4A_623/2013 - 2014-04-11 - Diritto contrattuale - bail à loyer; fixation du loyer initial; hausse de loyers

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_623/2013

Arrêt du 11 avril 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Klett, présidente, Kolly et Ch. Geiser, juge suppléant.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
1. X.________,
2. Y.________,
tous deux représentés par Me Alain Ribordy,
recourants,

contre

Société coopérative Z.________, représentée par Me Olivier Carrel,
intimée.

Objet
bail à loyer, fixation du loyer initial, hausse de loyers,

recours contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2013 par la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de Fribourg.

Faits:

A.
La société coopérative Z.________ (ci-après: la coopérative ou la bailleresse), à ..., est propriétaire d'un immeuble locatif situé au chemin ... à xxx. Cet immeuble a été construit en 1957.
Par contrat du 1er août 2002, la coopérative a cédé à X.________, moyennant un loyer mensuel de 895 fr., plus 115 fr. d'acompte mensuel sur frais accessoires, l'usage d'un appartement de trois pièces et demie dans l'immeuble précité. La bailleresse lui a également remis à bail une place de stationnement pour un loyer de 25 fr. par mois. Depuis le 1er mai 2005, le loyer, sans les charges, a été augmenté à 943 fr. par mois.
Par contrat du 21 novembre 2006, la coopérative a cédé à Y.________, contre paiement d'un loyer mensuel de 1'080 fr., plus 195 fr. d'acompte mensuel sur frais accessoires, l'usage d'un appartement de quatre pièces et demie sis dans le même immeuble. La bailleresse lui a aussi remis l'usage d'une place de stationnement moyennant versement d'un loyer mensuel de 25 fr. Depuis une date indéterminée, le loyer, sans les charges, a été porté à 1'102 fr. par mois, l'acompte sur frais accessoires ayant été réduit à 170 fr. par mois.
Au mois de juin 2006, l'immeuble de la coopérative a été la proie d'un incendie d'origine inconnue. A la suite de ce sinistre, la bailleresse a procédé à des travaux de rénovation et de transformation. Il a été constaté qu'elle en a supporté directement les coûts à concurrence de la somme de 645'746 fr.70.
Par formules officielles du 12 décembre 2008, la bailleresse a notifié à X.________ et à Y.________ une augmentation de loyer pour le 1er avril 2009 fondée sur les plus-values apportées à l'immeuble en raison des travaux effectués. Selon ces formules, le loyer mensuel, places de parc comprises, a été fixé à 1'316 fr. pour X.________ (1'201 fr. de loyer et 115 fr. d'acompte sur frais accessoires) et à 1'635 fr. pour Y.________ (1'465 fr. de loyer et 170 fr. d'acompte sur frais accessoires).
Le 22 décembre 2008, les locataires ont contesté ces hausses de loyers devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Broye; ils ont par ailleurs requis une réduction correspondant à un mois de loyer du fait des nuisances qu'ils ont subies pendant les travaux, qui se sont déroulés de juillet 2006 à mars 2007 et de juin à décembre 2008. Aucun accord n'a été trouvé entre les parties.

