[AZA 0/2]

4P.113/2001

I CORTE CIVILE
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11 settembre 2001

Composizione della Corte: giudici federali Walter, presidente,
Leu, Corboz, Klett e Bianchi.
Cancelliera: Gianinazzi.

________
Visto il ricorso di diritto pubblico dell'8 maggio 2001 presentato da A.A.________, B.A.________ e C.A.________, patrocinati dall'avv. Francesco Naef, Lugano, contro il lodo arbitrale pronunciato il 23 marzo 2001 dall'arbitro unico avv. dr. D.________, Lugano, nella causa che oppone i ricorrenti alla Comunione dei comproprietari della proprietà per piani concernente la part. n. JJJ RFD di Ponte Capriasca nonché E.________, entrambi patrocinati dall'avv.
Fabio Colombo, Lugano, in materia di arbitrato internazionale (eccezione di incompetenza dell'arbitro);

Ritenuto in fatto :

A.- L'8 agosto 2000 l'assemblea condominiale della part. n. JJJ RFD di Ponte Capriasca ha deliberato la reiezione della richiesta di A.A.________, B.A.________ e C.A.________ - comproprietari, in ragione di un terzo ciascuno, dei fol. PPP YYY e WWW - volta ad ottenere copia della contabilità (con pezze giustificative) degli ultimi cinque anni.

Il 6 settembre successivo quest'ultimi si sono rivolti all'arbitro unico designato dall'art. XX del regolamento condominiale, avv. dr. D.________, chiedendo l'annullamento della predetta decisione e la condanna dell'amministratore E.________ alla consegna della citata documentazione.
La competenza dell'arbitro è stata immediatamente contestata; a mente dei convenuti, infatti, la vertenza in esame non costituisce un litigio dipendente dal regolamento, così come prescritto dalla clausola compromissoria, bensì dagli art. 712m
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
e q CC e va pertanto sottoposta al giudice ordinario.

Con lodo arbitrale del 23 marzo 2001 l'avv. dr.
D.________ ha accolto l'eccezione, anche se per motivi diversi da quelli addotti dai convenuti. Egli ha in particolare rilevato che la clausola compromissoria contenuta nel regolamento non può essere opposta ai comproprietari, non avendola essi esplicitamente sottoscritta, in contrasto con quanto sancito dall'art. 6
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
del Concordato intercantonale sull'arbitrato (CIA; RS 279).

B.- Contro questa pronunzia A.A.________, B.A.________ e C.A.________ sono insorti dinanzi al Tribunale federale, l'8 maggio 2001, con un ricorso di diritto pubblico fondato sull'art. 85 lett. c
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
OG. Rimproverando all'arbitro di aver violato il loro diritto di essere sentito (art. 190 cpv. 2 lett. d
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 190 - 1 Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
1    Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
2    Der Entscheid kann nur angefochten werden:
a  wenn die Einzelschiedsrichterin oder der Einzelschiedsrichter162 vorschriftswidrig ernannt oder das Schiedsgericht vorschriftswidrig zusammengesetzt wurde;
b  wenn sich das Schiedsgericht zu Unrecht für zuständig oder unzuständig erklärt hat;
c  wenn das Schiedsgericht über Streitpunkte entschieden hat, die ihm nicht unterbreitet wurden oder wenn es Rechtsbegehren unbeurteilt gelassen hat;
d  wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde;
e  wenn der Entscheid mit dem Ordre public unvereinbar ist.
3    Vorentscheide können nur aus den in Absatz 2, Buchstaben a und b genannten Gründen angefochten werden; die Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Vorentscheides.
4    Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab Eröffnung des Entscheids.163
LDIP) e di essersi dichiarato a torto incompetente (art. 190 cpv. 2 lett. b
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 190 - 1 Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
1    Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
2    Der Entscheid kann nur angefochten werden:
a  wenn die Einzelschiedsrichterin oder der Einzelschiedsrichter162 vorschriftswidrig ernannt oder das Schiedsgericht vorschriftswidrig zusammengesetzt wurde;
b  wenn sich das Schiedsgericht zu Unrecht für zuständig oder unzuständig erklärt hat;
c  wenn das Schiedsgericht über Streitpunkte entschieden hat, die ihm nicht unterbreitet wurden oder wenn es Rechtsbegehren unbeurteilt gelassen hat;
d  wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde;
e  wenn der Entscheid mit dem Ordre public unvereinbar ist.
3    Vorentscheide können nur aus den in Absatz 2, Buchstaben a und b genannten Gründen angefochten werden; die Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Vorentscheides.
4    Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab Eröffnung des Entscheids.163
LDIP), essi postulano l'annullamento del lodo. In via subordinata domandano l'accertamento della competenza dell'arbitro unico e il rinvio dell'incarto per un giudizio di merito.

