4A_91/2014 - 2014-07-11 - Diritto contrattuale - Anwaltshaftung, Schadenersatz

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_91/2014

Urteil vom 11. Juli 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Wiget,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Steiner,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anwaltshaftung, Schadenersatz,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer,
vom 6. Januar 2014.

Sachverhalt:

A.

D.C.________ starb am 4. Januar 2000. Er hinterliess seine Lebensgefährtin B.________ (Klägerin, Beschwerdegegnerin) sowie - als gesetzliche Erben - seinen Sohn F.________ und seine Tochter E.C.________. In einem eigenhändigen Testament hatte er unbestrittenermassen der Klägerin einen Anspruch auf Einräumung der Nutzniessung an zwei ihm gehörenden Wohnungen in Vella eingeräumt. Die Klägerin beauftragte am 26. Oktober 2000 Rechtsanwalt A.________ (Beklagter, Beschwerdeführer) mit der Interessenwahrung in dieser erbrechtlichen Angelegenheit.

Am 15. November 2002 wurde F.________ aufgrund einer Erbanteilsabtretung "im Sinne von Art. 635 Abs. 1 ZGB" von E.C.________ als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen. Er veräusserte die beiden Wohnungen noch am selben Tag an Dritte.

Dem seit dem 7. Januar 2003 mit der Interessenwahrung der Klägerin betrauten Bürokollegen des Beklagten gelang es in der Folge, für die Klägerin einen Betrag von netto Fr. 20'541.50 von F.________ erhältlich zu machen.

B.

Am 20. Oktober 2010 verlangte die Klägerin beim Kreisgericht Wil, der Beklagte sei "unter ausdrücklichem Nachklagevorbehalt zu verpflichten", ihr Fr. 300'000.-- nebst Zins zu bezahlen. Sie forderte damit Schadenersatz wegen Verletzung des Anwaltsvertrags durch die Unterlassung tauglicher Vorkehrungen (insbesondere einer Grundbuchsperre) zur Sicherung ihrer testamentarischen und vertraglichen Ansprüche gegenüber den Erben von D.C.________. Sie machte geltend, der Schaden bestehe (unter anderem) im Verlust des Nutzniessungsrechts an den beiden Wohnungen.

Mit Entscheid vom 30. März 2012 verurteilte das Kreisgericht den Beklagten, der Klägerin Fr. 106'531.20 nebst Zins zu bezahlen. Dagegen gelangte der Beklagte mit Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Dieses verurteilte den Beklagten am 6. Januar 2014 in teilweiser Gutheissung der Berufung, der Klägerin Fr. 75'430.20 zuzüglich Zins zu bezahlen.

C.

Der Beklagte begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts sei aufzuheben, und die Klage sei abzuweisen.

Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerin stellte den Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.

Erwägungen:

1.

Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (vgl. Erwägungen 2.-3.) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

Unzulässig ist die Beschwerde allerdings mangels Letztinstanzlichkeit (Art. 75 Abs. 1 BGG) insofern, als der Beschwerdeführer darin direkt Kritik am Urteil des Kreisgerichts übt.

2.

Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Soweit sich der vorinstanzliche Entscheid auf kantonales Recht stützt, kommt als Beschwerdegrund die Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von verfassungsmässigen Rechten, in Frage (vgl. Art. 95 lit. a BGG). Im Vordergrund steht dabei das Willkürverbot von Art. 9 BV (vgl. BGE 135 V 2 E. 1.3; 134 II 349 E. 3 S. 351). Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1).

Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE 137 V 57 E. 1.3; 134 II 349 E. 3 S. 352).

3.

Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 3 und 7.1, 462 E. 2.4). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).

Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Dafür genügt es nicht, dass die Beweiswürdigung nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt. Erforderlich ist vielmehr, dass sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1; 116 Ia 85 E. 2b). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht erhebliche Beweismittel augenscheinlich missverstanden, übersehen oder grundlos ausser Acht gelassen hat, oder wenn es aus den vorliegenden Beweisen unhaltbare Schlüsse gezogen hat (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).

4.

