[AZA 0/2]

4C.85/2002

Ie COUR CIVILE
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10 juin 2002

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz et
Favre, juges. Greffière: Mme de Montmollin.

_____________

Dans la cause civile pendante
entre
X.________ SA, Société immobilière, défenderesse et recourante, représentée par Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat à Lausanne,

et
A.________ et B.________, demanderesses et intimées, représentées par Me Jean-Claude Perroud, avocat à Lausanne;

(art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC; légalité de l'OBLF)
Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les faits suivants:

A.- Par contrat du 27 juin 1963, la SI X.________ SA a remis à bail à A.________ un appartement dans un immeuble à Lausanne, dont elle est propriétaire.

Par contrat du 8 juillet 1980, la SI X.________ SA a remis à bail à C.________ un autre appartement dans le même immeuble. Selon un avenant du 7 juin 1988, B.________ a repris tous les droits et obligations découlant de ce bail.

Les parties sont en litige sur le montant du loyer.

B.- Par jugement du 6 mars 2001, le Tribunal des baux du canton de Vaud a diminué le montant du loyer dû par chacune de ces deux locataires. Il a fixé à 951 fr.
le loyer mensuel dû par A.________ dès le 1er juillet 2001, à 890 fr. le loyer mensuel dû par B.________ dès le 1er avril 1999 et à 865 fr. le loyer mensuel dû par cette dernière dès le 1er avril 2001. Il a condamné la bailleresse à restituer les loyers perçus en trop.

Par arrêt du 9 janvier 2002, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours formé contre cette décision par la SI X.________ SA et a confirmé le jugement attaqué.

C.- La SI X.________ SA recourt en réforme au Tribunal fédéral. Parallèlement, elle a déposé un recours de droit public qui contient pratiquement la même argumentation.
Dans son recours en réforme, elle conclut à ce que les loyers soient "valablement augmentés"; elle prend par ailleurs diverses conclusions en constatation de droit et en indemnisation.

Les intimées proposent le rejet du recours.

L'autorité cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

D.- Par arrêt de ce jour, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de droit public.

Considérant en droit :

1.- a) Comme l'argumentation présentée dans les deux recours est quasiment identique, l'arrêt sur le recours de droit public, examiné en premier lieu conformément à l'art. 57 al. 5
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ, détermine les questions qui doivent encore être examinées dans le recours en réforme.

b) Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ) ou qu'il ne faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c).

En l'espèce, la recourante a présenté un long état de fait parsemé de critiques diverses, qui s'écarte sensiblement de celui contenu dans la décision attaquée.
Dès lors que l'intéressée n'invoque pas avec précision l'un des motifs qui permettraient exceptionnellement de s'écarter des constatations cantonales, il n'y a pas lieu de tenir compte de cet état de fait divergent et le raisonnement doit être conduit sur la seule base des faits retenus dans l'arrêt attaqué.

c) Dans un recours en réforme, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent (ATF 127 III 543 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).

Savoir si l'une des locataires a déposé une opposition dans un bureau de poste et à quelle date cet événement se serait produit sont des questions de fait. Dans la mesure où la recourante (p. 37s) voudrait critiquer l'appréciation des preuves et la conviction acquise par l'autorité cantonale, ce grief n'est pas recevable dans un recours en réforme. Sous réserve de l'art. 43a al. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ - qui n'entre pas en considération ici -, le recours en réforme ne peut être formé que pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ). Or, le droit fédéral ne dicte pas comment le juge doit apprécier les preuves et sur quelles bases il peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d; 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a; 122 III 223 consid. 3c). Cette question n'étant pas régie par le droit fédéral, seul un recours de droit public pour arbitraire, dûment motivé (art. 90 al. 1 let. b
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
OJ), pouvait entrer en considération.

d) Le recours en réforme n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a, 370 consid. 5; 125 III 305 consid. 3e).

Les critiques de la recourante en relation avec l'organisation judiciaire cantonale, le pouvoir d'examen des tribunaux cantonaux et la procédure qu'ils doivent suivre sont donc irrecevables dans un recours en réforme.

e) Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de la violation directe d'un droit constitutionnel, pour laquelle la voie du recours de droit public est réservée (art. 43 al. 1
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
seconde phrase OJ). Les droits individuels découlant de la CEDH et de ses protocoles sont assimilés à des droits constitutionnels des citoyens, dont la violation ne peut être invoquée que par la voie du recours de droit public (ATF 125 III 209 consid. 2; 124 III 1 consid. 1b, 205 consid. 3b).

Les griefs de cette nature ont donc été examinés dans le cadre du recours de droit public déposé parallèlement.

