einer Mietzinserhöhung sei das Verbot des Rechtmissbrauchs und das Gebot der Rechtsgleichheit nicht verletzt worden. In jenem Verfahren hatte die Vorinstanz eine Mietzinserhöhung basierend auf einer anderen Berechnungsmethode als zulässig erachtet. Vor Bundesverwaltungsgericht aber hatten die Beschwerdeführenden weder eine Verletzung des Prinzips der Kostenmiete noch eine falsche Berechnung der Wertvermehrungserhöhung geltend gemacht. Deshalb wurde die Mietzinserhöhung vom Bundesverwaltungsgericht dahingehend nicht geprüft. Dass die Berechnungsweise nach der Praxis von Art. 14 VMWG der gefestigten Praxis der Vorinstanz entspräche, zeigt die Beschwerdeführerin sodann nicht auf. Das von der Beschwerdeführerin angerufene Urteil B-2941/2017 ist daher für den vorliegenden Fall - wie die Vorinstanz zutreffend darlegt - nicht einschlägig.

5.9 Die Vorinstanz hat die Berechnung der Positionen Erneuerungsfonds und Risikozuschlag zwar mit Sätzen vorgenommen, die weder im Gesetz noch in einer Verordnung festgelegt sind. Gemäss Art. 8 Abs. 6 i.V.m. Art. 8 Abs. 1 Bst. d und f WFV legt das Departement Pauschalen für die Positionen Erneuerungsfonds und Risikozuschlag fest. Dies scheint sinnvoll, ist somit eine rasche Anpassung bei geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse möglich. Eine Verletzung des Legalitätsprinzips liegt somit entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht vor. Auch ein schwerer Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit ist nicht ersichtlich.

6.
Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-2941/2017 vom 24. Juli 2018 ist, wie aufgezeigt, für den vorliegenden Fall nicht einschlägig (vgl. vorne E. 5.8). Der Beizug der Akten des genannten Verfahrens ist deshalb nicht erforderlich. Der Verfahrensantrag der Beschwerdeführerin, die Akten des Verfahrens B-2941/2017 beizuziehen, ist abzuweisen.

7.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.

8.

8.1 Die Beschwerdeführerin hat als unterliegende Partei die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 63 Abs. 1 VwVG), die auf Fr. 1'200.- festzusetzen sind (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 1 , 2 und 4 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Zur Begleichung dieses Betrags wird der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss verwendet.

8.2 Angesichts ihres Unterliegens hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 64 Abs. 1 VwVG; Art. 7 Abs. 1 VGKE). Dasselbe gilt für den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner (vgl. Art. 64 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 7 ff . VGKE) sowie die Vorinstanz als Bundesbehörde (Art. 7 Abs. 3 VGKE).

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Dieser Betrag wird dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss entnommen.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil geht an die Beschwerdeführerin, den Beschwerdegegner und die Vorinstanz.

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

David Aschmann Laura Massei

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff ., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand: 18. Januar 2023

Zustellung erfolgt an:

- die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde)

- den Beschwerdegegner (Gerichtsurkunde)

- die Vorinstanz (Ref-Nr. [...]; Gerichtsurkunde)

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 5 - 1 Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
¹	Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
^a	Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rechten oder Pflichten;
^b	Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten oder Pflichten;
^c	Abweisung von Begehren auf Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten oder Pflichten oder Nichteintreten auf solche Begehren.
²	Als Verfügungen gelten auch Vollstreckungsverfügungen (Art. 41 Abs. 1 Bst. a und b), Zwischenverfügungen (Art. 45 und 46), Einspracheentscheide (Art. 30 Abs. 2 Bst. b und 74), Beschwerdeentscheide (Art. 61), Entscheide im Rahmen einer Revision (Art. 68) und die Erläuterung (Art. 69).25
³	Erklärungen von Behörden über Ablehnung oder Erhebung von Ansprüchen, die auf dem Klageweg zu verfolgen sind, gelten nicht als Verfügungen.

