1C_181/2013 - 2013-11-14 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 181/2013

Urteil vom 14. November 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
A.A. und B.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Siegrist,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Simon Kobi,
Beschwerdegegnerin,

Gemeinderat Buchs, Mitteldorfstrasse 69, Postfach, 5033 Buchs,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christian Häuptli,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Staatskanzlei, 5000 Aarau.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer,
vom 18. Dezember 2012.

Sachverhalt:

A.
Die C.________ GmbH stellte ein Gesuch für den Neubau von zwei fünfgeschossigen Mehrfamilienhäusern (A und B) mit insgesamt 18 Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf der den Erben D._______ gehörenden Parzelle Nr. xxxx in Buchs. Diese Parzelle umfasst 3'264 m², wovon etwa ein Drittel (1.106 m²) in der Wohnzone Wc liegt, für welche der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Buchs vom 16. Dezember 1997/6. März 2001 in diesem Gebiet eine Gestaltungsplanpflicht vorsieht. Die restlichen zwei Drittel der Parzellenfläche sind der Wohn- und Gewerbezone WGc zugeordnet. Gemäss dem Baugesuch liegen rund ein Viertel des Hauses A und eine kleine Ecke des Hauses B (Balkone) sowie der grössere Teil des Kellergeschosses in der Wohnzone Wc mit Gestaltungsplanpflicht.
Obwohl für die Wohnzone Wc kein Gestaltungsplan besteht, stimmte die Abteilung für Baubewilligungen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) dem Bauvorhaben am 26. August 2009 unter Auflagen zu. Am 21. Juni 2010 erteilte der Gemeinderat Buchs die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen und wies die Einwendungen von A.A. und B.A.________ ab. Diese erhoben dagegen eine Beschwerde, welche der Regierungsrat des Kantons Aargau mit Entscheid vom 24. August 2011 insoweit guthiess, als er die Baubewilligung des Gemeinderats präzisierte und ergänzte. Im Übrigen wies der Regierungsrat die Beschwerde ab.

B.
Abgesehen von einer Neuregelung der Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Regierungsrat wies das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau mit Urteil vom 18. Dezember 2012 eine von A.A. und B.A.________ gegen den regierungsrätlichen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab.

C.
A.A. und B.A.________ (Beschwerdeführer) erheben Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember 2012 aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Eventuell sei die Streitsache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Verfügung vom 11. März 2013 wurde der Beschwerde gemäss dem Antrag der Beschwerdeführer die aufschiebende Wirkung erteilt.
Der Gemeinderat Buchs schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die C.________ GmbH als private Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In ihrer Replik zu den Vernehmlassungen des Gemeinderats und der Beschwerdegegnerin erneuern die Beschwerdeführer ihre bereits gestellten Anträge. Die Beschwerdegegnerin hält in ihrer Duplik ebenfalls an ihren ursprünglichen Anträgen fest. Dazu haben die Beschwerdeführer wiederum Stellung genommen.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Materie des öffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund fällt. Die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben. Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als zulässig (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 100 Abs. 1 BGG).

1.2. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein (BGE 137 II 30 E. 2.2.2 S. 33). Diese Nähe wird im Allgemeinen anerkannt, wenn das Baugrundstück an dasjenige des Einsprechers angrenzt oder nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt ist (Urteil 1C 203/2012 vom 18. Januar 2013 E. 1.2 mit Hinweisen).

1.3. Das Wohnhaus der Beschwerdeführer befindet sich auf der Parzelle Nr. yyy, die direkt an die Parzelle Nr xxxx anstösst, auf der das Bauvorhaben realisiert werden soll. Damit ist die besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht gegeben. Diesfalls braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird. Der Nachbar kann vielmehr die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 137 II 30 E. 2.2.3 S. 33 mit Hinweisen). Ein solcher Nutzen wird für einen Eigentümer bejaht, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der Beschwerde nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht würde (BGE 137 II 30 E. 2.3 S. 34; Urteil 1C 236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen).