Die Vorinstanz bejahte die Haftung des Beschwerdeführers. Sie befand, eine Grundbuchsperre wäre geeignet gewesen, den Anspruch der Beschwerdegegnerin zu schützen. Der Beschwerdeführer habe mangels gehöriger Aufklärung die gesetzliche Pflicht zur sorgfältigen Ausführung des Mandats (Art. 398 Abs. 2 OR) objektiv verletzt. Es liege ein Fall von Schlechterfüllung vor, und der Beschwerdeführer vermöge sich nicht zu exkulpieren. Den Schaden aus der entgangenen Nutzniessung bezifferte sie auf insgesamt Fr. 75'430.20. Nachdem sie auch die übrigen Haftungsvoraussetzungen geprüft hatte, erachtete sie die Klage in diesem Betrag als begründet und hiess sie insoweit gut.

5.

Der Beschwerdeführer rügt in formeller Hinsicht, die Beschwerdegegnerin habe vor dem Kreisgericht eine "verdeckte Teilklage" erhoben, die "bereits mangels ausreichender Begründung" hätte abgewiesen werden müssen. In diesem Zusammenhang wirft er der Vorinstanz eine aktenwidrige Sachverhaltsfeststellung vor, wenn sie davon ausgehe, dass die Beschwerdegegnerin im zweiten Parteivortrag anlässlich der Hauptverhandlung auf den Nachklagevorbehalt verzichtet habe. Indessen bleibt - wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird - unklar, was der Beschwerdeführer aus der entsprechenden Sachverhaltsrüge für seine Beschwerde gewinnen könnte.

Die Vorinstanz nahm an, das Kreisgericht habe mit der teilweisen Gutheissung der Klage (im Betrag von Fr. 106'531.20) "in der - hinreichend spezifizierten - ersten Schadensposition" nicht mehr als verlangt zugesprochen. Von einer Verletzung der Dispositionsmaxime, wie sie der Beschwerdeführer rüge, könne daher keine Rede sein. Ob die Beschwerdegegnerin den Nachklagevorbehalt an der Hauptverhandlung wie von ihr behauptet zurückgezogen hat, beurteilte sie an dieser Stelle jedoch nicht abschliessend, wenn sie auch den Verzicht in die Wiedergabe der Rechtsbegehren der Klägerin aufnahm. Es ist auch nicht ersichtlich, dass sie dies von Bundesrechts wegen hätte tun müssen:

Für das Verfahren vor dem Kreisgericht galt anerkanntermassen noch das bisherige kantonale Zivilprozessrecht (vgl. Art. 404 Abs. 1 ZPO). Soweit es um prozessuale Fragen des erstinstanzlichen Verfahrens ging, hatte das Kantonsgericht als Berufungsinstanz die richtige Anwendung des bisherigen kantonalen Verfahrensrechts zu prüfen (vgl. BGE 138 I 1 E. 2.1; 138 III 512 E. 2.1). Dieselbe kann vom Bundesgericht einzig unter dem Blickwinkel des Verstosses gegen Bundesrecht, namentlich gegen das Willkürverbot nach Art. 9 BV, überprüft werden (vgl. Erwägung 2.).

Der Beschwerdeführer zeigt nicht auf, inwiefern nach dem sanktgallischen Zivilprozessrecht auf das ursprüngliche Rechtsbegehren der Beschwerdegegnerin, das einen Nachklagevorbehalt enthielt, unter Willkürgesichtspunkten nicht hätte eingetreten werden dürfen. Es genügt nicht, wenn der Beschwerdeführer zu diesem Zweck auf Art. 65 des Zivilprozessgesetzes des Kantons St. Gallen vom 20. Dezember 1990 (aZPO/SG) verweist, gemäss dessen ersten Absatz das Rechtsbegehren so bestimmt sein muss, dass es bei Gutheissung zum richterlichen Urteil erhoben werden kann. Inwiefern letzteres vorliegend aufgrund des Nachklagevorbehalts nicht der Fall gewesen sein soll, wird nämlich nicht dargelegt. Im Gegenteil ist zu beachten, dass der Gläubiger bereits vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung von Bundesrechts wegen berechtigt war, vom Schuldner eine Teilzahlung zu fordern und diesen Anspruch einzuklagen. Zur Subsumtion unter die massgeblichen Bestimmungen des materiellen Rechts ist es nach der Rechtsprechung nicht notwendig, dass die klagende Partei die Reihenfolge angibt, in welcher verschiedene Ansprüche, auf die sie ihre Teilforderung stützt, vom Gericht zu prüfen sind. Es genügt, wenn sie hinreichend substanziiert behauptet,
dass eine die eingeklagte Summe übersteigende Forderung besteht. Das materielle Bundesrecht verlangt vom Berechtigten nicht, dass er angibt, worauf die von ihm geforderte Teilzahlung angerechnet wird (Urteil 4A_194/2012 vom 20. Juli 2012 E. 1.3 und 1.4).