L'istanza di effetto sospensivo presentata contestualmente al gravame è stata accolta dal Presidente della I Corte civile del Tribunale federale il 31 maggio 2001.

Con lettera del 7 giugno 2001 i resistenti si sono rimessi al giudizio del Tribunale federale mentre l'arbitro unico, nella sua risposta dell'11 giugno 2001, ha proposto di dichiarare il ricorso irricevibile e, in ogni caso, di respingerlo nel merito.

Considerando in diritto :

1.- Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito, senza essere vincolato dagli accertamenti di fatto delle parti o dalle loro conclusioni (DTF 127 III 41 consid. 2a con rinvii).

2.- Il ricorso di diritto pubblico giusta l'art. 85 lett. c
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
OG è proponibile solo contro sentenze emanate da un tribunale arbitrale giusta gli art. 190
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 190 - 1 Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
1    Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
2    Der Entscheid kann nur angefochten werden:
a  wenn die Einzelschiedsrichterin oder der Einzelschiedsrichter162 vorschriftswidrig ernannt oder das Schiedsgericht vorschriftswidrig zusammengesetzt wurde;
b  wenn sich das Schiedsgericht zu Unrecht für zuständig oder unzuständig erklärt hat;
c  wenn das Schiedsgericht über Streitpunkte entschieden hat, die ihm nicht unterbreitet wurden oder wenn es Rechtsbegehren unbeurteilt gelassen hat;
d  wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde;
e  wenn der Entscheid mit dem Ordre public unvereinbar ist.
3    Vorentscheide können nur aus den in Absatz 2, Buchstaben a und b genannten Gründen angefochten werden; die Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Vorentscheides.
4    Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab Eröffnung des Entscheids.163
segg. LDIP.

Le disposizioni del dodicesimo capitolo della LDIP, dedicato all'arbitrato internazionale, sono applicabili quando la sede del tribunale arbitrale si trova in Svizzera e - cumulativamente - quando, al momento della stipulazione del patto di arbitrato, almeno una parte non era domiciliata né dimorava abitualmente in Svizzera (art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP). Qualora uno di questi requisiti non sia ossequiato, la possibilità di adire il Tribunale federale con un ricorso di diritto pubblico giusta l'art. 191 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 191 - Einzige Rechtsmittelinstanz ist das schweizerische Bundesgericht. Die Verfahren richten sich nach den Artikeln 77 und 119a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005166.
LDIP viene a cadere; in una simile eventualità l'arbitrato soggiace infatti alle regole del Concordato intercantonale sull'arbitrato (CIA) e il lodo può semmai essere impugnato con un ricorso per nullità dinanzi all'autorità giudiziaria cantonale competente (art. 36
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 191 - Einzige Rechtsmittelinstanz ist das schweizerische Bundesgericht. Die Verfahren richten sich nach den Artikeln 77 und 119a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005166.
segg. CIA).

3.- In concreto la sede del tribunale arbitrale, in Svizzera, non è oggetto di discussione. Controversa è piuttosto la questione di sapere se, al momento della conclusione del patto d'arbitrato, almeno una parte non era domiciliata né dimorava abitualmente in Svizzera (art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP).

a) A mente dell'arbitro la clausola compromissoria è stata pattuita nel 1978 (recte: 1972, cfr. doc. A), quando la F.________ S.A., società avente sede in Svizzera, ha costituito la proprietà per piani e - contemporaneamente - adottato il regolamento condominiale. Tutte le persone che hanno successivamente comperato una quota di comproprietà si sono limitate a ricevere la clausola dal precedente proprietario, che gliel'ha trasferita: non vi è più stata alcuna stipulazione. Donde l'inapplicabilità della LDIP.

Di diverso avviso i ricorrenti, secondo i quali, ai fini del giudizio sull'esistenza dell'elemento di estraneità previsto dall'art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP, risulta determinante il momento dell'acquisizione, da parte loro, dei fogli PPP, avvenuta il 25 aprile 1995, quand'essi erano domiciliati a Berlino e non avevano residenza abituale in Svizzera.

b) A prima vista, la dottrina pubblicata (cfr. fra tutti Jermini, Die Anfechtung der Schiedssprüche im internationalen Privatrecht, Diss. Zurigo 1997, § 14 n. 14 pag. 10 con riferimenti e Lalive/Poudret/Reymond, Le droit de l'arbitrage interne et international en Suisse, Lausanne 1989, n. 3 ad art. 176
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP) e la sentenza del Tribunale federale del 27 ottobre 1995 parrebbero deporre a favore della tesi dell'arbitro.