B.
Le 15 mars 2010, la coopérative a ouvert action auprès du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Broye, concluant notamment à ce que les loyers des appartements remis à bail à X.________ et à Y.________ soient arrêtés aux montants figurant sur les formules officielles du 12 décembre 2008.
Le 29 avril 2010, les locataires précités ont conclu au rejet de la demande. Y.________ a fait valoir que la bailleresse n'avait pas utilisé la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO lors de la conclusion de son bail.
Au cours d'une séance tenue le 8 septembre 2010 devant le tribunal des baux, A.________, représentant de la bailleresse, a admis que la formule officielle n'avait pas été utilisée lors de la conclusion du bail de Y.________ et que la coopérative n'avait pas non plus fait usage de la formule officielle lorsqu'elle avait augmenté le loyer initial de X.________ dès le 1er mai 2005 et celui de Y.________ depuis une date indéterminée.
Le 8 mars 2011, X.________ et Y.________ ont déposé à leur tour une demande contre la coopérative devant le tribunal des baux. Ils ont requis que la bailleresse soit astreinte à leur restituer des loyers indûment payés (en raison de la nullité des augmentations de loyer notifiées en cours de bail) et à leur accorder une réduction de loyer (en raison des nuisances endurées au cours des travaux de réfection) correspondant à trois mois de loyers, cela après compensation avec le montant que chacun reconnaît devoir à la coopérative en vertu de décomptes de frais accessoires, lequel est de 4'992 fr.90 pour X.________ et de 2'174 fr.50 pour Y.________.
Toujours le 8 mars 2011, la bailleresse a déposé deux demandes à l'encontre de X.________ et Y.________, lesquelles tendaient au paiement de frais accessoires résultant de différents décomptes.
Par jugement du 11 novembre 2011, le tribunal des baux a statué tout à la fois sur les demandes de la bailleresse du 15 mars 2010 tendant à des hausses de loyers, les demandes déposées le 8 mars 2011 par X.________ et par Y.________ en restitution de loyers acquittés à tort et en réduction de loyers ainsi que sur les demandes du 8 mars 2011 de la bailleresse concernant le règlement de frais accessoires. Le tribunal a ainsi fixé le loyer de l'appartement de X.________ à 1'020 fr.80 par mois depuis le 1er avril 2009, plus mensuellement 25 fr. pour la place de parc et 115 fr. pour les charges, et condamné X.________ à payer à la bailleresse la somme de 125 fr.80 par mois à titre de hausse de loyer depuis le 1er avril 2009 jusqu'à l'entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l'an dès l'échéance moyenne (chiffre I b du dispositif); fixé le loyer de Y.________ à 1'241 fr.70 par mois depuis le 1er avril 2009, plus mensuellement 25 fr. pour la place de parc et 170 fr. pour les charges, et condamné Y.________ à payer à la bailleresse la somme de 161 fr.70 par mois à titre de majoration de loyer dès le 1er avril 2009 jusqu'à l'entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l'an dès l'échéance moyenne (chiffre I d du dispositif);
prononcé que X.________ devait verser à la bailleresse le montant de 1'490 fr.90 avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2006 (soit 4'992 fr.90 dû par le locataire à titre de frais accessoires, sous la déduction de 2'352 fr. de loyers indûment payés par celui-ci entre le 1er mai 2005 et le 1er juin 2009 (49 mois) et de 1'150 fr. à titre de réduction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III a du dispositif); prononcé que Y.________ devait verser à la bailleresse le montant de 642 fr.50 avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2008 (soit 2'174 fr.50 dû par ce dernier locataire à titre de frais accessoires, sous la déduction de 132 fr. de loyers indus payés par celui-ci entre le 1er décembre 2008 et le 1er juin 2009 (6 mois) et de 1'400 fr. comme réduction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III c du dispositif).
Statuant par arrêt du 10 octobre 2013 sur l'appel formé par X.________ et par Y.________ contre le jugement précité, lesquels concluaient au rejet des actions ouvertes par la bailleresse le 15 mars 2010 et à l'admission partielle des actions ouvertes par les locataires le 8 mars 2011, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de Fribourg a partiellement admis l'appel et modifié les chiffres III a et III c du dispositif du jugement attaqué; X.________ a ainsi été condamné à verser à la coopérative le montant de 914 fr.90 plus intérêts à 5% dès le 1er juillet 2006 (soit 4'992 fr.90 dû par le locataire à titre de frais accessoires, sous la déduction de 2'928 fr. de loyers indûment payés par celui-ci entre le 1er mai 2005 et le 31 mai 2010 (61 mois) et de 1'150 fr. à titre de réduction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III a nouveau); Y.________ a été condamné à verser à la coopérative le montant de 378 fr.50 avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2008 (soit 2'174 fr.50 dû par ce dernier locataire à titre de frais accessoires, sous la déduction de 396 fr. de loyers indus payés par celui-ci entre le 1er décembre 2008 et le 31 mai 2010 (18 mois) et de 1'400 fr. comme réduction de loyer pour nuisances
pendant les travaux) (chiffre III c nouveau). La cour cantonale a en revanche confirmé les chiffres I b et I d du dispositif du jugement rendu le 11 novembre 2011.

C.
X.________ (recourant n° 1) et Y.________ (recourant n° 2) exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Ils concluent, sous suite de frais et dépens, à la confirmation de la modification des chiffres III a et III c du dispositif rendu par le tribunal des baux, à ce qu'il soit dit que l'action ouverte le 15 mars 2010 par la bailleresse contre le recourant n° 1 est rejetée (chiffre I b nouveau dudit jugement) et à ce qu'il soit prononcé que l'action ouverte le 15 mars 2010 par la bailleresse contre le recourant n° 2 est rejetée (chiffre I d nouveau dudit jugement).
L'intimée propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt critiqué.
Par ordonnance présidentielle du 12 mars 2014, la demande d'effet suspensif présentée par les recourants a été rejetée.

