4P.113/2001
I CORTE CIVILE
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11 settembre 2001
Composizione della Corte: giudici federali Walter, presidente,
Leu, Corboz, Klett e Bianchi.
Cancelliera: Gianinazzi.
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Visto il ricorso di diritto pubblico dell'8 maggio 2001 presentato da A.A.________, B.A.________ e C.A.________, patrocinati dall'avv. Francesco Naef, Lugano, contro il lodo arbitrale pronunciato il 23 marzo 2001 dall'arbitro unico avv. dr. D.________, Lugano, nella causa che oppone i ricorrenti alla Comunione dei comproprietari della proprietà per piani concernente la part. n. JJJ RFD di Ponte Capriasca nonché E.________, entrambi patrocinati dall'avv.
Fabio Colombo, Lugano, in materia di arbitrato internazionale (eccezione di incompetenza dell'arbitro);
Ritenuto in fatto :
A.- L'8 agosto 2000 l'assemblea condominiale della part. n. JJJ RFD di Ponte Capriasca ha deliberato la reiezione della richiesta di A.A.________, B.A.________ e C.A.________ - comproprietari, in ragione di un terzo ciascuno, dei fol. PPP YYY e WWW - volta ad ottenere copia della contabilità (con pezze giustificative) degli ultimi cinque anni.
Il 6 settembre successivo quest'ultimi si sono rivolti all'arbitro unico designato dall'art. XX del regolamento condominiale, avv. dr. D.________, chiedendo l'annullamento della predetta decisione e la condanna dell'amministratore E.________ alla consegna della citata documentazione.
La competenza dell'arbitro è stata immediatamente contestata; a mente dei convenuti, infatti, la vertenza in esame non costituisce un litigio dipendente dal regolamento, così come prescritto dalla clausola compromissoria, bensì dagli art. 712m
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
|
1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
Con lodo arbitrale del 23 marzo 2001 l'avv. dr.
D.________ ha accolto l'eccezione, anche se per motivi diversi da quelli addotti dai convenuti. Egli ha in particolare rilevato che la clausola compromissoria contenuta nel regolamento non può essere opposta ai comproprietari, non avendola essi esplicitamente sottoscritta, in contrasto con quanto sancito dall'art. 6
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
B.- Contro questa pronunzia A.A.________, B.A.________ e C.A.________ sono insorti dinanzi al Tribunale federale, l'8 maggio 2001, con un ricorso di diritto pubblico fondato sull'art. 85 lett. c
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
|
1 | Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
2 | Il lodo può essere impugnato soltanto se: |
a | l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente; |
b | il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente; |
c | il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni; |
d | è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite; |
e | è incompatibile con l'ordine pubblico. |
3 | Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione. |
4 | Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154 |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
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1 | Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
2 | Il lodo può essere impugnato soltanto se: |
a | l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente; |
b | il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente; |
c | il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni; |
d | è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite; |
e | è incompatibile con l'ordine pubblico. |
3 | Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione. |
4 | Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154 |
L'istanza di effetto sospensivo presentata contestualmente al gravame è stata accolta dal Presidente della I Corte civile del Tribunale federale il 31 maggio 2001.
Con lettera del 7 giugno 2001 i resistenti si sono rimessi al giudizio del Tribunale federale mentre l'arbitro unico, nella sua risposta dell'11 giugno 2001, ha proposto di dichiarare il ricorso irricevibile e, in ogni caso, di respingerlo nel merito.
Considerando in diritto :
1.- Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito, senza essere vincolato dagli accertamenti di fatto delle parti o dalle loro conclusioni (DTF 127 III 41 consid. 2a con rinvii).