Nel caso sottoposto al giudizio del Tribunale federale le parti, entrambe domiciliate in Svizzera, avevano stipulato un patto d'arbitrato contestualmente ad un contratto di compravendita di azioni. L'acquirente aveva successivamente ceduto alcune delle pretese finanziarie derivanti dall'accordo ad una società domiciliata in Italia, la quale ha poi chiamato in causa i venditori dinanzi ad un tribunale arbitrale con sede in Svizzera, riferendosi all' art. 176
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP. L'eccezione d'incompetenza sollevata dai convenuti è stata accolta. Tenuto conto del bisogno di chiarezza e di prevedibilità circa il diritto applicabile, il Tribunale federale ha infatti stabilito che, onde statuire sull'esistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 176
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
segg. LDIP, è rilevante solo il momento in cui la clausola compromissoria è stata concordata. La successiva cessione delle pretese ad una persona con domicilio o residenza abituale all'estero non rende dunque internazionale il patto d'arbitrato (sentenza del 27 ottobre 1995 consid. 2 pubblicata in ASA 1996 pag. 277 segg.).

La fattispecie in esame non può tuttavia essere assimilata a quella appena esposta. L'attuale vertenza non concerne infatti la cessione di pretese contrattuali né tantomeno il trasferimento di domicilio di uno dei contraenti all'estero, eventualità - questa - presa in considerazione dalla dottrina citata.

c) Mediante il contratto del 25 aprile 1995 i ricorrenti hanno comperato una quota di comproprietà del fondo n. JJJ RFD di Ponte Capriasca, alla quale è inerente il diritto esclusivo di godere e sistemare internamente la parte dell'edificio determinata dai citati fogli PPP (art. 712a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC). L'uso e l'amministrazione della comproprietà erano precisati nel regolamento condominiale iscritto a registro fondiario il 20 giugno 1972, che di principio, giusta l'art. 649a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 649a - 1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
1    Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
2    Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.560
CC, vincola anche ogni successore d'un comproprietario (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, 1988, n. 82 ad art. 712g
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712g - 1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
1    Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
2    Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
3    Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
4    Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.608
CC).

aa) Dottrina e giurisprudenza concordano tuttavia nel ritenere che il principio posto dall'art. 649a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 649a - 1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
1    Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
2    Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.560
CC vale solo per le disposizioni del regolamento che hanno un rapporto diretto con l'uso e l'amministrazione della comproprietà (DTF 123 III 53 consid. 3a, 110 Ia 106 consid. 4c; Meier-Hayoz/Rey, op. cit. , n. 84 ad art. 712g
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712g - 1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
1    Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
2    Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
3    Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
4    Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.608
CC).

Ora, con il patto d'arbitrato - contratto del diritto processuale - le parti accettano di deferire ad un tribunale arbitrale una controversia già esistente oppure controversie future che possono sorgere da un determinato rapporto giuridico (Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts, Berna 1999, n. 26-28 a pag. 409 e n. 40 a pag. 411).
Esso non mira dunque a determinare direttamente né le modalità d'amministrazione né l'uso della comproprietà, cosa che rende d'altro canto problematico il suo inserimento nel regolamento condominiale (Meier-Hayoz/Rey, op. cit. , n. 79 ad art. 712d
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC con riferimenti).

Dato il suo contenuto, il patto d'arbitrato - contrariamente a quanto asserito dall'arbitro - non viene pertanto automaticamente trasferito al nuovo comproprietario a norma dell'art. 649a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 649a - 1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
1    Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
2    Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.560
CC.

bb) Confrontato con un problema simile a quello in esame, nella DTF 110 Ia 106 consid. 4c il Tribunale federale ha invero lasciato aperta la questione dell'applicabilità dell'art. 649a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 649a - 1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
1    Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
2    Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.560
CC alla clausola compromissoria, potendo la vertenza essere risolta sulla base dell'art. 6 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 649a - 1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
1    Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
2    Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.560
CIA, in analogia con quanto vale per le persone giuridiche.
Secondo tale norma "il patto d'arbitrato può risultare da una dichiarazione scritta d'adesione a una persona giuridica, se detta dichiarazione si riferisce espressamente alla clausola compromissoria contenuta negli statuti o in un regolamento che ne deriva". Ritenuto che, in quel caso, l'acquirente non aveva sottoscritto la clausola compromissoria conformemente a quanto prescritto dalla citata disposizione, il Tribunale federale ha giudicato ch'essa non aveva alcun effetto nei suoi confronti (sulla portata di questa sentenza cfr. anche Friedrich, Hat sich das Stockwerkeigentum bewährt?, in: ZBGR 1986 pag. 65 segg. in particolare pag. 82 e la nota redazionale alla DTF citata in ZBGR 1986 pag. 107). Ne discende che la clausola compromissoria vincola il nuovo condomino solo se egli dichiara di accettarla.