SR 173.32 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsgesetz, VGG) - Verwaltungsgerichtsgesetz VGG Art. 33 Vorinstanzen - Die Beschwerde ist zulässig gegen Verfügungen:
^a	des Bundesrates und der Organe der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals einschliesslich der Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung;
^b	des Bundesrates betreffend:
^b1	die Amtsenthebung eines Mitgliedes des Bankrats, des Direktoriums oder eines Stellvertreters oder einer Stellvertreterin nach dem Nationalbankgesetz vom 3. Oktober 200325,
^b2	die Abberufung eines Verwaltungsratsmitgliedes der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht oder die Genehmigung der Auflösung des Arbeitsverhältnisses der Direktorin oder des Direktors durch den Verwaltungsrat nach dem Finanzmarktaufsichtsgesetz vom 22. Juni 200726,
^b3	die Sperrung von Vermögenswerten gestützt auf das Bundesgesetz vom 18. Dezember 201528 über die Sperrung und die Rückerstattung unrechtmässig erworbener Vermögenswerte ausländischer politisch exponierter Personen,
^b4	das Verbot von Tätigkeiten nach dem NDG30,
^c	des Bundesstrafgerichts auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses seiner Richter und Richterinnen und seines Personals;
^cbis	des Bundespatentgerichts auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses seiner Richter und Richterinnen und seines Personals;
^cquater	des Bundesanwaltes oder der Bundesanwältin auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses der von ihm oder ihr gewählten Staatsanwälte und Staatsanwältinnen sowie des Personals der Bundesanwaltschaft;
^cquinquies	der Aufsichtsbehörde über die Bundesanwaltschaft auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses ihres Sekretariats;
^cter	der Aufsichtsbehörde über die Bundesanwaltschaft auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses der von der Vereinigten Bundesversammlung gewählten Mitglieder der Bundesanwaltschaft;
^d	der Bundeskanzlei, der Departemente und der ihnen unterstellten oder administrativ zugeordneten Dienststellen der Bundesverwaltung;
^e	der Anstalten und Betriebe des Bundes;
^f	der eidgenössischen Kommissionen;
^g	der Schiedsgerichte auf Grund öffentlich-rechtlicher Verträge des Bundes, seiner Anstalten und Betriebe;
^h	der Instanzen oder Organisationen ausserhalb der Bundesverwaltung, die in Erfüllung ihnen übertragener öffentlich-rechtlicher Aufgaben des Bundes verfügen;
ⁱ	kantonaler Instanzen, soweit ein Bundesgesetz gegen ihre Verfügungen die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht vorsieht.

