Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A 263/2023
Urteil vom 11. September 2023
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Bundesrichter Rüedi, Kölz,
Gerichtsschreiber Stähle.
Verfahrensbeteiligte
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Jürg P. Müller und Dr. Urban Hulliger,
Beschwerdeführerin,
gegen
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Urs Feller und Dr. Gion Christian Casanova,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Miete; vereinfachtes Verfahren, Zuständigkeit des Handelsgerichts,
Beschwerde gegen den Beschluss des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 16. März 2023 (HG220227-O).
Sachverhalt:
A.
A.a. Die B.________ AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin) und die A.________ AG (Mieterin, Beschwerdegegnerin) führen seit längerem mehrere Gerichtsverfahren zu Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung der Miete von Ladenflächen an der X.________strasse 75/77/79 in Zürich per 31. Januar 2014 respektive deren Verlängerung/Fortsetzung über diesen Zeitpunkt hinaus.
A.b. Am 14. März 2012 klagte die Mieterin vor dem Mietgericht Zürich gestützt auf Ziffer 5 des Nachtrags I zum Mietvertrag vom 5. November 2001, es sei "der für die Verlängerung des Vertragsverhältnisses vertraglich vereinbarte massgebliche Mietzins für die gemieteten Räumlichkeiten (Liegenschaft X.________strasse 75/77/79, 8001 Zürich) gerichtlich festzulegen", und die Vermieterin sei zu verpflichten, eine Offerte abzugeben, wonach der gerichtlich festgelegte Mietzins "für das Mietverhältnis ab 1. Februar 2014 für eine Dauer von mindestens fünf Jahren zur Anwendung gelangt". Was dieses Verfahren angeht, kann im Einzelnen auf das Urteil 4A 653/2018 und 4A 657/2018 vom 14. November 2019 verwiesen werden. Darin hob das Bundesgericht die bei ihm angefochtene Verurteilung der Vermieterin auf, "für die Liegenschaften X.________strasse 75 und 79 eine verbindliche auf 30 Tage befristete Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten". Stattdessen stellte es fest, dass die Vermieterin "ihrer Pflicht nicht nachgekommen ist, der Mieterin für die Liegenschaften X.________strasse 75 und 79 eine
verbindliche Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten" (Dispositiv-Ziffer 2).
A.c. Parallel dazu klagte die Mieterin am 1. September 2014 beim Mietgericht Zürich auf Erstreckung des Mietverhältnisses (Verfahren MB140015). Mit Beschluss vom 26. Januar 2017 trat das Mietgericht auf das Erstreckungsbegehren mit der Begründung nicht ein, die Mieterin verfüge nach wie vor über einen vertraglichen Anspruch "auf Realerfüllung bezüglich der bislang nicht in vertragskonformer Weise unterbreiteten Fortsetzungsofferte und als Ausfluss desselben über einen Benützungsanspruch für das Mietobjekt". Die Vermieterin focht diesen Entscheid mit Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Beschluss vom 1. September 2020 schrieb das Obergericht das Erstreckungsverfahren ab, nachdem die Mieterin die Mietobjekte im Februar 2020 verlassen hatte.
B.
Am 15. September 2021 klagte die Vermieterin vor dem Handelsgericht des Kantons Zürich gegen die Mieterin mit dem Begehren, letztere sei zu verpflichten, ihr Fr. 44'805'529.-- zuzüglich Zins zu bezahlen. Damit verlangt sie für den Zeitraum bis 20. Februar 2020 (Auszug aus dem Mietobjekt) die Bezahlung der Differenz zwischen dem ab 1. Februar 2014 marktüblichen Entgelt für die Verkaufsfläche und dem von der Mieterin bisher geleisteten Entgelt (in der Höhe des bis 31. Januar 2014 geschuldeten Mietzinses zuzüglich Nebenkosten).
Die Mieterin stellte den Antrag, auf die Klage sei nicht einzutreten, da einerseits das Handelsgericht für die Beurteilung der Klage sachlich nicht zuständig sei und andererseits eine abgeurteilte Sache vorliege. Die Vermieterin habe nämlich bereits im Erstreckungsverfahren MB140015 vor dem Mietgericht die Anpassung des Mietzinses für die Liegenschaften X.________strasse 75/77/79 ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe der Mietobjekte verlangt. Sie habe damit für dieselben Objekte und dieselbe Periode einen ähnlichen bzw. leicht modifizierten zusätzlichen Mietzins geltend gemacht. Diesen Anspruch habe sie im Erstreckungsverfahren nach Eintritt der Fortführungslast vorbehaltlos zurückgezogen, womit die Erhebung des nun eingeklagten Anspruchs im vorliegenden Verfahren ausgeschlossen sei.
Mit Verfügung vom 2. Dezember 2021 beschränkte das Handelsgericht das Verfahren einstweilen auf die Frage seiner sachlichen Zuständigkeit und auf die Frage, ob eine abgeurteilte Sache vorliegt. Mit Beschluss vom 22. März 2022 trat es auf die Klage nicht ein, da eine abgeurteilte Sache vorliege und es daher an den Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 59 Principio - 1 Il giudice entra nel merito di un'azione o istanza se sono dati i presupposti processuali. |
|
a | l'interesse degno di protezione dell'attore o instante; |
b | la competenza per materia e per territorio del giudice; |
c | la capacità di essere parte e la capacità processuale; |
d | l'assenza di litispendenza altrove; |
e | l'assenza di regiudicata; |
f | la prestazione degli anticipi e della cauzione per le spese giudiziarie. |
Dagegen gelangte die Vermieterin an das Bundesgericht, welches ihre Beschwerde in Zivilsachen mit Urteil 4A 197/2022 vom 25. November 2022 guthiess, den Beschluss aufhob und die Sache zur weiteren Behandlung an das Handelsgericht zurückwies. Das Handelsgericht - so das Bundesgericht in Erwägung 3 der Urteilsbegründung - werde über seine Zuständigkeit zu entscheiden haben, wobei insbesondere die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
|
a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 59 Principio - 1 Il giudice entra nel merito di un'azione o istanza se sono dati i presupposti processuali. |
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a | l'interesse degno di protezione dell'attore o instante; |
b | la competenza per materia e per territorio del giudice; |
c | la capacità di essere parte e la capacità processuale; |
d | l'assenza di litispendenza altrove; |
e | l'assenza di regiudicata; |
f | la prestazione degli anticipi e della cauzione per le spese giudiziarie. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 59 Principio - 1 Il giudice entra nel merito di un'azione o istanza se sono dati i presupposti processuali. |
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a | l'interesse degno di protezione dell'attore o instante; |
b | la competenza per materia e per territorio del giudice; |
c | la capacità di essere parte e la capacità processuale; |
d | l'assenza di litispendenza altrove; |
e | l'assenza di regiudicata; |
f | la prestazione degli anticipi e della cauzione per le spese giudiziarie. |
Präjudizialitäts- bzw. Bindungswirkung entfalte (E. 2.7).
Mit Beschluss vom 16. März 2023 trat das Handelsgericht auf die Klage erneut nicht ein, dieses Mal "mangels sachlicher Zuständigkeit".
C.
Die Vermieterin begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Beschluss des Handelsgerichts sei aufzuheben und das Verfahren sei zur materiellen Prüfung der Klage an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Mieterin beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Das Handelsgericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Beschluss des Handelsgerichts ist ein Endentscheid (Art. 90