cc) Alla stessa conclusione si giunge infine esaminando la situazione in cui viene a trovarsi chi aderisce ad una persona giuridica. Dottrina e giurisprudenza riconoscono infatti un'analogia fra gli effetti del regolamento sui nuovi condomini e quelli degli statuti di una persona giuridica sui nuovi soci (123 III 53 consid. 3a, 110 Ia 106 consid. 4d; Meier-Hayoz/Rey, op. cit. n. 83 ad art. 712g
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712g - 1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
1    Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
2    Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
3    Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
4    Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.608
CC con riferimenti).

Secondo il diritto societario la clausola compromissoria contenuta negli statuti vincola innanzitutto i promotori, che di regola l'hanno elaborata e sottoscritta; essa obbliga i nuovi soci solo se l'hanno accettata (cfr.
Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Berna 1996 n. 67 segg. ; Habscheid, Statutarische Schiedsgerichte und Schiedskonkordat in: SAG 1985 157 segg. in particolare pag. 159 con riferimenti). Il momento determinante ai sensi dell'art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP è quello in cui i nuovi soci hanno aderito alla clausola compromissoria contenuta negli statuti e non quello in cui gli statuti sono stati adottati (Böckli, Schweizer Aktienrecht, Zurigo 1996, n. 2278 a pag. 1172).

d) Da tutto quanto esposto si deve concludere che, in concreto, il momento decisivo giusta l'art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP è quello in cui i ricorrenti sostengono di aver accettato la clausola compromissoria contenuta nel regolamento, ovvero il 25 aprile 1995, contestualmente alla conclusione del contratto di compravendita.

aa) Né il lodo arbitrale, né gli allegati, né i documenti prodotti dinanzi all'arbitro forniscono tuttavia alcuna indicazione circa il luogo di domicilio dei ricorrenti all'epoca della conclusione del contratto. Questi producono per la prima volta dinanzi al Tribunale federale una fotocopia dell'atto di compravendita, da cui risulta che avevano il loro domicilio in Germania.

Orbene, giusta l'art. 95
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
OG, qualora la fattispecie sottoposta al giudizio del Tribunale federale non risulti sufficientemente chiarita mediante lo scambio degli allegati, è possibile assumere d'ufficio le prove necessarie a chiarire i fatti (Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2a ed., Berna 1994, pag. 366, 370 e 382; DTF 107 Ia 187 consid. 2b a pag. 191, 119 II 380 consid. 3c pag. 383). Nel caso in esame, data la rilevanza dei dati contenuti nel citato documento ai fini della decisione sulla ricevibilità del gravame, lo stesso può senz'altro venire accluso agli atti.

bb) Ma quand'anche si volesse prescindere dall'assunzione di tale prova si dovrebbe comunque concludere per l'applicabilità dell'art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP.