1.4. Gemäss § 3 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Buchs vom 16. Dezember 1997 (BNO/Buchs) dürfen die im Bauzonen- und Kulturlandplan speziell bezeichneten Gebiete nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt. Die gerügte Verletzung dieser Bestimmung könnte zur Verweigerung der Baubewilligung führen, weshalb der konkrete praktische Nutzen der Beschwerdeführer und damit ihre Beschwerdelegitimation entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin zu bejahen ist. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.5. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechte gerügt werden (Art. 95 lit. a , b und c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. c und d BGG vor Bundesgericht nicht gerügt werden; zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung als die von den kantonalen Behörden gewählte ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Behörde nur dann ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).

2.

2.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird gestützt auf den auch im Verfahren geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV) verlangt, dass ein Ausstandsgrund so früh wie möglich, d.h. nach dessen Kenntnis bei erster Gelegenheit, geltend gemacht wird. Es verstösst gegen Treu und Glauben, Einwände dieser Art erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können. Wer den Mangel nicht unverzüglich vorbringt, wenn er davon Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf ein Verfahren einlässt, verwirkt den Anspruch auf spätere Anrufung der vermeintlich verletzten Ausstandsbestimmungen (BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496; 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124 mit weiteren Hinweisen). Demnach hat eine Partei ihr bekannte Befangenheitsgründe gegen eine Person bereits dann zu vorzubringen, wenn deren Mitwirkung am Entscheid für die Partei ohne Weiteres vorweg ersichtlich ist, oder sie ernsthaft damit rechnen muss. Dabei ist bei Kommissionen mit einer beschränkten Anzahl von Mitgliedern grundsätzlich von einem möglichen Mitwirken aller Mitglieder auszugehen (BGE 132 II 485 E. 4.4 S. 497). Zudem wird vermutet, dass ein Anwalt die
ordentliche Zusammensetzung von Gerichten kennt, wenn sie in einer leicht zugänglichen Publikation bekannt gegeben wurde (BGE 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124).

2.2. Unter Hinweis auf diese Rechtsprechung des Bundesgerichts erwog das Verwaltungsgericht, die Mitwirkung des Regierungsrats E.________ sei für die Beschwerdeführer vorweg ersichtlich gewesen, jedenfalls hätten sie ernsthaft damit rechnen müssen. Dennoch hätten sie am 28. Januar 2011 im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat zur Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 zwischen F.________ und der durch E._______ vertretenen Einwohnergemeinde Buchs Stellung genommen, ohne den Ausstand von E.________ zu verlangen. Die erst in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhobene Rüge der Verletzung seiner Ausstandspflicht wegen der Mitwirkung an dieser Vereinbarung sei demnach verwirkt gewesen.

2.3. Die Beschwerdeführer wenden ein, gemäss dem in Art. 5 Abs. 3 BV verankerten Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben dürften die Parteien darauf vertrauen, dass Mitglieder eines Gerichts in klaren Fällen von sich aus in den Ausstand treten. Anders als in § 95 f. GVG vorgesehen, seien daher nach neueren Verfahrensgesetzen die Ausschluss- sowie Ablehnungsgründe von Amtes wegen zu beachten. Die Beschwerdeführer hätten somit davon ausgehen dürfen, der juristisch ausgebildete Regierungsrat E.________ werde von sich aus in den Ausstand treten, da er an einer Vereinbarung mitgewirkt habe, auf welche der regierungsrätliche Entscheid verweise. Bestehe eine Ausstandspflicht, könne von den Parteien keine vorsorgliche Rüge verlangt werden. Erst nach Nichterfüllung der Ausstandspflicht könnten Handlungspflichten der Parteien bestehen.