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37 |
|
a | una legge federale prevede un'istanza cantonale unica; |
b | un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica; |
c | è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi. |
2.
2.1. Gemäss Art. 6 Abs. 1

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale). |
|
a | le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1; |
b | le controversie in materia di società commerciali e cooperative; |
c | le controversie che adempiono le seguenti condizioni: |
c1 | la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno, |
c2 | il valore litigioso raggiunge almeno 100 000 franchi, |
c3 | le parti acconsentono all'attribuzione del giudizio della controversia al tribunale commerciale, e |
c4 | al momento del consenso almeno una parte ha domicilio, dimora abituale o sede all'estero. |
d | non si tratta di una controversia derivante da un rapporto di lavoro, di una controversia secondo la legge del 6 ottobre 198921 sul collocamento o la legge del 24 marzo 199522 sulla parità dei sessi, né di una controversia in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali o di affitto agricolo. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale). |
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a | le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1; |
b | le controversie in materia di società commerciali e cooperative; |
c | le controversie che adempiono le seguenti condizioni: |
c1 | la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno, |
c2 | il valore litigioso raggiunge almeno 100 000 franchi, |
c3 | le parti acconsentono all'attribuzione del giudizio della controversia al tribunale commerciale, e |
c4 | al momento del consenso almeno una parte ha domicilio, dimora abituale o sede all'estero. |
d | non si tratta di una controversia derivante da un rapporto di lavoro, di una controversia secondo la legge del 6 ottobre 198921 sul collocamento o la legge del 24 marzo 199522 sulla parità dei sessi, né di una controversia in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali o di affitto agricolo. |
Zu beachten ist indessen Art. 243