I ricorrenti - il cui domicilio in Germania non è contestato - hanno infatti manifestato la volontà di accettare la nota clausola al più tardi con l'introduzione dell'azione dinanzi all'arbitro, esplicitamente fondata sull' art. XX del regolamento condominiale. Tanto basta per ammettere la validità del patto d'arbitrato dal profilo dell' art. 178 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 178 - 1 Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
1    Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
2    Die Schiedsvereinbarung ist im Übrigen gültig, wenn sie dem von den Parteien gewählten, dem auf die Streitsache, insbesondere dem auf den Hauptvertrag anwendbaren oder dem schweizerischen Recht entspricht.
3    Gegen eine Schiedsvereinbarung kann nicht eingewendet werden, der Hauptvertrag sei ungültig oder die Schiedsvereinbarung beziehe sich auf einen noch nicht entstandenen Streit.
4    Für eine Schiedsklausel, die in einem einseitigen Rechtsgeschäft oder in Statuten vorgesehen ist, gelten die Bestimmungen dieses Kapitels sinngemäss.138
LDIP. In una recente sentenza il Tribunale federale ha infatti stabilito che l'esigenza di forma di cui alla citata norma risulta ossequiata già mediante il rinvio globale al documento che contiene tale clausola, senza che sia necessario farne espressamente menzione (sentenza inedita del 7 febbraio 2001 in re S. c. FIBA consid. 2a; Wenger in: Basler Kommentar, n. 17 ad art. 178
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 178 - 1 Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
1    Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
2    Die Schiedsvereinbarung ist im Übrigen gültig, wenn sie dem von den Parteien gewählten, dem auf die Streitsache, insbesondere dem auf den Hauptvertrag anwendbaren oder dem schweizerischen Recht entspricht.
3    Gegen eine Schiedsvereinbarung kann nicht eingewendet werden, der Hauptvertrag sei ungültig oder die Schiedsvereinbarung beziehe sich auf einen noch nicht entstandenen Streit.
4    Für eine Schiedsklausel, die in einem einseitigen Rechtsgeschäft oder in Statuten vorgesehen ist, gelten die Bestimmungen dieses Kapitels sinngemäss.138
LDIP, Lalive/Poudret/Reymond, op. cit. , n. 13 ad art. 178
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 178 - 1 Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
1    Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
2    Die Schiedsvereinbarung ist im Übrigen gültig, wenn sie dem von den Parteien gewählten, dem auf die Streitsache, insbesondere dem auf den Hauptvertrag anwendbaren oder dem schweizerischen Recht entspricht.
3    Gegen eine Schiedsvereinbarung kann nicht eingewendet werden, der Hauptvertrag sei ungültig oder die Schiedsvereinbarung beziehe sich auf einen noch nicht entstandenen Streit.
4    Für eine Schiedsklausel, die in einem einseitigen Rechtsgeschäft oder in Statuten vorgesehen ist, gelten die Bestimmungen dieses Kapitels sinngemäss.138
LDIP a pag. 321).

e) In conclusione, ritenuto che i requisiti per l'applicazione dell'art. 176 cpv. 1
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
LDIP risultano adempiuti, il ricorso di diritto pubblico, fondato sull'art. 85
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 176 - 1 Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
1    Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten für Schiedsgerichte mit Sitz in der Schweiz, sofern wenigstens eine Partei der Schiedsvereinbarung beim Abschluss ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihren Sitz nicht in der Schweiz hatte.132
2    Die Parteien können die Geltung dieses Kapitels durch eine Erklärung in der Schiedsvereinbarung oder in einer späteren Übereinkunft ausschliessen und die Anwendung des dritten Teils der ZPO133 vereinbaren. Die Erklärung bedarf der Form gemäss Artikel 178 Absatz 1.134
3    Der Sitz des Schiedsgerichts wird von den Parteien oder der von ihnen benannten Schiedsgerichtsinstitution, andernfalls vom Schiedsgericht135 bezeichnet.
OG, si avvera ammissibile.

4.- Come già esposto nei fatti, l'arbitro ha accolto l'eccezione d'incompetenza sollevata dai resistenti per motivi diversi da quelli da loro addotti, riferiti alla portata della competenza attribuitagli dalla clausola compromissoria.
Egli ha infatti stabilito che tale clausola non può essere opposta ai comproprietari perché agli atti non vi sono prove suscettibili di dimostrare ch'essi l'hanno accettata secondo le modalità previste dall'art. 6
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
CIA, giusta il quale "il patto d'arbitrato può risultare da una dichiarazione scritta d'adesione a una persona giuridica se detta dichiarazione si riferisce espressamente alla clausola compromissoria contenuta negli statuti o in un regolamento".