2.4. Mit diesen Ausführungen bestreiten die Beschwerdeführer nicht, dass ihnen anlässlich ihrer Stellungnahme zur Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 die darin auf der ersten Seite genannte Vertretung der Einwohnergemeinde durch E.________ bekannt war. Zudem erheben die Beschwerdeführer keine Einwände gegen die vorinstanzliche Feststellung, wonach sie mit seiner Mitwirkung beim regierungsrätlichen Entscheid rechnen mussten. Demnach hätten die Beschwerdeführer gemäss der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichts nach Treu und Glauben bereits anlässlich ihrer Vernehmlassung den Ausstand von E.________ verlangen müssen und durften nicht darauf vertrauen, dass er von sich aus in den Ausstand tritt. Ihre Rüge der Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben erweist sich damit als unbegründet. Damit entfällt auch die Grundlage für die daraus abgeleitete Rüge der Verletzung des Anspruchs auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK und § 22 Abs. 1 KV/AG. Im Übrigen handelt es sich beim Regierungsrat nicht um ein Gericht im Sinne von Art. 30 BV, sondern um eine Verwaltungsbehörde, bei der die aus Art. 6 EMRK abgeleiteten Ansprüche auf ein unparteiliches Gericht nicht anwendbar sind (vgl. Urteil 1C 413/2012 vom 14. Juni 2013 E.
4.1 mit Hinweisen).

2.5. Da das Verwaltungsgericht die Überlegungen nannte, von denen es sich bezüglich des Ausstandsbegehrens hat leiten lassen, hat es entgegen der Annahme der Beschwerdeführer insoweit seine Begründungspflicht nicht verletzt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88).

3.

3.1. Im Rahmen der kantonalen Zuständigkeit zur Beurteilung der bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen eines Bauvorhabens ist der im Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vorgesehene Stufenbau zu beachten. Dieser umfasst die Abstimmung grösserer Vorhaben im Rahmen der Richtplanung (Art. 6 ff . RPG; BGE 137 II 254 E. 3 S. 257 ff. mit Hinweisen) sowie das Vorliegen eines Nutzungsplans mit einer für die Realisierung des Vorhabens geeigneten Nutzungszone (Art. 14 ff . RPG) als Grundlage für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 RPG; Urteil 1C 36/2011 vom 8. Februar 2012 E. 4.1).

3.2. Das Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG/AG; SAR 713.100) bestimmt unter dem Titel "Allgemeine Nutzungsplanung", dass die Gemeinden allgemeine Nutzungspläne (Zonenpläne) erlassen, die das Gemeindegebiet in verschiedene Nutzungszonen einteilen und Art und Mass der Nutzung regeln (§ 15 Abs. 1 BauG/AG). Die allgemeinen Nutzungspläne werden durch das nach der Gemeindeorganisation zuständige Organ erlassen (§ 25 Abs. 1 BauG/AG). Dies kann die Gemeindeversammlung, der Einwohnerrat oder die Gesamtheit der Stimmberechtigten an der Urne sein ( CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Andreas Baumann und andere, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 5 zu § 25 BauG/AG). Unter dem Titel "Sondernutzungsplanung (Erschliessungs- und Gestaltungsplanung) " bestimmt § 16 Abs. 1 BauG/AG, dass die Gemeinden die zweckmässige Erschliessung und Überbauung bestimmter Gebiete soweit nötig durch Erschliessungs- und Gestaltungspläne sicherstellen. Diese Sondernutzungspläne werden vom Gemeinderat beschossen (§ 25 Abs. 3 lit. a BauG/AG). Gestaltungspläne sind kommunale Nutzungspläne im Sinne von Art. 14 ff . RPG (BGE 119 Ib 124 E. 4 S. 134; vgl. auch Urteil 1C 518/2010 vom 22. März 2011 E. 4.1).
Nach § 21 Abs. 1 BauG/AG können Gestaltungspläne erlassen werden, wenn ein wesentliches öffentliches Interesse an der Gestaltung der Überbauung besteht, namentlich damit ein Gebiet architektonisch gut und auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abgestimmt überbaut oder baulich umgestaltet wird, der Boden haushälterisch genutzt wird und die angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sichergestellt wird. Das aargauischen Baugesetz schreibt kein Mindestmass eines Gestaltungsplanes vor, weshalb sich die Abgrenzung der Planungsgebiete nach dem Zweck und den zu lösenden planerischen Aufgaben richtet. Eine Begrenzung nach unten bildet das Verbot von Kleinbauzonen zur Verhinderung einer Streubauweise (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 5. Juli 2007 E. 2.5, AGVE 2007 Nr. 36. S. 143 ff., 146). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Kleinbauzone dann zulässig, wenn sie keine zusätzliche Streubauweise, sondern einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder eine massvolle Erweiterung bestehender Bauten bewirkt und sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht (BGE 124 II 391 E. 3a S. 395;
Urteil 1C 13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 3.1 und 3.3 mit weiteren Hinweisen). Unter diesen Voraussetzungen kann ein Gestaltungsplan zulässig sein, der sich auf ein Grundstück beschränkt (BGE 121 I 245 E. 8c/cc S. 251). Jedoch darf die Aufteilung eines Gebiets in mehrere Teilgestaltungspläne nicht dazu führen, dass das ganze Gebiet durch Einzelbauweise verunstaltet wird (Urteil 1A.197/2001 vom 18. April 2002 E. 3.3).