2.- Il ricorso di diritto pubblico giusta l'art. 85 lett. c
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
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1 | Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
2 | Il lodo può essere impugnato soltanto se: |
a | l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente; |
b | il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente; |
c | il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni; |
d | è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite; |
e | è incompatibile con l'ordine pubblico. |
3 | Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione. |
4 | Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154 |
Le disposizioni del dodicesimo capitolo della LDIP, dedicato all'arbitrato internazionale, sono applicabili quando la sede del tribunale arbitrale si trova in Svizzera e - cumulativamente - quando, al momento della stipulazione del patto di arbitrato, almeno una parte non era domiciliata né dimorava abitualmente in Svizzera (art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
|
1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 191 - L'unica autorità di ricorso e di revisione è il Tribunale federale. Le procedure sono rette dagli articoli 77 e 119a della legge del 17 giugno 2005157 sul Tribunale federale. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 191 - L'unica autorità di ricorso e di revisione è il Tribunale federale. Le procedure sono rette dagli articoli 77 e 119a della legge del 17 giugno 2005157 sul Tribunale federale. |
3.- In concreto la sede del tribunale arbitrale, in Svizzera, non è oggetto di discussione. Controversa è piuttosto la questione di sapere se, al momento della conclusione del patto d'arbitrato, almeno una parte non era domiciliata né dimorava abitualmente in Svizzera (art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
a) A mente dell'arbitro la clausola compromissoria è stata pattuita nel 1978 (recte: 1972, cfr. doc. A), quando la F.________ S.A., società avente sede in Svizzera, ha costituito la proprietà per piani e - contemporaneamente - adottato il regolamento condominiale. Tutte le persone che hanno successivamente comperato una quota di comproprietà si sono limitate a ricevere la clausola dal precedente proprietario, che gliel'ha trasferita: non vi è più stata alcuna stipulazione. Donde l'inapplicabilità della LDIP.
Di diverso avviso i ricorrenti, secondo i quali, ai fini del giudizio sull'esistenza dell'elemento di estraneità previsto dall'art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
b) A prima vista, la dottrina pubblicata (cfr. fra tutti Jermini, Die Anfechtung der Schiedssprüche im internationalen Privatrecht, Diss. Zurigo 1997, § 14 n. 14 pag. 10 con riferimenti e Lalive/Poudret/Reymond, Le droit de l'arbitrage interne et international en Suisse, Lausanne 1989, n. 3 ad art. 176
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
Nel caso sottoposto al giudizio del Tribunale federale le parti, entrambe domiciliate in Svizzera, avevano stipulato un patto d'arbitrato contestualmente ad un contratto di compravendita di azioni. L'acquirente aveva successivamente ceduto alcune delle pretese finanziarie derivanti dall'accordo ad una società domiciliata in Italia, la quale ha poi chiamato in causa i venditori dinanzi ad un tribunale arbitrale con sede in Svizzera, riferendosi all' art. 176
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
La fattispecie in esame non può tuttavia essere assimilata a quella appena esposta. L'attuale vertenza non concerne infatti la cessione di pretese contrattuali né tantomeno il trasferimento di domicilio di uno dei contraenti all'estero, eventualità - questa - presa in considerazione dalla dottrina citata.
c) Mediante il contratto del 25 aprile 1995 i ricorrenti hanno comperato una quota di comproprietà del fondo n. JJJ RFD di Ponte Capriasca, alla quale è inerente il diritto esclusivo di godere e sistemare internamente la parte dell'edificio determinata dai citati fogli PPP (art. 712a
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio. |
|
1 | La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio. |
2 | Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore. |
3 | Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 649a - 1 Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
|
1 | Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
2 | Se concernono quote di comproprietà d'un fondo, possono essere menzionati nel registro fondiario.543 |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
|
1 | Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
2 | A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari. |
3 | Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo. |
4 | La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591 |
aa) Dottrina e giurisprudenza concordano tuttavia nel ritenere che il principio posto dall'art. 649a
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 649a - 1 Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
|
1 | Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
2 | Se concernono quote di comproprietà d'un fondo, possono essere menzionati nel registro fondiario.543 |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
|
1 | Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
2 | A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari. |
3 | Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo. |
4 | La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591 |
Ora, con il patto d'arbitrato - contratto del diritto processuale - le parti accettano di deferire ad un tribunale arbitrale una controversia già esistente oppure controversie future che possono sorgere da un determinato rapporto giuridico (Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts, Berna 1999, n. 26-28 a pag. 409 e n. 40 a pag. 411).