SR 173.32 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsgesetz, VGG) - Verwaltungsgerichtsgesetz VGG Art. 32 Ausnahmen - 1 Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
¹	Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Verfügungen auf dem Gebiet der inneren und äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Verfügungen betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie Volkswahlen und -abstimmungen;
^c	Verfügungen über leistungsabhängige Lohnanteile des Bundespersonals, soweit sie nicht die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^d	...
^e	Verfügungen auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
^e1	Rahmenbewilligungen von Kernanlagen,
^e2	die Genehmigung des Entsorgungsprogramms,
^e3	den Verschluss von geologischen Tiefenlagern,
^e4	den Entsorgungsnachweis;
^f	Verfügungen über die Erteilung oder Ausdehnung von Infrastrukturkonzessionen für Eisenbahnen;
^g	Verfügungen der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^h	Verfügungen über die Erteilung von Konzessionen für Spielbanken;
ⁱ	Verfügungen über die Erteilung, Änderung oder Erneuerung der Konzession für die Schweizerische Radio- und Fernsehgesellschaft (SRG);
^j	Verfügungen über die Beitragsberechtigung einer Hochschule oder einer anderen Institution des Hochschulbereichs.
²	Die Beschwerde ist auch unzulässig gegen:
^a	Verfügungen, die nach einem anderen Bundesgesetz durch Einsprache oder durch Beschwerde an eine Behörde im Sinne von Artikel 33 Buchstaben c-f anfechtbar sind;
^b	Verfügungen, die nach einem anderen Bundesgesetz durch Beschwerde an eine kantonale Behörde anfechtbar sind.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 50 - 1 Die Beschwerde ist innerhalb von 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung einzureichen.
¹	Die Beschwerde ist innerhalb von 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung einzureichen.
²	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern einer Verfügung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 52 - 1 Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung der angefochtenen Verfügung und die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit der Beschwerdeführer sie in Händen hat.
¹	Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung der angefochtenen Verfügung und die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit der Beschwerdeführer sie in Händen hat.
²	Genügt die Beschwerde diesen Anforderungen nicht oder lassen die Begehren des Beschwerdeführers oder deren Begründung die nötige Klarheit vermissen und stellt sich die Beschwerde nicht als offensichtlich unzulässig heraus, so räumt die Beschwerdeinstanz dem Beschwerdeführer eine kurze Nachfrist zur Verbesserung ein.
³	Sie verbindet diese Nachfrist mit der Androhung, nach unbenutztem Fristablauf auf Grund der Akten zu entscheiden oder, wenn Begehren, Begründung oder Unterschrift fehlen, auf die Beschwerde nicht einzutreten.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 48 - 1 Zur Beschwerde ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde berechtigt sind ferner Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 63 - 1 Die Beschwerdeinstanz auferlegt in der Entscheidungsformel die Verfahrenskosten, bestehend aus Spruchgebühr, Schreibgebühren und Barauslagen, in der Regel der unterliegenden Partei. Unterliegt diese nur teilweise, so werden die Verfahrenskosten ermässigt. Ausnahmsweise können sie ihr erlassen werden.
¹	Die Beschwerdeinstanz auferlegt in der Entscheidungsformel die Verfahrenskosten, bestehend aus Spruchgebühr, Schreibgebühren und Barauslagen, in der Regel der unterliegenden Partei. Unterliegt diese nur teilweise, so werden die Verfahrenskosten ermässigt. Ausnahmsweise können sie ihr erlassen werden.
²	Keine Verfahrenskosten werden Vorinstanzen oder beschwerdeführenden und unterliegenden Bundesbehörden auferlegt; anderen als Bundesbehörden, die Beschwerde führen und unterliegen, werden Verfahrenskosten auferlegt, soweit sich der Streit um vermögensrechtliche Interessen von Körperschaften oder autonomen Anstalten dreht.
³	Einer obsiegenden Partei dürfen nur Verfahrenskosten auferlegt werden, die sie durch Verletzung von Verfahrenspflichten verursacht hat.
⁴	Die Beschwerdeinstanz, ihr Vorsitzender oder der Instruktionsrichter erhebt vom Beschwerdeführer einen Kostenvorschuss in der Höhe der mutmasslichen Verfahrenskosten. Zu dessen Leistung ist dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist anzusetzen unter Androhung des Nichteintretens. Wenn besondere Gründe vorliegen, kann auf die Erhebung des Kostenvorschusses ganz oder teilweise verzichtet werden.102
^4bis	Die Spruchgebühr richtet sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. Sie beträgt:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 100-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 100-50 000 Franken.103
⁵	Der Bundesrat regelt die Bemessung der Gebühren im Einzelnen.104 Vorbehalten bleiben Artikel 16 Absatz 1 Buchstabe a des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005105 und Artikel 73 des Strafbehördenorganisationsgesetzes vom 19. März 2010106.107

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR)
¹	Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.
²	Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen:
^a	Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle;
^b	Massnahmen zur rationelleren Energienutzung;
^c	Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen;
^d	Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;
^e	der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch.
³	Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt.
^3bis	Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.15
⁴	Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.
⁵	Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 253^b - 1 Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
¹	Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
²	Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
³	Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR)
¹	Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht.
²	Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
^a	im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
^b	durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
^c	bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
^d	lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
^e	lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
^f	das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

SR 842.1 Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV) - Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 11 Mietzinsanpassungen - 1 Die Vermieterschaft kann den Mietzins anpassen:
¹	Die Vermieterschaft kann den Mietzins anpassen:
^a	auf Grund von Veränderungen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes;
^b	infolge wertvermehrender Investitionen;
^c	bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben;
^d	bei verbilligten Wohnungen auf Grund der Reduktion der Zinsvergünstigung gemäss Artikel 15 Absatz 2.
²	Mietzinsherabsetzungen auf Grund von Absatz 1 Buchstabe a sind spätestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vorzunehmen.
³	Das WBF legt für die Erhöhungen nach Absatz 1 Buchstabe c Pauschalen fest.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
¹	Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
²	Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