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 5 Istanza cantonale unica - 1 Il diritto cantonale designa il tribunale competente a decidere, in istanza cantonale unica, nei seguenti ambiti: |
|
a | controversie in materia di proprietà intellettuale, comprese quelle relative alla nullità, alla titolarità, all'utilizzazione su licenza, al trasferimento e alla violazione di tali diritti; |
b | controversie in materia cartellistica; |
c | controversie vertenti sull'uso di una ditta commerciale; |
d | controversie secondo la legge federale del 19 dicembre 19864 contro la concorrenza sleale, in quanto il valore litigioso ecceda 30 000 franchi o in quanto la Confederazione eserciti il suo diritto d'azione; |
e | controversie secondo la legge federale del 13 giugno 20086 sulla responsabilità civile in materia nucleare; |
f | azioni giudiziali contro la Confederazione, in quanto il valore litigioso ecceda 30 000 franchi; |
g | controversie riguardo all'istituzione e all'esecuzione di una verifica speciale secondo gli articoli 697c-697hbis del Codice delle obbligazioni (CO)9; |
h | controversie secondo la legge del 23 giugno 200611 sugli investimenti collettivi, la legge del 19 giugno 201512 sull'infrastruttura finanziaria e la legge del 15 giugno 201813 sugli istituti finanziari; |
i | controversie secondo la legge del 21 giugno 201315 sulla protezione degli stemmi, la legge federale del 25 marzo 195416 concernente la protezione dell'emblema e del nome della Croce Rossa e la legge federale del 15 dicembre 196117 concernente la protezione dei nomi e degli emblemi dell'Organizzazione delle Nazioni Unite e d'altre organizzazioni intergovernative. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 8 Azione diretta davanti all'autorità giudiziaria superiore - 1 Nelle controversie patrimoniali in cui il valore litigioso raggiunga almeno 100 000 franchi l'attore, con l'accordo del convenuto, può deferire la causa direttamente all'autorità giudiziaria superiore. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale). |
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a | le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1; |
b | le controversie in materia di società commerciali e cooperative; |
c | le controversie che adempiono le seguenti condizioni: |
c1 | la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno, |
c2 | il valore litigioso raggiunge almeno 100 000 franchi, |
c3 | le parti acconsentono all'attribuzione del giudizio della controversia al tribunale commerciale, e |
c4 | al momento del consenso almeno una parte ha domicilio, dimora abituale o sede all'estero. |
d | non si tratta di una controversia derivante da un rapporto di lavoro, di una controversia secondo la legge del 6 ottobre 198921 sul collocamento o la legge del 24 marzo 199522 sulla parità dei sessi, né di una controversia in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali o di affitto agricolo. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
2.2. Das Bundesgericht hat sich seit dem Inkrafttreten der ZPO wiederholt mit der Tragweite von deren Art. 243 Abs. 2 lit. c auseinandergesetzt.
In BGE 142 III 402 erwog es gestützt auf eine eingehende Auseinandersetzung mit der Gesetzgebungsgeschichte und dem Meinungsstand in der Literatur, dass der Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne dieser Norm weit auszulegen sei und auch Streitigkeiten betreffend die Ausweisung eines Mieters darunter fielen, welche die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand hätten, ohne dass sich Fragen des Kündigungsschutzes im engeren Sinne (Anfechtbarkeit der Kündigung oder Erstreckung des Mietverhältnisses) stellten. Da das vereinfachte Verfahren und die soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova. |
|
a | nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2; |
b | fino a un valore litigioso di 30 000 franchi: |
b1 | nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, |
b2 | nella altre controversie in materia di diritto del lavoro. |
Vertragsverhältnisses oder des Ablaufs eines befristeten Mietvertrags; unerheblich sei dabei, ob das Gericht vom Mieter mit Haupt- und/oder Eventualanträgen auf Unwirksamkeit, Ungültigkeit, Nichtigkeit oder Aufhebung (der Kündigung) bzw. auf Verlängerung des Mietverhältnisses befasst worden sei oder vom Vermieter mit Haupt- oder Widerklageanträgen auf Ausweisung oder Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Blick auf das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel des Mieterschutzes - so das Bundesgericht weiter - sei eine abweichende verfahrensrechtliche Behandlung der Beendigung befristeter Mietverhältnisse, besonders mit Bezug auf die Anwendung der sozialen Untersuchungsmaxime, nicht gerechtfertigt (E. 3.1). Dementsprechend gelangte das Bundesgericht zum Ergebnis, dass auch die damals zu beurteilende Klage auf "requalification du contrat de bail de durée déterminée en contrat de durée indéterminée" unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" falle (E. 3.2).
Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither mehrmals bestätigt (siehe etwa 4A 547/2016 vom 5. Dezember 2016 E. 2 und 3; 4A 300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2). Im Urteil 4A 340/2017 vom 24. Juli 2017 ordnete es eine Klage unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" ein, mit der festgestellt werden sollte, dass sich das zwischen den Parteien abgeschlossene Mietverhältnis aufgrund einer Optionsausübung durch die Mieterin und damalige Beschwerdeführerin für eine weitere feste Mietdauer von fünf Jahren verlängert habe und frühestens am 31. Januar 2023 ende (E. 2.3). Im - bereits die Parteien des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffenden - Urteil 4A 359/2017 vom 16. Mai 2018 entschied das Bundesgericht, das (damals verfahrensgegenständliche) Rechtsbegehren der Mieterin um gerichtliche Festlegung des für die Verlängerung des Mietvertrages massgebenden Mietzinses und die Verpflichtung der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte für die Verlängerung des Mietverhältnisses falle ebenfalls unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 959 |
|
1 | Possono essere annotati nel registro i diritti personali, quando la loro annotazione sia espressamente prevista dalla legge come nei casi di prelazione, di ricupera, di promessa di vendita, di affitto o di pigione. |
2 | Mediante l'annotazione diventano efficaci in confronto ai diritti posteriormente acquisiti. |
Unter Bezugnahme auf dieses Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" hat das Bundesgericht ferner auch den Begriff der "Hinterlegung von Mietzinsen" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
|
a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259a - 1 Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore: |
|
a | l'eliminazione del difetto; |
b | una riduzione proporzionale del corrispettivo; |
c | il risarcimento dei danni; |
d | l'assunzione della lite contro un terzo. |
2.3. Die weite Auslegung des Begriffs "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova. |
|
a | nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2; |
b | fino a un valore litigioso di 30 000 franchi: |
b1 | nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, |
b2 | nella altre controversie in materia di diritto del lavoro. |
In der Tat ist es gerade bei Bestimmungen zur Zuständigkeit und zur Verfahrensart essentiell, dass sie möglichst eindeutig sind, so dass die klagende Partei zweifelsfrei weiss, vor welchem Gericht und nach welchen Vorschriften sie die Klage einzuleiten hat (vgl. bereits BGE 142 III 402 E. 2.5.4 in fine). Was den hier zur Diskussion stehenden Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
|
a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale). |
|
a | le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1; |
b | le controversie in materia di società commerciali e cooperative; |
c | le controversie che adempiono le seguenti condizioni: |
c1 | la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno, |
c2 | il valore litigioso raggiunge almeno 100 000 franchi, |
c3 | le parti acconsentono all'attribuzione del giudizio della controversia al tribunale commerciale, e |
c4 | al momento del consenso almeno una parte ha domicilio, dimora abituale o sede all'estero. |
d | non si tratta di una controversia derivante da un rapporto di lavoro, di una controversia secondo la legge del 6 ottobre 198921 sul collocamento o la legge del 24 marzo 199522 sulla parità dei sessi, né di una controversia in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali o di affitto agricolo. |
2.4. Die Vorinstanz geht von der Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens und demzufolge von ihrer eigenen Unzuständigkeit aus. Sie erwägt, während des gesamten "vorliegend betroffenen Zeitraums (1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020) " sei (zunächst vor Mietgericht und danach vor Obergericht) zwischen den Parteien ein Erstreckungsverfahren rechtshängig gewesen. Der "vorliegend eingeklagte Zeitraum" decke sich sodann - mit Ausnahme der letzten paar Tage im Februar 2020 - auch mit dem Zeitraum, für welchen die Mieterin in jenen Verfahren eine sechsjährige Erstreckung verlangt habe. Welche Mietzinse während der Dauer einer Erstreckung geschuldet seien, werde in Art. 272c