Considérant en droit:

1.

1.1. En droit du bail à loyer, le recours en matière civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Devant la Cour d'appel, s'agissant du recourant n° 1, la hausse de loyer litigieuse s'élevait à 933 fr.60 par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multiplié par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 18'672 fr. Le recours est ainsi recevable ratione valoris compte tenu des seuls chefs de conclusions de ce recourant.
Interjeté pour le reste par les locataires qui ont partiellement succombé dans leurs conclusions en rejet des hausses de loyers ainsi que dans leurs conclusions en restitution de loyers versés indûment et en réduction de loyers, de sorte qu'ils ont qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2. Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal fédéral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction fédérale peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou établies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, à défaut de quoi le grief est irrecevable (ATF 137 I 58 ibidem).

2.
Dans leur premier moyen, les recourants invoquent une violation des art. 8 CC et 270 al. 2 CO. Ils affirment que la cour cantonale a rejeté l'appel du recourant n° 2 en partant de la conception juridique erronée selon laquelle il incombe au locataire d'apporter la preuve que le loyer initial convenu est abusif au regard des loyers usuels. A les en croire, en cas de nullité du loyer initial faute d'emploi de la formule officielle, le bailleur aurait la charge d'établir que le loyer initial n'est pas abusif. En outre, les constatations de l'autorité cantonale seraient incomplètes sur différents points: le bâtiment propriété de la bailleresse est ancien, mal entretenu et les appartements qu'il contient ont des dimensions réduites. Les recourants en infèrent que l'immeuble n'est pas « fort bien situé ». Du moment qu'ils ont présenté des indices d'un rendement abusif et que l'intimée n'a pas indiqué les loyers payés par les précédents locataires des logements, une comparaison avec des loyers statistiques ou des loyers pratiqués dans le même immeuble ne serait pas acceptable pour arrêter le loyer initial du recourant n° 2.

2.1. Pour la cour cantonale, qui s'est référée à cet égard aux premiers juges, comme il est établi que la bailleresse a omis d'utiliser la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO lors de la conclusion du bail portant sur le logement remis au recourant n° 2, le loyer contractuel de ce locataire était nul, de sorte que le loyer initial équitable devait être déterminé au regard des circonstances d'espèce, soit, s'agissant d'un immeuble ancien, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Retenant que l'immeuble bénéficie d'une situation favorable, la Cour d'appel a considéré que si la comparaison avec les loyers d'autres locataires du même immeuble n'est pas suffisante pour établir le caractère non abusif du loyer initial, elle constitue néanmoins un indice que les locataires devaient réfuter. Faute de l'avoir fait, ces derniers ont manqué au devoir qui leur incombait de démontrer le caractère abusif du loyer initial. La cour cantonale en a déduit que le loyer initial du recourant n° 2, fixé par les premiers juges au montant figurant dans le bail conclu le 21 novembre 2006, n'était pas abusif.

2.2.

2.2.1. Dans tout le canton de Fribourg, depuis le 1er janvier 2003, le bailleur, en vertu de l'art. 270 al. 2 CO et de la législation cantonale fondée sur cette norme, a l'obligation de communiquer au locataire, en usant d'une formule agréée par l'autorité (formule officielle), le montant du loyer antérieurement perçu.
In casu, il n'est pas contesté que le loyer initial du recourant n° 2 n'a pas été notifié sur une formule officielle.
Lorsque la formule officielle n'a pas été employée pour un loyer initial alors qu'elle était obligatoire, ce vice entraîne la nullité du contrat de bail en tant qu'il détermine le loyer (ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 548 et les arrêts cités). En pareille situation, même si aucune des conditions particulières de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est réalisée, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge pour que ce dernier arrête le loyer initial (arrêt 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2, in JdT 2012 II 113).