Esso non mira dunque a determinare direttamente né le modalità d'amministrazione né l'uso della comproprietà, cosa che rende d'altro canto problematico il suo inserimento nel regolamento condominiale (Meier-Hayoz/Rey, op. cit. , n. 79 ad art. 712d
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712d - 1 La proprietà per piani è costituita con l'iscrizione nel registro fondiario. |
|
1 | La proprietà per piani è costituita con l'iscrizione nel registro fondiario. |
2 | L'iscrizione può essere chiesta sul fondamento di: |
1 | un contratto con il quale i comproprietari sottopongono le loro quote all'ordinamento della proprietà per piani; |
2 | una dichiarazione del proprietario del fondo o del titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente, attestante la costituzione di quote di comproprietà secondo l'ordinamento della proprietà per piani. |
3 | Il negozio richiede per la sua validità l'atto pubblico e, se è un testamento o una convenzione di divisione ereditaria, la forma prescritta dal diritto successorio. |
Dato il suo contenuto, il patto d'arbitrato - contrariamente a quanto asserito dall'arbitro - non viene pertanto automaticamente trasferito al nuovo comproprietario a norma dell'art. 649a
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 649a - 1 Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
|
1 | Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
2 | Se concernono quote di comproprietà d'un fondo, possono essere menzionati nel registro fondiario.543 |
bb) Confrontato con un problema simile a quello in esame, nella DTF 110 Ia 106 consid. 4c il Tribunale federale ha invero lasciato aperta la questione dell'applicabilità dell'art. 649a
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 649a - 1 Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
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1 | Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
2 | Se concernono quote di comproprietà d'un fondo, possono essere menzionati nel registro fondiario.543 |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 649a - 1 Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
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1 | Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà. |
2 | Se concernono quote di comproprietà d'un fondo, possono essere menzionati nel registro fondiario.543 |
Secondo tale norma "il patto d'arbitrato può risultare da una dichiarazione scritta d'adesione a una persona giuridica, se detta dichiarazione si riferisce espressamente alla clausola compromissoria contenuta negli statuti o in un regolamento che ne deriva". Ritenuto che, in quel caso, l'acquirente non aveva sottoscritto la clausola compromissoria conformemente a quanto prescritto dalla citata disposizione, il Tribunale federale ha giudicato ch'essa non aveva alcun effetto nei suoi confronti (sulla portata di questa sentenza cfr. anche Friedrich, Hat sich das Stockwerkeigentum bewährt?, in: ZBGR 1986 pag. 65 segg. in particolare pag. 82 e la nota redazionale alla DTF citata in ZBGR 1986 pag. 107). Ne discende che la clausola compromissoria vincola il nuovo condomino solo se egli dichiara di accettarla.
cc) Alla stessa conclusione si giunge infine esaminando la situazione in cui viene a trovarsi chi aderisce ad una persona giuridica. Dottrina e giurisprudenza riconoscono infatti un'analogia fra gli effetti del regolamento sui nuovi condomini e quelli degli statuti di una persona giuridica sui nuovi soci (123 III 53 consid. 3a, 110 Ia 106 consid. 4d; Meier-Hayoz/Rey, op. cit. n. 83 ad art. 712g
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
|
1 | Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
2 | A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari. |
3 | Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo. |
4 | La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591 |
Secondo il diritto societario la clausola compromissoria contenuta negli statuti vincola innanzitutto i promotori, che di regola l'hanno elaborata e sottoscritta; essa obbliga i nuovi soci solo se l'hanno accettata (cfr.
Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Berna 1996 n. 67 segg. ; Habscheid, Statutarische Schiedsgerichte und Schiedskonkordat in: SAG 1985 157 segg. in particolare pag. 159 con riferimenti). Il momento determinante ai sensi dell'art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
|
1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
d) Da tutto quanto esposto si deve concludere che, in concreto, il momento decisivo giusta l'art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
aa) Né il lodo arbitrale, né gli allegati, né i documenti prodotti dinanzi all'arbitro forniscono tuttavia alcuna indicazione circa il luogo di domicilio dei ricorrenti all'epoca della conclusione del contratto. Questi producono per la prima volta dinanzi al Tribunale federale una fotocopia dell'atto di compravendita, da cui risulta che avevano il loro domicilio in Germania.