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272c - 1 Ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione. |

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
|
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272d - Se la decisione di protrazione o le parti non dispongono altrimenti, il conduttore può dare la disdetta: |
|
a | con preavviso di un mese per la fine di un mese, se la protrazione non è superiore a un anno; |
b | con preavviso di tre mesi per una scadenza legale, se la protrazione è superiore a un anno. |
Rechtshängigkeit des Erstreckungsverfahrens (sowie der weiteren Verfahren zwischen den Parteien) im Mietobjekt verblieben sei. Ob der Grundsatz von Art. 272c

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272c - 1 Ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione. |
Anspruch auf Erstreckung gehabt hätte und ob Art. 272c

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272c - 1 Ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione. |

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
|
a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
Mieterschutzes, ohne die das Institut der Erstreckung seines Sinns und Zwecks entleert würde. Auch Verfahren betreffend die finanziellen Folgen einer Erstreckung bzw. einer "kalten" Erstreckung während eines hängigen Erstreckungsprozesses seien deshalb als Verfahren betreffend Erstreckung im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
|
a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
2.5. Die Vermieterin kritisiert diese Beurteilung der Vorinstanz mit Recht:
Zwar trifft es wie gesehen zu, dass der Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
Hier ist demgegenüber nicht mehr zu entscheiden, bis wann die Mieterin gestützt auf den Mietvertrag der Parteien in der Liegenschaft respektive den Liegenschaften an der X.________strasse 75/77/79 verbleiben kann. Im Gegenteil hat die Mieterin diese unbestrittenermassen längst verlassen. Erst mehr als ein Jahr nach der Rückgabe der Mietsachen im Februar 2020 hat die Vermieterin am 15. September 2021 vor der Vorinstanz eine Klage gegen die Mieterin eingereicht, mit der sie wie gesehen eine finanzielle Forderung für den Zeitraum zwischen dem 1. Februar 2014 und dem Zeitpunkt der Rückgabe geltend macht.
Dieser Anspruch betrifft nicht den Kündigungsschutz bzw. die Erstreckung im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Streitgegenstand und dem Erstreckungsverfahren" bestehe. Ob dies zutrifft - was die Vermieterin in ihrer Beschwerde vehement bestreitet -, ist nicht auf der Zuständigkeitsebene (respektive bei der Prüfung der anwendbaren Verfahrensart) zu beurteilen, sondern - soweit erforderlich - im Rahmen der materiellen Anspruchsprüfung, und ebenso, ob auf den streitgegenständlichen Anspruch Art. 272c

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272c - 1 Ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione. |
2.6. Nach dem Gesagten ist das vereinfachte Verfahren nicht gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi. |
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a | secondo la legge federale del 24 marzo 1995157 sulla parità dei sessi; |
b | per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC159 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
c | in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto; |
d | intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD161; |
e | secondo la legge del 17 dicembre 1993162 sulla partecipazione; |
f | derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 1994163 sull'assicurazione malattie. |
3.
Die Beschwerde ist gutzuheissen und der angefochtene Beschluss der Vorinstanz aufzuheben. Die Sache ist zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 16. März 2023 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 60'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 115'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. September 2023
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Jametti
Der Gerichtsschreiber: Stähle