2.2.2. Quand il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1 p. 23). Il doit en principe se fonder sur un calcul de rendement basé sur le prix de revient de l'immeuble, puisqu'un tel calcul a en principe la primauté sur toutes les autres méthodes de détermination du loyer non abusif (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312; arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I p. 49). Mais lorsque l'immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies, il est dit « ancien » et la hiérarchie des critères absolus est inversée, si bien qu'il convient, selon la jurisprudence, de préférer la détermination du loyer usuel à un calcul de rendement (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 16 et les arrêts cités).
Le tribunal des baux a retenu que l'immeuble dans lequel se trouvent les appartements des recourants a été construit en 1957 (complètement des faits en vertu de l'art. 105 al. 2 LTF). L'intimée n'ayant jamais prétendu avoir acquis récemment ce bâtiment, il s'agit manifestement d'un immeuble ancien dans le sens susrappelé. L'ordre de priorité entre les critères absolus de fixation du loyer est ainsi inversé. Dès lors qu'un calcul de rendement net n'a pas lieu d'être, peu importe que les recourants ait apporté des indices de rendement abusif.

2.2.3. Pour établir les loyers usuels, le juge doit disposer d'au moins cinq éléments de comparaison répondant aux exigences de l'art. 11 OBLF (RS 221.213.11) (ATF 139 III 13 consid. 3.3 p. 20; 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s.). En l'espèce, aucun élément de comparaison n'a été apporté au juge, de sorte que celui-ci ne disposait pas des éléments nécessaires pour déterminer le loyer usuel selon la jurisprudence du Tribunal fédéral.
Confronté à une telle situation, le juge, afin de fixer le loyer admissible, doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64).
Dans son jugement du 11 novembre 2011, le tribunal des baux a retenu que l'immeuble précité n'avait pas été l'objet d'importantes rénovations avant juin 2006 et qu'il est composé d'appartements de trois pièces et demie, dont la surface est d'environ 70 m2, et de quatre pièces et demie, ayant une surface approximative de 86 m2. Les faits retenus par la cour cantonale peuvent être complétés sur ces points non contestés, conformément à l'art. 105 al. 2 LTF.
On peut concéder aux recourants que les appartements remis à bail ne sont pas particulièrement spacieux. En revanche, la Cour d'appel a constaté qu'ils se situaient dans un quartier peu exposé au bruit, à proximité immédiate d'un arrêt de bus, à moins de dix minutes à pied d'un centre commercial et d'une école, ainsi qu'à moins de quinze minutes à pied du centre de la ville, d'un autre centre commercial, de plusieurs banques et d'écoles primaires. Il n'est pas possible de considérer qu'un tel environnement est défavorable, comme les recourants le prétendent.
Il est également vrai que l'intimée n'a pas fourni d'indications relatives au loyer payé par le locataire qui occupait précédemment le logement du recourant n° 2.
Comme l'a relevé le tribunal des baux, l'intimée a produit un extrait de l'annuaire statistique du canton de Fribourg, duquel il ressort qu'en 2003 le loyer mensuel moyen s'élevait à 1'308 fr.40 pour un appartement de quatre pièces et demie. Le recourant n° 2 n'a pas contesté ces chiffres. La bailleresse a aussi déposé une étude publiée en 2009 dans le magazine L'Hebdo, selon laquelle le loyer mensuel moyen à xxx pour un logement de quatre pièces et demie se montait à 1'410 fr.
Ces données ne constituent pas une statistique officielle au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Toutefois, la cour cantonale ne saurait être critiquée pour s'être fondée, faute de mieux, en particulier sur de telles indications, alors qu'aucun autre moyen de preuve sérieux ne lui était apporté (cf. arrêt arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4 in fine, in SJ 2013 I p. 49).
Compte tenu que l'appartement du recourant n° 2 est situé dans un cadre plutôt agréable (quartier tranquille, proximité de toutes commodités) et que le loyer mensuel convenu, soit 1'080 fr. sans les charges, était inférieur de plus de 15% au loyer mensuel moyen de 2003 d'après l'annuaire statistique cantonal, la Cour d'appel n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant que le loyer initial dudit recourant devait être arrêté au montant fixé par les parties dans le bail du 21 novembre 2006.
Le moyen, reposant sur une transgression des art. 8 CC et 270 al. 2 CO, est infondé.

3.
Les recourants affirment que l'autorité cantonale a enfreint les art. 269a let. b CO et 14 al. 1 OBLF lorsqu'elle a examiné s'il fallait considérer comme justifiées les augmentations de loyers que l'intimée leur a notifiées le 12 décembre 2008 pour les travaux à plus-values réalisés à la suite de l'incendie de juin 2006. Ils prétendent que les plus-values apportées par les travaux auraient pu être déterminées poste par poste si la bailleresse avait produit un décompte fiable et détaillé, permettant de distinguer précisément la part des plus-values et celle de l'entretien différé. Or l'impossibilité d'établir précisément le coût net des travaux devait conduire au rejet de toute augmentation de loyer en application des règles sur le fardeau de la preuve.