Orbene, giusta l'art. 95
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
bb) Ma quand'anche si volesse prescindere dall'assunzione di tale prova si dovrebbe comunque concludere per l'applicabilità dell'art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
I ricorrenti - il cui domicilio in Germania non è contestato - hanno infatti manifestato la volontà di accettare la nota clausola al più tardi con l'introduzione dell'azione dinanzi all'arbitro, esplicitamente fondata sull' art. XX del regolamento condominiale. Tanto basta per ammettere la validità del patto d'arbitrato dal profilo dell' art. 178 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 178 - 1 Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
|
1 | Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
2 | Il patto è materialmente valido se conforme al diritto scelto dalle parti, al diritto applicabile all'oggetto litigioso, segnatamente a quello applicabile al contratto principale, o al diritto svizzero. |
3 | Contro il patto di arbitrato non può essere eccepita la nullità del contratto principale od il fatto ch'esso si riferisca a una lite non ancora sorta. |
4 | Alle clausole di arbitrato previste in negozi giuridici unilaterali o in statuti si applicano per analogia le disposizioni del presente capitolo.134 |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 178 - 1 Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
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1 | Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
2 | Il patto è materialmente valido se conforme al diritto scelto dalle parti, al diritto applicabile all'oggetto litigioso, segnatamente a quello applicabile al contratto principale, o al diritto svizzero. |
3 | Contro il patto di arbitrato non può essere eccepita la nullità del contratto principale od il fatto ch'esso si riferisca a una lite non ancora sorta. |
4 | Alle clausole di arbitrato previste in negozi giuridici unilaterali o in statuti si applicano per analogia le disposizioni del presente capitolo.134 |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 178 - 1 Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
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1 | Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
2 | Il patto è materialmente valido se conforme al diritto scelto dalle parti, al diritto applicabile all'oggetto litigioso, segnatamente a quello applicabile al contratto principale, o al diritto svizzero. |
3 | Contro il patto di arbitrato non può essere eccepita la nullità del contratto principale od il fatto ch'esso si riferisca a una lite non ancora sorta. |
4 | Alle clausole di arbitrato previste in negozi giuridici unilaterali o in statuti si applicano per analogia le disposizioni del presente capitolo.134 |
e) In conclusione, ritenuto che i requisiti per l'applicazione dell'art. 176 cpv. 1
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
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1 | Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129 |
2 | Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131 |
3 | La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi. |
4.- Come già esposto nei fatti, l'arbitro ha accolto l'eccezione d'incompetenza sollevata dai resistenti per motivi diversi da quelli da loro addotti, riferiti alla portata della competenza attribuitagli dalla clausola compromissoria.
Egli ha infatti stabilito che tale clausola non può essere opposta ai comproprietari perché agli atti non vi sono prove suscettibili di dimostrare ch'essi l'hanno accettata secondo le modalità previste dall'art. 6
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
|
1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
I ricorrenti rimproverano all'arbitro di essersi dichiarato a torto incompetente (art. 190 cpv. 2 lett. b
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
|
1 | Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
2 | Il lodo può essere impugnato soltanto se: |
a | l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente; |
b | il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente; |
c | il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni; |
d | è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite; |
e | è incompatibile con l'ordine pubblico. |
3 | Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione. |
4 | Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154 |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 178 - 1 Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
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1 | Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133 |
2 | Il patto è materialmente valido se conforme al diritto scelto dalle parti, al diritto applicabile all'oggetto litigioso, segnatamente a quello applicabile al contratto principale, o al diritto svizzero. |
3 | Contro il patto di arbitrato non può essere eccepita la nullità del contratto principale od il fatto ch'esso si riferisca a una lite non ancora sorta. |
4 | Alle clausole di arbitrato previste in negozi giuridici unilaterali o in statuti si applicano per analogia le disposizioni del presente capitolo.134 |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
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1 | Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
2 | Il lodo può essere impugnato soltanto se: |
a | l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente; |
b | il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente; |
c | il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni; |
d | è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite; |
e | è incompatibile con l'ordine pubblico. |
3 | Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione. |
4 | Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154 |
5.- Chiamato a statuire su di un ricorso fondato sull'art. 190 cpv. 2 lett. b
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
|
1 | Notificato che sia, il lodo è definitivo. |
2 | Il lodo può essere impugnato soltanto se: |
a | l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente; |
b | il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente; |
c | il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni; |
d | è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite; |
e | è incompatibile con l'ordine pubblico. |
3 | Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione. |
4 | Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154 |
a) Posto che il litigio riguarda la contestazione della deliberazione di un condominio costituito secondo il diritto svizzero e relativo a un fondo situato in territorio elvetico la questione va esaminata dal profilo del diritto svizzero (art. 99 cpv. 1 e
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 99 - 1 I diritti reali su fondi sono regolati dal diritto del luogo di situazione. |
|
1 | I diritti reali su fondi sono regolati dal diritto del luogo di situazione. |
2 | Per le pretese derivanti da immissioni da un fondo si applicano le disposizioni della presente legge sugli atti illeciti (art. 138). |
b) Tanto i ricorrenti che l'arbitro paiono scordare che la causa in esame, volta essenzialmente all'annullamento di una decisione assembleare, non vede i ricorrenti opposti agli altri condomini, bensì alla comunione dei comproprietari.