La recourante soutient que la loi fédérale est elle-même anticonstitutionnelle; cet argument est toutefois impropre à démontrer une violation du droit fédéral, puisque les tribunaux sont tenus d'appliquer les lois fédérales (art. 191
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 191 Possibilità di adire il Tribunale federale - 1 La legge garantisce la possibilità di adire il Tribunale federale.
1    La legge garantisce la possibilità di adire il Tribunale federale.
2    Può prevedere un valore litigioso minimo per le controversie che non concernono una questione giuridica d'importanza fondamentale.
3    In determinati settori speciali, la legge può escludere la possibilità di adire il Tribunale federale.
4    La legge può prevedere una procedura semplificata per ricorsi manifestamente infondati.
Cst.). Le grief selon lequel la loi fédérale serait contraire au droit international a déjà été examiné dans le recours de droit public déposé parallèlement et il peut être renvoyé aux considérants émis à ce sujet.
2.- a) Dans le corps de son écriture, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC.

Pour les prétentions fondées sur le droit fédéral (ATF 127 III 519 consid. 2a; 123 III 35 consid. 2d), cette disposition répartit le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a).

Selon le texte même de l'art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC, la règle qu'il pose ne s'applique que "si la loi ne prescrit le contraire". Il ne s'agit donc que d'une règle générale, qui n'exclut nullement que des dispositions spéciales y dérogent.

L'art. 269a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO prévoit certaines hypothèses qui permettent "en règle générale" une augmentation, respectivement une diminution (art. 270a al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 270a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
1    Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
2    Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
3    Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.
CO) du loyer. Si le locataire parvient à prouver les faits permettant de constater que l'on se trouve dans l'un des cas de figure visés à l'art. 269a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO autorisant une baisse du loyer, c'est au bailleur qu'il incombe de prouver qu'il faut s'écarter de la "règle générale", parce que le loyer n'est de toute manière pas abusif selon le principe de l'art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo.
CO. Cette répartition du fardeau de la preuve découle de l'articulation entre les art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo.
et 269a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO.
Dès lors que le point est régi de manière spéciale par ces dispositions, il n'est plus question d'une violation de l'art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC.

Par ailleurs, il n'y a pas de violation de l'art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC lorsque le juge invite une partie à collaborer à l'établissement de la vérité en produisant une pièce qu'elle est seule à détenir. Pour les litiges relatifs aux baux d'habitation et de locaux commerciaux, il existe une norme spéciale, l'art. 274d al. 3
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CO, qui oblige les parties à présenter toutes les pièces nécessaires pour trancher le différend.

Si un locataire établit qu'une baisse de loyer est justifiée sur la base de l'art. 269a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO (applicable par le renvoi de l'art. 270a al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 270a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
1    Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
2    Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
3    Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.
CO), il résulte de l'articulation entre les art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo.
et 269a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO qu'il appartient effectivement au bailleur de prouver que cette baisse ne doit pas être accordée, parce que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif. On ne voit donc pas en quoi le droit fédéral aurait été violé sur ce point. Quant à la valeur probante des pièces produites, il s'agit d'une question d'appréciation des preuves, qui ne peut donner matière à un recours en réforme (ATF 127 III 543 consid. 2c).

b) La recourante soutient que l'OBLF aurait dû être écartée, parce que cette ordonnance est dépourvue de base légale et/ou qu'elle est anticonstitutionnelle dans sa manière de traiter les grands travaux, la prise en compte du taux hypothécaire et du renchérissement.

Pour les raisons déjà évoquées dans le recours de droit public, ce grief est recevable dans le recours en réforme.

Il n'est pas contesté que le Conseil fédéral soit compétent pour édicter des dispositions d'exécution en matière de droit du bail (cf. art. 253a al. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 253a - 1 Le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali.
1    Le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali.
2    Dette disposizioni non si applicano alle abitazioni di vacanza locate per tre mesi al massimo.
3    Il Consiglio federale emana le prescrizioni esecutive.
CO). Il est en soi admissible de déléguer au pouvoir exécutif le soin de régler les détails de questions financières complexes.

S'agissant des grands travaux, la loi prévoit qu'il y a matière à augmentation du loyer en cas de prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO). Le Conseil fédéral a précisé ce qu'il faut entendre par prestations supplémentaires du bailleur, en distinguant les travaux d'entretien qui doivent être couverts par le loyer courant et les travaux qui apportent une plus-value et justifient une augmentation de loyer (cf.
art. 14
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
OBLF; ATF 118 II 415 consid. 3a). Une telle réglementation s'inscrit dans la logique de la loi et on ne saurait dire qu'elle est dépourvue de base légale. Dès lors que les frais sont pris en compte (couverts par le loyer actuel ou par une augmentation), ce système ne viole pas les principes de rang constitutionnel invoqués par la recourante.