3.1. D'après l'autorité cantonale, les premiers juges, au terme d'un examen détaillé des pièces produites par la bailleresse, ont considéré que le coût des travaux supportés directement par celle-ci s'élevait à 645'746 fr.70. Vu la difficulté à distinguer, s'agissant d'un immeuble ancien qui n'avait pas été entretenu depuis sa construction en 1957, entre la part des travaux relevant de l'entretien et celle qui procurait des plus-values, ces magistrats ont appliqué la présomption de l'art. 14 al. 1 OBLF et retenu qu'un pourcentage de 50% du coût des travaux représentait les investissements ayant créé des plus-values. Les augmentations de loyers devaient être calculées à partir des loyers initiaux, étant donné que les hausses de loyers précédentes étaient nulles, faute d'avoir été communiquées par formules officielles. Pour le recourant n° 1, l'augmentation mensuelle autorisée s'élevait à 125 fr.80, pour le recourant n° 2 à 161 fr.70. La cour cantonale a approuvé le raisonnement des premiers juges.

3.2. L'art. 269a let. b CO institue un critère relatif de fixation du loyer servant à déterminer si la hausse réclamée au locataire actuel en raison de prestations supplémentaires du bailleur se justifie au regard du loyer convenu antérieurement. L'art. 14 OBLF explicite cette norme en définissant ce qu'il faut entendre par « prestations supplémentaires du bailleur ».
Il n'est fréquemment pas aisé de distinguer les travaux d'entretien de ceux à plus-values. L'art. 14 al. 1 , 2e phrase, OBLF énonce qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Le bailleur peut alors se limiter à prouver le montant total investi (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, Bohnet/Montini [éd.], n° 92 ad art. 269a CO, p. 875).
La présomption posée par l'art. 14 al. 1 in fine OBLF, qui a pour fin de faciliter la preuve, peut être renversée si la part exacte de l'investissement entraînant une plus-value est déterminable (ATF 118 II 415 consid. 3a).
Les recourants reprochent à la bailleresse de n'avoir pas produit un décompte précis distinguant les travaux d'entretien de ceux à plus-values. Pourtant, ils ne contestent pas que du moment que la bailleresse n'a pas établi avoir réalisé des travaux d'entretien entre 1957 et le second semestre 2006, les travaux réalisés à la suite de l'incendie correspondaient en grande partie à de l'entretien différé, si bien qu'il s'avérait délicat d'évaluer poste par poste la part créant des plus-values. Compte tenu de la difficulté à faire le départ entre les travaux d'entretien et les améliorations ayant apporté des plus-values, il n'est pas possible de discerner le montant réel des plus-values.
Le décompte produit en procédure - lequel mentionnait un coût de travaux à charge de l'intimée s'élevant au total de 645'746 fr. 70 - ne contenait ainsi aucun élément qui justifiait de s'écarter du pourcentage forfaitaire de 50 à 70 % ancré à l'art. 14 al. 1 OBLF. La cour cantonale a choisi de tenir compte de la valeur la plus basse de la fourchette, ce qui est favorable aux recourants. Il n'y a en la matière pas l'ombre d'une violation des règles régissant le fardeau de la preuve. Et la Cour d'appel n'a pas non plus abusé de son pouvoir d'appréciation.
Les magistrats fribourgeois ont retenu, à bon droit, que les majorations de loyers signifiées aux deux recourants avant le 12 décembre 2008 étaient nulles, car elles n'avaient pas été effectuées au moyen de formules officielles (cf. art. 269d al. 2 let. a CO). Ils ont donc calculé les hausses de loyer justifiées à partir des loyers initiaux des deux recourants. Ces points ne font l'objet d'aucune critique, tout comme d'ailleurs la détermination du montant des augmentations de loyers admissibles opérée soigneusement par le tribunal des baux, à laquelle la cour cantonale s'est implicitement ralliée.
Le moyen est privé de fondement.

4.
Se prévalant d'une transgression des art. 269 CO, 29 al. 2 Cst. et 6 par. 1 CEDH, les recourants prétendent que l'autorité cantonale, au mépris de leur droit d'être entendus et de leur droit à un procès équitable, n'a pas examiné leurs arguments par lesquels ils ont tenté de démontrer que l'intimée avait négligé son devoir de produire les pièces comptables permettant de déterminer les fonds propres investis dans l'immeuble. Ils relatent avoir donné des indices d'un rendement abusif et répètent qu'un calcul de rendement était possible.