Angesichts dieser Rechtslage ist mit Blick auf die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz nicht erkennbar, wodurch die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, wenn sie die angeblich immer noch mit einem Nachklagevorbehalt versehene Klage zuliess und teilweise guthiess. Der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers kann damit nicht gefolgt werden, ohne dass abschliessend beurteilt werden müsste, ob die Beschwerdegegnerin (rechtsgültig) auf ihren Nachklagevorbehalt verzichtet hat. Die Sachverhaltsrüge des Beschwerdeführers betrifft unter diesen Umständen keine entscheiderhebliche Tatsache und ist somit unzulässig (Erwägung 3.).

6.

In der Sache wendet sich der Beschwerdeführer vor Bundesgericht nicht mehr gegen den Grundsatz seiner Haftung. Indessen beanstandeter die Schadensberechnung in verschiedener Hinsicht. Soweit auf diese Rügen angesichts ihrer teilweise appellatorischen Natur überhaupt eingegangen werden kann, ist dazu folgendes zu bemerken:

6.1. Das Kreisgericht hielt mit der Beschwerdegegnerin dafür, beim Verlust des Nutzniessungsrechts handle es sich um entgangenen Gewinn. Für dessen Bestimmung sei "zumindest teilweise eine Zukunftsprognose notwendig". Folglich erscheine eine Schadensberechnung in Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR als gerechtfertigt. Als jährlichen Nutzniessungsertrag setzte es den Eigenmietwert der Wohnungen ein, da dieser dem Nettomietwert entspreche, "der bei der Vermietung unter normalen Verhältnissen an unabhängige Dritte erzielt werden könnte". Das Kantonsgericht schützte diese Berechnungsmethode und ging wie das Kreisgericht von einem Wert der Nutzniessung von brutto Fr. 6'840.-- aus, von dem es "geschätzt[e] 20% für Lasten gemäss Art. 764 ff . ZGB" abzog. Den Schaden für den Verlust des Nutzniessungsrechts für die Zeit ab 2003 bis Ende 2013 setzte die Vorinstanz auf Fr. 60'192.-- fest; den zukünftigen Schaden schätzte sie unter Zugrundelegung des Kapitalisierungsfaktors 11.29 auf Fr. 61'778.90. Auf die Summe rechnete sie sodann als Vorteil die eingesparten Kosten und Aufwendungen sowie den von F.________ erhältlich gemachten Betrag von Fr. 20'541.50 an.

6.2. Der Beschwerdeführer beanstandet, das Kreisgericht habe die amtlichen Schätzwerte ohne entsprechenden Beweisantrag der Beschwerdegegnerin eingeholt und dadurch gegen Art. 92 und 93 aZPO/SG verstossen. Auch in diesem Punkt zeigt er indessen keine willkürliche Anwendung des kantonalen Zivilprozessrechts auf: Gemäss Art. 92 Abs. 1 aZPO/SG erhebt der Richter auf Antrag einer Partei Beweis. Art. 93 Abs. 2 aZPO/SG bestimmt, dass der Richter Augenscheine und Gutachten von Amtes wegen anordnen kann, wenn es der Würdigung des Sachverhalts dient. Der vom Beschwerdeführer zitierte Art. 93 Abs. 3 aZPO/SG erlaubt dem Richter schliesslich, zur Feststellung einer behaupteten Tatsache "ausnahmsweise ohne Parteiantrag, aber nach Anhören der Parteien" Beweis zu erheben, "wenn er befürchtet, das Urteil auf einen unzutreffenden Sachverhalt stützen zu müssen". Inwiefern das Kreisgericht in geradezu willkürlicher Weise über die genannten Ausnahmebestimmungen hinausgegangen sein soll, wenn es die amtliche Schätzung einholte und seinen Entscheid auf diese abstützte, tut der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, zumal die Beschwerdegegnerin die Einholung einer Expertise beantragt hatte und die Parteien mittels eines
Beweisbeschlusses vom 21. November/12. Dezember 2011 von der Edition der amtlichen Schätzung in Kenntnis gesetzt wurden. Es ist sodann auch nicht erkennbar, wo sich der Beschwerdeführer bereits im kantonalen Verfahren auf diesen Mangel berufen hätte, wie er in der Beschwerde suggeriert.