SR 842.1 Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV) - Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8 Anrechenbare Liegenschaftskosten - 1 Als Liegenschaftskosten werden berücksichtigt:
¹	Als Liegenschaftskosten werden berücksichtigt:
^a	Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital;
^b	Baurechtszins;
^c	Amortisationen;
^d	Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds;
^e	Verwaltungskosten;
^f	Risikozuschlag;
^g	mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben.
²	Das investierte Eigenkapital darf höchstens zum Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang verzinst werden.
³	Für den Anteil des Fremdkapitals, der über 65 Prozent der Anlagekosten liegt, kann ein höherer Zinssatz geltend gemacht werden; die Differenz zum Zinssatz auf dem Anteil unter 65 Prozent darf jedoch höchstens 3/4 Prozent betragen.
⁴	Der Baurechtszins darf in der Regel den Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang nicht überschreiten.
⁵	Die Amortisation ist so festzulegen, dass während der Dauer der Bundeshilfe mindestens zwei Drittel des Darlehens und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten zurückbezahlt werden können.
⁶	Für die Kosten nach Absatz 1 Buchstaben d-g kann eine Pauschale angerechnet werden. Das WBF legt die Pauschale fest.
⁷	Die Eigentümerinnen oder Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten sorgen für eine bestimmungsgemässe Verwendung der für den Unterhalt und die Erneuerung bestimmten Mittel und erteilen dem Bundesamt oder den von ihm betrauten Stellen die entsprechenden Auskünfte.

SR 842.1 Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV) - Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 60 - 1 Das WBF erlässt Bestimmungen für Wohnbaugenossenschaften, die gestützt auf den Bundesbeschluss vom 7. Oktober 194720 über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal Darlehen erhalten haben. Dabei regelt es insbesondere die Mietzinsgestaltung sowie die Überprüfung der Mietzinse.
¹	Das WBF erlässt Bestimmungen für Wohnbaugenossenschaften, die gestützt auf den Bundesbeschluss vom 7. Oktober 194720 über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal Darlehen erhalten haben. Dabei regelt es insbesondere die Mietzinsgestaltung sowie die Überprüfung der Mietzinse.
²	Zur Sicherung der Zweckerhaltung werden im Grundbuch auf den geförderten Wohnungen ein Zweckentfremdungsverbot und eine Veräusserungsbeschränkung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen angemerkt.
³	Bei der Auflösung einer Wohnbaugenossenschaft oder beim Verkauf einer geförderten Wohnung muss der Liquidationserlös beziehungsweise der resultierende Gewinn dem Bund abgeliefert werden.
⁴	Das Bundesamt regelt in einem Vertrag mit der Pensionskasse des Bundes (PUBLICA) die Verwaltung der Hypothekardarlehen, die den Wohnbaugenossenschaften des Bundes aus Mitteln der Eidgenössischen Versicherungskasse (EVK) beziehungsweise der PUBLICA gewährt wurden.

SR 842 Bundesgesetz vom 21. März 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG) - Wohnraumförderungsgesetz WFG Art. 46 Zuständigkeiten - 1 Der Bundesrat erlässt die Ausführungsbestimmungen.
¹	Der Bundesrat erlässt die Ausführungsbestimmungen.
²	Das Bundesamt ist mit dem Vollzug dieses Gesetzes betraut.
³	Es koordiniert und harmonisiert den Vollzug mit der Tätigkeit von Kantonen, Gemeinden und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 1 Verfahrenskosten - 1 Die Kosten der Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht (Gericht) setzen sich zusammen aus der Gerichtsgebühr und den Auslagen.
¹	Die Kosten der Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht (Gericht) setzen sich zusammen aus der Gerichtsgebühr und den Auslagen.
²	Mit der Gerichtsgebühr sind die Kosten für das Kopieren von Rechtsschriften und der für Dienstleistungen normalerweise anfallende Verwaltungsaufwand wie Personal-, Raum- und Materialkosten sowie Post-, Telefon- und Telefaxspesen abgegolten.
³	Auslagen sind insbesondere die Kosten für Übersetzungen und für die Beweiserhebung. Die Kosten für Übersetzungen werden nicht verrechnet, wenn es sich um Übersetzungen zwischen Amtssprachen handelt.