I ricorrenti rimproverano all'arbitro di essersi dichiarato a torto incompetente (art. 190 cpv. 2 lett. b
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 190 - 1 Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
1    Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
2    Der Entscheid kann nur angefochten werden:
a  wenn die Einzelschiedsrichterin oder der Einzelschiedsrichter162 vorschriftswidrig ernannt oder das Schiedsgericht vorschriftswidrig zusammengesetzt wurde;
b  wenn sich das Schiedsgericht zu Unrecht für zuständig oder unzuständig erklärt hat;
c  wenn das Schiedsgericht über Streitpunkte entschieden hat, die ihm nicht unterbreitet wurden oder wenn es Rechtsbegehren unbeurteilt gelassen hat;
d  wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde;
e  wenn der Entscheid mit dem Ordre public unvereinbar ist.
3    Vorentscheide können nur aus den in Absatz 2, Buchstaben a und b genannten Gründen angefochten werden; die Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Vorentscheides.
4    Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab Eröffnung des Entscheids.163
LDIP). A loro modo di vedere, in applicazione dell'art. 178
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 178 - 1 Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
1    Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht.137
2    Die Schiedsvereinbarung ist im Übrigen gültig, wenn sie dem von den Parteien gewählten, dem auf die Streitsache, insbesondere dem auf den Hauptvertrag anwendbaren oder dem schweizerischen Recht entspricht.
3    Gegen eine Schiedsvereinbarung kann nicht eingewendet werden, der Hauptvertrag sei ungültig oder die Schiedsvereinbarung beziehe sich auf einen noch nicht entstandenen Streit.
4    Für eine Schiedsklausel, die in einem einseitigen Rechtsgeschäft oder in Statuten vorgesehen ist, gelten die Bestimmungen dieses Kapitels sinngemäss.138
LDIP e 649a CC, la clausola compromissoria è opponibile a tutti i membri del condominio, senza che sia necessaria una speciale dichiarazione in forma particolare. Nella denegata ipotesi in cui si dovesse invece considerare indispensabile una simile dichiarazione, il lodo dovrebbe venire annullato per violazione del diritto di essere sentito (art. 190 cpv. 2 lett. d
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 190 - 1 Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
1    Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
2    Der Entscheid kann nur angefochten werden:
a  wenn die Einzelschiedsrichterin oder der Einzelschiedsrichter162 vorschriftswidrig ernannt oder das Schiedsgericht vorschriftswidrig zusammengesetzt wurde;
b  wenn sich das Schiedsgericht zu Unrecht für zuständig oder unzuständig erklärt hat;
c  wenn das Schiedsgericht über Streitpunkte entschieden hat, die ihm nicht unterbreitet wurden oder wenn es Rechtsbegehren unbeurteilt gelassen hat;
d  wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde;
e  wenn der Entscheid mit dem Ordre public unvereinbar ist.
3    Vorentscheide können nur aus den in Absatz 2, Buchstaben a und b genannten Gründen angefochten werden; die Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Vorentscheides.
4    Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab Eröffnung des Entscheids.163
LDIP), non avendo l'arbitro assunto il mezzo di prova che avrebbe permesso l'esame di tale presupposto.

5.- Chiamato a statuire su di un ricorso fondato sull'art. 190 cpv. 2 lett. b
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 190 - 1 Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
1    Mit der Eröffnung ist der Entscheid endgültig.
2    Der Entscheid kann nur angefochten werden:
a  wenn die Einzelschiedsrichterin oder der Einzelschiedsrichter162 vorschriftswidrig ernannt oder das Schiedsgericht vorschriftswidrig zusammengesetzt wurde;
b  wenn sich das Schiedsgericht zu Unrecht für zuständig oder unzuständig erklärt hat;
c  wenn das Schiedsgericht über Streitpunkte entschieden hat, die ihm nicht unterbreitet wurden oder wenn es Rechtsbegehren unbeurteilt gelassen hat;
d  wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde;
e  wenn der Entscheid mit dem Ordre public unvereinbar ist.
3    Vorentscheide können nur aus den in Absatz 2, Buchstaben a und b genannten Gründen angefochten werden; die Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Vorentscheides.
4    Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab Eröffnung des Entscheids.163
LDIP il Tribunale federale esamina liberamente la decisione con la quale l'arbitro si è dichiarato competente rispettivamente incompetente (DTF 121 III 495 consid. 5, 119 II 380 cpv. 3c, 117 II 94 consid. 5a).

a) Posto che il litigio riguarda la contestazione della deliberazione di un condominio costituito secondo il diritto svizzero e relativo a un fondo situato in territorio elvetico la questione va esaminata dal profilo del diritto svizzero (art. 99 cpv. 1 e
SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG)
IPRG Art. 99 - 1 Dingliche Rechte an Grundstücken unterstehen dem Recht am Ort der gelegenen Sache.
1    Dingliche Rechte an Grundstücken unterstehen dem Recht am Ort der gelegenen Sache.
2    Für Ansprüche aus Immissionen, die von einem Grundstück ausgehen, gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes über unerlaubte Handlungen (Art. 138).
154 cpv. 1 LDIP), peraltro invocato da entrambe le parti.

b) Tanto i ricorrenti che l'arbitro paiono scordare che la causa in esame, volta essenzialmente all'annullamento di una decisione assembleare, non vede i ricorrenti opposti agli altri condomini, bensì alla comunione dei comproprietari.
La legittimazione passiva in un'azione in contestazione delle risoluzioni dell'assemblea dei comproprietari compete infatti esclusivamente alla comunione dei condomini e non ai singoli comproprietari (art. 712m cpv. 2 e
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
75 CC; DTF 119 II 408 consid. 5; Meier-Hayoz/Rey, op. cit. , n. 139 ad art. 712m
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
CC). I comproprietari intervengono in questa procedura alla stregua di un'entità unica e non come litisconsorti (Meier-Hayoz/Rey, op. cit. , n. 77 ad art. 712l).