La legittimazione passiva in un'azione in contestazione delle risoluzioni dell'assemblea dei comproprietari compete infatti esclusivamente alla comunione dei condomini e non ai singoli comproprietari (art. 712m cpv. 2 e
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
Il quesito che ci si deve porre concerne pertanto l'opponibilità della clausola compromissoria alla comunione e non ai singoli condomini.
La risposta non può essere che positiva. Nel 1972 la società promotrice ha costituito una proprietà per piani sul mappale n. JJJ RFD di Ponte Capriasca adottando contestualmente il regolamento condominiale versato agli atti sub doc. A, nel quale si trova, al punto XX, la clausola controversa. Stando agli estratti del registro fondiario prodotti in causa (doc. B) tale regolamento non ha più subito alcuna modifica, sicché si deve ritenere ch'esso - e quindi anche il patto d'arbitrato ivi contenuto - corrisponde tuttora alla volontà della comunione dei comproprietari.
Tale conclusione trova conferma nel comportamento processuale della comunione, la quale non ha censurato la possibilità di richiamarsi alla clausola compromissoria, bensì ne ha negato l'applicabilità alla controversia in oggetto.
c) Lo stesso valga per l'amministratore, che non ha formulato alcuna obiezione quanto all'opponibilità della clausola nei suoi confronti.
d) Da tutto quanto esposto emerge che l'arbitro non poteva dichiararsi incompetente per i motivi addotti nel lodo.
6.- In via subordinata i ricorrenti chiedono l'accertamento della competenza dell'arbitro. La domanda, di per sé ammissibile (cfr. DTF 117 II 94 consid. 4), dev'essere respinta, il Tribunale federale non potendo pronunciarsi sulle questioni sollevate dai resistenti circa la portata della clausola compromissoria.
7.- Dato l'esito del gravame l'esame della censura ricorsuale concernente la violazione del diritto di essere sentito (art. 190 cpv. 2 lett. d
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
8.- In conclusione, il ricorso di diritto pubblico merita di essere accolto e il lodo impugnato dev'essere annullato.
L'incarto viene ritornato all'arbitro affinché si pronunci sull'eccezione sollevata dai resistenti e, se del caso, sul merito della vertenza.
Gli oneri processuali e le spese ripetibili seguono la soccombenza (art. 156
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
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1 | Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari: |
1 | decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore; |
2 | nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera; |
3 | nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo; |
4 | approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; |
5 | decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; |
6 | assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva. |
2 | Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali. |
A torto. Nonostante la rinuncia a presentare osservazioni dinanzi al Tribunale federale essi non perdono, infatti, la loro qualità di parte (cfr. anche DTF 123 V 159 consid. 4b); nel caso in esame, inoltre, essi possono essere considerati responsabili dell'emanazione della decisione impugnata, avendo l'arbitro precisato di essersi chinato sulla questione della competenza proprio a seguito dell'eccezione da loro sollevata in tal senso.
Per questi motivi
il Tribunale federale
pronuncia :
1. Il ricorso di diritto pubblico è accolto.
Di conseguenza il lodo arbitrale pronunciato il 23 marzo 2001 dall'arbitro unico avv. dr. D.________, Lugano, è annullato.
2. La tassa di giustizia di fr. 3000.-- è posta a carico dei resistenti, in solido, i quali rifonderanno ai ricorrenti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.-- per ripetibili della sede federale.
3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e all'arbitro unico avv. dr. D.________, Lugano.
Losanna, 11 settembre 2001 MDE
In nome della I Corte civile
del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:
Il Presidente,
La Cancelliera,