6.3.

6.3.1. Sodann rügt der Beschwerdeführer ausführlich, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit der Schadensberechnung Art. 42 Abs. 2 OR, die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Substanziierungspflicht, das Willkürverbot sowie Art. 56 ZPO/SG missachtet.

Bereits vor dem Kantonsgericht hatte er bemängelt, die Beschwerdegegnerin habe den Schaden nicht genügend substanziiert. Zur Begründung hatte er noch vorgebracht, die Beschwerdegegnerin habe weder behauptet noch nachgewiesen, dass sie die Wohnungen nach dem Tod ihres Lebenspartners selber genutzt habe, weshalb sich aus der - durch den Verkauf der Wohnungen - verunmöglichten Eigennutzung auch kein Schaden ergeben könne und der Eigenmietwert nicht als Grundlage für die Schadensberechnung herangezogen werden dürfe. Diesen Einwand hörte das Kantonsgericht im Berufungsverfahren nicht: Es befand, der Eigenmietwert sei nichts anderes als der Mietzins, der bei Vermietung von selbst genutzten Wohn- und Geschäftsräumen erhältlich wäre, kam mit anderen Worten zum Schluss, eine hypothetische Eigennutzung sei dem erstinstanzlichen Urteil gar nicht zu Grunde gelegt worden.

Demgegenüber richtet sich die Beschwerde an das Bundesgericht gegen die Berechnung des entgangenen Gewinns aus der Vermietung der Wohnungen. Der Beschwerdeführer rügt, die Schätzung entgangenen Gewinns setze einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden Gewinn voraus. Die Vorinstanz lasse es dagegen bei Mutmassungen der Beschwerdegegnerin bewenden. Er (der Beschwerdeführer) habe bereits vor dem Kreis- und dem Kantonsgericht beanstandet, dass "die kleinere der beiden Wohnungen nie, die grössere nur ein einziges Mal (1996) nachgewiesenermassen vermietet worden" sei und "daraus ein einmaliger Ertrag von CHF 650.- resultiert" habe. Im Übrigen seien ausser in einem Fall, der nicht bewiesen sei, keine Mieterträge behauptet und schon gar nicht nachgewiesen worden. Die Vorinstanz habe bei der Berechnung des Schadens einzig auf die klägerische Behauptung abgestellt, der jährliche Mietertrag belaufe sich auf Fr. 18'000.--.

6.3.2. Schaden ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts die ungewollte Verminderung des Reinvermögens. Er kann in einer Verminderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder in entgangenem Gewinn bestehen und entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 139 V 176 E. 8.1.1; 132 III 186 E. 8.1; 129 III 331 E. 2.1; 128 III 22 E. 2e/aa). Demgegenüber stellt die entgangene Nutzungsmöglichkeit eines Gutes für sich allein keinen rechtlich anerkannten Schaden dar (BGE 126 III 388 E. 11a). Für entgangenen Gewinn ist nach den Grundsätzen des Obligationenrechts nur insoweit Ersatz geschuldet, als es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden Gewinn handelt (BGE 132 III 379 E. 3.3.3; 82 II 397 E. 6 S. 401; je mit Hinweisen).

Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen (Art. 42 Abs. 1 OR). Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen (Art. 42 Abs. 2 OR). Diese Bestimmung bezieht sich sowohl auf das Vorhandensein wie auf die Höhe des Schadens. Der Schaden gilt als erwiesen, wenn sich genügend Anhaltspunkte ergeben, die geeignet sind, auf seinen Eintritt zu schliessen. Der Schluss muss sich mit einer gewissen Überzeugungskraft aufdrängen (BGE 132 III 379 E. 3.1; 122 III 219 E. 3a). Der Geschädigte hat alle Umstände, die für den Eintritt eines Schadens sprechen und dessen Abschätzung erlauben oder erleichtern, soweit möglich und zumutbar zu behaupten und zu beweisen (BGE 128 III 271 E. 2b/aa S. 276 f.; 122 III 219 E. 3a S. 221; Urteil 4A_93/2014 vom 4. Juli 2014 E. 4.3.1, zur Publikation vorgesehen). Die ermessensweise Schätzung des Schadens beruht auf Tatbestandsermessen, gehört mithin zur Feststellung des Sachverhalts und ist daher vom Bundesgericht nur auf Willkür überprüfbar (vgl. BGE 131 III 360 E. 5.1 S. 364; 122 III 61 E. 2c/bb). Sobald das kantonale Sachgericht gestützt auf eine Würdigung
von Beweisen und konkreten Umständen eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts bejaht oder verneint hat, liegt eine tatsächliche Feststellung vor, an die das Bundesgericht gebunden ist (BGE 126 III 388 E. 8a; 122 III 219 E. 3b S. 223).