Il quesito che ci si deve porre concerne pertanto l'opponibilità della clausola compromissoria alla comunione e non ai singoli condomini.

La risposta non può essere che positiva. Nel 1972 la società promotrice ha costituito una proprietà per piani sul mappale n. JJJ RFD di Ponte Capriasca adottando contestualmente il regolamento condominiale versato agli atti sub doc. A, nel quale si trova, al punto XX, la clausola controversa. Stando agli estratti del registro fondiario prodotti in causa (doc. B) tale regolamento non ha più subito alcuna modifica, sicché si deve ritenere ch'esso - e quindi anche il patto d'arbitrato ivi contenuto - corrisponde tuttora alla volontà della comunione dei comproprietari.
Tale conclusione trova conferma nel comportamento processuale della comunione, la quale non ha censurato la possibilità di richiamarsi alla clausola compromissoria, bensì ne ha negato l'applicabilità alla controversia in oggetto.

c) Lo stesso valga per l'amministratore, che non ha formulato alcuna obiezione quanto all'opponibilità della clausola nei suoi confronti.

d) Da tutto quanto esposto emerge che l'arbitro non poteva dichiararsi incompetente per i motivi addotti nel lodo.

6.- In via subordinata i ricorrenti chiedono l'accertamento della competenza dell'arbitro. La domanda, di per sé ammissibile (cfr. DTF 117 II 94 consid. 4), dev'essere respinta, il Tribunale federale non potendo pronunciarsi sulle questioni sollevate dai resistenti circa la portata della clausola compromissoria.

7.- Dato l'esito del gravame l'esame della censura ricorsuale concernente la violazione del diritto di essere sentito (art. 190 cpv. 2 lett. d
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
OG) si avvera superfluo.

8.- In conclusione, il ricorso di diritto pubblico merita di essere accolto e il lodo impugnato dev'essere annullato.
L'incarto viene ritornato all'arbitro affinché si pronunci sull'eccezione sollevata dai resistenti e, se del caso, sul merito della vertenza.

Gli oneri processuali e le spese ripetibili seguono la soccombenza (art. 156
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
cpv. e e 159 cpv. 1 e
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
2 OG). Con lettera del 7 giugno 2001 i resistenti si sono rimessi al giudizio del Tribunale federale e ritengono per questo di poter essere dispensati dal versamento di spese e ripetibili.
A torto. Nonostante la rinuncia a presentare osservazioni dinanzi al Tribunale federale essi non perdono, infatti, la loro qualità di parte (cfr. anche DTF 123 V 159 consid. 4b); nel caso in esame, inoltre, essi possono essere considerati responsabili dell'emanazione della decisione impugnata, avendo l'arbitro precisato di essersi chinato sulla questione della competenza proprio a seguito dell'eccezione da loro sollevata in tal senso.

Per questi motivi

il Tribunale federale

pronuncia :

1. Il ricorso di diritto pubblico è accolto.

Di conseguenza il lodo arbitrale pronunciato il 23 marzo 2001 dall'arbitro unico avv. dr. D.________, Lugano, è annullato.

2. La tassa di giustizia di fr. 3000.-- è posta a carico dei resistenti, in solido, i quali rifonderanno ai ricorrenti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.-- per ripetibili della sede federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e all'arbitro unico avv. dr. D.________, Lugano.
Losanna, 11 settembre 2001 MDE

In nome della I Corte civile
del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:
Il Presidente,

La Cancelliera,
Informazioni decisione   •   DE • FR • IT • EN
Documento : 4P.113/2001
Data : 11. September 2001
Pubblicato : 11. September 2001
Sorgente : Bundesgericht
Stato : Unpubliziert
Ramo giuridico : Schiedsgerichtsbarkeit
Oggetto : [AZA 0/2] 4P.113/2001 I CORTE CIVILE 11 settembre