3.3. Gemäss § 16 Abs. 3 BauG/AG können die Gemeinden in den allgemeinen Nutzungsvorschriften vorsehen, dass im allgemeinen Nutzungsplan bezeichnete Gebiete nur überbaut werden dürfen, wenn von bestimmten Instrumenten der Sondernutzungsplanung Gebrauch gemacht worden ist. Entsprechend bestimmt § 3 BNO/Buchs:

" 1 Die im Bauzonen- und Kulturlandplan speziell bezeichneten Gebiete dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt. Der Gemeinderat bestimmt im Einzelfall den Mindestgehalt der Pläne.
2 Teilgestaltungspläne sind möglich; der Gemeinderat bestimmt von Fall zu Fall die in den Gestaltungsplan einzubeziehenden Flächen."

3.4. Das Verwaltungsgericht kam zum Ergebnis, der Gemeinderat habe im konkreten Fall aus Verhältnismässigkeitsgründen ausnahmsweise auf einen gemäss § 3 BNO/Buchs erforderlichen (Teil-) Gestaltungsplan verzichten dürfen. Zur Begründung führte es an, gemäss Ziffer 3 der Vereinbarung von 21./24. Juni 1999 sollte der Gestaltungsplan bezüglich des im Perimeter liegenden Teils der heutigen Parzelle Nr. xxxx nur noch Grenzabstandslinien und keine weitergehenden gestalterischen Vorgaben enthalten. Der Gemeinderat könnte gemäss § 3 Abs. 2 BNO für die betroffene Fläche einen Teilgestaltungsplan erlassen und nur noch den Grenzabstand vorschreiben, den das Bauprojekt einhält. Damit wäre die Gestaltungsplanpflicht formell erfüllt. Da das Bauprojekt eine eigene Erschliessung ab Zopfweg vorsehe, sei es nicht auf die im Erschliessungsplan G.________ vorgesehene Erschliessungsstrasse angewiesen. Diese Erschliessung werde durch das Bauprojekt auch nicht ungünstig beeinflusst. Gemäss dem Vorprüfungsbericht der Abteilung Raumentwicklung des BVU vom 5. Mai 2000 sei eine spätere rückwärtige Erschliessung der Parzellen zzz und www zu sichern. Ebenso halte der Regierungsratsbeschluss Nr. 2000-001793 betreffend Genehmigung des Erschliessungsplans
G.________ fest, dass die rückwärtige Erschliessung der "übrigen Parzellen entlang der Kantonsstrasse" Gegenstand des späteren Gestaltungsplans sei. Vorliegend sei die Parzelle der Beschwerdeführer über den Weg H.________ erschlossen und die Parzelle Nr. www bleibe über das Gebiet des Gestaltungsplanpflichtperimeters bzw. über dasjenige des Erschliessungsplans G.________ rückwärtig erschliessbar. Da die Parzelle Nr. 952 nicht an den Gestaltungsplanperimeter grenze, könne der Gestaltungsplan deren rückwärtige Erschliessung von vorneherein nicht ermöglichen. Demnach mache ein Teilgestaltungsplan für die umstrittene Fläche der Parzelle Nr. xxxx wenig Sinn, zumal nicht ersichtlich sei, was ein solcher Plan zusätzlich regeln oder bewirken könnte. Die projektierten Hochbauten lägen grösstenteils ausserhalb des Gebiets mit Gestaltungsplanpflicht. Die Tiefbauten hätten vor allem mit der Erschliessung zu tun. Inwiefern die Festlegung von Baulinien (Grenzabstandslinien) im fraglichen Bereich notwendig wäre, sei nicht ersichtlich. Aufgrund der Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 sei in einem Gestaltungsplan in diesem Bereich mit weitergehenden Vorgaben gestalterischer Art nicht zu rechnen. Der Gemeinderat, der für den Erlass eines
Teilgestaltungsplans zuständig wäre, sei mit dem Bauprojekt ebenfalls einverstanden. Demnach führe das Beharren auf den Erlass eines Teilgestaltungsplans einzig dazu, das Verfahren zu verzögern. Vor diesem Hintergrund erscheine es unverhältnismässig, einen Teilgestaltungsplan zu verlangen. Da die Beschwerdeführer im Verlauf des Verfahrens betreffend die Baubewilligung ausreichend Gelegenheit gehabt hätten, sich zur Erforderlichkeit eines Gestaltungsplans zu äussern, sei insoweit ihr rechtliches Gehör gewahrt worden.