L'art. 269a let. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO prévoit la prise en compte des hausses (ou des baisses) de coûts. Etant donné que l'achat ou la construction de la plupart des immeubles sont financés en partie par des prêts hypothécaires, l'intérêt des emprunts fait partie des coûts qui incombent au bailleur propriétaire. Vu qu'il se justifie de traiter de manière semblable et sans complications excessives une multitude de cas dans toute la Suisse, un certain schématisme est approprié à la question, comme en matière fiscale. En réglementant, à l'art. 13
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1    Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a  del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b  del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c  del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2    Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3    Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4    Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.
OBLF, les effets sur les loyers d'une modification du coût des emprunts, le Conseil fédéral n'est pas sorti du cadre général de la loi et il n'apparaît pas que cette disposition est dépourvue de base légale. Les particularités du problème à régler imposent un certain schématisme, on l'a dit, qui ne permet pas de tenir compte de chaque différent cas. On ne peut cependant pas en déduire que la solution retenue, qui s'applique de la même façon à tous les bailleurs, serait constitutive d'une inégalité de traitement ou d'une discrimination. On ne discerne donc pas de violation d'un droit de rang constitutionnel.

En ce qui concerne le renchérissement, aucun des principes de rang constitutionnel invoqués par la recourante ne lui garantit le droit à une indexation intégrale des loyers. L'art. 269a let. e
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO prévoit la compensation du renchérissement "pour le capital exposé au risque".
Cette dernière réserve montre qu'il ne s'agit pas d'une compensation intégrale. Il est notoire que la plupart des immeubles sont financés au moins partiellement par des emprunts, dont la valeur nominale n'est pas indexée. On ne voit dès lors pas pourquoi le propriétaire devrait bénéficier nécessairement d'une indexation complète de son revenu, alors que celui du prêteur n'est pas indexé. De surcroît, une hausse des coûts, qui peut résulter de la seule inflation, justifie en principe une augmentation de loyer (art. 269a let. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO); si l'on accordait à la fois une pleine indexation du loyer et une augmentation du loyer pour les hausses de coûts induites par l'inflation, le renchérissement serait partiellement pris en compte deux fois. La compensation partielle du renchérissement, décidée par le Conseil fédéral à l'art. 16
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 16 Compensazione del rincaro - (art. 269a lett. e CO)
OBLF, repose donc sur des considérations défendables et ne viole pas les principes de rang constitutionnel. Dès lors que le législateur, en parlant du seul capital exposé au risque (art. 269a let. e
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO) avait déjà manifesté la volonté d'opérer une restriction, le Conseil fédéral ne s'est pas écarté de sa volonté et il n'a pas excédé les limites de son pouvoir réglementaire.

c) Comme le recours apparaît ainsi entièrement infondé, la recourante ne saurait prétendre à une quelconque indemnisation.

3.- Vu l'issue de la cause, les frais et dépens seront mis à la charge de la recourante (art. 156 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
et 159 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
OJ).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 4 000 fr. à la charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera aux intimées, créancières solidaires, une indemnité de 5 000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

__________
Lausanne, le 10 juin 2002ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le président, La greff ière,
Informazioni decisione   •   DEFRITEN
Documento : 4C.85/2002
Data : 10. giugno 2002
Pubblicato : 17. settembre 2002
Sorgente : Tribunale federale
Stato : Inedito
Ramo giuridico : Diritto contrattuale
Oggetto : [AZA 0/2] 4C.85/2002 Ie COUR CIVILE 10 juin 2002


Registro di legislazione
CC: 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CO: 253a 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 253a - 1 Le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali.
1    Le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali.
2    Dette disposizioni non si applicano alle abitazioni di vacanza locate per tre mesi al massimo.
3    Il Consiglio federale emana le prescrizioni esecutive.
269 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo.
269a 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
270a 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 270a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
1    Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
2    Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
3    Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.
274d
Cost: 191
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 191 Possibilità di adire il Tribunale federale - 1 La legge garantisce la possibilità di adire il Tribunale federale.
1    La legge garantisce la possibilità di adire il Tribunale federale.
2    Può prevedere un valore litigioso minimo per le controversie che non concernono una questione giuridica d'importanza fondamentale.
3    In determinati settori speciali, la legge può escludere la possibilità di adire il Tribunale federale.
4    La legge può prevedere una procedura semplificata per ricorsi manifestamente infondati.
OG: 43  43a  55  57  63  64  90  156  159
OLAL: 13 
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1    Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a  del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b  del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c  del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2    Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3    Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4    Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.
14 
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
16
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 16 Compensazione del rincaro - (art. 269a lett. e CO)
Registro DTF
118-II-415 • 122-III-219 • 123-III-35 • 124-III-1 • 125-III-209 • 125-III-305 • 125-III-78 • 126-III-189 • 126-III-59 • 127-III-248 • 127-III-519 • 127-III-543 • 128-III-22
Weitere Urteile ab 2000
4C.85/2002
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
ricorso di diritto pubblico • tribunale federale • consiglio federale • diritto federale • losanna • violazione del diritto • valutazione della prova • autorità cantonale • violenza carnale • esaminatore • tennis • tribunale cantonale • onere della prova • calcolo • diritto costituzionale • accertamento dei fatti • vaud • spese • riduzione • indennità
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