Registro di legislazione
CC: 649a 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 649a - 1 Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà.
1    Il regolamento per l'uso e l'amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d'un comproprietario e per l'acquirente d'un diritto reale su una quota di comproprietà.
2    Se concernono quote di comproprietà d'un fondo, possono essere menzionati nel registro fondiario.543
712a 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 712a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
1    La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
2    Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore.
3    Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.
712d 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 712d - 1 La proprietà per piani è costituita con l'iscrizione nel registro fondiario.
1    La proprietà per piani è costituita con l'iscrizione nel registro fondiario.
2    L'iscrizione può essere chiesta sul fondamento di:
1  un contratto con il quale i comproprietari sottopongono le loro quote all'ordinamento della proprietà per piani;
2  una dichiarazione del proprietario del fondo o del titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente, attestante la costituzione di quote di comproprietà secondo l'ordinamento della proprietà per piani.
3    Il negozio richiede per la sua validità l'atto pubblico e, se è un testamento o una convenzione di divisione ereditaria, la forma prescritta dal diritto successorio.
712g 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 712g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
1    Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
2    A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
3    Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
4    La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591
712m
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 712m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
1    Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
1  decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore;
2  nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera;
3  nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo;
4  approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;
5  decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;
6  assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva.
2    Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.
LDIP: 99 
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP)
LDIP Art. 99 - 1 I diritti reali su fondi sono regolati dal diritto del luogo di situazione.
1    I diritti reali su fondi sono regolati dal diritto del luogo di situazione.
2    Per le pretese derivanti da immissioni da un fondo si applicano le disposizioni della presente legge sugli atti illeciti (art. 138).
176 
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP)
LDIP Art. 176 - 1 Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129
1    Le disposizioni del presente capitolo si applicano ai tribunali arbitrali con sede in Svizzera sempreché, al momento della stipulazione, almeno una parte al patto di arbitrato non avesse né domicilio, né dimora abituale, né sede in Svizzera.129
2    Le parti possono escludere l'applicabilità del presente capitolo mediante una dichiarazione nel patto di arbitrato o in un accordo successivo e convenire di applicare la parte terza del CPC130. Tale dichiarazione richiede la forma prevista dall'articolo 178 capoverso 1.131
3    La sede del tribunale arbitrale è designata dalle parti o dall'istituzione arbitrale da loro indicata, altrimenti dagli arbitri medesimi.
178 
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP)
LDIP Art. 178 - 1 Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133
1    Il patto di arbitrato dev'essere fatto per scritto o in un'altra forma che consenta la prova per testo.133
2    Il patto è materialmente valido se conforme al diritto scelto dalle parti, al diritto applicabile all'oggetto litigioso, segnatamente a quello applicabile al contratto principale, o al diritto svizzero.
3    Contro il patto di arbitrato non può essere eccepita la nullità del contratto principale od il fatto ch'esso si riferisca a una lite non ancora sorta.
4    Alle clausole di arbitrato previste in negozi giuridici unilaterali o in statuti si applicano per analogia le disposizioni del presente capitolo.134
190 
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP)
LDIP Art. 190 - 1 Notificato che sia, il lodo è definitivo.
1    Notificato che sia, il lodo è definitivo.
2    Il lodo può essere impugnato soltanto se:
a  l'arbitro unico è stato nominato irregolarmente o il tribunale arbitrale è stato costituito irregolarmente;
b  il tribunale arbitrale si è dichiarato, a torto, competente o incompetente;
c  il tribunale arbitrale ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati sottoposti o ha omesso di giudicare determinate conclusioni;
d  è stato violato il principio della parità di trattamento delle parti o il loro diritto di essere sentite;
e  è incompatibile con l'ordine pubblico.
3    Le decisioni pregiudiziali possono essere impugnate soltanto in virtù del capoverso 2 lettere a e b; il termine di ricorso decorre dalla notificazione della decisione.
4    Il termine di ricorso è di 30 giorni dalla notificazione del lodo.154
191
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP)
LDIP Art. 191 - L'unica autorità di ricorso e di revisione è il Tribunale federale. Le procedure sono rette dagli articoli 77 e 119a della legge del 17 giugno 2005157 sul Tribunale federale.
OG: 85  95  156  159  190
SR 279: 6  36
Registro DTF
107-IA-187 • 110-IA-106 • 117-II-94 • 119-II-380 • 119-II-404 • 121-III-495 • 123-III-53 • 123-V-159 • 127-III-41
Weitere Urteile ab 2000
4P.113/2001
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
 tribunale federale • ricorrente • questio • ricorso di diritto pubblico • 1995 • tribunale arbitrale • persona giuridica • decisione • internazionale • proprietà per piani • esaminatore • ripetibili • circo • convenuto • diritto di essere sentito • residenza abituale • conclusione del contratto • veduta • d'ufficio • quota di comproprietà
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Rivista ASA
ASA 19,96
ZBGR
67/1986 S.107 • 67/1986 S.65