3.5. Nach Art. 23 RPG darf das kantonale Recht für Bauten innerhalb des Baugebiets Ausnahmen von den Zonenvorschriften vorsehen. Solche Ausnahmen müssen sich auf eine klare gesetzliche Grundlage im kantonalen Recht stützen, wobei den Kantonen bei der konkreten Ausgestaltung der Ausnahmebewilligungen ein weiter Spielraum zukommt (Urteil 1C 258/2010 vom 9. Dezember 2010 E. 2.2 mit Hinweisen). Der Kanton Aargau hat für Ausnahmebewilligungen innerhalb der Bauzone namentlich in § 67 BauG/AG eine gesetzliche Grundlage geschaffen ( ANDREAS BAUMANN, in: Andreas Baumann und andere, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 1 zu § 67 BauG/AG). § 67 Abs. 1 BauG/AG bestimmt:

"Der Gemeinderat kann bei der Bewilligung von Bauten, unter billiger Abwägung der beteiligten privaten Interessen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungsplänen gestatten, wenn
a) es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit dem Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar ist und
b) ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die Anwendung der Pläne und Vorschriften zu hart wäre."
Gemäss dieser Regelung setzt eine Ausnahmebewilligung voraus, dass ausserordentliche, d.h. vom Regelfall wesentlich abweichende Verhältnisse vorliegen und die Ausnahme mit dem öffentlichen Wohl sowie mit dem Sinn und dem Zweck der Vorschriften vereinbar ist. Bezüglich der Verhältnismässigkeit einer Ausnahmebewilligung sind die beteiligten öffentlichen und privaten Interessen gegeneinander abzuwägen ( BAUMANN, a.a.O., N. 2 und 9 zu § 67 BauG/AG; vgl. auch Urteil 1C 14/2013 vom 14. Oktober 2013 E. 2.5). Als vom Regelfall abweichende Umstände kommen namentlich objektive Besonderheiten bezüglich der Form und Lage der Parzelle in Frage ( BAUMANN, a.a.O., N. 11 zu § 67 BauG/AG). Bei der Erteilung der Ausnahmebewilligung dürfen jedoch keine generellen Gründe berücksichtigt werden, die sich praktisch immer anführen liessen, weil auf diesem Wege das Gesetz selber abgeändert würde (BGE 117 Ia 141 E. 4 S. 146).

3.6. Die Beschwerdeführer gehen zutreffend davon aus, das Verwaltungsgericht habe im Ergebnis eine Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG/AG gewährt, wenn es aus Gründen der Verhältnismässigkeit ausnahmsweise zuliess, dass der Gemeinderat in Abweichung von § 3 BNO/Buchs eine Baubewilligung ohne Gestaltungsplan erteilte. Sie rügen jedoch, das Verwaltungsgericht habe § 67 BauG/AG willkürlich angewendet, weil es die darin vorgesehenen Voraussetzungen weder geprüft noch begründet habe. Es hätte bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit danach fragen müssen, ob die Ausnahmebewilligung den Kriterien der Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit entspreche.