6.3.3. Die Vorinstanz legte ihrem Urteil den zutreffenden Schadensbegriff zugrunde. Der Beschwerdeführer stellt zu Recht nicht in Abrede, dass Art. 42 Abs. 2 OR die Schätzung entgangenen Gewinns grundsätzlich erlaubt. Er meint indessen, es mangle angesichts der vorliegenden Behauptungs- und Beweislage an einem mit genügender Sicherheit in Aussicht stehenden Gewinn und damit an einem Schaden im Sinne der Rechtsprechung. Zu Unrecht:

Wenn die Vorinstanz Schadenersatz für den entgangenen Gewinn aus Vermietung zusprach, ging sie augenscheinlich davon aus, dass die Beschwerdegegnerin die Wohnungen ohne das schädigende Ereignis mit genügender Wahrscheinlichkeit vermietet hätte. Nachdem vorliegend - notabene gerade gemäss dem Beschwerdeführer - eine entgangene Eigennutzung durch die Beschwerdegegnerin nicht zur Diskussion stand (vgl. Erwägung 3.), ist dieser Schluss auch nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer tut jedenfalls nicht dar, inwiefern es geradezu willkürlich wäre, unter den vorliegenden Umständen bei der Schadensberechnung von der (hypothetischen) Fremdvermietung der Wohnungen auszugehen. Aus dem angefochtenen Urteil ist auch nicht ersichtlich, wodurch die Beschwerdegegnerin die zukünftige Vermietung hätte substanziieren können, nachdem die Nutzniessung zu ihren Gunsten gerade nicht im Grundbuch eingetragen worden war und somit nicht ohne weiteres nachvollziehbar ist, wie sie die Wohnung bereits hätte vermieten können. Immerhin räumt der Beschwerdeführer sodann selber ein, dass die Beschwerdegegnerin zumindest einen Mietvertrag aus dem Jahr 1996 eingereicht hatte. Dass die Beschwerdegegnerin ihrer Substanziierungsobliegenheit gemäss Art. 42 Abs. 2 OR
nicht nachgekommen wäre, ist nicht erkennbar. Wie die Vorinstanz in diesem Zusammenhang Art. 56 ZPO/SG willkürlich angewendet haben soll, wird nicht ausgeführt. Es sind ferner auch keine Umstände festgestellt, die den tatsächlichen Schluss auf hypothetisch erzielte Gewinne unter Willkürgesichtspunkten verbieten würden. Der vom Beschwerdeführer genannte Fall des Erwerbsausfalls bei einem ins Pensionierungsalter eingetretenen Geschädigten ist mit der vorliegenden Konstellation nicht zu vergleichen.

An der Sache vorbei geht bei diesen tatsächlichen Gegebenheiten schliesslich der Hinweis des Beschwerdeführers, das Bundesgericht habe bis anhin die "Rechtsfigur der perte d'une chance" nicht zugelassen (vgl. dazu BGE 133 III 462 E. 3 und 4).