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 2 Bemessung der Gerichtsgebühr - 1 Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. Vorbehalten bleiben spezialgesetzliche Kostenregelungen.
¹	Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. Vorbehalten bleiben spezialgesetzliche Kostenregelungen.
²	Das Gericht kann bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge nach den Artikeln 3 und 4 hinausgehen, wenn besondere Gründe, namentlich mutwillige Prozessführung oder ausserordentlicher Aufwand, es rechtfertigen.2
³	Bei wenig aufwändigen Entscheiden über vorsorgliche Massnahmen, Ausstand, Wiederherstellung der Frist, Revision oder Erläuterung sowie bei Beschwerden gegen Zwischenentscheide kann die Gerichtsgebühr herabgesetzt werden. Der Mindestbetrag nach Artikel 3 oder 4 darf nicht unterschritten werden.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 64 - 1 Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
¹	Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
²	Die Entschädigung wird in der Entscheidungsformel beziffert und der Körperschaft oder autonomen Anstalt auferlegt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, soweit sie nicht einer unterliegenden Gegenpartei auferlegt werden kann.
³	Einer unterliegenden Gegenpartei kann sie je nach deren Leistungsfähigkeit auferlegt werden, wenn sich die Partei mit selbständigen Begehren am Verfahren beteiligt hat.
⁴	Die Körperschaft oder autonome Anstalt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, haftet für die einer unterliegenden Gegenpartei auferlegte Entschädigung, soweit sich diese als uneinbringlich herausstellt.
⁵	Der Bundesrat regelt die Bemessung der Entschädigung.108 Vorbehalten bleiben Artikel 16 Absatz 1 Buchstabe a des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005109 und Artikel 73 des Strafbehördenorganisationsgesetzes vom 19. März 2010110.111

SR 173.320.2 Reglement vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE) VGKE Art. 7 Grundsatz - 1 Obsiegende Parteien haben Anspruch auf eine Parteientschädigung für die ihnen erwachsenen notwendigen Kosten.
¹	Obsiegende Parteien haben Anspruch auf eine Parteientschädigung für die ihnen erwachsenen notwendigen Kosten.
²	Obsiegt die Partei nur teilweise, so ist die Parteientschädigung entsprechend zu kürzen.
³	Keinen Anspruch auf Parteientschädigung haben Bundesbehörden und, in der Regel, andere Behörden, die als Parteien auftreten.
⁴	Sind die Kosten verhältnismässig gering, so kann von einer Parteientschädigung abgesehen werden.
⁵	Artikel 6a ist sinngemäss anwendbar.7

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 48 Einhaltung - 1 Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
¹	Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
²	Im Falle der elektronischen Einreichung ist für die Wahrung einer Frist der Zeitpunkt massgebend, in dem die Quittung ausgestellt wird, die bestätigt, dass alle Schritte abgeschlossen sind, die auf der Seite der Partei für die Übermittlung notwendig sind.20
³	Die Frist gilt auch als gewahrt, wenn die Eingabe rechtzeitig bei der Vorinstanz oder bei einer unzuständigen eidgenössischen oder kantonalen Behörde eingereicht worden ist. Die Eingabe ist unverzüglich dem Bundesgericht zu übermitteln.
⁴	Die Frist für die Zahlung eines Vorschusses oder für eine Sicherstellung ist gewahrt, wenn der Betrag rechtzeitig zu Gunsten des Bundesgerichts der Schweizerischen Post übergeben oder einem Post- oder Bankkonto in der Schweiz belastet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

BGG:	42 48 82
OR:	253 253^b 253^bis 269^a 273^c 274
VGG:	31 32 33 37
VGKE:	1 2 4 7
VMWG:	2 14
VwVG:	5 48 50 52 63 64
WFG:	10 46
WFV:	8 9 11 12 60