3.7. Das Verwaltungsgericht hat ausführlich dargelegt, weshalb es zum Ergebnis kam, das im kommunalen Nutzungsplan vorgesehene Erfordernis eines Gestaltungsplans sei unter den gegebenen besonderen Umständen unverhältnismässig bzw. nicht durch den Sinn und Zweck der entsprechenden Rechtssätze gerechtfertigt. Es hat dabei die öffentlichen Interessen am Erlass eines Teilgestaltungsplans und die privaten Interessen an Verhinderung einer dadurch bewirkten Verzögerung des Bauvorhabens gegeneinander abgewogen und damit implizit die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG/AG geprüft und begründet. Es brauchte dabei nicht nach der Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit zu fragen, weil diese Kriterien hinsichtlich der Verhältnismässigkeit von Grundrechtseinschränkungen massgebend sind (vgl. BGE 137 I 31 E. 7.5.2 S. 53). Das Verwaltungsgericht ist somit in methodischer Hinsicht nicht willkürlich vorgegangen.

3.8. Sodann machen die Beschwerdeführer geltend, der angefochtene Entscheid sei auch unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit willkürlich. Das Verwaltungsgericht habe nicht beachtet, dass Ausnahmebewilligungen nur bei aussergewöhnlichen Gegebenheiten und nicht aus Gründen erteilt werden dürften, die sich praktisch immer anführen liessen. Es komme häufig vor, dass Parzellenteile in ein Gebiet mit Gestaltungsplanzwang ragten, weshalb diese Flächen nicht mittels einer Ausnahmebewilligung von der Gestaltungspflicht befreit werden dürften. Dem Verwaltungsgericht sei zwar beizupflichten, dass ein Gestaltungsplan allein für die Fläche von 1'106 m² der Parzelle xxxx unvernünftig sei. Es habe jedoch willkürlich ausser Acht gelassen, dass diese Fläche einer unzulässigen Kleinbauzone entspreche und daher gemäss den allgemeinen Planungsgrundsätzen dafür kein Teilgestaltungsplan erlassen werden dürfe. Zudem dürfe der Gemeinderat auch Teilflächen nicht aus der Gestaltungsplanpflicht entlassen. Täte er dies mehrmals, könnte er die gesamte Gestaltungsplanpflicht umgehen. Indem der Gemeinderat für 7.4 % des Gesamtperimeters der Gestaltungsplanpflicht keinen Gestaltungsplan erlassen habe, habe er die vom Einwohnerrat definierte Fläche dieses Plans
reduziert und damit das Gewaltenteilungsprinzip und den planerischen Stufenbau verletzt. Zudem hätten die Beschwerdeführer ihre Mitwirkungsrechte im Gestaltungsplanverfahren nicht ausüben können, was ihr rechtliches Gehör verletze.