6.3.4. Sodann verkennt der Beschwerdeführer die Überprüfungsbefugnis des Bundesgerichts, wenn er sich gegen die von der Vorinstanz festgestellte Höhe der entgangenen Mieteinnahmen wendet. Eine willkürliche Beweiswürdigung zeigt er nämlich auch in diesem Punkt nicht auf: So trifft es gerade nicht zu, dass sich die Vorinstanz im Quantitativen bloss auf eine Parteibehauptung stützte. Im Gegenteil nahm die Vorinstanz für ihre Schätzung den Eigenmietwert zur Grundlage, also einen - gemäss ihrer Umschreibung - "nach spezifischen Schätzungsregeln durch die Schätzungsbehörden ermittelten" Wert, den der Nutzungsberechtigte bei einer Drittvermietung erzielen würde. Es ist nicht klar, worauf der Beschwerdeführer hinaus will, wenn er in anderem Zusammenhang geltend macht, es gehe (hinsichtlich der Schadensberechnung durch die Vorinstanz) nicht um die Ermittlung des Schadens gestützt auf tatsächliche Feststellungen, "sondern vielmehr darum, ihn nach steuerlicher Schätzung aufgrund von Durchschnittszahlen, also nach der allgemeinen Lebenserfahrung, zu begründen und zu berechnen". Das Vorgehen der Vorinstanz erscheint jedenfalls nicht unhaltbar, zumal sie den Eigenmietwert nicht unbesehen übernahm. Vielmehr bemerkte sie, dass dieser Wert
notorisch "regelmässig deutlich unter dem Marktwert" liege - was sich zu Gunsten des Beschwerdeführers auswirkt - und passte ihn sodann um den Aufwand hinsichtlich des Erwerbs und der Ausübung der Nutzniessung an.

Zuletzt erweist sich auch die vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang sinngemäss erhobene Gehörsrüge als unbegründet: Wenn die Vorinstanz bei der Schätzung der hypothetischen Mietzinseinnahmen vom Eigenmietwert ausging, brauchte sie nicht ausdrücklich auf den vom Beschwerdeführer geäusserten Einwand einzugehen, wonach der von der Klägerin behauptete - deutlich höhere - Wert aufgrund des schlechten Zustandes der Wohnungen nicht erreicht werden könnte. Auch die übrigen vom Beschwerdeführer hierzu geäusserten Rügen (Verletzung von Art. 8 ZGB, Art. 43 OR und Art. 90 Abs. 1 sowie Art. 92 ZPO/SG) entbehren der Grundlage.

7.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juli 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 635 - 1 I contratti di cessione delle ragioni ereditarie fra coeredi richiedono per la loro validità la forma scritta.528
¹	I contratti di cessione delle ragioni ereditarie fra coeredi richiedono per la loro validità la forma scritta.528
²	Se tali contratti sono stipulati da uno degli eredi con un terzo, essi non danno a questo il diritto d'intervenire nella divisione, ma solo di pretendere la parte che nella divisione sarà attribuita al cedente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250
¹	Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250
²	Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli.
³	Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 404 Applicabilità del diritto previgente - 1 Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
¹	Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
²	La competenza per territorio si determina secondo il nuovo diritto. Nondimeno, una competenza esistente in base al diritto previgente permane.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 42 - 1 Chi pretende il risarcimento del danno ne deve fornire la prova.
¹	Chi pretende il risarcimento del danno ne deve fornire la prova.
²	Il danno di cui non può essere provato il preciso importo, è stabilito dal prudente criterio del giudice avuto riguardo all'ordinario andamento delle cose ed alle misure prese dal danneggiato.
³	Per gli animali domestici non tenuti a scopo patrimoniale o lucrativo, le spese di cura possono essere fatte valere adeguatamente come danno anche quando eccedono il valore dell'animale.26

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 764 - 1 L'usufruttuario deve conservare la cosa nel suo stato e fare direttamente le migliorie e le rinnovazioni richieste dalla manutenzione ordinaria.
¹	L'usufruttuario deve conservare la cosa nel suo stato e fare direttamente le migliorie e le rinnovazioni richieste dalla manutenzione ordinaria.
²	Essendo necessari dei lavori o provvedimenti più importanti per la conservazione della cosa, l'usufruttuario deve avvertirne il proprietario e permettergli che li intraprenda.
³	Se questo non provvede, l'usufruttuario può prendere le misure opportune a spese del proprietario.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 43 - 1 Il modo e la misura del risarcimento per il danno prodotto sono determinati dal giudice con equo apprezzamento delle circostanze e della gravità della colpa.
¹	Il modo e la misura del risarcimento per il danno prodotto sono determinati dal giudice con equo apprezzamento delle circostanze e della gravità della colpa.
^1bis	In caso di ferimento o uccisione di un animale domestico non tenuto a scopo patrimoniale o lucrativo, egli può tener conto adeguatamente del valore affettivo che esso aveva per il suo detentore o i suoi congiunti.27
²	Se il risarcimento è pronunciato nella forma di una rendita, il debitore deve contemporaneamente essere condannato a fornire garanzia.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.