4.1. La cour cantonale a jugé, au considérant 2d in fine de l'arrêt déféré, p. 6, que n'étaient pas pertinents les arguments des recourants relatifs à l'insuffisance des documents produits par la bailleresse pour établir le rendement admissible selon la méthode absolue, dès l'instant où, s'agissant des immeubles anciens, la jurisprudence renonce au calcul de rendement si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels.

4.2.

4.2.1. Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment l'obligation pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Il suffit cependant, selon la jurisprudence, que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision; il n'est toutefois pas tenu d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties. Il n'y a violation du droit d'être entendu que si l'autorité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et de traiter les problèmes pertinents (ATF 134 I 83 consid. 4.1; 133 III 439 consid. 3.3).
En vertu de l'art. 6 par. 1 CEDH, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil.

4.2.2. Le grief des recourants selon lequel ils n'ont pas eu droit à un procès équitable ne répond manifestement pas aux exigences strictes de motivation posées par l'art. 106 al. 2 LTF lorsque la violation de droits fondamentaux est invoquée.
Concernant le droit d'être entendu, il est de jurisprudence que l'art. 6 par. 1 CEDH n'a pas une portée plus large que celle qui découle de l'art. 29 al. 2 Cst. (ATF 138 I 484 consid. 2.1 p. 485 s. et les références).
En l'espèce, il n'y a pas trace d'une violation par l'autorité cantonale de son devoir de se saisir des questions pertinentes. Elle a rappelé à juste titre que la hiérarchie des critères absolus est inversée lorsque l'immeuble est ancien, le critère (fondé sur les coûts) du rendement de la chose louée au sens de l'art. 269 CO devant s'effacer au profit du critère des loyers du marché de l'art. 269a let. a CO (cf. ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 16).
A propos de l'impossibilité de connaître les fonds propres investis, le tribunal des baux avait retenu, en p. 9 et 10 de son jugement, que l'intimée ne détenait plus aucune pièce susceptible d'établir le montant investi pour la construction du bâtiment et que le représentant de la coopérative avait déclaré ignorer si celle-ci avait dû contracter un emprunt bancaire au moment de la construction de l'immeuble. Quoi qu'en disent les recourants, un calcul de rendement était impossible pour l'immeuble en question.
Le moyen est infondé dans la mesure de sa recevabilité.

5.

5.1. A suivre les recourants, la cour cantonale aurait méconnu le fait que c'est la bailleresse qui a invoqué le critère des loyers comparatifs, de sorte qu'incombait à celle-ci le fardeau de la preuve dans l'application de ce critère, non seulement pour fixer le loyer initial du recourant n° 2 mais aussi pour justifier les augmentations de loyers contestées. Ils y voient une violation des art. 8 CC et 269a let. b CO.

5.2. Comme on l'a vu ci-dessus au considérant 2.2.3, le loyer initial du recourant n° 2 n'a pas été fixé au regard des loyers du marché, car aucun élément de comparaison présentant des caractéristiques semblables à la chose louée n'a été apporté au juge. Le loyer initial a été arrêté en fonction de toutes les circonstances du cas.
Quant aux hausses de loyers signifiées par formules officielles du 12 décembre 2008, elles ont été contrôlées à la lumière du critère relatif de l'art. 269a let. b CO autorisant une majoration de loyer si le bailleur fournit au locataire des prestations supplémentaires créant des plus-values (cf. considérant 3.2 supra).
Le dernier moyen des recourants manque totalement sa cible.

6.
En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
Les recourants, qui succombent, paieront solidairement les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF) et verseront à l'intimée, avec solidarité entre eux, une indemnité à titre de dépens (art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Fribourg, IIe Cour d'appel civil.

Lausanne, le 11 avril 2014
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 11 Pigioni in uso nella località o nel quartiere - (art. 269a lett. a CO)
¹	Determinanti per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell'articolo 269 lettera a CO sono le pigioni di locali d'abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.
²	Per i locali commerciali, il confronto previsto dall'articolo 269a lettera a CO può aver luogo sulla base dei prezzi per metro quadrato in uso nel quartiere per oggetti paragonabili.
³	Non sono prese in considerazione le pigioni stabilite in forza della posizione predominante di mercato di un locatore o di un gruppo di locatori.
⁴	Devono essere prese in considerazione le statistiche ufficiali.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.