3.9. Da vom projektierten Haus A nur rund ein Viertel und vom Haus B eine kleine Ecke (Balkone) in das rund 15 ha umfassende Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht ragen, liegt ein geringfügiger Eingriff in dieses Gebiet vor, der nicht zu einer verpönten Streubauweise führt. Demnach ist das Verwaltungsgericht nicht in Willkür verfallen, wenn es annahm, der Gemeinderat hätte für die umstrittene Teilfläche einen der Baubewilligung entsprechenden Teilgestaltungsplan erlassen dürfen. Sodann ging das Verwaltungsgericht davon aus, für die umstrittene Teilfläche sei die Festlegung von Baulinien (Grenzabstandslinien) nicht notwendig und aufgrund der Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 sei in diesem Bereich mit weitergehenden Vorgaben gestalterischer Art nicht zu rechnen. Da die Beschwerdeführer nicht darlegen, inwiefern diese Feststellungen offensichtlich unrichtig sein sollen, konnte das Verwaltungsgericht willkürfrei davon ausgehen, es lägen insoweit vom Regelfall abweichende ausserordentliche Verhältnisse vor, die einen Teilgestaltungsplan entbehrlich werden liessen. Die Beschwerdeführer wenden zwar ein, sie hätten keinen solchen Teil-, sondern einen grösseren Gestaltungsplan verlangt. Sie begründen jedoch nicht ansatzweise, inwiefern im
vorliegenden Fall das geringfügige Hineinreichen der geplanten, grundsätzlich zonenkonformen Bauten in den Gesamtbereich mit Gestaltungsplanpflicht dessen architektonische oder erschliessungsmässige Gestaltung beeinträchtigen könnte. Auch zeigen sie nicht auf, weshalb die Gefahr einer Aufteilung der Restfläche in eine Vielzahl von Teilgestaltungsplänen bestehen soll. Schliesslich legen die Beschwerdeführer nicht dar, welche Mitwirkungsrechte sie dadurch verloren haben sollen, dass der Gemeinderat nicht zunächst formell einen Teilgestaltungsplan erliess, sondern direkt eine Baubewilligung erteilte. Aus all diesen Gründen ist das Verwaltungsgericht nicht in Willkür verfallen, wenn es ins Gewicht fallende öffentliche Interessen an einem (Teil-) Gestaltungsplan verneinte und es deshalb das Erfordernis eines solchen Plans in Anbetracht der privaten Interessen an der Vermeidung einer Verzögerung des Verfahrens als unverhältnismässig qualifizierte.

4.

4.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, das Verwaltungsgericht habe die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 BV verletzt, weil es eine Arealüberbauung ohne Gestaltungsplan zugelassen und damit eine qualitativ bessere Überbauung gestützt auf einen solchen Plan verhindert habe.

4.2. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern der bisherige oder voraussehbare künftige Gebrauch ihrer Liegenschaft durch den teilweisen Verzicht auf einen Gestaltungsplan für die Überbauung der Nachbarliegenschaft verunmöglicht oder erschwert werden soll. Da nach dem Ausgeführten auch keine unzulässige Eigentumsbeschränkung vorliegt, erweist sich ihre Rüge der Verletzung von Art. 26 BV als unbegründet.

5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung unter solidarischer Haftbarkeit auszurichten (Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Dem Gemeinderat Buchs ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter Solidarhaft auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Buchs, dem Regierungsrat des Kantons Aargau und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. November 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Gelzer

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 30 Gerichtliche Verfahren - 1 Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
¹	Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
²	Jede Person, gegen die eine Zivilklage erhoben wird, hat Anspruch darauf, dass die Sache vom Gericht des Wohnsitzes beurteilt wird. Das Gesetz kann einen anderen Gerichtsstand vorsehen.
³	Gerichtsverhandlung und Urteilsverkündung sind öffentlich. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 6 Grundlagen - 1 ...18
¹	...18
²	Für die Erstellung ihrer Richtpläne erarbeiten die Kantone Grundlagen, in denen sie feststellen, welche Gebiete:19
^a	sich für die Landwirtschaft eignen;
^b	besonders schön, wertvoll, für die Erholung oder als natürliche Lebensgrundlage bedeutsam sind;
^bbis	sich für die Produktion von Elektrizität aus erneuerbaren Energien eignen;
^c	durch Naturgefahren oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind.
³	In den Grundlagen geben sie auch Aufschluss über den Stand und die bisherige Entwicklung:21
^a	ihres Siedlungsgebietes;
^b	des Verkehrs;
^bbis	der Versorgung, insbesondere mit Elektrizität aus erneuerbaren Energien;
^bter	der öffentlichen Bauten und Anlagen;
^c	ihres Kulturlandes.
⁴	Sie berücksichtigen die Konzepte und Sachpläne des Bundes, die Richtpläne der Nachbarkantone sowie regionale Entwicklungskonzepte und Pläne.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 14 Begriff - 1 Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens.
¹	Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens.
²	Sie unterscheiden vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 82 83 86 89 95 100
BV:	5 26 30
EMRK:	6
RPG:	6 14 22 23